2021年華諾集團海南儋州2號地塊項目前期定位報告

1、2021年華諾集團海南儋州2號地塊項目前期定位報告 華諾集團海南儋州 2 號地塊 項目前期定位報告 華諾國際營銷部2021.2 望 目 聞 錄 問 切 審時 度勢 定位 啟示 城市發(fā)展及 土地價值研究 宏觀分析及市場研究 項目市場定位分析 項目物業(yè)發(fā)展分析 地塊本體條件 宏觀政策及一級市場分析 項目整體定位 戶型建議 城市發(fā)展規(guī)劃 儋州房地產(chǎn)市場分析 項目客群定位 景觀風格建議 區(qū)域市場研究 物業(yè)產(chǎn)品選擇 售樓部建議等 典型案例研究 項目現(xiàn)狀分析 綜合項目的本體區(qū)位、開發(fā)目標及銷售盈利三方面分析 現(xiàn)狀一：日益高漲的地價vs區(qū)域售價之間的矛盾現(xiàn)狀二：小體量vs周邊眾多競爭項目 現(xiàn)狀三：區(qū)域認知v

2、s濱海新區(qū)及海南省區(qū)域項目 現(xiàn)狀四：產(chǎn)品差異化vs海南調(diào)控政策 項目核心問題分析 現(xiàn)狀 需解決的核心問題 目標 現(xiàn)狀一：日益高漲的地價vs區(qū)域售價之間的矛盾現(xiàn)狀二：小體量vs周邊眾多競爭項目 現(xiàn)狀三：區(qū)域認知vs濱海新區(qū)及海南省區(qū)域項目現(xiàn)狀四：產(chǎn)品差異化vs 海南調(diào)控政策 q1、什么樣的產(chǎn)品，如何實現(xiàn)產(chǎn)品的差異化？ q2、如何破局賣高價、高溢價，快去化？ q3、市中心、小體量、如何塑造海南西部城市人文住宅標桿形象吸引外來客群？ 小體量好產(chǎn)品 城市人文住宅標桿快周轉(zhuǎn) 地塊本體條件 城市發(fā)展規(guī)劃 城市發(fā)展及土地價值研究 望 土地本體條件 城市發(fā)展及土地價值研究 土地本體條件 儋州雙城區(qū)板塊片區(qū)劃分

3、 儋州城市空間結(jié)構(gòu) 一市雙城三大功能區(qū)五條軸線 一市 海南西部中心城市 雙城 那大中心城區(qū)、濱海新區(qū) 三大功能區(qū) 北部地區(qū)建設(shè)新型工業(yè)區(qū)；中西部地區(qū)建設(shè)綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)；南部地區(qū)建設(shè)生 態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 五條軸線 西線高速公路、北部濱海大道、洋萬高速公路、海南西環(huán)鐵路、環(huán)線高速 儋州被列為第三批國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點地區(qū)。儋州"一市雙城'發(fā)展戰(zhàn)略中的兩個城市發(fā)展中心，即那大城區(qū)和濱海新區(qū)。 那大鎮(zhèn)位于海南省西北部，儋州市西南部，東北距?？谑?37公里，西南距三亞市288公里，是儋州市的政治、經(jīng)濟、文化中心，是島西重鎮(zhèn)，交通樞紐。 面積238.76平方公里，下轄30個村（居）委會，6個鎮(zhèn)辦

4、農(nóng)場，人口24萬人，是海南省人口最多的縣市駐地。 城市發(fā)展及土地價值研究 土地本體條件 2021年10月，儋州被住建部命名為國家園林城市。儋州多舉措發(fā)展城市綠化， 助推了生態(tài)城市建設(shè)，改善了城市環(huán)境，吸引大量島外度假旅游及置業(yè)客群。 依托儋州市總體山 水格局，突出儋州 鮮明的綠化特色和 深厚的文化內(nèi)涵， 構(gòu)建結(jié)構(gòu)布局合理、綠地網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化、水 綠交織融糅、功能 多元復(fù)合的城鄉(xiāng)一 體化的綠色生態(tài)網(wǎng) 絡(luò)體系，突出營造 宜居宜業(yè)宜游的熱 帶海濱園林城市。 城市發(fā)展及土地價值研究 土地本體條件 u 項目地塊位于儋州那大中心城區(qū)的那大鎮(zhèn)政府單元。 u 單元現(xiàn)狀：用地以居住用地為主，人居環(huán)境良好；公共服務(wù)設(shè)施

5、用地多，地塊左側(cè)為那大鎮(zhèn)政府及城西公園。 地塊及單元概況 本案 儋州那大城區(qū)單元控規(guī) u 規(guī)劃結(jié)構(gòu)：作為儋州市政治中心、經(jīng)濟中心，不斷完善升級中心城區(qū)的市政社區(qū)配套設(shè)施，成為儋州的城市cbd。 u 單元定位：生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、市政配套完善、交通便捷的理想旅游居住區(qū)。 u 區(qū)域配套：板塊內(nèi)生活配套成熟，區(qū)域教育資源（海南東坡學校等）、商業(yè)配套在板塊東側(cè)，儋州車站位于東北側(cè)。 u 區(qū)域交通：中興大道處于在國道225線， 西側(cè)靠近萬洋高速公路。 單元規(guī)劃及配套交通 項目位于那大城區(qū)中心區(qū)域，單元控規(guī)劃分為一類住宅用地，緊鄰那大鎮(zhèn)政府、城西公園，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、市政配套完善、交通便捷的理想旅游居住區(qū)。 城市

6、發(fā)展及土地價值研究 土地本體條件 區(qū)域 板塊 配套 學區(qū) 商業(yè) 交通 那大中心城區(qū) 城北恒大板塊 一般 市級商圈 道路通暢、臨g225線 城南蘭洋板塊 儋州最優(yōu)質(zhì)的學區(qū) 商業(yè)氛圍不足 道路通暢 城西那大鎮(zhèn)政府板塊 優(yōu)質(zhì)學區(qū) 滿足基本生活需求，無大型商業(yè) 道路通暢、位于g225線兩側(cè) 城東體育中心板塊 一般 商業(yè)配套欠缺 道路規(guī)劃相對較弱 濱海新區(qū) 白馬井板塊 缺乏（規(guī)劃中） 商業(yè)配套規(guī)劃完善 道路通暢、海南西環(huán)鐵路、環(huán)線高速 三都鎮(zhèn)板塊 缺乏（規(guī)劃中） 滿足基本生活需求，商業(yè)配套規(guī)劃完善 道路規(guī)劃相對較弱，s308線 王五鎮(zhèn)板塊 缺乏（規(guī)劃中） 商業(yè)配套欠缺 道路規(guī)劃相對較弱，s315線 那大

7、鎮(zhèn)政府單元擁有生態(tài)環(huán)境、交通條件和強學區(qū)優(yōu)勢，商業(yè)氛圍欠佳，適合開發(fā)改善型樓盤和旅居型樓盤。 城市發(fā)展及土地價值研究 土地本體條件 項目地塊經(jīng)濟指標 地塊編號 儋州市那大中心大道xv12-1 地塊名稱 中心大道與科技路交會地塊 用地性質(zhì) 住宅、商業(yè) 樓面起價 937.45元/ 容積率 容積率2.88 成交總價 6156.45萬元 用地面積 13350 成交樓面價 1601.24元/ 總建筑面積 38448 成交日期 2021.9.7 建筑密度 25% 綠化率 38% 地塊四至 東至科技路，南至那大鎮(zhèn)政府，西為待開發(fā)地塊、 北兩側(cè)為住宅區(qū) 科 技 路 住宅區(qū) 中興大道 地塊內(nèi)部 那大鎮(zhèn)政府 科技

8、路 待開發(fā)地塊 地塊 u 總建3.84萬方，開發(fā)體量小; u 區(qū)域新拍土地樓面價高，競爭激烈；項目開發(fā)策略采用快銷路線，快速回款同時獲得較高溢價； u 容積率較高，建筑形態(tài)以高層為主； u 地塊形狀較為規(guī)整且方正，利于建筑排布。 地塊形狀規(guī)整，建筑體量小，土地取得時樓面價低；新拍土地樓面價高且為百強房企獲得，后期市場競爭激烈，項目開發(fā)策略走快銷路線。 城市發(fā)展及土地價值研究 土地本體條件 中興大道（8車道） 科技路 城西公園 u 地塊東側(cè)緊鄰科技路，有少量臨街商鋪，交通方便； u 地塊西側(cè)及南側(cè)是待開發(fā)土地， 未來也將建成住宅小區(qū)； u 項目周邊的科技路（6車道）、中興大道（8車道），車流量

9、較大，直通環(huán)線高速，西環(huán)鐵路等環(huán)島交通網(wǎng)絡(luò)，方便旅游客群，為島外客群置業(yè)儋州提供良好的先天條件。 地塊內(nèi)部 中興大道 地塊 地塊周邊住宅小區(qū)以及待出讓地塊為主，靠近那大鎮(zhèn)政府、城西公園，整體環(huán)境良好，無明顯不利開發(fā)因素。 科技路（6車道） 路 城市發(fā)展及土地價值研究 土地本體條件 儋州火車站 恒大商圈 科 技 老城區(qū) 商圈 中興大道 云月路 那大鎮(zhèn)政府 區(qū)域道路四通八達，項目至老城區(qū)商圈、儋州車站僅5分鐘步程，恒大商圈區(qū)域約20分鐘步程。 u 項目到老城區(qū)商圈直線距離2.1公里，約3分鐘車程； u 項目到恒大商圈直線距離4.3公里，約9分鐘車程； u 項目到火車站直線距離1.7公里，約5分鐘車

10、程。 u 項目到東坡書院直線距離32.1公里，約43分鐘車程； u 項目到石花水洞地質(zhì)公園直線距離27.6公里，約35分鐘車程； u 項目到白馬井古跡直線距離39.9公里，約55分鐘車程。 城市發(fā)展及土地價值研究 土地本體條件 方圓2公里人口資源 項目 名稱 戶數(shù) 新樓盤 兆南熙園、碧海一家、京藝源、國禎棕櫚島 約2100戶 次新樓盤 蔚藍椰風、和信花園、隆華新村、儋城壹品 約1800戶 老小區(qū) 佳華小區(qū)、豐 華小區(qū)、民樂 花園、頭譚村、番真、居流 約4300戶 （不包含內(nèi)部其它老住宅小區(qū)） 項目所在區(qū)域為儋州那大城區(qū)居民聚集區(qū)，周邊住宅樓盤、老小區(qū)及村住戶超8200戶。 佳華小區(qū) 兆南熙園

11、儋城壹品 國禎棕櫚島 蔚藍椰風 萬通城中匯 碧海一家 和信花園 豐華小區(qū) 本案 隆華新村 民樂花園 京藝源 城市發(fā)展及土地價值研究 土地本體條件 周邊配套資源 教育 儋州第一幼兒園、新起點幼兒園、府南學校、集門學校、那大第一、第五、第六、第七小學、松濤中學、第二中學、東坡學校 醫(yī)療 第一人民醫(yī)院、西部中心醫(yī)院 市政 儋州市政府、那大鎮(zhèn)政府、健身運動中心、儋州車站 商業(yè) 大勇商業(yè)廣場、國美電器 自然資源 人民公園、城西公園 項目所在區(qū)域內(nèi)擁有良好的生態(tài)環(huán)境景觀資源，教育、交通、醫(yī)療配套齊全， 商業(yè)氛圍有待提高。 西部中心醫(yī)院 第七小學 市政府 儋州車站 人民公園 東坡學校 健身運動中心 那大鎮(zhèn)政

12、府 本案 利新百貨 城西公園 第一幼兒園 新起點幼兒園 第三中學 大勇商業(yè)廣場 國美電器 第一人民醫(yī)院 那大第一、第五、 第六小學、松濤 中學、第二中學 集門學校 府南學校、 城市發(fā)展及土地價值研究 土地本體條件 位于儋州市那大中心城區(qū)，市區(qū)核心。 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、市政配套完善、交通便捷的理想旅游居住區(qū)。 交通道路發(fā)達，緊鄰國道225線， 可快速實現(xiàn)環(huán)島出行。 區(qū)域教育、市政、醫(yī)療配套資源齊全，商業(yè)氛圍有待提高。 儋州那大城區(qū)居民聚集區(qū)，周邊住宅樓盤、老小區(qū)及村住戶。 地塊形狀較為規(guī)整且方正，利于建筑排布。 6 地塊優(yōu)勢 4 區(qū)域資源 2 定位方向 項目地塊評價 優(yōu)勢：區(qū)域稟賦好，地塊資源佳 具

13、備打造儋州核心區(qū)宜居宜旅游宜投資的住宅區(qū)的先天條件。 挑戰(zhàn)：新拍土地樓面價高且多為百強房企獲得，體量大，產(chǎn)品線豐富，后期競爭激烈；項目需走快銷路線，打造差異化且高附加值產(chǎn)品。 地塊容積率高，景觀資源佳，可打造景觀旅居、投資物業(yè)。 資源稟賦強，交通 便捷，具備吸引島 外區(qū)域客群能力； 周邊區(qū)域人口基數(shù) 大，可激發(fā)投資和 改善人群，打造區(qū) 域投資、改善住宅。 具備打造儋州核心區(qū)宜居宜旅游宜投資的住宅區(qū)的先天條件。 1 區(qū)位條件 3 區(qū)域交通 5 區(qū)域人口 項目核心問題 q1、什么樣的產(chǎn)品，如何實現(xiàn)產(chǎn)品的差異化？ 看區(qū)域發(fā)展解析城市規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃，把握發(fā)展脈 絡(luò)，保證項目定位的前瞻性 看市場機會分析

14、市場及客戶的潛在機會，保證項目定位的可實現(xiàn)性 看城市特質(zhì)深入了解城市特征保證項目定位與城市 特質(zhì)的契合性 城市發(fā)展規(guī)劃 海島風情 人居儋州 宜居宜學宜業(yè)宜旅游宜投資 城市發(fā)展及土地價值研究 城市發(fā)展規(guī)劃 儋州提升城市功能，建設(shè)海南西部中心城市。海南環(huán)島互動城市圈，文化旅游名城，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 儋州城市行政區(qū)域 海南省城市行政區(qū)域 城市區(qū)位： 儋州地處海南西北部，瀕臨北部灣，北至省會?？谑?30多公里， 南距三亞市280多公里；總?cè)丝?04萬人，海岸線長267公里。 城市規(guī)模： 儋州轄那大主城區(qū)、濱海新區(qū)及16個鎮(zhèn)，土地面積3394平方公里。 城市名片： 儋州市是海南西部的經(jīng)濟、交通、通信和文化

15、中心，海南洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和中國熱帶農(nóng)業(yè)科學院、海南大學儋州校區(qū)均在其境內(nèi)。儋州市先后榮獲"全國農(nóng)業(yè)百強市'、"全國衛(wèi)生城 市'、"全國文明示范市'、"國家園林城市'、"全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市'、"中國優(yōu)秀旅游城市'等稱號。城市占位： 儋州市是國家歷史文化名城和重要的風景旅游城市，海南西部 中心城市；加快發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，集中打造 以儋州互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)城、濱海新區(qū)啟迪科技園為核心的產(chǎn)業(yè)基地。 城市發(fā)展及土地價值研究 城市發(fā)展規(guī)劃 儋州城市建設(shè)快速推進，那大城區(qū)5年"

16、;長'了7平方公里。 在實施新興增長極和新型城鎮(zhèn)化的"雙新'戰(zhàn)略引領(lǐng)下，儋州城市建設(shè)快速推進。近5年來，儋州累計投入210.38億元建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施。其中，那大城區(qū)建成區(qū) 面積由2021年的28平方公里擴大到現(xiàn)在的35.39平方公里。根據(jù)儋州市規(guī)劃， ".五'期末，那大城區(qū)、濱海新區(qū)等主城區(qū)建設(shè)規(guī)模將達73.88平方公里， 城鎮(zhèn)化率將達60%。 1950年海南解放至1992年， 儋縣建制沒有改變。 1993年3月，經(jīng)國務(wù)院批準撤銷儋縣，設(shè)立儋州市（縣級市）。 2021年7月，海南省委五屆三次決定，儋州履行地級市權(quán)責。儋州被明確定位為西部中心城市。 2

17、021年2月19日，國務(wù)院批復(fù)同意海南省調(diào)整儋州市行政區(qū)劃，設(shè)立地級儋州市。至此，儋州市成為海南第四個地級市。 城市發(fā)展及土地價值研究 城市發(fā)展規(guī)劃 數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計信息網(wǎng)、中商情報網(wǎng) gdp走勢：gdp總量僅次于海口、三亞，位于海南省城市第三水平，但產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟處于轉(zhuǎn)型風口，增速有所放緩。 城市發(fā)展及土地價值研究 城市發(fā)展規(guī)劃 數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計信息網(wǎng) 產(chǎn)業(yè)走勢："退一進二'轉(zhuǎn)向"優(yōu)二進三'，經(jīng)濟平穩(wěn)換檔，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化明顯， 預(yù)計2021年第三產(chǎn)業(yè)將首次超過第一產(chǎn)業(yè)。 城市發(fā)展及土地價值研究 城市發(fā)展規(guī)劃 數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計信息網(wǎng) 城市人口：常住人口總量減少趨勢放緩，人口自然增長率逐年下降，政府積極制定紅利政策吸引外來人口，后期人口總量有望回升。 城市發(fā)展及土地價值研究 城市發(fā)展規(guī)劃 城市交通：大交通基本完善，公路、鐵路、城鄉(xiāng)公共交通、道路運輸站場、水運航線項目將迎來建設(shè)階段，環(huán)島交通更為便捷。 公路規(guī)劃建設(shè) 目前已建成通