確定土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的幾個(gè)因素

1、確定土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的幾個(gè)因素土地使用強(qiáng)度控制，實(shí)際上是對(duì)開(kāi)發(fā)容量的控制。因而，在土地使用性質(zhì)細(xì)分后，這是控制性詳細(xì)規(guī)劃編制工作中必須解決的最為關(guān)鍵的問(wèn)題。特別在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下，開(kāi)發(fā)容量至關(guān)重要。它不僅與土地的投入產(chǎn)出和開(kāi)發(fā)收益直接相關(guān)，而且與公眾利益，與三個(gè)效益的統(tǒng)一息息相關(guān)。影響土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的因素主要包括以下幾個(gè)方面：用地性質(zhì)不同性質(zhì)的用地，有不同的使用要求和特點(diǎn)，從建筑單體到群體組合，從空間環(huán)境到整體風(fēng)貌，均呈現(xiàn)出差異，因而開(kāi)發(fā)強(qiáng)度亦不相同。城市土地級(jí)差由于各建設(shè)用地所處區(qū)位不同，其交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境條件出現(xiàn)差距，從而產(chǎn)生土地級(jí)差。如中心區(qū)、舊城區(qū)、商業(yè)區(qū)、沿街地塊的地價(jià)與居住

2、區(qū)及工業(yè)區(qū)的地價(jià)相差很大，對(duì)建設(shè)用地的使用性質(zhì)、地塊劃分大小、容積率高低、投入產(chǎn)的實(shí)際收益等產(chǎn)生了直接影響。這就決定地塊的土地使用強(qiáng)度的研究，應(yīng)根據(jù)其區(qū)位和級(jí)差地租的區(qū)別進(jìn)行綜合確定。地塊的土地使用強(qiáng)度制定是否合理，在經(jīng)濟(jì)上是否可行，需要進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)分析。建造方式和形體規(guī)劃設(shè)計(jì)不同的建造方式和形體規(guī)劃設(shè)計(jì)能得出多種開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的方案，如低層低密度，低層高密度、多層行列式、多層圍合式、自由式、高層低密度、高層高密度、這些均對(duì)土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度產(chǎn)生重大影響。城市設(shè)計(jì)要求將規(guī)劃對(duì)城市整體面貌、重點(diǎn)地段、文物古跡、視線(xiàn)走廊等的宏觀城市設(shè)計(jì)構(gòu)想，通過(guò)其具體的控制原則、控制指標(biāo)與控制要求等來(lái)進(jìn)行體現(xiàn)，應(yīng)該落實(shí)到控制性詳細(xì)規(guī)劃多種控制性要求和土地使用強(qiáng)度指標(biāo)上。城市交通與基礎(chǔ)設(shè)施容量為避免環(huán)境擁擠、交通混亂、容量失控等問(wèn)題，需要以城市交通與基礎(chǔ)設(shè)施 容量指標(biāo)來(lái)控