機電成本敏感點及強條補充PPT教案

1、會計學(xué)1機電成本敏感點及強條補充機電成本敏感點及強條補充Page 2機電成本分析機電成本敏感點及強條補充第1頁/共32頁 n 土地成本n 前期工程成本n 建安造價n 基礎(chǔ)設(shè)施成本n 公共配套設(shè)施n 開發(fā)間接成本n 營銷費用n 財務(wù)費用n 企業(yè)管理費用n 營業(yè)稅第2頁/共32頁單位金山呂巷青浦新城一站崇明18-2 長興保障房 新南路榮樂路新村沙A建筑面積m26449567276 216971.764624033310679586 186353.4B可售面積m25108848017 145128.259117021763554109 139713.9C可售比0.7921230.713731494

2、0.668881 0.91478398 0.65335059 0.679881 0.7497253.1.1.1樁基+檢測元/m2105.0676.09115108.7457.2129.42170.163.1.1.3土方元/m237.582.85100.3331.24110.958.3257.93.1.1.4基坑圍護+降水+監(jiān)測元/m238.946.52109.4846.6114.436.871273.1.2 地下室工程元/m2456.51638.33787.91142.15810.5685.28669.993.1.3.1主體結(jié)構(gòu)元/m21273.84910.411234.51307.12980

3、.8 1151.72 1039.943.1.3.2保溫+外墻涂料+欄桿等 元/m2235.09410.16279.05140.66181.5311.1277.943.1.4 門窗元/m2140.13195.59218.94100.77201.6146.98244.323.1.6 幕墻+鋼結(jié)構(gòu)元/m241.2523.56383.589.42415.3178.81160.183.1.7 精裝元/m2471.97984.63406.5244.05538.4659.17 1542.853.2.1室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費元/m2164.95164.95183.64183.64 217.93217.9315

4、9.66159.66559.2559.2 166.16166.16 223.33223.333.2.2 室內(nèi)設(shè)備及其安裝費元/m2192.92192.92264.59264.59 218.71218.7162.3762.37330330 147.36147.36 255.58255.583.3其他元/m2192.9257.9937.1116.77111.137.5641.113351.043874.36 4109.062169.554410.9 3708.735010.3第3頁/共32頁第4頁/共32頁第5頁/共32頁基礎(chǔ)設(shè)施：基礎(chǔ)設(shè)施：13861386元/平米n市政配套費 760.62元/平

5、米n給水系統(tǒng)費 80元/平米n雨污水系統(tǒng)費 50元/平米n供電系統(tǒng)費 265元/平米n燃氣系統(tǒng)費 40元/平米n有線電視 18元/平米n電話通訊 12.5元/平米n弱電智能化 50元/平米n園林工程費 100元/平米第6頁/共32頁序號序號分類分類無效成本控制無效成本控制成本控制重點成本控制重點敏感點敏感點降本措施和細化方案建議降本措施和細化方案建議1通則設(shè)計保守設(shè)計保守室外綜合管線總圖1.滿足規(guī)范要求下排水出戶支管就近接入同一個檢查井，盡量減少檢查井?dāng)?shù)量2材料部品選擇材料部品選擇不當(dāng)不當(dāng)2.室外雨污水井采用塑料井或者磚砌井（非粘土磚），避免采用鋼筋混凝土窨井3.室外埋地給水管采用PE管避免采

6、用球墨鑄鐵管；室外埋地排水采用相對便宜的HDPE雙壁波紋管，車行道采用高環(huán)剛度，非車行道及綠化帶下采用低環(huán)剛度的管材，以減少管材成本3施工工藝選擇施工工藝選擇4.4.與配套配合，在室外景觀施工前提供完善的綜合管與配套配合，在室外景觀施工前提供完善的綜合管線施工圖，工程部協(xié)調(diào)安排水燃氣強弱電管道同時敷線施工圖，工程部協(xié)調(diào)安排水燃氣強弱電管道同時敷設(shè)避免二次開挖，且同時與景觀專業(yè)協(xié)同設(shè)計滿足室設(shè)避免二次開挖，且同時與景觀專業(yè)協(xié)同設(shè)計滿足室外景觀美化要求外景觀美化要求4設(shè)計保守設(shè)計保守給水系統(tǒng)5.5.給水用量計算書需經(jīng)復(fù)核及做成本例行審批，避免給水用量計算書需經(jīng)復(fù)核及做成本例行審批，避免用水量過大導(dǎo)

7、致管徑、水泵、水池水箱等容積偏大造用水量過大導(dǎo)致管徑、水泵、水池水箱等容積偏大造成浪費成浪費6.供水充分利用市政給水壓力，減小水泵及生活水池容量；合理進行給水分區(qū)，分區(qū)各層水壓滿足日常使用外盡量節(jié)能第7頁/共32頁序號序號分類分類無效成本控制無效成本控制成本控制重點成本控制重點敏感點敏感點降本措施和細化方案建議降本措施和細化方案建議5通則材料部品選擇不材料部品選擇不當(dāng)當(dāng)排水系統(tǒng)7.無特殊要求，雨污水排水立管采用普通UPVC排水管6設(shè)計保守設(shè)計保守8.除地庫出入口、水泵房、消防電梯積水坑、地下室頂板開口處等排水量較大區(qū)域的集水井設(shè)置兩臺潛水泵外，潛水泵采用雙泵啟動方式，不設(shè)備用泵。9.地庫部分需

8、排水區(qū)域可設(shè)置地漏代替排水溝及集水井排水，減少集水井?dāng)?shù)量及水泵數(shù)量7材料部品選擇不材料部品選擇不當(dāng)當(dāng)消防系統(tǒng)10.消防水泵等非常用泵采用滿足流量揚程需要的普通國內(nèi)品牌水泵11.管材采用熱鍍鋅普通焊接鋼管，避免采用無縫鋼管二次鍍鋅等形式8設(shè)計保守設(shè)計保守12.多層建筑物及多層住宅可采用穩(wěn)高壓等系統(tǒng)，減少屋頂高位消防水箱及消火栓啟泵按鈕13.除水泵房內(nèi)和減壓閥組采用閘閥，其他情況可采用蝶閥9施工工藝選擇施工工藝選擇14.14.精裝修建筑物室內(nèi)專業(yè)點位先行，給排水預(yù)精裝修建筑物室內(nèi)專業(yè)點位先行，給排水預(yù)留點位按照精裝修點位進行預(yù)留，避免二次改建留點位按照精裝修點位進行預(yù)留，避免二次改建第8頁/共32

9、頁序號序號分類分類無效成本控制無效成本控制成本控制重點敏成本控制重點敏感點感點降本措施和細化方案建議降本措施和細化方案建議1通則施工工藝選擇施工工藝選擇設(shè)計與施工安裝界面1.1.機電設(shè)計與施工安裝界面確認，避免設(shè)備招標(biāo)安機電設(shè)計與施工安裝界面確認，避免設(shè)備招標(biāo)安裝浪費，項目部確認滿足工程驗收安裝基本要求；裝浪費，項目部確認滿足工程驗收安裝基本要求；滿足二次招商設(shè)備基本預(yù)留滿足二次招商設(shè)備基本預(yù)留2設(shè)計保守設(shè)計保守地庫通風(fēng)2.2.地下室通風(fēng)系統(tǒng)和各類設(shè)備機房的排風(fēng)優(yōu)先考慮地下室通風(fēng)系統(tǒng)和各類設(shè)備機房的排風(fēng)優(yōu)先考慮自然通風(fēng)采光，其次優(yōu)先采用排風(fēng)與排煙共用系統(tǒng)自然通風(fēng)采光，其次優(yōu)先采用排風(fēng)與排煙共用

10、系統(tǒng)3材料部品選擇不材料部品選擇不當(dāng)當(dāng)通風(fēng)管管材3.消防風(fēng)管：無機玻璃鋼或鍍鋅鐵皮4.空調(diào)主送風(fēng)管：鍍鋅鐵皮+玻璃棉，風(fēng)機盤管及VRV末端：玻纖復(fù)合風(fēng)管4設(shè)計保守設(shè)計保守消防排煙措施5.公共走廊部分或樓梯優(yōu)先采用自然排煙系統(tǒng)消防正壓送風(fēng)6.取消通風(fēng)系統(tǒng)消防前室余壓閥5住宅設(shè)計保守設(shè)計保守空調(diào)7.普通住宅采用分體式空調(diào)，優(yōu)先采用自然通風(fēng)，不設(shè)置新風(fēng)系統(tǒng)地暖8.普通公寓采用壁掛爐。避免采用落地系統(tǒng)鍋爐（大平層及別墅除外）。第9頁/共32頁序號序號分類分類無效成本控制無效成本控制成本控制重成本控制重點敏感點點敏感點降本措施和細化方案建議降本措施和細化方案建議6商辦施工工藝選擇施工工藝選擇空調(diào)9.9.

11、原則上應(yīng)選擇施工成熟度高，市場接受度高的系統(tǒng)，如冷凍原則上應(yīng)選擇施工成熟度高，市場接受度高的系統(tǒng)，如冷凍機機+ +風(fēng)機盤管系統(tǒng)，盡量避免采用對系統(tǒng)自控要求高，或新型設(shè)風(fēng)機盤管系統(tǒng)，盡量避免采用對系統(tǒng)自控要求高，或新型設(shè)備的系統(tǒng)。例如備的系統(tǒng)。例如VAV,VAV,地源熱泵，該項應(yīng)做優(yōu)化比較及成本例行地源熱泵，該項應(yīng)做優(yōu)化比較及成本例行審批審批7設(shè)計保守設(shè)計保守10.原則上采用二管制水系統(tǒng)（高檔酒店依據(jù)酒店管理公司標(biāo)準(zhǔn)定）11.盡量避免采用變頻風(fēng)機12.采用高位膨脹水箱穩(wěn)壓，取消低位膨脹水罐穩(wěn)壓設(shè)備8材料部品選擇材料部品選擇不當(dāng)不當(dāng)13.優(yōu)先選擇方形開式冷卻塔，便于模塊組合，對水質(zhì)有特殊要求場合才

12、采用閉式冷卻塔14.優(yōu)先選擇定頻一次泵，避免變頻循環(huán)泵15.商業(yè)餐飲排油煙管可采用鍍鋅鐵皮，持有型商業(yè)或酒店可考慮不銹鋼風(fēng)管。16.商業(yè)餐飲排油煙風(fēng)井按區(qū)域設(shè)置，集中排放，根據(jù)招商需求，可先施工到每層管井預(yù)留接口，然后在根據(jù)運營 實際情況，二次施工到位17.優(yōu)先采用板式換熱器，避免采用殼管式。9施工工藝選擇施工工藝選擇18.采用化學(xué)加藥水處理，取消輔助物理水處理設(shè)備第10頁/共32頁序號序號分類分類無效成本控制無效成本控制成本控制重成本控制重點敏感點點敏感點降本措施和細化方案建議降本措施和細化方案建議1通則設(shè)計保守設(shè)計保守供電系統(tǒng)1.根據(jù)上海市地方要求，多層高層中的干式變壓器室和開關(guān)室，可不設(shè)

13、自動滅火系統(tǒng)2.2.用電負荷需經(jīng)復(fù)核及做成本例行審批，保證準(zhǔn)確性，避免計算用電負荷需經(jīng)復(fù)核及做成本例行審批，保證準(zhǔn)確性，避免計算過大影響開關(guān)、線纜規(guī)格、變壓器容量，母排規(guī)格或母線槽容量過大影響開關(guān)、線纜規(guī)格、變壓器容量，母排規(guī)格或母線槽容量等的準(zhǔn)確性，造成浪費等的準(zhǔn)確性，造成浪費3.補償無功功率的電容器，在變電所內(nèi)集中補償而不設(shè)于樓層或末端補償2材料部品選擇不當(dāng)材料部品選擇不當(dāng)線纜材質(zhì)4.用于普通設(shè)備的電線，在暗埋時可采用BV型普通電線5.直埋敷設(shè)和穿管暗敷的電纜可用BV型普通電纜6.消防設(shè)備的電纜采用阻燃耐火電纜而非礦物絕緣電纜3設(shè)計保守設(shè)計保守火災(zāi)報警7.末端保護半徑按照規(guī)范最大值考慮8.

14、電氣火災(zāi)報警系統(tǒng)，高層建筑中僅在樓層總箱中設(shè)置，不預(yù)留到末端箱9.消控室和保安室合用，節(jié)約土建造價，首先地下一層4材料部品選擇不當(dāng)材料部品選擇不當(dāng)照明系統(tǒng)10.非精裝修商辦公共走廊設(shè)計照明采用日光燈，如有裝修要求采用筒燈等其他形式11.地下車庫的照明，優(yōu)先選用日光燈，避免選用LED節(jié)能燈或吊掛式工礦節(jié)能燈5施工工藝選擇施工工藝選擇招標(biāo)范圍12.12.招標(biāo)范圍界定不清或一個項目分成若干項目招標(biāo)，比如有裝招標(biāo)范圍界定不清或一個項目分成若干項目招標(biāo)，比如有裝修要求，部分設(shè)備專業(yè)管線預(yù)埋是屬于土建還是裝飾，沒有很好修要求，部分設(shè)備專業(yè)管線預(yù)埋是屬于土建還是裝飾，沒有很好的區(qū)分，導(dǎo)致重復(fù)招標(biāo)的區(qū)分，導(dǎo)致

15、重復(fù)招標(biāo)第11頁/共32頁序號序號分類分類無效成本控?zé)o效成本控制制成本控制重點敏成本控制重點敏感點感點降本措施和細化方案建議降本措施和細化方案建議6住宅設(shè)計保守設(shè)計保守住戶配電箱13.13.中低端住宅電箱不設(shè)浪涌保護，僅做位置預(yù)留，中低端住宅電箱不設(shè)浪涌保護，僅做位置預(yù)留，如果設(shè)置可不帶后備保護如果設(shè)置可不帶后備保護14.14.住宅總開關(guān)可不帶自恢復(fù)式功能住宅總開關(guān)可不帶自恢復(fù)式功能15. . 中低端中低端 住戶配電箱在進線總開關(guān)處設(shè)置漏電保護，住戶配電箱在進線總開關(guān)處設(shè)置漏電保護，分回路出線不設(shè)置分回路出線不設(shè)置住宅配電系統(tǒng)16.住宅及辦公建筑電氣豎井采用預(yù)分支電纜方式，避免采用母線插接方式

16、7商辦設(shè)計保守設(shè)計保守供電系統(tǒng)17.按負荷相對集中原理布置變配電室，主纜走向應(yīng)最短18.配電設(shè)計應(yīng)盡量減少和變配電房的供電距離，減少電源進線的數(shù)量，以節(jié)省造價19.在規(guī)范許可并滿足兩路進線的條件下，商業(yè)和辦公樓的區(qū)域不設(shè)柴油發(fā)電機（酒店除外）配置標(biāo)準(zhǔn)20.精裝交付配置末端點位；毛坯交付不配置，僅做到配電箱，不設(shè)普通照明和插座21.商鋪內(nèi)應(yīng)急電不取自公共應(yīng)急配電箱，而取自小業(yè)主配電箱第12頁/共32頁序號序號分類分類無效成本控制無效成本控制成本控制重點敏成本控制重點敏感點感點降本措施和細化方案建議降本措施和細化方案建議1通則設(shè)計優(yōu)化設(shè)計優(yōu)化背景音樂和消防廣播1.1.背景音樂和消防廣播合用一套系統(tǒng)

17、（特殊項目及酒店除外）背景音樂和消防廣播合用一套系統(tǒng)（特殊項目及酒店除外）閉路監(jiān)控系統(tǒng)2.閉路監(jiān)控系統(tǒng)的電視墻中僅保留一臺42寸液晶顯示器作為調(diào)用器使用，其他監(jiān)視器統(tǒng)一設(shè)置為21寸監(jiān)視器3.水泵房、配電間等設(shè)備用房只需要設(shè)置入侵探測器和電子巡查系統(tǒng)，不需要設(shè)置攝像機4.其余監(jiān)控按照技防辦最低要求設(shè)置停車管理系統(tǒng)5.低端項目不配置此功能6.中端項目由小業(yè)主自行購買遠距離卡，近距離卡每戶配置不超過3張，低端項目不配置2材料部品選擇材料部品選擇不當(dāng)不當(dāng)管材7.室外管材出路面及基礎(chǔ)下方管材采用鋼管，其余采用PVC管3住宅設(shè)計優(yōu)化設(shè)計優(yōu)化信息布線箱9.精裝交付配置通訊模塊；毛坯交付不配置，但預(yù)留足夠空間

18、可視對講10.低端項目采用非可視系統(tǒng)，別墅首層采用可視，其他樓層采用非可視室內(nèi)安防系統(tǒng)11.毛坯僅一二層及頂層配置背景音樂12.室外音響點位僅布置重要景觀組團BA系統(tǒng)13.低端項目不配置此系統(tǒng)4商辦設(shè)計優(yōu)化設(shè)計優(yōu)化強弱電末端點位14.辦公：精裝交付且無架空地板的配置末端點位；有架空地板的，則強電配置到配電箱，弱電預(yù)留至弱電井。停車管理系統(tǒng)15.僅商業(yè)配置紙票吐卡機，其余均為IC卡銷售單元門禁系統(tǒng)16.僅辦公高端項目設(shè)置第13頁/共32頁強制性條文修改建議匯總表強制性條文修改建議匯總表類型類型專業(yè)專業(yè)原條文原條文修改或增加后的條文修改或增加后的條文修改原因修改原因備注備注精裝修新增加loft公寓

19、辦公各樣板房裝修各管井位置應(yīng)該統(tǒng)一，并與交付施工圖一致。避免交付糾紛。建議增補精裝修新增加燃氣熱水器安裝在戶外陽臺時，應(yīng)選擇室外防凍型建議增補泛光新增加辦公塔樓帶商業(yè)裙房時，泛光照明回路宜按商業(yè)及辦公拆分，以便后續(xù)物業(yè)管理分拆或收購分拆。建議增補電氣新增加環(huán)境特別惡劣或潮濕場所的電氣設(shè)備和插座回路需設(shè)置剩余電流額定動作保護裝置。建議增補弱電新增加商業(yè)項目室內(nèi)消防廣播兼背景音樂之用，消防主機及背景音樂主機預(yù)留互聯(lián)接口，且需有消防自動強切功能。建議增補弱電新增加所有信息發(fā)布屏幕顯示比例需按16:9配置，清晰度為高清：1080P。建議增補第14頁/共32頁暖通新增加新風(fēng)機房、空調(diào)機房外立面開開百葉風(fēng)

20、口，風(fēng)口大小、位置提資建筑，應(yīng)與建筑會簽減少百葉對立面影響建議增補暖通新增加集中式空調(diào)系統(tǒng)，對于運營時間不同的商業(yè)（KTV、會所、影院），空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)分別獨立設(shè)置節(jié)約運營成本建議增補暖通新增加建筑外圍燃氣總管應(yīng)盡量避開示范區(qū)，如不能避開，需一次施工到位避免示范區(qū)二次開挖建議增補暖通新增加住宅建筑方案階段，空調(diào)外機安裝位置需滿足設(shè)備氣流組織、維修及冷媒管走向等綜合影響建議增補給排水新增加浮球閥容易失靈跑水，水箱無水或漫水無法及時得到信息，應(yīng)設(shè)計水位控制。各種水箱、水池應(yīng)設(shè)高、低水位報警裝置，信號引至消防控制中心，需向電專業(yè)提資。建議增補給排水新增加屋頂穩(wěn)壓裝置嚴禁直接設(shè)置在住戶頂板上，以防止低頻噪

21、聲干擾住戶。建議增補給排水新增加 應(yīng)將集中給水的蓄水池、泳池等進水管與住戶用水主管分開設(shè)置，以免在水池、泳池補水時，對住戶用水造成影響。同時在地下車庫將住戶用水主管與蓄水池進水管連通，用常閉閥門隔開，當(dāng)其中一條管檢修斷水時，可打開連通管閥門，使兩邊供水都不受影響。建議增補第15頁/共32頁序號序號條文修改或增補建議條文修改或增補建議專業(yè)專業(yè)備注備注1監(jiān)控中心與消控中心應(yīng)合為一室，選址應(yīng)為商業(yè)價值不高的位置，宜B1層，并結(jié)合物管確定分區(qū)原則和數(shù)量。通則Page 17解析：規(guī)范規(guī)定消防控制室宜設(shè)在高層建筑的首層或地下一層，為不損失商鋪面積，盡量放置地下室第16頁/共32頁序號序號條文修改或增補建議

22、條文修改或增補建議專業(yè)專業(yè)備注備注2綜合管線總圖：與配套配合，在室外景觀施工前提供完善的綜合管線施工圖，工程部協(xié)調(diào)安排水燃氣強弱電管道同時敷設(shè)避免二次開挖，且同時與景觀專業(yè)協(xié)同設(shè)計滿足室外景觀美化要求通則Page 18解析：1.底圖以景觀總圖為準(zhǔn)2.把握時間次序3.各配套單位圖紙的匯總 協(xié)調(diào)4.變電站控制要求5.示范區(qū)綜合管線先行，成本控制，一次開挖。第17頁/共32頁序號序號條文修改或增補建議條文修改或增補建議專業(yè)專業(yè)備注備注3精裝修建筑物室內(nèi)專業(yè)點位先行，給排水預(yù)留點位按照精裝修點位進行預(yù)留，避免二次改建通則Page 19解析：從土建施工階段開始一次預(yù)埋，節(jié)省成本，方便施工。第18頁/共3

23、2頁序號序號條文修改或增補建議條文修改或增補建議專業(yè)專業(yè)備注備注4用電負荷需經(jīng)復(fù)核及做成本例行審批，保證準(zhǔn)確性，避免計算過大影響開關(guān)、線纜規(guī)格、變壓器容量，母排規(guī)格或母線槽容量等的準(zhǔn)確性，造成浪費強電Page 20解析：1.同時系數(shù)的考慮2. LOFT等的復(fù)核3.給排水暖通專業(yè) 第19頁/共32頁序號序號條文修改或增補建議條文修改或增補建議專業(yè)專業(yè)備注備注5裝修標(biāo)高有要求應(yīng)做凈高斷面分析，為確保凈高，可考慮做室內(nèi)綜合管線布置通則Page 21解析：碰到多管線集中在梁底布置時，首先選擇管線平鋪，如果寬度不夠，可采用小管讓大管道，有壓管讓重力管，其他管讓風(fēng)管原則，盡量抬高凈高。如要求極高，更需事先

24、與結(jié)構(gòu)專業(yè)配合先行提資要求第20頁/共32頁序號序號條文修改或增補建議條文修改或增補建議專業(yè)專業(yè)備注備注6地下車庫排煙通風(fēng)暖通Page 22解析：1.避免教條主義2.地下室通風(fēng)系統(tǒng)和各類設(shè)備機房的排風(fēng)優(yōu)先考慮自然通風(fēng)采光，其次優(yōu)先采用排風(fēng)與排煙共用系統(tǒng)，第21頁/共32頁序號序號條文修改或增補建議條文修改或增補建議專業(yè)專業(yè)備注備注7原則上應(yīng)選擇施工成熟度高，市場接受度高的系統(tǒng)，如冷凍機+風(fēng)機盤管系統(tǒng)，盡量避免采用對系統(tǒng)自控要求高，或新型設(shè)備的系統(tǒng)。例如VAV,地源熱泵，該項應(yīng)做優(yōu)化比較及成本例行審批暖通Page 23解析：1.溫度 濕度 新風(fēng) 潔凈度2.安裝成本 3.運營成本第22頁/共32頁

25、序號序號條文修改或增補建議條文修改或增補建議專業(yè)專業(yè)備注備注8招標(biāo)范圍界定不清或一個項目分成若干項目招標(biāo)，比如有裝修要求，部分設(shè)備專業(yè)管線預(yù)埋是屬于土建還是裝飾，沒有很好的區(qū)分，導(dǎo)致重復(fù)招標(biāo)通則Page 24解析：1.疏散指示照明及應(yīng)急照明2.弱電機房工程3.橋架工程第23頁/共32頁序號序號條文修改或增補建議條文修改或增補建議專業(yè)專業(yè)備注備注91.中低端住宅電箱不設(shè)浪涌保護，僅做位置預(yù)留，如果設(shè)置可不帶后備保護強電2.住宅總開關(guān)可不帶自恢復(fù)式功能3. 中低端 住戶配電箱在進線總開關(guān)處設(shè)置漏電保護，分回路出線不設(shè)置Page 25解析：1.注意毛坯交付與精裝交付之間的配置差異2.注意規(guī)范的差異性第24頁/共32頁序號序號條文修改或增補建議條文修改或增補建議專業(yè)專業(yè)備注備注10泛光照明設(shè)計應(yīng)提供智能控制系統(tǒng)