商業(yè)房地產(chǎn)市場零售業(yè)物業(yè)市場

1、 商業(yè)房地產(chǎn)市場商業(yè)房地產(chǎn)市場 -零售業(yè)物業(yè)市場零售業(yè)物業(yè)市場 商業(yè)與商業(yè)房地產(chǎn) 商業(yè)及其分類商業(yè)及其分類 ： 廣義的商業(yè)：以營利為目的的行業(yè)； 狹義的商業(yè)：專門從事商品交換活動的營利性行業(yè)。 這里的商業(yè)是指狹義的商業(yè)，即從事商品流通與商品交換的行業(yè)。 按流通階段的不同可以將商業(yè)分為批發(fā)業(yè)和零售業(yè)。 批發(fā)業(yè)批發(fā)業(yè)：以向下級分銷商市場而非直接用戶提供所需商品和服務為主的商業(yè)流通行業(yè)。 零售業(yè)零售業(yè)：以向最終消費者提供所需商品和服務為主的商業(yè)流通行業(yè)。 分類標準 業(yè)種：即商業(yè)的經(jīng)營對象或商品的種類 業(yè)態(tài)：即商業(yè)的經(jīng)營方式或商品銷售方式 流通階段：即商品流通所處的階段 流通范圍：即商品流通的空間范圍

2、 其它分類： 商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn) 從直觀上看從直觀上看：商業(yè)房地產(chǎn)是包括購物中心、酒店、商業(yè)街shopping mall,主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)物業(yè)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類物業(yè)有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 嚴格地講嚴格地講：商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)。 商業(yè)地產(chǎn)是指具有一定規(guī)模，可以有效地為各類顧客提供物質(zhì)商品交易和服務產(chǎn)品消費的各類建筑物和經(jīng)營場所。 商業(yè)地產(chǎn)應當包括三個要素：商業(yè)地產(chǎn)應當包括三個要素： （1）數(shù)量上具有一定規(guī)模。 (2)能有效地用于物質(zhì)商品交易和服務產(chǎn)品消費的商業(yè)活動。 （3)商業(yè)地

3、產(chǎn)的形式上，可以是專用建筑，也可以是各類形式的經(jīng)營場所。 商業(yè)房地產(chǎn)特點 風險大 經(jīng)營期長 增值快 融資力強 產(chǎn)權(quán)多元化商業(yè)房地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)區(qū)別 需求對象 功能用途 物業(yè)持有方式 風險角度零售業(yè)物業(yè)分類零售業(yè)物業(yè)分類 按業(yè)態(tài)對零售業(yè)物業(yè)進行分類按業(yè)態(tài)對零售業(yè)物業(yè)進行分類 ： 零售業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)：指零售企業(yè)為滿足不同的消費需求而形成的不同經(jīng)營形式。我國零售業(yè)態(tài)分類體現(xiàn)了零售業(yè)物業(yè)及其商品結(jié)構(gòu)的特點，即同時考慮了經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、目標顧客、服務功能及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施等。 按照零售業(yè)態(tài)的不同，按照零售業(yè)態(tài)的不同，我國的零售業(yè)物業(yè)分為百貨店、超級市場、大型綜合商場、便利店、專業(yè)店、專賣店、

4、購物中心、家居中心、倉儲商店等。（根據(jù)中華人民共和國標準零售業(yè)態(tài)分類）百貨店：百貨店：在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài)。 超級市場：超級市場：采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。 大型綜合商場：大型綜合商場：采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢合為一體的、滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。 便利店便利店：滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。 專業(yè)店專業(yè)店(specialty store, s. s)：經(jīng)營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當

5、售后服務的零售業(yè)態(tài)。 專賣店專賣店(exclusive shop,e. s)：專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。 購物中心購物中心(shopping center, s. c)：企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設(shè)施的集合體。 家居中心家居中心(home center, h. c)：以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。 倉儲商店倉儲商店(discount store, d. s)：在大型綜合商場經(jīng)營的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體、以提供有限服務和低價格商品為主要特征的、

6、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。 按照運作模式進行的分類按照運作模式進行的分類按照經(jīng)營模式的不同，可以將零售業(yè)物業(yè)分為產(chǎn)權(quán)式零售業(yè)物業(yè)和經(jīng)營型零售業(yè)物業(yè)。產(chǎn)權(quán)式零售業(yè)物業(yè)：產(chǎn)權(quán)式零售業(yè)物業(yè)：按“（分割）出售-投資-經(jīng)營”模式進行運作的零售業(yè)物業(yè)。該模式的主要特征是：物業(yè)由開發(fā)商統(tǒng)一開發(fā)、實行產(chǎn)權(quán)整體或拆零銷售、申投資者自主或出租經(jīng)營商品銷售、休閑、娛樂等活動、開發(fā)商以資金回籠或套現(xiàn)為主要投資回報。經(jīng)營型零售業(yè)物業(yè)經(jīng)營型零售業(yè)物業(yè)：按“租賃-管理”模式進行運作的零售業(yè)物業(yè)。該模式的特點是：開發(fā)商統(tǒng)一開發(fā)、分散或整體租賃、項目統(tǒng)一經(jīng)營管理、開發(fā)商以收取租金為投資回報形式。隨著零售業(yè)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，經(jīng)營

7、型零售業(yè)物業(yè)因其經(jīng)營風格、管理的統(tǒng)一性和收益的穩(wěn)定性等特點而漸成主流。零售業(yè)物業(yè)市場分析 零售空間的界定零售空間的界定 ：（1）銷售區(qū)域）銷售區(qū)域：專門用于陳列、服務和付款的場地，包括客流的人口和出口；（2）倉儲區(qū)域）倉儲區(qū)域：在商品到達零售店而又沒有擺放在銷售區(qū)域時，進行商品接收、儲存和加工的場地； (3)管理辦公室和商務區(qū)域管理辦公室和商務區(qū)域：除付款臺外，用于內(nèi)部管理功能的場所方面都不盡相同。 (4)設(shè)施區(qū)域設(shè)施區(qū)域：為建筑物提供供熱和廢物處理等必需服務的場所； (5)場地區(qū)域場地區(qū)域：建筑物的占地及用于提供輔助設(shè)施的戶外場地，如停車場、人口出口、戶外設(shè)施、地面景觀和其他場地設(shè)施。 零售

8、業(yè)物業(yè)市場分析的要點 (1)宏觀經(jīng)濟環(huán)境與背景區(qū)位分析。 (2)市場供求分析。 （3)產(chǎn)品定位建議。 零售業(yè)物業(yè)市場分析的內(nèi)容 城市經(jīng)濟環(huán)境與區(qū)域經(jīng)濟條件分析城市經(jīng)濟環(huán)境與區(qū)域經(jīng)濟條件分析 零售業(yè)物業(yè)項目開發(fā)周期長、投資大，受經(jīng)濟發(fā)展和政策的影響大，對項目所在城市和區(qū)域的經(jīng)濟環(huán)境如城市總體經(jīng)濟狀況、城市規(guī)劃、項目所在區(qū)域內(nèi)設(shè)施、交通條件、交通路線安排及對內(nèi)對外交通方式等進行研究，將對項目的規(guī)劃定位產(chǎn)生重要影響。 零售物業(yè)市場分析框架零售物業(yè)市場分析框架零售業(yè)物業(yè)市場分析 (1）城市性質(zhì)（2)城市規(guī)劃 (3）城市總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu) (4）職業(yè)構(gòu)成、人口構(gòu)成、收入水平 (5) gdp水平及產(chǎn)業(yè)結(jié)

9、構(gòu)情況 (6)商業(yè)增加值 (7)全社會消費品零售總額 (8）城鄉(xiāng)居民人均可支配收入 (9)城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額（10）公共設(shè)施狀況（11）交通體系狀況（12）道路狀況、通行量商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃、政策研究與商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃、政策研究與零售業(yè)物業(yè)類型零售業(yè)物業(yè)類型 商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃和政策研究商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃和政策研究 海外經(jīng)驗海外經(jīng)驗：在城市建設(shè)初期，以開發(fā)市中心的百貨店為主流；在城市建設(shè)中期，區(qū)域性的購物中心開始占據(jù)市場優(yōu)勢；隨著城市化規(guī)模的擴大，臨近交通要道的購物中心成為市場寵兒；而在郊區(qū)化發(fā)展階段，則以大型復合業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)與新型社區(qū)性商業(yè)物業(yè)開發(fā)為主。 中國：中國：20世紀90年代初期至中期

10、，百貨店和商業(yè)改造是商業(yè)物業(yè)開發(fā)的主力；1996年至2001年期間，大型超市和綜合市場開始興起;2002年至今則是購物中心和社區(qū)型商業(yè)物業(yè)的昌盛時期。 明確商圈范圍明確商圈范圍 商圈商圈是指被吸引到目標商業(yè)物業(yè)的消費者所在的地理區(qū)域。通常是指以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。商圈由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈（又稱輻射商圈）組成。 核心商圈核心商圈的輻射半徑在1公里左右。包括這一商店顧客總數(shù)的55%-70。該商圈的顧客在商店消費人口中所占的比例最大，消費的客單價也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。 次級商圈次級商圈內(nèi)的顧客占商店顧客總數(shù)的1525。其輻射的半徑在3

11、-4公里。 邊緣商圈邊緣商圈輻射的半徑在7公里左右。一般情況下只有大型百貨商場、專業(yè)店具備這樣的輻射能力。 零售商品與零售業(yè)物業(yè)供給分析零售商品與零售業(yè)物業(yè)供給分析 零售商品和服務零售商品和服務的供給可以被視為具有價格彈性，即價格上的細微差別將導致商品供應量的更顯著的變化。這需要進行區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場調(diào)查與分析，即商業(yè)普查。商業(yè)普查反映出的區(qū)域內(nèi)零售業(yè)經(jīng)濟活動的指標和商業(yè)特征能夠為項目的市場定位、業(yè)態(tài)設(shè)計、經(jīng)濟效益預測提供定性的參考分析。通常，要對區(qū)域內(nèi)經(jīng)營商戶從經(jīng)營內(nèi)容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、存在的問題、發(fā)展和經(jīng)營動向等進行調(diào)查。 分析零售業(yè)物業(yè)供給分析零售業(yè)物業(yè)供給

12、，根據(jù)物業(yè)的類型調(diào)查交易區(qū)域內(nèi)同業(yè)競爭商業(yè)中心的特征、位置和銷售業(yè)績存量、吸納量和銷售量；并結(jié)合計劃開發(fā)的物業(yè)的特征和檔次，根據(jù)土地儲備量、建造成本、銷售稅收的增長、道路與基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)計劃等預測未來市場的增長潛力，特別是可能成為競爭對手的待開發(fā)物業(yè)。利用城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范可以幫助明確規(guī)定居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積。也可以計算零售飽和指數(shù)，來判斷區(qū)域的零售潛力，進而推算區(qū)域的物業(yè)潛在供給量推算區(qū)域的物業(yè)潛在供給量。 零售商品和服務的需求分析零售商品和服務的需求分析 零售業(yè)物業(yè)需求分析的過程包括： 首先首先，計算商圈內(nèi)不同收人階層人們對不同商品的購買力； 其次，其次，統(tǒng)計不同商品的單位面

13、積的銷售額，并借此換算總的零售空間需求； 最后，最后，用用總需求減去現(xiàn)有供應量，便是零售空間的需求缺口。 23 1)購買力分析 2)消費支出模式分析 3)零售業(yè)空間的需求面積估計 4)零售業(yè)空間的需求面積修正 選址研究選址研究 物 業(yè)類型區(qū)位類型選址特征區(qū) 域型cbd地區(qū)性交通樞紐；接近商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)的中心地區(qū)性購物中心/商業(yè)區(qū)兩條以上地區(qū)性道路的交匯處；接近住宅區(qū)和外圍就業(yè)區(qū)的中心專業(yè)購物中心中央商務區(qū)或區(qū)域性中心附近；區(qū)位與地區(qū)性購物中心類似社 區(qū)型社區(qū)購物中心/商業(yè)區(qū)主要地區(qū)性道路上，通常在主要的交叉口上；能方便的到達兩個以上住宅區(qū)；提供娛樂休閑、個人商務和金融服務折扣商店/講價店與社區(qū)

14、購物中心或?qū)I購物相同鄰 里型小區(qū)購物中心/商業(yè)區(qū)在主要道路上，接近路口；至少接近一個住宅區(qū)日用品街鋪在一條主要或次要道路上；接近一個住宅區(qū)其它干道商業(yè)帶在住宅區(qū)和就業(yè)區(qū)之間的一條主要道路上高速公路服務商業(yè)帶主要高速公路上；通常處于偏遠地區(qū)，但也可能和干道商業(yè)帶一樣繁華商業(yè)帶在主要或次要道路上；可能和高速公路服務商業(yè)帶或干道商業(yè)帶一樣依賴性商業(yè)接近、毗鄰或處于主要用途或主力商店獨立建筑主要道路上；通常處于外圍地區(qū)；使用大塊的單獨的地塊；可能處于聚集區(qū)或條帶中，也可能不是各種購物中心的主力商店 購物中心類型便 利 中心鄰里中心社區(qū)中心區(qū)域/超級區(qū)域中心主力商店類型微 型 超市餐館美容院干洗店快餐店醫(yī)療室牙 科 診所超市藥店打折店餐館家具店五金商店電器商店酒吧音像出租店銀行小超市打折店超市大型優(yōu)惠商店百貨商店家庭服裝店家具店體育用品商店辦公用品商店電影院全日制商店時尚店超級影院娛樂中心小吃街大型專賣店大型優(yōu)惠商店選擇合理的運營模式和租約結(jié)構(gòu) 1)常見的運營模式常見的運營模式 （1）拆零銷售 （2）返租模式 （3）先租后售模式 （4）以租促售的模式 2）租金與租約結(jié)構(gòu)）租金與租約結(jié)構(gòu)零售業(yè)物業(yè)內(nèi)超級市場的租金占銷售額的平均比例為1%-l 5，另外還有0.25%-0.5的零售業(yè)物業(yè)維護費。有些零售