辦公物業(yè)場需求調(diào)研報告

1、“羊西線上層建筑項目'辦公物業(yè)市場需求調(diào)研報告-成都世家機(jī)構(gòu)實(shí)業(yè)有限公司-2007年03月前言調(diào)研目的受四川博遠(yuǎn)的委托，世家機(jī)構(gòu)實(shí)業(yè)有限公司對貴司位于羊西線的項目進(jìn)行 了關(guān)于辦公物業(yè)使用者的需求問卷調(diào)研。 在對本項目進(jìn)行產(chǎn)品定位的過程 中，希望通過對辦公物業(yè)使用者的訪問，了解他們目前辦公物業(yè)的使用現(xiàn) 狀、使用滿意度、辦公物業(yè)需求特征、對本項目修建辦公物業(yè)的看法等， 把握項目的背景特征，為項目的辦公物業(yè)定位提供準(zhǔn)確描述和運(yùn)作依據(jù)。 作為對產(chǎn)品定位整體工作的一部份，本項目消費(fèi)者研究僅解決針對性問 題，提供產(chǎn)品定位所需部份的市場依據(jù)。調(diào)研說明關(guān)于調(diào)查內(nèi)容了解目前辦公物業(yè)使用者對辦公物業(yè)的滿意

2、使用度、滿意和不滿意的因 素、物業(yè)面積、辦公物業(yè)配套要求、選擇辦公物業(yè)的影響因素等，了解辦 公物業(yè)使用者的潛在需求特征、項目區(qū)域認(rèn)知測試及項目機(jī)會挖掘。關(guān)于樣本2007年03月13日2007年03月14日，以配額的形式對羊西線沿線的 寫字樓，采用隨機(jī)抽樣的方式，對辦公物業(yè)使用者進(jìn)行一對一訪談，搜集 了 100份合格樣本。（一）主要研究結(jié)論辦公物業(yè)使用現(xiàn)狀目前受訪企業(yè)的辦公面積主要集中在 100平方米以下，占五成以上的比 例。九成的受訪企業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)用在 10元以下。企業(yè)在辦公室辦公的 人員主要集中在10人左右，30人以下的受訪企業(yè)占八成比例?，F(xiàn)辦公面積與現(xiàn)辦公人數(shù)交互分析：職員在10人以下的

3、企業(yè)目前辦公面積主要分布在100平方米以下；10-30人的企業(yè)辦公面積主要分布在 201-300平方米區(qū)間。企業(yè)入駐寫字樓的時間主要集中在 3年以內(nèi)占了七成比例。受訪企業(yè)的行 業(yè)是商業(yè)貿(mào)易行業(yè)占了較高比例，其次為商業(yè) 貿(mào)易與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)。 七成的受訪企業(yè)是租賃的辦公場所，目前的租金水平位于20元左右，占了最高比例。潛在需求測試未來不打算更換辦公地點(diǎn)的公司占六成以上，不換的原因主要是公司開展業(yè)務(wù)需要和價格因素。重新選擇辦公物業(yè)仍以租賃為主，可承受的租金集中在20-50元，其均值 為26元，愿意購買可承受的購買價格主要集中在 5000-7000元/ m20 公司未來所需辦公面積主要集中在 101

4、-200元/平方米之間。重新選擇辦公物業(yè)傾向的區(qū)域：羊西線 2-3環(huán)線間的占總體最高比例。企業(yè)將來選擇的物業(yè)類型以純寫字樓為主， 占67%其次為選擇商務(wù)公寓。選擇物業(yè)的重視因素：通過十四項關(guān)于辦公物業(yè)的要素中， 客戶最為重視 的是物業(yè)管理水平，其次是交通、空氣清新度、價格、周邊商業(yè)配套。項目測試項目適合修建的物業(yè)檔次為中高檔以上占七成以上。有六成以上的客群可能會選擇項目辦公物業(yè)（二）定量研究分析目前辦公物業(yè)現(xiàn)狀?目前辦公物業(yè)面積如上圖所示：在受訪企業(yè)中，企業(yè)的現(xiàn)辦公面積主要集中在100平方米以下，占五成以上的比例，其次為101-200平方米之間，接近三成比例。說 明目前企業(yè)需求的主力辦公面積在

5、 300平方米以下。物管費(fèi)用如圖所示：在受訪企業(yè)中，物管費(fèi)用主要集中在 10元/平方米以下，占 了九成以上的比例。其次是11-15元/平方米的占9%由于羊西線目前的 寫字樓多為多年前的綜合樓性質(zhì)，因此從配套和服務(wù)來看，都較初級。辦公物業(yè)物管費(fèi)通常在10元以下/平方米。目前公辦室使用人數(shù)如上圖：目前企業(yè)辦公人數(shù)在10人及以下的占近六成比例。30人以上的 企業(yè)不到總體的一成。說明調(diào)研的企業(yè)多為中小型公司?，F(xiàn)辦公面積與現(xiàn)辦公人數(shù)交互分析如圖所示：職員在10人以下的企業(yè)目前辦公面積主要分布在 100平方米 以下；10-30人的企業(yè)辦公面積主要分布在 201-300平方米區(qū)間；31人 以上的企業(yè)主要選擇

6、的面積分布在 501平方米以上。企業(yè)入駐寫字樓的時間如圖所示：企業(yè)入駐寫字樓的時間主要集中在 3年以內(nèi)，占75 %的比例。 隨著時間的增加企業(yè)比例呈下降趨勢，4-5年為比例最低點(diǎn)，5年以上的 比例有所上升。說明目前辦公物業(yè)的入駐時間不常。所屬行業(yè)此次調(diào)研的企業(yè)中，最高比例的為商業(yè) 貿(mào)易行業(yè)。商業(yè) 貿(mào)易與房地產(chǎn)相 關(guān)行業(yè)接近總體的六成比例。其次是金融 保險 證券業(yè)和金融保險證券占 總體的21%現(xiàn)辦公物業(yè)的使用性質(zhì)受訪企業(yè)中，七成以上的企業(yè)是租用的辦公物業(yè)，僅兩成以上為購買。目前辦公物業(yè)租金水平如圖所示：目前租金為20元/平方米的占總體最高比例。租金為 20元及以下的企業(yè)占總體的四成以上。 租金在

7、22元以上/平方米的價格占總體近三成的比例。目前羊西線一帶的租金價格平均值在元 /平方米。可以說明， 這一帶的辦公物業(yè)品質(zhì)都不高。潛在需求測試重新選擇辦公物業(yè)的使用方式及可承受的租 /售價格從以上組圖可以看出，未來不打算更換辦公地點(diǎn)的公司占六成以上，不換的原因主要是公司開展業(yè)務(wù)需要和價格因素。從打算更換辦公物業(yè)的使用方式相比， 租用依然是企業(yè)未來重新入駐辦公物業(yè)的主流方式。其中，采用租用方式入駐的公司可承受的租金集中在20-50元/褶/月，占近八成比例，而能承受30-50元占三成以上；止匕外，愿意購買 辦公物業(yè)的企業(yè)可承受的購買價格主要集中在 5000-7000元/ m20公司未來可以承受的租

8、金水平均值是元/m20目前辦公物業(yè)使用形式&未來使用形式總體樣本中，未來一年內(nèi)打算更換目前辦 公地點(diǎn)的公司有35個樣本。由左圖可見，目前為租用辦公物業(yè)的公 司，選擇未來購買辦公物業(yè)的比例有所增 力口，可見選擇租用的比例下降，未來購買 的趨勢增加。所需辦公面積ycneuaorF面積公司未來所需辦公面積主要集 中在101-200元/平方米之間, 從需求的面積來看，基本以中 小型公司為主，300平方米以 上的辦公面積需求相對較少。重新選擇辦公物業(yè)的傾向區(qū)域選擇辦公區(qū)域可見，選擇羊西線 2-3環(huán)線間的占總體最高比例19%。由于調(diào)研的區(qū)域在羊西線沿線，因此對這一區(qū)域的認(rèn)同度也較高。可能選擇的辦公物業(yè)類型選擇物業(yè)的重視因 素從上圖中可以看出，在上述十四項關(guān)于辦公 物業(yè)的要素中，客戶最為重視的是物業(yè)管理 水平，其次是交通、空氣清新度、價格、周 邊商業(yè)配套等。重視度較低的因素有層高、 衛(wèi)生間、空調(diào)等。企業(yè)將來選擇的物業(yè)類型以 純寫字樓為主，占67%其次 為商務(wù)公寓，其相對低廉的價 格是吸引眾多中小型公司的 主要因素；酒店內(nèi)的寫字問所 占比例最小，僅3%,很多選 擇此類辦公物業(yè)類型的公司 都是看中其較高的檔次和完 善的配套服務(wù)，但其較高的租 金也是令很多公司不愿意選 擇的主要原因之一。項目測試適合的辦公物業(yè)檔次項目適合修建的物業(yè)檔次為中高檔以上占七成以上租賃購買