地價(jià)成本控制與建安成本控制(正式版)

1、城市風(fēng)景一期）成本指標(biāo)控制指導(dǎo)書(shū)（第一版）OO 四年七月五日按照中山市標(biāo)桿房地產(chǎn)有限公司 3年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和利潤(rùn)計(jì)劃，為了加 大指導(dǎo)設(shè)計(jì)及前期成本控制的力度，結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)及現(xiàn) 場(chǎng)實(shí)際調(diào)整并編制了城市風(fēng)景一期成本指標(biāo)控制指導(dǎo)書(shū)，便于對(duì)各項(xiàng) 工作的成本控制及指導(dǎo)?，F(xiàn)對(duì)一期成本指標(biāo)予以發(fā)布，請(qǐng)相關(guān)部門(mén)遵照 執(zhí)行。簽發(fā)人：發(fā)布日期：2004年7月5日責(zé)任部門(mén)負(fù)責(zé)人簽字：成本管理部：財(cái)務(wù)部：項(xiàng)目經(jīng)理部： 營(yíng)銷部 萬(wàn)創(chuàng)：目錄一、 項(xiàng)目概況 31、一期總規(guī)戈0指標(biāo) 3二、地價(jià)成本控制 41、責(zé)任部門(mén)一一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部42、現(xiàn)狀及控制要點(diǎn)4三、營(yíng)銷費(fèi)用控制 41、責(zé)任部門(mén)一一銷售經(jīng)營(yíng)部 42、目標(biāo)4四、

2、物業(yè)基金、利息、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等成本控制一一財(cái)務(wù)部 41、成本控制目標(biāo)： 4五、建安成本控制51、責(zé)任部門(mén)一一項(xiàng)目經(jīng)理部 52、責(zé)任部門(mén)一一成本管理部 53、責(zé)任部門(mén)一萬(wàn)創(chuàng)：64、目標(biāo)成本及控制要點(diǎn)： 75、具體控制指標(biāo) 1六、其他相關(guān)事項(xiàng) 11七、建安造價(jià)指標(biāo)分析表 12一、項(xiàng)目概況1、一期總規(guī)劃指標(biāo)占地面積：58067.21m2 （其中：建筑用地 56043.38m2,代征地2023.83m2）容積率:1.023總建筑面積62911m2住宅：53643m2（不含不計(jì)建筑面積的多層陽(yáng)光房 391m2,小高層陽(yáng)光房305m2, 過(guò)道騎樓、商鋪后倉(cāng)儲(chǔ)部分450m2、架空層庭院355m2）、分散商業(yè)

3、1353m2、餐 飲2319m2、人防地下室4280m2、餐飲地下室1316m2。銷售面積：57315m2 （住宅53643m2、分散商業(yè)1353m2、餐飲2319m2）層數(shù)：住宅3-9層 戶數(shù)：487套車(chē)位：444個(gè)（其中：室外289個(gè),小高層地下室109個(gè)、餐飲地下室46個(gè)）入伙日期：2005年4月二、地價(jià)成本控制1、責(zé)任部門(mén)一一財(cái)務(wù)部2、現(xiàn)狀及控制要點(diǎn)按照已經(jīng)簽署的土地合作等協(xié)議，城市風(fēng)景土地證面積占地為342824平米（已扣除南海漁村占地），實(shí)際使用面積為333183平米約499.77畝，地價(jià)為19991 萬(wàn)元，市政配套費(fèi)為3353萬(wàn)元，合計(jì)23344萬(wàn)元，為截止2004 年4月底已支

4、付14282萬(wàn)元占61.18%。整個(gè)小區(qū)的容積率為1.5,平均樓面 地價(jià)為501元/川。一期占地面積為 58067.21 m2，建筑面積為62911川，容 積率為1.023,從一期售價(jià)相對(duì)較低，以及品牌樹(shù)立考慮，一期地價(jià)按508.99 元/m2進(jìn)行分?jǐn)?。三、營(yíng)銷費(fèi)用控制1、責(zé)任部門(mén)一一銷售經(jīng)營(yíng)部2、目標(biāo)一一考慮城市風(fēng)景一期以及中山市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況，具體控制指標(biāo)為： 1300萬(wàn),此項(xiàng)費(fèi)用不包括人工，具體費(fèi)用明細(xì)見(jiàn)營(yíng)銷費(fèi)用成本指導(dǎo)書(shū)。e營(yíng)餡成本指導(dǎo)書(shū)（笫徹.（be四、物業(yè)基金、利息、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等成本控制一一財(cái)務(wù)部1、成本控制目標(biāo)：負(fù)責(zé)核算及進(jìn)行合理分配；吃透政策，合理降低物業(yè)基金成本；督促銷售部加

5、快房款回籠，加強(qiáng)付款計(jì)劃性，以減少利息支出；通過(guò)公司范圍內(nèi)的目標(biāo)費(fèi)用管理，合理降低費(fèi)用支出。五、建安成本控制1、責(zé)任部門(mén)項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目部總經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目建造成本的控制承擔(dān)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。項(xiàng)目經(jīng)理部關(guān)于成本控制的基本職責(zé)：按照成本費(fèi)用控制管理要點(diǎn)和目標(biāo)， 遵照目標(biāo)成本管理通則及其相關(guān)規(guī)范和制 度開(kāi)展業(yè)務(wù)活動(dòng)；根據(jù)成本部定期發(fā)布總成本動(dòng)態(tài)變化的情況， 并對(duì)動(dòng)態(tài)變化有權(quán)進(jìn)行各專業(yè)部 門(mén)的主動(dòng)協(xié)調(diào)和對(duì)合理化建議的提出及調(diào)整，但必須控制在總控制目標(biāo)內(nèi)。 對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)、 設(shè)計(jì)單位或經(jīng)手的每單業(yè)務(wù)，在總經(jīng)理授權(quán)范圍內(nèi)代表公司履行 項(xiàng)目成本費(fèi)用監(jiān)控職責(zé)，并對(duì)其成本費(fèi)用失控承擔(dān)直接和主要責(zé)任； 主動(dòng)報(bào)告業(yè)務(wù)活動(dòng)情況，公

6、布細(xì)節(jié)，提高透明度； 配合并接受成本管理部按章行使的指導(dǎo)與監(jiān)控工作； 根據(jù)總部招標(biāo)管理規(guī)范組織招標(biāo)工作； 整理并更新合格承建商及供貨商名錄， 確保每次邀請(qǐng)的投標(biāo)單位均有能力承擔(dān) 我司的工程；制訂材料設(shè)備供貨計(jì)劃 、招投標(biāo)工作計(jì)劃 ，并及時(shí)發(fā)送到相關(guān)配合部門(mén)。 對(duì)基礎(chǔ)、設(shè)備等重要方案進(jìn)行技術(shù)審核，確保方案的合理性及經(jīng)濟(jì)性； 2、責(zé)任部門(mén)成本管理部成本管理部的成本控制基本職責(zé)： 對(duì)總成本進(jìn)行定期分析和及時(shí)掌握成本動(dòng)態(tài)變化情況，并對(duì)動(dòng)態(tài)變化有權(quán)進(jìn)行各 專業(yè)部門(mén)的主動(dòng)協(xié)調(diào)和對(duì)合理化建議的提出及調(diào)整， 但必須控制在總控制目標(biāo)內(nèi)。 各項(xiàng)招標(biāo)工程的標(biāo)底工程量編制及配合招標(biāo)工作 ;對(duì)非招標(biāo)工程的合同造價(jià)進(jìn)行預(yù)

7、算的編制或?qū)彾?；配合?xiàng)目部的各類工程方面方案的成本比較按月及按階段動(dòng)態(tài)分析成本執(zhí)行變化情況 ; 合理安排預(yù)算結(jié)算人員的具體專職工作，保證預(yù)算結(jié)算工作的及時(shí)完成 ; 參與審核各類工程合同及招投標(biāo)文件 ;按照公司有關(guān)規(guī)范，參加招投標(biāo)定標(biāo)工作； 完成每月設(shè)計(jì)變更及簽證的結(jié)算 ;及時(shí)反映項(xiàng)目成本舉措，匯總、比較各項(xiàng)目成本管理舉措，推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn) 根據(jù)實(shí)際工程進(jìn)度審核各分部分項(xiàng)工程進(jìn)度款竣工項(xiàng)目成本的全面分析預(yù)結(jié)算、動(dòng)態(tài)成本控制目前，預(yù)結(jié)算采用對(duì)外委托的方式，重點(diǎn)要做好預(yù)算、結(jié)算的審查控制工作。 成本部制定了各項(xiàng)控制表格，以便審查控制。成本部正在建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)，便于對(duì)比分析控制，提高對(duì)咨詢公司的控制力

8、度。實(shí)行變更簽證月結(jié)制度，按時(shí)完成各項(xiàng)工程結(jié)算。做好各項(xiàng)招標(biāo)的成本分析比較。專業(yè)工程師力所能及地協(xié)助完成零星工程的工程量計(jì)算，造價(jià)人員復(fù)核、套價(jià)。3、責(zé)任部門(mén) 萬(wàn)創(chuàng)：萬(wàn)創(chuàng)的成本控制基本職責(zé)： 加強(qiáng)設(shè)計(jì)計(jì)劃管理，保證招標(biāo)及施工所需時(shí)間； 嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)費(fèi)用，不可超成本指標(biāo)； 按照成本指標(biāo)及公司相關(guān)成本管理規(guī)范組織樣板房、會(huì)所、售樓處裝飾工程設(shè)計(jì) 及招標(biāo)；按照總部規(guī)范及公司規(guī)范做好裝飾工程變更及簽證工作，必須保證在成本控制指標(biāo)內(nèi)。按照成本指標(biāo)組織園建及綠化設(shè)計(jì)，以及細(xì)化設(shè)計(jì)，確保低于成本指標(biāo)。4、目標(biāo)成本及控制要點(diǎn)：設(shè)計(jì)管理：定期跟蹤設(shè)計(jì)，做好圖紙細(xì)化，減少現(xiàn)場(chǎng)修改。A. 優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，直接降低建安

9、成本提倡設(shè)計(jì)招標(biāo)， 實(shí)行限額設(shè)計(jì)， 力求將使含鋼量、 砼含量做到更省， 更合理。 對(duì)基礎(chǔ)工程（包含承臺(tái)） ，應(yīng)在考慮現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際的情況下，盡量?jī)?yōu)化設(shè)計(jì)方案。 對(duì)于結(jié)構(gòu)部分鋼筋，可采用三級(jí)鋼筋替代二級(jí)鋼筋，有利于降低鋼筋含量。 嚴(yán)格按照公司統(tǒng)一構(gòu)造做法進(jìn)行設(shè)計(jì)與施工。在沒(méi)有特殊要求的內(nèi)墻面，盡量采用混合砂漿替代水泥砂漿，既有利于控制 墻面開(kāi)裂，也有效的降低了成本。雨水管盡量設(shè)在陽(yáng)臺(tái)外面，既增加美觀，也減少陽(yáng)臺(tái)滲水的幾率。 設(shè)計(jì)盡量考慮得更詳細(xì)、更明確、更經(jīng)濟(jì)適用。如：能采用塑料套管就不會(huì) 用鋼管；能用輕型砼水泥管就不用重型管等。加強(qiáng)專業(yè)設(shè)計(jì)招標(biāo)及施工圖的審查，減少現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)修改變更。 各種管網(wǎng)的設(shè)計(jì)考

10、慮沖突的問(wèn)題，在圖紙會(huì)審時(shí)加大審核力度，避免部分出 現(xiàn)不少管道與管道之間的沖突。環(huán)境園建及樣板房的施工選擇，必須按公司規(guī)范執(zhí)行，選材、定價(jià)及選施工 方時(shí)應(yīng)進(jìn)行多方對(duì)比及合理招投標(biāo)。環(huán)境園建及樣板房部分的設(shè)計(jì)與實(shí)際施工情況變化太大，成本較難控制，結(jié) 算比預(yù)算高一倍。設(shè)計(jì)階段控制中重點(diǎn)把握，盡可能一次到位，對(duì)園建、樣 板房等的成本控制，一定要做好前期預(yù)測(cè)、分析，做好各項(xiàng)功能的比較，以 滿足客戶需各項(xiàng)功能的比較及需要的“必要功能” 。在適當(dāng)?shù)牟课?，增加?些新穎的功能，也可吸引客戶。工程管理：A. 避免工程質(zhì)量問(wèn)題 為避免發(fā)生出現(xiàn)過(guò)的工程質(zhì)量問(wèn)題，特別需要注意公司內(nèi)部網(wǎng)上的工程案例 庫(kù)以及常規(guī)問(wèn)題。

11、加強(qiáng)總包、分包單位的現(xiàn)場(chǎng)管理，對(duì)部分分包工程，如鋁合金門(mén)窗、木門(mén)、 陽(yáng)臺(tái)欄板等的成品保護(hù)意識(shí)不夠，提高各單位的成品保護(hù)意識(shí)。加強(qiáng)圖紙審查，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)漏，及時(shí)向設(shè)計(jì)院反饋，避免后期處理造成費(fèi)用的增 加。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)工程管理，特別注意對(duì)隱蔽工程的驗(yàn)收，避免施工單位偷工減料。 外墻采用灰砂磚或紅磚砌體，減少外墻滲水的可能，還要特別注意對(duì)門(mén)窗部 位的防水處理。衛(wèi)生間在做防水層施工前，先做灌水實(shí)驗(yàn)。 廚衛(wèi)間、屋面等根部易滲水處設(shè)置一次性澆灌返梁，不留施工縫，提高防水 的效果。坡屋頂老虎窗砼一次澆筑改為二次澆筑，減少滲漏，避免投訴。 甲方分包工程及采購(gòu)較多，加大總包及甲方的管理。 對(duì)指定品牌范圍內(nèi)的材料的跟蹤力度

12、不夠，導(dǎo)致有個(gè)別材料不在指定品牌范 圍內(nèi)。B. 材料設(shè)備的訂貨及限價(jià)a） 總體情況盡快提供集團(tuán)集中采購(gòu)范圍的涂料、潔具、發(fā)電機(jī)、電梯等的材料設(shè)備詳 細(xì)計(jì)劃（包括型號(hào)、數(shù)量及到貨期等） ，便于集中采購(gòu)。做好區(qū)域采購(gòu)和集團(tuán)聯(lián)合采購(gòu)的材料、設(shè)備計(jì)劃，提早做好招標(biāo)，盡量找 到更便宜的廠家。項(xiàng)目經(jīng)理部必須按期提交成本部及預(yù)算組一份材料設(shè)備采購(gòu)及限價(jià)時(shí)間 計(jì)劃，并得到主體單位的共同認(rèn)可。因鋼筋、水泥、砼價(jià)格波動(dòng)較大，為減少風(fēng)險(xiǎn)，采用按投標(biāo)期公布信息價(jià)與施工期平均公布信息價(jià)的差額進(jìn)行調(diào)整。設(shè)計(jì)圖紙與工程方案（包括分包及園建工程）是預(yù)結(jié)算工作質(zhì)量和效率的 源頭，專業(yè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)充分重視并進(jìn)一步改進(jìn)。b） 、工程招

13、標(biāo)嚴(yán)格按照集團(tuán)及公司規(guī)范要求進(jìn)行材料、 設(shè)備、工程的程序進(jìn)行招標(biāo)定價(jià) 在條件允許的情況下，樁基工程、主體建筑及安裝工程盡量采用工程量清 單綜合單價(jià)招標(biāo)的方式，這樣會(huì)使工程的建安成本完全接近市場(chǎng)價(jià)，避免 定額的不合理性。樣板房、銷售大廳、住戶大堂、裙樓外墻等裝修分包工程，以及園建、綠化、室外管溝等工程采用圖紙范圍內(nèi)綜合單價(jià)招標(biāo)包干的形式進(jìn)行招標(biāo)， 并列明主材的價(jià)格。對(duì)零星小型工程項(xiàng)目，由項(xiàng)目部按照公司的零星小型工程規(guī)范執(zhí)行。對(duì)于分包工程中比較專業(yè)化的項(xiàng)目，盡量進(jìn)行綜合單價(jià)分析，以便掌握部分組件的市場(chǎng)價(jià)格。如高低壓柜、三箱、鋁合金門(mén)窗、木門(mén)、陽(yáng)臺(tái)欄板、 幕墻等。對(duì)這部分設(shè)備及工程，必須要求設(shè)計(jì)及項(xiàng)

14、目部提供詳細(xì)的技術(shù)要求，避免出現(xiàn)招標(biāo)后修改設(shè)計(jì)方案。對(duì)于一個(gè)立面或一個(gè)部位的工程，最好進(jìn)行一次招標(biāo)，不要進(jìn)行分開(kāi)招標(biāo)， 以免投標(biāo)單位為了進(jìn)場(chǎng)，先占住位置，以后工程緊急，指定這家單位做其 他的增加工程。既會(huì)出現(xiàn)審價(jià)困難，也會(huì)出現(xiàn)低價(jià)中標(biāo)，高價(jià)結(jié)算的情況。C）材料、設(shè)備、工程分類按甲方實(shí)時(shí)限價(jià)：實(shí)時(shí)限價(jià)：是指由甲方根據(jù)選定的樣板、品牌及市場(chǎng)情況，在施工過(guò)程中根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行實(shí)時(shí)限價(jià)，限價(jià)中應(yīng)注明限價(jià)材料價(jià)格所包含的范圍主要材料其他可米用以往項(xiàng)目的材料價(jià)石材及磨邊費(fèi)可在成本管理部材料價(jià)信息庫(kù) 中查尋或市場(chǎng)尋價(jià)的方式確定集團(tuán)戰(zhàn)略采購(gòu)（甲供）材料、設(shè)備、工程外墻劈歷磚、內(nèi)外墻涂料、潔具及潔具配件、發(fā)電機(jī)組、電梯、開(kāi)關(guān)插座、電線管、戶內(nèi)配電箱、室內(nèi)外排水管區(qū)域采購(gòu)材料、設(shè)備、工程進(jìn)戶門(mén)安裝工程、鋼屋瓦、雨水檐溝工程、分格條、變壓器、環(huán)網(wǎng)柜、室外燈具、室內(nèi)暗埋給水管（PPR管）、保安對(duì)講、居家報(bào)警工程、草地噴灌系統(tǒng)工程、聯(lián)合采購(gòu)材料、設(shè)備、工程陽(yáng)臺(tái)欄桿工程、樓梯扶手工程、樓梯間墻地磚、設(shè)備間和公用間墻地磚、鋁合金沖孔板百葉工程、窗護(hù)欄、玻璃雨蓬、院門(mén)、信奶箱、裝配式花槽、室內(nèi)燈具、公司自行采購(gòu)材料、設(shè)備、工程 鋁合金門(mén)窗工程、單元門(mén)、門(mén)牌門(mén)號(hào)、小區(qū)圍墻工程、高低壓配電房安裝工程、發(fā)電 機(jī)組安裝及降噪工程、室外弱電管網(wǎng)工程、變頻供水安裝工程、消防工程（包括發(fā)電 機(jī)房C02工程）、游泳池及水