房地產(chǎn)盡調(diào)及估值

1、房地產(chǎn)盡職調(diào)查及估值房地產(chǎn)盡職調(diào)查及估值銀信資產(chǎn)評估有限公司銀信資產(chǎn)評估有限公司1房地產(chǎn)開發(fā)基本流程2房地產(chǎn)盡職調(diào)查關(guān)注事項3房地產(chǎn)評估基本方法4房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)基本開發(fā)基本流程流程房地產(chǎn)開發(fā)流程因土地取得時開發(fā)程度的不同而有所區(qū)別：房地產(chǎn)開發(fā)流程因土地取得時開發(fā)程度的不同而有所區(qū)別：生地出讓：未經(jīng)開發(fā)的土地出讓熟地出讓：已經(jīng)開發(fā)的土地出讓房地產(chǎn)開發(fā)基本流程房地產(chǎn)開發(fā)基本流程生地出讓下的開發(fā)流程投資機會分析、初步可行性研究項目建議書、選址意見書項目立項批復(fù)、可行性研究規(guī)劃定點、規(guī)劃紅線、用地條件土地招拍掛建設(shè)用地規(guī)劃許可證征地拆遷、土地開發(fā)整理國有土地使用證房地產(chǎn)開發(fā)基本流程房

2、地產(chǎn)開發(fā)基本流程生地出讓下的開發(fā)流程（續(xù)）建設(shè)工程規(guī)劃許可證、勘察設(shè)計招標(biāo)確定施工單位、施工許可證組織施工、預(yù)售許可證竣工驗收、辦理大產(chǎn)權(quán)商品房銷售許可證交房、辦理小產(chǎn)權(quán)、移交物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)基本流程房地產(chǎn)開發(fā)基本流程熟地出讓下的開發(fā)流程土地招拍掛可行性研究、項目立項建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、勘察設(shè)計招標(biāo)確定施工單位、施工許可證組織施工、預(yù)售許可證竣工驗收、辦理大產(chǎn)權(quán)、銷售許可證交房、辦理小產(chǎn)權(quán)、移交物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)基本流程房地產(chǎn)開發(fā)基本流程生地熟讓模式廣州及貴陽舊城改造模式房地產(chǎn)開發(fā)基本流程房地產(chǎn)開發(fā)基本流程房地產(chǎn)盡職調(diào)查時重點關(guān)注的證照建設(shè)用地規(guī)劃許可證國有

3、土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證預(yù)售許可證房地產(chǎn)權(quán)證1房地產(chǎn)開發(fā)基本流程2房地產(chǎn)盡職調(diào)查關(guān)注事項3房地產(chǎn)評估基本方法4房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流證照齊全、出資到位營業(yè)執(zhí)照及年檢稅務(wù)登記證、組織機構(gòu)代碼證企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)出資協(xié)議/合同、公司章程驗資報告企業(yè)及股東的資信情況是否存在抽資行為歷史沿革、組織結(jié)構(gòu)曾經(jīng)的經(jīng)營范圍、股權(quán)結(jié)構(gòu)、法定代表人等變更情況 歷史上的控制人是否存在資信不良情況，歷史沿革復(fù)雜的企業(yè)可能存在影響企業(yè)后續(xù)經(jīng)營的歷史問題公司組織結(jié)構(gòu) 1、公司的管理架構(gòu)圖 2、公司高管任命或聘任文件 3、公司各管理人員及職責(zé)、權(quán)限 4、分支機構(gòu)情況實物資產(chǎn)房地產(chǎn) 關(guān)注手續(xù)是否完善、權(quán)證是否齊全、開

4、發(fā)是否正常、成本是否合理、是否存在抵押、是否存在權(quán)利瑕疵等情況機器設(shè)備 關(guān)注權(quán)證是否齊全、年檢是否正常、是否存在抵押、是否存在權(quán)利瑕疵等情況存貨 主要是甲供材料，關(guān)注相關(guān)合同、存放地點、入庫及領(lǐng)用情況、是否存在價值減損、抵押、權(quán)利瑕疵等情況債權(quán)債務(wù)對債權(quán)進行審查時，關(guān)注： 1、債權(quán)的形成原因是否合法有效； 2、是否有保證、抵押、質(zhì)押等擔(dān)保； 3、主張該債權(quán)的訴訟時效期間是否屆滿； 4、債務(wù)人是否具有實際償還能力。債權(quán)債務(wù)（續(xù)）對債務(wù)進行審查時，關(guān)注： 1、債務(wù)的形成原因是否合法有效； 2、和/或其他人是否向債權(quán)人提供了保證、抵押、質(zhì)押等擔(dān)保； 3、債權(quán)人就該債務(wù)向被收購人主張權(quán)利的訴訟時效期間

5、是否屆滿。 重點關(guān)注科目：長短期借款、預(yù)收賬款l已預(yù)售項目抵押l已抵押項目預(yù)售對外擔(dān)保保證抵押質(zhì)押重大合同主要審查如下方面的重大合同： 、借貸、委托經(jīng)營、委托理財、贈與、承包、資產(chǎn)的收購、出售、租賃、知識產(chǎn)權(quán)的授權(quán)使用等重要合同； 、抵押、質(zhì)押、保證等擔(dān)保合同； 、公司與關(guān)聯(lián)人之間的任何合同； 、可能對公司的資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益和經(jīng)營成果產(chǎn)生重大影響的合同； 、其他重大合同。訴訟和行政處罰情況存在的訴訟（或仲裁）的情況說明，包括所有正在進行的訴訟和判決（或裁決）后未執(zhí)行完畢的訴訟；有關(guān)行政處罰的情況說明，包括行使行政處罰權(quán)的機關(guān)、處罰理由、處罰結(jié)果、對處罰結(jié)果的執(zhí)行情況等；是否存在上述訴訟、仲裁或

6、者行政處罰導(dǎo)致其財產(chǎn)被有關(guān)機關(guān)采取查封、凍結(jié)、扣押等強制措施的情況。人力資源管理層的經(jīng)驗水平、持股情況、勞動合同等；員工總數(shù)、勞動合同的簽訂情況、待遇情況、是否與員工存在勞動糾紛等是否存在上述訴訟、仲裁或者行政處罰導(dǎo)致其財產(chǎn)被有關(guān)機關(guān)采取查封、凍結(jié)、扣押等強制措施的情況；是否按照有關(guān)規(guī)定為員工繳納了養(yǎng)老、大病、失業(yè)等社會保險。稅務(wù)企業(yè)是否享受稅收優(yōu)惠政策；是否存在拖欠稅款或受到稅務(wù)機關(guān)處罰的情況；關(guān)注土地增值稅、企業(yè)所得稅預(yù)繳及匯算清繳情況。1房地產(chǎn)開發(fā)基本流程2房地產(chǎn)盡職調(diào)查關(guān)注事項3房地產(chǎn)評估基本方法4房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流成本法成本法的基本公式 評估價值=重置成本 貶值房地產(chǎn)的成本法評估重置成

7、本包括的內(nèi)容 1、土地取得費用；2開發(fā)成本；3管理費用；4投資利息；5銷售稅費；6開發(fā)利潤。主要適用于新建房地產(chǎn)的評估，因土地和建筑物在計算貶值時方法有所區(qū)別，在評估舊房時，通常采用房地分估的方法土地使用權(quán)的成本法評估成本逼近法的基本公式如下： V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3 =VE+R3 式中： V：土地價格Ea：土地取得費 Ed：土地開發(fā)費 T：稅費 R1：利息 R2：利潤 R3：土地增值VE：土地成本價格 R3：土地增值在上述基礎(chǔ)上考慮使用年期修正確定土地使用權(quán)價值建筑物的成本法評估基本公式： 評估價值=重置成本成新率 重置成本的計算重編預(yù)算法決算調(diào)整法指標(biāo)調(diào)整法成新率的確定年限法

8、打分法市場法基本公式： VVBABDE S式中：V：待估宗地價格；VB：比較實例價格；A：交易情況修正系數(shù)B：交易日期修正系數(shù)D：區(qū)域因素修正系數(shù)E：個別因素修正系數(shù)S： 使用年期修正系數(shù)市場法（續(xù)）區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價格的因素。有關(guān)土地方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等。有關(guān)建筑物方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：折舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層，朝向等。市場法

9、注意事項一般市場比較法的交易案例需3個以上。每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20，綜合調(diào)整不得超過30?；鶞?zhǔn)地價修正法可視為市場法的一種。收益法計算公式：其中：P房地產(chǎn)評估價值r所選取的折現(xiàn)率n收益年期Fi未來第i個收益期的預(yù)期凈收益收入的確定除凈地出租外，租賃收入包括了房產(chǎn)和土地的貢獻，難以分離，因此收益法評估一般是房地合一的結(jié)果需考慮空置率，空置率可能是空間上的，也可能是時間上的押金的利息收入，或是確定期初現(xiàn)金流入和期末現(xiàn)金流出支出的確定支出包括了稅金及費用，主要包括：營業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅管理費、維修費、保險費所得稅，是否考慮所得稅要與折現(xiàn)率相匹配折現(xiàn)率房地產(chǎn)、土地、建筑物對應(yīng)的折

10、現(xiàn)是不一樣的，一般而言：建筑物折現(xiàn)率房地產(chǎn)折現(xiàn)率土地折現(xiàn)率現(xiàn)階段，房地產(chǎn)折現(xiàn)率相對較低，一般在6%8%之間，較多評估師采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定折現(xiàn)率上述折現(xiàn)率是稅前折現(xiàn)率1房地產(chǎn)開發(fā)基本流程2房地產(chǎn)盡職調(diào)查關(guān)注事項3房地產(chǎn)評估基本方法4房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流假設(shè)開發(fā)法 假設(shè)開發(fā)法指預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 假設(shè)開發(fā)法分現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（動態(tài)法）和傳統(tǒng)方法（靜態(tài)法）。 假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（動態(tài)法）在實際運用中同時使用到了上述三種基本評估方法。假設(shè)開發(fā)法計算步驟 1、了解待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況，估計開發(fā)

11、建設(shè)期、銷售期； 2、預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； 3、估算開發(fā)成本、銷售費用、管理費用、各項稅費、折現(xiàn)率； 4、進行具體計算。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 已開盤銷售的，按其公告的銷售價格計算開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值，并按其實際銷售進度預(yù)測銷售期； 除非企業(yè)確定的銷售價格嚴(yán)重脫離市場導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，否則一般不調(diào)整其已確定的銷售價格； 未開盤銷售的，選取與其相似的周邊樣本樓盤，采用市場比較法測算預(yù)期售價，計算開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值； 注意不可售面積：如物業(yè)管理用房、居委會用房、會所、人防車庫等。各項成本費用稅金開發(fā)成本 開發(fā)成本一般包括前期費用、建安費用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用及開發(fā)期

12、利息等； 已開始建設(shè)的項目，按企業(yè)預(yù)算或修正預(yù)算確定開發(fā)成本； 未開工企業(yè)也無預(yù)算資料的項目，采用成本法重編預(yù)算法或指標(biāo)修正法估算開發(fā)成本； 已開工項目，按其工期計劃預(yù)測建設(shè)期，未開工項目，按建設(shè)規(guī)模預(yù)測合理建設(shè)期； 開發(fā)期利息在現(xiàn)金流量法已考慮在折現(xiàn)率中，一般不再單獨計算。各項成本費用稅金各項費用 銷售費用一般取銷售收入（及開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值）的2%3%； 管理費用一般取銷售收入（及開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值） 1%3%； 銷售費用、管理費用一般按項目總體計算，扣減已實際發(fā)生的費用確定后續(xù)費用金額； 注意管理費用與開發(fā)間接費用不要重復(fù)。各項成本費用稅金各項稅金 營業(yè)稅及附加，按當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)計算，一般在取得預(yù)售收入時即需繳納； 土地增值