房屋買賣合同案

1、房屋買賣合同案原告王懷玲與被告王圣志因感情不合，于XX年7月25 日在枯城縣城關(guān)鎮(zhèn) 人民政府辦理離婚 手續(xù) , 雙方的定將位 于柘城縣各陽路南九蒼五號的房屋歸原告王懷玲由原告與其二人之子共同居住 , 但雙方約定后并沒有到房產(chǎn)管理部門 辦理過戶手續(xù) . 王懷玲 所持有的房屋所有權(quán)上的所有權(quán)人 仍為被告王圣志 .XX 年 2 月 , 被 告王圣志在柘城縣有線電視 臺制作字幕議程 , 聲明該份房屋 所有權(quán)證丟失 . 但在公告期 間內(nèi)無任何的人何房管部門提出異議。XX年9月5日，被告王圣志以本案所爭議房屋 作抵押向被告杜蝶借款 50000 元， 但雙方未辦理抵押登記手續(xù)，僅寫了一張抵押條。同日，二 人

2、又在柘城縣房管局簽訂了房地產(chǎn)買賣契約，約定王圣志自 愿將本案所爭議的房屋以 40000 元的價格給被告枉蝶，且雙 方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。被告枉蝶在柘城縣房管局領(lǐng)取 了證號為 0005813 號的房屋所有權(quán)證書。此外，被告杜蝶在 買房前后到本案所爭議房屋處看房。均由被告王圣志接待、 陪同。被告杜蝶于 XX年5月27日準備搬遷時，在本案所爭 議房屋處見到原告王懷玲，其通知原告限期搬離。原告王懷 玲，遂找到被告王圣志了解情況，方知其所居住房屋已被轉(zhuǎn) 讓出賣。原告訴至法院，請求確認二被告所簽的關(guān)于房屋買 賣的協(xié)議均無效，并確認其系向陽路南九巷五號房屋的所有 權(quán)人。 審判 柘城縣人民法院經(jīng)審理認為：

3、原告王懷玲與被告王圣志 的離婚協(xié)議中約定本案所爭議的房屋歸原告王懷玲所有，雖 然雙方來辦理過戶手續(xù)，但一直由原告居住，原告擁有該爭 議房屋的所有權(quán)，被告王圣志在未征得原告同意的情況下， 將該爭議房屋賣與他人，其本身存在締約過失責(zé)任，且二被 告在同日內(nèi)先簽訂借款抵押協(xié)議，后訂立房地產(chǎn)買賣契約， 雙方約定的借款與買賣契約中的價款數(shù)額不相符，顯然具有 欺詐性質(zhì)。所以，二被告簽訂的房地產(chǎn)買賣契約無效。被告 杜蝶辯稱，原告王懷玲與被告王圣志未辦理房屋過戶手續(xù)， 二人約定將所爭議房屋歸原告所有的協(xié)議未得到實際履行， 其二者之間存在合同之債，因理由不足，證據(jù)不充分，本院 不予支持。故根據(jù)中華人民共和國合同法

4、第五十二條， 第一百三十二條第一款之規(guī)定，判決：一、被告王圣高與被 告杜蝶簽訂的關(guān)于柘城縣向陽路南九巷五號房屋產(chǎn)權(quán)的抵 押買賣協(xié)議無效 ; 二、原告王懷玲系柘城縣向陽路南九巷五 號房屋的所有權(quán)人 ; 訴訟費 XX 元，由被告王圣志承擔(dān) 1210 元，由被告杜蝶承擔(dān) 800 元。 評析 本案中爭議房屋是由原告居住，但房屋所有權(quán)人卻是被 告王圣志，其將所爭議房屋賣與被告村蝶的行為是否合法， 原告訴請確認二被告關(guān)于該處 房產(chǎn)的抵押、出賣協(xié)議無效應(yīng)否支持，在處理時有兩種不同的意見：第一種意見認為，應(yīng)當(dāng)支持原告的訴訟請求，依法確認 原告系所爭議的向陽路南九巷五號房屋的所有權(quán)人，二被告 之間簽訂的關(guān)于該處

5、房屋產(chǎn)權(quán)的抵押、買賣協(xié)議無效。原告 與被告王圣志離婚時，雙方簽訂了離婚協(xié)議書 ，對于夫 妻的共同財產(chǎn)由其二人協(xié)議處理，約定將所爭議房屋歸原告 所有，雖然原告未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，但其已合法享有 該處房屋的所有權(quán)。后被告王圣志稱自己的房產(chǎn)證丟失，在 未與原告商量的情況下，將所爭議房屋先抵押、后出賣與被 告杜蝶，屬無權(quán)處分行為。二被告簽訂協(xié)議書 ，約定被 告杜蝶借給被告王圣志五萬元， 以所爭議房屋作抵押， 該協(xié) 議書屬于效力待定合同，后原告對被告王圣志的抵押行為 未予追認，則二被告所簽的協(xié)議書屬于效合同 ; 二被告 于同日又簽訂了房屋買賣契約 ，則被告王圣志轉(zhuǎn)讓出賣 該處房屋的行為帶有欺詐性質(zhì)，

6、二被告所簽的房屋買賣契 約屬于效合同。因此，二被告之間無論是關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的 抵押協(xié)議，還是關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的買賣契約均屬無效。故原告 訴請確認二被告之間簽訂的關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的約定無效，并認 定原告系該處房屋的所有權(quán)人，證據(jù)充分，根據(jù)中華人民 共和國合同法第五十二條第二款、第一百三十二條第一款 之規(guī)定，應(yīng)予以支持。第二種意見認為，應(yīng)判決駁回原告的訴訟請求。房屋所 有權(quán)證書上記載的所有權(quán)人系被告王圣志，且杜蝶多次去年 房均由王圣志接待，被告杜蝶完全有理由相信他對所爭議房 屋有處分權(quán)，后雙方在柘城縣房管局簽訂了房地產(chǎn)買賣契約， 并交清了價款，杜蝶遂合法取得所爭議房屋的所有權(quán)證書。 二被告所簽訂的協(xié)議書是無效的，因其沒有辦理抵押登 記，即使該抵押協(xié)議有效，二被告之后簽訂的房屋買賣契 約也應(yīng)視為對原協(xié)議的變更。因此，二被告簽訂的房屋 買賣契約是合法有效的，二被告之間的房屋產(chǎn)權(quán)買賣行為 成立，原告所受的損失應(yīng)向被告王圣志主張。另外，從保護 第三人的合法權(quán)益方面看，如果夫妻惡意串通，一方取得賣 房款，供雙方消費后，另一方可以不知情，無權(quán)處分為由主 張合同無效，長此以往，將會損害買主的合權(quán)益，影響正常 的市場交易，使房屋交易中的房屋所有權(quán)長期處于不穩(wěn)定狀 態(tài)。此時支持原告的訴請，判決確認兩被告簽訂的關(guān)于房屋 產(chǎn)權(quán)的協(xié)議無效，并確認原告是房屋所有權(quán)人并不合適。根 據(jù)中華