房地產(chǎn)金融練習(xí)題

1、房地產(chǎn)金融練習(xí)題38第一章 緒論一、單項(xiàng)選擇題(每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意。)1. 由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地產(chǎn)價(jià)格上升，這一點(diǎn)決定了房地產(chǎn)資金具有（ D ）。A. 回收期長(zhǎng) B. 風(fēng)險(xiǎn)性 C. 運(yùn)行的地域性 D. 保值增值性2. 土地的需求不斷上升，而供給卻有剛性，這一特點(diǎn)決定房地產(chǎn)資金的( C )。A.回收期長(zhǎng) B.運(yùn)行的地域性 C.保值增值性 D.風(fēng)險(xiǎn)性3. 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主體構(gòu)成要素包括居民、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和（B）。A.中介公司 B.政府 C.監(jiān)管機(jī)構(gòu) D.行業(yè)協(xié)會(huì)4. 我國(guó)目前已形成以( D )為主的房地產(chǎn)金融體系。A投資公司 B證券公司C政府主管

2、部門(mén) D各商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部5. ( B )是房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容。A房地產(chǎn)銷(xiāo)售貸款 B房地產(chǎn)抵押貸款C房地產(chǎn)租售貸款 D房地產(chǎn)租賃貸款6. 由于房屋附著于土地上不能移動(dòng)，比如上海的房地產(chǎn)需求就不能用武漢的項(xiàng)目去滿(mǎn)足，因而房地產(chǎn)項(xiàng)目具有（ A）。 A.地域性 B.非競(jìng)爭(zhēng)性 C.非流動(dòng)性 D.盈利性7. 某一房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低，主要取決于（ C ）。A.本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況 B.全國(guó)房地產(chǎn)的供求狀況C.本地區(qū)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況 D.本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況8. 房地產(chǎn)的( B )，決定了所形成的產(chǎn)品只能就地出售和經(jīng)營(yíng)，因而具有明顯的地域性。A.單件性 B.不可移動(dòng)性C.使用的長(zhǎng)期性 D.資金

3、占用量大9. 一般情況下所有的人都需要房地產(chǎn)金融提供服務(wù)。這表現(xiàn)為房地產(chǎn)金融的（ D ）。A.安全性 B. 長(zhǎng)期性 C. 政策性 D. 廣泛性10. 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中貨幣市場(chǎng)的融資工具是( B )。A.長(zhǎng)期貸款 B.短期貸款 C.股票 D.長(zhǎng)期債券11. 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的客體要素為( C )。A.中介公司 B.政府 C.資金 D.房地產(chǎn)企業(yè)二、多項(xiàng)選擇題(每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得05分。)1. 房地產(chǎn)的形態(tài)有（ABC ）：A、土地 B建筑物 C 房地合一 D附著物 E 定著物2. 開(kāi)發(fā)性房地產(chǎn)金融服務(wù)，是指為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提

4、供融資、籌資、結(jié)算等服務(wù)的金融活動(dòng)，其服務(wù)對(duì)象是房地產(chǎn)的（AB）。A、經(jīng)營(yíng)者 B建設(shè)者 C、所有者 D、購(gòu)買(mǎi)者 E 抵押人3. 消費(fèi)性房地產(chǎn)金融服務(wù)，是指為房地產(chǎn)的消費(fèi)者提供各種金融服務(wù)的金融活動(dòng)，其服務(wù)對(duì)象主要是（CD）等。A、經(jīng)營(yíng)者 B建設(shè)者 C、消費(fèi)者 D、購(gòu)買(mǎi)者 E 抵押人4. 房地產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)的（ ABCD ）等多種行業(yè)構(gòu)成的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)。A開(kāi)發(fā) B經(jīng)營(yíng) C 銷(xiāo)售 D服務(wù) E居住5. 房地產(chǎn)業(yè)是綜合性非常突出的產(chǎn)業(yè)群，其主要特點(diǎn)包括（ABCD）：A房地產(chǎn)業(yè)投資大、借款多、周期長(zhǎng)B房地產(chǎn)受區(qū)域因素影響較大C房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的雙重性D房地產(chǎn)受?chē)?guó)家政策與城市規(guī)

5、劃影響E房地產(chǎn)投資收益性率高6. 根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)資金的來(lái)源和金融機(jī)構(gòu)的作用，可以將我國(guó)的房地產(chǎn)金融發(fā)展分成（BCD）等特征非常鮮明的階段A房地產(chǎn)金融萌芽階段 B住房建設(shè)資金管理階段 C房改金融階段 D房地產(chǎn)金融階段 E房地產(chǎn)調(diào)控階段7. 一般認(rèn)為，成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)應(yīng)該具有（ABDE）特征：A完善的法律體系 B完善的市場(chǎng)結(jié)構(gòu) C較低的貸款利率 D豐富的市場(chǎng)產(chǎn)品和大規(guī)模的交易 E高效的市場(chǎng)效率和嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理8. 目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)極為不規(guī)范、不成熟，存在許多急需改進(jìn)的地方。概括來(lái)講有（ABCD）：A資金來(lái)源單一 B貸款品種可選擇性差 C法律體系不完善 D市場(chǎng)發(fā)育滯后 E人民銀行經(jīng)營(yíng)機(jī)制

6、有待轉(zhuǎn)變9. 房地產(chǎn)金融是指為房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)而籌集、融通、清算資金的所有金融行為的總稱(chēng)，其主要特征包括( BCD )。A宏觀(guān)性 B多樣性 C長(zhǎng)期性 D安全性 E風(fēng)險(xiǎn)性10. 下列屬于房地產(chǎn)金融的業(yè)務(wù)種類(lèi)的是( ACDE )。A房地產(chǎn)信托 B房地產(chǎn)股票 C住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)D房地產(chǎn)抵押貸款 E房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)貸款11. 從經(jīng)濟(jì)適用住房的經(jīng)濟(jì)屬性看，經(jīng)濟(jì)適用住房是一種( BCE )。 A福利房 B商品房 C微利房 D集資建房E面向中低收人家庭出售的住房12. 金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)成為房地產(chǎn)業(yè)的( B C D )。A.決策中心 B.信貸中心 C.結(jié)算中心D.信息中心 E.研究發(fā)展中心三、填空題（每空0.5

7、分）1. 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在其上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。2. 房地產(chǎn)由于其特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)。3. 金融是指以銀行為中心的各種形式的信用活動(dòng)以及在信用基礎(chǔ)上組織起來(lái)的貨幣流通。4. 消費(fèi)性房地產(chǎn)金融服務(wù)，最基本的產(chǎn)品就是按揭和保險(xiǎn)。5. 市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融服務(wù)，是指圍繞著房地產(chǎn)市場(chǎng)，為廣大的金融市場(chǎng)參與者提供全方位金融服務(wù)的金融活動(dòng)，其服務(wù)對(duì)象是形形色色的市場(chǎng)參與者。6. 目前，我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的措施以行政命令為主，并輔以一定的法規(guī)和經(jīng)濟(jì)措施。7. 在西方國(guó)家，主要是通過(guò)金融、稅收等政策措施間接調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。8. 住宅合作社是一種互相

8、幫助、共同建房的非營(yíng)利性團(tuán)體，屬集體合作性質(zhì)。9. 2003年8月份，國(guó)務(wù)院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2004年3月，“831”大限提高拿地“門(mén)檻”，房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始。10. 2010年4月份，在國(guó)內(nèi)各大城市房?jī)r(jià)狂飆的情形下，在一季度GDP增長(zhǎng)超過(guò)11%的前提下，中央終于下定決心，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行史上最嚴(yán)厲的宏觀(guān)調(diào)控，出臺(tái)國(guó)十條，提出限制異地購(gòu)房、二套房貸標(biāo)準(zhǔn)大幅提高等具體可執(zhí)行性的措施。四、名詞解釋?zhuān)總€(gè)3分）房地產(chǎn)、金融、資金清算、房地產(chǎn)金融、開(kāi)發(fā)性房地產(chǎn)金融服務(wù)、消費(fèi)性房地產(chǎn)金融服務(wù)、市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融服務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性、住宅合作社、公積金制度五、簡(jiǎn)答題（每題5

9、分）1. 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)及其重要性。2. 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)金融的作用。3. 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)業(yè)同金融業(yè)的關(guān)系。4. 簡(jiǎn)述國(guó)外房地產(chǎn)金融發(fā)展的三種主要形式。5. 簡(jiǎn)述我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展歷程。6. 簡(jiǎn)述成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的標(biāo)志。六、論述題（每題10-15分）7. 分析我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問(wèn)題，并提出解決思路。第二章 房地產(chǎn)金融基本知識(shí)一、單項(xiàng)選擇題1. 土地及房產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期上升的趨勢(shì)以及房地產(chǎn)適于充當(dāng)?shù)盅浩返奶匦?，決定了房地產(chǎn)抵押貸款的( A )。A.安全性 B.流動(dòng)性 C.長(zhǎng)期性 D.多樣性2. 我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的主體是( B )A.住房?jī)?chǔ)蓄銀行 B.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部C.住房合作社 D.住房

10、信貸保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)3. 下列機(jī)構(gòu)屬于銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有( D )A.住房合作社 B.住房信貸保險(xiǎn)機(jī)構(gòu) C.二級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu) D.房地產(chǎn)抵鉀銀行4. 我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)信用的最主要形式是（ C ）A.商業(yè)信用 B.國(guó)家信用 C.銀行信用 D.民間個(gè)人信用5. 存款 1000 元，年利率為 12% ，若一年復(fù)利按（ C ）計(jì)息，則一年后的本利和為 1124.86 元。 A一次 B. 二次 C. 三次 D. 四次6. 在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權(quán)歸屬( A )，但未經(jīng)( A )同意，不得變賣(mài)抵押品。A抵押人，抵押權(quán)人 B抵押人，抵押人C抵押權(quán)人，抵押人 D抵押權(quán)人，抵押權(quán)人7. 以房地產(chǎn)為抵

11、押品進(jìn)行的貸款，其資金大多用于土地和房屋的購(gòu)置、開(kāi)發(fā)、改良、建設(shè)等，投資資金量大，投資價(jià)值的回收需要更長(zhǎng)時(shí)間。因此我國(guó)住房抵押貸款的最高年限為( C )年。A20 B10 C30 D408. 土地債權(quán)人交給債務(wù)人到期索還債款權(quán)利的證明書(shū)是( D )，是房地產(chǎn)證券的一種，一般通過(guò)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行，采用抵押借款方式，它是政府授予房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的一種特權(quán)。A金融債券 B土地證券 C土地股票 D土地債券9. 通常情況下，設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)價(jià)值要大于（ B ）。A. 應(yīng)付利息 B. 貸款額度 C. 股票價(jià)值 D. 市場(chǎng)價(jià)格10. 債務(wù)人如不按期償還貸款本息，就稱(chēng)之為違約，貸款銀行有權(quán)依照法律程序取消住

12、房抵押的（C ） A.處分權(quán) B.贖回權(quán) C.抵押權(quán) D.贈(zèng)與權(quán)11. 根據(jù)國(guó)家法規(guī)，以下可以設(shè)置為抵押物的是（ C ）。A. 醫(yī)院 B. 土地所有權(quán) C. 住宅 D. 職工宿舍12. 下列哪個(gè)房產(chǎn)可以用于抵押貸款( D )。A.學(xué)校教學(xué)樓 B.醫(yī)院門(mén)診大樓 C.職工宿舍 D.工廠(chǎng)廠(chǎng)房13. 信貸機(jī)構(gòu)與客戶(hù)之間的存貸關(guān)系是（ B ）。A.委托代理關(guān)系 B.債權(quán)債務(wù)關(guān)系 C.經(jīng)營(yíng)管理關(guān)系 D.所有支配關(guān)系14. 下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的說(shuō)法正確的是( C )。A.如果要以共有的房地產(chǎn)來(lái)設(shè)定抵押時(shí)，抵押人要書(shū)面通知其他共享者B.以房地產(chǎn)中未設(shè)置抵押的部分設(shè)定抵押時(shí)，抵押人不需要將已做抵押的狀況告知接收

13、抵押的當(dāng)事人C.將已做抵押的房地產(chǎn)做抵押時(shí)須征得抵押權(quán)人的書(shū)面同意D.外資企業(yè)以其房地產(chǎn)做抵押時(shí)，不須經(jīng)過(guò)董事會(huì)同意15. 調(diào)節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的杠桿是( A )。A.利率 B.房地產(chǎn)企業(yè) C.消費(fèi)者 D.房地產(chǎn)保險(xiǎn)16. 匯票要生效必須經(jīng)過(guò)（ B ）。A.承付 B.承兌 C.匯兌 D.承保17. 利率表現(xiàn)為（ A ）。A.利息和本金的比率 B.利息和全部投資收益的比率C.借貸資金和資產(chǎn)的比率 D.全部投資收益和資產(chǎn)的比率18. 在國(guó)外適合中老年人購(gòu)房的住房抵押貸款是（ D ）。A.分享增值抵押貸款 B.循環(huán)住房抵押貸款C.累進(jìn)付款抵押貸款 D.逆年金抵押貸款二、多項(xiàng)選擇題1 以房地產(chǎn)作為抵押物

14、進(jìn)行貸款時(shí)，在( BC )的情況下，貸款人可對(duì)借款人追究違約責(zé)任。A借款人按期歸還借款本息B借款人擅自改變貸款用途而挪用貸款C借款人未經(jīng)貸款人同意，將設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)出售D借款人未經(jīng)貸款人同意，將設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)租賃E設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)遭受臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害而破損2 可變利率抵押貸款是按照借貸雙方約定的條件，貸款利率隨市場(chǎng)利率指數(shù)變化的抵押貸款，可變利率抵押貸款利率由( BE )組成。A加成利率 B附加利率 C市場(chǎng)浮動(dòng)利率D固定利率指標(biāo) E市場(chǎng)利率指標(biāo)3 根據(jù)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法，不得設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)有( ACD )。A已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)B抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)C列入文

15、物保護(hù)的建筑物和有紀(jì)念意義的其他建筑物D用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)E抵押人所有的房屋和其他地上定著物以及抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán)4 根據(jù)國(guó)家法規(guī)，以下不能設(shè)定為抵押物的有（ ADE ）A.學(xué)校 B.倉(cāng)庫(kù) C.住宅 D.醫(yī)院 E.紀(jì)念館5 房地產(chǎn)抵押貸款的利率由( BDE )等組成。A貸款期限 B承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn) C資金利用率D資金的投資收益 E安排抵押貸款所發(fā)生的運(yùn)營(yíng)成本6 銀行吸納的存款是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)信貸資金的基本來(lái)源和主體，銀行存款可分為( ADE )。A企業(yè)存款 B本幣存款 C外幣存款D個(gè)人存款 E基金存款 7 下列( ABD )等

16、國(guó)際金融機(jī)構(gòu)提供的中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款主要用于舊城改造和成片危房的改造，利率比商業(yè)銀行貸款利率低，期限也較長(zhǎng)。A世界銀行 B亞洲開(kāi)發(fā)銀行 C蘇黎世基金組織D國(guó)際貨幣基金組織 E亞洲貨幣基金組織 8 對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)而言，信貸資金的來(lái)源主要由( ACE )組成。A主動(dòng)負(fù)債 B基本建設(shè)撥款 C借入資金D國(guó)家貸款 E同業(yè)往來(lái)資金9 擔(dān)保貸款按擔(dān)保的方式不同可以分為（ABCD ）方式。A. 保證貸款 B. 質(zhì)押貸款 C. 抵押貸款 D. 抵押（或質(zhì)押）加保證貸款 E信用貸款 10 物上請(qǐng)求權(quán)可以分為以下（ABCE）類(lèi)型：A停止侵害請(qǐng)求權(quán) B請(qǐng)求恢復(fù)原狀或提供額外擔(dān)保 C消除危險(xiǎn)或排除妨礙請(qǐng)求權(quán) D請(qǐng)求告知

17、E損害賠償請(qǐng)求權(quán)11 抵押人違約后，抵押權(quán)人可以采取對(duì)抵押房屋（ABC ）三種方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。A折價(jià) B拍賣(mài) C變賣(mài) D租賃 E購(gòu)買(mǎi)12 房屋拍賣(mài)所得的清償順序是（B）：支付處分抵押房屋的費(fèi)用，扣除抵押房屋應(yīng)承擔(dān)的稅款，償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應(yīng)付的違約金，剩余金額返還抵押人，若拍賣(mài)所得不足支付前三項(xiàng)費(fèi)用，抵押權(quán)人向抵押人追償。A B C D E13 法律規(guī)定，在抵押房屋被拍賣(mài)時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)書(shū)面通知的具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的是（ ABDE ）：A已出租的抵押房屋的承租人 B共有房屋的其他共有人C房屋的物業(yè)管理人D與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設(shè)施的房屋的所有人E按優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房的原產(chǎn)權(quán)單

18、位或微利房的原出售單位14 期房是尚未竣工的預(yù)售房屋，其抵押登記應(yīng)為（ AD ）：A簽訂抵押貸款合同時(shí)的期樓抵押登記B房屋預(yù)期質(zhì)量登記 C竣工日期登記D 房屋竣工通過(guò)質(zhì)量檢查和驗(yàn)收后的房屋抵押登記15 質(zhì)押的基本特征包括（ACDE）。A質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)B 質(zhì)押是抵押的一種特殊形式C質(zhì)權(quán)人有決定拍賣(mài)或變賣(mài)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利D質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù)E權(quán)人對(duì)質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)16 質(zhì)押與抵押的共同點(diǎn)包括（BCDE）。A 質(zhì)押品和抵押品都可以拍賣(mài)B二者都是以取得所押（抵押或質(zhì)押）財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為目的C質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)都因債權(quán)的存在而存在，與債權(quán)不可分離D都以所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償E兩者都

19、屬于物權(quán)的擔(dān)保方式17 關(guān)于質(zhì)押與抵押的區(qū)別正確的是（ABCE）。A質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給質(zhì)權(quán)人時(shí)生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押自登記之日起生效。B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。C質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿(mǎn)未履行其還本付息義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人可以獨(dú)立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請(qǐng)求權(quán)，無(wú)權(quán)直接處置抵押物。D質(zhì)押物必須是質(zhì)押人所有物，抵押物可以是第三方的財(cái)物E質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)物有保管的義務(wù)，并對(duì)此承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。抵押人不占有抵押物，也沒(méi)有保管義務(wù)。18 質(zhì)權(quán)人具有的權(quán)利有（ABCE）。A質(zhì)權(quán)人享有占有質(zhì)物的權(quán)利B債務(wù)人不履行

20、債務(wù)，質(zhì)權(quán)人未受清償時(shí)可以與出質(zhì)人協(xié)商，決定變賣(mài)質(zhì)物的方式并優(yōu)先受償C在質(zhì)物有損壞或價(jià)值明顯減少時(shí)，如果有侵害質(zhì)權(quán)人權(quán)利時(shí)，質(zhì)權(quán)人可以要求出質(zhì)人提供相應(yīng)的擔(dān)保D質(zhì)權(quán)人可以在任何情況下變賣(mài)質(zhì)物清償E質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)物所生的孳息19 根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，可以質(zhì)押的權(quán)利包括（ABCD）。A匯票、支票、本票、債券 B依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票C依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)，專(zhuān)利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)D依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利 E存款單、倉(cāng)單、提單、罰單20 保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔(dān)保，因此以下正確的的是（ABCE）。A保證人負(fù)無(wú)限責(zé)任 B保證易于設(shè)定和執(zhí)行 C保證沒(méi)有特定的財(cái)產(chǎn) D保證就是確保無(wú)風(fēng)險(xiǎn) E保證

21、執(zhí)行可能很容易也可能非常困難21 保證的性質(zhì)包括（ABCDE）。A人身性 B從屬性 C代償性 D轉(zhuǎn)移性 E獨(dú)立性22 保證合同的主要內(nèi)容應(yīng)包括（ABCE）。A被保證的主債權(quán)種類(lèi)、數(shù)額 B債務(wù)人履行債務(wù)的期限C保證的方式及擔(dān)保的范圍 D合同雙方的經(jīng)營(yíng)能力E保證期限及雙方認(rèn)可的其他事項(xiàng)三、填空題1 債務(wù)是資本使用者給中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或直接給資本供應(yīng)者在一定時(shí)期按一定方式償還債務(wù)的承諾。2 股權(quán)由資本供應(yīng)者擁有，股權(quán)的擁有說(shuō)明資本使用者有償還債務(wù)的義務(wù)，同時(shí)也有權(quán)取得剩余的收入。3 我國(guó)房地產(chǎn)金融資金的來(lái)源比較單一。過(guò)去主要來(lái)源于政府對(duì)銀行的投入和居民儲(chǔ)蓄，目前擴(kuò)大到公積金和股票市場(chǎng)等。4 房地產(chǎn)周期是

22、由房屋的供應(yīng)滯后現(xiàn)象產(chǎn)生的。5 房屋空置率是房屋在推向市場(chǎng)一定時(shí)期（一般為1-2年）后，空置房屋（沒(méi)有出租或銷(xiāo)售）占房屋總量的百分?jǐn)?shù)。6 利息是借款人付給貸款人所借款項(xiàng)的租金，對(duì)借款人而言是資金的使用成本，對(duì)貸款而言是資金的是時(shí)間價(jià)值。7 名義利率也就是票面利率，即借貸雙方在訂立合同時(shí)共同約定的利率，或者說(shuō)是借貸機(jī)構(gòu)所承諾的利率。8 利率或貼現(xiàn)率為投資者未來(lái)期望收益的現(xiàn)值同投資時(shí)市場(chǎng)價(jià)的比值，二者起源于資金的時(shí)間價(jià)值。9 利率集當(dāng)中各利率的不同是由借款期限、流通性、風(fēng)險(xiǎn)大小以及手續(xù)費(fèi)等方面的差別決定的。10 為彌補(bǔ)收益（貨幣）購(gòu)買(mǎi)力的降低，利率應(yīng)高于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率一定比例（通脹指數(shù)）以克服通脹對(duì)收

23、益購(gòu)買(mǎi)力的影響，使購(gòu)買(mǎi)力保持不變，這就是通脹溢價(jià)。11 期限溢價(jià)是為彌補(bǔ)資金長(zhǎng)期被銀行占用而引起的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性的溢價(jià)。12 實(shí)際利率是票面利率經(jīng)實(shí)際或預(yù)測(cè)的貨幣購(gòu)買(mǎi)力變化校正后的利率，它是借（貸）款人所付（取得）利息（潤(rùn)）率減去通貨膨脹后的利息率。13 貸款期限不同，利率不同，這種因期限差異造成的利率差異可以稱(chēng)為期限結(jié)構(gòu)溢價(jià)。14 利率集有四個(gè)組成部分：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)短期實(shí)際利率、通脹溢價(jià)、期限溢價(jià)以及差價(jià)。15 差價(jià)是彌補(bǔ)各種風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)手費(fèi)用等的費(fèi)用。16 將未來(lái)的收益價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價(jià)值，這種計(jì)算稱(chēng)為未來(lái)收益的貼現(xiàn)，其計(jì)算參數(shù)是貼現(xiàn)率。17 資產(chǎn)收益率是指該項(xiàng)資產(chǎn)所有凈營(yíng)業(yè)收益總額與該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值總

24、額的比值，說(shuō)明整個(gè)資產(chǎn)的收益水平。18 權(quán)益收益率是股東所占權(quán)益對(duì)應(yīng)的收益水平，在房地產(chǎn)中是專(zhuān)指按揭貸款借款人（抵押人）所擁有的自有資金（權(quán)益）的收益率，其數(shù)值為稅前收益同自有自金的比值。19 有效收益率是指能使房屋的未來(lái)收益與其終值之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。20 “信貸”即信用貸款，是指以借款人的信譽(yù)發(fā)放的貸款，借款人不需要提供擔(dān)保。21 借款人將預(yù)購(gòu)房屋或其他房屋作為抵押物向銀行借款的方式稱(chēng)為抵押貸款。22 共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書(shū)面同意。23 按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，抵押價(jià)值以抵押人本人所有的份額為限；共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，全部房地產(chǎn)均為抵押財(cái)產(chǎn)，抵押物變賣(mài)時(shí)，

25、其他共有人負(fù)連帶責(zé)任，在以變賣(mài)款償還債務(wù)后，其他共有人有權(quán)向抵押人追償。24 已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務(wù)，租賃合同繼續(xù)生效。25 房屋的抵押期限應(yīng)與借款期限一致。抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期限。26 貸款人對(duì)自己的抵押權(quán)有物上請(qǐng)求權(quán)，即當(dāng)?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r(shí)，抵押權(quán)人可以以權(quán)利人的名義獨(dú)立請(qǐng)求法律保護(hù)。27 保證是債務(wù)當(dāng)事人以外的第三人對(duì)債務(wù)人履行債務(wù)負(fù)保證責(zé)任，如果債務(wù)人在債務(wù)期限不履行償還債務(wù)的義務(wù)，則由保證人代為履行或承擔(dān)責(zé)任的一種擔(dān)保制度。28 同抵押、質(zhì)押相比，保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔(dān)保，而前二者則為物的擔(dān)保。四、名詞解釋房地產(chǎn)周期、匯率、利息、利率、名義利率（票面

26、利率）、貼現(xiàn)率、利率集、實(shí)際利率、期限結(jié)構(gòu)溢價(jià)、未來(lái)值、凈現(xiàn)值、資產(chǎn)收益率、權(quán)益收益率、有效（內(nèi)部）收益率、信貸、擔(dān)保貸款、保證貸款、質(zhì)押貸款、抵押貸款五、簡(jiǎn)答題1.簡(jiǎn)述影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。2.說(shuō)明利率、貼現(xiàn)率、現(xiàn)值、未來(lái)值的概念及其計(jì)算方法。5.簡(jiǎn)述信貸與抵押貸款的關(guān)系？6.設(shè)定抵押的條件是如何規(guī)定的？7.不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn)有哪些？8.設(shè)定抵押時(shí)的注意事項(xiàng)有哪些？9.什么是抵押權(quán)的物上請(qǐng)求權(quán)，有哪些類(lèi)型？10.拍賣(mài)房屋有哪些注意事項(xiàng)？11.質(zhì)押有哪些特征？它與抵押有何異同？12.質(zhì)押的參與人有哪些，其有何權(quán)利與義務(wù)？13.權(quán)利質(zhì)押合同包括哪些主要內(nèi)容？14.權(quán)利質(zhì)押有哪些效力

27、？15.保證貸款的參與人有哪些，其間關(guān)系如何？16.保證有何特征，有哪些性質(zhì)？17.保證人有哪些條件？承擔(dān)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍有哪些？六、論述題分析說(shuō)明20世紀(jì)90年代以來(lái)我國(guó)GDP增長(zhǎng)、物價(jià)變化、利率升降和房?jī)r(jià)變化的規(guī)律。第三章 抵押貸款的運(yùn)作一、單項(xiàng)選擇題1 房地產(chǎn)抵押貸款中最常用的抵押貸款付款方式是( D )。A固定利率抵押貸款 B可變利率抵押貸款C等本還款抵押貸款 D等額還款抵押貸款2 我國(guó)專(zhuān)業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部信貸資金的主要來(lái)源是( C )。A借人資金 B銀行存款 C自有資金 D同業(yè)往來(lái)資金3 某人申請(qǐng)住房貸款12萬(wàn)元，貸款期10年，貸款月利率05，采用每月等額償還本息法歸還，每月應(yīng)歸還

28、貸款本息為( C )元。A1268 B1293 C1332 D14234 抵押貸款發(fā)放額度與抵押價(jià)值相比通常為( C )。A50 B60 C70 D805 ( B )是指為房地產(chǎn)抵押貸款雙方提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)。A貸款機(jī)構(gòu) B中介服務(wù)機(jī)構(gòu)C擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu) D政府有關(guān)機(jī)構(gòu)6 以房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行貸款時(shí)，必須簽訂抵押合同，抵押合同應(yīng)采用( B )。A書(shū)面或口頭形式 B書(shū)面形式C雙方確定的任何形式 D由房地產(chǎn)管理部門(mén)指定的形式二、多項(xiàng)選擇題1 下列( ABDE )屬于房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的參與者。A保險(xiǎn)公司 B商業(yè)銀行 C信托公司D律師事務(wù)所 E政府有關(guān)機(jī)構(gòu)2 抵押人進(jìn)行二次抵押的原因?yàn)椋ˋCDE）：

29、A取得低利率貸款B增強(qiáng)盈利能力C改善貸款狀況D減少貸款成本E減少月還款額3 在抵押貸款中，抵押房屋仍由借款人占有、使用和管理，但借款人應(yīng)遵守以下約定（ACDE）：A保證所占管房屋的安全性、完整性B保證所占管房屋由自己使用C隨時(shí)接受抵押權(quán)人檢查D不得有損害所占管房屋的功能或降低其價(jià)值的行為E借款人向貸款人認(rèn)可的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投保，貸款人為保險(xiǎn)事故賠償?shù)牡谝皇芤嫒? 在以下（ABCE）情況發(fā)生時(shí)，貸款人為了自身資金的安全，有權(quán)要求對(duì)抵押房屋進(jìn)行處理。A貸款合同到期（含展期），借款人未依約償還貸款本息B借款人在貸款合同終止前已宣告解散或破產(chǎn)C借款人未按土地出讓合同規(guī)定完成有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目D借款人自行決定將抵押

30、房屋出租E借款人在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)或其他事項(xiàng)方面發(fā)生重大事件，可能影響貸款人（抵押權(quán)人）利益三、填空題1 月還款額通俗地稱(chēng)為月供，是指每月應(yīng)還銀行的本息和。2 本金是借款人（抵押人）所欠銀行債務(wù)的總額，它是抵押人從放款機(jī)構(gòu)借貸的總額，是其總投資的一部分。3 每一期段攤還的本金數(shù)額占本金的百分?jǐn)?shù)被稱(chēng)為分?jǐn)傁禂?shù)。4 每一階段的分?jǐn)傁禂?shù)取決于本金、利率、期限和攤還方式。5 還貸常數(shù)是年還款額與總借款額的比值。6 抵押人將已抵押房屋（抵押期尚未完結(jié)）再次向銀行申請(qǐng)抵押貸款的行為稱(chēng)為再抵押。一般地，向原抵押貸款銀行申請(qǐng)?jiān)俅蔚盅悍Q(chēng)為再抵押，向其他銀行申請(qǐng)?jiān)俅蔚盅悍Q(chēng)為二次抵押。7 為了減少各種罰費(fèi)，抵押一般首

31、先向原銀行申請(qǐng)?jiān)俚盅骸? 期前還款（也稱(chēng)提前還款）就是借款人基于自己的利益在貸款未到期前不履行合同，提前還貸的行為，屬于違約。四、名詞解釋杠桿原理、月還款額、本息均還法、先息后本法、本金、分?jǐn)傁禂?shù)、有效利率、貸款比率、還貸常數(shù)、再抵押、等額還款、期前還款五、簡(jiǎn)答題1. 簡(jiǎn)述杠桿作用的形式。2. 簡(jiǎn)述本息均還法和先息后本法的差別。3. 簡(jiǎn)述抵押貸款中參與人間的關(guān)系。4. 請(qǐng)用圖示簡(jiǎn)要說(shuō)明抵押貸款的運(yùn)作過(guò)程。5. 簡(jiǎn)述抵押房屋的使用管理。6. 簡(jiǎn)述違約后抵押房屋如何處理？7. 利率調(diào)整后月還款數(shù)額的計(jì)算方法。8. 簡(jiǎn)述四種類(lèi)型的抵押貸款。六、計(jì)算題1、某借款人申請(qǐng)了40萬(wàn)元個(gè)人住房貸款，貸款年利率

32、6，貸款期限為20年，若在整個(gè)貸款期內(nèi)，利率不變，月等額本息還款方式下該借款人第一月末應(yīng)償還本金額、利息金額和貸款余額分別是多少？等額本金還款方式下，第一個(gè)月末和最后一期期末還款額分別是多少？解： 月等額本息還款方式 貸款月利率 i=6/12=5 M1=40×104元 20×12=240月根據(jù)公式 月還款額 則月還款額元第1月償還利息金額 I1=i*M=5×40×104=2000元第1月償還本金額 Q1=R1I1=2865.722000=865.72元第1月末貸款余額 M2=M1Q1=40×104865.72=399134.28元 等額本金還款

33、方式每期所還本金額 元根據(jù)公式 第1個(gè)月應(yīng)付利息 I1=i*M=5×40×104=2000 元?jiǎng)t第1月末還款額 R1= Q1+ I1=1666.67+2000=3666.67 元 最后一期應(yīng)付利息I240=5×40×104（240-1）×1666.67=8.33 元 最后一期期末還款額R240=Q240+I240=1666.67+8.33=1675 元2、某借款人向某商業(yè)銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款200000元，期限24個(gè)月，貸款月利率為4.875，借款人選擇按月等額本息方式還款，合同約定每月還款額為8447.33元。計(jì)算前兩個(gè)月月末償還本金額、利息

34、金額和貸款的余額。解：根據(jù)In=iMn,第1個(gè)月末應(yīng)償還利息金額為：I1=200000×4.875=975（元）因?yàn)槊吭逻€款額為8447.33元根據(jù)Qn=RnIn，第1個(gè)月末償還貸款本金為：Q1=8447.33975=7472.33（元）根據(jù)Mn+1=MnQn，第1個(gè)月期末貸款本金余額為：M2=2000007472.33=192527.67（元）同理，第2個(gè)月末應(yīng)償還利息金額為：I2=192527.67×4.875=938.57（元）第2個(gè)月末償還貸款本金為：Q2=8447.33938.57=7508.76（元）第2個(gè)月期末貸款本金余額為：M3=192527.677508.

35、76=185018.91（元）3、某家庭為購(gòu)買(mǎi)一套住宅，銀行為其提供了15年的住房抵押貸款，貸款額度為196000，該貸款的年利率為6%，月還款常數(shù)為0.65%，問(wèn)：（1）該家庭按等額償還貸款本息月還款額應(yīng)為多少？（2）抵押貸款到期后，該家庭應(yīng)向銀行償還的剩余本金金額是多少？解：M=196000 k=0.65% n=15*12=180月 I=6%/12=0.5%（1）按月等額還款月還款額應(yīng)為： A=M*i/1-(1+i)-n =196000*0.5%/1-(1+0.5%)­180 =1653.96元 或用A=Mi(1+i)n/(1+i)n-1結(jié)果相同（2）實(shí)際每月的還款額為：M*k=

36、196000*0.65%=1274元 借款人每月欠還的本金為： 1653.96-1274=379.96元 抵押貸款到期后，該家庭應(yīng)償還的剩余本金為： F=A*(1+i)n-1/i =379.96*(1+0.5%)180-1/0.5% =110499.30元*注：等額分付終值公式推導(dǎo)：F=A+A*(1+i)+A*(1+i)n-1=A*（1+（1+i）+(1+i)n-1）式1F*(1+i)=A*（1+i）+(1+i)n） 式2式2-式1：F*i=A*（(1+i)n-1）推出 F=A*（(1+i)n-1）/i【式1兩邊同乘（1+i）可得式2】4、某借款人向某商業(yè)銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸

37、款10萬(wàn)元，期限24個(gè)月，貸款年利率為6%，按月等額本息方式還款方式下借款人第一個(gè)月末應(yīng)償還本金額、利息金額和貸款余額分別是多少？等額本金方式下，第一個(gè)月和最后一期期末還款額分別是多少？解：設(shè)月實(shí)際利率為i1+5%=（1+i)12, i=4.074 （即計(jì)算等效利率）（1）、每月還款額R=i*M*(1+i)n/(1+i)n-1=4382.16元第1個(gè)月末應(yīng)還利息額為I1=100000×4.074=407.4元第1個(gè)月末償還貸款本金Q1=4382.16-407.4=3974.76元第1個(gè)月末貸款本金余額為M2=100000-3974.76=96025.24元（2）、每月還款額R=M/N

38、 =1000000÷24=4166.67元第1個(gè)月期末應(yīng)還利息為I1=100000-（1-1）×4166.67×4.074=407.4元第1個(gè)月期末還款額：R1= 4166.67+407.4=4574.07元 最后一期應(yīng)還利息：I24=100000-（24-1）×4166.67×4.074=16.97元R24=4166.67+16.97=4183.64元七、論述題1.試分析利率變化對(duì)不同抵押貸款類(lèi)型抵押權(quán)人利益的影響。第四章 個(gè)人住房貸款一、單項(xiàng)選擇題1 個(gè)人住房貸款期限在一年以上，貸款期間遇法定利率調(diào)整，貸款利率( C )。A自法定利率調(diào)整的

39、次月起調(diào)整 B自法定利率調(diào)整的當(dāng)月起調(diào)整 C從次年起按新的利率調(diào)整 D未歸還部分按利率調(diào)整2 盡管債務(wù)人目前有能力償還貸款本息，但存在一些可能對(duì)償還產(chǎn)生不利影響的因素，這種貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度是（ C ）A次級(jí) B可疑 C關(guān)注 D損失3 債務(wù)人無(wú)法足額償還債務(wù)，即使執(zhí)行擔(dān)保，也肯定造成較大損失，這種貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度是（ B ）A次級(jí) B可疑 C關(guān)注 D損失4 債務(wù)人的還款能力明顯出現(xiàn)問(wèn)題，完全依靠其正常營(yíng)業(yè)收入無(wú)法足額償還債務(wù)，即使執(zhí)行擔(dān)保，也可能會(huì)造成損失，這種貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度是（ A ）A次級(jí) B可疑 C關(guān)注 D損失二、多項(xiàng)選擇題1 與銀行其他信貸品種不同，個(gè)人住房貸款具有（ABCE）特點(diǎn)：A是銀行

40、主要消費(fèi)信貸品種B必須設(shè)立擔(dān)保C基礎(chǔ)是抵押權(quán)D不可以實(shí)行證券化E業(yè)務(wù)具政策性且成本較高、效益較好2 目前，個(gè)人住房貸款歸納起來(lái)主要有以下類(lèi)型（ABC）：A政策性個(gè)人住房抵押貸款 B自營(yíng)性個(gè)人住房抵押貸款C個(gè)人住房組合貸款 D住房裝修貸款 E個(gè)人住房改造貸款3 當(dāng)前，我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展環(huán)境（ACDE）A住宅業(yè)是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) B城市化加速推升房?jī)r(jià)C住房制度改革有利于住房信貸發(fā)展 D住房需求增長(zhǎng)需要信貸支持 E金融開(kāi)放需要業(yè)務(wù)創(chuàng)新三、填空題1 目前我國(guó)個(gè)人住房貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年。2 貸款成數(shù)是指貸款額與所購(gòu)住房購(gòu)置價(jià)格之比。3 月房產(chǎn)支出與收入比=（本次貸款每月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)

41、）/月均收入4 抵押率是指貸款額與作為抵押物的住房?jī)r(jià)值之比；質(zhì)押率即貸款額與質(zhì)物價(jià)值之比。5 家庭年收入指家庭全體成員的工資、獎(jiǎng)金及其他合法收入。其高低能說(shuō)明家庭負(fù)債狀況，也能間接地說(shuō)明還債能力。四、名詞解釋個(gè)人住房貸款、借款人資信評(píng)估、房?jī)r(jià)收入比、貸款成數(shù)、抵押率、質(zhì)押率、抵押物變現(xiàn)能力五、簡(jiǎn)答題1.簡(jiǎn)述個(gè)人住房貸款的概念、特點(diǎn)及種類(lèi)。2.簡(jiǎn)述個(gè)人住房貸款的發(fā)放程序。六、論述題1.試述個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)、審查和審批程序。2.試述銀行個(gè)人住房貸款的貸后檢查內(nèi)容與方式程序第五章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一、單項(xiàng)選擇題1 借款人要求對(duì)貸款展期的，提出書(shū)面申請(qǐng)的時(shí)間應(yīng)當(dāng)在全部貸款到期前（ A ）A 1個(gè)月 B

42、 2個(gè)月 C 3個(gè)月 D6個(gè)月2 流動(dòng)比率一般以（B）為最佳。 A1:1 B2:1 C1:2 D3:13 速動(dòng)比率一般以（ C ）為好。 A1:2 B2:1 C1:1 D3:14 存貨周轉(zhuǎn)率反映存貨（ ），用來(lái)說(shuō)明存貨的（ ）。A周轉(zhuǎn)次數(shù)、收益性 B運(yùn)轉(zhuǎn)次數(shù)、流動(dòng)性C周轉(zhuǎn)速率、安全性 D周轉(zhuǎn)次數(shù)、流動(dòng)性二、多項(xiàng)選擇題1 以下屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的操作流程的是（ABDE）。A遞交申請(qǐng)、受理審查 B項(xiàng)目評(píng)估、評(píng)級(jí)授信C抵押登記、債務(wù)清償 D核查審批、借款發(fā)放E貸后管理、收貸撤保2 借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的資格審查要求證照齊全、資信條件好，其中的證照主要有（ABCE ）。A建設(shè)用地規(guī)劃許可證 B建設(shè)

43、工程規(guī)劃許可證 C國(guó)有土地使用權(quán)證 D房屋租賃許可證 E建設(shè)工程開(kāi)工證3 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款其特點(diǎn)是（ABCD）。A單項(xiàng)貸款規(guī)模大 B受市場(chǎng)因素影響大 C貸款對(duì)象較少D風(fēng)險(xiǎn)性較高 E貸款收益率最高4 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款具體的調(diào)查包括（ABCE）。A對(duì)借款人資格的核查 B調(diào)查核實(shí)項(xiàng)目情況 C核實(shí)確定擔(dān)保方式 D 調(diào)查抵押物狀況 E借款人資金實(shí)際到位情況5 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審查的主要內(nèi)容包括（ABCE）。A調(diào)查部門(mén)提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整B貸款投向是否符合規(guī)定C項(xiàng)目的評(píng)估情況D貸款是否合法、合理，貸款人是否可靠E貸款期限及擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性6 評(píng)估報(bào)告是評(píng)估工作的最終成果，應(yīng)以“實(shí)事求是、客觀(guān)公正”為原

44、則，報(bào)告要求（ACDE）。A有事實(shí)、有數(shù)據(jù)B有問(wèn)題、有證據(jù)C有分析、有結(jié)論D結(jié)構(gòu)合理、重點(diǎn)突出E簡(jiǎn)明扼要、條理清楚7 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成包括（ABCE）。A土地費(fèi)用B前期工程費(fèi)C房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)D人工費(fèi)用E不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)和稅費(fèi)及其他8 借款人非財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)就是對(duì)借款人的基本情況進(jìn)行必要的客觀(guān)評(píng)價(jià)，主要包括借款人的（BCDE）。A主管部門(mén)、組織形式 B歷史沿革 C產(chǎn)權(quán)構(gòu)成D職工人數(shù)及構(gòu)成 E主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及業(yè)績(jī)?nèi)?、填空題1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權(quán)限及項(xiàng)目評(píng)估權(quán)限辦理。2. 趨勢(shì)分析法是將企業(yè)連續(xù)幾年的會(huì)計(jì)報(bào)表的有關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行比較，以觀(guān)察企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)情況的變化，分析其變化原因并預(yù)測(cè)其發(fā)展趨勢(shì)。3

45、. 流動(dòng)比率是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值，它可以說(shuō)明企業(yè)短期債務(wù)的償債能力。4. 速動(dòng)比率是速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債之比。所謂速動(dòng)資產(chǎn)是指扣除存貨后的各項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)。5.盈利能力比率指標(biāo)反映獲取利潤(rùn)的能力，它是用來(lái)衡量企業(yè)的能力和投資效益的指標(biāo)，主要包括銷(xiāo)售利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率等指標(biāo)。在股份制企業(yè)，還應(yīng)考核每股獲利額、市盈率等指標(biāo)。6. 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率要大于基準(zhǔn)內(nèi)部收益率，在基準(zhǔn)內(nèi)部收益率下，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值要大于零。7.貸款可以展期一次，展期期限不得超過(guò)原貸款期限的一半。四、名詞解釋房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、貸款程序、項(xiàng)目評(píng)估、貸后管理五、簡(jiǎn)答題1. 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的程序和流程。2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估應(yīng)包

46、括哪些方面？3. 貸款銀行對(duì)貸款人的評(píng)價(jià)應(yīng)包括哪些內(nèi)容？4. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款貸后管理應(yīng)包括哪些方面？六、論述題1.試述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估內(nèi)容？第六章 收益性房地產(chǎn)貸款一、單項(xiàng)選擇題1.如果有一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是可行的，則該項(xiàng)目未來(lái)的收益率必須大于或等于（ A ）。A.期望收益率 B.內(nèi)部收益率 C.營(yíng)業(yè)率 D.保本占用率2.預(yù)測(cè)就是充分利用現(xiàn)有資料、信息求?。– ）。A盈利 B貼現(xiàn)值 C未來(lái)期望收益 D未來(lái)值3.（D）是說(shuō)明一投資項(xiàng)目能獲取足夠的收益、償還債務(wù)和取得利潤(rùn)的可能性，它是借貸雙方?jīng)Q策的關(guān)鍵因素。A投資預(yù)測(cè) B估價(jià) C投資估算 D可行性4.某一（房地產(chǎn)）投資的風(fēng)險(xiǎn)，即資產(chǎn)的減值

47、，是（C）風(fēng)險(xiǎn)。A個(gè)別 B系統(tǒng)性 C非系統(tǒng)性 D組合二、多項(xiàng)選擇題1.房地產(chǎn)商業(yè)貸款的原則有（ ABC ）。A.安全性 B.流動(dòng)性 C.盈利性D.政策性 E.無(wú)償性2.影響盈利水平的因素主要包括（ABCD）。A購(gòu)買(mǎi)價(jià)格B未來(lái)現(xiàn)金流C融資可能性及融資期限 D稅賦3. 營(yíng)業(yè)費(fèi)用可以分成（ABDE）。A管理費(fèi)用 B消耗費(fèi)用 C租金 D財(cái)產(chǎn)稅及其他 E維持費(fèi)4.風(fēng)險(xiǎn)就是投資遇到同期望收益相反情況的可能性，分為（ABCD）：A商業(yè)風(fēng)險(xiǎn) B金融風(fēng)險(xiǎn) C購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn) D流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)5.收益性房地產(chǎn)投資過(guò)程包括（ABCD）。A機(jī)會(huì)的發(fā)現(xiàn) B初步預(yù)測(cè) C風(fēng)險(xiǎn)分析D粗略的投資分析 E收益的分成6. 影響房地產(chǎn)投資收益凈

48、收入的因素有（ABDE）。A利率水平 B營(yíng)業(yè)稅 C擔(dān)保形式 D財(cái)產(chǎn)稅 E房地產(chǎn)稅7.決策者的個(gè)人因素對(duì)決策的影響非常重要，其中理性因素包括（ ACDE ）。A知識(shí)水平 B投資偏好 C對(duì)社會(huì)的洞察力和判斷力D對(duì)信息的處理能力 E經(jīng)營(yíng)管理水平8.以下說(shuō)法正確的是（ABCE）。A凈營(yíng)業(yè)收入就是營(yíng)業(yè)收入減去營(yíng)業(yè)成本后的凈值。B凈營(yíng)業(yè)收入是判斷債務(wù)償還能力的標(biāo)準(zhǔn)之一C凈營(yíng)業(yè)收入也被稱(chēng)為還債前收入D稅前收入等于凈營(yíng)業(yè)收入減去債務(wù)E應(yīng)稅收入=凈營(yíng)業(yè)收入-折舊-利息三、填空題1.收益性房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)主體可以是單一股東，也可以是組合性主體。2.“凈收入乘數(shù)”，即凈收入提高的倍數(shù)，它說(shuō)明在每盈利1元所付代價(jià)相同、

49、利率保持一定的情況下，凈收入提高所引起的房地產(chǎn)價(jià)格升高的倍數(shù)。它能說(shuō)明市場(chǎng)運(yùn)行情況以及有無(wú)通貨膨脹等。3.最大毛收入等于出租面積和由市場(chǎng)供需所決定的單位面積租金的乘積。4.之所以稱(chēng)為終結(jié)而非售價(jià)，是因?yàn)榻K結(jié)不僅包括銷(xiāo)售，同時(shí)還包括再融資。5.資本化就是在一定利率水平條件下，由預(yù)測(cè)未來(lái)收入的貼現(xiàn)值求算房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)程。房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值就是今后若干年內(nèi)預(yù)測(cè)收入的貼現(xiàn)值。6.收入還原法的基本假設(shè)是：資產(chǎn)價(jià)值等于所有未來(lái)收入的現(xiàn)值。7.將房地產(chǎn)價(jià)格與毛收入的比值定義為毛收入乘數(shù)。8.凈收入乘數(shù)是資本化率真正的倒數(shù)。9.隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)需要一定的折舊。為了保證初始投資時(shí)的資產(chǎn)價(jià)值，每年都應(yīng)從收入中抽

50、提一部分來(lái)彌補(bǔ)建筑物損失，這個(gè)過(guò)程可以稱(chēng)為資本重建。10.保本點(diǎn)就是營(yíng)業(yè)費(fèi)用與債務(wù)之和同可能的毛收入的比值，它能說(shuō)明抵押貸款的安全性。11.回收期是某一投資收回原投資所需的年限，它是回收期間初始投資同年收益的比值。12.現(xiàn)值盈利指數(shù)，即所有收益的貼現(xiàn)值與所有投資的貼現(xiàn)值的比值。13.失敗風(fēng)險(xiǎn)就是期望收益低于最低可接受收益水平的可能性。9. 一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資在經(jīng)營(yíng)終結(jié)時(shí)進(jìn)行清算，所產(chǎn)生的各種收益用終結(jié)清單來(lái)表示，終結(jié)不僅包括銷(xiāo)售，同時(shí)還包括再融資。四、名詞解釋收益性房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)評(píng)估五、計(jì)算題1.某一項(xiàng)目第一年年初投入15000元，第一年年末即收入2000元，第二年到第四年都有5000元

51、的收入。不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，分別考慮4.5%，10%的折現(xiàn)率計(jì)算項(xiàng)目的可行性。(保留整數(shù))解：（1）不考慮資金的時(shí)間價(jià)值 M=2000+5000×3-15000=2000元 該項(xiàng)目可行 （2）考慮4.5%的折現(xiàn)率M=2000/(1+4.5%)+5000/(1+4.5%)2+5000/(1+4.5%)3+5000/(1+4.5%)4-15000=67元 該項(xiàng)目可行 考慮10%的折現(xiàn)率M=2000/(1+10%)+5000/(1+10%)2+5000/(1+10%)3+5000/(1+10%)4-15000= -1878元 該項(xiàng)目不可行六、簡(jiǎn)答題1.簡(jiǎn)述影響收益性房地產(chǎn)投資及貸款決策的

52、因素。2.簡(jiǎn)述貸款人對(duì)貸款的評(píng)價(jià)應(yīng)包括哪些方面的內(nèi)容。3.簡(jiǎn)述并比較房地產(chǎn)評(píng)估中兩種收益還原法。七、論述題1.系統(tǒng)說(shuō)明借款人評(píng)價(jià)與決策的過(guò)程、方法和內(nèi)容。第七章 住房公積金貸款一、單項(xiàng)選擇題1. 住房公積金的管理機(jī)構(gòu)是( D )，這樣既保證了住房公積金的運(yùn)用安全，又可實(shí)現(xiàn)合理增值。A中國(guó)人民銀行 B省、市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)C住房公積金管理委員會(huì) D住房公積金管理中心2. ( C )年國(guó)務(wù)院頒布了住房公積金管理?xiàng)l例，對(duì)住房公積金作了明確的規(guī)定，包括住房公積金的繳存、提取、使用管理和監(jiān)督等內(nèi)容。A1997 B1998 C1999 D20003. 住房公積金是為了推行住房商品化，實(shí)施房改政策而

53、推行的政策性?xún)?chǔ)蓄，它的一個(gè)重要特征是( C )A.風(fēng)險(xiǎn)性 B.自愿性 C.強(qiáng)制性 D.懲罰性4. 職工住房公積金按月繳存到住房公積金管理中心委托的銀行所設(shè)立的住房公積金專(zhuān)戶(hù)，職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年月平均工資的( B )。A3 B5 C6 D85. 新設(shè)立的單位應(yīng)當(dāng)自設(shè)立之日起30日內(nèi)到住房公積金管理中心辦理住房公積金繳存登記，并自登記之日起( B )日內(nèi)持住房公積金管理中心的審核文件，到受托銀行辦理住房公積金賬戶(hù)設(shè)立手續(xù)。A10 B20 C30 D406. 職工持證明向住房公積金管理中心申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金，中心應(yīng)當(dāng)自受理之日起( A )日內(nèi)作出準(zhǔn)予提取或不準(zhǔn)提取的決定，并通知申請(qǐng)人。A3 B5 C7 D107. 職工、單位對(duì)住房公積金賬戶(hù)內(nèi)的存儲(chǔ)余額有異議，可申請(qǐng)受委托銀行復(fù)核