陽(yáng)光城商鋪推售方案講義

1、目 錄保利薔薇商業(yè)所在區(qū)域商業(yè)概況4第一章 保利薔薇周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析篇5一、周邊重點(diǎn)商業(yè)調(diào)研分析51、富貴園二期底商52、本家潤(rùn)園底商63、幸福家園底商7二、周邊其它商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析8三、總結(jié)8第二章 保利薔薇商業(yè)情況分析篇9一、項(xiàng)目商業(yè)基本情況91、2號(hào)樓住宅底商92、4號(hào)樓住宅底商93、5號(hào)樓獨(dú)立商鋪10二、項(xiàng)目商業(yè)的優(yōu)勢(shì)、不足111、優(yōu)勢(shì)112、不足113、目商業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)12第三章 保利薔薇商業(yè)定位篇12一、項(xiàng)目整體定位121、項(xiàng)目商業(yè)消費(fèi)群定位122、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位13二、項(xiàng)目的功能定位14三、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位171、定價(jià)原則172、項(xiàng)目定價(jià)173、定價(jià)參考174、各商鋪具體價(jià)格2

2、0第四章 保利薔薇商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)推廣23一、入市時(shí)間231、整體推售方案232、分批推售方案23二、銷(xiāo)售方式241、直接銷(xiāo)售242、以租代售24三、營(yíng)銷(xiāo)主線25四、具體工作安排251、售樓處展板252、銷(xiāo)售資料263、戶(hù)外宣傳264、網(wǎng)絡(luò)宣傳265、樓體條幅266、與保利項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)262、本家潤(rùn)園底商兩廣大街本家潤(rùn)園底商整體商業(yè)規(guī)模約3000平米地理位置兩廣大街北側(cè)、東花市大街單體商業(yè)面積90300平米銷(xiāo)售價(jià)格地上3萬(wàn)/平米地下0.8萬(wàn)/平米出租情況60%租賃價(jià)格3.5-4元/平米/天本家潤(rùn)園底商位于兩廣大街北側(cè)，東花市大街東，富貴園二期底商?hào)|側(cè)。共28間商鋪，部分帶地下室，總體商業(yè)面積約3000平

3、米，單個(gè)商鋪面積在90300平米之間，地上一層，地下一層帶采光、上下水，目前新房售價(jià)2.5-3萬(wàn)/平米，租賃價(jià)格3.5-4元/平米/天，出租情況一般，出租率約60。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要集中在便利店、茶莊、煙酒店、藥店。雖同處于東花市大街，但由于本家潤(rùn)園入住時(shí)間稍晚（2006年初），目前園區(qū)人氣尚顯不足，并由于旁側(cè)富貴園底商的競(jìng)爭(zhēng)，出租率一般，但其建筑結(jié)構(gòu)與保利薔薇24底商相似，有一定參考價(jià)值。3、幸福家園底商幸福家園底商兩廣大街整體商業(yè)規(guī)模約20000平米地理位置兩廣大街南側(cè)，與幸福大街交匯處單體商業(yè)面積60400平米銷(xiāo)售價(jià)格2.22.6萬(wàn)/平米出租情況70%租賃價(jià)格3.5-5.5元/平米/天幸福家園

4、位于兩廣大街與幸福大街的交匯口東南角，緊臨兩廣大街南側(cè)，總體商業(yè)面積約20000平米，單體商業(yè)面積在60400平米之間，多數(shù)為平層，售價(jià)2.22.6萬(wàn)/平米，租賃價(jià)格3.5-5.5元/平米/天。商鋪分別分布在北側(cè)、西側(cè)、南側(cè)，北側(cè)商鋪由于緊臨兩廣大街，交通便利,多路公車(chē)經(jīng)過(guò)，人氣較旺并且緊臨旁邊通正大廈寫(xiě)字樓，租賃情況較為理想，出租率100。不僅服務(wù)本社區(qū)，更輻射周邊區(qū)域，業(yè)態(tài)種類(lèi)豐富，如麥當(dāng)勞、品牌專(zhuān)賣(mài)店等。西側(cè)商鋪緊臨幸福大街，交通相對(duì)北側(cè)稍差，僅一路公車(chē)，人氣相對(duì)單薄，租賃情況一般，出租率約70，主要服務(wù)路過(guò)的人群，業(yè)態(tài)主要為小型超市。南側(cè)商鋪緊臨培新街，為匯文中學(xué)學(xué)生以及保利薔薇以后居

5、民出入的必經(jīng)之路，租賃情況一般，出租率約50，主要服務(wù)社區(qū)需求，目前業(yè)態(tài)主要為小型便利店。二、周邊其它商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析地理位置面積(平米)面寬(米)層高(平米)實(shí)用率售價(jià)(萬(wàn)元/平米)租價(jià)(元/平/天)新景家園底商8063.685%2.55新裕家園底商30014390%24.5夕照寺大街底商330124.290%1.83.5富貴園三期底商12574903期房由上表可知，周邊其它平層住宅底商售價(jià)在1.8-2.6萬(wàn)/平米之間，300平米以上售價(jià)稍低，在1.8-2萬(wàn)/平米之間,租賃價(jià)格在3.5-5元/平/天之間。三、總結(jié)由以上分析可知，兩廣大街北側(cè)社區(qū)住宅底商經(jīng)營(yíng)狀況明顯優(yōu)于南側(cè)住宅底商。區(qū)域內(nèi)住宅

6、底商銷(xiāo)售均價(jià)主要集中在1.8-3萬(wàn)/平米之間，租賃價(jià)格主要集中在3.5-6元/平/天之間。其中，區(qū)域內(nèi)人氣最旺、經(jīng)營(yíng)狀況最好的社區(qū)住宅底商（富貴園二期）售價(jià)約3萬(wàn)/平米，租賃價(jià)格約5-6元/平/天。第二章 保利薔薇商業(yè)情況分析篇一、項(xiàng)目商業(yè)基本情況保利薔薇商鋪共分三部分，2號(hào)樓住宅底商、4號(hào)樓住宅底商、5號(hào)樓（售樓部）獨(dú)立商鋪。共29套，總面積3583平米。商鋪位置形式層高(米)開(kāi)間(米)實(shí)用率套數(shù)面積(平米)2號(hào)樓底商地上一層地下一層地上3地下3.3612924368.14號(hào)樓底商3994161678.565號(hào)樓底商（售樓部）地上兩層獨(dú)立一層3.9二層最低3.56.69691536.6合計(jì)2

7、93583.281、2號(hào)樓住宅底商2號(hào)樓住宅底商共4間，地上一層，地下一層，總面積在70130平米之間，地上部分面積在3565平米之間，開(kāi)間在612米之間，地上層高3米，實(shí)用率92。序號(hào)樓編號(hào)總面積地上面積地下面積1211129.00 65.48 63.52 221293.28 45.07 48.21 321372.57 34.90 37.67 421573.25 37.09 36.16 2、4號(hào)樓住宅底商4號(hào)樓住宅底商共16間，地上一層，地下一層，總面積在90130平米之間，地上部分面積在40100平米之間，開(kāi)間在39米之間，地上層高3米，實(shí)用率94。序號(hào)樓編號(hào)總面積地上面積地下面積1421

8、95.11 95.11 242291.70 43.04 48.67 3423118.18 56.98 61.21 4425118.18 56.98 61.21 542691.70 43.04 48.67 642791.70 43.04 48.67 7428103.43 42.21 61.22 8429127.48 66.26 61.22 94210104.17 55.49 48.68 10421191.70 43.04 48.67 114212118.18 56.98 61.21 12421582.39 46.50 35.89 13421696.07 50.26 45.81 144217120

9、.72 60.81 59.92 154218103.00 51.78 51.22 164219124.82 63.30 61.52 3、5號(hào)樓獨(dú)立商鋪5號(hào)樓獨(dú)立商鋪可做獨(dú)立餐飲，地上兩層，總面積在167200平米之間，開(kāi)間6.6米，進(jìn)深12米，一層層高3.9米，二層為坡屋頂，最低層高3.5米，最高層高約5.7米序號(hào)建筑面積一層面積二層面積1205.73102.87 102.87 2157.2378.62 78.62 3167.3183.66 83.66 4167.2283.61 83.61 5167.2283.61 83.61 6167.2283.61 83.61 7167.2283.61 8

10、3.61 8167.2283.61 83.61 9170.2685.13 85.13 二、項(xiàng)目商業(yè)的優(yōu)勢(shì)、不足1、優(yōu)勢(shì)1) 二環(huán)內(nèi)住宅項(xiàng)目稀缺，商鋪的投資價(jià)值也隨之上漲2) 周邊有人民保險(xiǎn)公司、匯文中學(xué)（初高中）、培新小學(xué)、四星培新賓館、北京交管局、影視培訓(xùn)學(xué)生宿舍等高消費(fèi)力人群3) 2號(hào)樓4號(hào)樓住宅底商面積小，投資門(mén)檻低4) 5號(hào)樓獨(dú)立商業(yè)可做明火餐飲，且面積適中5) 幾乎所有商鋪都可融商鋪、倉(cāng)儲(chǔ)、家居為一體。6) 周邊競(jìng)爭(zhēng)較小，為項(xiàng)目300米范圍內(nèi)唯一的正規(guī)商鋪2、不足1) 雖然東二環(huán)地段價(jià)值高，但商鋪處于內(nèi)街，且為路的盡頭，客流量有限，為商業(yè)銷(xiāo)售之大忌2) 雖然入住客戶(hù)消費(fèi)能力都較強(qiáng)，但

11、社區(qū)整體較小，消費(fèi)人群有限3) 雖然周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少，但同時(shí)周邊環(huán)境不佳，商業(yè)氛圍淡泊，難以成行成市，招商困難3、商業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與周邊項(xiàng)目相比，以及與普通商鋪相比，本項(xiàng)目商鋪有以下特點(diǎn)可能成為市場(chǎng)突破口：1）5號(hào)樓獨(dú)立商業(yè)街為項(xiàng)目周邊唯一的、正規(guī)的、檔次較高的、可做餐飲的商鋪2）雖然為培新街的盡頭，但是仍然是培新街與北側(cè)出口兩條路的交匯處，并且是項(xiàng)目南側(cè)小區(qū)居民北行至兩廣大街的必經(jīng)之路3）2號(hào)樓與4號(hào)樓的商鋪面積較小，首付相對(duì)周邊其它社區(qū)較低，投資門(mén)檻低4）基本所有商鋪都可商用、居住、倉(cāng)儲(chǔ)使用第三章 保利薔薇商業(yè)定位篇一、項(xiàng)目整體定位1、項(xiàng)目商業(yè)消費(fèi)群定位本項(xiàng)目未來(lái)的主力消費(fèi)群體，主要以本項(xiàng)目

12、居民、北京交管局住戶(hù)、周邊學(xué)校學(xué)生、周邊社區(qū)住戶(hù)為主以及培新賓館游客為主。本項(xiàng)目居民多數(shù)為在周邊商圈工作的年輕白領(lǐng)以及區(qū)域周邊企事業(yè)單位工作的成功人士，如醫(yī)院、政府、體育總局等，他們追求生活的品質(zhì)，重視消費(fèi)場(chǎng)所的情調(diào)。匯文中學(xué)學(xué)生、培新小學(xué)學(xué)生雖然消費(fèi)能力不高，但是卻有著穩(wěn)定的需求，即文具、飲食、娛樂(lè)的需求。他們選擇本項(xiàng)目消費(fèi)的主要原因是距離較近，并且品質(zhì)較高。因而，要讓本項(xiàng)目成為周邊品質(zhì)最高、最具小資情調(diào)的歐式風(fēng)情商業(yè)街2、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位由以上分析可知：1）本項(xiàng)目主要消費(fèi)群為周邊高層次、追求格調(diào)的住戶(hù)。因此，項(xiàng)目定位必須區(qū)別于一般的社區(qū)商鋪，通過(guò)整體包裝，打造成為本區(qū)域較為有特色的風(fēng)情商

13、業(yè)街2）本項(xiàng)目依舊主要服務(wù)本項(xiàng)目。因而，滿足小區(qū)居民的需求是項(xiàng)目融入社區(qū)，被消費(fèi)者迅速認(rèn)知，集聚人氣的重要部分3）中高檔次的飲食需求。區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體檔次決定了他們不會(huì)在一般的飲食餐飲店中消費(fèi)，而本項(xiàng)目正恰恰是距離他們最近的檔次較高的獨(dú)立商業(yè)。因而，可通過(guò)招納特色餐飲的商家來(lái)達(dá)到吸引消費(fèi)者，同時(shí)提升項(xiàng)目的形象和檔次的目的。4）學(xué)生的需求。周邊的匯文中學(xué)、培新小學(xué)以及影視學(xué)院的眾多學(xué)生為本項(xiàng)目提供了充足而穩(wěn)定的消費(fèi)群，因而，相關(guān)的文具、休閑娛樂(lè)、精品店也將有穩(wěn)定的客源，同時(shí)也帶動(dòng)了多元商業(yè)的發(fā)展。特色餐飲便利店、洗衣店等社區(qū)配套文具、精品店、專(zhuān)賣(mài)店區(qū)域性風(fēng)情商業(yè)街特色酒吧咖啡館休閑娛樂(lè)根據(jù)以上分析

14、，本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位主要為特色餐飲，便利店、洗衣店等社區(qū)配套，文具、精品店、專(zhuān)賣(mài)店，特色酒吧咖啡館，休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)。二、項(xiàng)目的功能定位功能定位商家建議商家需求面積特色餐飲茶餐廳、粥店、地方菜系等150500社區(qū)配套商業(yè)便利店（韓國(guó)超市）、精品店、鮮花店、藥店、西餅屋、圖書(shū)音響、洗衣店等50150休閑商業(yè)書(shū)吧、咖啡館、美容美發(fā)、沐足、SPA等100500總體而言，充分根據(jù)周邊消費(fèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣以及市場(chǎng)的空白點(diǎn)進(jìn)行功能定位。主要定位依據(jù)如下：1）便利店等社區(qū)商業(yè)配套在首層設(shè)置便利店等，對(duì)于社區(qū)配套非常必要。便利店是為區(qū)域消費(fèi)者提供便利性日常消費(fèi)服務(wù)，具有較高的租金承受能力，56元/平/天。一般需

15、求面積在100平米以下，主要適宜在2號(hào)樓與4號(hào)樓的住宅底商。2）茶餐廳等特色餐飲由于項(xiàng)目周邊區(qū)域300米內(nèi)沒(méi)有上檔次的餐飲場(chǎng)所。因而，本區(qū)域大量的白領(lǐng)住戶(hù)以及學(xué)生只能到幸福大街與兩廣大街交匯口附近的環(huán)境舒適、味道佳進(jìn)行消費(fèi)，大約500米的路程對(duì)于日常飲食來(lái)說(shuō)稍遠(yuǎn)。建議在本項(xiàng)目引入知名的特色餐飲店，通過(guò)商家的品牌吸引力，在吸引消費(fèi)群體消費(fèi)的同時(shí)，帶動(dòng)人氣，促進(jìn)其它經(jīng)營(yíng)類(lèi)別的消費(fèi)。特色餐飲經(jīng)營(yíng)商家所需面積一般在150500平米之間，可承受一定的租金，大約35元/平/天。3）書(shū)吧、咖啡館等休閑商業(yè)休閑類(lèi)商業(yè)的主要消費(fèi)群為高級(jí)白領(lǐng)以及周邊學(xué)生。消費(fèi)者對(duì)休閑時(shí)間的支配都有較高的追求，同時(shí)是體現(xiàn)消費(fèi)者高品

16、味、小資生活的表現(xiàn)。因而建議引入書(shū)吧、咖啡館等休閑商業(yè)，滿足目標(biāo)消費(fèi)群的需求，并吸引區(qū)域外的消費(fèi)者形成在本項(xiàng)目商業(yè)街消費(fèi)的慣性。商家所需經(jīng)營(yíng)面積100500平米，可承受的租金約45元/平/天。一、策劃原則（一）強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)原則好的開(kāi)始，是成功的一半。銀河名都通過(guò)前期的市場(chǎng)進(jìn)入，已經(jīng)在市場(chǎng)上建立一定的知名度。因此，在對(duì)商業(yè)部分進(jìn)行市場(chǎng)推售時(shí)，應(yīng)以特色鮮明的市場(chǎng)形象，充分利用前期市場(chǎng)積蓄的勢(shì)能，強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入市場(chǎng)，迅速形成項(xiàng)目在市場(chǎng)的認(rèn)可度。（二）強(qiáng)化信心原則商業(yè)物業(yè)在期樓階段，重點(diǎn)在于賣(mài)信心。本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)以強(qiáng)化市場(chǎng)投資信心為出發(fā)點(diǎn)，通過(guò)一系列的廣告宣傳及事件行銷(xiāo)，高速地樹(shù)立項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)形象，增

17、強(qiáng)投資者對(duì)項(xiàng)目的信心，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售。（三）快速搶占市場(chǎng)原則鑒于項(xiàng)目的整體商業(yè)規(guī)模較大，市場(chǎng)的消化貨量較多。在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，無(wú)論是項(xiàng)目前期的推廣，還是項(xiàng)目的實(shí)戰(zhàn)銷(xiāo)售，都應(yīng)以快速搶占市場(chǎng)為原則，通過(guò)項(xiàng)目高姿態(tài)的市場(chǎng)導(dǎo)入，引發(fā)項(xiàng)目的強(qiáng)烈市場(chǎng)反映，快速地增大項(xiàng)目在市場(chǎng)的占有率，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的“開(kāi)門(mén)紅”及持續(xù)旺銷(xiāo)。（四）整合資源原則由于發(fā)展商自身資源始終還是有限，因此，在項(xiàng)目的整體推廣過(guò)程中，充分把握項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提升的同時(shí)，整合各種可利用的社會(huì)資源，尤其是借助政府及媒體的力量，借助媒體的輿論導(dǎo)向作用，為項(xiàng)目今后的銷(xiāo)售推波助瀾。（五）充分挖掘商業(yè)氣氛原則商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)，不僅在于對(duì)新的操作方式的

18、運(yùn)用，更為重要的是對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值的充分挖掘。因此，必須從項(xiàng)目周邊的經(jīng)營(yíng)環(huán)境出發(fā)，發(fā)掘松霞路地段濃厚的商業(yè)氛圍和旺盛人氣，建立項(xiàng)目完整并具說(shuō)服力的形象，提高項(xiàng)目的產(chǎn)品力和銷(xiāo)售力。二、項(xiàng)目綜合定位（一）、市場(chǎng)定位上海風(fēng)情街通過(guò)帶有明顯上海風(fēng)情的建筑符號(hào)、特定的業(yè)態(tài)分布，以及各類(lèi)上海特色商家的引進(jìn)，建設(shè)成為具有獨(dú)特上海風(fēng)情、多元化的商業(yè)步行街；也就是集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑于一體的全景化上海風(fēng)情步行街。這種主題式的商業(yè)步行街的最大優(yōu)勢(shì)在于能夠最大化提升項(xiàng)目的商業(yè)使用價(jià)值，這種商業(yè)價(jià)值的提升不僅來(lái)自于步行街商業(yè)形態(tài)本身，更重要的是源于具體鮮明個(gè)性化的主題式內(nèi)涵，最大限度的提升商業(yè)的附加值。（二）

19、、功能定位吃喝玩樂(lè)于一條街集吃喝玩樂(lè)于一體的功能定位，使整個(gè)上海風(fēng)情街的功能更加豐富，業(yè)態(tài)分布更加完善，從而形成業(yè)態(tài)上的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，各功能區(qū)的相互促進(jìn)，進(jìn)而有助于進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)商家形成良性和相互促進(jìn)的競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)格局，不斷提高項(xiàng)目整體的商業(yè)價(jià)值，向投資經(jīng)營(yíng)者充分展示項(xiàng)目廣闊的發(fā)展前景。商業(yè)步行街各種功能一覽表：吃開(kāi)設(shè)各種美食機(jī)構(gòu)，包括西餐廳、主題餐廳（比如巴西烤肉餐廳、日本音樂(lè)餐廳、韓國(guó)料理廳、琉璃工房主題餐廳等）、上海特色的美食（如灌湯小籠包等）等。喝包括咖啡廊、拉茶餐廳、休閑茶館在內(nèi)的各種休閑餐飲機(jī)構(gòu)玩在廣場(chǎng)上設(shè)置各種休閑、娛樂(lè)的設(shè)施，并定期在這里搭建展臺(tái)，組織各種促銷(xiāo)與展示活動(dòng)，使之成為商業(yè)街的核心

20、之一，人氣聚集和顧客休閑娛樂(lè)的地帶，顧客在此可以自由的玩樂(lè)。樂(lè)以知名商家構(gòu)成步行街的核心商家，并以不斷更新的品種、富于特色、新潮的店面裝飾和長(zhǎng)新的促銷(xiāo)手法贏得穩(wěn)定的消費(fèi)群，讓消費(fèi)者在消費(fèi)中體驗(yàn)購(gòu)物的快樂(lè)。三、項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)描述（一）、地段優(yōu)勢(shì)1 對(duì)外交通便利項(xiàng)目位于煙臺(tái)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，靠近同三高速和城市快線，市級(jí)對(duì)外交通十分方便。2 主干道旁的臨街商鋪松霞路是福山高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的主干道，而項(xiàng)目的主要臨街店面就面向松霞路。保證項(xiàng)目周邊人流和車(chē)流動(dòng)暢旺。3 附近有多個(gè)住宅小區(qū)，小區(qū)業(yè)主消費(fèi)能力強(qiáng)福山高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有多個(gè)大型住宅小區(qū)，而且小區(qū)的居民都是消費(fèi)能力較強(qiáng)的消費(fèi)人群。項(xiàng)目的多功能步行街肯定能

21、吸引這部分人群，形成福山地區(qū)的商業(yè)中心。4 附近的夾河有較高的觀光價(jià)值建設(shè)中的夾河風(fēng)光帶肯定會(huì)吸引更多的旅游人流來(lái)到福山區(qū)；同時(shí)，作為福山區(qū)未來(lái)的商業(yè)中心，本項(xiàng)目肯定因此而得益。（二）、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)1 “一街兩廣場(chǎng)”的步行街設(shè)計(jì)一條200多米長(zhǎng)的商業(yè)步行街設(shè)有2個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，有足夠的空間聚集人氣和為顧客提供休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所。獨(dú)一無(wú)二的“雙廣場(chǎng)”設(shè)置必定為商戶(hù)帶來(lái)更多的人流量。2 步行街注入具有上海風(fēng)情的文化內(nèi)涵將步行街一帶設(shè)計(jì)為充滿具有上海風(fēng)情特色的商業(yè)步行街，在保證綠化植被與休閑設(shè)施有機(jī)組合的基礎(chǔ)上，為步行街注入豐富的文化內(nèi)涵，大大提高項(xiàng)目的附加價(jià)值，從而吸引更加旺盛的人氣。3 一層商鋪間間獨(dú)立，間

22、間臨街雙步行街的設(shè)計(jì)，每個(gè)商鋪都是獨(dú)立臨街，每個(gè)商鋪都能都可以享受到龐大的消費(fèi)人流和旺盛消費(fèi)力。（三）、項(xiàng)目定位1 上海風(fēng)情街主題式商業(yè)步行街獨(dú)具特色的上海風(fēng)情商業(yè)步行街，在滿足人們購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑一站式需求的同時(shí)，更是以其豐富的文化內(nèi)涵，打造福山區(qū)首個(gè)具有主題式的商業(yè)步行街，從而吸引最大程度的客源，為商家?guī)?lái)滾滾人流，大大提高商鋪的商業(yè)價(jià)值。2 吃喝玩樂(lè)一條街“消費(fèi)就是一種休閑，購(gòu)物就是一種享受”。集吃喝玩樂(lè)為一體的多功能步行街商業(yè)步行街全面顛覆傳統(tǒng)購(gòu)物模式，在充分發(fā)揮商業(yè)步行街優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，通過(guò)優(yōu)雅、舒適、休閑的環(huán)境、不同業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，最大程度激發(fā)消費(fèi)者的無(wú)限消費(fèi)欲望，形成

23、最強(qiáng)大的消費(fèi)動(dòng)能，為商家?guī)?lái)最多的成交機(jī)會(huì)。（四）、經(jīng)營(yíng)管理1 成立專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)商業(yè)管理對(duì)步行街的永續(xù)經(jīng)營(yíng)起著至關(guān)重要的作用。本項(xiàng)目提前引進(jìn)專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu), 提前制訂管理公約，維護(hù)商家與消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益，為項(xiàng)目提供全面優(yōu)質(zhì)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)；進(jìn)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，提升步行街的整體形象，確保物業(yè)保值增值，保證項(xiàng)目整體的永續(xù)經(jīng)營(yíng)，永續(xù)興旺。（五）、銷(xiāo)售措施1 三年返租計(jì)劃客戶(hù)在購(gòu)鋪后，將商鋪前3年的經(jīng)營(yíng)權(quán)交給商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，獲得3年共24的利潤(rùn)分成（平均每年8%的回報(bào)），24%的購(gòu)鋪款一次性在首付款中沖減，無(wú)需支付。2 帶租約發(fā)售發(fā)展商將前期意向的租戶(hù)介紹給該商鋪的買(mǎi)家，為買(mǎi)家提供穩(wěn)定的租約，保證商

24、鋪的投資回報(bào)，增強(qiáng)買(mǎi)家的信心，即買(mǎi)即收租。3 其它銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)n 首期僅需3萬(wàn)元即可做老板；n 多家上海知名商家進(jìn)駐，帶來(lái)更旺盛的人流，商業(yè)價(jià)值一升再升n 商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司全面啟動(dòng)，經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)再添砝碼；本案未來(lái)下單客戶(hù)來(lái)源構(gòu)成 1、金沙湖板塊區(qū)的周邊居民。 主力客群 、看好金沙湖板塊未來(lái)投資前景的投資客們. 主力 客群 、湖左岸的業(yè)主。 次主力客群 1、29歲以下，年輕型消費(fèi)者（追求前衛(wèi)及時(shí)尚新潮消費(fèi)，消費(fèi)力較強(qiáng)） 主力 2、3045歲，實(shí)力型消費(fèi)者（有足夠的能力消費(fèi)高檔次的商品） 主力 3、45歲以上，有能力享受消費(fèi)型、休閑型的客戶(hù)群，有充裕的時(shí)間娛樂(lè)和休 閑。 次主力劣勢(shì)（W）1）項(xiàng)目商鋪戶(hù)型面積過(guò)

25、大,導(dǎo)致總價(jià)偏高；2）目前“期鋪”的性質(zhì)令本項(xiàng)目初期的銷(xiāo)售會(huì)面臨一定的阻力；3）周邊的大型商業(yè)尚處于初級(jí)階段，市場(chǎng)關(guān)注度及投資者信心有待提升機(jī)會(huì)（O）1）金沙湖板塊整體都在上升期；2) 周邊商鋪暫無(wú)大的供應(yīng),多以招商為主.區(qū)域內(nèi)商鋪正處于供應(yīng)斷層;3）隨著國(guó)家對(duì)房產(chǎn)調(diào)控的繼續(xù)打壓，對(duì)于投資商鋪逐漸深入人心威脅（T）1）商鋪面積大,總價(jià)大、經(jīng)營(yíng)模式方面不具可比性，本地投資者及經(jīng)營(yíng)商家存在信心問(wèn)題，易持觀望心理；2）一個(gè)全新社區(qū)的商鋪必定面臨一個(gè)從淡到旺的過(guò)程與風(fēng)險(xiǎn)，投資者要有前期守業(yè)的打算。通常全新住宅區(qū)商鋪的培育期在35年之間，且住宅區(qū)人口集聚速度的快慢將直接影響經(jīng)濟(jì)效益。另外，即使住宅區(qū)內(nèi)客

26、流量、購(gòu)買(mǎi)力水平有保障，也要考慮到居民的購(gòu)物習(xí)慣需要一段適當(dāng)?shù)臅r(shí)間來(lái)養(yǎng)成。定位策略 我司通過(guò)前期對(duì)項(xiàng)目的把握和分析，從目前整個(gè)社區(qū)的商業(yè)環(huán)境、發(fā)展前景出發(fā)，立足于市場(chǎng)的需求，在規(guī)模、功能、檔次上充分發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和潛力，以滿足社區(qū)生活配套和市場(chǎng)需要為基點(diǎn)，建議在商業(yè)步行街定位過(guò)程中遵循下述原則： 走社區(qū)生活服務(wù)為主的路線，首先充分滿足社區(qū)居民未來(lái)的生活基本需求； 體現(xiàn)現(xiàn)代生活特點(diǎn)，引入集生活服務(wù)、文化休閑、消費(fèi)購(gòu)物為一體的經(jīng)營(yíng)理念； 力爭(zhēng)與周邊大型商民業(yè)項(xiàng)目(如金沙湖1、IBC國(guó)際等)互動(dòng)帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)街的興旺發(fā)展。地鐵中樞 商鋪至尊 生活萬(wàn)象 錢(qián)景向上 三、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位1、定價(jià)原則在周邊區(qū)域商

27、鋪的經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)研的基礎(chǔ)上，充分挖掘本項(xiàng)目的獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)整體包裝、概念推廣等方式提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。主要定價(jià)原則為參考周邊區(qū)域住宅底商的租金以及年回報(bào)率，然后反算售價(jià)。2、項(xiàng)目定價(jià)1)5號(hào)樓商鋪定價(jià)通過(guò)以上分析，暫定5號(hào)樓商鋪約為3.5元/天/平米，年回報(bào)率按8進(jìn)行反算。首批推出5號(hào)樓商鋪，售價(jià)約15000元/平米，單間總價(jià)約250萬(wàn)。2）2號(hào)樓、4號(hào)樓住宅底商定價(jià)根據(jù)周邊帶地下室商鋪情況可知，帶采光地下室價(jià)格約為地上1/3。因而，暫定本項(xiàng)目商鋪地上一層租價(jià)約5元/天/平米，地下按2元/天/平米，年回報(bào)率按8進(jìn)行反算。地上售價(jià)在2000028000元/平米之間，地下售價(jià)8000元/平米，總價(jià)在1

28、30200萬(wàn)之間。此價(jià)格暫定，將根據(jù)5號(hào)樓商鋪的推售過(guò)程中對(duì)客戶(hù)的摸底進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。3、定價(jià)參考1）平層住宅底商的租價(jià)及售價(jià)地理位置面積(平米)面寬(米)層高(平米)實(shí)用率售價(jià)(萬(wàn)元/平米)租價(jià)(元/平/天)幸福家園北側(cè)底商187104.6802.25富貴園二期底商13374.680%2.65新景家園底商8063.685%2.55新裕家園底商30014390%24.5幸福家園西側(cè)底商13074.290%2.35本家潤(rùn)園底商876495%2.53.8幸福家園南側(cè)底商6554.290%2.65.510574.290%2.54.816084.290%2.53.5夕照寺大街底商330124.290%1

29、.83.5富貴園三期底商12574903期房由上表可知，此區(qū)域200平米以下平層住宅底商售價(jià)在2.2-2.6萬(wàn)/平米之間，租賃價(jià)格在3.5-5.5元/平/天之間。最為繁華地段底商100平米左右售價(jià)在2.5-2.6萬(wàn)/平米之間，租賃價(jià)格約5元/平/天。人氣稍差地段100平米底商售價(jià)約2.5萬(wàn)/平米,租賃價(jià)格在3.5-4.8元/平/天之間,小面積商鋪售價(jià)與租賃價(jià)格明顯較高，65平米售價(jià)2.6萬(wàn)/平米，租價(jià)5.5元/平/天。2）帶地下室的底商售價(jià)地理位置面積(平米)面寬(米)層高(平米)實(shí)用率均價(jià)(元/平米)租價(jià)幸福家園北側(cè)底商地上260154.685%200004地下1205000富貴園二期底商地

30、上12074.680%300005地下7010000本家潤(rùn)園底商地上1309495%350004地下8710000此區(qū)域內(nèi)帶地下室的商鋪普遍面積稍大，地上價(jià)格在1800035000之間，租賃價(jià)格在3.5-5元/平/天之間（面積按總面積計(jì)算）。3）年回報(bào)率計(jì)算以商鋪的靜態(tài)年回報(bào)率為基準(zhǔn)進(jìn)行比較，為本項(xiàng)目商業(yè)定價(jià)提供依據(jù)。靜態(tài)年回報(bào)率租賃價(jià)(元/平米/天)×30天×12個(gè)月/單價(jià)地理位置面積(平米)面寬(米)層高(平米)實(shí)用率售價(jià)(萬(wàn)元/平米)租價(jià)(元/平/天)靜態(tài)年回報(bào)率幸福家園北側(cè)底商187104.680%2.258.2%地上260154.685%200003.58.3%地

31、下1205000富貴園二期底商13374.680%2.656.9%地上12074.680%3000056%地下7010000新景家園底商8063.685%2.557.2%新裕家園底商30014390%24.58.1%幸福家園西側(cè)底商13074.290%2.357.8%本家潤(rùn)園底商876495%2.53.85.5%地上1309495%3500045.8%地下8710000幸福家園南側(cè)底商6554.290%2.65.57.6%10574.290%2.54.86.9%16084.290%2.53.55.0%夕照寺大街底商330124.290%1.83.57.0%由上表計(jì)算可知，本區(qū)域商鋪靜態(tài)年回報(bào)率

32、基本在5%8%之間。并且對(duì)應(yīng)其不同地段的商鋪空置情況可知，在相對(duì)最為繁華地段靜態(tài)年回報(bào)率在78，且較為容易實(shí)現(xiàn)。相對(duì)人氣較差地段的靜態(tài)年回報(bào)率在57.6之間，但由于空置較多，屬于有價(jià)無(wú)市。4、各商鋪具體價(jià)格1）5號(hào)樓商鋪具體價(jià)格序號(hào)總面積位置一層面積二層面積均價(jià)總價(jià)0240售樓處2401200092432401205.73售樓部遮擋102.87102.872157.23售樓部遮擋78.6278.623167.31售樓部遮擋83.6683.664167.2283.6183.611500025083005167.2283.6183.611500025083006167.2283.6183.6115

33、00025083007167.2283.6183.611500025083008167.2283.6183.611500025083009170.2685.1385.13150002553900合計(jì)1776.631008.33768.3313699 243386405號(hào)樓獨(dú)立商業(yè)示意圖（上北下南，由東至西依次為19號(hào)鋪）如下圖所示，目前售樓處直接遮擋東側(cè)三間商鋪，分散出售此三間商鋪不太可能，因此，此三間商鋪適宜與售樓處捆綁銷(xiāo)售，總面積約670平米（三間商鋪530平米，售樓處240平米），此商鋪售價(jià)需視具體情況而定，暫定售價(jià)12000每平米。被售樓部遮擋商鋪13共530平米987654售樓部24

34、0平米2）2號(hào)樓、4號(hào)樓商鋪具體價(jià)格以地上面積作為主要定價(jià)依據(jù)（地上面積越小，總價(jià)越低，投資門(mén)檻約低），并根據(jù)底商在商業(yè)街的具體位置（項(xiàng)目西北角適當(dāng)提升，東北角適當(dāng)下調(diào)）、底商的格局（少量商鋪不規(guī)則，或有部分空間不好利用）與底商開(kāi)間（大開(kāi)間適當(dāng)提升，小開(kāi)間適當(dāng)下調(diào)）的不同，價(jià)格上下調(diào)整。如表所示，用陰影區(qū)別不同的底商地上面積范圍，地上售價(jià)在2000028000元/平米，最高的為園區(qū)出口東側(cè)面積最小的13與15號(hào)鋪，最低的為園區(qū)最東北角，最靠里且面積相對(duì)大的11號(hào)鋪。總價(jià)在130200萬(wàn)之間，最低總價(jià)為面積最小的13、15，最高總價(jià)為園區(qū)出口西側(cè)的無(wú)地下室的21。2號(hào)樓、4號(hào)樓商鋪具體售價(jià)樓編號(hào)

35、位置格局開(kāi)間總面積地上面積地下面積地上單價(jià)地下單價(jià)總價(jià)21-3出口東側(cè)672.5734.937.67280008000127856021-5出口東側(cè)6.473.2537.0936.16280008000132780042-85103.4342.2161.22250008000154501042-2出口西側(cè)791.743.0448.67260008000150840042-6791.743.0448.67260008000150840042-7791.743.0448.67260008000150840042-11791.743.0448.67260008000150840021-2993.28

36、45.0748.21260008000155750042-15382.3946.535.89245008000142637042-16796.0750.2645.81230008000115598042-18西北角710351.7851.22235008000121683042-10長(zhǎng)條空間7104.1755.4948.68215008000119303542-35118.1856.9861.21220008000125356042-55118.1856.9861.21220008000125356042-125118.1856.9861.21220008000125356042-17西北角8

37、120.7260.8159.92220008000133782042-19西北角9124.8263.361.52220008000139260021-1東北角812965.4863.52200008000130960042-95127.4866.2661.22220008000145772042-1出口西側(cè)不規(guī)則995.1195.112100080001997310合計(jì)2046.631057.36989.3523341800024679775第四章 保利薔薇商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)推廣一、入市時(shí)間根據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度，5號(hào)樓商業(yè)已經(jīng)完工，但目前堆積物料以及作為工作人員辦公休息場(chǎng)所，稍加清理可使用。2號(hào)樓與4號(hào)

38、樓住宅底商正在施工，商業(yè)尚需要一定時(shí)間才可以達(dá)到租賃要求。建議兩種方案：1、整體推售方案項(xiàng)目商業(yè)在入住前3個(gè)月整體（5號(hào)樓、2號(hào)樓、4號(hào)樓商鋪）推出市場(chǎng)，即2007年8月推出。原因有項(xiàng)目將于2007年11月入住，多數(shù)商家將趕在入住前開(kāi)業(yè)；一般商家的裝修期約1個(gè)月；從發(fā)布招商消息到客戶(hù)正式簽約，蓄客時(shí)間一般在1個(gè)月左右。1）好處：于客戶(hù)現(xiàn)房投資，風(fēng)險(xiǎn)更小，守鋪時(shí)間少，商業(yè)街環(huán)境成型，收益更高2）壞處：積壓資金達(dá)一年2、分批推售方案于2006年11月先推出5號(hào)樓獨(dú)立商業(yè)街，招商主要以特色餐飲為主，同時(shí)蓄積2號(hào)樓4號(hào)樓商業(yè)客戶(hù)并進(jìn)行價(jià)格摸底，通過(guò)5號(hào)樓的消費(fèi)群帶動(dòng)區(qū)域人氣的聚集，更利于2號(hào)樓與4號(hào)樓

39、住宅底商的推售，2007年5月推出2號(hào)樓4號(hào)樓商業(yè)。1）好處：回收資金快 2）壞處：目前消費(fèi)群只能借助周邊客群，人氣淡泊，周邊環(huán)境稍差，需守鋪，招商有一定難度，價(jià)格方面都需讓利來(lái)帶動(dòng)人氣。二、銷(xiāo)售方式1、直接銷(xiāo)售如果5號(hào)樓獨(dú)立商業(yè)能與2號(hào)樓4號(hào)樓底商同樣取得銷(xiāo)售許可，則直接銷(xiāo)售。主要包括三種付款方式。1）一次性付款，采用此種方式購(gòu)房給予98折優(yōu)惠2）分期付款，簽署合同時(shí)先付房款40，最長(zhǎng)兩個(gè)月內(nèi)付清尾款3）按揭，首付款為總房款50，剩余房款客戶(hù)向銀行貸款付清2、以租代售此種銷(xiāo)售方式的前提是：5號(hào)樓銷(xiāo)售證件在目前銷(xiāo)售期內(nèi)暫時(shí)無(wú)法辦理，但是肯定能辦理下來(lái)。以租代售就是客戶(hù)開(kāi)始交納總房款的30作為購(gòu)房定金，并與開(kāi)發(fā)商簽訂12年的租賃合同（視預(yù)售證辦理時(shí)間而定），租金按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，一次性付清一年租金，租賃合同期滿后客戶(hù)如有意向購(gòu)買(mǎi)此商鋪則