居住權(quán)法律性質(zhì)淺析

1、內(nèi)容摘要：居住權(quán)在現(xiàn)代法律文化中大多是以一項憲法權(quán)利被人們所熟知的，居住權(quán)具有普遍人權(quán)的含義，是一種人生而具有的不可剝奪的權(quán)利。但是最初的居住權(quán)在羅馬法中卻是以物權(quán)（確切的是用益物權(quán)）的形式出現(xiàn)的。本文通過對居住權(quán)的概念、特征及其作為獨立物權(quán)存在的合理性進(jìn)行論述，將居住權(quán)這一看似簡單的概念進(jìn)行了系統(tǒng)的法理分析。關(guān)鍵詞：居住權(quán)物權(quán)用益物權(quán)租賃權(quán)正文：居住權(quán)作為一個日常生活中并不鮮見的名詞，并非生而以物權(quán)的面貌出現(xiàn)。世界人權(quán)宣言第13條第一款說到“人人在各國境內(nèi)有權(quán)自由遷徙和居住?！痹谶@里，“居住權(quán)”具有普遍人權(quán)的含義，是一種人生而具有的不可剝奪的權(quán)利，是與人之本質(zhì)天然地聯(lián)系在一起的，也是一國政府

2、應(yīng)當(dāng)為本國公民提供的必要保障。同樣意義的居住權(quán)也出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)、社會、文化權(quán)利國際公約之中。寧波市對房屋共有人的居住權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，目的是為生活中時常出現(xiàn)的共有人權(quán)利受侵害的情況提供解決的法律依據(jù)，以使共有人都能平等的享受對共有房屋的居住權(quán)利。正在制定中的住宅法提出了“居者有其屋”的口號，保障居民的居住權(quán)是其立法內(nèi)容之一；同時作為消費者權(quán)益保護(hù)的一項具體化措施，也把如何保障房屋所有權(quán)人依法享有的對其房屋的使用、收益、處置的權(quán)利作為該法制定的重要目的，進(jìn)一步體現(xiàn)國家對市場行為的宏觀調(diào)控作用?？梢?，居住權(quán)這樣一個名詞在大多數(shù)人頭腦中并不陌生。但是，如果從物權(quán)的角度來看待它，則其含義就與上述幾種概念大相徑

3、庭了。將居住權(quán)作為一項獨立的用益物權(quán)規(guī)定與本國物權(quán)法中，這在物權(quán)立法較為完善的大陸法系國家似乎并不具有普遍性，在我國目前對于物權(quán)立法的熱烈討論中也并非一個富有爭議的話題。有學(xué)者曾經(jīng)提出應(yīng)在我國未來的物權(quán)法中對居住權(quán)進(jìn)行規(guī)定，雖未形成一呼百應(yīng)之勢但也不失為一個具有現(xiàn)實意義的問題。中國人大法工委即將出臺的物權(quán)法征求意見稿將居住權(quán)作為用益物權(quán)的一種做出了規(guī)定，可視為對現(xiàn)實需要的一種回應(yīng)。在這里，作為一項獨立的物權(quán)制度，“居住權(quán)”應(yīng)是指特定人因居住而使用他人房屋的權(quán)利。（1）即設(shè)定該權(quán)利的主體是特定范圍內(nèi)的人（一般情況下是具有特定人身關(guān)系的雙方，特殊情況下也可以超出這一范圍，如老年人與照顧過他的小保姆

4、），而不是任意當(dāng)事人，這是由于在物權(quán)制度中設(shè)立這樣一項單獨的權(quán)利的目的所決定的，即滿足家庭關(guān)系或夫妻關(guān)系中對居住的需求?？腕w僅限于房屋，一般情形中也無法在其他物上設(shè)立居住權(quán)。居住權(quán)人權(quán)利的行使對房屋所有人絕對、排他的權(quán)利構(gòu)成一種限制，所有權(quán)人及其他人都必須容忍該權(quán)利人對作為客體的房屋進(jìn)行居住而不得干涉。但同時，如有必要，房屋所有人并不因?qū)λ嗽O(shè)立了居住權(quán)而喪失對該房屋為共同使用的權(quán)利。居住權(quán)可以通過合同、遺囑、法律的直接規(guī)定以及時效取得。（2）可見，對享有居住權(quán)的一方來說，法律這樣一種明確的規(guī)定即保證了此項權(quán)利具有了對抗一般人的效力，體現(xiàn)了特定人對房屋這一不動產(chǎn)的一種現(xiàn)實性、排他性的支配權(quán)。據(jù)

5、此，我們可以進(jìn)一步分析居住權(quán)的法律性質(zhì)。第一，居住權(quán)是物權(quán)而非債權(quán)，通過合同設(shè)定的居住權(quán)與租賃合同設(shè)定的租賃權(quán)相區(qū)別。對于“物權(quán)”的理解，各家學(xué)說雖然給出的定義各有側(cè)重，不一而足，但對于其本質(zhì)含義的理解是大同小異的。物權(quán)的特征歸根到底，一是直接支配性，一是保護(hù)的絕對性。物權(quán)所涵蓋的所有效力都可以由這兩個特性引申出來。（3）前者體現(xiàn)了物權(quán)的積極效果，即無需他人意思或行為介入，即能以自己意思對標(biāo)的物直接進(jìn)行管領(lǐng)、實現(xiàn)權(quán)利內(nèi)容；后者體現(xiàn)了物權(quán)的消極效果即除權(quán)利人之外的其他任何人都負(fù)有不得侵害該權(quán)利的消極的不作為義務(wù)。（4）而債權(quán)則是指特定主體之間請求為一定行為或不為一定行為的權(quán)利。物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別是

6、顯而易見的：物權(quán)是絕對權(quán)，除權(quán)利人之外的一切人均負(fù)有不作為的義務(wù)，債權(quán)是相對權(quán)，其效力僅指向特定的義務(wù)人，不能對抗第三人；物權(quán)是支配權(quán)，權(quán)利人權(quán)利的行使無需借助他人的行為，債權(quán)是請求權(quán)，債權(quán)人權(quán)利的實現(xiàn)取決于特定債務(wù)人義務(wù)的履行，債權(quán)人無權(quán)直接支配債務(wù)人的財產(chǎn)。物權(quán)通過規(guī)定人與物之間的關(guān)系體現(xiàn)人與人的關(guān)系，而債權(quán)直接展示人與人之間的關(guān)系，物權(quán)與債權(quán)是內(nèi)涵完全不同的兩種權(quán)利，“物權(quán)可以定義為對某物的獨立支配權(quán)，這意味著：對該物的權(quán)利行使以及對其不同程度的享用均獨立于同一定人的關(guān)系?！保?）這里所指“同一定人的關(guān)系”也就是債的關(guān)系?！熬幼?quán)”（habitatio）是指因居住而使用他人房屋的權(quán)利。它

7、以他人所有的房屋為權(quán)利客體，以排他性的占有、居住為權(quán)利內(nèi)容，包括所有權(quán)人在內(nèi)的其余任何人都不得非法干涉居住權(quán)人在權(quán)利范圍內(nèi)行使居住權(quán)，對于任何妨礙權(quán)利行使的行為居住權(quán)人都可以直接向其請求排除妨害。可見，居住權(quán)是一種以對他人的物的占有為前提、由特定人對他人所有的物進(jìn)行用益的權(quán)利，是一種用益物權(quán)。由于物權(quán)法定原則決定了所有物權(quán)的種類內(nèi)容必須由法律明確加以規(guī)定，而不能由合同雙方自由設(shè)定，在我國還沒有成文的物權(quán)法的情況下，我們只是在理論上對居住權(quán)的物權(quán)性質(zhì)進(jìn)行分析。由于居住權(quán)可以通過簽訂合同設(shè)定，將其與房屋租賃合同設(shè)定的租賃權(quán)區(qū)別開來就成為必要。房屋租賃權(quán)（簡稱租賃權(quán)）是指承租人基于房屋租賃合同取得的

8、對他人房屋進(jìn)行使用、收益的權(quán)利。它同樣以他人所有的房屋為權(quán)利客體，權(quán)利人在合同約定范圍內(nèi)對其享有占有、居住、收益的權(quán)利；各國普遍設(shè)有“買賣不破除租賃”原則，使得承租人能都夠以其租賃契約對抗新的房屋所有權(quán)人，被稱為租賃權(quán)的物權(quán)化。有學(xué)者也認(rèn)為租賃權(quán)本就是一種用益物權(quán)，所謂的“物權(quán)化”不過是對其自身屬性的重復(fù)。（6）可見，居住權(quán)與租賃權(quán)的確存在某種程度的相似性，二者是否可以統(tǒng)一于用益物權(quán)成為需要分析的一個問題。我們可以認(rèn)為，租賃權(quán)的物權(quán)性與居住權(quán)的物權(quán)性是有相同之處的，二者都構(gòu)成了對所有權(quán)限制，效力不僅及于所有權(quán)人，還能對抗所有權(quán)人之外的第三人。在有關(guān)現(xiàn)行法規(guī)中規(guī)定房屋租賃應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記備案，（7）

9、其可行性暫且不論，但租賃權(quán)一旦登記即應(yīng)具有對抗效力。盡管如此，“私有財產(chǎn)的真正基礎(chǔ)即占有，是一種事實，一個不可解釋的事實，而不是權(quán)利。只是由于社會賦予實際占有以法律的規(guī)定，實際占有才具有合法占有的性質(zhì)，才具有私有財產(chǎn)的性質(zhì)?！保?）租賃權(quán)在法律上“仍是具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，其債權(quán)的色彩仍然十分濃厚”，不僅涉及到租賃權(quán)本身存在的前提，而且是由法律設(shè)立一項制度的社會目標(biāo)以及物權(quán)制度的基本要求決定的。當(dāng)權(quán)利直接針對一個物發(fā)生作用時，這樣的權(quán)利被稱作物權(quán)；而當(dāng)權(quán)利的擁有所針對的是另一法律主體，后者有義務(wù)為權(quán)利擁有方履行一定的行為，這樣的權(quán)力即構(gòu)成債權(quán)?！白赓U契約之承租人僅能先請求出租人交付租賃物，非經(jīng)出

10、租人履行租約，交付租賃物，容許承租人用益后，承租人不能支配租賃物”。（9）這是因為租賃權(quán)并非直接對于物為支配的獨立的權(quán)利，而是對于出租人允許承租人為使用的債權(quán)所附從的權(quán)利，是允許使用房屋這一債權(quán)“所生之反射效果”。（10）也就是說租賃權(quán)不只是包括對房屋為使用收益，還必須以請求出租人交付房屋占有為前提，在出租人轉(zhuǎn)移占有之前如果他不依合同將標(biāo)的物轉(zhuǎn)移與承租人而是轉(zhuǎn)給他人使用，那么承租人即喪失租賃權(quán)，無權(quán)要求出租人交付該房屋以保證租賃權(quán)的行使，而只能以合同約定請求對方承擔(dān)違約責(zé)任。這是與居住權(quán)最明顯的區(qū)別。居住權(quán)是一項獨立的權(quán)利而非其他權(quán)利的附隨后果，不以交付為前提，根據(jù)嚴(yán)格的登記要件主義，居住權(quán)的

11、設(shè)定必須以登記為條件，而一旦設(shè)定，不論房屋是否已經(jīng)現(xiàn)實地轉(zhuǎn)移了占有，居住權(quán)人都對該特定房屋享有了排他性的權(quán)利，對于任何對該權(quán)利的行使造成妨害的行為居住權(quán)人都可直接對抗，無需借助原設(shè)定居住權(quán)的合同的效力，這無疑比要求所有權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任支付損害賠償金更能有力的保護(hù)居住權(quán)人的利益。另外，法律制度的設(shè)立必須達(dá)到這樣的目標(biāo)：于該制度所帶來的社會效益相比，同時增加的社會成本是微不足道的。對于大量存在的私房出租行為，法律并未強(qiáng)制性的規(guī)定必須進(jìn)行登記（雖然這樣的登記僅僅具有行政管理的意義），而且對于頻發(fā)的短期租賃行為來說，由于成本的巨大，登記幾乎是不可能。而公示公信原則作為物權(quán)制度下的基本原則要求不動產(chǎn)權(quán)屬

12、的變動必須以登記作為公示手段，基于嚴(yán)格的登記要件主義制度，不登記則權(quán)利不發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此不經(jīng)登記權(quán)利人的利益無從保障，僅能以有效成立的合同請求債的保護(hù)，這樣的保護(hù)無疑是不利與承租人的。所以，在不改變租賃權(quán)本身所具有濃厚的債權(quán)性的前提下，由法律基于對合法占有這樣一種事實狀態(tài)的保護(hù)而賦予其物權(quán)上的效力，以保護(hù)承租人利益，穩(wěn)定社會秩序，這樣的立法手段顯然更能適應(yīng)社會的現(xiàn)實需要。而居住權(quán)是從家庭關(guān)系和夫妻關(guān)系的角度出發(fā)，為他人或自己設(shè)定居住權(quán)，并將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，其發(fā)生的范圍僅限于特定的社會關(guān)系，而且對于這一類社會關(guān)系僅憑債的約束力往往不能對其提供有效可靠的保護(hù)，需要由法律直接作出規(guī)定，依靠物權(quán)

13、法的強(qiáng)行性進(jìn)行強(qiáng)有力的保護(hù)。由此可見，“他物權(quán)的設(shè)立主要是從實務(wù)而不是理論的角度出發(fā)的”，居住權(quán)應(yīng)與租賃權(quán)相區(qū)別開來以不同的立法賦予二者不同的效力?；诂F(xiàn)實的與學(xué)理上對租賃權(quán)與居住權(quán)兩種權(quán)利的分析，我們可以進(jìn)一步將兩種權(quán)利的區(qū)別具體化。首先，租賃權(quán)的行使以支付租金為必要。“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。”（11）當(dāng)事人一方取得標(biāo)的物的使用權(quán)是否須交付租金，為租賃合同與借用合同的根本區(qū)別。當(dāng)居住權(quán)通過合同設(shè)定的時候可以約定一定的對價，但這一對價不為取得居住權(quán)的必需；而在因遺囑、法律直接規(guī)定、乃至?xí)r效取得居住權(quán)的情況下，更無對價可言。其次，在簽訂租賃合同的情況下，承租人受讓的是所有權(quán)人房屋的使

14、用權(quán)，承租人負(fù)有不得隨意轉(zhuǎn)租的義務(wù)，即不經(jīng)所有權(quán)人同意，承租人不能將該房屋轉(zhuǎn)租他人。“承租人未經(jīng)出人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！保?2）而居住權(quán)基于其作為一項人役權(quán)的性質(zhì)雖然不能讓與，但權(quán)利的行使則可以被轉(zhuǎn)讓，在居住權(quán)由他人行使時并不改變居住權(quán)應(yīng)有的權(quán)利狀態(tài)。（13）也就是說，如果居住權(quán)人將部分房屋出租以解決生活之需，應(yīng)是法律所容許的，所有權(quán)人不得干涉，更不能因此而單方解除當(dāng)初設(shè)立居住權(quán)的合同。再次，我國合同法第220條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！背鲎馊擞辛x務(wù)向承租人提供適合使用的房屋，承租人自行維修的，維修費也由出租人負(fù)擔(dān)。而對于居住權(quán)人來說，在其

15、居住期間對房屋進(jìn)行必要的維修應(yīng)為其居住的題中之意，房屋所有權(quán)人除必要的大修外不負(fù)有維護(hù)房屋以供居住權(quán)人使用的義務(wù)，這是由居住權(quán)作為一項用益物權(quán)所必然具有的性質(zhì)。應(yīng)當(dāng)指出的是，在租賃權(quán)進(jìn)行了登記的情況下，承租人可以基于該登記排除其它人對其租賃權(quán)的妨害，“日本實務(wù)上就以登記之租賃權(quán)亦承認(rèn)有物上請求權(quán)，乃以其業(yè)已物權(quán)化且具有公示性之故”。（14）第二，居住權(quán)制度是一項獨立的物權(quán)制度，由所有權(quán)派生（根據(jù)日耳曼法，他物權(quán)也不是在所有權(quán)基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，而是獨立的利用權(quán)），但與作為所有權(quán)權(quán)能之一的“使用權(quán)”區(qū)別開來。“使用”作為所有權(quán)的一項權(quán)能，是指依照物的性能和用途，并不毀損其物或變更其性質(zhì)而加以利用的行為

16、。（15）存在的基礎(chǔ)是“所有權(quán)”這一被稱為對物的全面地、絕對的支配權(quán)的權(quán)利。沒有所有即不存在使用，在租賃、借用得情況下承租人、借用人對出租人、出借人的物品進(jìn)行使用實際上是權(quán)利人所有權(quán)權(quán)能的分離，也可以說是所有權(quán)人將其自身權(quán)利的出讓，在這種情況下，使用權(quán)還是從屬于所有權(quán)的。而作為他物權(quán)的居住權(quán)來說則完全不同，它本身已經(jīng)完全脫離了所有權(quán)的控制，甚至轉(zhuǎn)而成為所有權(quán)行使的外在束縛。這在根本上是由于“所有權(quán)之社會化，講求利用權(quán)之保護(hù)，是以利用權(quán)已逐漸獨立為永久的一項支配權(quán)”。（16）他物權(quán)不僅不再從屬于所有權(quán)，反而使得所有權(quán)的全面支配特性徒有形式。英國學(xué)者F.H.勞森B.拉登在其財產(chǎn)法中論述不動產(chǎn)的財產(chǎn)

17、權(quán)結(jié)構(gòu)時說道：“英美法學(xué)家認(rèn)識到，所有權(quán)的分離客體應(yīng)該是能夠在相當(dāng)長的時間內(nèi)產(chǎn)生一種收益，并可隨時確定其存在的物，即物是不可移動和不可破壞的。所以，只有不動產(chǎn)符合這種要求，而實物動產(chǎn)極易受到破壞和拋棄，因而不值得在若干人之間分解其所有權(quán)?！逼溲酝庵?，只有在不動產(chǎn)上設(shè)定的他物權(quán)才可稱之為“分解所有權(quán)”，而現(xiàn)實中大量存在的動產(chǎn)出租行為由于承租方所取得的“使用權(quán)”依然未脫離所有權(quán)的支配，不過是使用權(quán)能的轉(zhuǎn)移而不能被看作獨立的權(quán)利。由此可見，居住權(quán)不應(yīng)與使用權(quán)能混為一談。有學(xué)者依據(jù)物權(quán)能否獨立存在將其分為獨立物權(quán)與從屬物權(quán)。（17）獨立物權(quán)指不依賴于其他權(quán)利而獨立存在的物權(quán)，如所有權(quán)及傳統(tǒng)民法上的地

18、上權(quán)、永佃權(quán)、用益權(quán)、典權(quán)等用益物權(quán)。這些物權(quán)的取得與存在均與主體享有的其他民事權(quán)利無關(guān)，或根據(jù)主體的設(shè)定行為而取得或者根據(jù)法律規(guī)定的其他法律事實而發(fā)生。從屬物權(quán)指以主體享有的其他民事權(quán)利的存在為其存在前提的物權(quán)，如地役權(quán)及擔(dān)保物權(quán)。從屬物權(quán)通常受主權(quán)利的制約。居住權(quán)并不以其他權(quán)利的存在為前提，由主體自由設(shè)定或以法律規(guī)定取得，是獨立的物權(quán)。第三，居住權(quán)作為一項他物權(quán)在民法法系具有久遠(yuǎn)的歷史傳統(tǒng)。早在優(yōu)士丁尼時期人役權(quán)被劃分為用益權(quán)、居住權(quán)、使用權(quán)與奴隸勞作使用權(quán)四種，其中前三種對現(xiàn)代物權(quán)法仍有參考意義。用益權(quán)是指“使用他人財物（可動物或者不可動物）并且獲取其孳息和利潤的權(quán)利，在使用中不得對物的

19、特性造成根本的改變?！保?8）使用權(quán)（usus）是受益人使用他人財物的權(quán)利，居住權(quán)（habitatio）是在一所房子中居住和出租它的權(quán)利。從定義可以看出，使用權(quán)不同于用益權(quán)之處在于用益權(quán)是使用并收益的權(quán)利，同時，雖然役權(quán)的本質(zhì)涵義“為某一特定人而設(shè)立”決定了用益權(quán)的不可轉(zhuǎn)讓性，但“用益權(quán)人可以讓他人行使他的權(quán)利”。（19）而使用權(quán)受益人一般被視為僅能使用不能獲取其孳息（優(yōu)士丁尼法中包括按照自己的需求收獲孳息的權(quán)力），被視為用益權(quán)的一部分。受益人不僅不能轉(zhuǎn)讓他的權(quán)利，也不能轉(zhuǎn)讓權(quán)利的行使，因為“使用權(quán)的內(nèi)容可能因此而改變”。（20）居住權(quán)在本質(zhì)上于用益權(quán)、使用權(quán)并無不同之處，僅在權(quán)能上被賦予一點

20、不同于上述兩種權(quán)利的特征，即受益人可以出租他所使用的房屋，因而居住權(quán)廣于使用權(quán)但又狹于用益權(quán)，“實亦個別之物權(quán)”，在羅馬法中被作為一項獨立的權(quán)利列舉了出來。羅馬法所建立的用益物權(quán)體系一直影響著民法法系各國的物權(quán)立法。瑞士民法典第四編物權(quán)法第二部分對限制物權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，其中役權(quán)包括地役權(quán)及用益權(quán)、居住權(quán)等人役權(quán)，第776條規(guī)定：“居住權(quán)系指居住建筑物的全部或一部分的權(quán)利?！北欢鞲袼狗Q為“包括英國在內(nèi)的所有其他國家在財產(chǎn)法方面實行改革時所依據(jù)的范本”的法國民法典未明確提出用益物權(quán)概念，而是稱之為“所有權(quán)的派生權(quán)利”，實質(zhì)與我們所稱“用益物權(quán)”并無區(qū)別。（21）它將役權(quán)分為用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)和地

21、役權(quán)。該法典第58條規(guī)定“用益權(quán)得就各種動產(chǎn)或不動產(chǎn)設(shè)定之?！钡@種在動產(chǎn)上設(shè)定的所謂“用益權(quán)”實際上是動產(chǎn)借貸和借用的關(guān)系，與其他大陸法國家的用益權(quán)有很大不同。（22）使用權(quán)賦予了當(dāng)事人使用財產(chǎn)及在自身需要和家庭需要的范圍內(nèi)取得收益的權(quán)利，因而被稱為“小用益權(quán)”，而居住權(quán)則又為一種使用權(quán)，被限制于受益人及其家庭必要的居住，又被稱為“小使用權(quán)”。在此，使用權(quán)具有明顯的人身特性，被賦予使用權(quán)的當(dāng)事人既不可轉(zhuǎn)讓也不可出租，同時行使的權(quán)利也被限制于權(quán)利人需要的范圍之內(nèi)，在這一方面法國民法的規(guī)定似乎更為狹窄。（23）由于用益權(quán)經(jīng)過了長期的歷史發(fā)展，是與當(dāng)時的社會情況相適應(yīng)的，而在現(xiàn)代這樣一個嶄新的工業(yè)

22、的金錢社會里它于是被法國學(xué)者視為一種老化的制度，體現(xiàn)出某種程度的僵硬性，用益權(quán)人與所有權(quán)人不能積極地維護(hù)經(jīng)濟(jì)效益性，在這種程度上，類似的模仿實無必要。對于我國來說，整個用益權(quán)制度當(dāng)然沒有必要去復(fù)古、確立，但針對立法特定的目的性與法律的人文關(guān)懷，確立這樣一種帶有“溫情脈脈”的人身性質(zhì)的制度無疑更好的照顧了社會公平。我們確實有必要將這樣一種歷經(jīng)了久遠(yuǎn)歷史的制度與我國現(xiàn)實的需要結(jié)合起來，完全抱著解決現(xiàn)實問題的目的來規(guī)劃我國未來的物權(quán)法。注釋：（1）錢明星關(guān)于在我國物權(quán)法中設(shè)置居住權(quán)的幾個問題載中國法學(xué)2001年第5期。（2）錢明星關(guān)于在我國物權(quán)法中設(shè)置居住權(quán)的幾個問題載中國法學(xué)2001年第5期。（3）謝在全：民法物權(quán)論，中國政法大學(xué)出版社出版，第27頁。（4）王利明：物權(quán)法論，中國政法大學(xué)出版社，第6頁。（5）意彼德羅·彭梵得：羅馬法教科書，黃風(fēng)譯，中國政法大學(xué)出版社，第181頁。（6）孟勤國：物權(quán)二元結(jié)構(gòu)論中國物權(quán)制度的理論重構(gòu)，人民法院出版社2002年1月出版，第37頁。（7）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第53條。（8）馬克思恩格斯全集