眾望城市廣場(chǎng)公寓式酒店定位及營(yíng)銷推廣（方案）

1、眾望城市廣場(chǎng)眾望城市廣場(chǎng)公寓式酒店定位及營(yíng)銷推廣公寓式酒店定位及營(yíng)銷推廣方案方案目錄目錄3 32 23 33 33 34 4項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 媒介策略與發(fā)展媒介策略與發(fā)展3 31 1項(xiàng)目調(diào)研與分析項(xiàng)目調(diào)研與分析3 35 5 3 36 6活動(dòng)策略與發(fā)展活動(dòng)策略與發(fā)展SWOTSWOT分析及核心賣點(diǎn)梳理分析及核心賣點(diǎn)梳理 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略3 37 7創(chuàng)意表現(xiàn)創(chuàng)意表現(xiàn)亳州酒店調(diào)研及分析亳州酒店調(diào)研及分析 31、亳州目前酒店的市場(chǎng)供應(yīng)量、亳州目前酒店的市場(chǎng)供應(yīng)量 亳州是個(gè)三線城市，商業(yè)酒店發(fā)展緩慢，截至到今，亳州四星級(jí)酒店僅有新貴都一家獨(dú)占鰲頭，中等酒店以總標(biāo)間100間以上，每標(biāo)間以35平米計(jì)算

2、，全市不足30家，設(shè)施條件較差的小賓館旅社不在市場(chǎng)分析之內(nèi)，在調(diào)研中我司走訪了7家亳州具有代表性的酒店，發(fā)現(xiàn)亳州目前酒店的規(guī)模普遍較小，以標(biāo)間在100間以上的數(shù)量統(tǒng)計(jì)，只占全市酒店的三分之一。亳州酒店調(diào)研及分析亳州酒店調(diào)研及分析 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，我司初步把亳州的酒店市場(chǎng)分為三類：1）、星級(jí)酒店類，如四星級(jí)新貴都酒店、三星級(jí)古井酒店、三星級(jí)海頓酒店，星級(jí)酒店在亳州占有量不足10家；2）、商務(wù)快捷酒店類，如金年華、金王朝、南洋、古井快捷等，這類酒店占了整個(gè)市場(chǎng)的三分之一強(qiáng)，約有30家；3）、普通賓館類，此類酒店在亳州市場(chǎng)占有量較高，超高150家以上，約占三分之二的比例。 亳州標(biāo)桿酒店面面觀亳州標(biāo)桿酒

3、店面面觀 酒店名稱科目金年華南洋商務(wù)古井酒店海頓酒店 新貴都古井城市之家 位置交通路與幸福路交匯處魏武大道93號(hào)譙南路105號(hào)交通路與魏武大道交匯處 芍花西路 芍花西路房間總數(shù)39 間60間94間114間 184套 140套標(biāo)間面積30-40352525-35 35 30日開房率 50%80%52%71% 80% 90%標(biāo)間價(jià)格158元168元159元180元 159元 169元亳州酒店調(diào)研及分析亳州酒店調(diào)研及分析亳州酒店調(diào)研及分析亳州酒店調(diào)研及分析從上述市場(chǎng)分析中，結(jié)論如下： 1、 亳州酒店市場(chǎng)新建酒店較少，普遍酒店設(shè)施陳舊，裝飾老化，不符合現(xiàn)代酒店市場(chǎng)潮流，面積區(qū)間多在25-45，面積配比

4、單一，服務(wù)意識(shí)落后，管理比較混亂。在這樣的酒店市場(chǎng)條件下，隨著亳州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，新型酒店，高檔酒店在亳州很有市場(chǎng)。在調(diào)研中得到，入住酒店的人群多為中年男女，但近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，20歲以上的年輕一族也是入住酒店高發(fā)人群。亳州酒店調(diào)研及分析亳州酒店調(diào)研及分析從上述市場(chǎng)分析中，結(jié)論如下： 2、 通過前期對(duì)亳州7家典型酒店的調(diào)研，亳州酒店的入住率較高，達(dá)到70%，主要由于每年舉行的藥博會(huì)，促進(jìn)了入住率的提高，在市調(diào)中發(fā)現(xiàn)亳州當(dāng)?shù)厥忻癖容^喜愛入住酒店休閑，也促進(jìn)了當(dāng)?shù)厝胱【频觐l率的提高，從單純?nèi)胱÷蔬@個(gè)數(shù)據(jù)，可以明顯得出開發(fā)酒店物業(yè)很有市場(chǎng)。亳州產(chǎn)酒及產(chǎn)權(quán)式銷售調(diào)研：亳州產(chǎn)酒及產(chǎn)權(quán)式銷售調(diào)研：亳州產(chǎn)酒及產(chǎn)權(quán)式

5、銷售調(diào)研： 經(jīng)過前期的市場(chǎng)調(diào)研，亳州目前沒有產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)的先例，對(duì)產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)投資回報(bào)接受度一般，主要是萬福大市場(chǎng)，金元寶商城采取這種操作模式，前期銷售火爆，后期投資回報(bào)難以實(shí)現(xiàn)，嚴(yán)重打擊了亳州市民的投資信心，現(xiàn)在亳州市民多數(shù)持懷疑和觀望態(tài)度。亳州酒店調(diào)研及分析亳州酒店調(diào)研及分析從上述市場(chǎng)分析中，結(jié)論如下： 這是個(gè)機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)并存的時(shí)機(jī)，本案要合理的規(guī)避產(chǎn)權(quán)式的概念，在營(yíng)銷推廣中著重渲染雙重收益的價(jià)值，貫徹?fù)P長(zhǎng)避短的理念。抓住亳州這樣一個(gè)中國(guó)中藥和白酒之都，發(fā)達(dá)的商品貿(mào)易和貨運(yùn)采購(gòu)體系，這一面強(qiáng)有力的支撐亳州的酒店市場(chǎng)。新型的酒店是市場(chǎng)要求的呼之欲出的產(chǎn)品，先進(jìn)的酒店管理，高標(biāo)準(zhǔn)的配套設(shè)施，高檔

6、的酒店裝潢是未來亳州酒店發(fā)展的必然趨勢(shì)。我司通過市場(chǎng)調(diào)研得我司通過市場(chǎng)調(diào)研得出，比純粹快捷酒店多一點(diǎn)生活元素，比純粹星級(jí)出，比純粹快捷酒店多一點(diǎn)生活元素，比純粹星級(jí)酒店多一點(diǎn)人文關(guān)懷的公寓式酒店是未來引領(lǐng)亳州酒店多一點(diǎn)人文關(guān)懷的公寓式酒店是未來引領(lǐng)亳州酒店的新篇章。酒店的新篇章。 目錄目錄3 32 23 33 33 34 4項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 媒介策略與發(fā)展媒介策略與發(fā)展3 31 1項(xiàng)目調(diào)研與分析項(xiàng)目調(diào)研與分析3 35 5 3 36 6活動(dòng)策略與發(fā)展活動(dòng)策略與發(fā)展SWOTSWOT分析及核心賣點(diǎn)梳理分析及核心賣點(diǎn)梳理 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略3 37 7創(chuàng)意表現(xiàn)創(chuàng)意表現(xiàn)公寓式酒店單體公寓式酒店單體

7、SWOT分析之分析之優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（S）開發(fā)商實(shí)力保障：古井旗下全國(guó)一級(jí)古井酒代理商，資金雄厚，實(shí)力佐證。開發(fā)商實(shí)力保障：古井旗下全國(guó)一級(jí)古井酒代理商，資金雄厚，實(shí)力佐證。知名經(jīng)營(yíng)商保障：知名經(jīng)營(yíng)商保障： 全球知名運(yùn)營(yíng)商管理，先進(jìn)管理設(shè)計(jì)，一流服務(wù)體系。全球知名運(yùn)營(yíng)商管理，先進(jìn)管理設(shè)計(jì)，一流服務(wù)體系。出租零風(fēng)險(xiǎn)保障：僅有珍藏出租零風(fēng)險(xiǎn)保障：僅有珍藏118間公寓式酒店，保證出租率，買到就是賺到間公寓式酒店，保證出租率，買到就是賺到 華美全精裝保障：華美全精裝保障：精裝修酒店式公寓，入戶門廳大堂，氣派十足精裝修酒店式公寓，入戶門廳大堂，氣派十足 。 高價(jià)值收益保障：每年高價(jià)值收益保障：每年8%的固定投

8、資回報(bào)額，同時(shí)享受的固定投資回報(bào)額，同時(shí)享受15天的免費(fèi)入住權(quán)。天的免費(fèi)入住權(quán)。五大保障優(yōu)勢(shì)：五大保障優(yōu)勢(shì)：公寓式酒店單體公寓式酒店單體SWOT分析之分析之劣勢(shì)（劣勢(shì)（W）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大：投資公寓式酒店的收益大小決定于酒店客房的出投資公寓式酒店的收益大小決定于酒店客房的出租率和酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)水平，開發(fā)商第一次租率和酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)水平，開發(fā)商第一次開發(fā)，這方面經(jīng)驗(yàn)明顯不足。開發(fā)，這方面經(jīng)驗(yàn)明顯不足。觀望態(tài)度多：觀望態(tài)度多：亳州萬福大市場(chǎng)，金元寶商城采取類似操作模亳州萬福大市場(chǎng)，金元寶商城采取類似操作模式，前期銷售火爆，后期投資回報(bào)難以實(shí)現(xiàn)，式，前期銷售火爆，后期投資回報(bào)難以實(shí)現(xiàn)，

9、嚴(yán)重打擊了亳州市民的投資信心，現(xiàn)在亳州市嚴(yán)重打擊了亳州市民的投資信心，現(xiàn)在亳州市民多數(shù)對(duì)產(chǎn)權(quán)式投資持懷疑和觀望態(tài)度。民多數(shù)對(duì)產(chǎn)權(quán)式投資持懷疑和觀望態(tài)度。公寓式酒店單體公寓式酒店單體SWOT分析之分析之機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（O）3新的投資渠道：新的投資渠道：3優(yōu)越城市配套：優(yōu)越城市配套：股票市場(chǎng)的起伏不斷，住宅投股票市場(chǎng)的起伏不斷，住宅投資的低回報(bào)率，促使投資方向資的低回報(bào)率，促使投資方向的轉(zhuǎn)移。的轉(zhuǎn)移。酒店坐單體落于繁華地段，酒店坐單體落于繁華地段，緊鄰汽車站、火車站，交通緊鄰汽車站、火車站，交通優(yōu)勢(shì)十分明顯，是做產(chǎn)酒的優(yōu)勢(shì)十分明顯，是做產(chǎn)酒的很好機(jī)會(huì)。很好機(jī)會(huì)。公寓式酒店單體公寓式酒店單體SWOT分析

10、之分析之威脅（威脅（T）投資信心：投資信心：在亳州兩個(gè)類似案例的后期管理的失敗，在亳州兩個(gè)類似案例的后期管理的失敗，對(duì)本案的潛在客戶的心里是較大的打擊，對(duì)本案的潛在客戶的心里是較大的打擊，多數(shù)抱著懷疑和觀望的態(tài)度。多數(shù)抱著懷疑和觀望的態(tài)度。結(jié)論：通過以上綜合分析，市中心的絕版地段和唯一的中心城市廣場(chǎng)，以及創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)成為公寓式酒店的核心產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，“揚(yáng)長(zhǎng)避短，快打快攻，放大優(yōu)勢(shì)”，短期內(nèi)快速去化酒店式公寓，為后期的酒店運(yùn)營(yíng)管理做好充足的準(zhǔn)備。讓投資客戶穩(wěn)定的拿到固定的投資回報(bào)額。公寓式酒店單體公寓式酒店單體SWOT分析之分析之結(jié)論結(jié)論公寓式酒店核心賣點(diǎn)梳理公寓式酒店核心賣點(diǎn)梳理公寓式酒店5大保障

11、：開發(fā)商實(shí)力保障：古井旗下全國(guó)一級(jí)古井酒代理商，資金雄厚，實(shí)力佐證。開發(fā)商實(shí)力保障：古井旗下全國(guó)一級(jí)古井酒代理商，資金雄厚，實(shí)力佐證。知名經(jīng)營(yíng)商保障：知名經(jīng)營(yíng)商保障： 全球知名運(yùn)營(yíng)商管理，先進(jìn)管理設(shè)計(jì)，一流服務(wù)體系。全球知名運(yùn)營(yíng)商管理，先進(jìn)管理設(shè)計(jì)，一流服務(wù)體系。出租零風(fēng)險(xiǎn)保障：僅有珍藏出租零風(fēng)險(xiǎn)保障：僅有珍藏118間公寓式酒店，保證出租率，買到就是賺到間公寓式酒店，保證出租率，買到就是賺到 華美全精裝保障：精裝修酒店式公寓，入戶門廳大堂，氣派十足華美全精裝保障：精裝修酒店式公寓，入戶門廳大堂，氣派十足 。 價(jià)值高收益保障：每年價(jià)值高收益保障：每年8%的固定投資回報(bào)額，同時(shí)享受的固定投資回報(bào)額

12、，同時(shí)享受15天的免費(fèi)入住權(quán)。天的免費(fèi)入住權(quán)。完美齊配套保障：完美齊配套保障：擁有超市、影院、酒店、服務(wù)娛樂設(shè)施等。擁有超市、影院、酒店、服務(wù)娛樂設(shè)施等。目錄目錄3 32 23 33 33 34 4項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 媒介策略與發(fā)展媒介策略與發(fā)展3 31 1項(xiàng)目調(diào)研與分析項(xiàng)目調(diào)研與分析3 35 5 3 36 6活動(dòng)策略與發(fā)展活動(dòng)策略與發(fā)展SWOTSWOT分析及核心賣點(diǎn)梳理分析及核心賣點(diǎn)梳理 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略3 37 7創(chuàng)意表現(xiàn)創(chuàng)意表現(xiàn)公寓式酒店的目標(biāo)客群定位公寓式酒店的目標(biāo)客群定位 重要客群：重要客群：以白領(lǐng)、個(gè)體以白領(lǐng)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、政府經(jīng)營(yíng)者、政府公務(wù)員為多，公務(wù)員為多，他們的經(jīng)濟(jì)基他

13、們的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)定，有投礎(chǔ)穩(wěn)定，有投資意識(shí)，對(duì)公資意識(shí)，對(duì)公寓式酒店相對(duì)寓式酒店相對(duì)了解，是最具了解，是最具投資意向的群投資意向的群體。體。邊緣客群：邊緣客群：部分投資客是部分投資客是亳州以外安徽亳州以外安徽以內(nèi)的投資客，以內(nèi)的投資客，他們可能是首他們可能是首次的投資客，次的投資客，主要看中本產(chǎn)主要看中本產(chǎn)品的高性價(jià)比。品的高性價(jià)比。核心客群：核心客群：主要是亳州市區(qū)主要是亳州市區(qū)的投資群體，年的投資群體，年齡約齡約35-45歲，歲，具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以私營(yíng)業(yè)主力，以私營(yíng)業(yè)主為主題，以純投為主題，以純投資為目的。資為目的。公寓式酒店的客群特征描述公寓式酒店的客群特征描述 這一群體基

14、本屬于個(gè)體經(jīng)營(yíng)一族，他們文化程度較低，參加工作時(shí)間較長(zhǎng)，事業(yè)成長(zhǎng)空間巨大，喜歡投資新的行業(yè)。 事業(yè)和家庭相對(duì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)上有一定積蓄，準(zhǔn)備用剩余資產(chǎn)進(jìn)行養(yǎng)老的投資，這類人群做事穩(wěn)定，主要在意投資的穩(wěn)定性。公寓式酒店經(jīng)營(yíng)定位公寓式酒店經(jīng)營(yíng)定位 公寓式酒店釋義： 公寓式酒店指的是酒店的每個(gè)客房的投資者都享有各自獨(dú)立的公寓。通常情況下，開發(fā)商將酒店的客房分割后出售給投資者。投資者一般不住在酒店，而是將客房委托給專業(yè)的酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，獲取租金收入或者年度分紅，同時(shí)可獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住期限。 公寓式酒店案名一公寓式酒店案名一楓景公寓式酒店楓景公寓式酒店案名釋義： 楓景取諧音

15、風(fēng)景，突出本案緊鄰亳州唯一城市中心公園的綠色環(huán)境，延伸為當(dāng)一片楓葉飄進(jìn)你的窗前，你是怎樣的一種心情。 公寓式酒店意為，“公寓式的管理，酒店式的服務(wù)，”市場(chǎng)定位較高，集住宅、酒店、會(huì)所多功能生活設(shè)施于一體，既可“自用”又兼“投資”潛力的新型物業(yè)。 公寓式酒店案名二公寓式酒店案名二鉑銳公寓式酒店鉑銳公寓式酒店 公寓式酒店意為，“公寓式的管理，酒店式的服務(wù)，”市場(chǎng)定位較高，集住宅、酒店、會(huì)所多功能生活設(shè)施于一體，既可“自用”又兼“投資”潛力的新型物業(yè)。案名釋義： 鉑是指酒店的鉑金品質(zhì)，銳是指住在酒店銳意進(jìn)取的客人，鉑銳合起來就是一種高貴身份的象征。一座城市精英的會(huì)館。公寓式酒店案名三公寓式酒店案名三

16、御豪公寓式酒店御豪公寓式酒店 公寓式酒店意為，“公寓式的管理，酒店式的服務(wù)，”市場(chǎng)定位較高，集住宅、酒店、會(huì)所多功能生活設(shè)施于一體，既可“自用”又兼“投資”潛力的新型物業(yè)。案名釋義： 御是古代皇帝的意思，御用是指皇帝用過的東西，豪是指豪華，豪邁，大氣之意，二者結(jié)合讀起來氣勢(shì)宏大，有種蕩氣回腸的感覺。公寓式酒店經(jīng)營(yíng)模式公寓式酒店經(jīng)營(yíng)模式業(yè)主買入一次性付款銀行按揭委托管理知名公司管理價(jià)值回報(bào)品牌保駕護(hù)航每年8%固定投資回報(bào)每年15天免費(fèi)入住權(quán)公寓式酒店投資回報(bào)分析一公寓式酒店投資回報(bào)分析一以一次性付款為例：購(gòu)買的標(biāo)間面積單價(jià)總價(jià)年回報(bào)率租期10年收益35 8000元/ 28萬元8%10年22.4萬

17、元 若是一次性付款的話，10年后，扣除業(yè)主每年的固定回報(bào)率，其實(shí)只支付了7.6萬元就得到了這套原價(jià)28萬元的公寓式酒店中的一套房。結(jié)論：公寓式酒店投資回報(bào)分析二公寓式酒店投資回報(bào)分析二以按揭付款為例：購(gòu)買的標(biāo)間面積單價(jià)總價(jià)首付按揭50%貸款額按揭10年每年還款額年回報(bào)率每年收益35 8000元/ 28萬元14萬元14萬元約1.8萬元8%2.24萬元 若按揭貸款的話，首付五成即14萬元左右，每年穩(wěn)定的租金收益，可以抵消貸款數(shù)額，還有約0.4萬元的盈余。這一優(yōu)勢(shì)條件是其他類型物業(yè)所無法比擬的。顯然，相比投資住宅、公寓、商鋪等，投資這類公寓式酒店的風(fēng)險(xiǎn)也小得多。結(jié)論：公寓式酒店主題推廣語公寓式酒店主

18、題推廣語一間會(huì)賺錢的房子分期次主題：第一期：業(yè)態(tài)主題訴求語：亳州第一生意場(chǎng)、全業(yè)態(tài)復(fù)合地產(chǎn)第二期：產(chǎn)品力主題訴求語：創(chuàng)新開發(fā)物業(yè)，打造投資渠道第三期：經(jīng)營(yíng)管理主題訴求語：常規(guī)服務(wù)個(gè)性化菜單服務(wù)“精品服務(wù)，真情關(guān)懷”主訴求語：目錄目錄3 32 23 33 33 34 4項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 媒介策略與發(fā)展媒介策略與發(fā)展3 31 1項(xiàng)目調(diào)研與分析項(xiàng)目調(diào)研與分析3 35 5 3 36 6活動(dòng)策略與發(fā)展活動(dòng)策略與發(fā)展SWOTSWOT分析及核心賣點(diǎn)梳理分析及核心賣點(diǎn)梳理 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略3 37 7創(chuàng)意表現(xiàn)創(chuàng)意表現(xiàn)客戶的成功才是我們永遠(yuǎn)的桂冠客戶的成功才是我們永遠(yuǎn)的桂冠 ! ! ADD ADD：合肥市宣城路：合肥市宣城路9898號(hào)怡景花園號(hào)怡景花園2 2號(hào)號(hào) TELTEL：+86-551-4650055 4659922 +86-551-4650055 4659922 FAX FAX ：+86-551-4678158 +86-551-4678158 MAIL MAIL：mlbyhfgofunmlbyhfgofunpOXLp7v0dj