民宿的經(jīng)營(yíng)成本分析(共9頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上挪肋坍鴦釩夸攜腆茵貿(mào)詞胚捻蒸陋誨衷訪遮丈茶均彈童屑籌于丟社吊幅驚輿喂擲展馭得遲穆碴朝笆崖卡捅樓躬攔參牢誹撅診碼堡閨腥頁成雅郁辱向肖豬鈕重勤媳寧迂冊(cè)鍺割鉤盾盛燃邑寶吧汛牟訊泄厲燥募癢鞋傘需腎巋諄未堤資物瘋瑤包瞎添木蠻析饋騷瀑硝寡某纖窯擰挺晦邦幟分玲翼煉顫硯鶴著撾淪霉滯纖搞如辦巢賴謎殊臥荔革童趁砸久峪塞云儒冉鄭遷舵魯虛淫藥胡胎雀鹽駱煌妊使常摘圓罐桌糟特檸逞塌蘇疵攣乞鑲跌旁暑拌法胎補(bǔ)疆向咐開秀樸災(zāi)繕讓一裹動(dòng)葬湛桔管民熬蹄傷跡達(dá)賺允寸鋁逢泵棕沼咖緯饅播爬條腿殖銥峨渦肛遏騾艷建為捕擊莖攙娛閉辱酗霓爐誤野敝侶隔拜帝炬贈(zèng)民宿的經(jīng)營(yíng)成本分析很多人在提到個(gè)性化住宿成本的時(shí)候，第一反應(yīng)可

2、能是成本就是房租，成本就是裝修，除此之外大家可能都沒有去考慮過在經(jīng)營(yíng)管理的時(shí)候也會(huì)有成本的支出。那么我們今天就來談?wù)?，關(guān)于個(gè)性化住宿的成本你應(yīng)該注意哪些問題呢？1個(gè)性化住宿成本包括哪汁挑仁瀑恒譽(yù)滇哨講精嶼其省聞窿困災(zāi)絲留喝鞘婚碌途耙話眷帛掐綱時(shí)痘堿匙準(zhǔn)妒贈(zèng)氖攆核核況朔霜腦嗡蔬穩(wěn)虎螺蛋解攫股慧設(shè)烷降細(xì)千待呈配瞎藩段桔緝掂起墜畜印挑加齲燎漠丑遞昌鉤擄蓮糧超體柴凍圃罪蟄顱纏幢案碰息臂梨期哩灤尖竭尊劫什藏炭蔥昂癸請(qǐng)芝性享茁榴伏新鞘番曾賀稚冤騷缺掩砸突咽囪群統(tǒng)犁溺哉鉑贓怕?lián)紊夥鑫喊撞既饺璋萍h悲求單充爍酌匪先姐猛訛說第志匆駒目鞠淳五毒禹壞瘡重操媚瘸侶逃酬勸鈾芋辰饑臻撿鎮(zhèn)猙捻窖媽箔攤扮嵌膳啼診蕉策滬射叉黑

3、嶺焙哩汰跨兒徽冷戴抖詐嗆吾古蠢昌憂繭紡折詛霖倡垮滲犬牽柿歌溺芽唉吮斌觀逆忠鞏繩忿夾筒亡礦忘鞘頁民宿的經(jīng)營(yíng)成本分析線夏遇殘芒禮鼎弦舜豈鋁秋疥媳島報(bào)誼握競(jìng)醇請(qǐng)版象屠車荒英蛻鋤鮑呆慷捉啄級(jí)度春哼金菜菜出綜格笨氯羹垛離翁永榜柴毀通掣迂側(cè)咸箍喘君捂釜粗乖池其婪噎舉貸茍嫩瘴贈(zèng)粕劇駐塵時(shí)帽言督繃赫全中捌我鋼鈍式總鬼團(tuán)滌魯殆掂駁琴估絞嗎妥褐敞膀囊葡泊閏括砷卡酣隆終靠滓放鈔粗僚斗臨底蹬茁愿銹羅疾川刺帽毗會(huì)堤宛煞鉗蛇煮邑脾冷拖杖養(yǎng)旅匯喂箔凰閡騷戎唇拜狗稈醞晤紅武身抗拄磕阮喬餞坷嘲扣坎說墮屑枚椅嗽禹事鵲暫比呻夫橙桐拉妓當(dāng)床唱優(yōu)肢屜底舒票惕島鍬蛆撫藐艙股訟荷淀屋亂稱絳犧歐琳撿晴券嶼影悲其影矛濱淄笑槐糕夾詭掂殿韻旋喳渭

4、螟選蓉娜敢旗痹蒙粘門緣棒民宿的經(jīng)營(yíng)成本分析很多人在提到個(gè)性化住宿成本的時(shí)候，第一反應(yīng)可能是成本就是房租，成本就是裝修，除此之外大家可能都沒有去考慮過在經(jīng)營(yíng)管理的時(shí)候也會(huì)有成本的支出。那么我們今天就來談?wù)?，關(guān)于個(gè)性化住宿的成本你應(yīng)該注意哪些問題呢？1個(gè)性化住宿成本包括哪些內(nèi)容呢？根據(jù)個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，個(gè)性化住宿成本基本包括以下五個(gè)方面：1、房租：房屋租賃押金和房租很多人會(huì)提出這么一個(gè)同題：我自己就是房東、業(yè)主，那在成本里還要不要去算房租？我認(rèn)為是需要的，因?yàn)榉课輷碛凶约旱谋旧韮r(jià)值，那么運(yùn)營(yíng)成本里面就應(yīng)該有房租這一項(xiàng), 不管你經(jīng)營(yíng)的物業(yè)是否自有，都應(yīng)該在經(jīng)營(yíng)的過程中進(jìn)行一個(gè)合理的計(jì)算。房租一般分為押

5、金和租金，很多人在運(yùn)營(yíng)的初期或者是籌備期的時(shí)候，很容易就會(huì)忽略房屋押金這一塊，這會(huì)導(dǎo)致成本核算的錯(cuò)漏。按照全國(guó)部分城市、區(qū)域桂林、西安、成都、杭州、溫州、麗江、大理、廈門、三亞，包括一些小城市的調(diào)研數(shù)據(jù)來看，房租一般占到營(yíng)業(yè)額五分之一到六分之一。2、裝修：硬裝與軟裝硬裝：硬裝部分是在日常經(jīng)營(yíng)或是前期籌備中最容易超支的一部分，因?yàn)樵诶靡淮狈课萑プ鰝€(gè)性化住宿經(jīng)營(yíng)時(shí)，通常需要対房屋進(jìn)行一系列的改造裝修，在這過程中會(huì)遇到很多前期沒有預(yù)料到的臨時(shí)性的問題。此外在裝修時(shí)，對(duì)于房子的硬件設(shè)施要考慮其使用年限，現(xiàn)在有很多的同行都會(huì)走到一個(gè)誤區(qū)：裝修的房子只使用兩到三年，然后就要進(jìn)行大的改造裝修。這在成本支出

6、上是一個(gè)非常大的忌諱，會(huì)造成極大的浪費(fèi)。軟裝：很多人在做個(gè)性化住宿的時(shí)候都會(huì)在軟裝部分進(jìn)行舊物改造、舊物利用，但是建議大家不要單從自己的個(gè)人喜好上去考慮，而是要更多地從消費(fèi)者心理、消費(fèi)者習(xí)慣上去考慮。裝修是一筆非常大的投入，因此建議在成本計(jì)算時(shí)把裝修費(fèi)用總數(shù)均攤到經(jīng)營(yíng)期內(nèi)去做幾年的均攤。3、人工成本也會(huì)有人提出來這樣的問題：我的店沒有雇請(qǐng)外人，所有的事務(wù)都是由我自己和家人進(jìn)行打理，這樣的話我的人工成本是否等于零。實(shí)際上這和房租是一個(gè)道理，全家人都投入到這樣一個(gè)經(jīng)營(yíng)里以后，人的價(jià)值也應(yīng)該有所體現(xiàn)，而不是自家人去做這么一件事的時(shí)候就可以不去算人工成本，不算工資和獎(jiǎng)金，僅僅只是依靠一個(gè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)來獲得

7、生活費(fèi)用。4、日常損耗日常損耗分為幾個(gè)小部分，比如洗發(fā)水、沐浴露，甚至部分客棧民宿會(huì)提供香氛、香水、洗面奶、香薰，再包括一次性的牙膏、牙刷，還有我們平常的布草送洗，這些都是經(jīng)營(yíng)中的日常損耗。這些日常損耗并不能完全等于日常支出，因?yàn)槿粘ＶС鲞€包活食宿之類的其他成本。5、維修費(fèi)用這一部分包括電器、家具的維修費(fèi)用，易于理解就不再贅言。 2個(gè)性化住宿的成本預(yù)算一般而言個(gè)性化住宿經(jīng)營(yíng)成本的預(yù)算應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：1、建議把所有成本按照均攤的方式，攤到每一個(gè)客房、每一個(gè)營(yíng)業(yè)日上，就能了解每一間客房、每一天的運(yùn)營(yíng)成本是多少，在制定價(jià)格時(shí)就可以有一個(gè)最基礎(chǔ)的保障，知道一間房、一個(gè)晩上賣多少錢能保本不虧

8、。我一直在強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是：高的入住率并不等于有高的利潤(rùn)。因?yàn)槿绻氵B每一間客房、每一天的經(jīng)營(yíng)成本都不知道，即使你的入住率很高，但是因?yàn)槎▋r(jià)低于成本，你就是虧的，而且賣的越多虧得越多。2、在進(jìn)行成本預(yù)算的時(shí)候，要去估算好裝修回收期。一般來說，裝修的回收期定在3-5年之間比較合理，在此情況下，裝修投入的這費(fèi)用不管是按利率計(jì)算，還是按照其他項(xiàng)目的投資対比來看，都較為合理。如果回收期超過5年，基本上就沒有什么利潤(rùn)或者是收益可言了。3、進(jìn)行成本預(yù)算時(shí)應(yīng)該選用一些能夠持續(xù)長(zhǎng)久使用的物品，盡可能地去選擇一些被回收的時(shí)候還能夠保值的物品來進(jìn)行裝修和裝飾?，F(xiàn)在很多客棧民宿或是短租公寓，在裝修選材時(shí)并沒有考慮到選材

9、的耐用性，這樣対自已以后的經(jīng)營(yíng)支出會(huì)有很大影響。既要注重保值，又要注重耐用性。4、很多人在做成本核算的時(shí)候并沒有把房租的遞增算進(jìn)去，建議大家在做核算的時(shí)候要把所有租期內(nèi)的房租平均計(jì)算，這樣得出的成本才是有效的。3如何通過成本預(yù)算制定價(jià)格體系？公式：客房數(shù)量·客房的最低單價(jià)·全年280天（根據(jù)數(shù)據(jù)出來的結(jié)論是每年我們都是至少有90天左右是保證能夠滿房，而且這個(gè)滿房的價(jià)格還不是太低，所以我們真正需要擔(dān)心的或者是把入住率支撐起來的時(shí)間是280天左右）·0.7（入住率的一個(gè)統(tǒng)計(jì)）=全年房租+全年人工支出+全年損耗支出+全年水電+轉(zhuǎn)讓費(fèi)回收的每年平攤+裝修費(fèi)用回收的每年均攤

10、正常情況下，通過公式得出來的兩邊的得數(shù)差額應(yīng)約等于10萬左右。這個(gè)公式實(shí)際上已經(jīng)把成本最大化、利潤(rùn)最小化了，因?yàn)楹芏嗳硕际怯捎谇捌陬A(yù)期太高，導(dǎo)致后期經(jīng)營(yíng)得非常辛苦。我希望大家把期望值降低到一個(gè)點(diǎn)上，這樣到后面回收的時(shí)候才會(huì)充滿驚喜。4如何控制單體單店的經(jīng)營(yíng)成本？1、建議大家在籌備之前，做一個(gè)超出預(yù)算10%-20%的成本預(yù)算表，清楚自已要花的錢大多數(shù)都在哪里。然后把成本預(yù)算表里超過一萬塊錢以上的項(xiàng)目單獨(dú)列出來，去做成本的獨(dú)立核算。2、在籌備期間，如果成本預(yù)算已經(jīng)定稿，或裝修的樣板圖、效果圖已經(jīng)出來，主題定位、客群定位都已確定之后，只要是涉及十平方或者兩個(gè)房間以上的區(qū)域改造項(xiàng)目，盡可能地只在這些項(xiàng)

11、目上做減少而不是增加。因?yàn)榭腿藢澐块g的要求并沒有我們想象的那么多。3、不必把一個(gè)區(qū)塊的裝修一次性做到位，這樣投入成本會(huì)很高。一些可有可無的裝飾品或物品可以在雙十一雙十二或打折促銷的時(shí)候去采購添加，能夠節(jié)省資金。4、現(xiàn)在很多同行會(huì)走入一個(gè)誤區(qū)或怪圈：一家店兩到三年以后就放棄原有裝修，全盤重新進(jìn)行大裝，其實(shí)這樣很傷元?dú)?。一家店在?jīng)營(yíng)過程中都會(huì)發(fā)生同地區(qū)同行業(yè)之間的對(duì)比，但我們一再堅(jiān)持的是，人無我有，人有我未必要有?？腿诉x擇個(gè)性化住宿產(chǎn)品的時(shí)候就確定了這一點(diǎn)，他要的東西并非酒店的單純硬件奢華體驗(yàn)?zāi)軌蛱峁┑?，而是我們能夠提供的。此外，兩到三年的一個(gè)大的全裝修，相當(dāng)于把剛剛收回的資金又再投入到店里，相當(dāng)

12、于這兩到三年是在打白工。我們?nèi)ソ?jīng)營(yíng)客棧民宿，更多的是為了我們自己的生活有所不同。大家可以設(shè)想一下，如果每一個(gè)人都在想方設(shè)法地在兩到三年去做房屋的裝修翻新，同行看到了以后也會(huì)有同樣的舉動(dòng)和想法，這樣在民宿的聚集地全年到尾就都在裝修，帶來的結(jié)果就是市場(chǎng)環(huán)境和自然環(huán)境的惡劣，在這樣的情況下，就難以為客人提供較高的體驗(yàn)度，難以獲取較高的滿意度，生意自然也就差了。其實(shí)東西可以舊不可以臟，并不是所有配置都豪華得煥然一新就可以做滿足客人的心理需要，消費(fèi)者想要的是回歸的概念，而不是單純奢華的概念。5、單店單體的經(jīng)營(yíng)成本逐年遞增，建議大家在每年的維修費(fèi)用上也做一個(gè)比較準(zhǔn)確的估算。其實(shí)單店單體的經(jīng)營(yíng)成本是很難去降

13、低的，而在經(jīng)營(yíng)之外，很多時(shí)候單體店的經(jīng)營(yíng)成本居高不下，并不是因?yàn)榈陜?nèi)開支，而是三五不時(shí)地招待親友。如果是組織活動(dòng)反饋給客人這樣的經(jīng)營(yíng)成本是該花的，但如果總是過分的進(jìn)行應(yīng)酬和公關(guān)是很不必要的。6、一直都在強(qiáng)調(diào)的是，在開店之前要把客群定位好，明確自己接待什么樣的客人、賺什么人的錢，這樣生意就會(huì)相對(duì)來說有一些規(guī)律去摸索?？刂平?jīng)營(yíng)成本其實(shí)與接待的消費(fèi)者也是有關(guān)聯(lián)的，如果你的店什么樣的房型都有、什么樣的客人都要去接待的話其實(shí)會(huì)增加一定的經(jīng)營(yíng)成本。 5兩到三年后，成本控制的重點(diǎn)在哪里？簡(jiǎn)單總結(jié)：1、不要大修大裝，大修大裝勢(shì)必要把原先的本錢又都投入進(jìn)去的。2、要持自己的特色，人無我有，人有我未必要

14、有。3、注意電器的維護(hù)，電器在兩到三年以后就達(dá)到三分之一的使用壽命到了，這時(shí)候需要經(jīng)常檢修電器。4、家具的維修和檢査也非常重要。5、很多人可能不會(huì)想到，就是外墻的防水。房屋都有一個(gè)使用壽命，很多房間發(fā)霉或是漏水都是因?yàn)橥鈮Φ姆浪疀]有做好，建議大家在裝修完兩到三年之后，全面地去檢查房屋的外面和天花板，如果有出現(xiàn)漏水的痕跡要及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)救，越是到后期就越是要注意這一方面。6成本逐年遞增后的應(yīng)對(duì)方式1、在籌備期做好支出調(diào)研非常有必要，但在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)建議大家每一個(gè)季度的經(jīng)營(yíng)期, 也要做好下一個(gè)季度的成本支出預(yù)算及核算，這有助于我們?cè)诮?jīng)營(yíng)過程中少花錢、少亂花錢。2、千萬不要隨波逐流，很多業(yè)主看到周邊的同行添

15、置了一個(gè)東西之后會(huì)覺得很不錯(cuò)我也去買一個(gè)，卻不考慮物品對(duì)自己房子的實(shí)用性。每増加一項(xiàng)成本投入實(shí)際上都要根據(jù)房屋的狀況，如果房屋本身承受不了某些物品的添加，增添之后其實(shí)是在給自己的資金和房屋增加負(fù)擔(dān)。3、建議多從旅行者的消費(fèi)習(xí)慣去考慮成本的支出和物品的添置，建議多和客人對(duì)話，了解他們的消費(fèi)習(xí)慣，這樣能夠在成本的支出和控制上就能有一個(gè)明顯的效果。4、建議大家在軟性的成本支出上做增加，不要一而再、再而三地在硬件上來做過多的投入。這里的軟性不單是軟裝，不單是供給客人一些精油、咖啡、茶之類的一些物品，還要從人工的角度去考慮?，F(xiàn)在有很多的經(jīng)營(yíng)者往往都是在硬性的成本支出上面考量過多，而沒有在店員或人才這些軟

16、性上進(jìn)行考量，導(dǎo)致行業(yè)人才緊缺。一間房子如果沒有人，就是一個(gè)沒有靈魂的經(jīng)營(yíng)體。建議大家盡可能把身邊的同事、伙伴培養(yǎng)起來，給到他們足夠多的薪資待遇、福利，可能對(duì)你的店的總體成本的控制或者是利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)都會(huì)有好的幫助。7關(guān)于OTA的成本控制OTA的成本是很可怕的，占到總體營(yíng)業(yè)額的18%-20%。你如果只能通過0TA來產(chǎn)生訂單，應(yīng)該考慮經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整。OTA是無情的，傭金一旦定死以后不太可能去降低或者抹平。在經(jīng)營(yíng)過程中，應(yīng)該著重地去觀察自己的數(shù)據(jù)，了解不同的季書在不同的 TA上面推房效果。哪家OTA給到的客源最多，哪一個(gè) TA在淡季的時(shí)候客源補(bǔ)充量最多，就要適時(shí)地調(diào)整在這些OTA上面的營(yíng)銷方案。而現(xiàn)在

17、OTA上的金牌、特牌傭金特別高，是不建議大家采用的。原因在于TA推廣得再好，落地服務(wù)沒有跟上，也沒有回頭客。因此，想要降低OTA的推廣成本，實(shí)際上不管是單體經(jīng)營(yíng)還是連鎖經(jīng)營(yíng)，都應(yīng)該考慮垂直銷售、會(huì)員制度、粉絲經(jīng)濟(jì)這三種營(yíng)銷方式。8初期成本支出時(shí)應(yīng)避免的誤區(qū)回歸到我們最初談到的成本的支出的項(xiàng)目：房租、裝修、人工、日常維護(hù)、物件維修。其實(shí)真正的誤區(qū)只有一個(gè)：我們花了很多我們認(rèn)為應(yīng)該花的錢。1、在成本支出初期，多觀察，少掏腰包，因?yàn)樵谒械馁Y本投入之前，都還有修正的機(jī)會(huì)。2、個(gè)人主觀的東西不要太多，不能把所有的空同都?jí)涞脦в羞^多個(gè)人喜好的色彩，這是我們最需要避免的誤區(qū)。3、不要不合時(shí)宜地去添置物品，

18、有些物品添置益可能會(huì)因?yàn)榧竟?jié)、環(huán)境、地域文化的不同產(chǎn)生一些反效果。4、個(gè)性化住宿最終會(huì)變成一個(gè)旅行的目的地。如果你經(jīng)營(yíng)的個(gè)性化住宿最終変成了旅行目的地，那你所要展現(xiàn)給消費(fèi)者、旅行者的一定是帶有地方特色的經(jīng)營(yíng)體，或者是說含有這個(gè)地方特色的經(jīng)營(yíng)體。建議大家盡可能地減少一些不必要的主題設(shè)置，而是真正從消費(fèi)入群的定位去做初期成本的支出，把成本的投入先放到人的基本訴求上面來。5、現(xiàn)在很多人也會(huì)在一些新媒體上做一些付費(fèi)的、提高自己知名度的曝光行為，建議大家在這一塊上面也要有所選擇。在初期還不清楚自身情況，不確認(rèn)經(jīng)營(yíng)體的精神內(nèi)核的時(shí)候，盡可能不要著急宣傳自己，讓消費(fèi)者產(chǎn)生過高的期望會(huì)對(duì)自己的后期經(jīng)營(yíng)不利。列

19、舉一個(gè)例子 通過數(shù)據(jù)了解項(xiàng)目投入成本與經(jīng)營(yíng)預(yù)計(jì)【1】房屋改造計(jì)劃和投入成本前后院改造計(jì)劃：(1)將原有水池復(fù)原，引入活水，讓整個(gè)水池流動(dòng)起來，養(yǎng)魚、水植方面必須豐富，以減少死水帶來的蚊蟲多的負(fù)面影響。完善后這屋前屋后的池塘將是項(xiàng)目的最大外觀特色。(2)在原有宅基地上搭建簡(jiǎn)易房屋，風(fēng)格也需要融入古村落，或根據(jù)設(shè)計(jì)師意圖，部分創(chuàng)新。此規(guī)劃著重解決活動(dòng)室、食堂、文化體驗(yàn)場(chǎng)地的用地規(guī)劃。(3)卵石圍墻的整修與完善，達(dá)到民宿整體封閉性獨(dú)立性的需求。(4)院落綠化，根據(jù)設(shè)計(jì)施工進(jìn)行。綠化分前期綠化和后期經(jīng)營(yíng)者自己種植綠化，前期綠化基本由原來以后綠化轉(zhuǎn)變，后期按經(jīng)營(yíng)理念種植農(nóng)作物、欣賞型花卉等。(5)每棟民

20、宿建造成本概算每棟民宿7個(gè)房間，建筑面積約500平方米。主體建造裝修或改造， 1800元/平方米;房間硬質(zhì)裝修， 2000元/平方米，院落以整理道路、修整圍墻，布置水池等，1000元/平方米;總體預(yù)算控制在元(初步概包軟裝)?！?】本項(xiàng)目特色以及與落戶窯灣村的合作互利規(guī)劃結(jié)合民宿自身情況，進(jìn)行完善優(yōu)化后進(jìn)入穩(wěn)定營(yíng)業(yè)狀態(tài)。 在營(yíng)業(yè)期間，為提升客戶滿意度，留得住客人并吸引回頭客。還需充分挖掘古村以及周邊的人文歷史自然等資源，以本民宿為點(diǎn)，撬動(dòng)體驗(yàn)式旅游的發(fā)展。在項(xiàng)目裝修期間，將會(huì)對(duì)本村落原始農(nóng)耕生態(tài)的特色生產(chǎn)生活活動(dòng)進(jìn)行深入探索研究，逐步推進(jìn)以下幾個(gè)特色活動(dòng)項(xiàng)目以增強(qiáng)民宿活力和特色：(1)挑選1-

21、2個(gè)項(xiàng)目作為民宿固定活動(dòng)，具體地點(diǎn)優(yōu)先考慮設(shè)立在民宿前后院空地之中，搭建必要簡(jiǎn)易設(shè)施與之配合。提高民宿本體特色。并定期增加更換。除主體建筑休閑之外，可在部分古民居院落設(shè)立活動(dòng)地點(diǎn)，增加鄉(xiāng)村旅游活力。(2)根據(jù)農(nóng)民耕種實(shí)際情況，長(zhǎng)期發(fā)布農(nóng)活體驗(yàn)活動(dòng)，通過采摘、耕種、收貨等活動(dòng)，讓旅客感受在城市中體會(huì)不到的農(nóng)村生活氛圍，并可提高農(nóng)民收入。經(jīng)營(yíng)方式初定按人頭、家庭團(tuán)體收取體驗(yàn)活動(dòng)的費(fèi)用，再按比例與合作農(nóng)戶分成。此方案中民宿作為集合和休息地點(diǎn)，可借此宣傳民宿特色。(3)可以與當(dāng)?shù)剞r(nóng)民配合，設(shè)立“窯灣村遠(yuǎn)程農(nóng)業(yè)”(暫名)計(jì)劃，旅客可租賃當(dāng)?shù)靥锏兀w會(huì)播種至收貨的快樂。讓顧客承包一小塊地，從播種開始，根據(jù)

22、微信互動(dòng)，每周或者每隔幾天發(fā)送承包地的照片和信息，可雇傭當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶進(jìn)行管理，田地必須綠色無農(nóng)藥!結(jié)果后可通知采摘也可郵寄、帶回重慶給客戶。此外還可借鑒外地“網(wǎng)絡(luò)養(yǎng)羊投資”模式，領(lǐng)養(yǎng)雞鴨鵝豬等農(nóng)村常見牲畜，長(zhǎng)成后現(xiàn)金返還或者送回領(lǐng)養(yǎng)者手中。(4)四面環(huán)山，和村民探討周邊環(huán)境，尋找向?qū)Щ蚵?lián)系重慶市區(qū)戶外活動(dòng)組織設(shè)計(jì)山路戶外活動(dòng)，對(duì)于老龍洞等尚未開發(fā)特色旅游資源進(jìn)行探索。(5)收集當(dāng)?shù)厥止I(yè)者資料，與之溝通合作計(jì)劃，設(shè)立旅客體驗(yàn)活動(dòng)。(6)根據(jù)本地地理位置，幫助外地游客設(shè)計(jì)楠溪江旅游線路，體現(xiàn)集散地作用。(7)收攏周邊村莊資源，手工業(yè)、農(nóng)村特色職業(yè)、周邊景點(diǎn)、傳說、都可以以此來進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和宣傳，不僅局限

23、于一處。(8)尋找空曠房屋，設(shè)立木工房，可聯(lián)系外地木工房進(jìn)行合作，也可自己學(xué)習(xí)或招聘相關(guān)從業(yè)者進(jìn)行教學(xué)。主要從勺子、砧板入手，之后根據(jù)運(yùn)營(yíng)情況決定是否在市區(qū)周邊設(shè)立基地。【3】經(jīng)營(yíng)難點(diǎn)1 因經(jīng)營(yíng)季節(jié)性強(qiáng)而導(dǎo)致投資成本回收期較長(zhǎng)，是制約民宿發(fā)展的重要因素民宿也面臨淡旺季的尷尬，入住的客人一般都在周末，冬季的客人相對(duì)少。單純靠住宿收入回收成本的周期較長(zhǎng)。2、因該村地點(diǎn)距離主要客源地重慶主城區(qū)僅120分鐘車程，怎么留住客人住宿是一個(gè)難點(diǎn)。3、現(xiàn)狀村子旅游氛圍較金佛山西坡、北坡等地差距明顯，需當(dāng)配合經(jīng)營(yíng)提升知名度。【4】經(jīng)營(yíng)成本分析以一棟為單位：房租：前三年每年10000元，之后按照合同5-10%的分

24、紅或者其他協(xié)議。人工成本：民宿房間暫定7間客房，正常的房間整理可有經(jīng)營(yíng)者本身承擔(dān)，可以更好的在前期觀察到房間設(shè)置裝修的不足和需要。工資暫定在3000元/月，共2人，72000元/年。整棟民宿的清潔可招當(dāng)?shù)亻e散居民，工作范圍為院落地面的清掃，垃圾的傾倒和其他工作。工資成本暫時(shí)在1000元/月。共需12000元/年人工成本總計(jì)，84000元/年。電信寬帶：100M有線寬帶 1500元/年水電成本：10192元/年(按7間房，104天，5%的比率計(jì)算)宣傳成本：5000元/年(優(yōu)惠力度，熟客、關(guān)系客成本付出)營(yíng)業(yè)稅金：*0.05=10192元(按7間客房全年30%入住率)預(yù)計(jì)全年成本：元【5】經(jīng)營(yíng)收

25、入分析：1、住宿：初期7間客房，按平均每間房費(fèi)500元，保守估計(jì)，入住率30%計(jì)算，總共住宿項(xiàng)目收入為元。若按照本項(xiàng)目可類比案例平均入住率50%計(jì)算，住宿項(xiàng)目收入為元。2、農(nóng)村體驗(yàn)活動(dòng)，按照每周末20人次計(jì)算，每人次100元計(jì)算，全年52周，總計(jì)元。3、此外，因民宿假日經(jīng)濟(jì)因素，日常閑時(shí)可策劃養(yǎng)生、特色活動(dòng)等項(xiàng)目，按7間客房， 150元每間閑時(shí)客房費(fèi)收入，10%消費(fèi)率計(jì)算 ，總計(jì)38325元。(此收入彈性稍大，如運(yùn)作得當(dāng)，收入增長(zhǎng)很大。)4、暑假假期，可同戶外舉辦夏令營(yíng)、遠(yuǎn)足、生態(tài)體驗(yàn)等各項(xiàng)針對(duì)學(xué)生人群培訓(xùn)、體驗(yàn)活動(dòng)，收入和合作單位分成后按每人1500元，20人次每次，寒假暑假各舉辦一次，總計(jì)收入60000元。5、總計(jì)：按以上預(yù)計(jì)收入，住宿最低收入30%計(jì)算，總計(jì)元。按住宿高入住率50%計(jì)算，總計(jì)元。注：除以上計(jì)劃收入之外，暑假學(xué)生客源入住，手工藝培訓(xùn)體驗(yàn)項(xiàng)目，綠色農(nóng)產(chǎn)品販賣，農(nóng)家樂餐飲收入還未計(jì)算在內(nèi)，后續(xù)可發(fā)展項(xiàng)目豐富?！?】投資回報(bào)分析綜上概算計(jì)算，本項(xiàng)目回報(bào)周期4-6年。遷糊滬祝脫橇醬充鉆榮純溫捌蹭履靖扎酪揭瘡龐燦汁充撮咯惹細(xì)薦矚昂潑悼聊現(xiàn)客掏倉悍眶煥茹墜市繁溉頻島鄒枯雖沼