如何精準(zhǔn)定位郊區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目

1、如何精準(zhǔn)定位郊區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目一、郊區(qū)型項(xiàng)目定位、規(guī)劃4原則對(duì)于一個(gè)城市邊緣、可塑性強(qiáng)但消費(fèi)相對(duì)匱乏、培育時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)的郊區(qū)型項(xiàng)目，其商業(yè)發(fā)展需秉持如下發(fā)展原則：整合核心需求、打造新鮮業(yè)態(tài)、創(chuàng)新組合模式、提升主題調(diào)性。二、精準(zhǔn)定位要點(diǎn)1：立足于周邊市場(chǎng)，兼顧項(xiàng)目品質(zhì)與受眾面總體市場(chǎng)定位：大北京郊區(qū)化生活的樣板，生活方式型幸福·時(shí)光小鎮(zhèn)藝術(shù)商區(qū)。“生活方式型·小鎮(zhèn)藝術(shù)商區(qū)”的落地思考：a、項(xiàng)目定位所缺乏的是具有指導(dǎo)意義的功能、主題以及對(duì)于功能的建筑實(shí)現(xiàn)，為此，從建筑對(duì)于項(xiàng)目功能表達(dá)上，應(yīng)體現(xiàn)其文化、藝術(shù)、創(chuàng)意的主題化生活，確立項(xiàng)目本身生活方式的型態(tài)。b、小鎮(zhèn)藝術(shù)商區(qū)的概念，既是對(duì)

2、建筑模式的體現(xiàn)，也將涵蓋項(xiàng)目整體功能和體驗(yàn)感的體現(xiàn)，同時(shí)主要包含了對(duì)于未來(lái)功能打造和空間營(yíng)造的時(shí)尚化與主題化。要點(diǎn)2：將人群與項(xiàng)目功能聯(lián)系，重新思考消費(fèi)者定位1、人群整合模式換一種方式去歸納和總結(jié)人群類型，更有助于將人群與項(xiàng)目功能聯(lián)系在一起，項(xiàng)目需要考慮的是基礎(chǔ)人群、標(biāo)桿人群、穿透人群這三類的解決方案。a、基礎(chǔ)人群：滿足基礎(chǔ)對(duì)于屬地居住人群，更多關(guān)注商業(yè)提供的生活功能滿足，但需要品質(zhì)升級(jí)，必然是高于固安現(xiàn)有商業(yè)特征。對(duì)屬地居民，要解決基礎(chǔ)生活配套及生活品質(zhì)升級(jí)的需求，取決于品質(zhì)層次的把握：固安有超市，沒(méi)有精品超市固安有影院，沒(méi)有主題影院固安有幼兒園，沒(méi)有國(guó)際早教機(jī)構(gòu)固安有餐廳，沒(méi)有特色餐廳固安

3、有商場(chǎng)，但有些好東西卻買不到關(guān)鍵點(diǎn)在如何兼顧品質(zhì)與人群的受眾面：b、標(biāo)桿人群：樹(shù)立標(biāo)桿對(duì)于圈層人群，通過(guò)區(qū)別于北京的獨(dú)特性的、體現(xiàn)固安區(qū)位優(yōu)勢(shì)的特定功能物業(yè)的定制設(shè)計(jì)來(lái)吸納，拉升項(xiàng)目層次和品質(zhì)。對(duì)于圈層人群要解決的是圈層特定交際需求，輻射范圍取決于功能滿足的準(zhǔn)確。以特定功能吸引圈層人群是可實(shí)現(xiàn)的，對(duì)商務(wù)圈層而言：ü固安工業(yè)園區(qū)企業(yè)本身就有中高層管理者ü臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)形成帶來(lái)頂級(jí)商務(wù)人群，在機(jī)場(chǎng)周邊解決商務(wù)交流ü北京的商務(wù)客群有些特定交際需求放在北京之外可能會(huì)更適合對(duì)文化圈層而言：ü文化和藝術(shù)創(chuàng)作需要安靜、舒適的環(huán)境ü文化創(chuàng)作者在北京擁有獨(dú)立工作室成

4、本很高，未必能負(fù)擔(dān)的起ü文化人的交流更適合在山清水秀的自然環(huán)境中關(guān)鍵點(diǎn)在于圈層需求的準(zhǔn)確把握和對(duì)應(yīng)功能滿足。c、穿透人群：魅力穿透對(duì)于大北京人群，需要用魅力去穿透，用粘性去留住，魅力和粘性的產(chǎn)生只能來(lái)源于環(huán)境、商業(yè)、文化，如何用三者去做主題就是關(guān)鍵。對(duì)于魅力吸引人群，要解決豐富和深化魅力內(nèi)涵問(wèn)題，輻射范圍取決于有魅力塑造的效果。該部分人群是項(xiàng)目最大的難點(diǎn)所在，其出路依然是在于如何將環(huán)境、商業(yè)、文化三者有機(jī)結(jié)合，并用同意高度凝練的主題作為觸媒。2、分析消費(fèi)者來(lái)源3、群體定位對(duì)項(xiàng)目的意義決定項(xiàng)目的核心與基調(diào)，決定項(xiàng)目主題氛圍的營(yíng)造和未來(lái)業(yè)態(tài)組合模式及品牌構(gòu)成。 消費(fèi)群及特征項(xiàng)目

5、主題一方面來(lái)自客群對(duì)商業(yè)功能的需求特征，一方面來(lái)自其所彰顯的主題化生活方式的體現(xiàn)。要點(diǎn)3：商業(yè)主題營(yíng)造具有調(diào)性，形成消費(fèi)粘性1、集成基礎(chǔ)生活需求每一個(gè)家庭抑或個(gè)人，都能找到便利需求的滿足、便捷生活的感受與生活服務(wù)的貼心。 2、營(yíng)造品質(zhì)生活感受有不一樣的各式主題餐廳時(shí)尚餐飲，也有隨意街頭的甜品；有創(chuàng)意文化的零售，也有格調(diào)的書(shū)吧與會(huì)所；有中式的茶舍，也會(huì)有西式的咖啡。3、塑造特定生活模式將頂級(jí)體檢機(jī)構(gòu)、理療養(yǎng)生機(jī)構(gòu)、健身會(huì)所以及高端SPA、健康美食、禪宗體驗(yàn)引入項(xiàng)目，強(qiáng)化項(xiàng)目與眾不同的生活范本。4、打磨藝術(shù)主題生活依托和利用大湖資源優(yōu)勢(shì)及其相對(duì)的獨(dú)有性，將主題藝術(shù)商業(yè)與藝術(shù)居住結(jié)合，藝術(shù)

6、概念與居住暗通款曲，以藝術(shù)概念提升強(qiáng)化大湖功能。三、按需規(guī)劃要點(diǎn)4：落實(shí)核心業(yè)態(tài)營(yíng)造一個(gè)生活方式型商業(yè)小鎮(zhèn)，以主題配套+精致配套服務(wù)于生活、居住、休閑、體驗(yàn)群體和特定休閑是其商業(yè)模式的方向與主旨。  總體商業(yè)功能平臺(tái)要點(diǎn)5：明確功能分區(qū)功能分區(qū)的角度，西側(cè)為靜區(qū)，以強(qiáng)化藝術(shù)主題的院落型商業(yè)、藝術(shù)居住為主；北側(cè)為動(dòng)區(qū)，布置純商業(yè)類物業(yè)。動(dòng)靜兩區(qū)，分別形成兩條功能性道路：西側(cè)的“藝術(shù)步道”，而東側(cè)則“商業(yè)步道”，中間形成小型廣場(chǎng)，滿足功能及規(guī)劃的需求。初步形成三個(gè)小型廣場(chǎng)服務(wù)于小鎮(zhèn)與商業(yè)，而大湖南區(qū)則以現(xiàn)有功能形態(tài)與景觀形成一個(gè)以固安文化相結(jié)合的“城市客廳”。在滿足商業(yè)使用的前

7、提下，須盡量考慮居住類物業(yè)的最大化滿足，為此，將規(guī)劃用地范圍限定如下區(qū)域：特別說(shuō)明：該區(qū)域以藝術(shù)類別墅為主，其濱水藝術(shù)類商業(yè)概念建筑與其形成互補(bǔ)，不建議僅劃定濱水小區(qū)域作為藝術(shù)文化類商業(yè)，而需要結(jié)合藝術(shù)別墅形成特定的主題區(qū)域。要點(diǎn)6：差異化的建筑形態(tài)1、小鎮(zhèn)·幸福匯兒童是其消費(fèi)主力和主導(dǎo)，從而帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和商業(yè)零售的植入； 客層以區(qū)域家庭型為主，功能則趨向于兒童，專注于相關(guān)教育培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)和配套零售，文化、藝術(shù)、培訓(xùn)結(jié)合零售，形成強(qiáng)有力的主題吸引，滿足人群前往的主題化吸引條件。2、小鎮(zhèn)·創(chuàng)藝匯3、小鎮(zhèn)·健康匯4、小鎮(zhèn)印象之·莫奈花園5、小鎮(zhèn)印象之·水邊的阿迪麗娜6、小鎮(zhèn)印象之·風(fēng)之羽翼以上主打藝術(shù)的區(qū)域，以多元化的三個(gè)主題共同塑造一個(gè)商業(yè)形態(tài)，針對(duì)高端、小眾、圈層人群，以獨(dú)棟建筑、院落、會(huì)所等建筑形式，文化、餐飲、養(yǎng)生、休閑等