某物業(yè)管理拓展工作流程

1、工作行為規(guī)范系列某物業(yè)管理拓展工作流程（標(biāo)準(zhǔn)、完整、實(shí)用、可修改）GL實(shí)用范本 | DOCUMENT TEMPLATEFS-QG-11823編號(hào)：某物業(yè)管理拓展工作流程A property man ageme nt developme nt workflow說(shuō)明：為規(guī)范化、制度化和統(tǒng)一化作業(yè)行為，使人員管理工作有章可 循，提高工作效率和責(zé)任感、歸屬感，特此編寫(xiě)。一、獲取信息：1、定期做市場(chǎng)調(diào)查；2、客戶(hù)主動(dòng)聯(lián)系；3、經(jīng)人推介。二、甄選信息，確定目標(biāo)客戶(hù) ：1、面積少于20000平方米項(xiàng)目不接；2、 項(xiàng)目投入使用時(shí)間超過(guò)兩年的不接；3、業(yè)主委員會(huì)非原則問(wèn)題與物業(yè)公司糾纏不清的項(xiàng)目不接（限于成熟小

2、區(qū)）;4、 維修基金不足或不到位的項(xiàng)目不接（限于成熟小區(qū)）;5、 物業(yè)管理配套設(shè)施不全，后續(xù)管理需要投入大量資金的項(xiàng)目不接;（以上各條主要針對(duì)全委項(xiàng)目而言）6、檔次過(guò)低的項(xiàng)目不接；7、曾因工程問(wèn)題引起業(yè)主公憤、被媒體多次負(fù)面爆光、在業(yè)內(nèi)造成不良影響的開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目不接；&開(kāi)發(fā)商或大產(chǎn)權(quán)主超過(guò)二家的項(xiàng)目不接；9、公司資源配置達(dá)不到客戶(hù)滿(mǎn)意要求的項(xiàng)目不接；三、談判要素1、 先人后事，與對(duì)方相關(guān)聯(lián)系人的關(guān)系極為重要，否則 很有可能為他人作嫁衣；2、 要從多方面盡可能掌握對(duì)方信息，了解對(duì)方實(shí)力和主要目的，這是確定是否接手、采取哪種方式的基礎(chǔ)；3、知己知彼，盡量了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)項(xiàng)弱勢(shì)， 取長(zhǎng)補(bǔ)短；

3、4、 要以?xún)?nèi)部了解和外部公關(guān)的方式，以方案的制作質(zhì)量為基礎(chǔ)，小事多作讓步，大事讓情不讓理，以退為進(jìn)；5、 簽定顧問(wèn)合同時(shí)應(yīng)同時(shí)正確引導(dǎo)對(duì)方，明確顧問(wèn)內(nèi)容 及條款（尤其是我方的義務(wù)、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) ）；6、如對(duì)方提出的顧問(wèn)項(xiàng)目或要求與法律相悖或我方自 身能力原因而不能接受時(shí)， 應(yīng)直接提出，以免日后發(fā)生爭(zhēng)議， 不能委曲求全，使自己陷入被動(dòng) ；7、 在開(kāi)發(fā)商不能確定應(yīng)采用哪種管理模式時(shí)，應(yīng)正確分 析、引導(dǎo)并向其解釋采取某種模式的原因，盡量注重實(shí)效。四、根據(jù)開(kāi)發(fā)商的主要需求確定公司所提供的方式，包 括：全委托管理、駐場(chǎng)顧問(wèn)管理、巡場(chǎng)顧問(wèn)管理及專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)。 報(bào)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)項(xiàng)目類(lèi)型、規(guī)模、市場(chǎng)行情及開(kāi)發(fā)商的目

4、的、要求而采取不同的價(jià)格策略。五、具體步聚(全委和顧問(wèn)管理，專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)暫略 )1、明確意向性目標(biāo)后，由公司總經(jīng)理或部門(mén)經(jīng)理組織相 關(guān)人員考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，為管理方案的構(gòu)想奠定基礎(chǔ)。2、 財(cái)務(wù)人員根據(jù)擬承接的項(xiàng)目管理服務(wù)范圍、類(lèi)型、檔 次、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行初步的成本核算，與拓展人員及其他相關(guān)人員 對(duì)項(xiàng)目的可行性和發(fā)展性進(jìn)行分析并報(bào)批總經(jīng)理，確定承接 方式和報(bào)價(jià)金額。3、制定方案。方案內(nèi)容包括：(1) 本企業(yè)情況：位置、規(guī)模、資質(zhì)等級(jí)、現(xiàn)轄物業(yè)類(lèi)型、 名稱(chēng)、管理面積、績(jī)效、成果等 ；(2) 擬承接的項(xiàng)目簡(jiǎn)介：周邊情況、配套設(shè)施、建筑形式、 居民結(jié)構(gòu)等；(3) 根據(jù)開(kāi)發(fā)商的需求擬定服務(wù)方式和管理目標(biāo)；(4) 擬定

5、管理服務(wù)內(nèi)容，包括：開(kāi)發(fā)建設(shè)期間將提供的管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)竣工驗(yàn)收期 間的管理服務(wù)內(nèi)容、住戶(hù)入住及裝修期間的管理服務(wù)內(nèi)容、 實(shí)質(zhì)運(yùn)作期間的管理服務(wù)內(nèi)容。重點(diǎn)是實(shí)質(zhì)運(yùn)作的管理服務(wù) 內(nèi)容，大體分為為房屋管理、保安、清結(jié)、維修、綠化、社 區(qū)文化活動(dòng)等七大服務(wù)。(5) 物質(zhì)裝備計(jì)劃；本著合理配置、保障利用的原則，列出員工住房、管理 辦公用房、營(yíng)業(yè)用房的多少、面積大小以及所需的各類(lèi)物品 清單。(6) 管理人員配備；根據(jù)物業(yè)實(shí)際需求設(shè)置人員，力求精簡(jiǎn)、一專(zhuān)多能并能 崗位互換。對(duì)各崗位人員制訂出相應(yīng)的崗位職責(zé)和入職條件(7) 管理規(guī)章制度；包括：結(jié)合實(shí)際制定員工內(nèi)部制度和約束各方的公共契約，應(yīng) 具有合法性、實(shí)用性、可操作性和約束性。(8) 經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算；根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的資料、實(shí)地考察以及財(cái)務(wù)初步做出的 成本核算得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行大致測(cè)算，制定收支預(yù)算表。(9) 相關(guān)費(fèi)用；(10) 提出經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的新思路為提高管理水平，可在創(chuàng)建安全文明單位、實(shí)施科學(xué)化、規(guī)范化管理、開(kāi)展開(kāi)源節(jié)流、服務(wù)承諾等方面提出既務(wù)實(shí)又 能體現(xiàn)創(chuàng)新的思路，以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。(以上僅是方案的基本內(nèi)容，至于詳略取舍可依據(jù)實(shí)情 而定。)4、與開(kāi)發(fā)商作進(jìn)一步溝通，細(xì)化方案內(nèi)容 ；全面核算管 理成本并在確保公司利潤(rùn)的前提下確定相關(guān)費(fèi)用、管理期限，為最終簽訂合作協(xié)議做準(zhǔn)