二手房經(jīng)紀(jì)人專業(yè)知識考試

1、、單項選擇題（每題所給的選項中只有一個正確答案。本部分 115題，每題1分，共15分）。1、劉先生購買雅苑三期購買一套自住生活用房，產(chǎn)證上寫劉先生、妻子和一個8歲小孩，問交易時下列哪些人不需要到場：（A ）A小孩 B 劉先生的爸爸 C 劉先生的媽媽 D 劉先生的妻子注：小孩有可能未成年不需要到場，妻子需要到場。該房屋和劉先生父母沒關(guān)系。2、卞女士今年45歲，第一次購房，購買了一套 2008年的房屋280萬，需貸款120萬，則卞女士最多可貸多少年：（B ）A 10 年 B 17 年 C 19 年 D 20 年注：二手房能貸款 20年，扣除3年房齡，即為17年。3、按照網(wǎng)上房地產(chǎn)的規(guī)定，在網(wǎng)上進行

2、委托備案后方可簽訂網(wǎng)上買賣合同，請問以下哪項信息不是備案時必須提供的：（D ）A產(chǎn)證編號B產(chǎn)權(quán)人姓名C 產(chǎn)權(quán)人電話 D 物業(yè)地址 E 房屋總價注：物業(yè)地址會在網(wǎng)上系統(tǒng)里自動跳出，其他都必須要。4、按目前公積金貸款政策， 從未使用過公積金的且有補充公積金的夫妻，以家庭為單位最高可以申請到多少公積金的貸款：（D ）A 50萬 B 60 萬 C 70 萬 D 80 萬注：基本公積金未用過則各為 20萬，再加各10萬補充公積金貸款，則總貸款額為 60萬。5、出售方產(chǎn)權(quán)證有密碼，在辦理完產(chǎn)權(quán)證密碼掛失后幾日內(nèi)可直接辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)：（D ）A 5日 B 7 日 C 10 日 D 15 日注：必須15

3、天。6、繼承、贈與房屋在辦理繼承權(quán)、贈與權(quán)公證時，所需繳納的公證費為：（A ）A繼承或贈與份額x 2%B （繼承或贈與份額x%o ）+250元C繼承或贈與份額x 3%D（繼承或贈與的房屋總價x%o）+250元7、按現(xiàn)行政策，出售售后公房和動遷房，營業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)為：（D ）A須滿5年，才免征；B不滿5年，房價X % C不滿5年，差價X為D不管年限直接免征；注：政策規(guī)定：不分年限都直接免征。但必須有相關(guān)材料能證明是售后公房或動遷房。8、按現(xiàn)行政策，系賣方無需繳納的稅費項目為：（D ）A個人所得稅 B 交易手續(xù)費；C 營業(yè)稅；D抵押登記費；9、按現(xiàn)行政策，系買方無需繳納的稅費為：（D ）A契稅；

4、B 權(quán)證印花稅； C 配圖費；D 合同印花稅注：2009年年內(nèi)為免征個人住房出售時所需要繳納的合同印花稅。10、就售后公房和動遷房出售時個人所得稅的征收，以下說法正確的是：（B ）A售后公房和動遷房出售時一律免征個人所得稅；B出售時需要看是否是家庭唯一住房，是則免交，否則需要繳納1%或2%呆證金；C按純利潤的20%雖征個人所得稅；D需要看產(chǎn)權(quán)證登記日期是否滿二年，未滿二年的售后公房和動遷房一定要交個人所得稅;注：售后公房和動遷房的個人所得稅繳納：（1）、產(chǎn)權(quán)證滿5年且為家庭唯一一套免征；不為家庭唯一一套則必須有一年購入的房屋當(dāng)場抵扣則免征，否則需要繳納1%或2%（2）、產(chǎn)權(quán)證未滿5年且一年內(nèi)未

5、有購入房屋當(dāng)場抵扣，則需要繳納1%或2%故：B的答案較為接近。11、對辦理抵押注銷手續(xù)以下說法正確的是：（C ）A辦理抵押注銷手續(xù)時必須產(chǎn)權(quán)人到場；B辦理抵押注銷手續(xù)時都不需要產(chǎn)權(quán)人到場，中介都能代為辦理；C目前各交易中心都能當(dāng)天辦理抵押注銷手續(xù)，當(dāng)天同時辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)；D辦理抵押注銷手續(xù)時所需要的材料必須有產(chǎn)權(quán)證原件，所有產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件;注：普陀區(qū)、長寧區(qū)、閔行區(qū)都能代為辦理抵押注銷手續(xù)；靜安必須主貸人到場辦理，長寧看銀行委托書是否有轉(zhuǎn)委托權(quán)才能代為辦理；產(chǎn)權(quán)證看產(chǎn)權(quán)證上是否有抵押信息，有，則必須攜帶產(chǎn)權(quán)證原件至交易中心辦理抵押注銷手續(xù)。12、雙方辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)，買受人親自領(lǐng)

6、取產(chǎn)權(quán)證時，以下哪些材料是必須攜帶的：（D ）A交易后，買方僅憑收件收據(jù)就能領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證；B 交易后，買方憑資金監(jiān)管合同、身份證領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證;C交易后，買方僅憑身份證領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證;D交易后，買方憑收件收據(jù)、身份證領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證;13、按現(xiàn)行貸款政策，個人第二次貸款購買住房（不符合人均面積條件），最多可貸款幾成：（A ）A 5成 B 6成 C 7 成 D 成注：第二套降成到 5成。14、純公積金貸款，個人公積金一般要連續(xù)繳納多少個月才符合貸款條件：（ B ）A 5個月； B 6 個月； C 1 年； D 3 個月15、李某以按揭貸款的形式支付部分房款，那么簽訂借款合同時其配偶是否需要到場：（ A ）A需要；B 不

7、需要； C無所謂，到不到都可以；D以上都不對；1 10題，每注：銀行一般都要求配偶到場并書寫同意共同購買共同還款承諾書。二、不定項選擇題（每題所給的選項中至少有一個或一個以上正確答案，不答、少答、多答或錯答均不得分。本部分題2分，共20分）。1、按照現(xiàn)行規(guī)定，符合下列哪些條件的為普通住房：（ABC ）A單套建筑面積140平方米以下；B內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價 245萬元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間 140萬元/套、外環(huán)線以外98萬元/套以下；C五層以上（含五層）的多高層住房，不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；D住宅小區(qū)建筑面積容積率在以上;注：硬性規(guī)定， D 在新的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)已經(jīng)不再體現(xiàn)。2上家產(chǎn)證有

8、密碼，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時需要帶哪些資料：（ A D E ）A 身份證 B 私章 C 戶口本D 產(chǎn)證 E 產(chǎn)證密碼注：B和C都不是必須帶的，A D、E都為必須攜帶的。3在辦理上家抵押注銷手續(xù)時，上家需要帶哪些資料到交易中心辦理注銷手續(xù)：（ A B C D ）A 他項權(quán)利證原件；B銀行委托主貸人前往辦理抵押注銷手續(xù)的委托書；C 銀行出具給交易中心的注銷抵押申請書； D 銀行營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及法人身份證證復(fù)印件；注：四項內(nèi)容是必須的，否則無法辦理注銷，請緊記。4李先生系已婚人士，購房需要辦理純公積金貸款時，按現(xiàn)行政策需要提供以下哪些材料：（ ABCDEG）A 首付款收據(jù)B 私章 C 婚姻證明 D 公

9、積金賬號E 戶口本 F 建設(shè)銀行或農(nóng)村商業(yè)銀行存折5王小姐在交易過戶前身份證遺失，后辦了一張臨時身份證，那么交易時還需要提供哪些資料：（ DAB ）A 社保卡原件B 戶口本原件C 駕駛證原件 D 臨時身份證原件注：D是必須攜帶的，同時再加上A、B C中任意二項，湊足三項材料才完全等同正式身份證效果。故該題答案為DAB或DAC或DBC為減少客戶的麻煩故DABC勺答案不認(rèn)為正確。6麥克先生（新加坡籍）及太太陳小姐（上海人）經(jīng)上海福興不動產(chǎn)居間，購買了200 平方米價值 500 萬的房屋一套，并申請按揭貸款 200 萬，現(xiàn)麥克先生在交易時又因有事不能到場交易，問本次房屋買賣整個流程中需要辦理以下哪些

10、公證手續(xù)： （ A B D ）A 委托公證； B 買賣合同公證； C 聲明公證； D 借款合同公證；注：外籍則買賣合同公證，不能到場交易則委托公證，外籍貸款則借款合同公證。7按照現(xiàn)行營業(yè)稅征收政策，以下哪項是正確的：（ A D ）A 普通住宅 5 年以內(nèi)是唯一征收差額營業(yè)稅， ； B 普通住宅 5 年以內(nèi)是唯一征收全額營業(yè)稅；C 非普通住宅 5 年以上是唯一免征營業(yè)稅； D 非普通住宅5 年以內(nèi)不是唯一征收全額營業(yè)稅；8下列情況中需辦理買賣合同公證的有：（ A B C D ）A 買方為華裔B 賣方為香港人； C 買方為臺灣人； D 買方僅有中華人民共和國護照注：緊記一條，無中華人民共和國居民身

11、份證原件則都必須讓買賣合同辦理公證。9、 上海市政府為振新上海樓市健康發(fā)展， 響應(yīng)中央政府拉動內(nèi)需的號召， 于 2008 年 11 月 1 日起執(zhí)行樓市新政策， 以下哪些是正確的： （ A B C D ）A 對個人首次購買90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；B 對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；C 對個人銷售住房暫免征收土地增值稅；D 免收個人購買普通住房的住房登記費和個人買賣存量普通住房的住房交易 （ 轉(zhuǎn)讓 ） 手續(xù)費；注：硬性規(guī)定。10、對目前二手房屋買賣中所謂的“退稅”的說法，以下正確的是：（A D ）A “退稅”包括退購房時繳納的契稅、退售房時繳納的個人所得稅保證

12、金；B在同一年內(nèi)，先賣掉了一套商品房，再買一套商品房時，可以退買的商品房的契稅；C退的個人所得稅是指退個人所得稅的保證金，只要能退就是全額退還；D退契稅，必須先出售的房屋為售后公房或動遷安置房，則在再次購房時可享受退購房的契稅的待遇；注：退個人所得稅是要按比例抵扣的，不是每次都全額退還。三、判斷題（請通讀全題后作出或“X”的判斷，本部分 110題，每題3分，共計30分）。1、自2006年9月1日以后辦理的產(chǎn)權(quán)證，且房地產(chǎn)權(quán)利人為自然人的，房地產(chǎn)交易中心自動給每一本房地產(chǎn)權(quán)證加載一個初始密碼隨產(chǎn)權(quán)證一起交由權(quán)利人；（，）2、交易中心繳納大額稅費時，柜面不收現(xiàn)金，只可以使用銀聯(lián)卡；（，）3、按照現(xiàn)

13、行政策規(guī)定，單套建筑面積為140平方米的住房為非普通住房；（，）4、個人出售5年以內(nèi)唯一一套的普通住房營業(yè)稅交差額，個人所得稅寫承諾免征；（ X ）5、依據(jù)現(xiàn)行政策，購買建筑面積為90平方米以內(nèi)的房屋，可享受契稅按房價的1%繳納。（ X ）6、外籍人士購房在辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)時，不僅買賣合同要公證，而且還需要提供一年期以上的勞動合同原件，并承諾所購房屋為唯一一套自住用房；（V ）7、辦公商鋪等非居住用房出售時，營業(yè)稅必須交差額且不管產(chǎn)證滿幾年，個稅強征20%; （ V ）8、出售的產(chǎn)權(quán)為母親和未成年子女，產(chǎn)權(quán)交易過戶時未成年子女的父親必須到場或公證委托；（，）9、長寧、普陀交易中心當(dāng)天抵押注

14、銷必須當(dāng)天交易，否則要等七天才能交易；靜安和閔行交易中心可以當(dāng)天抵押注銷當(dāng)天交易，也可以在隨后的二到三天內(nèi)交易，不受七天限制；（，）10、查詢客戶公積金可貸款額度，必須提供客戶夫妻雙方的身份證號及雙方的公積金賬號；（， ）四、答述題（本部分四題，1-6題，共55分）。1、業(yè)務(wù)員悟空深夜送定時發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人之一哪吒不能在意向書上簽字僅有李天王在場，而該物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為哪吒和李天王二人。為防范交易風(fēng)險并防止哪吒不肯出售上述房屋，請您幫悟空擬定一份產(chǎn)權(quán)人李天王需要簽字的承諾書。（10分）答：承諾書現(xiàn)本人承諾位于XX弄XX號XX室之房屋為本人與哪吒共同所有，根據(jù)已經(jīng)簽署的委托售房意向書，本人與哪吒愿意出售此房

15、屋并同意收受該筆定金。現(xiàn)哪吒因故不能到場簽約，委托本人收取該筆定金，若哪吒不承認(rèn)收取該筆定金或反悔不出售上述房 屋的，則由本人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。特此承諾！簽署：日期：2 、劉亦菲小姐一次性付款購買了一套外環(huán)以內(nèi)的雅苑四期一房，面積 66平方米，160萬。產(chǎn)調(diào)單上顯示產(chǎn)權(quán)登記日期滿5年，產(chǎn)權(quán)人目前在上海僅有這一套房屋，但在昆明有一套房屋。下家也是首次購房；問：本次交易中上下家各需要交多少稅費及中介費。請列舉之。（5分）答：上家：1 .做低合同價，2.營業(yè)稅免；3.個人所得稅免；4.中介費；2 .下家：契稅；權(quán)證印花稅；配圖費 25元；中介費；5分）3、劉亦菲小姐不是第一次購買了，這是第三套購買，

16、她的公積金還沒用過，準(zhǔn)備吧它用掉，這次公積金能帶多少呢？（答：不能貸款4 、劉亦菲小姐的上家是劉德華先生，他本人由于開演唱會不能親自來收定金，委托其經(jīng)紀(jì)人來代簽，那劉德華先生需要給其經(jīng)紀(jì)人簽寫一份委托書，為防范交易風(fēng)險并防止華仔不肯出售上述房屋，請你幫忙書寫一下華仔的委托書和擬定一份其經(jīng)紀(jì)人需要簽字的承諾書。（10分）答：委托書本人已征得所有權(quán)人同意出售位于 *區(qū)*路*號之房屋，因本人有事不能親自到場收取本人出售的*區(qū)*路*號之房屋定金，特全權(quán)委托*代替本人到*中介公司收取定金人民幣*元整。（小寫）如有產(chǎn)承認(rèn)和糾紛，本人愿意承擔(dān)一切法律后果。委托人：被委托人：證件號：日期：承諾書本人承諾已受產(chǎn)

17、權(quán)人*出售位于XX弄XX號XX室之房屋前來收取該筆定金人民幣*元整，（小寫）如其中有產(chǎn)生任何糾紛，本人愿意承擔(dān)一切法律后果。特此承諾！承諾人：證件號：日期：5 、現(xiàn)有“湯臣一品”物業(yè)一套，產(chǎn)權(quán)證上登記日期為2004年1月12日，面積為140平方米。產(chǎn)權(quán)人為勞拉（美籍）和古德（瑞士籍）和古小德（美籍）。經(jīng)福興居間介紹，上海人李世民出成交價833萬購買了該房屋。李世民打算買賣合同上再寫上楊貴妃及李小民的名字，并申請商業(yè)貸款人民幣 300萬。經(jīng)了解簽訂買賣合同時產(chǎn)權(quán)人只有古德能到場，但古德先生能提供公證委托書及當(dāng)初購房所有材料并告之我們當(dāng)初為120萬買進，現(xiàn)在上海就這一套房屋。請根據(jù)以上信息回答下列

18、問題：（1）、楊貴妃有公積金，并有 10萬余額，李世民申請貸款需要準(zhǔn)備哪些資料，請問他們商業(yè)貸款能帶多少？，請簡明列取。（5分）（2）該房屋買賣過程中是否需要做公證，若需要又該辦理哪些公證，出售方和購買方各需要提供哪些資料是否都 需要到場。（5分）（3）幫上、下家計算各自所需繳納的稅費，包括中介費、公證費、貸款費用。（稅費清單里有些項目若無需繳納則劃掉）（5分）6、公司電腦壞了 ：請手?jǐn)M一份金沙雅苑三期6號702室總價220萬，做低合同家180萬，5萬元定金的雙方簽字的定金協(xié)議書。（10分）答：定金協(xié)議書甲方：（賣方）乙方：（買方）丙方：居間方* 公司依據(jù)國家法律、法規(guī)和上海市的有關(guān)規(guī)定，甲、

19、乙雙方經(jīng)丙方居間遵循自愿、平等和誠實信用的原則，就甲方出售，乙方購買等條件，經(jīng)協(xié)商一致訂立本確認(rèn)書，以資共同遵守。一、房屋情況：類型：口住宅 花園住宅口辦公樓 商鋪 口其他座落： 區(qū) 路 弄 號 室以及 號車位：建筑面積（實測/暫測）： 平方米；戶型： 室 廳 衛(wèi)：權(quán)利人房地產(chǎn)權(quán)證/房屋所有權(quán)證編號：滬房（地）字（）第 號；室內(nèi)裝修情況：附屬設(shè)施、設(shè)備：是否已設(shè)立抵押：否 口 是，抵押權(quán)人： ;貸款余額：約 元；貸款余額處理方案：口 甲方自行還清： 乙方首期房價款由丙方保管并優(yōu)先用于償還，余額轉(zhuǎn)達付甲方/不足部分甲方自行補足;轉(zhuǎn)由乙方承擔(dān)（轉(zhuǎn)貸款，或稱轉(zhuǎn)按揭）是否已設(shè)立租賃： 否 是（租賃期限

20、：年 月 日至 年 月 日），是否已取得承租人放棄對該房地產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的書面證明：否 口是其他二、買賣條件：房價款：人民幣 元整。乙方于 年_月 日支付定金人民幣 元整（小寫）于 年_月 日補助定金人民幣 元整房價款的支付方式：乙方于 年 月 日支付定金人民幣 元整（小寫）作為首付款；乙方于 年 月 日金交易中心辦理過戶手續(xù)支付定金人民幣 元整（小寫）作為部分房款；乙方向銀行申請貸款計人民幣 元整（小寫）由銀行直接支付給甲方，貸款金額不足部分，在進交易中心當(dāng)日以現(xiàn)金方式補足直接支付給甲方；乙方于 年 月 日支付定金人民幣 元整（小寫）作為尾款，甲方同時交房，并辦理物業(yè)，水、煤、有線電視等過戶手

21、續(xù)。三、傭金支付：甲、乙雙方按國家規(guī)定各支付 1%勺傭金給居間方，如在交易期間任何一方違約，違約方應(yīng)支付給居間方2%勺傭金支付時間未簽訂【上海市房地產(chǎn)買賣合同】當(dāng)日。甲乙雙方按國家規(guī)定繳納稅費。四、違約責(zé)任：、甲方接受本協(xié)議第2條所述買賣條件并簽訂本協(xié)議的，乙方同意在甲簽署本協(xié)議后 天內(nèi)與甲方簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合 同或類似合同（簽訂合同的具體時間可由丙方安排或者乙方與甲方在本協(xié)議中另行約定）。如果乙方未能履行本條所述事項，則已支付甲方的定金不予返還。甲方接受本協(xié)議第 2條所述買賣條件并簽署本協(xié)議的，甲方同意在簽署本協(xié)議后 天內(nèi)與乙方簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同或類似合同（簽訂合同的具體時間可由丙方安排或者甲方與乙方在本協(xié)議中另行約定）。如果甲方未能履行本條所述事項，則應(yīng)向乙方雙倍返還定金。五、甲、乙、丙三方在本協(xié)議簽章處書寫的聯(lián)絡(luò)地址即為本協(xié)議下任何書面通知的送達地址，若因受送達方拒收或因聯(lián)絡(luò)地址錯誤無法送達的，均按照付郵日（郵局郵戳為準(zhǔn)）視作通知方已依本協(xié)議給予書面通知。若任何一方聯(lián)絡(luò)地址變更的，應(yīng)及時書面通知相對方。六、甲、乙、丙三方在