審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用下

1、審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用下從我國(guó)合同法和消法的規(guī)定看，對(duì)商品房能否直接適用消法第四十九條的規(guī)定沒(méi)有明確的規(guī)定，消法第四十九條和合同法第一百一十三條規(guī)定的適用條件僅僅限于提供的商品和服務(wù)有欺詐行為，而商品房是否屬于其適用范圍沒(méi)有明確規(guī)定，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界也認(rèn)識(shí)不一?？紤]到我國(guó)的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為，商品房買賣合同目前不宜直接適用消法第四十九條的規(guī)定。但對(duì)商品房買賣行為中，出賣人利用其優(yōu)勢(shì)地位，為追求最大經(jīng)濟(jì)利益，采取欺詐手段與買受人簽訂合同，或簽訂合同后又惡意違約的行為，應(yīng)給予制裁。理由如下：第一，出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠(chéng)實(shí)信用原則，嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的交易安全秩

2、序，它同因客觀原因?qū)е潞贤荒苈男械那闆r有本質(zhì)區(qū)別，對(duì)此類行為僅僅依靠補(bǔ)償性的賠償是無(wú)法彌補(bǔ)買受人損失的，也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。第二，從各國(guó)對(duì)損害賠償制度的研究和審判實(shí)踐看，也均未對(duì)懲罰性賠償?shù)脑瓌t予以否定，而且懲罰性賠償以其全面補(bǔ)償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個(gè)國(guó)家立法逐步采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴(kuò)展。美國(guó)司法部的研究資料表明， 1985年至1995年的10年間，法院將懲罰性賠償責(zé)任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍。第三，在我國(guó)，消法第四十九條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度，隨后在合同法第一

3、百一十三條的合同責(zé)任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，合同法第十四條第二款對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過(guò)分高于實(shí)際損失的也予以認(rèn)可，這其中就包含了對(duì)違約行為的懲罰性賠償。同時(shí)，實(shí)務(wù)中對(duì)商品房銷售管理辦法第二十條關(guān)于面積誤差絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款實(shí)行雙倍返還規(guī)定的執(zhí)行效果也很好。由此可見，我國(guó)立法對(duì)懲罰性賠償適用于合同責(zé)任不是絕對(duì)否定的，且具有良好的社會(huì)基礎(chǔ)。綜上，經(jīng)多次討論研究認(rèn)為，根據(jù)消法第四十九條和合同法第一百一十三條所確立的懲罰性賠償原則精神，對(duì)商品房買賣合同中的某些出賣人違約惡意和欺詐的行為可有條件地適用懲罰性賠償。為此，結(jié)合審判實(shí)踐和商品房買賣合同糾紛的實(shí)際情況，解釋第8條、第

4、9條明確規(guī)定了5種適用懲罰性賠償責(zé)任的情形：一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;三是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;四是在訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);五是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。由此5種情形導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除時(shí)，買受人除可請(qǐng)求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失外，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。由此可見，解釋所規(guī)定的懲罰性賠償

5、責(zé)任在適用條件和結(jié)果上都與消法第四十九條的規(guī)定有所不同。它只是以合同法第一百一十三條和消法第四十九條規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任原則為依據(jù)，但不是對(duì)消法第49條規(guī)定的直接適用。這樣既注意到依法有效維護(hù)買受人的合法權(quán)益，又考慮到商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的實(shí)際情況，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，也是符合國(guó)際立法趨勢(shì)和我國(guó)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展需要的。七、房屋的交付使用和風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)因房屋交付使用引發(fā)的訴訟，主要涉及到房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)及違約金的計(jì)算等問(wèn)題。房屋的交付使用。合同法第一百三十三條和第一百三十五條規(guī)定，商品房買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)

6、移，法另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。據(jù)此規(guī)定，買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)一般自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移。而根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第六十條、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第三十三條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)房屋的所有權(quán)則從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)起轉(zhuǎn)移，這也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式和要件。因此，房屋所有權(quán)就應(yīng)從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)轉(zhuǎn)移。但在審判實(shí)踐中，存在著因當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同時(shí)對(duì)房屋的交付使用約定不明而導(dǎo)致的大量糾紛。出賣人認(rèn)為房屋的交付使用就是買受人直接占有使用房屋，也就是俗稱的交鑰匙;而買受人則認(rèn)為，房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權(quán)證書。依據(jù)上述法律、法規(guī)對(duì)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的有關(guān)規(guī)定，筆者

7、認(rèn)為，在法律、法規(guī)和當(dāng)事人沒(méi)有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權(quán)證書的，出賣人對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，即為合同約定的房屋交付使用。也就是說(shuō)，出賣人只要在合同約定的期限向買受人交付房屋，即交鑰匙，就已履行了合同約定的交付房屋的義務(wù)。如果當(dāng)事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉(zhuǎn)移房屋占有，還應(yīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的，出賣人就應(yīng)按約定履行義務(wù)。因此，解釋第11條規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)然，即使在當(dāng)事人沒(méi)有明確約定房屋的交付使用包括辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)，出賣人交鑰匙義務(wù)的履行也并非就意味著出賣人的合同義務(wù)履行完畢，根據(jù)法律規(guī)定，它還應(yīng)協(xié)助買受人辦理

8、房屋所有權(quán)登記，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人。至于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間問(wèn)題，當(dāng)事人可另行協(xié)商約定，沒(méi)有約定的，按照城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第三十三條的規(guī)定，預(yù)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用之日起90日內(nèi)，現(xiàn)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自買賣合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人辦理，并提供必要的證明文件。風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任是因不可抗力或意外事件等不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由而導(dǎo)致標(biāo)的物毀損、滅失。根據(jù)合同法第一百四十二條規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由賣受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。可見，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任

9、一般情況下與標(biāo)的物交付的同時(shí)一并轉(zhuǎn)移。而從法理上講，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任則是隨著標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的。如前所述，由于我國(guó)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是以辦理登記為生效要件，所以，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間和標(biāo)的物的交付時(shí)間存在差異，在房屋交付使用后至辦理所有權(quán)登記手續(xù)前的時(shí)間內(nèi)，標(biāo)的物發(fā)生意外風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任如何承擔(dān)，現(xiàn)行法律、法規(guī)均無(wú)明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，既然合同法第一百四十二條是針對(duì)所有買賣合同標(biāo)的物作的規(guī)定，并沒(méi)有明確區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，而且，根據(jù)該條法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外的規(guī)定，在法律、法規(guī)沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定的情況下，房屋的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移應(yīng)適用該條規(guī)定。因此，解釋第11條第2款明確規(guī)定：“房屋毀損、滅失的

10、風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”八、商品房包銷合同的認(rèn)定處理商品房包銷是盛行于我國(guó)香港和臺(tái)灣地區(qū)的一種商品房銷售方式，隨后進(jìn)入我國(guó)內(nèi)地。它在促進(jìn)商品房市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，也帶來(lái)了諸多糾紛。在廣東、上海、北京等一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，很早就已出現(xiàn)因包銷引發(fā)的訴訟，最高法院也已審結(jié)多起此類案件。但因內(nèi)地對(duì)商品房包銷尚無(wú)規(guī)定，因此，急需對(duì)包銷予以認(rèn)定。根據(jù)司法實(shí)踐中遇到的包銷行為的一般做法，包銷是出賣人與包銷人簽訂商品房

11、包銷合同，約定在包銷期內(nèi)，出賣人將已竣工或者尚未建成但符合預(yù)售條件的房屋，確定包銷基價(jià)交由包銷人以出賣人的名義與買受人簽訂商品房買賣合同，包銷期限屆滿，包銷人以約定的包銷價(jià)格買入未出售的剩余商品房的行為。對(duì)包銷的性質(zhì)認(rèn)定有三種觀點(diǎn)。一是附條件的代理說(shuō)。認(rèn)為包銷是包銷人以出賣人的名義銷售商品房，賺取差價(jià)利益，但包銷人在包銷期滿后購(gòu)買未出售的房屋。二是買賣說(shuō)。認(rèn)為包銷人最終購(gòu)買所包銷的商品房，包銷人雖以出賣人的名義銷售商品房，但實(shí)質(zhì)上是包銷人在為自身利益銷售商品房。包銷價(jià)格的確定，已在出賣人和包銷人之間成立了買賣關(guān)系，只是未生效而已。三是兩合行為說(shuō)。認(rèn)為包銷是一種兼具代理和買賣特征的民事法律行為，

12、在包銷期內(nèi)為一種委托代理關(guān)系，包銷期屆滿后則為一種買賣關(guān)系。筆者認(rèn)為因目前對(duì)商品房包銷沒(méi)有規(guī)定，解釋也不便對(duì)包銷行為的性質(zhì)給予歸類，而只宜按照包銷的通常做法，根據(jù)合同法第七條、第八條、第一百二十四條規(guī)定，將其定性為無(wú)名合同。根據(jù)包銷的實(shí)踐做法，解釋第20條規(guī)定：對(duì)包銷期滿后的剩余房屋，當(dāng)事人有約定的，按照約定處理，沒(méi)有約定或約定不明的，由包銷人按包銷價(jià)格購(gòu)買。為便于包銷糾紛的及時(shí)解決，解釋第22條同時(shí)對(duì)因包銷引發(fā)的訴訟主體問(wèn)題也作了明確規(guī)定。根據(jù)合同的相對(duì)性原則，因包銷合同發(fā)生的糾紛，訴訟主體為出賣人與包銷人。因買賣合同發(fā)生的糾紛，訴訟主體為出賣人與買受人，盡管商品房買賣合同是包銷人出面與買受

13、人簽訂的，但因包銷人是以出賣人名義與買受人簽訂的合同，而且商品房買賣合同的主體仍是出賣人，因此，買賣合同糾紛的訴訟當(dāng)事人應(yīng)為出賣人和買受人。但如果出賣人、買受人、包銷人三方在買賣合同中約定包銷人與出賣人共同承擔(dān)履行義務(wù)的，包銷人也應(yīng)作為當(dāng)事人參加訴訟。九、商品房擔(dān)保貸款合同糾紛的處理說(shuō)到商品房擔(dān)保貸款合同，就必然會(huì)涉及到商品房按揭的問(wèn)題。按揭是英美法系不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的一項(xiàng)基本制度，與大陸法系的讓與擔(dān)保制度大致相同。商品房按揭是從香港傳入我國(guó)內(nèi)地的一種融資購(gòu)樓方式，包括樓花按揭和現(xiàn)樓按揭。我國(guó)內(nèi)地法律沒(méi)有按揭的稱謂，只是在2000年最高法院審委會(huì)審議的關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋(送審稿)的說(shuō)明中，

14、涉及到樓花按揭。該說(shuō)明將樓花按揭定義為樓宇預(yù)售合同中的買方支付部分購(gòu)樓款后，將其依合同取得的對(duì)樓宇的期待權(quán)讓渡給銀行作為取得銀行貸款的擔(dān)保，也稱按揭貸款。如買方未能按約履行還本付息的義務(wù)，就喪失了贖回這種期待權(quán)的權(quán)利的一種貸款方法。樓宇竣工后，樓花按揭即轉(zhuǎn)為樓宇按揭。樓花按揭的法律性質(zhì)是購(gòu)房抵押貸款，與抵押基本相同，是一種不動(dòng)產(chǎn)抵押方式，但又有別于我國(guó)法律規(guī)定的抵押擔(dān)保方式。樓花按揭是以其在預(yù)售合同中的全部權(quán)益為抵押，而法律規(guī)定的抵押是以現(xiàn)存實(shí)物為抵押標(biāo)的的，因此稱為準(zhǔn)抵押。各國(guó)民法一般也均規(guī)定權(quán)利抵押準(zhǔn)用民法關(guān)于一般抵押的規(guī)定?，F(xiàn)樓按揭則與城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第三條規(guī)定的預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押

15、相同，屬于現(xiàn)房抵押貸款。同時(shí)，關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第47條明確規(guī)定了依法獲準(zhǔn)尚無(wú)建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物可作為抵押權(quán)的標(biāo)的物。中國(guó)物權(quán)法草案建議稿也作了相同規(guī)定。理論界對(duì)商品房按揭也有不同觀點(diǎn)：1 不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)。認(rèn)為盡管樓花不是現(xiàn)存樓宇，但買樓花會(huì)導(dǎo)致事實(shí)上獲得樓宇，而且由于購(gòu)房人在買樓花時(shí)已支付部分樓款，因此，雖然樓花具有一種不確定性，它還是具有相當(dāng)于現(xiàn)存樓宇的價(jià)值。同時(shí)它與普通房地產(chǎn)抵押在設(shè)立目的和法律效力方面是一樣的，所以，樓花按揭屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保。2 債權(quán)質(zhì)押說(shuō)。認(rèn)為購(gòu)房人在訂立樓花按揭合同時(shí)，其向銀行提供的擔(dān)保標(biāo)的物不是樓花所有權(quán)而是對(duì)開發(fā)商享有的債權(quán)，而且

16、這種債權(quán)符合可作為權(quán)利質(zhì)押標(biāo)的的權(quán)利的性質(zhì)(財(cái)產(chǎn)權(quán)、具有可轉(zhuǎn)讓性)。3讓與擔(dān)保說(shuō)。認(rèn)為樓花按揭與讓與擔(dān)保都淵源與羅馬法的信托擔(dān)保;二者都是通過(guò)權(quán)利的轉(zhuǎn)移而對(duì)債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保;有利于保護(hù)銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。從我國(guó)的司法實(shí)踐看，實(shí)務(wù)中通常將按揭作為抵押處理，已不是英美法系國(guó)家法律原本意義上的按揭。鑒于我國(guó)內(nèi)地法律尚無(wú)按揭的名稱，為便于同我國(guó)現(xiàn)行法律和正在制定過(guò)程中的民法草案統(tǒng)一，解釋將商品房按揭貸款行為統(tǒng)稱為商品房擔(dān)保貸款，包括以現(xiàn)房抵押的貸款合同和期房抵押的貸款。目前，商品房擔(dān)保貸款已成為我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的重要組成部分，而法律無(wú)明確規(guī)定，解釋在總結(jié)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，用5個(gè)條款對(duì)人民法院審理商品房擔(dān)

17、保貸款糾紛案件的一些基本原則作出了相應(yīng)規(guī)定。首先，根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，解釋第23條明確規(guī)定，商品房買賣合同約定買受人以擔(dān)保貸款方式付款的，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。解釋第24條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。因?yàn)?，結(jié)合實(shí)際情況，

18、在買受人沒(méi)有能力支付購(gòu)房款，或者因商品房買賣合同無(wú)效、撤銷、解除使買受人的貸款目的失去意義時(shí)，如果不允許當(dāng)事人解除合同，對(duì)買受人或者貸款銀行都是極為不利的。其次，根據(jù)合同法、民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定，解釋第25條、第26條、第27條又分別對(duì)處理商品房擔(dān)保貸款糾紛案件的程序性問(wèn)題作了明確規(guī)定。在商品房擔(dān)保貸款糾紛中，一般存在三方主體，三個(gè)合同關(guān)系。三方主體是借款人(擔(dān)保人、買受人)、貸款人(擔(dān)保權(quán)人、銀行)、保證人(出賣人);三個(gè)合同關(guān)系是出賣人與買受人之間的商品房買賣合同關(guān)系、買受人與銀行之間的擔(dān)保貸款合同關(guān)系、出賣人與銀行之間的保證合同關(guān)系。商品房擔(dān)保貸款合同的訂立是以商品房買賣合同有效成立為前

19、提條件，與商品房買賣合同具有密切聯(lián)系但又相互獨(dú)立。對(duì)買受人與出賣人因商品房買賣合同發(fā)生糾紛而請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無(wú)效、撤銷或解除時(shí)銀行的訴訟地位問(wèn)題，有兩種觀點(diǎn)。一是銀行作為擔(dān)保權(quán)人，可依據(jù)對(duì)買賣合同的標(biāo)的物所享有的擔(dān)保物權(quán)，作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人向人民法院提起訴訟，人民法院將商品房買賣合同與商品房擔(dān)保貸款合同關(guān)系一并解決，否則人民法院應(yīng)僅審理商品房買賣合同。理由：根據(jù)訴訟法理論，主張由于訴訟結(jié)果而使自己權(quán)利受到損害的案外人，也可以獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人身份參與訴訟。也就是說(shuō)，第三人就他人間的訴訟標(biāo)的的全部或部分有所請(qǐng)求，或主張因他人之間的訴訟結(jié)果，自己的權(quán)利被侵害時(shí)，可以本訴當(dāng)事人雙方為共同被告向法院起訴。這就是所謂的詐害防止參加理論。如德、日等國(guó)民事訴訟法均有此規(guī)定。法國(guó)民事訴訟法還賦予受詐害的第三人提起第三人撤銷本訴判決的訴權(quán)。二是銀行只可作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。理由：民事訴訟法第五十六條第一款規(guī)定：“對(duì)當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的，第三人認(rèn)為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的，有權(quán)提起訴訟。”而在買受人與出賣人因商品房買賣合同發(fā)生的糾紛訴訟中，銀行對(duì)雙方爭(zhēng)議的標(biāo)的買賣合同關(guān)系沒(méi)有獨(dú)