設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)與管理

1、浙江綠城物業(yè)管理浙江綠城物業(yè)管理有限公司有限公司設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度 儀器設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度儀器設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度一、儀器儀表管理人員要嚴(yán)格遵守管理規(guī)章制度，充一、儀器儀表管理人員要嚴(yán)格遵守管理規(guī)章制度，充分管理好、用好儀器儀表設(shè)備，明確管理人員的職分管理好、用好儀器儀表設(shè)備，明確管理人員的職責(zé)，將儀器儀表設(shè)備進(jìn)行分類入賬，原則上不外借，責(zé)，將儀器儀表設(shè)備進(jìn)行分類入賬，原則上不外借，確保設(shè)備的正常運(yùn)行和固定資產(chǎn)不流失。確保設(shè)備的正常運(yùn)行和固定資產(chǎn)不流失。二、儀器儀表管理人員熟練掌握所負(fù)責(zé)儀器設(shè)備的性二、儀器儀表管理人員熟練掌握所負(fù)責(zé)儀器設(shè)備的性能、操作規(guī)程、維護(hù)保養(yǎng)常識(shí)，確保儀器儀表設(shè)

2、備能、操作規(guī)程、維護(hù)保養(yǎng)常識(shí)，確保儀器儀表設(shè)備的正常使用，最大限度地發(fā)揮所用儀器設(shè)備的效益，的正常使用，最大限度地發(fā)揮所用儀器設(shè)備的效益，提高利用率。提高利用率。三、儀器儀表管理人員認(rèn)真做好維護(hù)保養(yǎng)工作，根據(jù)三、儀器儀表管理人員認(rèn)真做好維護(hù)保養(yǎng)工作，根據(jù)儀器設(shè)備的不同性質(zhì)和要求，要做好防塵、防潮、儀器設(shè)備的不同性質(zhì)和要求，要做好防塵、防潮、防腐蝕等設(shè)備的維護(hù)工作。防腐蝕等設(shè)備的維護(hù)工作。 四、儀器儀表設(shè)備的使用人員應(yīng)做好使用記錄四、儀器儀表設(shè)備的使用人員應(yīng)做好使用記錄，了解儀器設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)儀器設(shè)備失靈、損了解儀器設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)儀器設(shè)備失靈、損壞等情況應(yīng)及時(shí)與主管取得聯(lián)系上報(bào)，及時(shí)

3、進(jìn)行維壞等情況應(yīng)及時(shí)與主管取得聯(lián)系上報(bào)，及時(shí)進(jìn)行維修，確保儀器設(shè)備的完好率。修，確保儀器設(shè)備的完好率。 保養(yǎng)制度保養(yǎng)制度第一條第一條 當(dāng)班班組按所負(fù)責(zé)范圍進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。當(dāng)班班組按所負(fù)責(zé)范圍進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 第二條第二條 維修班按所負(fù)責(zé)范圍進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。維修班按所負(fù)責(zé)范圍進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 第三條第三條 每月填寫一份維護(hù)保養(yǎng)報(bào)表，于保養(yǎng)后當(dāng)天交給每月填寫一份維護(hù)保養(yǎng)報(bào)表，于保養(yǎng)后當(dāng)天交給領(lǐng)班，并填好派工單。領(lǐng)班，并填好派工單。 第四條第四條 次月上旬由主管、班組長(zhǎng)進(jìn)行檢查，作為員工評(píng)次月上旬由主管、班組長(zhǎng)進(jìn)行檢查，作為員工評(píng)估的依據(jù)。估的依據(jù)。 第五條第五條 設(shè)備因維護(hù)保養(yǎng)不好而造成事故，要由當(dāng)班班組

4、設(shè)備因維護(hù)保養(yǎng)不好而造成事故，要由當(dāng)班班組長(zhǎng)填寫事故報(bào)告，并按事故性質(zhì)和損失程度進(jìn)行處理。長(zhǎng)填寫事故報(bào)告，并按事故性質(zhì)和損失程度進(jìn)行處理。 第六條第六條 開關(guān)、插座的清潔的檢查工作，開關(guān)、插頭、插開關(guān)、插座的清潔的檢查工作，開關(guān)、插頭、插座、機(jī)器接零保護(hù)檢查緊固，由當(dāng)班電工巡檢。座、機(jī)器接零保護(hù)檢查緊固，由當(dāng)班電工巡檢。 第七條第七條 設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)分機(jī)保養(yǎng)設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)分機(jī)保養(yǎng)( (分區(qū)保養(yǎng)分區(qū)保養(yǎng)) ) 為了使在設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)中容易失靈的機(jī)件保為了使在設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)中容易失靈的機(jī)件保持良好狀態(tài)，延長(zhǎng)其使用壽命，以保證設(shè)施設(shè)備持良好狀態(tài)，延長(zhǎng)其使用壽命，以保證設(shè)施設(shè)備正常生產(chǎn)，維修工對(duì)所分管的設(shè)備應(yīng)

5、進(jìn)行巡回檢正常生產(chǎn)，維修工對(duì)所分管的設(shè)備應(yīng)進(jìn)行巡回檢修。在巡回檢查中發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)修理，保持設(shè)修。在巡回檢查中發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)修理，保持設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，保證設(shè)備完好，促進(jìn)生產(chǎn)計(jì)劃的完備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，保證設(shè)備完好，促進(jìn)生產(chǎn)計(jì)劃的完成。設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)要做到一下規(guī)定：成。設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)要做到一下規(guī)定： 1.1.每班巡回檢查每班巡回檢查2 2次；次； 2.2.上班時(shí)做好加油工作；上班時(shí)做好加油工作； 3.3.保持機(jī)件齊全、螺絲擰緊；保持機(jī)件齊全、螺絲擰緊； 4.4.做好機(jī)臺(tái)清潔衛(wèi)生工作，做到漆見本色、鐵見光；做好機(jī)臺(tái)清潔衛(wèi)生工作，做到漆見本色、鐵見光； 5.5.機(jī)器保養(yǎng)采用分機(jī)保養(yǎng)，分工負(fù)責(zé)，定機(jī)、定人；機(jī)器保養(yǎng)

6、采用分機(jī)保養(yǎng)，分工負(fù)責(zé)，定機(jī)、定人； 6.6.認(rèn)真做好保養(yǎng)機(jī)器的工作，保證臺(tái)臺(tái)完好。認(rèn)真做好保養(yǎng)機(jī)器的工作，保證臺(tái)臺(tái)完好。 第八條第八條 電器設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)電器設(shè)備維護(hù)保養(yǎng) 電器設(shè)備保養(yǎng)要做到：電器設(shè)備保養(yǎng)要做到： 1.1.對(duì)電器設(shè)備的并關(guān)、控制箱的完好情況，每個(gè)月檢對(duì)電器設(shè)備的并關(guān)、控制箱的完好情況，每個(gè)月檢查一次；查一次； 檢查人檢查人 簽名簽名: :責(zé)任人簽名責(zé)任人簽名 : :制度名：制度名： 設(shè)備維修保養(yǎng)制度設(shè)備維修保養(yǎng)制度 給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度 第一條第一條 運(yùn)行檢查制度：運(yùn)行檢查制度： 1.1.值班人員每天按照巡回路線檢查所屬的設(shè)備一次，值班人員每天按照巡回路

7、線檢查所屬的設(shè)備一次，并按巡檢表做好記錄，檢查內(nèi)容包括：并按巡檢表做好記錄，檢查內(nèi)容包括： (1)(1)上下水池水位是否正常，各水池自動(dòng)注水裝置是否上下水池水位是否正常，各水池自動(dòng)注水裝置是否正常；正常； (2)(2)各閥門開關(guān)位置是否正常，各消防閥門是否處于正各閥門開關(guān)位置是否正常，各消防閥門是否處于正常位置；常位置； (3)(3)各閥門管道有無漏水現(xiàn)象，壓力表讀數(shù)是否正常。各閥門管道有無漏水現(xiàn)象，壓力表讀數(shù)是否正常。 2.2.值班人員每班于水泵運(yùn)行時(shí)實(shí)地檢查，了解值班人員每班于水泵運(yùn)行時(shí)實(shí)地檢查，了解其工作狀況：其工作狀況： (1)(1)壓力表讀數(shù)是否正常；壓力表讀數(shù)是否正常； (2)(2

8、)軸承溫度是否正常；軸承溫度是否正常； (3)(3)電機(jī)接線盒有無發(fā)熱現(xiàn)象；電機(jī)接線盒有無發(fā)熱現(xiàn)象； (4)(4)水泵機(jī)組有無振動(dòng)及異常響聲；水泵機(jī)組有無振動(dòng)及異常響聲； (5)(5)聯(lián)軸節(jié)填料松緊情況，排除不正常的漏水現(xiàn)象聯(lián)軸節(jié)填料松緊情況，排除不正常的漏水現(xiàn)象。 第二條第二條 月度保養(yǎng)：月度保養(yǎng)： 1.1.備用系統(tǒng)應(yīng)急試驗(yàn)：備用系統(tǒng)應(yīng)急試驗(yàn)： (1)(1)水泵房備用供水泵及各消防水泵試運(yùn)轉(zhuǎn)；水泵房備用供水泵及各消防水泵試運(yùn)轉(zhuǎn)； (2)(2)地下室各潛水排污泵試運(yùn)轉(zhuǎn)；地下室各潛水排污泵試運(yùn)轉(zhuǎn)； (3)(3)排放死水管的水。排放死水管的水。 2.2.全面檢查供排水及消防水管道各主要閥門是否在正

9、常全面檢查供排水及消防水管道各主要閥門是否在正常位置，轉(zhuǎn)動(dòng)一下平時(shí)不動(dòng)的閥門。位置，轉(zhuǎn)動(dòng)一下平時(shí)不動(dòng)的閥門。 3.3.清潔泵房，清除水泵及電機(jī)表面灰塵。清潔泵房，清除水泵及電機(jī)表面灰塵。 第三條第三條 季度保養(yǎng)：季度保養(yǎng)： 1.1.各主要閥門絲桿清理加油。各主要閥門絲桿清理加油。 2.2.清除地下污水、井內(nèi)雜物，使排水泵工作暢通。清除地下污水、井內(nèi)雜物，使排水泵工作暢通。 3.3.各水泵電機(jī)接線端子堅(jiān)固、檢測(cè)電機(jī)。各水泵電機(jī)接線端子堅(jiān)固、檢測(cè)電機(jī)。 4.4.測(cè)試各水泵控制箱工作狀態(tài)，更換壞指示燈及不正測(cè)試各水泵控制箱工作狀態(tài)，更換壞指示燈及不正常配件。常配件。 簽發(fā)人簽發(fā)人 責(zé)任人簽名責(zé)任人簽

10、名 制度名制度名 給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度 第四條第四條 年度保養(yǎng)：年度保養(yǎng)： 1.1.各生活及消防水泵：各生活及消防水泵： (1)(1)檢查密封環(huán)磨損情況，測(cè)量記檢查密封環(huán)磨損情況，測(cè)量記 設(shè)備常規(guī)維修保養(yǎng)、安檢制度設(shè)備常規(guī)維修保養(yǎng)、安檢制度 1 1設(shè)備房場(chǎng)所必須做到設(shè)備房場(chǎng)所必須做到“四防一通四防一通”（防火、防汛、（防火、防汛、 防小動(dòng)物、防雨雪、通風(fēng)），變配電設(shè)備、水泵（消防防小動(dòng)物、防雨雪、通風(fēng)），變配電設(shè)備、水泵（消防水泵）設(shè)備、電梯設(shè)備、等周圍不亂堆雜物，定期衛(wèi)生水泵）設(shè)備、電梯設(shè)備、等周圍不亂堆雜物，定期衛(wèi)生清掃，保持環(huán)境整潔，道路暢通，配備消防器材。清掃，

11、保持環(huán)境整潔，道路暢通，配備消防器材。 2 2動(dòng)力、照明線路設(shè)定的熔絲過負(fù)荷情況，在最大負(fù)動(dòng)力、照明線路設(shè)定的熔絲過負(fù)荷情況，在最大負(fù)荷時(shí)，三相線電流中最大一相的負(fù)荷電流一般不超過三荷時(shí)，三相線電流中最大一相的負(fù)荷電流一般不超過三相平均線負(fù)荷電流的相平均線負(fù)荷電流的20%20%。 3 3關(guān)注電氣設(shè)備及其控制、保護(hù)裝置的運(yùn)行正常與否，關(guān)注電氣設(shè)備及其控制、保護(hù)裝置的運(yùn)行正常與否，發(fā)現(xiàn)異熱、異音、異味要查找原因，采取措施并及時(shí)報(bào)發(fā)現(xiàn)異熱、異音、異味要查找原因，采取措施并及時(shí)報(bào)修（維修），要保持指示儀表、指示燈的工作處于正常修（維修），要保持指示儀表、指示燈的工作處于正常狀態(tài)。狀態(tài)。 4 4關(guān)注配電

12、干線的絕緣層老化情況，熔斷器的發(fā)熱、關(guān)注配電干線的絕緣層老化情況，熔斷器的發(fā)熱、銅件過熱氧化、接線樁頭的過燒要及時(shí)處理并報(bào)告有銅件過熱氧化、接線樁頭的過燒要及時(shí)處理并報(bào)告有關(guān)管理職能部門進(jìn)行相關(guān)處理。關(guān)管理職能部門進(jìn)行相關(guān)處理。 5 5經(jīng)常檢查配電裝置上開關(guān)、插頭、插座及引線有無經(jīng)常檢查配電裝置上開關(guān)、插頭、插座及引線有無發(fā)熱、變色、絕緣燒焦、破損、松動(dòng)情況并及時(shí)維修發(fā)熱、變色、絕緣燒焦、破損、松動(dòng)情況并及時(shí)維修處理，對(duì)裸露的電器樁頭、導(dǎo)線接頭應(yīng)予絕緣包扎、處理，對(duì)裸露的電器樁頭、導(dǎo)線接頭應(yīng)予絕緣包扎、加罩，對(duì)可能引起室內(nèi)線路、電器絕緣安全因素如雨加罩，對(duì)可能引起室內(nèi)線路、電器絕緣安全因素如雨

13、淋、高溫、油塵污染、外力損傷等采取措施并預(yù)防。淋、高溫、油塵污染、外力損傷等采取措施并預(yù)防。 6 6對(duì)電氣設(shè)備、設(shè)置及各種用電器的接地可靠性要經(jīng)對(duì)電氣設(shè)備、設(shè)置及各種用電器的接地可靠性要經(jīng)常關(guān)注、檢查。常關(guān)注、檢查。 7 7臨時(shí)線路裝置應(yīng)按要求在規(guī)定時(shí)限使用，如需長(zhǎng)期臨時(shí)線路裝置應(yīng)按要求在規(guī)定時(shí)限使用，如需長(zhǎng)期使用應(yīng)按常規(guī)布線。使用應(yīng)按常規(guī)布線。 8 8給水道、水泵（消防水泵）、電梯等應(yīng)經(jīng)常檢查管給水道、水泵（消防水泵）、電梯等應(yīng)經(jīng)常檢查管路、閥門、控制裝置、指示儀表的正常與否，對(duì)各種路、閥門、控制裝置、指示儀表的正常與否，對(duì)各種異常要及時(shí)處理。異常要及時(shí)處理。 9 9干旱期、汛期及節(jié)假期前組

14、織專項(xiàng)安全檢查。干旱期、汛期及節(jié)假期前組織專項(xiàng)安全檢查。 配電房管理規(guī)定配電房管理規(guī)定 一、配電房是供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，設(shè)專職電工對(duì)其實(shí)一、配電房是供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，設(shè)專職電工對(duì)其實(shí)行值班，未經(jīng)許可，非工作人員不得入內(nèi)。二、值班員行值班，未經(jīng)許可，非工作人員不得入內(nèi)。二、值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項(xiàng)。三、值班員應(yīng)密切注意電壓表、電流表，功率意事項(xiàng)。三、值班員應(yīng)密切注意電壓表、電流表，功率表的指示情況，嚴(yán)禁變壓器空氣開超載運(yùn)行。四、經(jīng)常表的指示情況，嚴(yán)禁變壓器空氣開超載運(yùn)行。四、經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵

15、。五、經(jīng)常保持配保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵。五、經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。六、做好配電房的防水、防潮，堵塞漏洞，正常使用。六、做好配電房的防水、防潮，堵塞漏洞，嚴(yán)防蛇、鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電房。嚴(yán)防蛇、鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電房。停水及事故處理方案停水及事故處理方案 水是人們生活中必不可少的，人們一天也離不開水是人們生活中必不可少的，人們一天也離不開水，正常情況下，物業(yè)管理企業(yè)必須保證供水。若因水，正常情況下，物業(yè)管理企業(yè)必須保證供水。若因管理維修等原因造成停水，應(yīng)當(dāng)提前通知，使業(yè)主、管理維修等原因造成停水，

16、應(yīng)當(dāng)提前通知，使業(yè)主、使用人有所準(zhǔn)備，因市政管網(wǎng)停水時(shí)，維修搶修應(yīng)立使用人有所準(zhǔn)備，因市政管網(wǎng)停水時(shí)，維修搶修應(yīng)立即通知管理處，管理處與市政供水部門聯(lián)系。如發(fā)生即通知管理處，管理處與市政供水部門聯(lián)系。如發(fā)生跑水、漏水現(xiàn)象，應(yīng)采取如下措施：跑水、漏水現(xiàn)象，應(yīng)采取如下措施：1 1、檢查漏水的準(zhǔn)、檢查漏水的準(zhǔn)確位置，并在許可能力下，立即設(shè)法制止漏水，如關(guān)確位置，并在許可能力下，立即設(shè)法制止漏水，如關(guān)上水閥等。若不能制止時(shí)應(yīng)立即通知維修搶修，在搶上水閥等。若不能制止時(shí)應(yīng)立即通知維修搶修，在搶修人員到達(dá)前須盡量控制現(xiàn)場(chǎng)，防止范圍擴(kuò)散。修人員到達(dá)前須盡量控制現(xiàn)場(chǎng)，防止范圍擴(kuò)散。2 2、觀、觀察四周環(huán)境，利

17、用現(xiàn)有設(shè)備工具，設(shè)法清理現(xiàn)場(chǎng)。察四周環(huán)境，利用現(xiàn)有設(shè)備工具，設(shè)法清理現(xiàn)場(chǎng)。3 3、通知清潔人員清理現(xiàn)場(chǎng)積水，檢查受影響范圍，通知通知清潔人員清理現(xiàn)場(chǎng)積水，檢查受影響范圍，通知受影響住戶。受影響住戶。4 4、日常工作中，應(yīng)留意渠道是否有淤泥、日常工作中，應(yīng)留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋，隨時(shí)加以清理干凈，以免堵塞。雜物或塑料袋，隨時(shí)加以清理干凈，以免堵塞。共用設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)規(guī)范共用設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)規(guī)范 共用設(shè)施、設(shè)備是指業(yè)主共同使用的上下水管共用設(shè)施、設(shè)備是指業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設(shè)

18、施以及道路、窨井、水泵、電梯、避雷裝置、消防設(shè)施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲(chǔ)存設(shè)施、綠化地等。共用設(shè)施、化糞池、垃圾廢物儲(chǔ)存設(shè)施、綠化地等。共用設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)是物業(yè)管理公司對(duì)所管轄范圍內(nèi)物業(yè)的附設(shè)備保養(yǎng)是物業(yè)管理公司對(duì)所管轄范圍內(nèi)物業(yè)的附屬設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī)屬設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī) 一、衛(wèi)生和水電設(shè)備的日常性保養(yǎng)。物業(yè)管理一、衛(wèi)生和水電設(shè)備的日常性保養(yǎng)。物業(yè)管理公司要負(fù)責(zé)管區(qū)范圍內(nèi)的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)、零星報(bào)修和改善公司要負(fù)責(zé)管區(qū)范圍內(nèi)的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)、零星報(bào)修和改善添裝任務(wù)。零星損壞的衛(wèi)生、水電設(shè)備一般應(yīng)按物業(yè)添裝任務(wù)。零星損壞的衛(wèi)生、水電設(shè)備一般應(yīng)按物業(yè)管理公司規(guī)定期限及時(shí)修理，人為損壞則要由住用者管理公司

19、規(guī)定期限及時(shí)修理，人為損壞則要由住用者自費(fèi)修理。二、上下水管道、化糞池等設(shè)施的維修養(yǎng)自費(fèi)修理。二、上下水管道、化糞池等設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)。上下水管道發(fā)生故障必須急修時(shí)，由專業(yè)人員負(fù)護(hù)。上下水管道發(fā)生故障必須急修時(shí)，由專業(yè)人員負(fù)責(zé)，隨叫隨到進(jìn)行搶修并定期維護(hù)?；S池由專人定責(zé)，隨叫隨到進(jìn)行搶修并定期維護(hù)?；S池由專人定期清掏，進(jìn)行保養(yǎng)。期清掏，進(jìn)行保養(yǎng)。 三、消防設(shè)備的日常性保養(yǎng)。對(duì)消防專用水三、消防設(shè)備的日常性保養(yǎng)。對(duì)消防專用水箱一般在規(guī)定期限內(nèi)調(diào)水、放水，以防止出現(xiàn)缺水、箱一般在規(guī)定期限內(nèi)調(diào)水、放水，以防止出現(xiàn)缺水、阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象；消防泵也應(yīng)采取定期試泵阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象；消防泵也應(yīng)采取

20、定期試泵的措施。四、其他特種設(shè)備的日常性保養(yǎng)。對(duì)其他的措施。四、其他特種設(shè)備的日常性保養(yǎng)。對(duì)其他特種設(shè)備，按季度專人負(fù)責(zé)維修、管理、養(yǎng)護(hù)。特種設(shè)備，按季度專人負(fù)責(zé)維修、管理、養(yǎng)護(hù)。共設(shè)施、設(shè)備維護(hù)人員操作規(guī)程共設(shè)施、設(shè)備維護(hù)人員操作規(guī)程 設(shè)施、設(shè)備是指業(yè)主共同使用的上下水管道、設(shè)施、設(shè)備是指業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設(shè)施以及道路、窨井、化糞電梯、避雷裝置、消防設(shè)施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲(chǔ)存設(shè)施、綠化地等。共用設(shè)施、設(shè)池、垃圾廢物儲(chǔ)存設(shè)施、綠化地等。共用設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)是物業(yè)管

21、理公司對(duì)所管轄范圍內(nèi)物業(yè)的附屬備保養(yǎng)是物業(yè)管理公司對(duì)所管轄范圍內(nèi)物業(yè)的附屬設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī)性的養(yǎng)護(hù)工作，共用設(shè)施、設(shè)備設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī)性的養(yǎng)護(hù)工作，共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)人員應(yīng)遵守下列操作規(guī)程：維護(hù)人員應(yīng)遵守下列操作規(guī)程： 設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)是以設(shè)備操作人為主，主要是對(duì)設(shè)備設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)是以設(shè)備操作人為主，主要是對(duì)設(shè)備實(shí)施清潔、緊固、調(diào)整、潤(rùn)滑、防腐為主的檢查和預(yù)防性的實(shí)施清潔、緊固、調(diào)整、潤(rùn)滑、防腐為主的檢查和預(yù)防性的保養(yǎng)措施。二、操作人員定機(jī)保養(yǎng)，做好班前交接，了解設(shè)保養(yǎng)措施。二、操作人員定機(jī)保養(yǎng)，做好班前交接，了解設(shè)備運(yùn)行情況，檢查設(shè)備各部位的清潔和潤(rùn)滑，空運(yùn)轉(zhuǎn)檢驗(yàn)各備運(yùn)行情況，檢查設(shè)備

22、各部位的清潔和潤(rùn)滑，空運(yùn)轉(zhuǎn)檢驗(yàn)各系統(tǒng)安全裝置，正常后方可投入使用。三、操作中要集中思系統(tǒng)安全裝置，正常后方可投入使用。三、操作中要集中思想，合理使用設(shè)備，嚴(yán)格遵守設(shè)備操作規(guī)定和安全操作規(guī)程。想，合理使用設(shè)備，嚴(yán)格遵守設(shè)備操作規(guī)定和安全操作規(guī)程。發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，及時(shí)調(diào)整緊固松動(dòng)的機(jī)件。四、下班發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，及時(shí)調(diào)整緊固松動(dòng)的機(jī)件。四、下班前一般須留一定時(shí)間對(duì)設(shè)備進(jìn)行清掃、擦拭、注油、整理、前一般須留一定時(shí)間對(duì)設(shè)備進(jìn)行清掃、擦拭、注油、整理、潤(rùn)滑等。五、專業(yè)維修人員的巡回檢查，主要是檢查操作人潤(rùn)滑等。五、專業(yè)維修人員的巡回檢查，主要是檢查操作人員是否合理使用設(shè)備，機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，督促操

23、作人員日員是否合理使用設(shè)備，機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，督促操作人員日常保養(yǎng)，制止違章操作行為。在遇到一般故障時(shí)，幫助操作常保養(yǎng)，制止違章操作行為。在遇到一般故障時(shí)，幫助操作人員及時(shí)處理、排除。人員及時(shí)處理、排除。 電氣維修人員必須持上崗證，嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部電氣維修人員必須持上崗證，嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)頒發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)電氣安裝工作規(guī)程電氣安裝工作規(guī)程作業(yè)。二、在進(jìn)作業(yè)。二、在進(jìn)行電氣維修時(shí)維修人員應(yīng)戴好安全防護(hù)用品，配備行電氣維修時(shí)維修人員應(yīng)戴好安全防護(hù)用品，配備絕緣良好的電工工具。三、維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí)，絕緣良好的電工工具。三、維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí)，應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施。四、維應(yīng)

24、按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施。四、維修班班長(zhǎng)在分配工作的同時(shí)向維修人員說明工作中修班班長(zhǎng)在分配工作的同時(shí)向維修人員說明工作中的安全注意事項(xiàng)，并在工作中檢查監(jiān)督執(zhí)行情況。的安全注意事項(xiàng)，并在工作中檢查監(jiān)督執(zhí)行情況。五、一般情況下，盡量避免帶電工作，若因特殊需五、一般情況下，盡量避免帶電工作，若因特殊需要而必須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)裝設(shè)隔離擋板，并有專人要而必須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)裝設(shè)隔離擋板，并有專人監(jiān)護(hù)。六、在一經(jīng)分閘即可送電到工作地點(diǎn)的形狀監(jiān)護(hù)。六、在一經(jīng)分閘即可送電到工作地點(diǎn)的形狀和刀閘的操作把手上，應(yīng)懸掛和刀閘的操作把手上，應(yīng)懸掛“禁止合閘，有人作禁止合閘，有人作業(yè)業(yè)”的標(biāo)牌。的標(biāo)牌。維修管理規(guī)

25、定維修管理規(guī)定一、一、 制定詳細(xì)的工程維保管理計(jì)劃有了計(jì)劃，工作制定詳細(xì)的工程維保管理計(jì)劃有了計(jì)劃，工作才有目標(biāo)，我們首先把區(qū)域內(nèi)所有設(shè)備、設(shè)施都列才有目標(biāo)，我們首先把區(qū)域內(nèi)所有設(shè)備、設(shè)施都列入維保計(jì)劃之中，需要維保的分一類需要檢查的分入維保計(jì)劃之中，需要維保的分一類需要檢查的分一類，設(shè)備按月份維保，比如一月份維保配電房，一類，設(shè)備按月份維保，比如一月份維保配電房，二月份維保消防泵房，依次類推，維保的設(shè)備必須二月份維保消防泵房，依次類推，維保的設(shè)備必須全年覆蓋。針對(duì)運(yùn)行頻率較高的設(shè)備比如生活泵房、全年覆蓋。針對(duì)運(yùn)行頻率較高的設(shè)備比如生活泵房、配電房等配電房等2424小時(shí)都運(yùn)行的設(shè)備，我們列入季

26、度保養(yǎng)。小時(shí)都運(yùn)行的設(shè)備，我們列入季度保養(yǎng)。一年做四次維保。一般運(yùn)行較低的設(shè)備比如潛水排一年做四次維保。一般運(yùn)行較低的設(shè)備比如潛水排污泵、假山、橋、廊等一年維保一次，每月檢查一污泵、假山、橋、廊等一年維保一次，每月檢查一次。設(shè)施次。設(shè)施 我們小區(qū)的排水部分和游樂設(shè)施。排水部分如果不我們小區(qū)的排水部分和游樂設(shè)施。排水部分如果不暢通直接影響到業(yè)主的正常生活，游樂設(shè)施檢查不到暢通直接影響到業(yè)主的正常生活，游樂設(shè)施檢查不到位直接給業(yè)主帶來安全隱患。所以我們把排水部分定位直接給業(yè)主帶來安全隱患。所以我們把排水部分定為每季度一次，游樂設(shè)施每月檢查四次。針對(duì)其他設(shè)為每季度一次，游樂設(shè)施每月檢查四次。針對(duì)其他

27、設(shè)施（公共照明、電控單元門等）每月檢查一次。我們施（公共照明、電控單元門等）每月檢查一次。我們?cè)谥贫ňS保計(jì)劃時(shí)會(huì)根據(jù)小區(qū)的設(shè)備設(shè)施具休情況，在制定維保計(jì)劃時(shí)會(huì)根據(jù)小區(qū)的設(shè)備設(shè)施具休情況，因地制宜的制定計(jì)劃，重點(diǎn)的設(shè)施我們?cè)黾泳S保的頻因地制宜的制定計(jì)劃，重點(diǎn)的設(shè)施我們?cè)黾泳S保的頻率和檢查次數(shù)，具體編制的有年維保計(jì)劃、計(jì)劃實(shí)施率和檢查次數(shù)，具體編制的有年維保計(jì)劃、計(jì)劃實(shí)施方案、設(shè)施設(shè)備檢查記錄等等，同時(shí)我們?cè)诰S保設(shè)備方案、設(shè)施設(shè)備檢查記錄等等，同時(shí)我們?cè)诰S保設(shè)備設(shè)施的時(shí)候，必須定好維保月份和檢查時(shí)間，比如電設(shè)施的時(shí)候，必須定好維保月份和檢查時(shí)間，比如電動(dòng)伸縮門我們制定每年的七月份做維保，每月動(dòng)伸縮

28、門我們制定每年的七月份做維保，每月2020日檢日檢查一次。公共照明每月檢查查一次。公共照明每月檢查4 4次（次（8 8、1616、2424、3030日各日各檢查一次）。）檢查一次）。） 2 2、按照編制的年度計(jì)劃嚴(yán)格實(shí)施維保工作，并在日常、按照編制的年度計(jì)劃嚴(yán)格實(shí)施維保工作，并在日常工作中檢查其落實(shí)情況。根據(jù)我們制定的工作計(jì)劃，工作中檢查其落實(shí)情況。根據(jù)我們制定的工作計(jì)劃，工程部有條不紊的對(duì)小區(qū)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)與管理。工程部有條不紊的對(duì)小區(qū)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)與管理。在工作中我們把所有的計(jì)劃表全部掛在我們的工作室在工作中我們把所有的計(jì)劃表全部掛在我們的工作室墻上，以便及時(shí)提醒我們?nèi)ネ瓿晒ぷ饔?jì)劃，我

29、們的計(jì)墻上，以便及時(shí)提醒我們?nèi)ネ瓿晒ぷ饔?jì)劃，我們的計(jì)劃定的也比較詳細(xì)，落實(shí)到每季，每月、甚至每天，劃定的也比較詳細(xì)，落實(shí)到每季，每月、甚至每天，并根據(jù)各類設(shè)備的技術(shù)參數(shù)制定一個(gè)實(shí)施方案。比如并根據(jù)各類設(shè)備的技術(shù)參數(shù)制定一個(gè)實(shí)施方案。比如小區(qū)使用頻率較高的電動(dòng)伸縮門在保養(yǎng)項(xiàng)目上我們制小區(qū)使用頻率較高的電動(dòng)伸縮門在保養(yǎng)項(xiàng)目上我們制定了定了5 5點(diǎn)點(diǎn) 1 11 1、各節(jié)點(diǎn)、機(jī)械部位做潤(rùn)滑、各節(jié)點(diǎn)、機(jī)械部位做潤(rùn)滑 2 2、手動(dòng)運(yùn)行和靈敏性檢查、手動(dòng)運(yùn)行和靈敏性檢查 3 3、各固定件和接線處螺絲緊固、各固定件和接線處螺絲緊固 4 4、照明檢查、照明檢查 5 5、清潔、清潔生活泵房我們制定了生活泵房我們制

30、定了8 8點(diǎn)點(diǎn) 變頻控制柜內(nèi)一、二次線路變頻控制柜內(nèi)一、二次線路螺絲緊固螺絲緊固 小故障排除（信號(hào)燈、按鈕、繼電器異響小故障排除（信號(hào)燈、按鈕、繼電器異響等）等） 電壓電流和電機(jī)檢測(cè)電壓電流和電機(jī)檢測(cè) 雙電源切換箱和水箱雙電源切換箱和水箱浮球閥可靠性檢查浮球閥可靠性檢查 管道、閥門接頭處螺絲緊固和油管道、閥門接頭處螺絲緊固和油漆修補(bǔ)漆修補(bǔ) 出水口和吸水口止回閥檢查和閥芯除垢出水口和吸水口止回閥檢查和閥芯除垢 柜內(nèi)和墻地面衛(wèi)生柜內(nèi)和墻地面衛(wèi)生 水箱清洗（每年二次，定于水箱清洗（每年二次，定于3 3月、月、9 9月份）并制定了具體的清洗要求。際的設(shè)施設(shè)備維護(hù)月份）并制定了具體的清洗要求。際的設(shè)施設(shè)

31、備維護(hù)工作中，管理處工程主管每周進(jìn)行三次以上的監(jiān)督檢查工作中，管理處工程主管每周進(jìn)行三次以上的監(jiān)督檢查和指導(dǎo)，管理處經(jīng)理每周至少一次進(jìn)行檢查，由于采取和指導(dǎo)，管理處經(jīng)理每周至少一次進(jìn)行檢查，由于采取了行之有效的層層監(jiān)督管理機(jī)制，從而使我們的設(shè)施設(shè)了行之有效的層層監(jiān)督管理機(jī)制，從而使我們的設(shè)施設(shè)備維保工作能有效的扎扎實(shí)實(shí)開展下去。備維保工作能有效的扎扎實(shí)實(shí)開展下去。 3、完善維保檢查后的記錄我們?cè)诰S保和檢查設(shè)備、設(shè)完善維保檢查后的記錄我們?cè)诰S保和檢查設(shè)備、設(shè)施結(jié)束后，必須詳細(xì)記錄在設(shè)備、設(shè)施維保記錄表中。施結(jié)束后，必須詳細(xì)記錄在設(shè)備、設(shè)施維保記錄表中。在工作中，常常有的工程維修人員對(duì)維保工作記錄

32、的重在工作中，常常有的工程維修人員對(duì)維保工作記錄的重要性缺乏深刻的認(rèn)識(shí)，實(shí)際上工程的維保后的記錄也是要性缺乏深刻的認(rèn)識(shí)，實(shí)際上工程的維保后的記錄也是我們工作中的重要部份，它為給我們的工作留下痕跡，我們工作中的重要部份，它為給我們的工作留下痕跡，規(guī)范我們工程維保與管理工作，同時(shí)區(qū)域內(nèi)的的設(shè)施設(shè)規(guī)范我們工程維保與管理工作，同時(shí)區(qū)域內(nèi)的的設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問題和故障時(shí)，也能提供可靠的依據(jù)。例如：按備出現(xiàn)問題和故障時(shí)，也能提供可靠的依據(jù)。例如：按照我們的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，單元排污設(shè)備半年做一次維保，但照我們的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，單元排污設(shè)備半年做一次維保，但根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況為了使我們的工作做的更細(xì)致，我根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況為

33、了使我們的工作做的更細(xì)致，我制定的是每季度一次維保清理，工作完畢后進(jìn)行詳細(xì)的制定的是每季度一次維保清理，工作完畢后進(jìn)行詳細(xì)的記錄（時(shí)間、具體雨、污水口的編號(hào)，地點(diǎn)，清理污水記錄（時(shí)間、具體雨、污水口的編號(hào)，地點(diǎn)，清理污水井內(nèi)異物的情況、清理人等）如果因業(yè)主使用不當(dāng)，造井內(nèi)異物的情況、清理人等）如果因業(yè)主使用不當(dāng)，造成管道堵塞，甚至污水漫溢給業(yè)主造成的財(cái)產(chǎn)損失，我成管道堵塞，甚至污水漫溢給業(yè)主造成的財(cái)產(chǎn)損失，我們拿出定期清理的記錄依據(jù)，也可規(guī)避物業(yè)公司的法律們拿出定期清理的記錄依據(jù)，也可規(guī)避物業(yè)公司的法律責(zé)任。責(zé)任。 以上幾點(diǎn)去對(duì)區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)與管理，我們的以上幾點(diǎn)去對(duì)區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備

34、進(jìn)行維護(hù)與管理，我們的工作就有了一定的條理性，并逐漸地養(yǎng)成一個(gè)好的工作工作就有了一定的條理性，并逐漸地養(yǎng)成一個(gè)好的工作習(xí)慣，習(xí)慣成自然。當(dāng)然在實(shí)際工作中，我們既要按制習(xí)慣，習(xí)慣成自然。當(dāng)然在實(shí)際工作中，我們既要按制定的計(jì)劃去做，但是也不能教條，俗話說；計(jì)劃不如變定的計(jì)劃去做，但是也不能教條，俗話說；計(jì)劃不如變化，遇到特殊的情況，特殊季節(jié)也可能增加維保和檢查化，遇到特殊的情況，特殊季節(jié)也可能增加維保和檢查的次數(shù)，同時(shí)在按照計(jì)劃正常維保中，會(huì)發(fā)現(xiàn)制定的計(jì)的次數(shù)，同時(shí)在按照計(jì)劃正常維保中，會(huì)發(fā)現(xiàn)制定的計(jì)劃有些方面還不夠完善，我們會(huì)及時(shí)記錄下來，及時(shí)補(bǔ)劃有些方面還不夠完善，我們會(huì)及時(shí)記錄下來，及時(shí)補(bǔ)充和調(diào)整，通過日常工作經(jīng)驗(yàn)的積累，細(xì)致、完善我們充和調(diào)整，通過日常工作經(jīng)驗(yàn)的積累，細(xì)致、完善我們的工程設(shè)施設(shè)備維護(hù)工作。另外的工程設(shè)施設(shè)備維護(hù)工作。另外我們