某公司物業(yè)管理投標(biāo)書范本44

1、目錄第一章前言2 第一節(jié)概述2 第二節(jié)釋義 3 第三節(jié) 編制依據(jù) 4 第二章投標(biāo)函5 第三章企業(yè)綜合介紹6 第一節(jié) 公司簡介 6 第二節(jié) 公司架構(gòu) 8 第三節(jié) 運(yùn)作特點(diǎn) 9 第四章管理文案及內(nèi)容11 第一節(jié)物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 11 第二節(jié)采取的管理方式16 第三節(jié) 管理機(jī)構(gòu)及人員配備、培訓(xùn)、管理 28 第四節(jié)物業(yè)管理規(guī)章制度36 第五節(jié)日常物業(yè)管理的承諾48 第六節(jié)社區(qū)文化建設(shè)50 第七節(jié)房屋及公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 54 第五章物業(yè)服務(wù)成本預(yù)算書59 第六章結(jié)束語64 第七章相關(guān)證書資料65第一章 前 言第一節(jié) 概述我公司通過現(xiàn)場勘察，在充分理解“ * 項(xiàng)目”規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 的基礎(chǔ)上，結(jié)合我

2、公司 18 年來管理別墅、高層 、智能化小區(qū)、辦 公樓、商場、科研樓等實(shí)際物業(yè)管理成熟經(jīng)驗(yàn)，以及在物業(yè)管理中 有效實(shí)施的 ISO9001 國際質(zhì)量體系的實(shí)踐，我公司成立了“ * 項(xiàng)目”物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)小組，編制本標(biāo)書。如果我公司能在“ * 項(xiàng)目”物業(yè)管理招標(biāo)中勝出，我公司將 嚴(yán)格按照投標(biāo)書中承諾的服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)合同的約定，對 “ * 項(xiàng)目”實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理，為管理中心（）營造一個清潔、優(yōu)美、舒適、溫馨的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)廣大管理中心對 “* 項(xiàng)目”期許的物業(yè)管理效果。5 / 45第二節(jié) 釋義在本標(biāo)書中，以下名詞釋義為：管理中心：是指房屋的所有權(quán)人：泛指本物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物

3、業(yè)的人我公司：是指建設(shè)單位：是指 * 管理中心本物業(yè)：是指“ * 項(xiàng)目”小區(qū)第二節(jié) 編制依據(jù)國家及省市有關(guān)“物業(yè)管理”政策法規(guī)；則；建設(shè)部頒布的全國物業(yè)管理示范 小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)云南省物業(yè)管理規(guī)定；* 項(xiàng)目”前期物業(yè)管理招標(biāo)書。5 / 45第二章 投 標(biāo) 函投標(biāo)函致：* 管理中心貴公司“ * 項(xiàng)目”前期物業(yè)管理招標(biāo)書，我公司已詳細(xì)閱讀， 根據(jù)招標(biāo)書內(nèi)容和要求及“ * 項(xiàng)目”物業(yè)類型及實(shí)際情況，編制 成 * 項(xiàng)目物業(yè)管理投標(biāo)書，現(xiàn)作如下承諾：我公司同意按 * 管理中心的要求和方式進(jìn)行投標(biāo)。如果我公司中標(biāo)，同意招標(biāo)書的內(nèi)容作為物業(yè)服務(wù)合同的 有效組成部分，與貴公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并遵循執(zhí)行。

4、我公司承諾按照招標(biāo)人要求在 年 月 日前 ,組織專業(yè)人 員進(jìn)入現(xiàn)場配合開發(fā)商交房。二00六年二月十日第三章企業(yè)綜合介紹公司架構(gòu)運(yùn)作特點(diǎn)我公司自 88 年從事物業(yè)管理以來，不斷摸索、大膽創(chuàng)新，總 結(jié)出一套滿足物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)并適合企業(yè)自身發(fā)展的運(yùn)作模式， 主要有以下幾個特點(diǎn)：一、員工持股、全員參與 物業(yè)管理是勞動密集型行業(yè)，為充分調(diào)動員工的積極性、發(fā)揮 員工的主人翁作用，我公司于 1999 年改制，員工持股占 60 。員 工是企業(yè)的主人，企業(yè)的發(fā)展關(guān)系每個人的利益。我公司股權(quán)特 點(diǎn)，有利于各項(xiàng)制度執(zhí)行力度和服務(wù)理念的貫徹。因?yàn)閱T工股東們 明確，只有管理中心滿意、公司的良性發(fā)展，才有個人穩(wěn)定的收、

5、人益。二、以人為本、利益共享 企業(yè)的生存與發(fā)展，必須堅(jiān)持以人為本，促進(jìn)員工的價值觀與 企業(yè)的價值觀統(tǒng)一。體現(xiàn)和發(fā)展人的有益作用是我公司企業(yè)管理的 重要內(nèi)容公司內(nèi)部建立利益共享平臺，讓全體員工共同分享企業(yè)發(fā)展成就，包括報酬、福利、分配機(jī)制、晉升機(jī)制、員工考核機(jī)制、員工 培訓(xùn)機(jī)制等，讓員工通過個人的努力，從企業(yè)發(fā)展中明確個人發(fā)展 機(jī)會和發(fā)展空間，滿足員工成就感需求，讓員工分享到在一個規(guī)范 企業(yè)就業(yè)的榮譽(yù)和安全。三、將培訓(xùn)和學(xué)習(xí)貫穿于企業(yè)發(fā)展之中社會在快速發(fā)展，物業(yè)管理的法制環(huán)境不斷完善，管理中心對 物業(yè)管理的專業(yè)化要求越來越高，企業(yè)員工綜合素質(zhì)緊扣時代脈搏 是企業(yè)發(fā)展的動力源泉。公司針對員工所在崗

6、位，制訂年度外派培 訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)計(jì)劃。公司還按計(jì)劃組織了以管理處為單位的各種興 趣班，正確引導(dǎo)和豐富了安管隊(duì)員等基層員工的業(yè)余生活，為基層 員工再就業(yè)以及晉升打基礎(chǔ)。四、完善制度、規(guī)范運(yùn)作我公司在嚴(yán)格實(shí)施 ISO9001:2000 標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上要求做到：作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化人才專業(yè)化流程表格化團(tuán)隊(duì)人性化管理數(shù)據(jù)化行動軍事化服務(wù)多元化形象社會化五、培養(yǎng)專業(yè)管理隊(duì)伍、嚴(yán)格控制管理成本我公司從事物業(yè)管理 18 年來，先后培養(yǎng)了大批機(jī)電、土建、 物業(yè)管理、園林綠化和行政管理人才，由于公司管理體制上的優(yōu)勢，管理層處于比較穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，專業(yè)人才隊(duì)伍不斷擴(kuò)大，目 前公司已有中高級職稱專業(yè)人員近 70 人。有了成熟的專

7、業(yè)人才隊(duì) 伍，使管理過程中的管理成本得到有效控制。第四章 管理文案及內(nèi)容第一節(jié) 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃一、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理措施1、市場定位：本物業(yè)環(huán)境優(yōu)雅，管理中心以事業(yè)成功者為 主，具備優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的高檔居住區(qū)基礎(chǔ)。2、管理模式：以人為服務(wù)之本，不斷完善管理制度，實(shí)踐中 開拓創(chuàng)新，以抓物業(yè)管理為基礎(chǔ)、促進(jìn)精神文明建設(shè)。3 、 形象定位：安全、舒適、文明、環(huán)保、便利。1) 安全： 通過完善、嚴(yán)密、高效、人防、技防并舉的安全防范管理體 系，充分保障各管理中心安居樂業(yè)。2) 舒適： 按照服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為管理中心營造溫馨的生活 環(huán)境。3) 文明： 開展形式多樣、豐富多彩的社區(qū)文化

8、活動，營造鄰里關(guān)系和 睦、社區(qū)和諧、活躍、輕松的生活氛圍。4) 環(huán)保： 提供優(yōu)良的園林綠化保潔服務(wù)，運(yùn)用各種監(jiān)督機(jī)制，創(chuàng)造出一 個環(huán)保、優(yōu)雅的居住環(huán)境。5) 便利 全方位開展便民服務(wù)，為 提供快捷、便利服務(wù)，體現(xiàn)“ * 項(xiàng)目”人清新、陽光的生活節(jié)奏。二、具有深度和廣度的管理措施(一) 為管理中心把關(guān)、督促建設(shè)單位完善配套設(shè)施。 充分發(fā)揮我公司優(yōu)勢，按“ * 項(xiàng)目”規(guī)劃設(shè)計(jì)要求對各項(xiàng)配 套設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收，對于不合格項(xiàng)向有關(guān)責(zé)任單位提出整改要 求。(二) 專業(yè)服務(wù)的信心保證我公司為 提供專業(yè)化服務(wù)同時，重視環(huán)境和社會效益，在共贏 的基礎(chǔ)上打造出“ * 項(xiàng)目”管理精品。為此我公司在這里鄭重承 諾

9、：1、因物業(yè)管理單位內(nèi)部人員違法行為導(dǎo)致管理中心損失，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任2 、因管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐韶?zé)任事故，承擔(dān)相應(yīng)責(zé) 任。3、由于我公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致管理中心人 身、財產(chǎn)受到損害，我公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（三）建立快捷 服務(wù)系統(tǒng)我公司始終堅(jiān)持“ 至尊，服務(wù)至上 ”的企業(yè)宗旨，把 滿意率作 為工作業(yè)績評價的主要依據(jù)，從而最大限度地滿足 需求。通過運(yùn)用 創(chuàng)新的 服務(wù)理念，建立全方位 服務(wù)系統(tǒng)，提供高檔次的精品服務(wù)， 不斷提高 滿意度。根據(jù) 的需求信息來調(diào)度各職能部門和作業(yè)層面的 日常服務(wù)工作，設(shè)立 信息檔案，高效反饋、處理 意見及需求。每月 按期將 需求和回訪結(jié)果進(jìn)行深入細(xì)

10、致的分析，調(diào)整工作思路，真正 體現(xiàn)“真誠服務(wù)，精心管理”的服務(wù)理念。三、全方位的服務(wù)意識（一）為 提供便利服務(wù)從 的需求出發(fā)，為 做實(shí)事。根據(jù)“ * 項(xiàng)目”的實(shí)際情況， 為 妥善解決社區(qū)班車問題；合理利用會所設(shè)施，為 創(chuàng)造充分休閑娛 樂的場所。（二）24 小時治安防范服務(wù) 利用我公司所服務(wù)的“西郊華城”大社區(qū)的帶動作用，充分發(fā) 揮“西郊華城”安全管理工作多年無事故的優(yōu)勢，做好“ * 項(xiàng) 目” 治安防范工作。我公司將置入“門崗對外來人員準(zhǔn)入請示制度”、各安管崗全天候 24 小時服務(wù)，對安管隊(duì)伍實(shí)行半軍事化管 理。（三）營造綠色環(huán)保小區(qū)養(yǎng)護(hù)好本物業(yè)內(nèi)的園林綠化，植物長勢良好，喬木無枯枝，灌 木修剪

11、圓滑、造型美觀，綠籬修剪平整，草坪四季常綠平整。做好 污水處理及水系循環(huán)處理，保持水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。（四）抓好精神文明建設(shè)1、 重大節(jié)日做好節(jié)日裝飾，營造節(jié)日氣氛。2、組織 開展各項(xiàng)文藝體育競賽活動。促進(jìn)相互了解，增進(jìn)友 誼。四、管理學(xué)前沿理論的掌握及應(yīng)用管理科學(xué)理論包括行為科學(xué)、組織學(xué)派、社會系統(tǒng)學(xué)派、決策 理論、權(quán)變理論等。隨著科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展和市場競爭的日益加 劇，管理科學(xué)理論得到了進(jìn)一步的完善，其前沿理論主要集中在以 人為本、系統(tǒng)理論、動態(tài)調(diào)節(jié)理論、效益統(tǒng)一理論和企業(yè)文化等方 面。（一）以人為本的管理理論現(xiàn)代管理思想把人的因素放在首位，重視處理人與人的關(guān)系， 強(qiáng)調(diào)人的自覺性和自我實(shí)現(xiàn)

12、，主張以挖掘人的積極性、創(chuàng)造性作為 管理的核心。這一理論對物業(yè)管理行業(yè)具有重要的指導(dǎo)作用。（二）系統(tǒng)管理理論現(xiàn)代企業(yè)是一個為了達(dá)到一定的經(jīng)營目的，由許多相互關(guān)聯(lián)的要素、環(huán)節(jié)、部門有機(jī)地結(jié)合而成的整體，是一個復(fù)雜的社會技術(shù) 經(jīng)濟(jì)體系。我公司強(qiáng)調(diào)用系統(tǒng)觀念、全面的觀念整體把握，科學(xué)分析，全 面實(shí)施物業(yè)管理。堅(jiān)持服務(wù)至上、注重對內(nèi)、對外協(xié)調(diào)、實(shí)施 ISO9001 質(zhì)量體系、擴(kuò)展和應(yīng)用現(xiàn)代管理技術(shù)等，都是這一理論的 應(yīng)用。（三）動態(tài)調(diào)節(jié)理論為了實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，使企業(yè)取得最佳效益，管理過程的每一個 步驟、環(huán)節(jié)都必須實(shí)行動態(tài)調(diào)節(jié)，而不能把管理過程視為一成不變 的模式。企業(yè)管理通過動態(tài)調(diào)節(jié)，就可以使各要素在各

13、個環(huán)節(jié)上保 持協(xié)調(diào)、均衡，又能對外界保持靈敏的適應(yīng)性，從而最大限度地發(fā) 揮其功能作用。我公司在物業(yè)管理工作中，注重動態(tài)調(diào)節(jié)理論的應(yīng)用，鼓勵創(chuàng) 新、加強(qiáng)信息溝通和應(yīng)變能力，強(qiáng)調(diào)“不進(jìn)則退，不快則亡”的觀 念以及對管理流程重新組合從而達(dá)到提高服務(wù) 的能力，縮短改善周 期等。（四）效益統(tǒng)一原則物業(yè)管理給 的產(chǎn)品就是服務(wù)，不僅要滿足廣大 的需求，而且要 維護(hù)、增進(jìn) 和社會的利益，為人類社會做出貢獻(xiàn)。我公司在本物業(yè)的管理成本測算方面，本著精心計(jì)算成本，既 堅(jiān)持以盈利作為重要目標(biāo)，以保持企業(yè)發(fā)展后勁，又注意處理好經(jīng) 濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會效益的關(guān)系，保持企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的后勁。（五）企業(yè)文化15 / 45杰出

14、而成功的大公司都有強(qiáng)有力的企業(yè)文化內(nèi)涵，它是企業(yè)贏 得市場競爭的內(nèi)在筋骨，反映了企業(yè)的基本信念和發(fā)展追求。我公司自88年從事物業(yè)管理以來，始終發(fā)揚(yáng)“敬業(yè)、奉獻(xiàn)、 創(chuàng)新”的企業(yè)精神，倡導(dǎo)以“實(shí)現(xiàn)自我、服務(wù)客戶”為自身動力， 激勵員工的群體意識；以企業(yè)文化為目的，提高團(tuán)隊(duì)合作精神，從 而為我公司的長遠(yuǎn)發(fā)展提供了強(qiáng)大動力。采取的管理方式一、采取的管理方式（一）綜合一體化的管理方式我公司將本物業(yè)的管理方式確定為綜合一體化管理，即由物業(yè) 管理處經(jīng)理在公司總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，通過各部門技術(shù)支持和配 合，按照IS09001 : 2000國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)和IS014000環(huán)保體 系標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，對本

15、物業(yè)的房屋、公用設(shè)施設(shè)備、 消防、治安、衛(wèi)生、綠化、停車管理、社區(qū)文化等，統(tǒng)一實(shí)施專業(yè) 化管理。在管理過程中，我們將與管理中心（管理中心委員會）緊密合 作，采取管理中心自律和物業(yè)管理相結(jié)合的辦法，使綜合一體化管 理收到更好的效果。管理處擬采取的內(nèi)部管理架構(gòu)如下：（二）激勵機(jī)制（1）實(shí)施日常管理目標(biāo)責(zé)任制，增加管理層的工作主動性，我 公司按照全國物業(yè)管理示范 小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合公司實(shí)際情況，制訂各 項(xiàng)管理指標(biāo)，管理處將按此標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格做好每項(xiàng)工作，明確獎懲，并 與獎金掛鉤。（2）崗位激勵。在物業(yè)管理行業(yè)拼搏的員工，最渴望得到的是 自身價值被集體和社會認(rèn)可，我公司始終堅(jiān)持各級崗位實(shí)行公司內(nèi) 部公開招聘的辦

16、法，使具有真才實(shí)學(xué)的員工能充分發(fā)揮自身潛力， 有機(jī)會體現(xiàn)自己的價值。（3 ）獎金激勵。公司每年對員工進(jìn)行全方位考核，排名前 30% 的員工將有機(jī)會加薪晉級。（三）監(jiān)督機(jī)制 管理處在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴(yán)格按照國家、政府及上 級主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)開展工作，定期向我公司和管理中心 委員會報告工作，檢討物業(yè)管理運(yùn)作事務(wù)，并制訂日常工作計(jì)劃， 實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，每年對管理目標(biāo)進(jìn)行考核，嚴(yán)格按我公司 ISO9001 質(zhì)量體系運(yùn)作，對每個項(xiàng)目的管理服務(wù)過程建立原始記 錄，通過部門返查，公司內(nèi)部質(zhì)量審核， 及房產(chǎn)管理局等外部檢 查，確保管理工作的監(jiān)督機(jī)制有效運(yùn)行，具體作法是：1 、公布管理處監(jiān)督

17、投訴電話，設(shè)立意見箱及網(wǎng)上電子投訴郵 箱， 24 小時受理投訴，所有員工佩戴工作牌上崗，以便于公開監(jiān) 督。2、管理處定期向公司、管理中心委員會報告工作，檢討物業(yè)管 理事宜。3 、我公司根據(jù)“全國物業(yè)管理示范 小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)每月對管理 處進(jìn)行檢查評分，同時管理處每月對員工進(jìn)行考核。4、管理處對各項(xiàng)管理活動實(shí)行監(jiān)督、跟蹤、反饋，每年進(jìn)行兩次 意見征詢，并不定期向 作隨機(jī)意見調(diào)查，對 反饋的信息做到有 分析、有處理、有跟蹤、有反饋，實(shí)行閉環(huán)管理，使 的合法權(quán)益得 到保障。（四）自我約束機(jī)制 1、管理處在實(shí)施物業(yè)管理過程中，嚴(yán)格執(zhí)行國家、政府發(fā)布的 有關(guān)法規(guī)、條例和實(shí)施細(xì)則。2 、管理處將嚴(yán)格執(zhí)行我公司

18、 ISO9001 質(zhì)量體系。3、管理處對員工進(jìn)行定期不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。4、公司每年對員工進(jìn)行年終考核，實(shí)行 3% 末位淘汰制。19 / 455、公司有供全體員工遵循的員工行為規(guī)范。（五）信息反饋及處理機(jī)制1、信息反饋機(jī)制我公司參照 £09001:2000 管理體系建立信息反饋機(jī)制，以不 斷提高管理質(zhì)量和服務(wù)水平。除了按照公司管理體系及檢查監(jiān)督體 系進(jìn)行信息反饋以外，在日常工作之中由企業(yè)發(fā)展部全面負(fù)責(zé)用戶 對本公司管理服務(wù)意見的反饋，由各職能部門對專業(yè)信息進(jìn)行反 饋。信息反饋機(jī)制由以下兩部分組成：公司內(nèi)部信息反饋流程客戶信息反饋機(jī)制管理處經(jīng)理 W1k19 / 45L投訴或建

19、議* 客戶服務(wù)中心處理反饋，采取措施29 / 452、信息反饋處理機(jī)制 管理處通過建立全方位的信息反饋機(jī)制，確保反饋信息通道暢 通，通過管理處客戶服務(wù)中心分析整理，及時發(fā)出指令并跟蹤檢 查，對于反饋信息的檢查方式，統(tǒng)一按照公司ISO9001 ： 2000 標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，采用行政檢查、專項(xiàng)檢查、交叉檢查、外部檢查、外部 監(jiān)督、秘密檢查等方式進(jìn)行，對于出現(xiàn)不合格服務(wù)，及時按糾正預(yù) 防措施改進(jìn)。二、工作計(jì)劃(一)主要工作流程(1 )承租人入住流程承租人持房屋租賃合同2.代辦人帶委托書、 身份證以及上述證 件。底,抄水、電、煤、表(2)裝修申報流程(3)日常維修工作流程未完成向解釋不能當(dāng)場完成的原因，完

20、成驗(yàn)收滿意后于維修單上簽收，維修員簽名自行購置的設(shè)備故障或因其他原因需聯(lián)系其有關(guān)承造商解決的故障向解釋，由聯(lián)系有關(guān)承造商報管理處(4 )火災(zāi)處理流程圖消防值報員彳報告人19報警管理處經(jīng)理工程部1主f 消防部現(xiàn)場處理失火現(xiàn)場35 / 45(5)監(jiān)控中心運(yùn)作流程反饋（二）管理期工作計(jì)劃序號項(xiàng)目內(nèi)容時間備注1房屋及公共設(shè) 施維修保養(yǎng)1. 制定房屋養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；2. 房屋的維修管理；3. 房屋的養(yǎng)護(hù)服務(wù)。接管時起2機(jī)電設(shè)備的維 修養(yǎng)護(hù)1. 設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理；2. 設(shè)備的運(yùn)行管理；3. 設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理；4. 設(shè)備能源和安全管理。接管時起3安保管理1. 治安管理；2. 交通、車輛管理；3. 消

21、防管理。接管時起4智能化設(shè)施管理1. 智能化設(shè)施的日常使用操作；2. 智能化設(shè)施的維護(hù)；3. 智能化系統(tǒng)的完善。接管時起5小區(qū)環(huán)境管理1. 園林綠化管理；2. 清潔衛(wèi)生管理；3. 環(huán)保管理。接管時起37 / 456財務(wù)管理1. 財務(wù)賬務(wù)；2. 費(fèi)用收取。接管時起7社區(qū)文化活動開展1. 社區(qū)文化宣傳；2. 舉辦社區(qū)文化活動；3. 提供社區(qū)文化服務(wù)。接管時起8便民服務(wù)和完 善配套1. 為提供便民服務(wù)；2. 協(xié)助入學(xué)、交通、醫(yī)療等信息服 務(wù)。接管時起管理機(jī)構(gòu)及人員的配備、培訓(xùn)、管理一、人員配備在管理人員的配備方面，我公司將堅(jiān)持“敬業(yè)、精干、高效” 的用人原則，確定“重學(xué)歷更重能力，重水平更重品德”的

22、標(biāo)準(zhǔn)， 嚴(yán)把人才選聘關(guān)。管理層的基本素質(zhì)要求，學(xué)歷達(dá)大專以上水平； 操作層的水電工要求中專以上文化水平或中級以上技術(shù)職稱，力求 一專多能；安管員要求退伍軍人或高中文化，實(shí)行半軍事化管理， 持有安管或消防上崗證書；保潔綠化工選調(diào)或招聘有保潔和綠化養(yǎng) 護(hù)經(jīng)驗(yàn)的員工。在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我公司將采用規(guī)范化管理和人 性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵機(jī)制，充分調(diào)動全體員工工作積53 / 45極性；通過考核，表揚(yáng)先進(jìn)，鞭策后進(jìn)，并實(shí)行3%的末位淘汰制，確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)二、*項(xiàng)目管理處架構(gòu)圖三、擬委派的主要管理人員介紹七、量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作（一）量化管理：1 、每年根據(jù) ISO9001 質(zhì)量方針，確定年度質(zhì)

23、量目標(biāo)，對 滿意 率、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作完好率、維修及時率、返修率及消防隱患處理率 等作出量化要求。2 、 實(shí)行目標(biāo)經(jīng)營管理責(zé)任制 ,對管理處管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量 化,作出具體要求。3 、管理處對全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化 ,確定培訓(xùn)課程內(nèi)容及 課時。4 、年度考核量化 ,每年公司制定詳細(xì)的年度收支預(yù)算方案 ,對管 理處采取獨(dú)立核算的方法 ,有計(jì)劃地控制成本 ,提高經(jīng)濟(jì)效益和社會效第一節(jié) 物業(yè)管理規(guī)章制度一、公眾管理制度精神文明公約治安管理規(guī)定消防管理規(guī)定停車管理規(guī)定綠化管理規(guī)定 環(huán)境保護(hù)、清潔衛(wèi)生管理規(guī)定二、內(nèi)部運(yùn)作制度及崗位責(zé)任制 管理處工作制度 管理處員工考勤制度 管理處文明服務(wù)守則 管理處員工

24、培訓(xùn)制度 管理處員工行為規(guī)范 管理處安全守則 管理處辦公用品申請、購買、領(lǐng)用管理制度 投訴處理回訪制度 財務(wù)管理及會計(jì)核算制度 員工宿舍管理規(guī)定管理處經(jīng)理崗位職責(zé) 工程部主管崗位職責(zé) 機(jī)電工程師崗位職責(zé) 維修技術(shù)員崗位職責(zé) 倉管派工員崗位職責(zé) 客戶服務(wù)主管崗位職責(zé) 管理員崗位職責(zé) 服務(wù)中心服務(wù)員崗位職責(zé) 檔案管理電腦員崗位職責(zé) 社區(qū)文化宣傳員崗位職責(zé) 食堂人員崗位職責(zé) 會計(jì)崗位職責(zé) 收費(fèi)員崗位職責(zé) 環(huán)境部主管崗位職責(zé) 保潔班長崗位職責(zé) 保潔員崗位職責(zé) 園藝師崗位職責(zé) 園林綠化工崗位職責(zé) 安管主管崗位職責(zé) 安管班長崗位職責(zé) 監(jiān)控中心值班員崗位職責(zé) 門崗安管員崗位職責(zé)交通協(xié)管員崗位職責(zé)巡邏安管員崗

25、位職責(zé)三、管理維護(hù)運(yùn)作制度（一）設(shè)備管理監(jiān)控中心設(shè)備安全運(yùn)行管理制度監(jiān)控中心設(shè)備運(yùn)行記錄管理制度 供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程 水池設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 設(shè)備故障處理規(guī)程 發(fā)生火警處理規(guī)程 停電故障處理規(guī)程 停水故障處理規(guī)程 節(jié)能管理規(guī)定（三）共用設(shè)施管理公共照明管理規(guī)定 公共設(shè)施維護(hù)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施方案（四）園林綠化管理綠化工作執(zhí)行 / 檢查質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 植物澆水、施肥作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 樹木除草、松、培土操作規(guī)程（五）環(huán)境衛(wèi)生管理清掃保潔作業(yè)執(zhí)行計(jì)劃清掃保潔作業(yè)執(zhí)行 / 檢查質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)消殺管理制度四害的防治方法六）治安管理交接班制度隊(duì)容儀表規(guī)定安管正當(dāng)防衛(wèi)必備條件緊急事件應(yīng)急處理器械設(shè)備管理規(guī)定安管員獎罰規(guī)定門崗安管員

26、值班制度監(jiān)控中心管理規(guī)定 消防安全管理制度消防設(shè)施、器材、設(shè)備管理制度消防設(shè)施監(jiān)督檢查制度重點(diǎn)部位臨時動火作業(yè)規(guī)定滅火作戰(zhàn)方案火災(zāi)處理流程四、檔案管理（一）檔案管理流程接管交接資料I文檔管理簽收記錄管理處外管理處建立的文檔資料文檔管理員登記分類歸檔管理（二）檔案資料分類檔案資料分類（續(xù)）類別資料內(nèi)容基礎(chǔ) 管 理各類人員持證上崗、 標(biāo)志統(tǒng)1.管理人員上崗證書2 各專業(yè)人員上崗資格證書3 公司員工服裝統(tǒng)一4 佩戴工作證上崗5 員工著裝規(guī)范計(jì)算機(jī)管理資料1 計(jì)算機(jī)管理軟件及使用說明服務(wù)費(fèi)用收支執(zhí)行有關(guān) 規(guī)定1 財務(wù)手冊2 稅務(wù)登記證3 .按規(guī)定納稅記錄4 .物業(yè)服務(wù)費(fèi)備案資料5.服務(wù)費(fèi)用收支公開張榜

27、檔案資料分類（續(xù)）類別資料內(nèi)容保 安 及 車 輛 管 理安管資料1.日常巡查記錄、值班記錄2 .訓(xùn)練計(jì)劃和考核記錄3 .安全防范措施4 .查崗記錄、閉路監(jiān)控系統(tǒng)錄象記錄5.物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄環(huán)境環(huán)衛(wèi)設(shè)施資料1.環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具統(tǒng)計(jì)表2 .環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具更換記錄衛(wèi) 生 管 理清潔衛(wèi)生管理資料1 清潔衛(wèi)生檢查記錄2 國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)：排煙、排污、噪音3 處理污染事件記錄4 消殺及垃圾清運(yùn)記錄5.實(shí)施責(zé)任制管理、標(biāo)準(zhǔn)化保潔6 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序7 .無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽8.水池水質(zhì)檢測記錄綠化管理紙計(jì)錄 圖統(tǒng)記 劃施卷 規(guī)設(shè)檢 化化化 綠綠綠12 3管理效益營 經(jīng)種多 4T 展 他 開五

28、、管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)（一）考核制度公司發(fā)展部按照月檢計(jì)劃，抽調(diào)各部門、各專業(yè)負(fù)責(zé)人輪流對 各部門、各小區(qū)按照專業(yè)分工進(jìn)行專項(xiàng)檢查，月檢結(jié)果與當(dāng)月浮動 工資、獎金掛鉤，并作為年度考核依據(jù)之一。每年年底公司成立考 核小組，對公司全體員工本年度工作進(jìn)行年終考核，考核結(jié)果與工 資獎金掛鉤。（二）考核標(biāo)準(zhǔn)管理處經(jīng)理考核標(biāo)準(zhǔn)工程部主管考核標(biāo)準(zhǔn)客戶服務(wù)中心主管考核標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境部主管考核標(biāo)準(zhǔn)安管部主管考核標(biāo)準(zhǔn)管理員考核標(biāo)準(zhǔn)機(jī)電工程師考核標(biāo)準(zhǔn)弱電工程師考核標(biāo)準(zhǔn)維修技術(shù)員考核標(biāo)準(zhǔn)倉管派工員考核標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)文化宣傳員考核標(biāo)準(zhǔn)客戶服務(wù)中心服務(wù)員考核標(biāo)準(zhǔn)檔案、電腦管理員考核標(biāo)準(zhǔn)會計(jì)考核標(biāo)準(zhǔn)出納考核標(biāo)準(zhǔn)炊事員考核標(biāo)準(zhǔn)安管員考

29、核標(biāo)準(zhǔn)園藝師考核標(biāo)準(zhǔn)綠化工考核標(biāo)準(zhǔn)保潔工考核標(biāo)準(zhǔn)(二)考核辦法1、管理處經(jīng)理由公司和員工兩級共同考核，員工由管理處經(jīng)理 根據(jù)受考核人主管的意見結(jié)合各人工作表現(xiàn)及月檢結(jié)果綜合考核。2 、考核計(jì)分辦法：(1) 管理處經(jīng)理綜合評分 二總經(jīng)理評分X 50%+員工評分X 50%(2) 主管綜合評分二管理處經(jīng)理評分X 50%+員工評分X 30%+ 公司月檢評分X 20%(3) 員工綜合評分二管理處經(jīng)理評分X 30%+主管評分X 50%+ 公司月檢評分X 20%3、考核等級及人員比例：A級占10%、B級占80%、C級占 10%。4、考核結(jié)果與崗位獎金掛鉤。 A級獎金上浮20%、B級領(lǐng)取 平均數(shù)、C級獎金扣3

30、0%。第一節(jié)日常物業(yè)管理承諾本節(jié)參照全國物業(yè)管理示范 小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則，以及我公 司IS09001國際質(zhì)量認(rèn)證體系，對投標(biāo)書所要求完成的本物業(yè)管理 的各項(xiàng)指標(biāo)予以承諾。承諾指標(biāo)共分十項(xiàng)，以表格的形式對各項(xiàng)指 標(biāo)進(jìn)行承諾，并在列項(xiàng)中概述保障各項(xiàng)指標(biāo)完成的實(shí)施措施等內(nèi) 容。管理指標(biāo)承諾骨口. 序號指標(biāo)名稱計(jì)劃指標(biāo)管理指標(biāo)實(shí)施措施部門責(zé)任人1管理中心 滿意率98%接管前備妥相關(guān)資料；及時與管理中心、 管理中心委員會溝通；發(fā)現(xiàn)問題及時整 改；管理處經(jīng)理2裝修違章 施工發(fā)生率1%預(yù)防為主，監(jiān)督、處理相結(jié)合。執(zhí)行裝修 管理規(guī)定，嚴(yán)把裝修和施工隊(duì)資質(zhì)關(guān)，做 好裝修服務(wù)監(jiān)督；發(fā)生違章及時處理，建 檔、記錄。

31、管理處經(jīng)理安管部裝修違章 施工處理率100%5重大刑事案件（因管理責(zé)任造成）因管理原因發(fā)生率為0“人防、技防、物防”三結(jié)合。實(shí)行24小時值勤及巡邏崗制度，落實(shí)崗位職責(zé)，緊 急情況執(zhí)行緊急事件應(yīng)急措施和處理方案管理處經(jīng)理安管部6消防設(shè)施設(shè)備完好率99%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄， 定期維護(hù)和檢修設(shè)施設(shè)備，以確保消防設(shè) 備完好無損、正常使用。安管部工程部7重大火災(zāi)案件（因管理責(zé)任造成）因管理原因發(fā)生率為0管理處全員義務(wù)消防員制；并定期進(jìn)行培 訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳，設(shè)置專人負(fù)責(zé)日常 巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理并通知維修，以 確保消防安全；監(jiān)控中心24小時值班。管理處經(jīng)理安管部8綠化養(yǎng)護(hù)完好率98%

32、落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查日檢制 度，定期評比，植物長勢良好，無黃土裸 露，缺苗、死苗及時補(bǔ)種，修剪整齊美 觀，無病蟲害。環(huán)境部9清潔、保潔率98%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡查制度，建檔記錄， 垃圾分類處理，日產(chǎn)日清，確保空氣清 新。環(huán)境部附表一：管理、服務(wù)人員工資及附加部門崗位人數(shù)月工資標(biāo)準(zhǔn)每月人工費(fèi)用每月社保費(fèi)用管理處經(jīng)理14,800.004,800.006,160.50（其中：基本養(yǎng)老保險22%基本醫(yī)療保險10%地方附加醫(yī)療保險2%失業(yè)保險2%工傷保險0.5%生育保險0.5% 合計(jì)37%）客戶服務(wù)中心主管13,000.005,200.00客戶服務(wù)12,200.00財務(wù)部會計(jì)0.252,600.002,850.00收費(fèi)（客服）12,200.00