龍坑鎮(zhèn)遵南大道項(xiàng)目概況及優(yōu)劣分析

1、龍坑鎮(zhèn)遵南大道西側(cè)項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目區(qū)位條件 （1）地理位置 項(xiàng)目位于龍坑鎮(zhèn)遵南大道西側(cè)，北距遵義市市中心約13公里（距城郊結(jié)合部旺莊高架橋約5公里），南距遵義縣南白鎮(zhèn)約3公里，距高速出口、高鐵站點(diǎn)約3公里。地理位置得天獨(dú)厚。（2）現(xiàn)狀該地塊地勢(shì)較為平整，地上部分僅余一幢小樓未拆遷，市政配套設(shè)施已到達(dá)項(xiàng)目周邊，具備馬上動(dòng)工建設(shè)的基本條件。（3）四至范圍 項(xiàng)目西至遵南大道，南鄰正在興建的金港城小區(qū)，東、北鄰社區(qū)規(guī)劃路。規(guī)劃中的共青2號(hào)線（規(guī)劃2012年年初通車，道路寬30米）從B地塊中穿過，將項(xiàng)目一分為二。 （4）周邊情況 目前項(xiàng)目周邊分布著煙草局、煙草配送中心、縣交通局及宿舍、國稅（地稅）家屬樓

2、、遵義縣公檢法辦公樓等單位，以及正在興建中的金港城。項(xiàng)目所在位置已基本成熟，具備開發(fā)時(shí)機(jī)。2、項(xiàng)目片區(qū)規(guī)劃 項(xiàng)目所在位置屬南白新城中心位置，是南白新城規(guī)劃中的中心城區(qū)所在地，片區(qū)的定位為倉儲(chǔ)、物流、配套服務(wù)，簡析如下：（1）物流、倉儲(chǔ)中心：依托2條高速、1條高鐵的先天交通優(yōu)勢(shì)，該區(qū)域的物流周轉(zhuǎn)中心逐步呈現(xiàn)。物流中心為和平工業(yè)園區(qū)及其它園區(qū)的配套起到至關(guān)重要的作用。（2）城區(qū)配套中心：南白新城規(guī)劃了諸多的配套中心，主要有：綠色農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)、家居燈飾建材市場(chǎng)、生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)、黔北汽車博覽中心、日用品倉儲(chǔ)超市等，部分（如農(nóng)產(chǎn)品、汽車）專業(yè)市場(chǎng)已開發(fā)使用，其它的也在逐步推廣中。 3、地塊現(xiàn)狀及規(guī)劃

3、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（2）規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本地塊共分三塊地塊組成（A/B/C），總占地173926平方米（約260畝），容積率4.1、建筑密度35% 、綠化35%，各地塊建筑面積分別如下：A、總建筑面積316600平方米（其中商業(yè)23568平方米）B、總建筑面積306664平方米（其中商業(yè)22829平方米）C、總建筑面積263764平方米（其中商業(yè)24424平方米）二、項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)：（1）地段優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目位于南白新城的中心區(qū)域，是未來南白新城的政治、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置得天獨(dú)厚。（2）規(guī)模優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目總建筑面積約70萬平方米，大規(guī)模必然帶來大效益，可以形成集聚效益。（3）價(jià)格競(jìng)爭優(yōu)勢(shì) 由于本項(xiàng)目的容

4、積率較高，樓面地價(jià)僅375元/平方米。近來該區(qū)域的土地價(jià)格提升快速，預(yù)計(jì)還有一定的提升空間，因而該地價(jià)具有一定的競(jìng)爭力。2、劣勢(shì)：（1）區(qū)位劣勢(shì)南白新城規(guī)劃因處于初步發(fā)展階段，市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域的認(rèn)知度還不夠，接受度還不高，區(qū)域房地產(chǎn)的價(jià)格相對(duì)較低，總體情況還不成熟。（2）項(xiàng)目開發(fā)周期劣勢(shì) 項(xiàng)目總建筑面積約70萬平方米，總體的開發(fā)量較大，按照該區(qū)域的房地產(chǎn)銷售情況來看，項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，一方面對(duì)資金的回收較慢，另一方面對(duì)由于周期長，必然帶來不確定的風(fēng)險(xiǎn)。（3）項(xiàng)目品質(zhì)的提升有較大的難度 由于項(xiàng)目的容積率高達(dá)4.1，因而在做足容積率的前提下，必然給社區(qū)品質(zhì)的提升帶來相當(dāng)大的難度，為項(xiàng)目的規(guī)劃帶來一定

5、的阻力。3、機(jī)會(huì)點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)發(fā)展階段的機(jī)會(huì)點(diǎn) 遵義市的房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的階段，未來前景良好。（2）城市遠(yuǎn)景規(guī)劃的機(jī)會(huì)點(diǎn) 遵義市20年城市規(guī)劃遠(yuǎn)景中把該項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃為南白新城的中心所在地，成為遵義市的兩大城市副中心之一，人口規(guī)模及城區(qū)面積都將得到極大的提升，大發(fā)展必然帶來大機(jī)會(huì)。（3）產(chǎn)業(yè)鏈互補(bǔ)的機(jī)會(huì)點(diǎn) 區(qū)域的東面，為遵義市幾大工業(yè)園區(qū)的集中區(qū)域，是遵義市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，同時(shí)區(qū)域自身的物流、倉儲(chǔ)業(yè)及配套中心服務(wù)業(yè)的規(guī)模也相當(dāng)龐大。這些能夠?yàn)楸緟^(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展提供產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)，確保房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序發(fā)展。（4）入市時(shí)機(jī)的機(jī)會(huì)點(diǎn) 項(xiàng)目所在區(qū)域雖然有較多即將開發(fā)的項(xiàng)目，然目前均未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的開發(fā)階段。本項(xiàng)目可利用該時(shí)機(jī)的空白點(diǎn)，訊速占領(lǐng)市場(chǎng)，樹立項(xiàng)目品牌，為項(xiàng)目后續(xù)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（5）產(chǎn)品競(jìng)爭的機(jī)會(huì)點(diǎn) 南白鎮(zhèn)及龍坑鎮(zhèn)現(xiàn)有的產(chǎn)品品質(zhì)較為低下，產(chǎn)品的塑造力較差，本項(xiàng)目可利用該點(diǎn)創(chuàng)造有競(jìng)爭力的產(chǎn)品，區(qū)隔市場(chǎng)，高調(diào)入市。4、威脅：（1）差異化競(jìng)爭威脅 南白鎮(zhèn)及龍坑鎮(zhèn)現(xiàn)有產(chǎn)品的售價(jià)較低，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成差異化的競(jìng)爭威脅，從價(jià)格方面對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成壓力。（2）潛在性競(jìng)爭威脅 項(xiàng)目周邊有黔貴（300畝）、越河（400畝）、諸暨（1100多畝）、保利（4500畝）等大盤待機(jī)而發(fā)，未來競(jìng)爭激烈。這些大盤的開發(fā)商都是外來開發(fā)商，均具備較為熟練的操盤手法，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成