成立物業(yè)公司策劃研究框架

1、成立物業(yè)公司策劃研究框架目錄一、市場環(huán)境。2二、成立物業(yè)公司的目的、必要性及意義。6三、成立物業(yè)公司的SWOT分析8四、SWOT分析的應(yīng)對(duì)策略研究10五、成立物業(yè)公司的經(jīng)營定位、發(fā)展規(guī)劃。11六、物業(yè)公司投資測(cè)算及效益估算。12七、成立籌備期策劃。14八、成立及初期運(yùn)營重點(diǎn)工作。15精選文庫一、 市場環(huán)境。1、物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展方向；近年來，政府對(duì)物業(yè)服務(wù)的關(guān)注度日益提高， 房地產(chǎn)龍頭企業(yè)也紛紛布局物業(yè)領(lǐng)域， 這一方面是由于人均消費(fèi)潛力釋放所創(chuàng)造的商機(jī)，另一方面也是存量房時(shí)代來臨所產(chǎn)生的契機(jī)（其中，商辦物業(yè)增速明顯加快， 工業(yè)和公共物業(yè)正進(jìn)入大眾視野。 ）。而物業(yè)服務(wù)也將真正擺脫過去傳統(tǒng)的“管

2、理員”身份，借勢(shì)“互聯(lián)網(wǎng)+”和資本集合，其服務(wù)的本質(zhì)將會(huì)日漸凸顯，且服務(wù)半徑也會(huì)大幅提高，助力高端物業(yè)服務(wù)的發(fā)展。此外，政府的大力支持也為物業(yè)服務(wù)的順利發(fā)展保駕護(hù)航。 市場競爭的加劇， 將極大地推進(jìn)行業(yè)專業(yè)化、市場化、規(guī)范化進(jìn)程城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施。物業(yè)服務(wù)業(yè)正處于快速發(fā)展期和轉(zhuǎn)型期。 （正在由勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)型、 由物業(yè)服務(wù)向社區(qū)服務(wù)轉(zhuǎn)型、 由單一物業(yè)承接服務(wù)向全方位的外包服務(wù)轉(zhuǎn)型、 由物業(yè)服務(wù)向服務(wù)集成服務(wù)供給服務(wù)轉(zhuǎn)型。）政府正在不斷將一些與物業(yè)息息相關(guān)的服務(wù)項(xiàng)目推向市場，例如政府的辦公場所、公共建筑、大型體育設(shè)施、自管醫(yī)院、學(xué)校等，這無疑給物業(yè)服務(wù)行業(yè)打開了新的天空。同時(shí)，人均可支配

3、收入在剔除物價(jià)因素后仍然呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，這部分收入的增長將會(huì)刺激民眾的服務(wù)型消費(fèi)需求，對(duì)物業(yè)服務(wù)升級(jí)轉(zhuǎn)型提供契機(jī)。再者，物業(yè)行業(yè)本質(zhì)上處在一個(gè)社區(qū)和社會(huì)的節(jié)點(diǎn)上，作為社會(huì)資源隱形的掌控者， 很多做社區(qū) O2O的企業(yè)都需要物業(yè)作為-2精選文庫輔助。傳統(tǒng)的物業(yè)僅僅是一個(gè)基本的服務(wù)需求，比如保潔、保安、設(shè)施設(shè)備等，而隨著“互聯(lián)網(wǎng) +”的融入，新興物業(yè)正悄然來臨，比如融入懶人化、 智能化等科技元素逐步向社區(qū)服務(wù)逼近。 新型的物業(yè)服務(wù)將四項(xiàng)基本服務(wù)縱向延伸至房地產(chǎn)開發(fā)前期、 中期和后期；橫向覆蓋消費(fèi)者家政服務(wù)、房屋租售、咨詢顧問服務(wù)、社區(qū)服務(wù)以及與企業(yè)自身相結(jié)合的其他特色服務(wù)。如在社區(qū)領(lǐng)域，百強(qiáng)企業(yè)順應(yīng)移

4、動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)大勢(shì)， 通過 APP等核心載體向業(yè)主提供在線增值服務(wù)，如在線水電煤繳費(fèi)、手機(jī)充值、生活信息查詢及在線預(yù)約下單等服務(wù)， 滿足業(yè)主對(duì)居家生活和社區(qū)商務(wù)的多元需求。同時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)的智能化與信息化將能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)服務(wù)規(guī)?；⒅悄芑?jīng)營，提高整體運(yùn)營效率。物業(yè)管理正在向大公司快速集中。 根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)與中國指數(shù)研究院發(fā)布的 2015 年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告 ，截至 2015 年底，中國物業(yè)面積達(dá) 174.50 億平方米，其中百強(qiáng)企業(yè)總管理面積達(dá) 49.59 億平方米，市場份額高達(dá) 28.42%，較去年提升 8.92 個(gè)百分點(diǎn)；營業(yè)收入均值達(dá) 5.41 億元，同比增幅 27.42%。201

5、5 年，綜合實(shí)力前10 的物業(yè)企業(yè)管理面積均值達(dá)1.33 億平方米，較上年大幅增長74.84%；平均在管項(xiàng)目744 個(gè)，同比增長 61.72%。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言， 開始出現(xiàn)聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為項(xiàng)目前期及產(chǎn)品營銷全程提供咨詢顧問的需求；就消費(fèi)者而言， 更多-3精選文庫的業(yè)主不再滿足于保潔、 綠化、秩序維護(hù)和設(shè)施設(shè)備維護(hù)等基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)，衍生出包括信息咨詢、房屋中介、居家養(yǎng)老、家政服務(wù)、電子商務(wù)等各類特約服務(wù)需求，演化成新興服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)各類服務(wù)的全滿介入， 受到業(yè)主的廣泛歡迎， 拓寬了行業(yè)發(fā)展渠道， 提升了企業(yè)盈利能力， 展現(xiàn)了在轉(zhuǎn)型升級(jí)中可以收獲的潛在高附加值。2、政府對(duì)物業(yè)行業(yè)

6、的調(diào)控；政府圍繞保障和改善民生， 以提高居民居住環(huán)境和生活質(zhì)量為根本，優(yōu)化物業(yè)服務(wù)市場和發(fā)展環(huán)境，規(guī)范物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提升從業(yè)人員整體素質(zhì)， 加快培育一批綜合實(shí)力較強(qiáng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，努力構(gòu)建業(yè)務(wù)完備、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、競爭有序、管理規(guī)范的物業(yè)服務(wù)業(yè)新體系，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理和服務(wù)社會(huì)化、市場化、專業(yè)化、規(guī)范化。通過政府公開網(wǎng)站及文件反映， 政府將從以下幾點(diǎn)思路優(yōu)化調(diào)控物業(yè)服務(wù)行業(yè)。1) 進(jìn)一步完善物業(yè)管理監(jiān)管體系；2) 逐步擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面；3) 提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和群眾滿意度；4) 提升物業(yè)服務(wù)智能化水平；5) 增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力和市場競爭力。通過政府公開網(wǎng)站及文件反映， 政府具體做法包括一下幾種

7、方法。-4精選文庫1) 刺激、擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)市場。將住宅作為物業(yè)服務(wù)市場的核心內(nèi)容進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)范和發(fā)展，將工廠、醫(yī)院、學(xué)校、商場、酒店、辦公樓等非住宅納入物業(yè)服務(wù)市場進(jìn)行培育，逐步建立住宅和非住宅并存的物業(yè)服務(wù)市場體系，為業(yè)主、使用者提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。推進(jìn)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)用房由自我服務(wù)的管理模式向?qū)I(yè)物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)后勤管理服務(wù)社會(huì)化、市場化。2) 積極推進(jìn)物業(yè)服務(wù)專業(yè)化發(fā)展。在堅(jiān)持提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合服務(wù)能力和水平的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將保潔、秩序維護(hù)、冰雪清理、綠化美化亮化、二次供水、公共設(shè)施維修等服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)化公司管理，提升專業(yè)化服務(wù)水平。3) 建立健全物業(yè)管理招投標(biāo)

8、制度。全面規(guī)范前期物業(yè)管理和物業(yè)項(xiàng)目承接驗(yàn)收工作。4) 充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)職能作用。加快推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)成立工作。3、青島地區(qū)物業(yè)公司運(yùn)營情況青島本地物業(yè)公司大多數(shù)是基于總公司整合下游業(yè)務(wù)而成立并不斷發(fā)展的， 本地物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)大多以傳統(tǒng)物業(yè)為主（保潔、保安、秩序維護(hù)、綠化、設(shè)備維護(hù)、主業(yè)客服接待等），青島物業(yè)服務(wù)企業(yè)在運(yùn)營中遇到的難題均為物業(yè)行業(yè)普遍存在問題，存在一些負(fù)面情形但也出現(xiàn)了一部分優(yōu)秀企業(yè)，青島物業(yè)企-5精選文庫業(yè)整體向社會(huì)化、市場化、專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展。本地物業(yè)運(yùn)營情況主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1) 業(yè)務(wù)承接方面。一部分物業(yè)企業(yè)不再僅依靠總公司上游資源，主動(dòng)進(jìn)入市場化競爭，加大品

9、牌建設(shè)。物業(yè)服務(wù)區(qū)域不斷擴(kuò)大， 一部分企業(yè)服務(wù)范圍已布局到省內(nèi)及部分外省。2) 企業(yè)轉(zhuǎn)型和市場細(xì)分正在進(jìn)行中。依托上游公司、自主業(yè)務(wù)及資源優(yōu)勢(shì)，物業(yè)企業(yè)對(duì)不同業(yè)態(tài)的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)行細(xì)分（出現(xiàn)向停車場、展示展覽、會(huì)議、商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園、市政工程等不同方向的細(xì)分）。出現(xiàn)部分向顧問業(yè)務(wù)拓展試水的物業(yè)企業(yè)，同時(shí)在物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，遇到新興行業(yè)公司的相似業(yè)務(wù)競爭，物業(yè)公司在人才、技術(shù)儲(chǔ)備方面不占優(yōu)勢(shì)，合作多以提供場地服務(wù)為主。3) 部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始發(fā)展與自身或總公司相結(jié)合的其他特色服務(wù)；大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)橫向覆蓋消費(fèi)者家政服務(wù)、房屋租售、咨詢顧問服務(wù)、社區(qū)服務(wù)的口徑窄，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的覆蓋面廣，已經(jīng)越

10、過物業(yè)公司直接深入響應(yīng)到客戶。4) 物業(yè)企業(yè)運(yùn)營理念由“管理”轉(zhuǎn)變到服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)核心競爭力加強(qiáng)，物業(yè)服務(wù)水平提高。二、 成立物業(yè)公司的目的、必要性及意義。1、成立物業(yè)公司的目的。1) 集團(tuán)自有物業(yè)較多，每年外委物業(yè)服務(wù)企業(yè)費(fèi)用較-6精選文庫高；集團(tuán)人力、物力配備齊全，可抽調(diào)優(yōu)化部分人力、物力運(yùn)營物業(yè)公司； 物業(yè)公司成立后可與其他分子公司之間人力、物力相互調(diào)劑優(yōu)化。 從優(yōu)化成本費(fèi)用和優(yōu)化資源配置的角度，應(yīng)自運(yùn)營物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2) 集團(tuán)園區(qū)運(yùn)營服務(wù)、酒店投資運(yùn)營、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)要樹口碑、建品牌，外委物業(yè)服務(wù)企業(yè)以營利為第一目的，雖然出發(fā)點(diǎn)不沖突，但由于工作關(guān)注點(diǎn)的不同，外委物業(yè)企業(yè)不能積極有效的

11、為集團(tuán)主要業(yè)務(wù)提供其他附加業(yè)務(wù)服務(wù)。從提高服務(wù)質(zhì)量、品牌建設(shè)的角度，應(yīng)自運(yùn)營物業(yè)服務(wù)企業(yè)。3) 集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)、辦公樓租賃業(yè)務(wù)中，物業(yè)服務(wù)的好壞、物業(yè)費(fèi)用的高低是軟實(shí)力的體現(xiàn)，也會(huì)直接影響業(yè)務(wù)業(yè)績情況。從提高軟實(shí)力來提高競爭力的角度，應(yīng)自運(yùn)營物業(yè)服務(wù)企業(yè)。4) 相互借用業(yè)務(wù)渠道開展業(yè)務(wù)或推出打包業(yè)務(wù)提高業(yè)績，節(jié)約部分運(yùn)營推廣成本。從產(chǎn)業(yè)鏈布局的角度，應(yīng)自運(yùn)營物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2、物業(yè)公司業(yè)務(wù)與集團(tuán)現(xiàn)有業(yè)務(wù)板塊的互補(bǔ)。物業(yè)公司與集團(tuán)子公司的業(yè)務(wù)往來或互動(dòng)支持可以相互加強(qiáng)工作效率、提高競爭力、增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。1) 物業(yè)公司與集團(tuán)辦公場所物業(yè)部分業(yè)務(wù)（接待、會(huì)議、安全管理等業(yè)務(wù)）的互補(bǔ)。物業(yè)公司承擔(dān)辦公

12、樓的物業(yè)服務(wù)工作的同時(shí)可兼顧集團(tuán)接待工作及會(huì)議服務(wù)，優(yōu)化人員-7精選文庫配置，相互借鑒工作標(biāo)準(zhǔn)相互提升服務(wù)品質(zhì)。2) 物業(yè)公司與園區(qū)運(yùn)營業(yè)務(wù)的互補(bǔ)。園區(qū)運(yùn)營和物業(yè)公司在日常管理中可以互補(bǔ)，人力物力相互調(diào)劑；園區(qū)運(yùn)營重大活動(dòng)時(shí)，秩序管理、保安、保潔等可由物業(yè)公司統(tǒng)籌安排不同物業(yè)項(xiàng)目之間臨時(shí)調(diào)配人力物力支持執(zhí)行，以節(jié)約運(yùn)營成本。3) 物業(yè)公司與酒店管理業(yè)務(wù)的互補(bǔ)。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提高能夠幫助酒店管理業(yè)務(wù)提高服務(wù)質(zhì)量及口碑，物業(yè)酒店一條心用能節(jié)約、資產(chǎn)保養(yǎng)維修等問題也能積極協(xié)調(diào)互助解決。4) 物業(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的互補(bǔ)。前期為地產(chǎn)提供物業(yè)咨詢優(yōu)化小區(qū)配置，后期以優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)為地產(chǎn)樹立口碑，增加銷

13、售業(yè)績。5) 物業(yè)公司與固定資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的互補(bǔ)。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，給固定資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)加分甚至是增值。6) 物業(yè)公司與園林園藝的業(yè)務(wù)互補(bǔ)。綠化養(yǎng)護(hù)、苗木更換業(yè)務(wù)相互支持，共同促進(jìn)。3、物業(yè)公司對(duì)集團(tuán)經(jīng)營戰(zhàn)略的影響。集團(tuán)產(chǎn)業(yè)鏈完善有助于集團(tuán)在產(chǎn)業(yè)競爭中降低成本、上下游共同抵抗風(fēng)險(xiǎn)、品牌建設(shè)多渠道、市場業(yè)務(wù)覆蓋范圍更廣。三、 成立物業(yè)公司的SWOT分析-8精選文庫1、優(yōu)勢(shì)。1) 集團(tuán)現(xiàn)有業(yè)務(wù)、資產(chǎn)環(huán)境足以支持物業(yè)公司啟動(dòng)；2) 成立物業(yè)公司取代外委物業(yè)，若以外委物業(yè)酬金標(biāo)準(zhǔn)可以強(qiáng)化集團(tuán)人力、物力儲(chǔ)備，平衡優(yōu)化集團(tuán)現(xiàn)有資源，提高集團(tuán)相關(guān)業(yè)務(wù)的附加值； 若以實(shí)際需求配置人力、 物力需求可以降低物業(yè)服務(wù)

14、上游公司運(yùn)營成本。3) 成立物業(yè)公司可以借助集團(tuán)平臺(tái)資源承接業(yè)務(wù)，物業(yè)公司新業(yè)務(wù)拓展更有競爭力。4) 物業(yè)公司對(duì)集團(tuán)其他方面的業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量提供積極支持，有利于上游公司提升服務(wù)質(zhì)量、口碑品牌。5) 成立物業(yè)公司后可以和其他業(yè)務(wù)捆綁競爭，原有集團(tuán)上游業(yè)務(wù)對(duì)外競爭有利于爭取更多市場份額。6) 成立物業(yè)公司可以完成上下游產(chǎn)業(yè)鏈布局，對(duì)產(chǎn)業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力有加大提升。2、劣勢(shì)。1) 涉足新行業(yè)前期管理經(jīng)驗(yàn)、人力、物力儲(chǔ)備不足；管理上易受現(xiàn)有公司運(yùn)作思路影響，易出現(xiàn)思路不適用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理運(yùn)營思路的情況。2) 對(duì)物業(yè)行業(yè)認(rèn)識(shí)不足，對(duì)物業(yè)公司管理經(jīng)驗(yàn)儲(chǔ)備不足，前期管理難點(diǎn)預(yù)估不足， 導(dǎo)致試運(yùn)營期或初期服務(wù)質(zhì)量

15、不足， 影響到集團(tuán)其他業(yè)務(wù)的服務(wù)質(zhì)量。3) 大國企的管理體制和運(yùn)營模式在物業(yè)行業(yè)經(jīng)營管理中-9精選文庫需要進(jìn)行調(diào)整， 后期物業(yè)公司進(jìn)入市場競爭時(shí)靈活性、競爭力也需要進(jìn)行調(diào)整。3、機(jī)會(huì)。1) 物業(yè)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)初現(xiàn)規(guī)范化，在運(yùn)營管理上有法可依、有規(guī)范可以參考；人員資格管理規(guī)范，可以聘用主業(yè)物業(yè)經(jīng)理人及專業(yè)技術(shù)人員參與運(yùn)營，提高團(tuán)隊(duì)管理水平。2) 現(xiàn)有外委物業(yè)公司運(yùn)營模式可以借鑒。3) 可以從易到難逐步涉足集團(tuán)相關(guān)物業(yè)的業(yè)務(wù)，在不斷學(xué)習(xí)不斷完善優(yōu)化的運(yùn)作中逐步開發(fā)市場。4、威脅。1) 組建初期有可能存在內(nèi)部調(diào)用人員培訓(xùn)不足，受之前工作模式思路影響，無法有效、正確的開展或融入新工作。2) 成立物業(yè)公司

16、運(yùn)營模式受集團(tuán)現(xiàn)有管理模式禁錮，不能靈活及時(shí)的處理應(yīng)急突發(fā)問題。3) 成立物業(yè)公司服務(wù)達(dá)不到外委物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)集團(tuán)相關(guān)業(yè)務(wù)的服務(wù)質(zhì)量方面存在負(fù)效應(yīng)。四、 SWOT分析的應(yīng)對(duì)策略研究1、優(yōu)勢(shì)利用放大。1) 在業(yè)務(wù)承接優(yōu)勢(shì)方面，集團(tuán)平臺(tái)資源優(yōu)勢(shì)有選擇的利用，優(yōu)先利用穩(wěn)妥的、利于物業(yè)公司起步的平臺(tái)資源優(yōu)勢(shì)；2) 在人力物力優(yōu)勢(shì)方面，聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)經(jīng)理人進(jìn)行管-10精選文庫理優(yōu)化，避免非專業(yè)人員閉門造車，降低風(fēng)險(xiǎn)的手段也是提高優(yōu)勢(shì)的手段。2、劣勢(shì)降低影響或者規(guī)避。1) 在行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、物業(yè)企業(yè)管理運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)、人力、物力配備方面的劣勢(shì)通過聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)經(jīng)理人或聘請(qǐng)顧問公司的方式方法進(jìn)行降低；2) 在管理體制、

17、運(yùn)營模式的劣勢(shì)方面，通過參觀學(xué)習(xí)研討、制定項(xiàng)目責(zé)任制管理思路、過程中不斷調(diào)整優(yōu)化等方式方法進(jìn)行降低。3、抓住機(jī)會(huì)。認(rèn)清物業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，不閉門造車，不斷學(xué)習(xí)升級(jí)優(yōu)化管理，參考先進(jìn)物業(yè)管理理念運(yùn)作方法，在集團(tuán)總戰(zhàn)略層面上發(fā)展布局。4、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提前預(yù)控。借鑒先進(jìn)管理理念，通過 PDCA、5W、6H 等管理方法提前預(yù)控、過程控制、結(jié)果跟蹤評(píng)估改進(jìn)。五、 成立物業(yè)公司的經(jīng)營定位、發(fā)展規(guī)劃。經(jīng)過 SWOT分析，成立物業(yè)公司分析出的劣勢(shì)、威脅方面可控，優(yōu)勢(shì)、機(jī)會(huì)方面在行業(yè)內(nèi)競爭力較強(qiáng)，成立物業(yè)公司可行。經(jīng)營范圍定位以物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)為主，在物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上拓展租賃、綠化養(yǎng)護(hù)、民生服務(wù)等業(yè)務(wù)；經(jīng)營區(qū)域定位以世

18、園板塊及周邊區(qū)域和以集團(tuán)資源平臺(tái)涉-11精選文庫及區(qū)域?yàn)橹?，?shí)現(xiàn)區(qū)域集中經(jīng)營管理和業(yè)務(wù)區(qū)域定點(diǎn)擴(kuò)張；客戶群體定位為預(yù)計(jì)固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入在 10 萬元 / 月以上（暫定）的住宅小區(qū)、 商業(yè)辦公項(xiàng)目及園區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。 （以項(xiàng)目測(cè)算為準(zhǔn)，優(yōu)先考慮既有利潤又有提升空間的項(xiàng)目。 ）發(fā)展規(guī)劃定位。成立初期定位開展常規(guī)項(xiàng)目，且項(xiàng)目可實(shí)施性強(qiáng)；公司管理體系、業(yè)務(wù)形成期定位運(yùn)營穩(wěn)妥、形成可靠管理雛形；業(yè)務(wù)短期發(fā)展期定位利用優(yōu)勢(shì)資源平臺(tái)拓展， 提升管理、完善下游資源鏈條， 提高企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的競爭力， 通過借助集團(tuán)業(yè)務(wù)板塊的上下游布局不斷提高物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)附加值； 業(yè)務(wù)遠(yuǎn)期發(fā)展期定位為進(jìn)入行業(yè)市場競爭， 利用上下

19、游產(chǎn)業(yè)鏈布局?jǐn)U大企業(yè)收入、提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。六、 物業(yè)公司投資測(cè)算及效益估算。1. 住宅物業(yè)項(xiàng)目測(cè)算。以 10 萬平米住宅小區(qū)為例，經(jīng)初步測(cè)算運(yùn)營年收入 321 萬元（物業(yè)服務(wù)費(fèi) 1.2 元 / / 月、電梯費(fèi) 0.4 元/ / 月、地上車位管理服務(wù)費(fèi) 50 元 / 個(gè)/ 月、地下車位管理服務(wù)費(fèi) 150 元/ 個(gè)/ 月，按 95%的收取比例），年支出費(fèi)用 255 萬，毛利潤 66 萬，扣減總部管理費(fèi)后，項(xiàng)目利潤較可觀，且無大額投資、投資在當(dāng)年收回。 （參考周邊中低檔大型小區(qū)，例如和達(dá)和城、偉東幸福之城，項(xiàng)目測(cè)算明細(xì)后附）2. 商業(yè)辦公項(xiàng)目測(cè)算。以 2 萬平米辦公樓為例，經(jīng)初步測(cè)算運(yùn)營年收入223

20、 萬元（物業(yè)服務(wù)費(fèi)2.2 元/ / 月、電梯費(fèi)0.4 元 / / 月、地上車位管理服務(wù)費(fèi)300 元 / 個(gè)/ 月、地下車位-12精選文庫管理服務(wù)費(fèi)150 元/ 個(gè)/ 月，按 95%的收取比例），年支出費(fèi)用 182萬，毛利潤 41 萬，扣減總部管理費(fèi)后，項(xiàng)目利潤較可觀，且無大額投資、投資在當(dāng)年收回。 （參考中低端寫字樓項(xiàng)目，例如軟件園，項(xiàng)目測(cè)算明細(xì)后附）3. 公司成立費(fèi)用。注冊(cè)資金 50-500 萬。根據(jù)后期定位規(guī)劃確定前期注冊(cè)資金物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)或后期追加注冊(cè)資金。 （詳見相關(guān)要求 .docx）總部經(jīng)營場所及辦公家具、 設(shè)備等費(fèi)用。集團(tuán)提供辦公場所、辦公家具、設(shè)備，實(shí)際不新增費(fèi)用?？偛咳肆M(fèi)用

21、。 聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)經(jīng)理人2 人及抽調(diào)集團(tuán) 2 人擔(dān)任內(nèi)勤，人力成本預(yù)計(jì) 30 萬元 / 年。注冊(cè)工本費(fèi)及交通費(fèi)預(yù)計(jì)1000 元。注冊(cè)財(cái)務(wù)費(fèi)用。開設(shè)賬戶、銀行賬戶管理費(fèi)約2000 元/ 年；注冊(cè)資金成本約 3000-20000元（根據(jù)注冊(cè)資金額度不同，進(jìn)行估算）。綜上，若成立半年后承接業(yè)務(wù)， 成立費(fèi)用半年約20 萬以內(nèi)。4. 初期運(yùn)營費(fèi)用?？偛窟\(yùn)營、辦公費(fèi)用根據(jù)總部運(yùn)營、人力配置不同而不同，按人力成本6 萬元 / 人/ 年、人均辦公、 車輛費(fèi)用 4800 元 / 人/ 年，總部初期設(shè)置6 人團(tuán)隊(duì)共計(jì)費(fèi)用388800 元；業(yè)務(wù)承接費(fèi)用（物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)合同簽訂等費(fèi)用），暫按 3 萬元 / 項(xiàng)目；-13精選文庫項(xiàng)目初期投入根據(jù)項(xiàng)目情況10-50 萬，主要是設(shè)備購置成本及前期人力儲(chǔ)備成本。初期收益根據(jù)上述 1-4 項(xiàng)，初期盈利預(yù)計(jì)在項(xiàng)目進(jìn)行1 年后產(chǎn)生， 根據(jù)項(xiàng)目測(cè)算、成立費(fèi)用估算、初期運(yùn)營費(fèi)用估算，預(yù)計(jì)成立后2年收回投資并盈利。七、 成立籌備期策劃。1. 組建籌備小組開展籌備工作。根據(jù)成立