青島地產(chǎn)研究實(shí)用教案

1、1、政策分析1.1 政策調(diào)控呈現(xiàn)常態(tài)化，房產(chǎn)稅、信貸緊縮、限購(gòu)、保障性住房、閑置(xinzh)土地查處成為2011年政策重點(diǎn)減少供給、啟動(dòng)房地產(chǎn)政減少供給、啟動(dòng)房地產(chǎn)政策干預(yù)策干預(yù)收緊信貸、加大稅率抑制收緊信貸、加大稅率抑制需求需求全面擴(kuò)大需求全面擴(kuò)大需求增加供給、抑增加供給、抑制需求、調(diào)控制需求、調(diào)控房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)財(cái)政政策財(cái)政政策 兩年內(nèi)（后來(lái)變?yōu)槲迥辏┺D(zhuǎn)讓住房征收營(yíng)業(yè)稅 減免營(yíng)業(yè)稅期限由5年將為2年 營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限恢復(fù)到5年貨幣政策貨幣政策 第一套首付20%，二套房適度提高 對(duì)開發(fā)商自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資30% 央行六次加息 實(shí)施差異化貨幣利率 提高二套房首付 央行五次減息 二套房利率優(yōu)惠

2、 支持開發(fā)商融資和信貸 央行二次加息 限貸 不得為土地閑置及炒地的房企發(fā)放貸款土地政策土地政策 以招拍掛的方式公開出讓土地使用權(quán) 土地出讓實(shí)行“收支兩條線”管理 新增土地使用費(fèi)增收標(biāo)準(zhǔn)提高一倍 放寬土地款支付期限和比例 嚴(yán)查土地閑置，對(duì)閑置土地的企業(yè)停止貸款保障性住房及保障性住房及其他其他 70/90政策 今后三年建400萬(wàn)套保障性住房 10年580萬(wàn)套，11年1000萬(wàn)套保障住房，大力發(fā)展公租房調(diào)控(dio kn)政策重點(diǎn)房地產(chǎn)稅信貸(xndi)緊縮、限購(gòu)加大閑置土地供應(yīng)保障性住房政策第1頁(yè)/共19頁(yè)第一頁(yè)，共19頁(yè)。1.2 房產(chǎn)稅試點(diǎn)成定局，稅率(shul)低、范圍窄、推廣難度大，難以達(dá)到

3、抑制房?jī)r(jià)效果短期內(nèi)很難在向其他城市(chngsh)推廣稅率與房?jī)r(jià)漲幅相比，影響有限征收對(duì)象范圍較小 韓國(guó)(hn u)在2003年-2007年征收房屋財(cái)產(chǎn)稅、資本利得稅來(lái)控制房?jī)r(jià)，但在此期間韓國(guó)(hn u)房?jī)r(jià)依舊持續(xù)上漲。房產(chǎn)稅調(diào)控房?jī)r(jià)的反例15% 38.9% 房?jī)r(jià)漲幅計(jì)入征收房產(chǎn)稅商品房的建筑面積可能為144平方米以上，多套房建筑面積實(shí)施累加制，超過(guò)200平方米也可能被征收房產(chǎn)稅。 0.8%重慶對(duì)新買房的第二套住房；人均免征面積6070平方米0.5%0.6% 上海實(shí)施方案征收稅率房產(chǎn)稅擬征收方案房產(chǎn)稅的局限第2頁(yè)/共19頁(yè)第二頁(yè)，共19頁(yè)。1.3 信貸緊縮(jn su)、差異化貸款利率、行政

4、化的購(gòu)房干預(yù)抑制潛在需求，以時(shí)間換空間，對(duì)市場(chǎng)影響大去年(qnin)10月份至今，兩次加息，四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)到19%的歷史高位,中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率也將高達(dá)15.5%，銀行信貸額度進(jìn)一步收緊。限購(gòu)城市限購(gòu)令出臺(tái)先后20天成交套數(shù)變化未限購(gòu)城市9.11-9.30與10.20-11.8成交套數(shù)變化上海 -18.9% 重慶 -44.0% 廣州 -46.1% 長(zhǎng)沙 9.9% 天津 4.0% 青島 60.0% 杭州 -41.7% 無(wú)錫 -36.1% 蘇州 -18.0% 東莞 -13.4% 深圳 -46.6% 南昌 -1.4% 南京 -35.1% 石家莊 -13.1

5、% 寧波 -46.5% 昆明 74.4% 大連 223.9% 哈爾濱 22.0% 福州 -22.8% 惠州 5.6% 小計(jì) -19.1% -19.1% 佛山 173.6% 合計(jì)-2.6% -2.6% 全國(guó)共有23個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)政策，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱“住建部”）的督辦之下，執(zhí)行“居民(jmn)限購(gòu)房產(chǎn)”的城市范圍要擴(kuò)大到30個(gè)。第3頁(yè)/共19頁(yè)第三頁(yè)，共19頁(yè)。1.4 嚴(yán)查土地閑置，提高土地供應(yīng)利用效率，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，規(guī)范(gufn)行業(yè)發(fā)展截至2009年12月31日，全國(guó)因企業(yè)原因和政府原因造成閑置(xinzh)尚未完成整改處置的閑置(xinzh)土地分別為200余宗、500余

6、宗，面積分別為1000余公頃、2000余公頃。2000年至2009年十年間，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一共購(gòu)置占地面積近33億平方米土地，而全國(guó)房地產(chǎn)完成土地開發(fā)面積僅有近21億平方米，僅這十年已出讓但未完成開發(fā)的土地面積就已接近12億平方米。2011.1.10 土地閑置房企將被全面禁止貸款 2010.12.16 國(guó)土部啟動(dòng)土地違法(wi f)問(wèn)責(zé)行動(dòng)2010.09.27 國(guó)土部住建部出重拳 閑置土地一年以上禁拿地2010.09.04 首批十城市土地規(guī)劃獲批 102市須上報(bào)總體規(guī)劃2010.08.02 國(guó)土部發(fā)1457宗閑置土地黑名單2010.03.10 國(guó)土部強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管 將開展突擊檢查2009.

7、12.17 5部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于50%近期嚴(yán)查土地閑置相關(guān)政策近期嚴(yán)查土地閑置相關(guān)政策第4頁(yè)/共19頁(yè)第四頁(yè)，共19頁(yè)。1.5 保障制度不健全，短期(dun q)難對(duì)市場(chǎng)形成沖擊 保障性住房資金 2011年如果要建設(shè)1000萬(wàn)套保障房，所需投入的資金量高達(dá)1.4萬(wàn)億元。 保障性住房土地？ 保障性住房制度(zhd)？ 對(duì)市場(chǎng)影響？現(xiàn)實(shí)(xinsh)2010 年計(jì)劃完成保障性住房建設(shè)580 萬(wàn)套。2011 年中國(guó)保障房建設(shè)套數(shù)在1000 萬(wàn)套。地方政府土地出讓金的10%用于保障性住房建設(shè)。理想第5頁(yè)/共19頁(yè)第五頁(yè)，共19頁(yè)。2、經(jīng)濟(jì)(jngj)因素2.1 經(jīng)濟(jì)(jngj)處在轉(zhuǎn)

8、型階段，需要房地產(chǎn)行業(yè)支持 中國(guó)國(guó)家發(fā)改委副主任張曉強(qiáng)在接受采訪時(shí)表示(biosh)，中國(guó)2010年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到39.5萬(wàn)億人民幣，GDP增長(zhǎng)率達(dá)到約10.1%，高于09年的9.2%。經(jīng)濟(jì)已經(jīng)復(fù)蘇。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車”中，出口受到歐美經(jīng)濟(jì)疲軟、人民幣升值等影響，出口增長(zhǎng)受到限制。內(nèi)需和投資更多承擔(dān)起推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重任。第6頁(yè)/共19頁(yè)第六頁(yè)，共19頁(yè)。2.2 CPI年中有望回穩(wěn)，不再(b zi)有更嚴(yán)厲信貸政策出臺(tái)，房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境趨穩(wěn)假設(shè)政策走勢(shì)市場(chǎng)走勢(shì)通脹 房?jī)r(jià) 出臺(tái)一些刺激房地產(chǎn)需求的信貸和稅收政策房企政策環(huán)境改善，房地產(chǎn)成交量、房?jī)r(jià)上升通脹房?jī)r(jià)國(guó)家要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，對(duì)房地產(chǎn)

9、限貸依舊從緊，但行業(yè)發(fā)展未到崩潰階段房地產(chǎn)企業(yè)分化，部分加快銷售，部分放緩工期，市場(chǎng)小幅震蕩通脹房?jī)r(jià)政策沒(méi)有轉(zhuǎn)回的余地，緊縮政策更加嚴(yán)厲開發(fā)商利潤(rùn)水平被壓制，現(xiàn)金流緊張，被迫放緩進(jìn)度，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑2011CPI與房地產(chǎn)走勢(shì)分析(fnx)通貨膨脹建安成本工資收入租金回報(bào)信貸利率房地產(chǎn)價(jià)格財(cái)富效應(yīng)托賓Q效應(yīng)資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)消費(fèi)投資投資總需求通貨膨脹直接影響間接影響第7頁(yè)/共19頁(yè)第七頁(yè)，共19頁(yè)。2.3 人民幣升值(shngzh)預(yù)期存在，吸引熱錢流入地產(chǎn)市場(chǎng)，助推房?jī)r(jià)上漲今年以來(lái)人民幣升值壓力逐漸增大，伴隨加息的預(yù)期，大量熱錢等待進(jìn)入( jnr)國(guó)內(nèi)。截止2010年11月份，房地產(chǎn)利用外資和外商直

10、接投資的金額已經(jīng)超過(guò)2007年水平，同比分別提高59.03%和59.83%。2010年11月15日外匯局再次出臺(tái)限外令，限制境外個(gè)人及機(jī)構(gòu)在境內(nèi)買房，新政對(duì)抑制熱錢流入、控制房地產(chǎn)投機(jī)需求將起到促進(jìn)作用。人民幣升值預(yù)期效應(yīng)及熱錢流入財(cái)富效應(yīng)房地產(chǎn)需求增加國(guó)外資金大量涌入房?jī)r(jià)上漲第8頁(yè)/共19頁(yè)第八頁(yè)，共19頁(yè)。3、社會(huì)因素(yn s)城市化進(jìn)程、人口紅利為房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展提供動(dòng)力截止2009年底，我國(guó)總撫養(yǎng)比為36.21%，我國(guó)仍處于人口紅利期。預(yù)計(jì)我國(guó)人口機(jī)會(huì)窗口將在2035年左右關(guān)閉，還有20余年的人口紅利期。在這個(gè)階段，新生代青壯年的增加，將產(chǎn)生新的住房需求，成為支撐(zh chng)地產(chǎn)

11、市場(chǎng)繁榮的重要力量。 目前中國(guó)城市化率僅為46.2，不及世界城市化平均水平（47.8）。中國(guó)人口城市化比例若從現(xiàn)在(xinzi)的46.2提高到將來(lái)的60以上，那么，這就意味著將至少還有2.2億人口必須進(jìn)城。第9頁(yè)/共19頁(yè)第九頁(yè)，共19頁(yè)。二、房地產(chǎn)行業(yè)分析(fnx)2.1 房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱地位依舊明顯房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)有60多個(gè)，相關(guān)聯(lián)企業(yè)達(dá)到10萬(wàn)家。對(duì)鋼材、水泥、家電、裝飾等上下游行業(yè)帶動(dòng)作用明顯。2009年土地出讓收入為15900億元，占地方(dfng)財(cái)政收入的43.7%。2010年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款2.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)70.4。 第10頁(yè)/共19頁(yè)第十頁(yè)，共19頁(yè)。

12、2.2 從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)依舊處在向上發(fā)展空間，短期內(nèi)，受政策調(diào)控，增長(zhǎng)(zngzhng)阻力較大 從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展依舊處在一個(gè)向上的發(fā)展階段，但是在政策調(diào)控的影響下，上漲的空間逐漸減弱。 從短期來(lái)看，在政策刺激作用下，2009年房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇，房地產(chǎn)銷售面積大幅增加，實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存化，2010年開發(fā)商普遍增加庫(kù)存，大量商品房有望在2011年釋放，但在政策的干預(yù)下，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)阻力(zl)較大。補(bǔ)庫(kù)存(kcn)去庫(kù)存第11頁(yè)/共19頁(yè)第十一頁(yè)，共19頁(yè)。2.3 2010補(bǔ)庫(kù)存成效(chngxio)明顯，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給充足 預(yù)計(jì)2010年全年，在建商品房施工面積總量超過(guò)30億

13、平方米，新開工商品房的住宅面積能夠達(dá)到12億平方米，為今年(jnnin)的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了充足的商品房。010002000300040005000600070002009年02月2009年04月2009年06月2009年08月2009年10月2009年12月2010年03月2010年05月2010年07月2010年09月2010年11月051015202530354045房地產(chǎn)投資額（億元）投資額同比增幅第12頁(yè)/共19頁(yè)第十二頁(yè)，共19頁(yè)。2.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依舊(yji)旺盛 從2005年起每年的商品房銷售量都大于同期商品房的竣工面積。 一方面，國(guó)內(nèi)目前投資渠道不暢，加之(ji zh)通

14、貨膨脹、人民幣升值壓力、熱錢流入等影響，促使房地產(chǎn)需求加大。 另一方面，目前中國(guó)城市戶均僅有0.74套住房，距離戶均1套尚有距離，并且明顯落后于美日等發(fā)達(dá)國(guó)家，城市住房短缺問(wèn)題仍然嚴(yán)峻。 第13頁(yè)/共19頁(yè)第十三頁(yè)，共19頁(yè)。2.5 市場(chǎng)逐漸開始分化，一線城市發(fā)展(fzhn)空間減小，二、三線城市潛力無(wú)限一線城市由于房地產(chǎn)價(jià)格較高，投資性、投機(jī)性行為較多，對(duì)信貸政策的收緊較為敏感，政策出臺(tái)后，成交量出現(xiàn)大幅下滑。二、三線城市房地產(chǎn)價(jià)格高估程度不大，發(fā)展空間較大，自主、投資、投機(jī)性需求均較為旺盛，政策的傳達(dá)力度相對(duì)較弱，市場(chǎng)(shchng)依舊向好。各城市(chngsh)居住用地年增長(zhǎng)率一二線城

15、市房地產(chǎn)成交量第14頁(yè)/共19頁(yè)第十四頁(yè)，共19頁(yè)。2.6 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，一線企業(yè)(qy)優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯，市場(chǎng)份額向少數(shù)集中全國(guó)目前有項(xiàng)目的地產(chǎn)公司約2萬(wàn)多家，上市公司116家。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐漸規(guī)范，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇。一線開發(fā)商具有融資、拿地、施工、銷售、物業(yè)管理等多方面的優(yōu)勢(shì)(yush)，在長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)中品牌逐漸樹立，市場(chǎng)份額逐漸被一線開發(fā)商占領(lǐng)。第15頁(yè)/共19頁(yè)第十五頁(yè)，共19頁(yè)。2.7 受信貸緊縮影響，行業(yè)資金(zjn)趨緊，融資能力將成為今年考量房企的重要指標(biāo) 在2010年房地產(chǎn)的開發(fā)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款占比12%，自籌資金26%，資源資金14%，其他資金29%，定金及預(yù)付款占比17%。隨著國(guó)家緊縮信貸，國(guó)內(nèi)銀行貸款的占比在逐漸下滑，企業(yè)的自有資金、籌資能力將成為影響房企接下來(lái)發(fā)展(fzhn)的重要因素。第16頁(yè)/共19頁(yè)第十六頁(yè)，共19頁(yè)。3、投資機(jī)會(huì)分析3.1 經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及基本面向好，政策的行政干預(yù)使行業(yè)(hngy)難有大的表現(xiàn) 社會(huì)因素經(jīng)濟(jì)因素政策因素 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 通貨膨脹 人民幣升值 城市化進(jìn)程 人