房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最有效的管理模式

1、房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最有效的管理模式是什么 ？魚(yú)懸賞分：5 -解決時(shí)間：2008-5-29 11:16房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最有效的管理模式是什么 ？提問(wèn)者： 卩os小人物-一級(jí)最佳答案房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最有效的管理模式是什么 ？在新的市場(chǎng)政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很難再通過(guò)土地儲(chǔ)備而坐享”土地增值收益，企業(yè)投資收益越來(lái)越依賴(lài)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 項(xiàng)目成本越來(lái)越 高、利潤(rùn)率越來(lái)越低，將是市場(chǎng)主要特征之一。這意味著，要想持續(xù)、 快速、穩(wěn)健發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須追求規(guī)模效益。因此，實(shí)施多 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)并最大可能地提高項(xiàng)目附加值和利潤(rùn)率成為開(kāi)發(fā)企業(yè)的必 然選擇。根據(jù)蘭德企管研究室2006年10月的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，在隨機(jī)選取的

2、300家各類(lèi)典型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中有 84 %的企業(yè)在同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)，有15%的企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量在 5個(gè)（含）以上；其中， 73家房地產(chǎn)上市全部進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，資質(zhì)一、二級(jí)企業(yè)中90 %進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。可以說(shuō)，多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要特征， 是企業(yè)做大、做強(qiáng)的必由之路。多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)下，特別是多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，許多企業(yè)都存在一些問(wèn)題，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：公司與項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）之間職權(quán)分工不明確，工作接口關(guān)系 不清晰；公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮，難以對(duì)項(xiàng)目部實(shí)施有 效考核；項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）受項(xiàng)目經(jīng)理的 人治”影響較大，或者過(guò)于依 賴(lài)公司，或者不愿服從

3、公司管理；項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）的執(zhí)行力較差，計(jì)劃、方案、指令等的執(zhí)行結(jié)果往往有較大偏差；與股東、供方等合作單位的公共關(guān)系不融洽；人力資源、資金供應(yīng)緊張，既有資源又不能實(shí)現(xiàn)共享；對(duì)企業(yè)品牌建設(shè)貢獻(xiàn)不大，等等。這些問(wèn)題是 多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”的主要特征，所導(dǎo)致的結(jié)果往往是： 工作效率低，目標(biāo)偏差率大（特別是計(jì)劃成本、利潤(rùn)目標(biāo)）。一家上海著名開(kāi)發(fā)企業(yè)的董事長(zhǎng)說(shuō)： 公司正在運(yùn)作的項(xiàng)目有八個(gè)， 其中六個(gè)在外地，即使是每月每個(gè)項(xiàng)目去一趟，二十天就沒(méi)了，公司 一大堆事也要處理，還要跑地、跑錢(qián)、跑關(guān)系，一個(gè)月四十天也不夠 用，都成鐵人、飛人了。 ”想必像這位董事長(zhǎng)一樣的在業(yè)界企業(yè)中不 在少數(shù)。為什么會(huì)出現(xiàn) 多項(xiàng)目

4、開(kāi)發(fā)綜合癥”？原因主要有三個(gè)方面：第一，業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略不清晰戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的指南針、北斗星。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù) 發(fā)展戰(zhàn)略一般包括市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃等。 在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該研究、制定清晰的發(fā)展規(guī)劃。 如市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開(kāi)發(fā)等三個(gè) 市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃是什么，各自目標(biāo)是什么，應(yīng)該一一明確。如區(qū)域發(fā) 展規(guī)劃，是主攻北京、上海等一線(xiàn)城市，還是下二線(xiàn)、三線(xiàn)城市；是 集中在本地區(qū)，還是擴(kuò)展到珠三角、長(zhǎng)三角、京津塘地區(qū)；是拓展廈 門(mén)、寧波、青島、大連等沿海城市，還是拓展福州、南京、濟(jì)南、沈 陽(yáng)等省會(huì)城市等；是重點(diǎn)發(fā)展東部城市，還是積極發(fā)

5、展武漢、長(zhǎng)沙、 合肥、南昌等中部城市。在確定了目標(biāo)方向后，還要進(jìn)一步分析目標(biāo) 城市的商品房空置率、第三產(chǎn)業(yè)比重等，以確定進(jìn)入的先后順序，這 些問(wèn)題也都要一一明確。再比如產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)品模式是什么，項(xiàng) 目規(guī)模是多大，各類(lèi)產(chǎn)品（高檔、中檔、普通商品房等）的比例是多 少，產(chǎn)品理念是什么，類(lèi)似的問(wèn)題都必須在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期予以明確。 新市場(chǎng)、新形勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須盡早由機(jī)會(huì)導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo) 向，否則盲目性擴(kuò)張將極易引發(fā)或放大 多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥第二、資源配置不合理眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型的企業(yè)。按范圍劃分，房地產(chǎn)企 業(yè)資源可分為內(nèi)部資源和外部資源。 其中內(nèi)部資源包括人力資源、財(cái) 務(wù)資源、土地

6、資源、技術(shù)資源、品牌資源等，外部資源包括供方資源、 政府資源、客戶(hù)資源等。按性質(zhì)劃分，可分為顯性資源和隱性資源。 其中，顯性資源即物質(zhì)資源，包括人力資源、財(cái)務(wù)資源、土地資源、 客戶(hù)資源等，隱性資源即非物質(zhì)的資源，如技術(shù)、品牌、文化、公共 關(guān)系、戰(zhàn)略、制度等。社會(huì)發(fā)展的過(guò)程是資源配置的過(guò)程，企業(yè)發(fā)展 的過(guò)程也是資源配置的過(guò)程。企業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，必須要做到 各類(lèi)資源的最優(yōu)化配置。只有做到資源的最優(yōu)化配置，才能使資源價(jià) 值最大化，既可以防止某些資源的浪費(fèi)，又能減少因某些資源的短缺（所謂 短板”）而影響企業(yè)的發(fā)展。資源整合是資源配置的內(nèi)容之一， 資源配置才是企業(yè)發(fā)展所必須具備的核心能力。許多企業(yè)

7、在實(shí)施多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，不能有效地優(yōu)化、配置資源，有的以短板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過(guò)于保守，致使造成其他資源的浪費(fèi)； 有的以長(zhǎng)板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過(guò)于冒進(jìn)，致使其他資源（如人 力資源、資金資源）過(guò)度緊張，甚至經(jīng)不起重大外來(lái)因素的影響或沖 擊。順馳就是這方面的活鮮鮮的例子。事實(shí)上，不只是順馳，業(yè)界絕 大多數(shù)從事多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的企業(yè)都普遍存在資源匱乏的現(xiàn)象，包括人力 資源匱乏，資金資源匱乏，技術(shù)資源匱乏，等等。不匱乏的，卻往往 是土地資源、關(guān)系資源，這真實(shí)市場(chǎng)給各個(gè)企業(yè)開(kāi)的一個(gè)大玩笑。第三，規(guī)章制度不健全企業(yè)要保持持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展必須建立、健全一套全面、適宜、有效 的規(guī)章制度。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)

8、發(fā)企業(yè)在人力資源、資金運(yùn) 作、成本控制、招標(biāo)采購(gòu)等方面有很大的特殊性和管理的難度。針對(duì) 不同的管理板塊或職能模塊，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以下管理分體系：行政事務(wù)管理體系；信息管理體系；法律事務(wù)管理體系；人力資源管理體系；財(cái)務(wù)管理與成本控制體系；投資者關(guān)系管理體系；供方管理與采購(gòu)管理體系；項(xiàng)目（工程）管理體系；營(yíng)銷(xiāo)管理體系；客戶(hù)關(guān)系管理體系，等。健全的規(guī)章制度、完善的管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在發(fā)展初 期，因?yàn)楣芾韺蛹?jí)少、人員少，只有一本簡(jiǎn)單的管理制度匯編就 可以了。但是在多項(xiàng)目下，人員多了，部門(mén)多了，層級(jí)多了，資金流、 信息流復(fù)雜了，工作流程拉長(zhǎng)了，如果企業(yè)沒(méi)有一套全面、適宜、有 效的管理體系，

9、就必然導(dǎo)致權(quán)利交集或責(zé)任真空，進(jìn)而出現(xiàn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”。不要盲從標(biāo)桿”企業(yè)或許是快速發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)缺乏真正的榜樣， 許多企業(yè)習(xí)慣給自 己找一個(gè)標(biāo)桿企業(yè)。對(duì)順馳褒也罷，貶也罷，在順馳快速發(fā)展的初期， 想必順馳還是挑逗起了許多業(yè)界企業(yè)羨慕的目光， 特別是一些也處于 快速發(fā)展階段的企業(yè)中有不少企業(yè)將順馳視為標(biāo)桿。 當(dāng)然，更多的企 業(yè)還是將萬(wàn)科視為標(biāo)桿，特別是在馮侖先生發(fā)表學(xué)習(xí)萬(wàn)科好榜樣 后，將萬(wàn)科視為標(biāo)桿企業(yè)的企業(yè)就更多了。樹(shù)立標(biāo)桿企業(yè)可以使企業(yè)在共同愿景下形成共同努力的目標(biāo)，樹(shù)立標(biāo)桿企業(yè)的目的是學(xué)習(xí)，但絕不應(yīng)是照搬或盲從。以萬(wàn)科為例，之所以希望業(yè)界企業(yè)不要盲從，有兩點(diǎn)原因：第一，沒(méi)有可比性。

10、 截至2005年末，萬(wàn)科總資產(chǎn)219.9億元，凈資產(chǎn)83.1億元。2005 年，萬(wàn)科實(shí)際完成開(kāi)工面積259.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.9%，同期 竣工面積217.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.9%。雖然很多單項(xiàng)指標(biāo)萬(wàn)科 都不是第一，但在綜合實(shí)力上，萬(wàn)科在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)是名副其實(shí)的 NO.1。萬(wàn)科能成為業(yè)界的NO.1有很多歷史的、現(xiàn)時(shí)的、客觀的、 個(gè)人的原因，是絕大多數(shù)企業(yè)所無(wú)以比擬的。特別是萬(wàn)科的研發(fā)力量、 服務(wù)觀念、品牌價(jià)值、企業(yè)文化是難以模仿的。另外，多年來(lái)，萬(wàn)科 走的是做減法的專(zhuān)業(yè)化之路，而業(yè)界許多企業(yè)走的是相關(guān)多元化之 路：不僅自己的銷(xiāo)售公司、物業(yè)公司，甚至還有建筑公司、綠化公 司一一也沒(méi)有什

11、么可比性。再說(shuō)，萬(wàn)科的專(zhuān)業(yè)化發(fā)展模式有其歷史的 原因，對(duì)萬(wàn)科是成功的，但對(duì)其他企業(yè)卻不一定適合。每一家企業(yè)有 每一家企業(yè)的特殊情況，企業(yè)群本身也是多元化的，怎么可能有單一 的發(fā)展模式呢？對(duì)每一家企業(yè)來(lái)說(shuō)，適合自己的，就是最好的。第二，萬(wàn)科的項(xiàng)目管理模式不是高效的模式鑒于企業(yè)規(guī)模、項(xiàng)目數(shù)量和市場(chǎng)布局，萬(wàn)科采用的是四級(jí)管理機(jī)制： 集團(tuán)公司區(qū)域公司城市公司項(xiàng)目部。因此，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、崗位 設(shè)置、流程設(shè)計(jì)都是按照四級(jí)管理機(jī)制設(shè)計(jì)的。 對(duì)業(yè)界絕大多數(shù)房地 產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，因?yàn)轫?xiàng)目數(shù)量比萬(wàn)科少，開(kāi)發(fā)格局與萬(wàn)科不同，一般采 用三級(jí)管理機(jī)制就可以，即：公司-城市公司-項(xiàng)目部，甚至是兩級(jí) 管理機(jī)制就可以，即：公司項(xiàng)目

12、部（項(xiàng)目公司）。管理層級(jí)越多，信息鏈就越長(zhǎng)，工作效率就越低，這是普遍規(guī)律。許 多企業(yè)盲從萬(wàn)科的管理模式，甚至有個(gè)別咨詢(xún)結(jié)構(gòu)推廣、復(fù)制萬(wàn)科的 管理模式，或者按照萬(wàn)科的業(yè)務(wù)流程為其他企業(yè)咨詢(xún)， 其結(jié)果真是難 以想象。確立產(chǎn)品模式是多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)在進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，如果各項(xiàng)目在物業(yè)類(lèi)型、市場(chǎng)定位等方面有較 大的差異性（比如同時(shí)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、市區(qū)高層住宅、郊區(qū)低密度住 宅項(xiàng)目），那么各項(xiàng)目在報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)策劃 等方面也必然有較大的差異性，這就意味著此前的經(jīng)驗(yàn)和金錢(qián)堆積的 大量教訓(xùn)被 歸零”了，企業(yè)不得不一直在不熟悉的市場(chǎng)上做不熟悉的 產(chǎn)品，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要有各方面的、 具有豐

13、富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不同 人才。對(duì)于絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這幾乎是不可能的。這也是許多 企業(yè)在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)之所以感覺(jué) 非常忙”、非常累”的最主要原因。 但是，如果各項(xiàng)目在物業(yè)類(lèi)型、項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)定位等方面基本相似， 即產(chǎn)品模式基本固化，那么各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)流程、工作流程是統(tǒng)一的， 就像單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一樣單一、輕松。所謂產(chǎn)品模式就是基于預(yù)測(cè)和研發(fā)的、適合市場(chǎng)需求和自身能力的、 可復(fù)制開(kāi)發(fā)的、獨(dú)特的、相對(duì)固化的項(xiàng)目類(lèi)型。通過(guò)長(zhǎng)期、系統(tǒng)地研究，蘭德公司發(fā)現(xiàn) 第一梯隊(duì)”企業(yè)都基本確立了 自己的產(chǎn)品模式。例如萬(wàn)科集團(tuán)的城市花園系列，四季花城系列（城 郊結(jié)合部）；金地集團(tuán)的 格林”系列（格林小鎮(zhèn)/格林春天/格林春曉）；

14、世茂集團(tuán)的濱江系列（在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均 開(kāi)發(fā)沿江豪宅）；陽(yáng)光100投資集團(tuán)的“陽(yáng)光100國(guó)際新城”系列（在 北京、天津、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、重慶、武漢等城市均開(kāi)發(fā)城市新興白領(lǐng)公寓”，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”系列（在全國(guó)十幾個(gè)城市的中心 商圈均開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目）；SOHO中國(guó)的“SOHO系列（SOHO 現(xiàn)代城/建外SOHO / SOHO尚都）等。可以說(shuō)，確立產(chǎn)品模式是企業(yè)進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前提和基礎(chǔ)。對(duì)產(chǎn)品模式予以定型至少包括以下八個(gè)要素：1、城市選擇，就是基于戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃選擇擬進(jìn)入的目標(biāo)城市。2、區(qū)位選擇，就是選擇項(xiàng)目在城市的中觀區(qū)位：是在開(kāi)發(fā)城市中心 區(qū)，還是在城鄉(xiāng)接合部，抑或

15、是在近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)。明確了項(xiàng)目的區(qū) 位選擇，土地投標(biāo)和土地儲(chǔ)備的目標(biāo)也就明確了。3、確定項(xiàng)目規(guī)模，就是大體確定項(xiàng)目的占地面積、建筑面積等。4、目標(biāo)客戶(hù)選擇，就是研究并鎖定核心消費(fèi)者。5、 確定項(xiàng)目風(fēng)格，就是賦予項(xiàng)目獨(dú)特的、便于識(shí)別的符號(hào)”使社 會(huì)公眾特別是目標(biāo)客戶(hù)能夠較容易地識(shí)別出是哪個(gè)企業(yè)開(kāi)發(fā)的什么 類(lèi)型的項(xiàng)目。6、設(shè)計(jì)定型，就是各項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)在物質(zhì)形態(tài)上有著 精神感受上的一致，成熟的戶(hù)型可以通用于各項(xiàng)目。7、賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)、廣告風(fēng)格定型。產(chǎn)品定型后，各項(xiàng)目就可以有風(fēng)格統(tǒng) 一的賣(mài)場(chǎng)和風(fēng)格統(tǒng)一的宣傳資料（包括樓書(shū)、媒體廣告等）。&統(tǒng)一的VIS。這是產(chǎn)品定型必不可少的 表象符號(hào)”也

16、是最容易做 到的。建立項(xiàng)目管理模式是多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵如前所述，多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”的原因之一是 規(guī)章制度不健全”大 量實(shí)踐表明，許多 癥狀”是規(guī)章制度不健全”的直接或外在表現(xiàn)而已。 因此，建立適宜、有效的項(xiàng)目管理模式是開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的 關(guān)鍵。建立項(xiàng)目管理模式可分為三個(gè)步驟:第一步，明確職能定位，重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理模式完全不同于單項(xiàng)目管理模式， 首先表現(xiàn)在職能 定位和組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上。在單項(xiàng)目下，房地產(chǎn)企業(yè)一般、也只能采用 直線(xiàn)職能制的開(kāi)發(fā)管理模式：各部門(mén)各負(fù)其責(zé)共同完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工 作。但是在多項(xiàng)目下，因?yàn)閷?shí)現(xiàn)項(xiàng)目制，公司和項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司） 在職能上必須要進(jìn)行定位和職責(zé)切

17、分。 以公司-項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）” 兩級(jí)管理機(jī)制為例，一般地，公司的定位是決策中心、資源中心，主 要行使支持和管理職能，要做好三件事：（1）供地；（2）供資金；（3）管控與評(píng)價(jià)。項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）是成本中心、利潤(rùn)中心，主 要行使執(zhí)行和實(shí)施職能，也要做好三件事：（1）完成目標(biāo)；（2 ）樹(shù)立品牌；（3）培養(yǎng)和鍛煉人才。在明確職能定位的基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng) 重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)時(shí)，應(yīng)充分考慮以下要素：戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃對(duì)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求；項(xiàng)目類(lèi)型；產(chǎn)品模式；經(jīng)營(yíng)模式（特別是外包模式）；資源狀況（特別是人力資源狀況）；企業(yè)文化。多項(xiàng)目下，矩陣制是常用的組織結(jié)構(gòu)形式。但因?yàn)榫仃囍迫菀桩a(chǎn)生多頭領(lǐng)導(dǎo)、

18、權(quán)利交集和責(zé)任真空，近一、兩年來(lái)，業(yè)界許多領(lǐng)先企業(yè)一 般采用直線(xiàn)職能制與矩陣制的混合制組織結(jié)構(gòu)形式。第二步，劃分項(xiàng)目類(lèi)型項(xiàng)目類(lèi)型有不同的劃分方式。按照地域劃分，可分為本地項(xiàng)目和異地 項(xiàng)目；按股權(quán)劃分，可分為獨(dú)資項(xiàng)目、控股項(xiàng)目和參股合作項(xiàng)目；按 項(xiàng)目規(guī)模劃分，可分為特級(jí)項(xiàng)目、一級(jí)項(xiàng)目、二級(jí)項(xiàng)目、三級(jí)項(xiàng)目等； 按階段劃分可分為階段性項(xiàng)目和全程性項(xiàng)目。劃分項(xiàng)目類(lèi)型是進(jìn)行項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。為了 欲繁就簡(jiǎn)”通 常組合為以下四種項(xiàng)目組織類(lèi)型：（1）本地直屬項(xiàng)目部；（2）異地 項(xiàng)目公司；（3）控股項(xiàng)目公司；（4）參股項(xiàng)目公司。第三步，進(jìn)行流程設(shè)計(jì)，建立項(xiàng)目管理體系多項(xiàng)目下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程與多項(xiàng)目下的

19、開(kāi)發(fā)流程有很到的不同。 例如，單項(xiàng)目下銷(xiāo)售由公司銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)，而多項(xiàng)目下則有多種情形： 有的由公司營(yíng)銷(xiāo)中心或下屬的營(yíng)銷(xiāo)（經(jīng)紀(jì)）公司負(fù)責(zé)，有的由項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）負(fù)責(zé)，公司只進(jìn)行計(jì)劃、方案、價(jià)格等的管理，有的由 營(yíng)銷(xiāo)代理公司負(fù)責(zé)。因此必須對(duì)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)流程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。 在流程 設(shè)計(jì)工作完成后，就可以針對(duì)不同的項(xiàng)目類(lèi)型分別建立相應(yīng)的管理體 系了。通常，一套完整的項(xiàng)目管理體系至少涉及以下方面：一項(xiàng)目組織管理（包括各類(lèi)項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，定崗定員，項(xiàng)目 部的組建、解散等）；二項(xiàng)目人力資源各類(lèi)（包括項(xiàng)目經(jīng)理及其他人員的聘任、 解聘、薪酬、 考核、獎(jiǎng)勵(lì)、勞動(dòng)關(guān)系等）；三項(xiàng)目資金與財(cái)務(wù)管理；四項(xiàng)目計(jì)劃與目標(biāo)管

20、理；五項(xiàng)目投資決策管理；六項(xiàng)目研發(fā)與設(shè)計(jì)管理；七采購(gòu)與招標(biāo)管理；八項(xiàng)目工程管理（包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、檔案管理等）； 九項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)管理；十項(xiàng)目客戶(hù)關(guān)系管理，等。投資主體虛擬化與管理主體實(shí)體化 確立產(chǎn)品模式解決了企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式， 建立項(xiàng)目管理體系是解決 了企業(yè)的管理機(jī)制問(wèn)題。但企業(yè)采取什么樣的項(xiàng)目體制卻是最核心、 最根本的問(wèn)題 體制決定機(jī)制，機(jī)制決定體系（規(guī)章制度）。但是遺憾的是，盡管許多企業(yè)都在不斷地探求、完善管理機(jī)制，但無(wú) 不著眼于 職責(zé)劃分如何更合理”等問(wèn)題，無(wú)論是 金字塔式”還是倒金 字塔式”，無(wú)非是在 左傾”和右傾”中尋求相對(duì)合理的管理機(jī)制而已， 而沒(méi)有真正意識(shí)到問(wèn)題出在體

21、制上 一一傳統(tǒng)的項(xiàng)目體制是公司和項(xiàng) 目部（項(xiàng)目公司）一體化，都具有雙重身份：既是投資主體（因?yàn)榇?表公司），又是管理主體（行使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)職能）。這種雙重身份肯定 會(huì)不可避免地導(dǎo)致難以控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用， 難以實(shí)施有效 的考核，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃、目標(biāo)的偏差率很大，而無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投 資目標(biāo)。 事實(shí)證明：無(wú)論是令廣大業(yè)界企業(yè)景仰的 標(biāo)桿企業(yè)”，還 是風(fēng)光無(wú)限的 地產(chǎn)大腕”，現(xiàn)今幾乎所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都碰到了同 一個(gè)問(wèn)題，也都在思考同一個(gè)問(wèn)題：最有效的項(xiàng)目管理模式是什么？ 通過(guò)深入研究分析和實(shí)踐檢驗(yàn)，蘭德認(rèn)為 項(xiàng)目投資主體虛擬化，項(xiàng) 目管理主體實(shí)體化”是最有效的投資開(kāi)發(fā)模式。項(xiàng)目投資主體虛擬化”

22、是指無(wú)論是本市項(xiàng)目，還是異地項(xiàng)目，都盡可能地注冊(cè)成立一家 具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目（投資）公司，該項(xiàng)目（投資）公司所有的 法人證照、財(cái)務(wù)等由公司統(tǒng)一管理，除法人代表、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等由公 司領(lǐng)導(dǎo)兼任以外，沒(méi)有任何其他人員（但列支管理費(fèi)用）。項(xiàng)目投資主體虛擬化的益處 有利于項(xiàng)目融資（包括債權(quán)融資和股 權(quán)融資）；有利于規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)； 有利于財(cái)務(wù)核算； 有利于稅務(wù)籌 劃。 項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”是指由公司（或再引入社會(huì)上專(zhuān)業(yè)的項(xiàng) 目管理公司共同出資）相對(duì)控股的（但不是每一個(gè)項(xiàng)目都注冊(cè)一個(gè)） 具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目管理公司，并將部分項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)施工作交 由項(xiàng)目管理公司，項(xiàng)目投資公司與該項(xiàng)目管理公司簽署 項(xiàng)目委

23、托管 理協(xié)議書(shū)，并支付一定額度的管理費(fèi)用。項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”的益處有利于控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用； 有利于實(shí)施有 效的考核；有利于項(xiàng)目投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目投資主體虛擬化+項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”盡管還需要進(jìn)一步完善，但大量實(shí)踐表明，這 種開(kāi)發(fā)管理模式解決了多項(xiàng)目管理的體制問(wèn)題，也符合國(guó)際上投資商與開(kāi)發(fā)商相分離”的主流業(yè)態(tài)形式，應(yīng)該是最適宜、有效的多項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)管理模式。參考資料：房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最有效的管理模式是什么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品模式和管理模式晉懸賞分：5 -解決時(shí)間：2008-6-5 15:49房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品模式和管理模式誰(shuí)有啊？提問(wèn)者：平os小人物-一級(jí)最佳答案房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)

24、品模式和管理模式房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的變化必然導(dǎo)致房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)模式的變化。在新的市場(chǎng)形勢(shì) 下，房地產(chǎn)企業(yè)要繼續(xù)保持快速發(fā)展，應(yīng)盡快由機(jī)會(huì)導(dǎo)向、關(guān)系導(dǎo)向、銀行導(dǎo)向 轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)導(dǎo)向，應(yīng)盡快確立適宜市場(chǎng)和企業(yè)開(kāi)發(fā)理念的產(chǎn)品模式及適宜產(chǎn)品模 式和企業(yè)自身實(shí)際的管理模式。確立產(chǎn)品模式和管理模式是企業(yè)保持持續(xù)快速發(fā) 展、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的必然選擇。市場(chǎng)新政對(duì)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)模式的影響新舊政策對(duì)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)模式的影響在原來(lái)的市場(chǎng)政策下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)協(xié)議出讓?zhuān)蛘吆献鏖_(kāi)發(fā)、變更土地使用 性質(zhì)等方式獲取土地，開(kāi)發(fā)商只需支付一小部分地價(jià)款就可以取得土地的實(shí)際開(kāi) 發(fā)權(quán)，剩余的地價(jià)款可以在房屋銷(xiāo)售后用銷(xiāo)售收入支付；在新的土

25、地政策下，開(kāi) 發(fā)商只能通過(guò)招拍掛”方式獲取土地，除了投標(biāo)前必須交納保證金、中標(biāo)后交付 首期地價(jià)款外，剩余的地價(jià)款必須在半年內(nèi)付清， 否則就承擔(dān)違約責(zé)任。在原來(lái) 的市場(chǎng)政策下，房地產(chǎn)企業(yè)可以申請(qǐng)減免土地配套費(fèi)， 而現(xiàn)在絕大多數(shù)城市已經(jīng) 實(shí)行一費(fèi)制”必須一次性繳納全部費(fèi)用后才能辦理其它報(bào)批報(bào)建手續(xù)。在原來(lái) 的市場(chǎng)政策下，房地產(chǎn)企業(yè)要求施工企業(yè)墊資施工幾乎成為行業(yè)潛規(guī)則，開(kāi)發(fā)商前期無(wú)需支付建安費(fèi)；而現(xiàn)在嚴(yán)禁墊資施工、嚴(yán)禁拖欠農(nóng)民工工資等政策的實(shí)施 意味著開(kāi)發(fā)商前期投入的增大。在原來(lái)的市場(chǎng)政策下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)內(nèi)部 認(rèn)購(gòu)甚至提前取得 預(yù)售許可證”等方式收取定金和房款，回款時(shí)間較短；而現(xiàn)在 各地都加

26、大了商品房預(yù)售的監(jiān)管力度，也就意味著銷(xiāo)售回款的延遲、前期投入的 增大。另外，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈也要求房地產(chǎn)企業(yè)不得不加大市場(chǎng)調(diào)查費(fèi)用、研發(fā)費(fèi)用、委托設(shè)計(jì)費(fèi)用、推廣宣傳等費(fèi)用，也意味著前期投入的增大。測(cè)算表明，原有的市場(chǎng)政策下，開(kāi)發(fā)商的實(shí)際投資一般僅占項(xiàng)目總投資的20 %左右，利潤(rùn)率一般為20 30% （部分地區(qū)、部分項(xiàng)目可達(dá)百分之四、五十，甚 至能達(dá)到一倍以上），自有資金的投資利潤(rùn)率一般超過(guò) 100 %，甚至達(dá)到百分之 三、四百。而在新的市場(chǎng)政策下，如果開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格執(zhí)行新的政策，開(kāi)發(fā)商的實(shí)際 投資（前期現(xiàn)金流出）至少占項(xiàng)目總投資的 45 %（2005年一季度，全國(guó)土地成 本平均就占項(xiàng)目總成本的

27、23 %）。原來(lái)，三、四個(gè)月內(nèi)流出20%后就有現(xiàn)金流入；現(xiàn)在，七、八個(gè)月內(nèi)流出45 % 后才有現(xiàn)金流入，房地產(chǎn)企業(yè)的前期投資、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)成倍加大！新的市場(chǎng)政策要 求開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具有充足的自有資金， 必須重新安排現(xiàn)金流，這就意味著房地產(chǎn) 投資開(kāi)發(fā)模式的必然變化。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)模式的變化要求企業(yè)必須對(duì)內(nèi)部管理模式進(jìn)行適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)模式的變化意味著企業(yè)內(nèi)部工作流程的變化。例如，舊政下前期部門(mén)的職責(zé)之一是 尋找土地和建設(shè)項(xiàng)目”，而新政下應(yīng)是 關(guān)注土地市場(chǎng)，掌握土 地價(jià)格，參與土地投標(biāo)，保障土地儲(chǔ)備”。工作流程、工作職責(zé)等權(quán)變因素的變 化要求企業(yè)必須對(duì)組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行重新設(shè)計(jì)或適時(shí)調(diào)整，必須建立起適應(yīng)

28、新的市場(chǎng) 形勢(shì)的管理機(jī)制，這就意味著企業(yè)必須對(duì)管理模式做出適時(shí)調(diào)整。多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要性單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)投資利潤(rùn)率的影響在新的市場(chǎng)政策下，房地產(chǎn)企業(yè)如果實(shí)行單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式， 前期必然需要大量的 現(xiàn)金流出。在企業(yè)自有資金有限的情況下，財(cái)務(wù)費(fèi)用（包括融資費(fèi)用，是項(xiàng)目成 本的構(gòu)成部分）必然增加。而在取得 預(yù)售許可證”、產(chǎn)生銷(xiāo)售回款后，開(kāi)始有大 量的現(xiàn)金流入，除了支付有限的項(xiàng)目資金（主要是工程款卜，巨額現(xiàn)金只能存 放在銀行。在通脹率高于存款利率時(shí)，存放在銀行的資金顯然是縮水的。假如某 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為三年，在取得土地使用權(quán)后第八個(gè)月時(shí)開(kāi)始有現(xiàn)金（銷(xiāo)售款） 流入。假設(shè)企業(yè)有一億元的銀行存款，同期存款利率為0.

29、72 %、通脹率為2%時(shí)， 存款年 縮水”是100萬(wàn)元以上。在扣減掉前期增加的財(cái)務(wù)費(fèi)用和后期的資金蒸發(fā) 量后，實(shí)際投資利潤(rùn)率將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期利潤(rùn)率。 所以，單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金效率低。 這其實(shí)就是許多從事單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算時(shí)實(shí)際利潤(rùn)遠(yuǎn)少于預(yù)期 利潤(rùn)的主要原因。如果企業(yè)同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，而且各項(xiàng)目的 開(kāi)發(fā)節(jié)奏”安排合理的話(huà)（某 些項(xiàng)目的現(xiàn)金流出期是另一些項(xiàng)目的現(xiàn)金流入期），資金在各項(xiàng)目之間有序、快速地周轉(zhuǎn)，企業(yè)無(wú)需投入多少自有資金就可以同時(shí)產(chǎn)生大量的利潤(rùn)，資金的使用效率將大大提高，投資利潤(rùn)率也將得到有效保證（因?yàn)楦鱾€(gè)項(xiàng)目的前期投資來(lái)自 于其它項(xiàng)目的 閑余”資金，而且各個(gè)項(xiàng)目都產(chǎn)生利潤(rùn)

30、）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的音障”在人類(lèi)的航空史上曾經(jīng)有一個(gè) 天大的難題”，就是當(dāng)飛機(jī)飛行速度接近音速時(shí)， 飛機(jī)會(huì)劇烈顛簸、失控，這就是 音障”現(xiàn)象?？茖W(xué)家們經(jīng)過(guò)十幾年的努力才攻 破這一難題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也存在類(lèi)似的 音障”一一一個(gè)企業(yè)在一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)份額幾乎不可能突破25 %!一個(gè)項(xiàng)目在一年的銷(xiāo)售面積幾乎不可能突破全市年度銷(xiāo)售總面積的10 %!在音障”的影響下，只在一個(gè)城市進(jìn)行單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)只能實(shí)現(xiàn)幾億的銷(xiāo)售額，即使 是在一線(xiàn)城市的大盤(pán)項(xiàng)目，至多能實(shí)現(xiàn)幾十億的銷(xiāo)售額（如北京的世紀(jì)城、建外 SOHO ），而絕不可能實(shí)現(xiàn)年銷(xiāo)售額百億的目標(biāo)。換句話(huà)說(shuō)，百億情節(jié)”只是實(shí)行單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)的不可能實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想。在新的市場(chǎng)政策下，房地產(chǎn)企業(yè)要繼續(xù)保持快速發(fā)展，或者實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額的幾何式 增長(zhǎng)（如銷(xiāo)售額從2億元增加到20