商圈分析的內(nèi)容和步驟

1、商圈分析的內(nèi)容和步驟一 . 商圈形態(tài)商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動(dòng)人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性 為快速、流行、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)買及消費(fèi)金額比較高等。住宅區(qū)。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有 1000 戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切 感、家庭用品購(gòu)買率高等。文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍 不高、休閑食品、文教用品購(gòu)買率高等。辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外來(lái)人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等?；旌蠀^(qū)。住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備

2、單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。二. 商圈的確定對(duì)現(xiàn)有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。在國(guó)外，一般用信用證和支票購(gòu)物，可由 此查知顧客的地址、購(gòu)物頻率、購(gòu)物數(shù)量等情況，國(guó)內(nèi)可以通過(guò)售后服務(wù)登記、顧客意向征詢、贈(zèng)券等形 式搜集有關(guān)顧客居住地點(diǎn)的資料，進(jìn)而劃定商圈。但是對(duì)于一家尚未設(shè)立的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統(tǒng)計(jì)的基本資料，當(dāng)然更談不上顧客的支持程 度了。因此在從事商圈設(shè)定的考慮時(shí)，可以針對(duì)設(shè)店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關(guān)連性的因素為出發(fā)點(diǎn)， 并配合每天人口的流動(dòng)情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動(dòng)的范圍，以此作為基本資料來(lái) 從事商圈的設(shè)定。尤其是一家大規(guī)模的

3、連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)，其商圍的設(shè)定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顧客會(huì)利用 各種交通工具前來(lái)，因此其商圈乃屬于特性商圈，所以對(duì)于設(shè)店地區(qū)內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的人的流動(dòng)性、購(gòu)物者 的流動(dòng)性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關(guān)的調(diào)查資料，運(yùn)用 趨勢(shì)分析以進(jìn)行商圈設(shè)定。三商圈分析的內(nèi)容與步驟商圈分析的內(nèi)容主要由以下部分組成：(1) 人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支 配收入秾格昵戈弄 ;人均可支配收入； 職業(yè)分布； 人口變化趨勢(shì)， 以及到城市購(gòu)買商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客 數(shù)量和收入水平。(2) 勞動(dòng)力保障：管理層的學(xué)歷、工資水平；

4、管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水平；普通員工的學(xué)歷與工資水平。(3) 供貨來(lái)源：運(yùn)輸成本；運(yùn)輸與供貨時(shí)間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性。(4) 促銷：媒體的可獲得性與傳達(dá)頻率；成本與經(jīng)費(fèi)情況。(5) 經(jīng)濟(jì)情況：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多角化程度；項(xiàng)目增長(zhǎng)；免除經(jīng)濟(jì)和季節(jié)性波動(dòng)的自由度。(6) 競(jìng)爭(zhēng)情況：現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營(yíng)業(yè)額、營(yíng)業(yè)方針、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)商品、 服務(wù)對(duì)象；所有競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)分析；競(jìng)爭(zhēng)的短期與長(zhǎng)期變動(dòng)；飽和程度。(7) 商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運(yùn)輸便利情況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn) 狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的機(jī)會(huì)大??；城市規(guī)

5、劃；規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些 區(qū)域應(yīng)避免開店；成本。(8) 法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營(yíng)業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制 o(9) 其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件等下面對(duì)上述內(nèi)容作具體分析。先看人口特征分析。關(guān)于商圈內(nèi)的人口規(guī)模、家庭數(shù)目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況可從 政府的人口普查、購(gòu)買力調(diào)查、年度統(tǒng)計(jì)等資料中獲知?？蓮纳虡I(yè)或消費(fèi)統(tǒng)計(jì)公告中查到特定商品的零售 額、有效購(gòu)買收入、總的零售額等資料。再看競(jìng)爭(zhēng)分析。在作商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析時(shí)必須考慮下列因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布， 新店開張率，所有商店的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)，短期和長(zhǎng)期變動(dòng)以及飽和情況等。任何一個(gè)商圈都可能會(huì)處于商店 過(guò)少

6、、過(guò)多和飽和的情況。商店過(guò)少的商圈內(nèi)只有很少的商店提供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服 務(wù)；商店過(guò)多的商圈，有太多的商店銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，以致每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報(bào)；一 個(gè)飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對(duì)特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明一個(gè)商圈所能支持的 商店不可能超過(guò)一個(gè)固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。IRS= CX RE7 RF式中 IRS 商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；C商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；RE商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出；RF商圈內(nèi)商店的營(yíng)業(yè)面積。假設(shè)在商國(guó)內(nèi)有 10萬(wàn)個(gè)家庭，每周在食品中支出 25元人民幣，共有 15個(gè)店鋪在商國(guó)內(nèi)， 共有 144000 平方米銷售面積。

7、則該商圈的飽和指數(shù)為IRS= 100000 X 25/144000 = ¥ 17. 36這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。在 不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店。第三是對(duì)商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況的分析。如果商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)很好，居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，則零售市場(chǎng)也會(huì)增長(zhǎng)；如果 商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)多角化，則零售市場(chǎng)一般不會(huì)因?qū)δ钞a(chǎn)品市場(chǎng)需求的波動(dòng)而發(fā)生相應(yīng)波動(dòng)；如果商圈內(nèi)居民多 從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動(dòng)會(huì)對(duì)居民購(gòu)買力產(chǎn)生相應(yīng)影響，商店?duì)I業(yè)額也會(huì)相應(yīng)受影響，因此要選擇行 業(yè)多樣化的商圈開業(yè)。商圈分析的步驟一般可分為以下幾步：第一步是確定資料來(lái)源，包括銷

8、售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。第二步是確定調(diào)查的內(nèi)容，包括購(gòu)物頻率、平均購(gòu)買數(shù)量、顧客集中程度。第三步是對(duì)商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定。第四步是確定商困內(nèi)居民人口特征的資料來(lái)源。第五步是根據(jù)上述分析，確定是否在商圈內(nèi)營(yíng)業(yè)。最后要確定商店的區(qū)域、地點(diǎn)和業(yè)態(tài)等。選址調(diào)查 : 人口與購(gòu)買力分析有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之間組成， 可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口 普查資料。所需調(diào)查的項(xiàng)目包括：1常住人口數(shù)2家庭及構(gòu)成3人口密度4教育程度5從事行業(yè)6自然增加率7人口增加率8家庭人均收人9白天流動(dòng)人口數(shù)10年齡構(gòu)成11家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)現(xiàn)就一些主要項(xiàng)目分述如下：1

9、家庭人口及收入水平家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家 庭的平均收入和家庭收人的分配，會(huì)明顯地影響未來(lái)商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會(huì) 增加家庭對(duì)選購(gòu)商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會(huì)對(duì)未來(lái)的商店銷售產(chǎn)生較大影響 , 比如一 個(gè)兩口之家的年青人組成的家庭，購(gòu)物追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化；而一個(gè)三口之家的家庭 （ 有一個(gè)獨(dú)生 子女 ） ，則其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為核心來(lái)進(jìn)行。家庭成員的年齡也會(huì)對(duì)商品具有不同需求。比如，老齡 化的家庭其購(gòu)物傾向?yàn)橘?gòu)買保健品、健身用品、營(yíng)養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩 具等。

10、2人口密度一個(gè)地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來(lái)確定。一個(gè)地區(qū)人口密度越高，則選址商店 的規(guī)?？上鄳?yīng)擴(kuò)大。要計(jì)算一個(gè)地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外 地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對(duì)白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費(fèi)需求的特 性進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。比如采取延長(zhǎng)下班時(shí)間、增加便民項(xiàng)目等以適應(yīng)需要。人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購(gòu)物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且 顧客光臨的次數(shù)也少。3客流量一般在評(píng)估地理?xiàng)l件時(shí)，應(yīng)認(rèn)真測(cè)定經(jīng)過(guò)該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未

11、來(lái)商店的客流量。人流量的 大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：各站上下車乘客人數(shù)歷年來(lái)的變化。上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。 上下車乘客人數(shù)若減少，又無(wú)新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會(huì)減少。 根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如：居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。日常上班的場(chǎng)所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場(chǎng)所，也就是人口聚集地區(qū)。 火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口聚集之處。 體育場(chǎng)、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動(dòng)的場(chǎng)所。4購(gòu)買力商圈內(nèi)家庭和人口的消

12、費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性 的影響。家庭人均收入可通過(guò)入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對(duì)周圍商圈一至二 公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個(gè)。經(jīng)過(guò)匯總分析，這 2000 戶居民中，人均收入月在千元左右的約占 50， 5001000元的占 20， 10001500 元的占 20，人均月收入 500 元以下的 10；人均月收入 2000 元以上的約占 10。由此說(shuō)明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中 等收入水平。企業(yè)在選擇立地時(shí)，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作 為優(yōu)先選址

13、為佳。影響商場(chǎng)選址的因素商場(chǎng)設(shè)置地點(diǎn)的選擇是極其重要的。同時(shí)選擇適宜的商場(chǎng)設(shè)置地點(diǎn)受眾多因素的影響，應(yīng)綜合考 慮各方面的因素。歸納起來(lái)，主要應(yīng)從以下幾點(diǎn)入手分析：（ 一 ） 顧客的數(shù)量和質(zhì)量通過(guò)商圈調(diào)查，對(duì)商圈內(nèi)的顧客的消費(fèi)能力和商業(yè)動(dòng)向予以分析。對(duì)顧客的消費(fèi)能力調(diào)查分析，主要包括以下內(nèi)容：1有關(guān)該地區(qū)消費(fèi)者的生活特性、消費(fèi)習(xí)慣的資料； 2人口結(jié)構(gòu)，包括現(xiàn)有人口的年齡；性別、職業(yè)、文化程度及人口密度、增長(zhǎng)速度等基本情況； 3家庭戶數(shù)及構(gòu)成，包括家庭戶數(shù)總數(shù)的變動(dòng)情況、家庭人口的增減狀況；4消費(fèi)者的收入水平，包括個(gè)人及家庭的收人情況； 5消費(fèi)者的消費(fèi)狀況，包括消費(fèi)者的消費(fèi)水平、消費(fèi)購(gòu)買力情況及消

14、費(fèi)意識(shí)。（二）商場(chǎng)所在地區(qū)客流情況主要調(diào)查分析商場(chǎng)所在地的客流量、客流的狀態(tài)、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。（ 三 ） 交通狀況商場(chǎng)選址必須調(diào)查交通情況，要考慮距離車站的遠(yuǎn)近、道路狀況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn) 狀況及流動(dòng)人員的數(shù)量和質(zhì)量等。（四）競(jìng)爭(zhēng)狀況主要了解市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商場(chǎng)類型、位置、數(shù)量、規(guī)模、營(yíng)業(yè)額、營(yíng)業(yè)方針、 經(jīng)營(yíng)商品及服務(wù)對(duì)象的階層等等（五）商場(chǎng)周邊狀況著重調(diào)查商場(chǎng)周圍有無(wú)市場(chǎng)、 娛樂(lè)街， 是不是商業(yè)集中區(qū)或居民區(qū)， 這些因素影響著商場(chǎng)店址的選擇（六）商場(chǎng)所處地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施情況，包括道路設(shè)施狀況，水、電、煤氣等的供給狀況。對(duì)以上這些因素，商場(chǎng)

15、在設(shè)立之前，必須進(jìn)行詳盡的調(diào)查研究，掌握所有可能對(duì)商場(chǎng)產(chǎn)生的有利或不 利影響因素，并以發(fā)展的觀點(diǎn)分析商場(chǎng)布局的選擇，以正確預(yù)見未來(lái)。商場(chǎng)選址的原則和程序一 . 商場(chǎng)選址的原則1方便顧客購(gòu)物滿足顧客需求是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的宗旨，因此商場(chǎng)位置的確定，必須首先考慮方便顧客購(gòu)物，為此商場(chǎng)要符 合以下條件：(1) 交通便利。 車站附近， 是過(guò)往乘客的集中地段， 人群流動(dòng)性強(qiáng)， 流動(dòng)量大。 如果是幾個(gè)車站交匯點(diǎn)， 則該地段的商業(yè)價(jià)值更高。商場(chǎng)開業(yè)之地如選擇在這類地區(qū)就能給顧客提供便利購(gòu)物的條件。(2) 靠近人群聚集的場(chǎng)所，可方便顧客隨機(jī)購(gòu)物，如影劇院、商業(yè)街、公園名勝、娛樂(lè)、旅游地區(qū)等， 這些地方可以使顧客享受到

16、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游等多種服務(wù)的便利，是商場(chǎng)開業(yè)的最佳地點(diǎn)選擇。但 此種地段屬經(jīng)商的黃金之地，寸土寸金，地價(jià)高費(fèi)用大，競(jìng)爭(zhēng)性也強(qiáng)。因而雖然商業(yè)效益好，但并非適合 所有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，一般只適合大型綜合商場(chǎng)或有鮮明個(gè)性的專業(yè)商店的發(fā)展。(3) 人口居住稠密區(qū)或機(jī)關(guān)單位集中的地區(qū)。由于這類地段人口密度大， 且距離較近， 顧客購(gòu)物省時(shí)省 力比較方便。商店地址如選在這類地段，會(huì)對(duì)顧客有較大吸引力，很容易培養(yǎng)忠實(shí)消費(fèi)者群。(4) 符合客流規(guī)律和流向的人群集散地段。這類地段適應(yīng)顧客的生活習(xí)慣，自然形成“市場(chǎng)” ，所以能 夠進(jìn)入商場(chǎng)購(gòu)物的顧客人數(shù)多，客流量大。2有利于商場(chǎng)開拓發(fā)展商場(chǎng)選址的最終目的是要取得經(jīng)營(yíng)的

17、成功，因此要著重從以下幾方面來(lái)考慮如何便利經(jīng)營(yíng)：(1) 提高市場(chǎng)占有率和覆蓋率， 以利企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。 商場(chǎng)選址時(shí)不僅要分析當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)； 而且要從 長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度去考慮是否有利于擴(kuò)充規(guī)模，如有利于提高市場(chǎng)占有率和覆蓋率，并在不斷增強(qiáng)自身實(shí)力的基 礎(chǔ)上開拓市場(chǎng)。(2) 有利于形成綜合服務(wù)功能，發(fā)揮特色。不同行業(yè)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置，對(duì)地域的要求也有所不同。商場(chǎng) 在選址時(shí)，必須綜合考慮行業(yè)特點(diǎn)，消費(fèi)心理及消費(fèi)者行為等因素，謹(jǐn)慎地確定網(wǎng)點(diǎn)所在地點(diǎn)。尤其是大 型百貨類綜合商場(chǎng)更應(yīng)綜合地全面地考慮該區(qū)域和各種商業(yè)服務(wù)的功能，以求得多功能綜合配套，從而創(chuàng) 立本企業(yè)的特色和優(yōu)勢(shì)，樹立本企業(yè)的形象。(3) 有利于合理

18、組織商品運(yùn)送。商場(chǎng)選址不僅要注意規(guī)模，而且要追求規(guī)模效益。發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)，要求 集中進(jìn)貨、集中供貨、統(tǒng)一運(yùn)送，這有利于降低采購(gòu)成本和運(yùn)輸成本，合理規(guī)劃運(yùn)輸路線。因此在商場(chǎng)位 置的選擇上應(yīng)盡可能地靠近運(yùn)輸線，這樣既能節(jié)約成本，又能及時(shí)組織貨物的采購(gòu)與供應(yīng)，確保經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 的正常進(jìn)行。3有利于獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益衡量商場(chǎng)位置選擇的優(yōu)劣的最重要的標(biāo)準(zhǔn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)能否取得好的經(jīng)濟(jì)效益。因此，網(wǎng)點(diǎn)地理位置的 選擇一定要有利于經(jīng)營(yíng)，才能保證最佳經(jīng)濟(jì)效益的取得。二 . 商場(chǎng)選址的程序選擇商場(chǎng)位置，一般可按以下步驟依次進(jìn)行：（ 一 ） 選擇區(qū)域、方位 選擇商場(chǎng)店址，先要找出目標(biāo)市場(chǎng)、找準(zhǔn)服務(wù)對(duì)象，然后再根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)、服務(wù)對(duì)象選擇店址設(shè)置的 區(qū)域。另一方面，要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和檔次，測(cè)算企業(yè)投資回收率，在此基礎(chǔ)上認(rèn)真加以