商業(yè)地產(chǎn)可行性研究報(bào)告

1、商業(yè)地產(chǎn)可行性研究報(bào)告 第一篇：商業(yè)地產(chǎn)工程可行性研究報(bào)告 第二篇：投資可行性研究報(bào)告商業(yè)地產(chǎn) 第三篇：商業(yè)地產(chǎn)可行性報(bào)告 第四篇：商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告 第五篇：商業(yè)工程可行性研究報(bào)告 更多相關(guān)范文 最近中國(guó)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)網(wǎng)發(fā)布的商業(yè)地產(chǎn)工程可行性研究報(bào)告，就是通過(guò)對(duì)工程的市場(chǎng)需求、資源供給、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等角度對(duì)工程進(jìn)行調(diào)查研究和分析比擬，并對(duì)工程建成以后可能取得的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)環(huán)境影響進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，為工程決策提供公正、可靠、科學(xué)的投資咨詢意見(jiàn)。如果對(duì)內(nèi)容感興趣的話，可以去華經(jīng)縱橫咨詢問(wèn)一下。 以下內(nèi)容是報(bào)告的詳細(xì)目錄，可

2、以給你做個(gè)參考： 第一局部 商業(yè)地產(chǎn)工程總論 總論作為可行性研究報(bào)告的首要局部，要綜合表達(dá)研究報(bào)告中各局部的主要問(wèn)題和研究結(jié)論，并對(duì)工程的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。 一、商業(yè)地產(chǎn)工程背景 （一）工程名稱 （二）工程的承辦單位 （三）承當(dāng)可行性研究工作的單位情況 （四）工程的主管部門 （五）工程建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo) （六）工程建設(shè)地點(diǎn) 二、工程可行性研究主要結(jié)論 在可行性研究中，對(duì)工程的產(chǎn)品銷售、原料供給、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、工程的 財(cái)務(wù)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等重大問(wèn)題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括： （一）工程產(chǎn)品市場(chǎng)前景 （二）工程原料供給問(wèn)題 （三）

3、工程政策保障問(wèn)題 （四）工程資金保障問(wèn)題 （五）工程組織保障問(wèn)題 （六）工程技術(shù)保障問(wèn)題 （七）工程人力保障問(wèn)題 （八）工程風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題 （九）工程財(cái)務(wù)效益結(jié)論 （十）工程社會(huì)效益結(jié)論 （十一）工程可行性綜合評(píng)價(jià) 三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 在總論局部中，可將研究報(bào)告中各局部的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使 審批和決策者對(duì)工程作全貌了解。 四、存在問(wèn)題及建議 對(duì)可行性研究中提出的工程的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明并提出解決的建議。 第二局部 商業(yè)地產(chǎn)工程建設(shè)背景、必要性、可行性 這一局部主要應(yīng)說(shuō)明工程發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及工程開(kāi)展的支撐性條件等等。 一、商業(yè)地產(chǎn)工程建設(shè)背景 （

4、一）國(guó)家或行業(yè)開(kāi)展規(guī)劃 （二）工程發(fā)起人以及發(fā)起緣由 （三） 二、商業(yè)地產(chǎn)工程建設(shè)必要性 （一） （二） （三） （四） 三、商業(yè)地產(chǎn)工程建設(shè)可行性 （一）經(jīng)濟(jì)可行性 （二）政策可行性 （三）技術(shù)可行性 （四）模式可行性 （五）組織和人力資源可行性 第三局部 商業(yè)地產(chǎn)工程產(chǎn)品市場(chǎng)分析 市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)工程，其生產(chǎn)規(guī)模確實(shí)定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對(duì)市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入，最終影響到工程的盈利性和可行性。在可行性研究報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。 一、商

5、業(yè)地產(chǎn)工程產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查 （一）商業(yè)地產(chǎn)工程產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)調(diào)查 （二）商業(yè)地產(chǎn)工程產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)調(diào)查 （三）商業(yè)地產(chǎn)工程產(chǎn)品價(jià)風(fēng)格查 （四）商業(yè)地產(chǎn)工程產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)調(diào)查 （五）商業(yè)地產(chǎn)工程產(chǎn)品下游消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查 （六）商業(yè)地產(chǎn)工程產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查 二、商業(yè)地產(chǎn)工程產(chǎn)品市場(chǎng)預(yù)測(cè) 市場(chǎng)預(yù)測(cè)是市場(chǎng)調(diào)查在時(shí)間上和空間上的延續(xù)，利用市場(chǎng)調(diào)查所得到的信息資料，對(duì)本工程產(chǎn)品 未來(lái)市場(chǎng)需求量及相關(guān)因素進(jìn)行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場(chǎng)預(yù)測(cè)。在可行性研究工作報(bào) 告中，市場(chǎng)預(yù)測(cè)的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定工程建設(shè)規(guī)模參考的重要根據(jù)。 （一）商業(yè)地產(chǎn)工程產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)預(yù)測(cè) （二）商業(yè)地產(chǎn)工程產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè) （三）商

6、業(yè)地產(chǎn)工程產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè) （四）商業(yè)地產(chǎn)工程產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)預(yù)測(cè) （五）商業(yè)地產(chǎn)工程產(chǎn)品下游消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè) （六）商業(yè)地產(chǎn)工程開(kāi)展前景綜述 第四局部 商業(yè)地產(chǎn)工程產(chǎn)品規(guī)劃方案 一、商業(yè)地產(chǎn)工程產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案 二、商業(yè)地產(chǎn)工程產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案 （一）工藝設(shè)備選型 （二）工藝說(shuō)明 （三）工藝流程 三、商業(yè)地產(chǎn)工程產(chǎn)品營(yíng)銷規(guī)劃方案 （一）營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃 （二）營(yíng)銷模式 在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)情況，制定合格的銷售模式，爭(zhēng)取擴(kuò)大市場(chǎng)份額，穩(wěn)定 銷售價(jià)格，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力。因此，在可行性研究報(bào)告中，要對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷模式進(jìn)行詳細(xì)研究。 1、投資者分成 2、企業(yè)自銷 3、國(guó)家局部收購(gòu) 4、經(jīng)銷人代銷及代銷人

7、情況分析 （三）促銷策略 房地產(chǎn)商業(yè)工程 成都環(huán)達(dá)通廣場(chǎng) 思路總結(jié) 房地產(chǎn)商業(yè)工程，可行性研究報(bào)告主體有七大局部，分別為工程總論、市場(chǎng)分析及前景預(yù)測(cè)、建設(shè)單位根本情況、工程建設(shè)方案、投資估算資金籌措及貸款歸還方案、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、工程風(fēng)險(xiǎn)分析。 我們小組認(rèn)真學(xué)習(xí)了該報(bào)告，對(duì)整個(gè)工程的流程有了大致的了解。按照?qǐng)?bào)告所示，在實(shí)際操作中首先要到實(shí)地考察該工程，對(duì)工程名稱（成都環(huán)達(dá)通泰盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“環(huán)達(dá)通”商業(yè)工程）、工程建設(shè)單位概況，建設(shè)地點(diǎn)、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容、投資估算及資金籌措、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)等做到心中有數(shù)，然后再進(jìn)行市場(chǎng)分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 現(xiàn)在具體操作如下： 一、 市場(chǎng)分析與前景預(yù)測(cè)。首先要對(duì)

8、投資環(huán)境及城市規(guī)劃和成都市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展?fàn)顩r 有一個(gè)大致的了解，在此根底上再進(jìn)行工程分析，工程分析的內(nèi)容包括工程概況、南部新區(qū)商業(yè)物業(yè)開(kāi)展?fàn)顩r（在做這個(gè)的同時(shí)，可以參考類似商業(yè)物業(yè)重點(diǎn)個(gè)案和區(qū)域互補(bǔ)商業(yè)物業(yè)兩種，對(duì)他們的根本情況要有所了解）、工程swot分析、工程定位分析、工程運(yùn)營(yíng)分析、工程運(yùn)營(yíng)分析是重點(diǎn)。包括確定推廣及招商時(shí)機(jī)，租賃價(jià)格的預(yù)測(cè)。租賃價(jià)格的預(yù)測(cè)所包含的內(nèi)容很多。主要用到的方法是未來(lái)現(xiàn)金流的貼現(xiàn)加總。 作為報(bào)告中很重要的一塊，市場(chǎng)分析和前景預(yù)測(cè)我們總結(jié)其主要內(nèi)容如下： 1. 投資環(huán)境，包括宏觀環(huán)境和區(qū)域環(huán)境.在宏觀政策里面包括土地、金融、 稅收、產(chǎn)業(yè)調(diào)整等一些政策。而區(qū)域環(huán)境那么主

9、要包括區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展、區(qū)域 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、區(qū)域開(kāi)展趨勢(shì)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展以及具名消費(fèi)水平，收入 水平和消費(fèi)習(xí)慣等。 2. 城市規(guī)劃，主要包括城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布、城市規(guī)劃重點(diǎn)、城市規(guī)劃 調(diào)整、城市布局以及工程所在區(qū)開(kāi)展規(guī)劃等。 3. 工程產(chǎn)業(yè)開(kāi)展?fàn)顩r，主要包括工程商業(yè)格局，商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)特征， 商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)預(yù)測(cè)等 4. 工程分析。主要包括工程概況，商業(yè)物業(yè)需求，參考商業(yè)物業(yè)，個(gè)案分析 以及swot分析，工程定位和運(yùn)營(yíng)分析。 二、 建設(shè)單位與工程不同，建設(shè)單位是成都環(huán)達(dá)通泰盈房地產(chǎn)。要對(duì)他的基 本情況比方注冊(cè)資本，公司總經(jīng)理等有一定了解。然后發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位優(yōu)勢(shì)，這里的優(yōu)勢(shì)是成都子公司是環(huán)達(dá)通泰盈

10、成都房產(chǎn)開(kāi)展是環(huán)達(dá)通泰盈成都房產(chǎn)開(kāi)展的全資子公司，作為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的產(chǎn)物，能夠形成集西方管理和外鄉(xiāng)運(yùn)作相依存的新型團(tuán)隊(duì)，使其工程從規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及未來(lái)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中擁有超前的理念和較好的開(kāi)展前景。建設(shè)單位財(cái)務(wù)狀況也是重點(diǎn)。 三、 工程建設(shè)方案。工程建設(shè)方案的內(nèi)容包括建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模，綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)， 建設(shè)工期安排及目前進(jìn)度，建設(shè)設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，給排水設(shè)計(jì)，電氣設(shè)計(jì)，暖通設(shè)計(jì)等。 四、 投資估算、資金籌措及貸款歸還方案。在對(duì)投資進(jìn)行估算之前，要找到估算依據(jù)， 估算依據(jù)一般包括建設(shè)部、四川省建設(shè)廳、財(cái)務(wù)廳、發(fā)改委、物價(jià)局、成都市造價(jià)站、建設(shè)部、成都市房管部門的官方網(wǎng)站上去尋找相關(guān)文件和資料。之后，再進(jìn)行

11、投資估算，包括工程總投資估算和具體估算，具體估算包括土地取得費(fèi)用，前期工程費(fèi)用，根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，財(cái)務(wù)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)，其他費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，開(kāi)辦費(fèi)用，推廣和招商代理等費(fèi)用及鋪地運(yùn)營(yíng)資金。這些費(fèi)用的估算主要是結(jié)合或某些標(biāo)準(zhǔn)或企業(yè)類型、組織架構(gòu)、管理特點(diǎn)和工程的經(jīng)營(yíng)方向及目標(biāo)客戶群和以往的操作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。除了投資估算以外還包括工程資金籌措以及資金使用方案和還款方案。 五、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是可行性研究報(bào)告里的另外一個(gè)重點(diǎn)局部。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在上面 投資估算的根底上進(jìn)行的。首先要獲得根底財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，但這些根底財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不同于上面的費(fèi)用，應(yīng)該包括營(yíng)業(yè)收入估算、折舊和攤銷、經(jīng)營(yíng)

12、本錢估算、利息支出。而預(yù)測(cè)的依據(jù)是工程的盈利情況、公司對(duì)所得稅、公積金、公益金及應(yīng)付利潤(rùn)分類進(jìn)行估算。（按現(xiàn)行稅收制度，成都市企業(yè)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅為營(yíng)業(yè)收入的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加為應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的3%，地方教育費(fèi)附加為應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的1%，副食品調(diào)控基金為營(yíng)業(yè)收入的1.經(jīng)營(yíng)稅金及附加合計(jì)為銷售收入的5.65%，除此之外，作為房屋所有權(quán)人，企業(yè)還應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅，其計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值的1.2%或者房產(chǎn)的租金收入的12%，本次按照房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值的1.2%估算房產(chǎn)稅。） 在獲得根底財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的根底上，再進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，工程評(píng)價(jià)各根本報(bào)表的編制，財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算，工程不確定性分析，敏感性分

13、析和財(cái)務(wù)分析結(jié)論。 六、 工程風(fēng)險(xiǎn)分析這些風(fēng)險(xiǎn)主要：招標(biāo)和承包模式、自然條件風(fēng)險(xiǎn)、工期拖延和 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、工程開(kāi)發(fā)本錢、施工索賠、出租運(yùn)營(yíng)階段、市場(chǎng)定位、工程招商、租金方案和出租策略的制定及運(yùn)營(yíng)管理等階段?？傊陲L(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前，對(duì)工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)存在的風(fēng)險(xiǎn)因素以及產(chǎn)生的原因，要從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，做出判斷。許多風(fēng)險(xiǎn)具有隱蔽性，各種風(fēng)險(xiǎn)往往交織在一起，這個(gè)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)困難，因此針對(duì)“成都環(huán)達(dá)通”工程應(yīng)建立專門班子，聘請(qǐng)專業(yè)參謀，采取科學(xué)方法，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別和控制。 七、 據(jù)以上分析，得出工程可行性研究結(jié)論。并編制可行性要就報(bào)告。 資料相關(guān) 因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)政策為主要導(dǎo)向的市場(chǎng)，政府從供給結(jié)構(gòu)、土地管

14、理、外匯準(zhǔn)入、稅收杠桿、貨幣政策、市場(chǎng)監(jiān)管等方面對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了組合調(diào)控。數(shù)據(jù)主要從建設(shè)部、國(guó)土資源部、國(guó)家外匯管理局、 民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局和地方對(duì)應(yīng)機(jī)構(gòu)等部門的官方網(wǎng)站上下載相關(guān)文件及資料。還有成都市統(tǒng)計(jì)年鑒，成都市商務(wù)局，南部新區(qū)商業(yè)用房供需量、參考性物業(yè)等根底數(shù)據(jù)世邦魏理仕，同時(shí)參與工程的各相關(guān)方都是數(shù)據(jù)的處。各大門戶網(wǎng)站和研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，以及各大數(shù)據(jù)庫(kù)都是數(shù)據(jù)。為該工程所做的專項(xiàng)分析報(bào)告，并以此報(bào)告為依據(jù)對(duì)本工程未來(lái)租金水平做出預(yù)測(cè)，以及工程的平面圖。 商業(yè)地產(chǎn)可行性報(bào)告 1.0 工程概要 1.1 工程公司 1.2 工程簡(jiǎn)介 1.3 客戶根底：商業(yè)區(qū)人群，居住市民，來(lái)京物務(wù)工人員，商業(yè)

15、區(qū)客戶，過(guò)路的等。 1.4 市場(chǎng)機(jī)遇：北京進(jìn)入城市郊區(qū)化開(kāi)展，其中間區(qū)域會(huì)有很大的開(kāi)展空間，北京逐步完善在政治 經(jīng)濟(jì)文化中心的城市化建設(shè)。 1.5 工程投資價(jià)值：其中有很多城市內(nèi)部未開(kāi)發(fā)的農(nóng)村居民，地處中心城和衛(wèi)星城之間，是 城市化開(kāi)展紐帶，具有輔助和完善影響城市的整體開(kāi)發(fā)。 1.6 工程資金及合作 1.7 工程成功關(guān)鍵：整合信息，整合人才，協(xié)調(diào)統(tǒng)一，貴在執(zhí)行。 a核心是信心 ： b關(guān)鍵是推廣 c根本是銷售 d支持是物業(yè) ：有自己的物業(yè)評(píng)價(jià) 1.8 公司使命：促進(jìn)城市建設(shè)，生活環(huán)境，公司共同全面開(kāi)展。 1.9 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)提高社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效益。 2.0 公司介紹 2.1 工程公司與關(guān)聯(lián)公司

16、 2.2 公司組織結(jié)構(gòu) 2.3 歷史財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況 2.4 歷史管理與營(yíng)銷根底 2.5 公司地理位置 2.6 公司開(kāi)展戰(zhàn)略 2.7 公司內(nèi)部控制管理 3.0 工程介紹和商業(yè)經(jīng)營(yíng)工程的市場(chǎng)前景分析 工程位于cbd南約三公里，十里河商業(yè)和新老社區(qū)之間，鄰近北京東南四環(huán)內(nèi)，交通便利，連通三四環(huán)，南邊和東邊距亦莊約和通州兩大衛(wèi)星城二公里。周遍有大面積的綠化帶，廠庫(kù)房，物流中心，工業(yè)基地和將要建造大面積住宅和現(xiàn)代化商業(yè)。預(yù)計(jì)面積； 其周邊開(kāi)發(fā)起步晚，樓盤品質(zhì)相對(duì)較高。東南四環(huán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)規(guī)模也就在年前后。而由于起點(diǎn)晚，東南區(qū)域的樓盤無(wú)論是較老的世紀(jì)東方城、山水文園，還是新出的華僑城、沿海·賽洛

17、城等樓盤，社區(qū)規(guī)劃和樓盤品質(zhì)都借鑒了北京樓市“老樓盤”的經(jīng)驗(yàn) 和教訓(xùn)，品質(zhì)相對(duì)較高。 新規(guī)劃提升了區(qū)域價(jià)值。北京“兩軸兩帶多中心”的新規(guī)劃明確了今后北京城市建設(shè)的開(kāi)展方向，東南部將是北京今后的重要開(kāi)展地帶，世紀(jì)東方城近兩年價(jià)格的飆升甚至局部戶型單價(jià)已經(jīng)過(guò)萬(wàn)元，這樣熱銷的局面自然離不開(kāi)政策利好。 生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)漸顯。從山水文園往東，到世紀(jì)東方城、華僑城等工程，無(wú)一不是坐落在綠化隔離帶中的工程，三環(huán)、四環(huán)的綠化隔離帶給這個(gè)區(qū)域帶來(lái)的一片綠色，再加上老的公園和新修的公園都使該區(qū)域成為了最近的“綠肺”。 交通和生活配套比擬符合現(xiàn)代生活方式。便利快捷的交通四環(huán)路、五環(huán)路以及京沈高速、京通高速使這個(gè)區(qū)域能順

18、利直達(dá)國(guó)貿(mào)、亦莊及奧運(yùn)村和中關(guān)村；萬(wàn)平米燕莎名品店二期擴(kuò)建已經(jīng)完成。年奧運(yùn)球類場(chǎng)館選址于此使很多買房人感到，這個(gè)區(qū)域?qū)⑹欠犀F(xiàn)代生活方式，即上班進(jìn)城，下班回“綠色家園”，出家門購(gòu)物、休閑一站解決的生活方式等商業(yè)格局。 3.1 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)：打造北京東南商業(yè)的典范，成為最優(yōu)秀良性開(kāi)展的商業(yè)聯(lián)合體。 3.2 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思路 用觀察法和從北京整體開(kāi)展和未來(lái)十年北京東南方向商業(yè)開(kāi)展情況來(lái)看，加上周遍有大型商業(yè)區(qū)，又位于新老社區(qū)連接處，東南四環(huán)和京津輕軌交接處，所以應(yīng)考慮大型商業(yè)，大型社區(qū)效勞和有巨大潛力的新興行業(yè)為主。要考慮，利益，長(zhǎng)遠(yuǎn)，品牌，適宜性等原那么，易多元化綜合，相輔相成和適宜行業(yè)運(yùn)作

19、。尊重市場(chǎng)導(dǎo)向，順應(yīng)消費(fèi)者心愿?？山I(yè)和靈活的商業(yè)市場(chǎng)。 3.3 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源狀況 協(xié)助政府完成城市郊區(qū)農(nóng)村改造，完善協(xié)調(diào)其周邊已有的建筑和新舊商業(yè)工程的綜合利用。十里河商業(yè)區(qū)開(kāi)展了十幾年，以成為具有品牌和文化的綜合成熟以建材為主的商業(yè)區(qū)，十八里店緊鄰十里河商區(qū)，又臨近山水文園等社區(qū)商業(yè)區(qū)和東南四環(huán)，周遍有大量的商業(yè)環(huán)境，其位置在未來(lái)開(kāi)展前景可觀，將來(lái)商業(yè)逐漸完善，而且可能三年一小變，五年一大變。 3.4 工程建設(shè)根本方案 3.4.1 規(guī)劃建設(shè)年限與階段 3.4.2 工程規(guī)劃建設(shè)依據(jù) 3.4.3 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根底設(shè)施建設(shè)內(nèi)容 3.5 工程功能分區(qū)及主要內(nèi)容 4.0 所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分

20、析 4.1 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策 4.1.1 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)的影響 4.1.2 房地產(chǎn)宏觀政策 4.2 城市周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 4.3 城市市城市規(guī)劃 4.3.1 城市總體規(guī)劃的布局與定位 4.3.2 城市中心城區(qū)的五大問(wèn)題 4.4 城市土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)供需 4.4.1 城市市土地出讓情況 4.4.2 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需 4.5 城市商業(yè)地產(chǎn)供需 4.5.1 商圈分布 4.5.2 商業(yè)業(yè)態(tài)分析 4.5.3 城市商業(yè)現(xiàn)狀分析 4.5.4 居民消費(fèi)特征分析 4.5.5 城市商鋪價(jià)格分析 4.5.6 商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)供需分析 4.6 消費(fèi)者調(diào)查 4.6.1 居民消費(fèi)特點(diǎn) 4.6.2 商業(yè)地產(chǎn)潛在消費(fèi)者

21、問(wèn)卷調(diào)查 4.7 競(jìng)爭(zhēng)分析 4.7.1 競(jìng)爭(zhēng)分析的方法 4.7.2 競(jìng)爭(zhēng)工程分析 8.0 工程實(shí)施進(jìn)度 8.1 工程工程進(jìn)度方案表 8.2 工程工程進(jìn)度管理體系 8.2.1三級(jí)方案進(jìn)度管理體系的建立與執(zhí)行 8.2.2三級(jí)方案進(jìn)度管理體系的工作流程 一級(jí)方案總控制進(jìn)度方案 二級(jí)方案階段性工期方案或分部工程方案 三級(jí)方案月、周方案 9.0 工程風(fēng)險(xiǎn)分析與躲避對(duì)策 9.1工程風(fēng)險(xiǎn)分析 9.1.1 工程市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 9.1.2 工程工程風(fēng)險(xiǎn)分析 9.2 工程風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策 9.2.1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)躲避對(duì)策：周遍隨時(shí)可能有其他商業(yè)取代和競(jìng)爭(zhēng)的危險(xiǎn)，所以要建立靈活機(jī)動(dòng)和長(zhǎng)期有效的開(kāi)展規(guī)劃，建立有品牌有文化有特

22、色的商業(yè)模式，和有效的管理機(jī)制， 9.2.2 工程風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策 9.2.3 平安風(fēng)險(xiǎn)控制措施 6.0投資估算和開(kāi)發(fā)方案 6.1 工程投資估算 6.1.1 工程開(kāi)發(fā)本錢估算 6.1.2 開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算 6.1.3 工程總本錢費(fèi)用估算 6.2 工程開(kāi)發(fā)方案 6.2.1 開(kāi)發(fā)分期 6.2.2 工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度方案表 6.3 工程人員和組織機(jī)構(gòu)配置 6.3.1 組織保障 6.3.2 組織機(jī)構(gòu) 6.4 工程融資方案和財(cái)務(wù)費(fèi)用 以尋找誠(chéng)信合作融資，5%返利的原那么進(jìn)行 7.0財(cái)務(wù)與投資價(jià)值分析 7.1 銷售收入 7.1.1 銷售價(jià)格 7.1.2 銷售收入 7.1.3 工程稅費(fèi)率 7.2 工程現(xiàn)金流量 7.2.

23、1 全部資金的投資現(xiàn)金流量表 7.2.2 自有資金的現(xiàn)金流量表 7.2.3 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)匯總 7.3 不確定性和風(fēng)險(xiǎn)分析 7.3.1 盈虧平衡分析 7.3.2 敏感性分析 7.4 結(jié)論 7.4.1 工程投資決策結(jié)論 7.4.2 工程總體效益評(píng)價(jià) 11.0 公司無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值分析 11.1 分析方法的選擇 運(yùn)用多行業(yè)合理的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，集籌劃界，成功學(xué)，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，品牌戰(zhàn)略籌劃，符合實(shí)際情況的營(yíng)銷管理和工程管理為指導(dǎo)，用統(tǒng)籌學(xué)、心理學(xué)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)、不拘一格用人才的觀點(diǎn)，民主集中等原那么，科學(xué)的分析和執(zhí)行工程 11.2 收益年限確實(shí)定 考慮三年收回本錢，三年以后靠建立的經(jīng)營(yíng)模式穩(wěn)步開(kāi)展，積累經(jīng)濟(jì)效益

24、11.3 根本數(shù)據(jù) 11.4 無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值確實(shí)定 在工程中企業(yè)順應(yīng)社會(huì)開(kāi)展，觀察和鍛煉了人才，積累了經(jīng)驗(yàn)，為企業(yè)延續(xù)開(kāi)展根底奠定，認(rèn)識(shí)和聯(lián)系大量的社會(huì)人脈財(cái)富 附件 .1 財(cái)務(wù)報(bào)表 .2 相關(guān)證明文件 商業(yè)業(yè)態(tài)分析及招商工作建議書 目 錄 一、商業(yè)地產(chǎn)總體開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀和預(yù)測(cè) 二、商業(yè)形態(tài)簡(jiǎn)析 1、 體育場(chǎng)館 2、 連鎖超市 3、 便利店 4、 折扣店 5、 商業(yè)街 6、 專賣店 7、 shopping mall（銷品茂） 三、招商中微觀經(jīng)營(yíng)主體的選擇與配合 1、 影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的因素 2、幾類商業(yè)投資的特點(diǎn) 3、一般的商鋪選擇根本分析(推薦翻開(kāi))法 4、工程中經(jīng)營(yíng)主體選擇和配合的要素 四、工程實(shí)

25、際操作中需要處理的關(guān)系與招商簡(jiǎn)述 1、面臨的投資客戶 2、面臨的租賃戶 3、必須考慮的問(wèn)題 五、工程的大致工作步驟 1、市場(chǎng)條件判斷 2、工程位置選擇 3、判斷可開(kāi)展規(guī)模 4、工程土地取得及政府許可 5、工程定位細(xì)化 6、工程規(guī)劃設(shè)計(jì) 7、設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化 8、工程設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合 9、工程方案的政府許可 六、工程招商的工作簡(jiǎn)單步驟 1、提前招租工程內(nèi)的大型主力戶 2、品牌商家的引進(jìn)和規(guī)劃 3、充分掌握客戶需求 4、多渠道進(jìn)行招商溝通 5、商戶的最后確定 創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)的生命力 在停發(fā)第三套房貸、限購(gòu)令出臺(tái)、央行加息、提高公積金貸款利率等樓市調(diào)控政策頻出的背景下，人們已經(jīng)

26、注意到，限購(gòu)令限購(gòu)的是住宅，非住宅的商業(yè)地產(chǎn)等不在限購(gòu)范圍內(nèi)。因此，商業(yè)地產(chǎn)無(wú)疑將是各房地產(chǎn)商實(shí)現(xiàn)逆市突圍的一把利器、加速此類產(chǎn)品的創(chuàng)新力度將實(shí)現(xiàn)集團(tuán)階段性的企業(yè)目標(biāo)。目前，遼寧事業(yè)部有沈陽(yáng)棋盤山國(guó)賓館工程、本溪綠地中心工程和大連綠地中心工程三個(gè)涉及商辦類產(chǎn)品的工程。但三個(gè)工程仍處在方案規(guī)劃階段，商辦類產(chǎn)品的定位仍然沒(méi)有明確的敲定。因此，這里僅對(duì)創(chuàng)新在未來(lái)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展方向進(jìn)行一些研究。 一、商業(yè)地產(chǎn)模式的創(chuàng)新 1. 商業(yè)地產(chǎn)模式創(chuàng)新的本質(zhì)是需求的變化 商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的不同在于商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)系到商場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)最后就是研究商業(yè)。經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的不同的階段，人們對(duì)商品的追求、消費(fèi)的追求是不同的，這樣

27、就會(huì)產(chǎn)生不同的需求。創(chuàng)新的本質(zhì)是因?yàn)樾碌男枨蟮某霈F(xiàn)，新的需求是商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的根本動(dòng)力。人們對(duì)生活的追求是不會(huì)有盡頭的，而且隨著社會(huì)的開(kāi)展，新的生活方式也會(huì)不斷地出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新成為必然。 2. 商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式介紹 xx年，在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式上，以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等為代表的城市綜合體、購(gòu)物中心仍然是主流模式，同時(shí)出現(xiàn)了文化與商業(yè)地產(chǎn)、藝術(shù)與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合以及首創(chuàng)奧特萊斯“新城市主義”等商業(yè)地產(chǎn)新模式：誠(chéng)品書店融書店、文化創(chuàng)意商店和餐飲旅游效勞為一體，打造“文化創(chuàng)意城中城”；內(nèi)地首個(gè)藝術(shù)購(gòu)物中心將藝術(shù)欣賞、人文體驗(yàn)、自然綠化與購(gòu)物想結(jié)合，引領(lǐng)購(gòu)物休閑新體驗(yàn)；首創(chuàng)推出“新城市主義”，在奧特萊斯周邊，有酒

28、店、電影院、餐飲、大賣場(chǎng)以及住宅等，打造集品牌購(gòu)物、嘉年華游樂(lè)、影視娛樂(lè)中心三位一體的商業(yè)新模式。 3. 商業(yè)地產(chǎn)非標(biāo)準(zhǔn)化模型的創(chuàng)新 未來(lái)十年將是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展的黃金十年。在這黃金十年里，以購(gòu)物中心為主體的商業(yè)綜合體將成為開(kāi)展的焦點(diǎn)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是較早進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域并成功創(chuàng)立了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，創(chuàng)造出了 訂單模式。那么在后起之秀中假設(shè)要開(kāi)展，就不能完全走萬(wàn)達(dá)的訂單商業(yè)模式，必須開(kāi)辟屬于綠地集團(tuán)的富有競(jìng)爭(zhēng)力的模式。如今的消費(fèi)者講求體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)，體驗(yàn)不一樣的感受，而標(biāo)準(zhǔn)化就是在扼殺這種客戶的體驗(yàn)。而無(wú)錫哥倫布廣場(chǎng)所追求的非標(biāo)準(zhǔn)那么是每一個(gè)產(chǎn)品根據(jù)工程所在地的消費(fèi)群的結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力和周邊的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，而做出不同的業(yè)

29、態(tài)組合和里面商鋪品牌的組合，以及內(nèi)部環(huán)境的設(shè)計(jì)。xx年3月28日新 區(qū)哥倫布廣場(chǎng)舉行了盛大的奠基儀式，除了已落成的廣益哥倫布廣場(chǎng)，五洲國(guó)際集團(tuán)還將會(huì)在無(wú)錫洛社投資第三個(gè)哥倫布廣場(chǎng)，但是每一個(gè)哥倫布廣場(chǎng)都會(huì)給市民不一樣的感受。哥倫布廣場(chǎng)模式的成功正是五洲國(guó)際在萬(wàn)達(dá)訂單式模式之下的一種創(chuàng)新。 二、商業(yè)地產(chǎn)綠色節(jié)能的創(chuàng)新 據(jù)最新研究顯示，xx年上半年全球商業(yè)地產(chǎn)投資額累計(jì)為1320億美元，遠(yuǎn)超xx年上半年的760億美元。與xx年上半年相比，今年上半年亞太地區(qū)的交易額上升了40%。xx年僅第二季度，亞太地區(qū)直接商業(yè)房地產(chǎn)投資額就到達(dá)160億美元。近來(lái)，以中國(guó)市場(chǎng)為例，北京、上海、廣州三大城市寫字樓新增

30、供給面積大幅上漲，最高單月環(huán)比漲幅到達(dá)179.70%；銷售面積同樣出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，環(huán)比增長(zhǎng)71.41%。因此，在關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)開(kāi)展的同時(shí)，更進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)的是低碳經(jīng)濟(jì)背景之下的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新之路，尤其是商業(yè)地產(chǎn)在綠色節(jié)能方面的創(chuàng)新。 有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，建筑的能耗約占全社會(huì)總能耗的30%。按照住建部的政策要求，從xx年開(kāi)始，城鎮(zhèn)新建建筑要到達(dá)90%以上是節(jié)能型建筑。因而，低碳節(jié)能正在成為商業(yè)地產(chǎn)新一輪的開(kāi)展趨勢(shì)。環(huán)保時(shí)代來(lái)臨，商業(yè)地產(chǎn)如何通過(guò)打好“環(huán)保牌”來(lái)推動(dòng)地產(chǎn)進(jìn)一步開(kāi)展，更成為亞太地區(qū)新一輪焦點(diǎn)。此外，根據(jù)xx年美國(guó)圣地亞哥大學(xué)和世邦魏理仕聯(lián)合完成的一項(xiàng)名為綠色建筑的錢景和前景的研究發(fā)現(xiàn)，在

31、綠色建筑中工作的人員病假天數(shù)減少，辦公面積的空置率低，且租金回報(bào)較高。 “在低碳經(jīng)濟(jì)的背景之下，商業(yè)地產(chǎn)節(jié)能化已成主流。創(chuàng)新運(yùn)用更多的綠色產(chǎn)品，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的不斷創(chuàng)新，并進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)開(kāi)展。 三、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的創(chuàng)新 1. 商業(yè)地產(chǎn)功能要全面，創(chuàng)新要滿足客戶需求 現(xiàn)在很多城市綜合體工程，都談一個(gè)叫我們要打造城市標(biāo)志，或者標(biāo)志性建筑。標(biāo)志性的兩個(gè)方面，第一個(gè)方面是體量。比方說(shuō)全球最大的，要么就是最高，這兩個(gè)都具有標(biāo)志。如果講高度的話，我覺(jué)得我們也比不了。比方拿上海來(lái)說(shuō)，東方明珠原來(lái)是最高的，后來(lái)是金茂，后來(lái)金融中心。我覺(jué)得盲目地追求高沒(méi)有意義。如果是標(biāo)志，我們功能是一個(gè)集中，功能是一個(gè)

32、復(fù)合，同時(shí)功能一定要全面，這才是我們的標(biāo)志。我們不貪大，但是我們一定要全面，一定要符合全客群的需求，做到功能上的互補(bǔ)。 2. 商業(yè)地產(chǎn)建筑風(fēng)格要符合城市的定位及風(fēng)格 談到建筑設(shè)計(jì)，整體建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性?，F(xiàn)在我們很多城市綜合體也好，很多都是在建筑，我們跟國(guó)際的建筑業(yè)在一起交流，很多都是從藝術(shù)性和從美觀性，要做標(biāo)志性的，要做一個(gè)城市的名片，都是這樣說(shuō)。實(shí)際上業(yè)內(nèi)也會(huì)經(jīng)常談到一個(gè)話題，有幾個(gè)工程能像故宮一樣流芳百世。前一階段剛開(kāi)始請(qǐng)了很多日韓設(shè)計(jì)師，現(xiàn)在是歐美系。我前 一陣看到一個(gè)報(bào)道，說(shuō)是在江西某一個(gè)新興的城市，設(shè)計(jì)了幾棟非常前衛(wèi)的綜合體工程，后來(lái)很多專家議論，說(shuō)整個(gè)把我們中國(guó)市場(chǎng)作為國(guó)外設(shè)計(jì)師練

33、筆的地方，我們希望我們中國(guó)新興的市場(chǎng)，我們希望我們中國(guó)這么好的市場(chǎng)，成為國(guó)外設(shè)計(jì)師的搖籃曲，我不希望做這個(gè)。我講到的建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性，只是講要符合城市的定位和城市的風(fēng)格，整個(gè)城市的沿襲。 四、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合的創(chuàng)新 1. 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合要個(gè)性化，招攬客源 在整個(gè)招商過(guò)程中，每一個(gè)購(gòu)物中心要對(duì)地區(qū)有研究，否那么這個(gè)購(gòu)物中心就像卵生兄妹一樣，每個(gè)購(gòu)物中心蓋出來(lái)以后大家都一樣。現(xiàn)在就碰到同行交流，現(xiàn)在大家都以我們要引進(jìn)獨(dú)特的，如果全上海都是這樣，沒(méi)有個(gè)性化在里面，可能逛了一下不會(huì)再去第二家。包括臺(tái)灣有一個(gè)店，24小時(shí)，開(kāi)的風(fēng)風(fēng)火火，對(duì)人消費(fèi)的研究，包括業(yè)態(tài)的組合等等都非常重要。 記得我有一次專門看

34、過(guò)在日本有一家店，這家店把業(yè)態(tài)組合做的很好，便利店加音響店加咖啡店，加夜校店，到了12點(diǎn)和早晨的時(shí)候營(yíng)業(yè)額最好。所以購(gòu)物中心招商的時(shí)候，商家組合，品牌組合，業(yè)態(tài)組合和消費(fèi)行為的組合都要考慮，這樣做出來(lái)的購(gòu)物中心，再加上大的主力店集群，可能我們有10個(gè)主力店，甚至有15個(gè)主力店。主力店很多開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)知缺乏的時(shí)候，都覺(jué)得租金太低，為什么要引進(jìn)資金。但是他能給你奠定最根本的客源，他有極強(qiáng)的攬客的能力。我們講要做到旺鋪，一個(gè)好的開(kāi)發(fā)商，加好的經(jīng)營(yíng)者，再加好的管理者才能經(jīng)營(yíng)好。同樣我們?cè)谡猩痰臅r(shí)候，如果不考慮這些因素的話，后續(xù)的進(jìn)行很困難。所以在我們整個(gè)招商過(guò)程中，而且在招商先行的時(shí)候要重視這些

35、品牌商家業(yè)態(tài)公投的組合，包括購(gòu)物中心業(yè)態(tài)分類，適合哪一類人群，你的跨度有多少，都是你日后成功與否的關(guān)鍵。前面粗略地講了一些招商，大家在購(gòu)物中心招商的時(shí)候根本兩個(gè)原那么。 2. 商業(yè)地產(chǎn)要做好業(yè)態(tài)組合，品類組合，品牌組合，品種組合 業(yè)態(tài)綜合hopsca本身就是一個(gè)業(yè)態(tài)組合，無(wú)論是酒店，還是寫字樓，還是商業(yè)，還是停車等等，這個(gè)配置不是說(shuō)誰(shuí)多，都希望多，但是先有容積率等因素，怎么樣最正確組合，包括里面購(gòu)物占多少，餐飲占多少，娛樂(lè)占多少，配套占多少，這都有合理。各個(gè)綜合體不同的工程也不完全一樣，以前聽(tīng)說(shuō)有個(gè)532的觀念，這一個(gè)理論上的數(shù)字。實(shí)際上不完全這樣，我們是各商業(yè)為主，所以我們很多商業(yè)體會(huì)有60

36、%以上的商業(yè)，因?yàn)檫@樣才會(huì)給大家?guī)?lái)更好的收益，餐飲只是帶來(lái)更多的豐富和配合的概念。 我們?nèi)绻龀鞘芯C合體的業(yè)態(tài)，如果有一個(gè)酒店，對(duì)我們整個(gè)奢侈品的提升會(huì)好。會(huì)把非核心業(yè)態(tài)作為自己的配置，我們的立足點(diǎn)會(huì)在商業(yè)局部。同時(shí)寫字樓和酒店公寓， 特別酒店公寓是比擬新的業(yè)態(tài)。包括寫字樓也是這樣的功能，提升了流行和時(shí)尚品牌，這是不可或缺的幾個(gè)局部，但是我認(rèn)為不是城市綜合體主要的。 第二個(gè)品類組合，最近有一些臺(tái)灣的學(xué)者研究區(qū)域，實(shí)際上就是一個(gè)分類，我認(rèn)為他講的很有道理。比方說(shuō)拿女裝品牌來(lái)說(shuō)，如果到了每一個(gè)地方，這個(gè)女裝有職業(yè)女裝，淑女女裝等分類，但是這樣的分類還不夠，應(yīng)該有更加細(xì)分的，小分類的概念。我們現(xiàn)在

37、研究商業(yè)布局當(dāng)中，我們會(huì)分的很細(xì)，如果能夠做到這一點(diǎn)的話對(duì)我們后面的組合會(huì)有更好的布局。這也是我們?cè)谠O(shè)計(jì)當(dāng)中所研究的新的課題。 第三個(gè)品牌組合，主力店，次主力店，然后是一般品牌。 第四個(gè)是品種組合，商業(yè)綜合體，一個(gè)商業(yè)中心可能有很多百貨店。我們希望在不同的購(gòu)物中心，不同的城市綜合體當(dāng)中他的品種都應(yīng)該不一樣。我們不是說(shuō)請(qǐng)您進(jìn)來(lái)，你賣什么不管你，那不行。你賣的 話請(qǐng)你出去，再吸引新的品牌進(jìn)來(lái)，只有這樣才會(huì)把我們的商業(yè)做的更加豐富，否那么一潭死水。 五、商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)要注重提高自身的素質(zhì) 因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)我雖然接觸不多，但是商業(yè)地產(chǎn)感覺(jué)到地產(chǎn)商業(yè)投資的雙重綜合性行業(yè)。對(duì)我們從事這個(gè)行業(yè)的一些企業(yè)，和

38、企業(yè)的員工提出的在素質(zhì)上更高的要求。我覺(jué)得個(gè)人從事商業(yè)地產(chǎn)，可能在融資能力方面，財(cái)務(wù)管理方面，躲避風(fēng)險(xiǎn)的能力方面，要比住宅高。另一方面，我們?cè)趺礃咏⒃蹅兊男畔⒓夹g(shù)，互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)，這也是需要研究的課題。現(xiàn)在從總體來(lái)說(shuō)，咱們要提倡精密化的管理。另外基于商業(yè)地產(chǎn)方面還有重要的課題，怎么樣努力和上下游的企業(yè)建立戰(zhàn)略性的伙伴關(guān)系，減少交易的緩解，降低交易的本錢，提高運(yùn)行的效益，實(shí)現(xiàn)合作共贏是重大的課題。所以我希望大家在這方面努力提高自身的素質(zhì)，通過(guò)自身素質(zhì)的提高，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，促進(jìn)咱們商業(yè)地產(chǎn)的平穩(wěn)健康持續(xù)開(kāi)展。 商業(yè)工程可行性研究報(bào)告 一、市調(diào)工作，市場(chǎng)調(diào)查與分析 目標(biāo)：主要通過(guò)市

39、場(chǎng)調(diào)查確立工程的商業(yè)定位、概念定位、經(jīng)營(yíng)定位、管理定位、商業(yè)布局、商鋪面積、商鋪銷售價(jià)格、租賃價(jià)格。 調(diào)查提綱： 1總體商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查與分析 （1）商業(yè)中心分析 （2）商業(yè)業(yè)態(tài)布局 （3）商業(yè)開(kāi)展方向 （4）商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn) 以此確定地區(qū)或者區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)與風(fēng)險(xiǎn) 2周邊區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)工程調(diào)查與分析 （1）已建成的工程 （2）正在建設(shè)的工程 （3）未來(lái)規(guī)劃的工程 （4）本區(qū)域總體商業(yè)籌劃 3競(jìng)爭(zhēng)性（對(duì)手）商業(yè)工程的調(diào)查與分析 （1）業(yè)態(tài)形式 （2）建筑規(guī)模 （3）經(jīng)營(yíng)狀態(tài) （4）管理方式 （5）租金水平 （6）優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì) 4商圈調(diào)查與分析 （1）主要區(qū)域商圈 （2）次要區(qū)域商圈 （3）邊緣

40、區(qū)域商圈 （4）人口因素(人口數(shù)、家庭戶數(shù)、人口密度、年齡構(gòu)成、職業(yè)構(gòu)成、教育程度構(gòu)成等) （5）收入狀況 （6）購(gòu)物規(guī)律 城市性質(zhì) 交通設(shè)施 商業(yè)建筑特點(diǎn) 居住分布特點(diǎn) 居民生活狀況 消費(fèi)特點(diǎn) 品牌偏好 流動(dòng)范圍 人口規(guī)律分析 5購(gòu)物方式的調(diào)查與分析 （1）顧客 （2）附加顧客 （3）汽車購(gòu)物人的狀況 （4）自行車購(gòu)物人的狀況 （5）公交車購(gòu)物人的狀況 （6）步行購(gòu)物人的狀況 （7）正常工作購(gòu)物狀況 （8）節(jié)假日購(gòu)物的狀況 （9）購(gòu)物觀念的變化情況 6外部環(huán)境的調(diào)查與分析 商業(yè)街的規(guī)模調(diào)研 （1）商業(yè)街的長(zhǎng)度、寬度 （2）商業(yè)街的構(gòu)成與層數(shù) （3）地勢(shì)與氣候特點(diǎn) （4）當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向 （5）擬

41、建工程的朝向 （6）比鄰工程的衛(wèi)生狀況、照明狀況 （7）廣告位置 公共設(shè)施的調(diào)研與分析 （1）公交車停靠站 （2）街道指示牌 （3）廣告牌 （4） 亭 （5）綠化 （6）噴泉 （7）小品 （8）消防 （9）垃圾箱 城市文脈的調(diào)研與分析 （1）商業(yè)街名稱 （2）歷史文化特點(diǎn) （3）地域特色 （4）周邊人口特色 （5）家庭特征 （6）環(huán)境狀況 7、商鋪投資人調(diào)查 (1)投資類型 (2)收入 (3)投資方向 (4)投資經(jīng)驗(yàn) (5)職業(yè) (6)教育狀況 (7)社會(huì)階層 (8)投資能力 (9)價(jià)格認(rèn)知度 (10)區(qū)域投資狀況分析 8、商鋪?zhàn)赓U人(或經(jīng)營(yíng)者)調(diào)查 (1)單位、個(gè)人 (2)面積 (3)租金 (4)類型 (5)經(jīng)營(yíng)品類 (6)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn) (7)周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)分布與狀況調(diào)查分析 (8)各租賃人支付能力與方式 (9)租賃需求分析 9、工程位置調(diào)查 (1)人流量、人流分布 (2)人流、車流、物流的方向 (3)未來(lái)人流分布 (4)人流