房屋拆遷測(cè)量培訓(xùn)

1、房產(chǎn)面積測(cè)量基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)綱要第一講、建筑術(shù)語第二講、房屋建筑面積計(jì)算規(guī)定第一講、建筑術(shù)語1.1.1層高 上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。1.1.2室內(nèi)凈高從樓、地面面層(完成面)至吊頂或樓蓋、屋蓋底面之間的有效空間的垂直距離。 1.1.3閣樓 位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架添、加建的暗樓。1.1.4架空層僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開敞空間層。1.1.5 架空房屋一般為底層架空，以柱子作為承重支撐的房屋。1.1.6設(shè)備層建筑物內(nèi)專為設(shè)置暖通、空調(diào)、給排水、配變電等設(shè)備和管道且供人員進(jìn)入維護(hù)的樓層。 1.1.7地下室房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。1

2、.1.8半地下室房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高1/3，且不超過1/2者。1.1.9躍層式住宅套內(nèi)空間跨越兩樓層及以上，且設(shè)有套內(nèi)樓梯的住宅。 復(fù)式、躍層和錯(cuò)層式住宅的區(qū)別1.復(fù)式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋(通常是2.7米)高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高房屋的空間利用率。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。2.躍層就是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有

3、內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。也就是說躍層的層高其實(shí)是兩套商品房層高之和，而躍層式住宅層高一般是5.6米。3.錯(cuò)層結(jié)構(gòu)上指的是同一層的樓板不在同一平面上，有一定的高差。1.1.10騎樓樓層部分跨在人行道上的臨街樓房。1.1.11走廊建筑物內(nèi)設(shè)置的套外使用的水平交通空間。1.1.12架空走廊建筑物與建筑物之間,在二層或二層以上專門為水平交通設(shè)置的走廊。1.1.13挑廊挑出建筑物外墻的水平交通空間。1.1.14檐廊設(shè)置在建筑物底層屋檐下的水平交通空間。1.1.15門廊位于建筑物出入口處, 凸出于建筑主體，有廊臺(tái)、且有支柱支

4、撐頂蓋或半圍合的開放式建筑空間。 SS1.1.16門斗在建筑物出入口設(shè)置的起分隔、擋風(fēng)、御寒等作用的有蓋過渡性建筑空間。門斗一般由建筑主體凹進(jìn)形成，借助于建筑墻體形成圍護(hù)。1.門廊與門斗有何區(qū)別？門廊與門斗都是主墻大門外的附屬建筑，都是遮風(fēng)擋雨，銜接內(nèi)外空間，供行人臨時(shí)停留的地方。但門廊大多滿足房屋立面處理要求，起美化襯托作用，一般都帶有廊柱，比雨篷面積大，沒有圍欄及附門。而門斗主要滿足擋風(fēng)防寒要求，防止冷風(fēng)直接進(jìn)入大廳。根據(jù)需要可以做成不凸出主墻外的內(nèi)門斗，和凸出主墻外的外門斗。門斗的主要特征是有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，門外加門。1.1.17設(shè)備用房 獨(dú)立設(shè)置或附設(shè)于建筑物中用于設(shè)置建筑設(shè)備的房間。1.1

5、.18圍護(hù)結(jié)構(gòu)圍合建筑空間四周的墻體、門、窗、欄桿等。1.1.19維護(hù)設(shè)施為保障安全設(shè)置的欄桿欄板等圍擋。1.1.20永久性頂蓋經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)計(jì)的永久使用的頂蓋。1.1.21 勒腳 建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分。1.1.22天井被建筑圍合的露天空間，主要用以解決建筑物的采光和通風(fēng)。1.1.23 凸窗用于房間采光和美化造型而設(shè)置的，窗臺(tái)高度0. 3m凸出外墻的窗。1.1.24落地窗窗框與地板直接相連的窗或凸出外墻但窗臺(tái)高度0.30m的窗。前者為落地窗，后者為反凸式落地窗。1.1.24裙樓與高層建筑相連的，建筑高度不超過24m的附屬建筑。第二講、房屋建筑面積計(jì)算規(guī)定第二講、房屋

6、建筑面積計(jì)算規(guī)定2.1一般規(guī)定2.1.1計(jì)算全部建筑面積應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：1 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋其層高大于2.20m時(shí)，應(yīng)按一層計(jì)算建筑面積。多層和高層房屋應(yīng)按各層建筑面積的總和計(jì)算。2 房屋自然層內(nèi)局部樓層設(shè)有的夾層、插層、技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、避難層、設(shè)備層、架空層及樓（電）梯間等，高度在2.20m以上時(shí)，面積應(yīng)按其水平投影面積計(jì)算。3 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳面積均按一層計(jì)算建筑面積計(jì)算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上時(shí)，面積應(yīng)按其外圍水平投影面積計(jì)算。4.房屋內(nèi)的樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等應(yīng)按房屋自然層數(shù)計(jì)算建筑面積。5 房屋天面上，屬永

7、久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房、設(shè)備間等，建筑面積應(yīng)按其外圍水平投影面積計(jì)算。6 挑樓、全封閉的陽臺(tái)面積，應(yīng)按其外圍水平投影計(jì)算。7與房屋相連的有柱走廊，層高在2.20m以上時(shí)，面積應(yīng)按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。8 房屋間永久性封閉的架空通廊，層高在2.20m以上時(shí)，面積應(yīng)按外圍水平投影面積計(jì)算。無圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有圍護(hù)設(shè)施的，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算 1/2 面積。 9 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上時(shí)，應(yīng)按其外墻外圍水平投影面積計(jì)算。（地下室按照外墻投影面積計(jì)算。）10 .有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，應(yīng)按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算

8、。11.屬永久性建筑的有柱或非單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)、加油站等，層高在2.20m以上時(shí)，應(yīng)按柱外圍水平投影面積計(jì)算。12.依坡地的建筑物吊腳架空層，深基礎(chǔ)架空層，設(shè)計(jì)加以利用，且有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按層高在2.20m以上或凈高在2.10m以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。13.立體書庫、倉庫、車庫、機(jī)械車庫等有結(jié)構(gòu)層的，按其層高2.20m結(jié)構(gòu)層建筑面積的總和計(jì)算。內(nèi)部無結(jié)構(gòu)層的不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計(jì)算。14.原始設(shè)計(jì)斜面結(jié)構(gòu)屋頂下面加以利用的空間，層高在2.20m以上或屋面底板距樓面凈高在2.10m以上（含2.10m，下同）的部分，應(yīng)計(jì)算建筑面積。2.1.2 計(jì)算一半建筑面積應(yīng)按下列規(guī)定

9、執(zhí)行：1. 與房屋相連，有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。2. 屬永久性建筑的獨(dú)立柱、單排柱車棚、貨棚、雨篷、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等，層高在2.20m以上的，應(yīng)按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。3 .有頂蓋未封閉的挑廊、陽臺(tái)，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。4 有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。5. 有永久性上蓋，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場(chǎng)館看臺(tái)，層高2.20m的，應(yīng)按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。2.1.3 不計(jì)算建筑面積應(yīng)符合以下規(guī)定：層高在2.20m以下的技術(shù)層、夾層、插層、架空層、車庫層、地下室、半地下室等。2 .房屋之間

10、無上蓋的架空通廊。 3 .無頂建筑，房屋的天面、天面上的花園、泳池、眺望間等景觀建筑設(shè)施。4.與室內(nèi)不相通的平臺(tái)、花臺(tái)、曬臺(tái)，挑臺(tái)、挑廊、檐廊，以及房屋間的伸縮縫等。5.活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、無頂蓋或部分倒塌的房屋6.最大進(jìn)深1.00m未封閉的陽臺(tái)、挑廊等。7.樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間無論是否利用，均不計(jì)算建筑面積。2.2.計(jì)算細(xì)則2.2.3.陽臺(tái)、平臺(tái)（露臺(tái)）、復(fù)合陽臺(tái)的區(qū)分應(yīng)符合以下規(guī)定：1 .陽臺(tái)與平臺(tái)的區(qū)分：包括底板是借助于下層屋面或者獨(dú)立懸挑、臺(tái)下方是房間或者陽臺(tái)，臺(tái)上方有蓋者應(yīng)為陽臺(tái)，無蓋者應(yīng)為平臺(tái)2. 凸、凹陽臺(tái)的區(qū)分：具有兩個(gè)（含兩個(gè)）以上連續(xù)對(duì)外開敞面的陽臺(tái)應(yīng)為凸陽臺(tái)；

11、只有一個(gè)對(duì)外開敞面的陽臺(tái)應(yīng)為凹陽臺(tái)。3. 凸、凹陽臺(tái)的計(jì)算按下列規(guī)定執(zhí)行：1） 有頂蓋的不封閉凸陽臺(tái)，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算。2） 有頂蓋的不封閉凹陽臺(tái)，進(jìn)深2.10m時(shí)，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算；進(jìn)深2.10m時(shí)，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算。4. 住宅的第一層（地面層、裙樓頂層）類似于陽臺(tái)、架空的建筑空間，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物時(shí)，當(dāng)上方建筑形成為陽臺(tái)時(shí)，則該部分作為陽臺(tái)，應(yīng)按本規(guī)程中相關(guān)陽臺(tái)的規(guī)定計(jì)算面積；當(dāng)上方是房屋建筑時(shí)，下方應(yīng)視為門廊或門斗，按門廊或門斗規(guī)定計(jì)算。5 . 凸窗、落地窗的計(jì)算應(yīng)符合以下規(guī)定： 1凸窗窗臺(tái)與地面0.30m且凈高2.10m的

12、，按落地窗計(jì)算建筑面積；凸窗窗臺(tái)與地面0.30m時(shí)，按凸窗，不論高度不計(jì)算建筑面積；凸窗凈高2.10m且凸窗進(jìn)深1.00m時(shí)，凸窗計(jì)算建筑面積，否則不計(jì)算建筑面積；凈高2.10m的落地窗，不論進(jìn)深，計(jì)算建筑面積6. 室內(nèi)樓（電）梯面積的計(jì)算應(yīng)符合以下規(guī)定：室內(nèi)樓（電）梯面積的計(jì)算應(yīng)符合以下規(guī)定： 1 位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，與建筑物主體相通且有二面以上圍位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，與建筑物主體相通且有二面以上圍護(hù)墻體的樓護(hù)墻體的樓(電電)梯，為室內(nèi)樓梯。位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的樓梯，為室內(nèi)樓梯。位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的樓梯，均視為室內(nèi)樓梯。梯，均視為室內(nèi)樓梯。2 室內(nèi)樓梯無論其本身

13、如何設(shè)置梯間，均按建筑物自然層（不論自然室內(nèi)樓梯無論其本身如何設(shè)置梯間，均按建筑物自然層（不論自然層的高度）數(shù)計(jì)算建筑面積。層的高度）數(shù)計(jì)算建筑面積。 3與建筑物不相連的獨(dú)立樓（電）梯，按其出入層數(shù)，計(jì)算建筑面積與建筑物不相連的獨(dú)立樓（電）梯，按其出入層數(shù)，計(jì)算建筑面積7. 內(nèi)、外走廊計(jì)算應(yīng)按符合以下規(guī)定：內(nèi)、外走廊計(jì)算應(yīng)按符合以下規(guī)定： 1）內(nèi)走廊無論層高，無論其兩端是否封閉，應(yīng)計(jì)算全部建筑面）內(nèi)走廊無論層高，無論其兩端是否封閉，應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。積。 2）有柱走廊不論其層高，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算；）有柱走廊不論其層高，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算；無柱走廊當(dāng)層高小于二個(gè)自然層

14、時(shí)，按其結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平無柱走廊當(dāng)層高小于二個(gè)自然層時(shí)，按其結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影面積的一半計(jì)算；層高達(dá)到或超過二個(gè)自然層時(shí)，不計(jì)算建投影面積的一半計(jì)算；層高達(dá)到或超過二個(gè)自然層時(shí)，不計(jì)算建筑面積。筑面積。 3）位于地面一層與房屋相連有蓋、無柱、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)、凸出建位于地面一層與房屋相連有蓋、無柱、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)、凸出建筑主體的走廊、檐廊，無論下方是否有臺(tái)階，均不計(jì)算建筑面積；筑主體的走廊、檐廊，無論下方是否有臺(tái)階，均不計(jì)算建筑面積；凹入建筑主體的有蓋、無柱的走廊、檐廊，當(dāng)上蓋寬度凹入建筑主體的有蓋、無柱的走廊、檐廊，當(dāng)上蓋寬度1.00m時(shí)，時(shí)，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。按其圍護(hù)

15、結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 4）位于屋頂（裙房屋頂）銜接房屋與房屋之間有頂蓋的無柱走）位于屋頂（裙房屋頂）銜接房屋與房屋之間有頂蓋的無柱走廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計(jì)算；當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)頂蓋廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計(jì)算；當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)頂蓋的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 8.室外臺(tái)階、樓梯、車道的面積計(jì)算應(yīng)符合以下規(guī)定：1）有永久性頂蓋的室外樓梯，按全部建筑面積計(jì)算；當(dāng)房屋頂層上蓋高度2.20m時(shí)，頂層應(yīng)視為無樓梯，不計(jì)算建筑面積。2 ）室外樓梯其頂層無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時(shí)，室外樓梯應(yīng)視為無頂蓋樓梯，應(yīng)按樓梯各

16、層水平投影面積的一半計(jì)算。3） 室外臺(tái)階（坡道）不計(jì)算建筑面積，但若下方空間設(shè)計(jì)加以利用的，其利用部分，按其凈高2.10m的部分，計(jì)算建筑面積。4 ）無上蓋的室外車道不計(jì)算建筑面積，有永久性上蓋的室外車道按到達(dá)層數(shù)計(jì)算建筑面積；室內(nèi)車道按自然層數(shù)計(jì)算建筑面積。在車道所投影的層內(nèi)，若車道下方空間設(shè)計(jì)加以利用的，按其凈高2.10m的部分，計(jì)算建筑面積，其各層內(nèi)車道所占用的空間，不應(yīng)重復(fù)計(jì)算車道面積。9.門廊、門斗、雨蓬的計(jì)算應(yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行： 1）無柱的門廊、雨蓬不計(jì)算建筑面積。2.2）單柱、多柱門廊、雨蓬的計(jì)算，應(yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行（圖4.2.11-2）：a.進(jìn)深1.00m的門廊、雨蓬不計(jì)算建筑面積；b.單柱凸出的門廊、雨蓬按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影