第3章_物業(yè)服務(wù)企業(yè)

1、第第3 3章章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置與組織形式物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置與組織形式l 物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求與員工培訓(xùn)物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求與員工培訓(xùn)l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自身建設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自身建設(shè)重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理第第1 1節(jié)節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)l我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展歷程我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展歷程l物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)與類型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)與類型l物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立l物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理1. 1

2、.我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展歷程我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展歷程l“自建自管自建自管”：誰(shuí)建設(shè)、誰(shuí)管理、誰(shuí)負(fù)責(zé)。誰(shuí)建設(shè)、誰(shuí)管理、誰(shuí)負(fù)責(zé)。 ？自行組建先天不足；自行組建先天不足； 血緣關(guān)系問(wèn)題多；血緣關(guān)系問(wèn)題多； 自身建設(shè)受制嚴(yán)重。自身建設(shè)受制嚴(yán)重。l“建管分離建管分離”： 物業(yè)管理規(guī)范化發(fā)展。物業(yè)管理規(guī)范化發(fā)展。重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理2. 2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)與類型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)與類型l物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì) 指對(duì)建成投入使用的房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施、相指對(duì)建成投入使用的房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地實(shí)施專業(yè)化管理，并為業(yè)主和使用人提供全方關(guān)場(chǎng)地實(shí)施專業(yè)化管理，并為業(yè)主

3、和使用人提供全方位、多層次的有償服務(wù)及創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境，位、多層次的有償服務(wù)及創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。l服務(wù)性機(jī)構(gòu)，經(jīng)營(yíng)性企業(yè)組織服務(wù)性機(jī)構(gòu)，經(jīng)營(yíng)性企業(yè)組織重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理2. 2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)與類型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)與類型l物業(yè)服務(wù)企業(yè)特征物業(yè)服務(wù)企業(yè)特征 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須依法成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須依法成立 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是法人企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是法人企業(yè) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)提供物業(yè)服務(wù) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)獲得經(jīng)濟(jì)報(bào)酬物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)獲得經(jīng)濟(jì)報(bào)酬

4、重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理2. 2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)與類型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)與類型l物業(yè)服務(wù)企業(yè)類型物業(yè)服務(wù)企業(yè)類型l管理型物業(yè)服務(wù)公司管理型物業(yè)服務(wù)公司l顧問(wèn)型物業(yè)服務(wù)公司顧問(wèn)型物業(yè)服務(wù)公司l綜合型物業(yè)服務(wù)公司綜合型物業(yè)服務(wù)公司重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理3. 3. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立l可行性研究可行性研究l市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查l綜合分析綜合分析l編寫(xiě)可行性研究報(bào)告編寫(xiě)可行性研究報(bào)告重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理3. 3. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立l設(shè)立條件設(shè)立條件l有限責(zé)任公司有限責(zé)任公司l股份有限公司股份有限公司重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶

5、工學(xué)院物業(yè)管理3. 3. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立l設(shè)立程序設(shè)立程序l可行性研究（供求情況調(diào)查、了解國(guó)家和政府可行性研究（供求情況調(diào)查、了解國(guó)家和政府有關(guān)法律和法規(guī)、編寫(xiě)可行性報(bào)告）有關(guān)法律和法規(guī)、編寫(xiě)可行性報(bào)告）l訂立發(fā)起人協(xié)議訂立發(fā)起人協(xié)議l申請(qǐng)企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)l出資驗(yàn)資、確立公司的組織機(jī)構(gòu)出資驗(yàn)資、確立公司的組織機(jī)構(gòu)l申請(qǐng)工商注冊(cè)登記申請(qǐng)工商注冊(cè)登記l申請(qǐng)稅務(wù)登記、印章刻制、相關(guān)帳戶設(shè)立申請(qǐng)稅務(wù)登記、印章刻制、相關(guān)帳戶設(shè)立l申請(qǐng)資質(zhì)審核申請(qǐng)資質(zhì)審核重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理4. 4. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)l企業(yè)資質(zhì)：企業(yè)資質(zhì)： 指

6、為了界定、查驗(yàn)、衡量企業(yè)具備或擁有的人力、指為了界定、查驗(yàn)、衡量企業(yè)具備或擁有的人力、物力和財(cái)力情況，是企業(yè)實(shí)力和規(guī)模的標(biāo)志。物力和財(cái)力情況，是企業(yè)實(shí)力和規(guī)模的標(biāo)志。l注冊(cè)資金注冊(cè)資金l固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)l職工人數(shù)職工人數(shù)l技術(shù)力量技術(shù)力量l經(jīng)營(yíng)規(guī)模及水平經(jīng)營(yíng)規(guī)模及水平重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理4. 4. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)l作用：作用：有利于提高物業(yè)管理水平有利于提高物業(yè)管理水平有利于規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序有利于規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序能更好地保護(hù)業(yè)主和住戶的合法權(quán)益能更好地保護(hù)業(yè)主和住戶的合法權(quán)益有利于開(kāi)拓市場(chǎng)有利于開(kāi)拓市場(chǎng)重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理4. 4.

7、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)l資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)： 19991999年年1010月，國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)了月，國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理試行辦物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法法，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為三個(gè)等級(jí)。，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為三個(gè)等級(jí)。 一級(jí)資質(zhì)一級(jí)資質(zhì) 二級(jí)資質(zhì)二級(jí)資質(zhì) 三級(jí)資質(zhì)三級(jí)資質(zhì)重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理4. 4. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)l資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)： 新建立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級(jí)新建立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取臨時(shí)

8、臨時(shí)資質(zhì)證書(shū)資質(zhì)證書(shū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在領(lǐng)取，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在領(lǐng)取臨時(shí)資質(zhì)證書(shū)臨時(shí)資質(zhì)證書(shū)后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。臨時(shí)資質(zhì)證書(shū)臨時(shí)資質(zhì)證書(shū)有效有效期為期為一年一年。有效期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)管理行。有效期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)的評(píng)定。未通過(guò)的，物業(yè)管政主管部門(mén)申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)的評(píng)定。未通過(guò)的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)取消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)取消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的申報(bào)申報(bào)營(yíng)業(yè)執(zhí)照營(yíng)業(yè)執(zhí)照企業(yè)資質(zhì)證書(shū)正、副本企業(yè)資質(zhì)證書(shū)正、副本各類人員的資格證

9、書(shū)和勞動(dòng)合同各類人員的資格證書(shū)和勞動(dòng)合同物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料4. 4. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理公司發(fā)起人或公司發(fā)起人或發(fā)起單位發(fā)起單位房地產(chǎn)主管部門(mén)房地產(chǎn)主管部門(mén)工商行政管理部門(mén)工商行政管理部門(mén)3030日內(nèi)申辦資質(zhì)日內(nèi)申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)備案和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)三周內(nèi)核三周內(nèi)核發(fā)批準(zhǔn)文件發(fā)批準(zhǔn)文件審批審批核發(fā)營(yíng)核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照業(yè)執(zhí)照注冊(cè)登注冊(cè)登記記4. 4. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理4. 4. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)l資質(zhì)管理：資質(zhì)管理：

10、資質(zhì)等級(jí)核定管理資質(zhì)等級(jí)核定管理 資質(zhì)等級(jí)審批管理資質(zhì)等級(jí)審批管理 資質(zhì)等級(jí)動(dòng)態(tài)管理資質(zhì)等級(jí)動(dòng)態(tài)管理 業(yè)務(wù)管理業(yè)務(wù)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理權(quán)利權(quán)利從權(quán)力的法律功能和社會(huì)價(jià)值的角度來(lái)說(shuō)，權(quán)從權(quán)力的法律功能和社會(huì)價(jià)值的角度來(lái)說(shuō)，權(quán)力是規(guī)定和隱含在法律規(guī)范中、實(shí)現(xiàn)于法律關(guān)系中的、力是規(guī)定和隱含在法律規(guī)范中、實(shí)現(xiàn)于法律關(guān)系中的、主體以相對(duì)自由的作為或不作為的方式獲得利益的一種主體以相對(duì)自由的作為或不作為的方式獲得利益的一種手段。手段。義務(wù)義務(wù)是設(shè)定或隱含在法律規(guī)范中、實(shí)現(xiàn)于法律關(guān)系是設(shè)定或隱含在法律規(guī)范中、實(shí)現(xiàn)于法律關(guān)系中的、主題以相對(duì)受動(dòng)的作為或不作為的方式保障權(quán)利中的、主題以相對(duì)受

11、動(dòng)的作為或不作為的方式保障權(quán)利主題獲得利益的一種約束手段。主題獲得利益的一種約束手段。5. 5. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理結(jié)構(gòu)上的相關(guān)關(guān)系數(shù)量上的等值關(guān)系功能上的互補(bǔ)關(guān)系價(jià)值意義上的主次關(guān)系5. 5. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理參與和資質(zhì)要求相對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理招投標(biāo)的權(quán)利承接物業(yè)時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并按規(guī)定接管相關(guān)資料的權(quán)利根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)實(shí)施管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)的權(quán)利根據(jù)法規(guī)、規(guī)章、政策的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同與委托合同的約定，收取物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用的權(quán)利可以

12、將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)的權(quán)利5. 5. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)權(quán)權(quán)利利重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修和使用等方面法律規(guī)定的行為予以制止的權(quán)利根據(jù)相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定、房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，監(jiān)督房屋裝飾裝修的權(quán)利經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意，可以利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的權(quán)利法律法規(guī)規(guī)定的或物業(yè)服務(wù)合同約定的其他權(quán)利5. 5. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)權(quán)權(quán)利利重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

13、的權(quán)利應(yīng)主要來(lái)源于法律法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利行使必須以物業(yè)服務(wù)合同的約定或業(yè)主大會(huì)的授權(quán)為依據(jù)。5. 5. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)權(quán)權(quán)利利重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)的義務(wù)。按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，應(yīng)將物業(yè)管理用房和承接物業(yè)時(shí)物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，應(yīng)將物業(yè)管理用房和承接物業(yè)時(shí)所接管的相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)。所接管的相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)

14、企業(yè)之間做好交接工作的義務(wù)。業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間做好交接工作的義務(wù)。不得隨意改變物業(yè)管理用房用途的義務(wù)。不得隨意改變物業(yè)管理用房用途的義務(wù)。不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的義務(wù)。的義務(wù)。接受公用事業(yè)單位委托代收相關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收接受公用事業(yè)單位委托代收相關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用的義務(wù)。取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用的義務(wù)。5. 5. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)義義務(wù)務(wù)重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理在制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾在制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝

15、飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為時(shí)，有及時(shí)向裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為時(shí)，有及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告的義務(wù)。有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告的義務(wù)。協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。發(fā)生安全事故協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部時(shí)，在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作的義務(wù)。門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作的義務(wù)。確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，有提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，有提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意的義務(wù)。討論決定同意的義務(wù)。因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、因維修

16、物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)同意的義務(wù)。場(chǎng)地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)同意的義務(wù)。將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主的義將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主的義務(wù)。務(wù)。法律法規(guī)規(guī)定的或物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。法律法規(guī)規(guī)定的或物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。5. 5. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)義義務(wù)務(wù)重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理案 例 分 析 甲物業(yè)管理公司系乙實(shí)業(yè)公司的分公司，于2004年6月8日與丙公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，為丙公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的xx小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同承諾確保機(jī)動(dòng)車場(chǎng)停車安全。在履行物業(yè)

17、服務(wù)合同過(guò)程中，由于甲物業(yè)管理公司的安全維護(hù)人員疏忽，加之小區(qū)的紅外報(bào)警系統(tǒng)失靈，致使停放在停車場(chǎng)內(nèi)的一輛高檔轎車被嚴(yán)重破壞，車主找物業(yè)公司索賠未果后，向法院提起了訴訟，法院在審理過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)甲公司是乙公司的一個(gè)分支機(jī)構(gòu)，且為了騙取資質(zhì)證書(shū)，借用了工程技術(shù)人員職稱證書(shū)并偽簽了勞動(dòng)合同。法院依法做出判決，有力地維護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。討論： 1 1、在該案中，乙公司是否該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任、在該案中，乙公司是否該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任? ? 2 2、甲公司的資質(zhì)證書(shū)是否該被吊銷、甲公司的資質(zhì)證書(shū)是否該被吊銷? ? 3 3、甲公司對(duì)受損車輛應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任、甲公司對(duì)受損車輛應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任? ? 4 4、甲

18、公司該承擔(dān)什么樣的法律后果、甲公司該承擔(dān)什么樣的法律后果? ?重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理1 1、乙公司是有責(zé)任的乙公司是有責(zé)任的，不管是分公司也好，他們都是整體系統(tǒng)公司，乙公司，不管是分公司也好，他們都是整體系統(tǒng)公司，乙公司在明知道甲公司不具備條件的情況下與其簽訂了合同，損害了第三人的利益，在明知道甲公司不具備條件的情況下與其簽訂了合同，損害了第三人的利益，觸犯了合同法，應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)第三方部分損失觸犯了合同法，應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)第三方部分損失 ，因?yàn)槠垓_、作假都是乙公司一手，因?yàn)槠垓_、作假都是乙公司一手造成的。造成的。2 2、甲方資格應(yīng)該被吊銷甲方資格應(yīng)該被吊銷，因?yàn)樗麄儧](méi)有按正當(dāng)?shù)某绦蛉ド暾?qǐng)資質(zhì)

19、公司，說(shuō)明，因?yàn)樗麄儧](méi)有按正當(dāng)?shù)某绦蛉ド暾?qǐng)資質(zhì)公司，說(shuō)明了他們的公司成立途徑是違法的。了他們的公司成立途徑是違法的。3 3、應(yīng)該承當(dāng)責(zé)任應(yīng)該承當(dāng)責(zé)任，不管你的公司資格合不合法但物業(yè)管理職責(zé)所在；因?yàn)閷?duì)，不管你的公司資格合不合法但物業(yè)管理職責(zé)所在；因?yàn)閷?duì)公共設(shè)設(shè)備的維修和保養(yǎng)不善造成的第三者損失，和不安全隱患的發(fā)生。公共設(shè)設(shè)備的維修和保養(yǎng)不善造成的第三者損失，和不安全隱患的發(fā)生。4 4、甲公司應(yīng)當(dāng)?shù)蹁N資格證書(shū)，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第、甲公司應(yīng)當(dāng)?shù)蹁N資格證書(shū)，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第6060條，應(yīng)當(dāng)沒(méi)收違法所得，條，應(yīng)當(dāng)沒(méi)收違法所得，并處以并處以5 5萬(wàn)元以上萬(wàn)元以上2020萬(wàn)元以下的罰款，并應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任

20、，這些過(guò)程都是乙公萬(wàn)元以下的罰款，并應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任，這些過(guò)程都是乙公司造成，一些法律責(zé)任有他們承擔(dān)；甲公司只有賠償?shù)谌呦鄳?yīng)損失，和按照司造成，一些法律責(zé)任有他們承擔(dān)；甲公司只有賠償?shù)谌呦鄳?yīng)損失，和按照物業(yè)管理?xiàng)l例制裁?？偟膩?lái)說(shuō)物業(yè)管理?xiàng)l例制裁?？偟膩?lái)說(shuō)甲乙雙方應(yīng)共同承當(dāng)賠償責(zé)任。甲乙雙方應(yīng)共同承當(dāng)賠償責(zé)任。案 例 討 論重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理第第2 2節(jié)節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置與組織形式物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置與組織形式l物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置l物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理1. 1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織

21、機(jī)構(gòu)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)l設(shè)置原則：設(shè)置原則： 目標(biāo)目標(biāo) 統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理 專業(yè)化分工與各部門(mén)協(xié)作相統(tǒng)一專業(yè)化分工與各部門(mén)協(xié)作相統(tǒng)一 權(quán)責(zé)統(tǒng)一權(quán)責(zé)統(tǒng)一 有效管理幅度有效管理幅度重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理1. 1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)l主要職能機(jī)構(gòu)：主要職能機(jī)構(gòu)： 經(jīng)理室：經(jīng)理室： 辦公室：辦公室： 財(cái)務(wù)部：財(cái)務(wù)部： 工程部：工程部： 經(jīng)營(yíng)發(fā)展部：經(jīng)營(yíng)發(fā)展部：重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理2. 2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式l組織結(jié)構(gòu)形式：組織結(jié)構(gòu)形式：組織：指為了一個(gè)共同的目標(biāo)而一起工組織：指為了一個(gè)共同的目標(biāo)

22、而一起工作，彼此間形成一定正式關(guān)系的兩個(gè)以作，彼此間形成一定正式關(guān)系的兩個(gè)以上的群體。上的群體。組織形式：指為實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而在一起組織形式：指為實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而在一起最佳地工作、履行職責(zé)的正式體制。最佳地工作、履行職責(zé)的正式體制。重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理2. 2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式直線制直線制直線職能制直線職能制矩陣制矩陣制經(jīng)理經(jīng)理管理管理服務(wù)部服務(wù)部行政行政人事部人事部管理處管理處作業(yè)組作業(yè)組 作業(yè)組作業(yè)組 作業(yè)組作業(yè)組 作業(yè)組作業(yè)組 作業(yè)組作業(yè)組 作業(yè)組作業(yè)組 作業(yè)組作業(yè)組 作業(yè)組作業(yè)組 作業(yè)組作業(yè)組適用：適用：物業(yè)管理種類少、區(qū)域小、管理與業(yè)物業(yè)管理

23、種類少、區(qū)域小、管理與業(yè)務(wù)比較簡(jiǎn)單的小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)務(wù)比較簡(jiǎn)單的小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理2. 2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式直線制直線制直線職能制直線職能制矩陣制矩陣制經(jīng)理經(jīng)理安全部安全部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部保安組保安組道路交通道路交通消防組消防組辦公室辦公室人事部人事部工程部工程部機(jī)電設(shè)備機(jī)電設(shè)備房屋維修房屋維修給排水組給排水組適用：適用：專業(yè)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化專業(yè)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化與管理綜合性強(qiáng)的大中型物業(yè)服務(wù)企業(yè)與管理綜合性強(qiáng)的大中型物業(yè)服務(wù)企業(yè)重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理2. 2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式物業(yè)服務(wù)企

24、業(yè)的組織形式直線制直線制直線職能制直線職能制矩陣制矩陣制適用：適用：規(guī)模較大、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容種類繁多，規(guī)模較大、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容種類繁多，綜合經(jīng)營(yíng)性較強(qiáng)、專業(yè)服務(wù)組較多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)性較強(qiáng)、專業(yè)服務(wù)組較多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)總經(jīng)理總經(jīng)理項(xiàng)目部項(xiàng)目部1項(xiàng)目部項(xiàng)目部2項(xiàng)目部項(xiàng)目部3項(xiàng)目部項(xiàng)目部m職能部門(mén)職能部門(mén)1職能部門(mén)職能部門(mén)2職能部門(mén)職能部門(mén)n重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理第第3 3節(jié)節(jié) 物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求與員工培訓(xùn)物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求與員工培訓(xùn)l物業(yè)管理人員的素質(zhì)與能力物業(yè)管理人員的素質(zhì)與能力l物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般員工培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般員工培訓(xùn)l物業(yè)管理人員培訓(xùn)的組織物業(yè)管

25、理人員培訓(xùn)的組織重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理1. 1. 物業(yè)管理人員素質(zhì)和能力物業(yè)管理人員素質(zhì)和能力l物業(yè)管理人員物業(yè)管理人員高級(jí)管理人員（決策層）高級(jí)管理人員（決策層） 正副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、正副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、“三總師三總師”中級(jí)管理人員（組織層）中級(jí)管理人員（組織層） 各部門(mén)經(jīng)理、各專業(yè)主要負(fù)責(zé)人各部門(mén)經(jīng)理、各專業(yè)主要負(fù)責(zé)人一般員工（具體操作者）一般員工（具體操作者）重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理1. 1. 物業(yè)管理人員素質(zhì)和能力物業(yè)管理人員素質(zhì)和能力l基本素質(zhì)與要求基本素質(zhì)與要求品德素質(zhì)（品德素質(zhì)（職業(yè)道德修養(yǎng)職業(yè)道德修養(yǎng)）業(yè)務(wù)素質(zhì)（業(yè)務(wù)素質(zhì)（復(fù)合型人才復(fù)合型人才）

26、文化素質(zhì)（文化素質(zhì)（知識(shí)全面知識(shí)全面）審美素質(zhì)（審美素質(zhì)（精神需求精神需求）身心素質(zhì)（身心素質(zhì)（社會(huì)適應(yīng)能力社會(huì)適應(yīng)能力）重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理1. 1. 物業(yè)管理人員素質(zhì)和能力物業(yè)管理人員素質(zhì)和能力l物業(yè)管理師制度物業(yè)管理師制度物業(yè)管理師：指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試，取物業(yè)管理師：指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試，取得得中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師資格中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師資格證書(shū)證書(shū)，并依法注冊(cè)取得，并依法注冊(cè)取得中華人民中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師注冊(cè)證共和國(guó)物業(yè)管理師注冊(cè)證，從事物，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理1. 1. 物業(yè)管理人員素質(zhì)

27、和能力物業(yè)管理人員素質(zhì)和能力l物業(yè)管理師制度物業(yè)管理師制度（必備知識(shí)和能力必備知識(shí)和能力）掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)等專業(yè)掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)等專業(yè)知識(shí)；知識(shí)；具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科的知識(shí)；學(xué)科的知識(shí)；能夠熟練運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定；能夠熟練運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定；具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理1. 1. 物業(yè)管理人員素質(zhì)和能力物業(yè)管理人員素質(zhì)和能力l物業(yè)管理師制度物業(yè)管理師制度（領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)）

28、及時(shí)制定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與發(fā)展規(guī)劃；及時(shí)制定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與發(fā)展規(guī)劃；善于發(fā)現(xiàn)人才、使用人才；善于發(fā)現(xiàn)人才、使用人才；組織制定并執(zhí)行一套科學(xué)的規(guī)章制度；組織制定并執(zhí)行一套科學(xué)的規(guī)章制度；積極協(xié)調(diào)對(duì)內(nèi)、對(duì)外關(guān)系；積極協(xié)調(diào)對(duì)內(nèi)、對(duì)外關(guān)系；抓關(guān)鍵工作；抓關(guān)鍵工作；關(guān)心員工利益。關(guān)心員工利益。重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理1. 1. 物業(yè)管理人員素質(zhì)和能力物業(yè)管理人員素質(zhì)和能力l物業(yè)管理師制度物業(yè)管理師制度（資格考試資格考試）報(bào)名條件：報(bào)名條件： 經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)與工程、土建類經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)與工程、土建類考試內(nèi)容：考試內(nèi)容：注冊(cè)：注冊(cè)：執(zhí)業(yè)：執(zhí)業(yè)：學(xué)歷學(xué)歷工作年限工作年限中專中專8大專大專6本科本科

29、4碩士碩士2博士博士1其他專業(yè)其他專業(yè)相應(yīng)增加相應(yīng)增加2年年重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理1. 1. 物業(yè)管理人員素質(zhì)和能力物業(yè)管理人員素質(zhì)和能力l物業(yè)管理師制度物業(yè)管理師制度（資格考試資格考試）報(bào)名條件：報(bào)名條件：考試內(nèi)容：考試內(nèi)容：注冊(cè)：注冊(cè)：執(zhí)業(yè)：執(zhí)業(yè)：u物業(yè)管理基本制度與政策物業(yè)管理基本制度與政策u物業(yè)管理實(shí)務(wù)物業(yè)管理實(shí)務(wù)u物業(yè)管理綜合能力物業(yè)管理綜合能力u物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理1. 1. 物業(yè)管理人員素質(zhì)和能力物業(yè)管理人員素質(zhì)和能力l物業(yè)管理師制度物業(yè)管理師制度（資格考試資格考試）報(bào)名條件：報(bào)名條件：考試內(nèi)容：考試內(nèi)容：注冊(cè)：注冊(cè)：執(zhí)業(yè)：執(zhí)

30、業(yè)：u審批機(jī)構(gòu)：審批機(jī)構(gòu)：建設(shè)部建設(shè)部u審查機(jī)構(gòu)：審查機(jī)構(gòu)：省級(jí)房地產(chǎn)主管部門(mén)省級(jí)房地產(chǎn)主管部門(mén)重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理1. 1. 物業(yè)管理人員素質(zhì)和能力物業(yè)管理人員素質(zhì)和能力l物業(yè)管理師制度物業(yè)管理師制度（資格考試資格考試）報(bào)名條件：報(bào)名條件：考試內(nèi)容：考試內(nèi)容：注冊(cè)：注冊(cè)：執(zhí)業(yè)：執(zhí)業(yè)：u制定并組織實(shí)施物業(yè)管理方案；制定并組織實(shí)施物業(yè)管理方案；u審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算；審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算；u查驗(yàn)物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料；查驗(yàn)物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料；u負(fù)責(zé)物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)和管理；負(fù)責(zé)物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)和管理；u維護(hù)物業(yè)管理區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序；維護(hù)物業(yè)管理區(qū)內(nèi)環(huán)境

31、衛(wèi)生和秩序；u法律、法規(guī)規(guī)定及法律、法規(guī)規(guī)定及合同合同約定事項(xiàng)。約定事項(xiàng)。重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理2. 2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工培訓(xùn)l培訓(xùn)內(nèi)容和要求培訓(xùn)內(nèi)容和要求思想建設(shè)思想建設(shè)作風(fēng)建設(shè)作風(fēng)建設(shè)業(yè)務(wù)建設(shè)業(yè)務(wù)建設(shè)u職業(yè)道德教育服務(wù)第一，住戶至職業(yè)道德教育服務(wù)第一，住戶至上上 服務(wù)態(tài)度服務(wù)態(tài)度 服務(wù)效率服務(wù)效率 服務(wù)效果服務(wù)效果u明確職業(yè)責(zé)任明確職業(yè)責(zé)任 工作標(biāo)準(zhǔn)工作標(biāo)準(zhǔn) 機(jī)制保障機(jī)制保障重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理2. 2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工培訓(xùn)l培訓(xùn)內(nèi)容和要求培訓(xùn)內(nèi)容和要求思想建設(shè)思想建設(shè)作風(fēng)建設(shè)作風(fēng)建設(shè)業(yè)務(wù)建設(shè)業(yè)務(wù)建設(shè)u反映物業(yè)服務(wù)企

32、業(yè)形象、檢驗(yàn)服務(wù)質(zhì)量反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)形象、檢驗(yàn)服務(wù)質(zhì)量 參加軍訓(xùn)參加軍訓(xùn) 參加禮儀培訓(xùn)參加禮儀培訓(xùn) 觀摩優(yōu)秀社區(qū)管理觀摩優(yōu)秀社區(qū)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理2. 2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工培訓(xùn)l培訓(xùn)內(nèi)容和要求培訓(xùn)內(nèi)容和要求思想建設(shè)思想建設(shè)作風(fēng)建設(shè)作風(fēng)建設(shè)業(yè)務(wù)建設(shè)業(yè)務(wù)建設(shè)u直接體現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量、關(guān)系企業(yè)形象和直接體現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量、關(guān)系企業(yè)形象和經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)濟(jì)效益。 短期培訓(xùn)短期培訓(xùn) 專題講座專題講座 技能競(jìng)賽技能競(jìng)賽重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理2. 2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工培訓(xùn)l培訓(xùn)內(nèi)容和要求培訓(xùn)內(nèi)容和要求調(diào)整心態(tài)調(diào)整心態(tài)重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院

33、物業(yè)管理2. 2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工培訓(xùn)l培訓(xùn)方式培訓(xùn)方式上崗培訓(xùn)上崗培訓(xùn)在職培訓(xùn)在職培訓(xùn)交叉培訓(xùn)交叉培訓(xùn)重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理2. 2. 物業(yè)管理人員培訓(xùn)的組織和實(shí)施物業(yè)管理人員培訓(xùn)的組織和實(shí)施l人員培訓(xùn)的原則人員培訓(xùn)的原則統(tǒng)一規(guī)劃、分布實(shí)施、逐步推開(kāi)統(tǒng)一規(guī)劃、分布實(shí)施、逐步推開(kāi)多層次、多形式、多渠道培訓(xùn)多層次、多形式、多渠道培訓(xùn)先培訓(xùn)、后上崗先培訓(xùn)、后上崗重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理2. 2. 物業(yè)管理人員培訓(xùn)的組織和實(shí)施物業(yè)管理人員培訓(xùn)的組織和實(shí)施l人員培訓(xùn)的實(shí)施人員培訓(xùn)的實(shí)施理論與實(shí)踐相結(jié)合理論與實(shí)踐相結(jié)合長(zhǎng)期培養(yǎng)與短期培訓(xùn)相結(jié)合長(zhǎng)期培養(yǎng)與短期

34、培訓(xùn)相結(jié)合脫產(chǎn)學(xué)習(xí)與在職學(xué)習(xí)相結(jié)合脫產(chǎn)學(xué)習(xí)與在職學(xué)習(xí)相結(jié)合重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理第第4 4節(jié)節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自身建設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自身建設(shè)l物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)的重要性物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)的重要性l物業(yè)服務(wù)企業(yè)的制度建設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的制度建設(shè)l物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理1. 1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)的重要性物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)的重要性l物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)： 指物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)企業(yè)形象設(shè)計(jì)、企指物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)企業(yè)形象設(shè)計(jì)、企業(yè)文化建設(shè)、企業(yè)內(nèi)部科學(xué)有效運(yùn)行機(jī)制的業(yè)文化建設(shè)、企業(yè)內(nèi)部科學(xué)有效運(yùn)行機(jī)制

35、的建立、各項(xiàng)規(guī)章制度的健全與完善、管理者建立、各項(xiàng)規(guī)章制度的健全與完善、管理者和員工素質(zhì)的提高等方面，來(lái)提升企業(yè)的管和員工素質(zhì)的提高等方面，來(lái)提升企業(yè)的管理檔次，確保企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、增強(qiáng)企業(yè)的理檔次，確保企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理2. 2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的制度建設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的制度建設(shè)l建立管理制度的原則建立管理制度的原則合法性合法性市場(chǎng)化市場(chǎng)化科學(xué)化科學(xué)化重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理2. 2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的制度建設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的制度建設(shè)l內(nèi)部管理制度內(nèi)部管理制度員工管理?xiàng)l例員工管理?xiàng)l例企業(yè)各部門(mén)的職責(zé)范圍企業(yè)各部門(mén)的職責(zé)范圍員

36、工崗位責(zé)任制員工崗位責(zé)任制管理程序制度管理程序制度重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理2. 2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的制度建設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的制度建設(shè)l外部管理制度外部管理制度物業(yè)承接驗(yàn)收制度物業(yè)承接驗(yàn)收制度物業(yè)委托管理制度物業(yè)委托管理制度住戶（用戶）制度住戶（用戶）制度房屋管理服務(wù)制度房屋管理服務(wù)制度住宅共用部分共用設(shè)施設(shè)備住宅共用部分共用設(shè)施設(shè)備 維修基金管理規(guī)定維修基金管理規(guī)定重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理3.3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)l物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力競(jìng)爭(zhēng)力：是指一個(gè)企業(yè)在技術(shù)、市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)力：是指一個(gè)企業(yè)在技術(shù)、市場(chǎng)、管理等方面具有的創(chuàng)造新產(chǎn)品

37、、提供管理等方面具有的創(chuàng)造新產(chǎn)品、提供新服務(wù)、開(kāi)拓新市場(chǎng)、改善落后管理新服務(wù)、開(kāi)拓新市場(chǎng)、改善落后管理狀態(tài)的能力，是每個(gè)企業(yè)走向市場(chǎng)必狀態(tài)的能力，是每個(gè)企業(yè)走向市場(chǎng)必須具備的基本素質(zhì)和發(fā)展?jié)摿?。須具備的基本素質(zhì)和發(fā)展?jié)摿ΑＶ貞c工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理3.3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)l物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力拓展服務(wù)項(xiàng)目與提高服務(wù)品質(zhì)拓展服務(wù)項(xiàng)目與提高服務(wù)品質(zhì)創(chuàng)建管理品牌創(chuàng)建管理品牌提升經(jīng)營(yíng)管理能力提升經(jīng)營(yíng)管理能力重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理3.3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)l物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)企

38、業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略策略企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略策略1. 1.低成本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略低成本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略2. 2.集中一點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略集中一點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略3. 3.差異服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略差異服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 指以低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手成本為主指以低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手成本為主要的競(jìng)爭(zhēng)手段。要的競(jìng)爭(zhēng)手段。 低價(jià)格低價(jià)格提高市場(chǎng)占有率提高市場(chǎng)占有率 關(guān)鍵：低成本服務(wù)質(zhì)量關(guān)鍵：低成本服務(wù)質(zhì)量 注意：不以犧牲企業(yè)資源為代價(jià)注意：不以犧牲企業(yè)資源為代價(jià)重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理3.3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)l物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略策略企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略策略1. 1.低成本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略低成本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略2. 2.集中一點(diǎn)競(jìng)

39、爭(zhēng)戰(zhàn)略集中一點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略3. 3.差異服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略差異服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 指企業(yè)集中力量為特定市場(chǎng)提供產(chǎn)指企業(yè)集中力量為特定市場(chǎng)提供產(chǎn)品或服務(wù)，在局部市場(chǎng)取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。品或服務(wù)，在局部市場(chǎng)取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 低價(jià)格低價(jià)格提高市場(chǎng)占有率提高市場(chǎng)占有率 關(guān)鍵：將有限的精力投入到細(xì)分市場(chǎng)關(guān)鍵：將有限的精力投入到細(xì)分市場(chǎng) 注意：應(yīng)隨時(shí)關(guān)注細(xì)分市場(chǎng)動(dòng)態(tài)注意：應(yīng)隨時(shí)關(guān)注細(xì)分市場(chǎng)動(dòng)態(tài)重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理3.3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)l物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略策略企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略策略1. 1.低成本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略低成本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略2. 2.集中一點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略集中一

40、點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略3. 3.差異服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略差異服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 指企業(yè)能針對(duì)不同需求提供獨(dú)特服指企業(yè)能針對(duì)不同需求提供獨(dú)特服務(wù)作為主要競(jìng)爭(zhēng)手段的戰(zhàn)略。務(wù)作為主要競(jìng)爭(zhēng)手段的戰(zhàn)略。 關(guān)鍵：提供關(guān)鍵：提供個(gè)性化服務(wù)個(gè)性化服務(wù) 注意：應(yīng)贏得業(yè)主信賴注意：應(yīng)贏得業(yè)主信賴重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理3.3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)l物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)企業(yè)資源企業(yè)資源1. 1. 企業(yè)規(guī)模企業(yè)規(guī)模2. 2. 企業(yè)員工素質(zhì)企業(yè)員工素質(zhì)3. 3. 技術(shù)能力技術(shù)能力 4. 4. 管理與服務(wù)質(zhì)量管理與服務(wù)質(zhì)量5. 5. 市場(chǎng)反應(yīng)速度市場(chǎng)反應(yīng)速度重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)

41、院物業(yè)管理3.3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)l物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌建設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌建設(shè)物業(yè)管理品牌物業(yè)管理品牌 指物業(yè)服務(wù)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)建一系列由文字、標(biāo)記、符指物業(yè)服務(wù)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)建一系列由文字、標(biāo)記、符號(hào)、圖形、色彩等要素有機(jī)結(jié)合的有別于其他物業(yè)號(hào)、圖形、色彩等要素有機(jī)結(jié)合的有別于其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)名稱或其標(biāo)志，主要包括物業(yè)服務(wù)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)名稱或其標(biāo)志，主要包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌企業(yè)品牌及物業(yè)管理及物業(yè)管理服務(wù)品牌服務(wù)品牌。 1. 1. 知名度知名度 2. 2. 經(jīng)營(yíng)理念經(jīng)營(yíng)理念 1. 1.服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)態(tài)度、創(chuàng)新能力服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)態(tài)度、創(chuàng)新能力重慶

42、工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理3.3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)l物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌建設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌建設(shè)物業(yè)管理品牌創(chuàng)建物業(yè)管理品牌創(chuàng)建 應(yīng)根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和目標(biāo)客戶背景需求的不同，提應(yīng)根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和目標(biāo)客戶背景需求的不同，提供不同檔次的服務(wù)項(xiàng)目。供不同檔次的服務(wù)項(xiàng)目。中低檔：中低檔：提供維修保養(yǎng)、保安清潔等基本服務(wù)，簡(jiǎn)化其提供維修保養(yǎng)、保安清潔等基本服務(wù)，簡(jiǎn)化其他服務(wù)，關(guān)鍵是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要低他服務(wù)，關(guān)鍵是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要低高檔：高檔：在技術(shù)和管理方面提供更先進(jìn)的服務(wù)，充分考慮在技術(shù)和管理方面提供更先進(jìn)的服務(wù)，充分考慮各種因素，盡量提供舒適和便捷的生活、工作環(huán)境。各種因

43、素，盡量提供舒適和便捷的生活、工作環(huán)境。重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理3.3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)l物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌建設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌建設(shè)物業(yè)管理品牌創(chuàng)建物業(yè)管理品牌創(chuàng)建硬件：硬件：品牌名稱、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量和品質(zhì)品牌名稱、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量和品質(zhì)（可量化）（可量化）軟件：軟件：研究發(fā)展、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品擴(kuò)展研究發(fā)展、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品擴(kuò)展（不可量化）（不可量化）重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理3.3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)l物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)現(xiàn)狀物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)現(xiàn)狀 取得成效，

44、但沒(méi)有根本改觀；取得成效，但沒(méi)有根本改觀； 注重形式，缺乏自覺(jué)性、主動(dòng)性。注重形式，缺乏自覺(jué)性、主動(dòng)性。重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理3.3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)l物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)現(xiàn)狀物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)現(xiàn)狀 取得成效，但沒(méi)有根本改觀；取得成效，但沒(méi)有根本改觀； 注重形式，缺乏自覺(jué)性、主動(dòng)性。注重形式，缺乏自覺(jué)性、主動(dòng)性。重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理3.3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)l物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)層次物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)層次 “ “

45、言有信，行有果言有信，行有果”； “ “言必行，行必果言必行，行必果”； “ “誠(chéng)信建設(shè)的可持續(xù)誠(chéng)信建設(shè)的可持續(xù)”重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理3.3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)l物業(yè)管理品牌形象策劃物業(yè)管理品牌形象策劃原則原則 個(gè)性化：個(gè)性化：行業(yè)個(gè)性、企業(yè)特點(diǎn)、差別化戰(zhàn)略行業(yè)個(gè)性、企業(yè)特點(diǎn)、差別化戰(zhàn)略 社會(huì)化：社會(huì)化：自覺(jué)適應(yīng)并引導(dǎo)社會(huì)心理自覺(jué)適應(yīng)并引導(dǎo)社會(huì)心理 系統(tǒng)化：系統(tǒng)化：將企業(yè)理念、戰(zhàn)略識(shí)別、品牌形象統(tǒng)一將企業(yè)理念、戰(zhàn)略識(shí)別、品牌形象統(tǒng)一重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理3.3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)l物業(yè)管理品牌形象策劃物業(yè)

46、管理品牌形象策劃程序程序 實(shí)態(tài)調(diào)查階段：實(shí)態(tài)調(diào)查階段： 分析研究階段：分析研究階段： 創(chuàng)意策劃階段：創(chuàng)意策劃階段： 設(shè)計(jì)策劃階段：設(shè)計(jì)策劃階段：重慶工學(xué)院物業(yè)管理重慶工學(xué)院物業(yè)管理企業(yè)視覺(jué)形象識(shí)別系統(tǒng)企業(yè)視覺(jué)形象識(shí)別系統(tǒng)(CIS)lCICI是一種系統(tǒng)的名牌商標(biāo)動(dòng)作戰(zhàn)略，是企業(yè)的目標(biāo)、是一種系統(tǒng)的名牌商標(biāo)動(dòng)作戰(zhàn)略，是企業(yè)的目標(biāo)、理念、行動(dòng)、表現(xiàn)等為一體所共有的統(tǒng)一要領(lǐng)，是企理念、行動(dòng)、表現(xiàn)等為一體所共有的統(tǒng)一要領(lǐng)，是企業(yè)在內(nèi)外交流活動(dòng)中，把企業(yè)整體向上推進(jìn)的經(jīng)營(yíng)策業(yè)在內(nèi)外交流活動(dòng)中，把企業(yè)整體向上推進(jìn)的經(jīng)營(yíng)策略中重要的一環(huán)。略中重要的一環(huán)。CICI設(shè)計(jì)的底流是企業(yè)基盤(pán)整體的主設(shè)計(jì)的底流是企業(yè)基盤(pán)整體的