房屋租賃合同法的規(guī)定

1、房屋租賃合同法的規(guī)定一、城市房屋租賃管理辦法第 4 條, 公民、法人或其 他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋 可以依法出租。問(wèn)題 : 該條只規(guī)定房屋所有權(quán)人的出租權(quán) , 其他人對(duì)房 屋有無(wú)出租權(quán) ?非房屋所權(quán)人出租房屋后 , 承租人的權(quán)利如 何保證 ?解答 : 根據(jù)合同法第 51 條 , “無(wú)處分權(quán)的人處分他 人財(cái)產(chǎn) , 經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處 分權(quán)的 , 該合同有效。 ”因此 , 非房屋所有人對(duì)房屋進(jìn)行出租 并不導(dǎo)致租賃合同無(wú)效 , 只是效力待定而已。 合同法第 228 條還規(guī)定 : “因第三人主張權(quán)利 , 致使承租人不能對(duì)租賃物使 用、收益的 , 承租

2、人可以要求減少租金或者不支付租金。 ”可 以看出 , 出租人是否為租賃物的所有人或使用權(quán)人 , 不影響 租賃合同的效力。二、第 6 條 , 有下列情形之一的房屋不得出租 :1、未依法取得房屋所有權(quán)證的 ;2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其 他形式限制房地權(quán)利的 ;3、共有房屋未取得共有人同意的 ;4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的 ;5、屬于違法建筑的 ;6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的 ;7、已抵押 , 未經(jīng)抵押權(quán)人同意的 ;8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。問(wèn)題 : 該法采取禁止性方式 , 規(guī)定了禁止出租的房屋類 型, 以以上房屋出租的合同效力如何

3、?解答: 合同法第 52 條第 5 項(xiàng), 違反法律、行政法規(guī) 的強(qiáng)制性規(guī)定的 , 合同無(wú)效。該法是建設(shè)部發(fā)布的行政規(guī)章。 合同是否有效 , 應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)的規(guī)定為準(zhǔn)。最高人 民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解 釋（一）, 進(jìn)一步明確 : 合同法實(shí)施以后 , 人民法院確認(rèn) 合同無(wú)效 , 應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院 制定的行政法規(guī)為依據(jù) , 不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依 據(jù)。因此 , 以上述房屋為標(biāo)的的房屋租賃合同并非無(wú)效。三、第 7 條, 住宅用房的租賃 , 應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家的房屋所在 地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的 , 由租賃雙方協(xié)商

4、議定 租金和其他租賃條款。問(wèn)題: 可否租用住宅用房從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng) ?解答: “住改商”給生活帶來(lái)便利 , 但也帶來(lái)噪聲、氣味 等環(huán)境污染。物權(quán)法沒有完全禁止“住改商” , 而是將選擇權(quán)交給了有利害關(guān)系的業(yè)主。第77 條規(guī)定 : “業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的 , 除遵守法律、行政法規(guī)和管理規(guī)約外 , 應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 ”但是 , 怎樣確定是否有利害 關(guān)系 , 有利害關(guān)系全體業(yè)主的范圍如何定 , 如何算征得了業(yè) 主同意等問(wèn)題在物權(quán)法中并沒有規(guī)定。加上客觀現(xiàn)實(shí)情 況, 這就很容易產(chǎn)生一系列矛盾。期待以后的司法解釋加以 明確。四、第 11 條, 租賃期限內(nèi) , 房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有

5、權(quán) 的, 房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。出租人在租賃期限內(nèi)死亡的 , 其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原 租賃合同住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的 , 其共同居住兩年 以上的家庭成員可以繼續(xù)承租問(wèn)題: 轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的范圍 ?家庭成員的范圍 ?解答：1、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定XX年8月15日建設(shè)部修正 , 第 3 條 , 本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 , 是指房地產(chǎn)權(quán)利 人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人 的行為。前款所稱其他合法方式 , 主要包括下列行為 ：(1) 以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人 , 房地產(chǎn)權(quán) 屬發(fā)生變更的 ;(2) 一方提供土地使用權(quán) ,另一方或者多方提供資金

6、 , 合 資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn) , 而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的 ;(3)因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并 , 房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的（4） 以房地產(chǎn)抵債的 ;（5） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。2、根據(jù)繼承法的規(guī)定 , 在法律上具有權(quán)利義務(wù)關(guān)系 的家庭成員包括 : 夫妻、父母子女、兄弟姐妹、祖父母和外 祖父母、 孫子女和外孫子女。 而且包括法律擬制的家庭成員。合同法第 234 條,承租人在房屋租賃期間死亡的 , 與 其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。合同法沒有限定可以繼續(xù)承租的為家庭成員 , 與承租人 生前共同居住的亦可承租 , 并且也沒有“共同居住兩年以上” 的限定條件。五、第 13條,

7、房屋租賃實(shí)行登記備案制度。 簽訂、變更、 終止租賃合同的 , 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣 人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。第 14 條,房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30 日內(nèi) , 持本辦法第十五條規(guī)定的文件到直轄市、市、縣人民政 府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。第 15條, 申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件 :（ 一 ） 書面租賃合同 ;（ 二 ） 房屋所有權(quán)證書 ;（ 三 ） 當(dāng)事人的合法證件 ;（ 四 ） 城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋 , 還須提交其他共有人同意出租的證明。 出租委托代管房屋 , 還須提交委托代管人授權(quán)出租的證 明。第 16 條 , 房屋租

8、賃申請(qǐng)經(jīng)直轄市、市、縣人民政府房地 產(chǎn)管理部門審查合格后 ,頒發(fā)房屋租賃證 ?？h人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請(qǐng) , 可由 直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機(jī)構(gòu)審查 , 并頒發(fā)房屋租賃證 。第 17 條 , 房屋租賃證是租賃行為合法有效的憑證。 租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的 , 房屋租賃證作為經(jīng)營(yíng) 場(chǎng)所合法的憑證。租用房屋用于居住的 , 房屋租賃憑證 可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。第18條,嚴(yán)禁偽造、 涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓房屋租賃證 。 遺失房屋租賃證應(yīng)當(dāng)向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。第 32 條 , 違反本辦法有下列行為之一的 , 由直轄市、市、 縣人民政府房地產(chǎn)管理部門對(duì)責(zé)任

9、者給予行政處罰 :（ 一 ） 偽造、涂改房屋租賃證的 , 注銷其證書 , 并可處 以罰款;（ 二 ） 不按期申報(bào)、領(lǐng)取房屋租賃證的責(zé)令限期補(bǔ)辦 手續(xù), 并可以罰款 ;（ 三 ） 未征得出租人同意和未辦理登記備案手續(xù), 擅自轉(zhuǎn)租房屋的 , 其租賃行為無(wú)效 , 沒收非法所得 , 并可處以罰款。問(wèn)題: 房屋租賃登記解答: 城市房屋租賃管理辦法第 13 條到第 18 條對(duì) 租賃登記做出規(guī)定。但沒有規(guī)定未登記的租賃合同效力。合同法第 44 條規(guī)定 , 依法成立的合同 , 自成立時(shí)生效。 法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的, 依照其規(guī)定。合同法解釋 （ 一）第 9 條, 依照合同法第 44 條第 2款的規(guī) 定 , 法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù) , 但未規(guī)定登 記后生效的 , 當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力, 合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。在租賃合同當(dāng)事人意思表示一致、具有締約能力并且沒 有法律、行政法規(guī)認(rèn)定的合同無(wú)效、可撤銷可變更以及效力 待定情形的 , 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同有效。而登記備案只是作為 行政部門的行政管理手段 , 違反該規(guī)定會(huì)造成補(bǔ)辦手續(xù)、罰 款的行政處罰后果。六、第 19 條, 房屋租賃人當(dāng)事人按照租賃合同的約定享 有權(quán)利 , 并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù) ; 出租人在租賃期限內(nèi) , 確需提前 收回房屋時(shí) , 應(yīng)當(dāng)事先征得承租人同意給承租人造成損