房地產(chǎn)合同糾紛范文

1、房地產(chǎn)合同糾紛 篇一：談合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合同糾紛處理中的法律問(wèn)題 談合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合同糾紛處理中的法律問(wèn)題 作者：徐金琪 日期：10-03-2022 合資、合作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中普通的存在，原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)投資很大，往往是有地的一方缺少資金，而資金充裕的一方又由于無(wú)地或者無(wú)項(xiàng)目，因此雙方可以進(jìn)行合資、合作開(kāi)發(fā)。但是由于房地產(chǎn)資金投入很大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，合資、合作的雙方會(huì)因種種原因如資金問(wèn)題、相關(guān)手續(xù)問(wèn)題等，在合同履行過(guò)程中產(chǎn)生糾紛，且糾紛復(fù)雜。它的復(fù)雜性在于以合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的名義形成的合同有多種選擇，而由此帶來(lái)的問(wèn)題是雙方的合資、合作的合同性質(zhì)

2、認(rèn)定上復(fù)雜，進(jìn)而在法律上對(duì)雙方的合資、合作合同的效力的認(rèn)定上也復(fù)雜。在司法實(shí)踐中，對(duì)被確認(rèn)無(wú)效的合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的實(shí)體處理上也有不同的看法。對(duì)此，筆者結(jié)合實(shí)際工作，談?wù)動(dòng)嘘P(guān)合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同糾紛處理中的法律問(wèn)題。 一、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的概念 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中有很多合同是以“聯(lián)建、合建”房屋的名義簽訂的，現(xiàn)實(shí)中這些合同形式繁多。但是歸納起來(lái)大致有下面幾類(lèi)： (1)一方提供土地，一方提供資金，建成的房屋按投資比例或按約定比例分享銷(xiāo)售利潤(rùn)。 (2)一方提供土地，一方提供資金，在合同約定的期限和條件下給付出資方的本息。 (3)一方提供土地，一方提供資金，出資方享有建

3、成房屋的若干年使用權(quán)。 (4)一方提供土地，一方提供資金，出地方獲取收益，出資方獨(dú)享建成的房屋。 (5)一方提供土地，一方提供資金，出資方獲取約定數(shù)量的房屋。 上述幾類(lèi)的合同名義上都冠以“聯(lián)建、合建”房屋，但實(shí)質(zhì)上只有第(1)類(lèi)屬于聯(lián)建或者合建房屋。這類(lèi)合同的性質(zhì)、效力認(rèn)定比較復(fù)雜，下文重點(diǎn)闡述。而第(2)類(lèi)屬于借貸合同，這類(lèi)合同因違反國(guó)家金融法律、法規(guī)的規(guī)定而無(wú)效。第(3)類(lèi)合同則屬于租賃合同，嚴(yán)格的說(shuō)屬于預(yù)租合同，即出資方的出資折抵將來(lái)使用房屋的租金。這類(lèi)合同如不違反中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第55條的規(guī)定和中華人民共和國(guó)合同法第214的規(guī)定應(yīng)屬有效。第(4)類(lèi)屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目或土地使用

4、權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，這類(lèi)合同如不違反中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第37條、第38條、第39條的規(guī)定，也應(yīng)屬有效。第(5)類(lèi)屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同。因此對(duì)冠以“聯(lián)建、合建房屋合同”，我們應(yīng)該從合同的雙方在合同中的約定權(quán)利義務(wù)關(guān)系，對(duì)合同的性質(zhì)加以認(rèn)定。以區(qū)別是真正的合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同關(guān)系，還是其它法律關(guān)系的合同。本文所討論的是屬于真正的合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同關(guān)系中法律問(wèn)題。 二、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的法律性質(zhì) 關(guān)于合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的法律性質(zhì)問(wèn)題，要談及兩個(gè)方面，第一、此類(lèi)合同屬于什么性質(zhì)的合同。第二、此類(lèi)合同的內(nèi)在的本質(zhì)特性是什么。 先談第一個(gè)問(wèn)題。中華人民共和國(guó)合同法對(duì)

5、合同進(jìn)行了分類(lèi)，而合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同在該法的分類(lèi)中無(wú)法歸屬。法學(xué)理論界對(duì)此類(lèi)合同的屬性有多種看法：有的說(shuō)屬于承攬契約，把合建的房屋歸屬出土地方的部分看成是出資方承攬的定作物，把出資方所得合建房屋的部分看成是出土地方所付的報(bào)酬。筆者認(rèn)為：這種看法不符合承攬合同的法律特征，承攬合同中的定作物只要不是違禁物，該合同無(wú)須有關(guān)部門(mén)審批即可有效，而合資、合作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)部門(mén)審批后方可有效，這是其一，其二承攬合同中的承攬人承擔(dān)定作物的滅失風(fēng)險(xiǎn)，而合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的雙方當(dāng)事人對(duì)合作的項(xiàng)目是按 約承擔(dān)責(zé)任。有的說(shuō)屬于互易契約，認(rèn)為合資、合作的雙方分別出資和出地，也相應(yīng)獲取所得的

6、利益。 筆者認(rèn)為，在所有的合同中，除贈(zèng)與合同外，其它的合同關(guān)系都是互易的，因此把合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同歸屬互易契約沒(méi)有表述出合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同本身特有的屬性。 有的說(shuō)屬于聯(lián)營(yíng)契約，出地方和出資方聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，共同完成房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，按約取得各自的利益。 筆者認(rèn)為：聯(lián)營(yíng)契約的很多特征與合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的特征有相似之處，但是聯(lián)營(yíng)契約的法律特征之一是共同經(jīng)營(yíng)。而合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的出地方可以不參加項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，這與聯(lián)營(yíng)契約有區(qū)別。有的說(shuō)屬于合伙契約，認(rèn)為一方出地，一方出資，共同開(kāi)發(fā)，共享利益。雙方之間是合伙關(guān)系。筆者認(rèn)為：合伙法律關(guān)系有個(gè)重要的法律特征是合伙人之間對(duì)

7、外承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，而合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同關(guān)系的雙方不是合伙人之間的關(guān)系，對(duì)外不承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。比如出資承建方如因該工程有債務(wù)，債權(quán)人是不能向出地方主張?jiān)搨鶆?wù)，應(yīng)由出資承建方承擔(dān)債務(wù)。關(guān)于合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的屬性歸類(lèi)還有其它的說(shuō)法，如折中說(shuō)、混合說(shuō)，不定說(shuō)，等等。折中說(shuō)和混合說(shuō)是把某兩類(lèi)合同中符合合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同性質(zhì)的屬性部分折中和混合起來(lái)。如買(mǎi)賣(mài)與承攬混合契約說(shuō)。不定說(shuō)是認(rèn)為不能把合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同歸于現(xiàn)有的有名合同或契約的類(lèi)別中，因?yàn)楹腺Y、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同有其自身的特性，歸于其它合同或契約類(lèi)別中去，既不能與其它合同或契約的特征準(zhǔn)確區(qū)分，又不能

8、鮮明地體現(xiàn)本身的特殊性。筆者認(rèn)為：對(duì)合同的性質(zhì)的分析和歸類(lèi)目的在于準(zhǔn)確地認(rèn)識(shí)合同的法律特征，不同類(lèi)型的合同的法律特征具有其自身的特殊性，對(duì)合同的主體，客體，權(quán)利和義務(wù)以及合同的生效要件等方面都有不同的要求。 因此對(duì)合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同在考察其與哪類(lèi)合同相同或歸于哪類(lèi)合同時(shí)，就應(yīng)該首先要分析合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同自身的特殊性，這類(lèi)合同對(duì)主體，客體，權(quán)利和義務(wù)以及合同的生效要件的要求(主要是指合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓要經(jīng)有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn))與其它類(lèi)型合同的區(qū)別。這也是本節(jié)文章所提出的第二個(gè)問(wèn)題：合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的內(nèi)在本質(zhì)特征是什么? 當(dāng)然所有的合同都涉及到主體

9、，客體，權(quán)利和義務(wù)以及合同生效要件的要求等方面的問(wèn)題，在這里把合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同同其它各種類(lèi)型合同就上述幾個(gè)方面問(wèn)題一一比較是無(wú)法窮盡的。所以筆者先談?wù)労腺Y、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的主體，客體，特別是合同生效要件方面特殊性，對(duì)這些特殊性有了較多的了解，也就對(duì)此類(lèi)合同的本質(zhì)特征有了進(jìn)一步的理解，也就能將此類(lèi)合同與其它類(lèi)型合同區(qū)別開(kāi)來(lái)。 首先，關(guān)于合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同對(duì)主體資格是有嚴(yán)格要求。這里有必要把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的概念搞清楚。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是有區(qū)別的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指依中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，在取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建

10、設(shè)的行為。這是中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第二條第三款明確的定義。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。這是國(guó)務(wù)院城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第二條明確定義的。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是有區(qū)別的，兩者對(duì)主體的資質(zhì)要求是不同的，前者不一定要求具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，如果有國(guó)有土使用權(quán)的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。最高人民法院在民事案件案由規(guī)定中把合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛歸屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛中，所以合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同中對(duì)主體的資格是有要求的，至少要求一方當(dāng)

11、事人具有 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格，但實(shí)踐中經(jīng)營(yíng)有把具有房屋預(yù)租性質(zhì)的自建房(非商品房)合建合同糾紛當(dāng)作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛，而要求自建房合建合同的一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，就是因?yàn)闆](méi)有把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)區(qū)別開(kāi)來(lái)。由于合資、合作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同是屬于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的合同關(guān)系，必然涉及到轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或銷(xiāo)售、出租商品房的行為。我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)是有主體資格要求的，因而合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方必須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，這是對(duì)此類(lèi)合同的主體資格要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及到國(guó)家的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重要影響，資金投入量很大，最重要的是涉及到土地資源的利

12、用，所以國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資格是有嚴(yán)格的要求，不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)不能進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第二十九條和國(guó)務(wù)院城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第二章就此有特別規(guī)定。而自中華人民共和國(guó)合同法頒布后，對(duì)合同的主體資格要求絕大多數(shù)合同沒(méi)有特別要求，在這一點(diǎn)上，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同與其它類(lèi)型合同是有區(qū)別的。 其次，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同涉及到土地使用權(quán)的變更問(wèn)題，我國(guó)的國(guó)有土地所有權(quán)是國(guó)家，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)必須依法辦理土地使用權(quán)的出讓手續(xù)，農(nóng)村集體土地必須依法辦理征用手續(xù)收歸國(guó)有后，再依法辦理出讓手續(xù)后才能進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)。我國(guó)的土地資源人均計(jì)算是比

13、較匱乏的，所以國(guó)家嚴(yán)格控制土地的使用，取得土地使用權(quán)要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格審批。對(duì)劃撥取得土地使用權(quán)的土地不容許開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，對(duì)經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的主體和土地用途也必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格審批，所以對(duì)以出讓方式取得土地使用權(quán)的主體與他人合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，不論是按約取得房地產(chǎn)的份額，或者按約取得房地產(chǎn)的收益，其本質(zhì)均要涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼藝?guó)家必須對(duì)此類(lèi)合同及涉及到的土地使用權(quán)的變更進(jìn)行嚴(yán)格管理，只有經(jīng)過(guò)國(guó)家主管部門(mén)的批準(zhǔn)，此類(lèi)合同才是合法有效的。這也是此類(lèi)合同與其它多數(shù)一般民商事合同不同的地方，也可以說(shuō)這是此類(lèi)合同與其它多數(shù)一般民商事合同具有不同的法律特征和本質(zhì)屬性。所以合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同

14、的法律特征和本質(zhì)屬性是經(jīng)國(guó)家主管部門(mén)批準(zhǔn)，依法以出讓方式取得土地使用權(quán)的一方以土地作為投資與有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的另一方聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，依約取得房地產(chǎn)份額或利益，并依法辦理變更土地使用權(quán)手續(xù)。對(duì)合同的主體資格有嚴(yán)格要求和對(duì)合同的有效性有嚴(yán)格的行政審批制度。 合作、合資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同糾紛在司法實(shí)踐中的處理 該類(lèi)合同糾紛在司法實(shí)踐中的處理比較復(fù)雜，首先，對(duì)各種各樣的冠以合作、合資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)名義的合同往往不易分清合同的性質(zhì)，導(dǎo)致很多冠以合作、合資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同名義的糾紛在合同的性質(zhì)上認(rèn)定錯(cuò)誤。本文在合作、合資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的概念一節(jié)有較多的表述，要結(jié)合該類(lèi)合同的法律性質(zhì)和特征，把

15、本質(zhì)上屬于其它性質(zhì)的合同與合作、合資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同正確區(qū)分開(kāi)來(lái)。最高人民法院最近下發(fā)的關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋第二十四條至二十七條就明確規(guī)定四類(lèi)與合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同不同性質(zhì)的合同。因此只有正確認(rèn)定合同的性質(zhì)才能正確處理合同的糾紛。其次，在此類(lèi)合同的效力的認(rèn)定上，往往會(huì)產(chǎn)生錯(cuò)誤。我們知道此類(lèi)合同有兩個(gè)特點(diǎn)，一是涉及到土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)巧婕暗诫p方聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。因此此類(lèi)合同的合法要件除了不違反中華人民共和國(guó)民法通則第五十八條規(guī)定和中華人民共和國(guó)合同法第五十二條規(guī)定外，還不得違反中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國(guó)規(guī)劃法、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)

16、有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例等法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 對(duì)于合法有效的合作、合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的合同糾紛，司法實(shí)踐中處理比較好辦，應(yīng) 當(dāng)按照雙方在合同中的約定，查明違約者及違約責(zé)任，依照中華人民共和國(guó)合同法的規(guī)定去處理。而對(duì)于無(wú)效的此類(lèi)合同，就比較復(fù)雜了，需要查明是因?yàn)槭裁丛蚨鴮?dǎo)致合同無(wú)效。導(dǎo)致合同無(wú)效的原因很多，主要有以下種種原因： 1.因合作、合資的雙方?jīng)]有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格; 2.因未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地作為投資和他人合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn); 3.因集體所有土地未依法征收為國(guó)有，以此土地作為投資和他人合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn); 4.因未依法辦理合作合資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)審批手續(xù)，未

17、依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù); 5.因未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，以未足額交納土地出讓金的土地作為投資和他人合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn); 6.因未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，擅自改變土地使用性質(zhì)的，等等。 所以，在司法實(shí)踐中要嚴(yán)格審查此類(lèi)合同的合法性，在此基礎(chǔ)上才能正確處理此類(lèi)合同的糾紛。當(dāng)然在中華人民共和國(guó)合同法頒發(fā)后，為了繁榮發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)和保護(hù)合同交易的安全，對(duì)民商事合同的效力，采取了相對(duì)寬松的態(tài)度，只要不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性的規(guī)定，都視為合法有效，甚至于對(duì)有些在合同主體上和履行手續(xù)上有嚴(yán)格要求的合同，只要相關(guān)當(dāng)事人在訴訟前或一審審理期間補(bǔ)辦了有關(guān)手續(xù)也可以視為合法有效。因此上述種種無(wú)效的合同也可以在規(guī)定的期

18、限內(nèi)依法補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)而轉(zhuǎn)為有效合同。 最后，在對(duì)無(wú)效的合作、合資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的處理上，司法實(shí)踐中也存在不同的認(rèn)識(shí)，有的人認(rèn)為中華人民共和國(guó)民法通則和中華人民共和國(guó)合同法對(duì)如何處理無(wú)效合同有明確規(guī)定，原則上應(yīng)按相互返還，按各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)損失來(lái)處理。還有的人認(rèn)為雖然最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答第46條有關(guān)于無(wú)效合同的處理問(wèn)題的規(guī)定，但這規(guī)定在房地產(chǎn)管理法施行后就不應(yīng)適用了。筆者認(rèn)為這兩種看法是欠妥的。理由是這樣處理會(huì)顯失公平，因?yàn)閷?duì)此類(lèi)無(wú)效合同，通常是由有土地的一方取得房屋的所有權(quán)，給予出資方一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而這種補(bǔ)償僅僅是資金的利息形式，對(duì)出資方是

19、不公平的。同時(shí)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法對(duì)類(lèi)似的無(wú)效合作合資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同如何處理并無(wú)明確規(guī)定。所以從公平的角度出發(fā)對(duì)此類(lèi)無(wú)效的合同處理應(yīng)當(dāng)按最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答第46條有關(guān)于無(wú)效合同的處理問(wèn)題的規(guī)定辦理。對(duì)此在2022年3月的全國(guó)民事審判工作座談會(huì)上最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有也談及到這個(gè)觀(guān)點(diǎn)。最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答第46條規(guī)定：“合作建房合同被確認(rèn)無(wú)效后，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認(rèn)歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有，雙方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理： 合作、合資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)

20、合同糾紛在司法實(shí)踐中的處理 該類(lèi)合同糾紛在司法實(shí)踐中的處理比較復(fù)雜，首先，對(duì)各種各樣的冠以合作、合資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)名義的合同往往不易分清合同的性質(zhì)，導(dǎo)致很多冠以合作、合資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同名義的糾紛在合同的性質(zhì)上認(rèn)定錯(cuò)誤。本文在合作、合資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的概念一節(jié)有較多的表述，要結(jié)合該類(lèi)合同的法律性質(zhì)和特征，把本質(zhì)上屬于其它性質(zhì)的合同與合作、合資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同正確區(qū)分開(kāi)來(lái)。最高人民法院最近下發(fā)的關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋第二十四條至二十七條就明確規(guī)定四類(lèi)與合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同不同性質(zhì)的合同。因此只有正確認(rèn)定合同的性質(zhì)才能正確處理合同的糾紛。其次，在此類(lèi)合同的效力的

21、認(rèn)定上，往往會(huì)產(chǎn)生錯(cuò)誤。我們知道此類(lèi)合同有兩個(gè)特點(diǎn)，一是涉及到土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)巧婕暗诫p方聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。因此此類(lèi)合同的合法要件除了不違反中華人民共和國(guó)民法通則第五十八條規(guī)定和中華人民共和國(guó)合同法第五 十二條規(guī)定外，還不得違反中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國(guó)規(guī)劃法、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例等法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 對(duì)于合法有效的合作、合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的合同糾紛，司法實(shí)踐中處理比較好辦，應(yīng)當(dāng)按照雙方在合同中的約定，查明違約者及違約責(zé)任，依照中華人民共和國(guó)合同法的規(guī)定去處理。而對(duì)于無(wú)效的此類(lèi)合同，就比較復(fù)雜了，需要查明是因?yàn)槭裁丛蚨鴮?dǎo)致合同

22、無(wú)效。導(dǎo)致合同無(wú)效的原因很多，主要有以下種種原因： 1.因合作、合資的雙方?jīng)]有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格; 2.因未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地作為投資和他人合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn); 3.因集體所有土地未依法征收為國(guó)有，以此土地作為投資和他人合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn); 4.因未依法辦理合作合資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)審批手續(xù)，未依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù); 5.因未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，以未足額交納土地出讓金的土地作為投資和他人合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn); 6.因未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，擅自改變土地使用性質(zhì)的，等等。 所以，在司法實(shí)踐中要嚴(yán)格審查此類(lèi)合同的合法性，在此基礎(chǔ)上才能正確處理此類(lèi)合同的糾紛。當(dāng)然在中華人民共和國(guó)合同法頒

23、發(fā)后，為了繁榮發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)和保護(hù)合同交易的安全，對(duì)民商事合同的效力，采取了相對(duì)寬松的態(tài)度，只要不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性的規(guī)定，都視為合法有效，甚至于對(duì)有些在合同主體上和履行手續(xù)上有嚴(yán)格要求的合同，只要相關(guān)當(dāng)事人在訴訟前或一審審理期間補(bǔ)辦了有關(guān)手續(xù)也可以視為合法有效。因此上述種種無(wú)效的合同也可以在規(guī)定的期限內(nèi)依法補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)而轉(zhuǎn)為有效合同。 最后，在對(duì)無(wú)效的合作、合資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的處理上，司法實(shí)踐中也存在不同的認(rèn)識(shí)，有的人認(rèn)為中華人民共和國(guó)民法通則和中華人民共和國(guó)合同法對(duì)如何處理無(wú)效合同有明確規(guī)定，原則上應(yīng)按相互返還，按各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)損失來(lái)處理。還有的人認(rèn)為雖然最高人民法院關(guān)于審理房

24、地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答第46條有關(guān)于無(wú)效合同的處理問(wèn)題的規(guī)定，但這規(guī)定在房地產(chǎn)管理法施行后就不應(yīng)適用了。筆者認(rèn)為這兩種看法是欠妥的。理由是這樣處理會(huì)顯失公平，因?yàn)閷?duì)此類(lèi)無(wú)效合同，通常是由有土地的一方取得房屋的所有權(quán)，給予出資方一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而這種補(bǔ)償僅僅是資金的利息形式，對(duì)出資方是不公平的。同時(shí)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法對(duì)類(lèi)似的無(wú)效合作合資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同如何處理并無(wú)明確規(guī)定。所以從公平的角度出發(fā)對(duì)此類(lèi)無(wú)效的合同處理應(yīng)當(dāng)按最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答第46條有關(guān)于無(wú)效合同的處理問(wèn)題的規(guī)定辦理。對(duì)此在2022年3月的全國(guó)

25、民事審判工作座談會(huì)上最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有也談及到這個(gè)觀(guān)點(diǎn)。最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答第46條規(guī)定：“合作建房合同被確認(rèn)無(wú)效后，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認(rèn)歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有，雙方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理： 篇二：房地產(chǎn)合同糾紛案 a單位與b單位、c單位、d單位等合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案 裁判摘要 合同一方當(dāng)事人構(gòu)成根本違約時(shí)，守約的一方當(dāng)事人享有法定解除權(quán)。合同的解除在解除通知送達(dá)違約方時(shí)即發(fā)生法律效力，解除通知送達(dá)時(shí)間的拖延只能導(dǎo)致合同解除時(shí)間相應(yīng)后延，而不能改變合同解除的法律后果。當(dāng)事人沒(méi)有約定合同解除異議期間

26、，在解除通知送達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。 最高人民法院 民事判決書(shū) (2022)民一終字第45號(hào) 上訴人(原審原告)：a單位。 法定代表人：許禮庚，該公司代理董事長(zhǎng)。 委托代理人：王國(guó)安，廣東信利盛達(dá)律師事務(wù)所律師。 委托代理人：徐沖，北京市天為律師事務(wù)所律師。 被上訴人(原審被告)：b單位。 法定代表人：陳錦旭，該公司總經(jīng)理。 委托代理人：王峰，北京市天同律師事務(wù)所律師。 委托代理人：易民勝，廣東廣大律師事務(wù)所律師。 被上訴人(原審被告)：c單位。 法定代表人：梁光明，該公司總經(jīng)理。 委托代理人：陳治民，廣東晟典律師事務(wù)所律師。 委托代理人：陳耀權(quán)，北京市天同律

27、師事務(wù)所律師。 被上訴人(原審被告)：d單位。 法定代表人：任勇輝，該公司董事長(zhǎng)。 委托代理人：李衛(wèi)星，廣東金陽(yáng)律師事務(wù)所律師。 委托代理人：曾達(dá)琴。 原審第三人：e單位。 法定代表人：陳金龍，該公司董事長(zhǎng)。 委托代理人：張少元，廣東粵商律師事務(wù)所律師。 委托代理人：宋校紅，廣東國(guó)暉律師事務(wù)所律師。 原審第三人：f單位。 法定代表人：林中青，該公司總經(jīng)理。 委托代理人：劉繼承，廣東勝倫律師事務(wù)所律師。 委托代理人：林庭勇，該公司董事長(zhǎng)。 上訴人深圳市富山寶實(shí)業(yè)有限公司 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)富山寶公司)與被上訴人b單位(以下簡(jiǎn)稱(chēng)福星公司)、被上訴人c單位(以下簡(jiǎn)稱(chēng)福永公司)、被上訴人d單位(以下簡(jiǎn)稱(chēng)金安城

28、公司)、原審第三人e單位(以下簡(jiǎn)稱(chēng)大金利公司)、原審第三人f單位 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)海洋城公司)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，廣東省高級(jí)人民法院于2022年11月21日作出(2022)粵高法民一初字第18號(hào)民事判決。富山寶公司不服該 判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭于2022年6月24日開(kāi)庭審理了本案。富山寶公司的法定代表人許禮庚及其委托代理人王國(guó)安、徐沖，福星公司的法定代表人陳錦旭及其委托代理人王峰、易民勝，福永公司的法定代表人梁光明及其委托代理人陳治民、陳耀權(quán)，金安城公司的法定代表人任勇輝及其委托代理人李衛(wèi)星、曾達(dá)琴，大金利公司的委托代理人張少元、宋校紅，海洋城公司的委托代理人劉繼承

29、、林庭勇均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 一審法院經(jīng)審理查明，2022年5月14日，廣東省深圳市原寶安縣國(guó)土局以國(guó)地字20221607號(hào)劃撥機(jī)場(chǎng)返還的安置用地的通知，同意將深圳機(jī)場(chǎng)征地返還用地中位于興圍路口的70畝土地的使用權(quán)劃撥給廣東省深圳市原寶安縣福永鎮(zhèn)福永村委會(huì)。2022年12月14日，深圳寶安福永鎮(zhèn)福永經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司(該公司于2022年 10月21日更名為福星公司)作為甲方與深圳大地木竹制品有限公司(后更名為富山寶公司)作為乙方就合作開(kāi)發(fā)上述劃撥用地中位于深圳機(jī)場(chǎng)出口處約15公里 (即廣深公路三角地帶)，面積為44 1437平方米的地塊，簽訂合作投資興建三星花園合同書(shū)。雙方約定的主要內(nèi)

30、容如下： (二)合作形式：1甲方提供上述地塊作為雙方合作發(fā)展的商住用地(附土地批文及地形紅線(xiàn)圖)；2乙方負(fù)責(zé)提供該用地建筑的全部資金及配合建筑開(kāi)發(fā)區(qū)有關(guān)費(fèi)用； 3合作期為50年，自2022年1月1日至 2042年12月30日止，合作期滿(mǎn)后建筑物產(chǎn)權(quán)歸甲方所有；4賓館、商業(yè)、鋪位、托兒所等，在經(jīng)營(yíng)使用期限內(nèi)如需轉(zhuǎn)讓、抵押，必須取得一致同意。(三)甲乙雙方責(zé)任：1甲方責(zé)任： (1)負(fù)責(zé)該地平整好，并把施工時(shí)所需的用電、用水的來(lái)源引至該紅線(xiàn)邊 (包括費(fèi)用)；(2)負(fù)責(zé)辦理規(guī)劃立項(xiàng)、工程報(bào)建等手續(xù)，負(fù)責(zé)與鎮(zhèn)物業(yè)公司對(duì)口掛鉤工作；(3)負(fù)責(zé)與有關(guān)單位協(xié)商該商住區(qū)的供電、通訊等增容及申報(bào)報(bào)裝；(4)負(fù)責(zé)結(jié)

31、合施工現(xiàn)場(chǎng)的管理及乙方委托辦理的力所能及的其他事由；(5)負(fù)責(zé)樓房產(chǎn)權(quán)的報(bào)批和登記手續(xù)。2乙方責(zé)任：(1)負(fù)責(zé)該用地全部投建資金費(fèi)用(包括立項(xiàng)、工程報(bào)建及鎮(zhèn)物業(yè)公司的市政及對(duì)口經(jīng)費(fèi))及商住區(qū)的供電、供水、通訊、道路、綠化等配套設(shè)施的報(bào)資費(fèi)用；(2)負(fù)責(zé)在簽訂本合同協(xié)議時(shí)提供資金壹仟萬(wàn)元給甲方作開(kāi)發(fā)費(fèi)用，時(shí)間2年，由2022年12月15日起至2022年12月14日止，月利息按939計(jì)算； (3)負(fù)責(zé)該商住地劃量、規(guī)劃、繪圖等工作及施工管理，把好測(cè)量、規(guī)劃、繪圖等工作及施工管理，把好測(cè)量，并在甲方完成三通一平的基礎(chǔ)上于2022年3月開(kāi)始施工投建。該工程必須在合同生效之日起3年內(nèi)完成，否則逾期不建的

32、土地，甲方有權(quán)收回；(4)負(fù)責(zé)計(jì)劃分批投建的面積、資金等投放的可行性報(bào)告及計(jì)劃(計(jì)劃在3年內(nèi)完成)。(四)組織機(jī)構(gòu)：雙方在簽訂協(xié)議后，需在與鎮(zhèn)物業(yè)公司對(duì)口掛鉤的基礎(chǔ)上雙方派員組建“物業(yè)投建管理總公司”，負(fù)責(zé)投建事項(xiàng)的質(zhì)量及今后合作公司的物業(yè)管理及收益。(五)利潤(rùn)分成：1該商住區(qū)以高層建設(shè)為主，結(jié)合賓館、商業(yè)鋪店、停車(chē)場(chǎng)、幼兒園等附屬設(shè)施，該建筑的密度比例及高程均按部門(mén)的有關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)(建筑總面積：約15萬(wàn)平方米)；2雙方對(duì)合作興建的物業(yè)產(chǎn)權(quán)均享有出租、抵押、轉(zhuǎn)讓、外銷(xiāo)等權(quán)益。物業(yè)所得的利潤(rùn)分成則以商住樓銷(xiāo)售扣除福永公司掛勾費(fèi)分成，利潤(rùn)的 25歸甲方，乙方占75；3對(duì)甲乙雙方共同管理的固定資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

33、或承包、轉(zhuǎn)讓等分成則甲方占35，乙方占65。協(xié)議還約定，本合同生效后，乙方在基建期內(nèi)發(fā)生的一切債權(quán)債務(wù)與甲方無(wú)關(guān)；合同期內(nèi)，甲方不得以任何借口收回該幅土地的使用權(quán)，否則賠償乙方因此造成的一切損失。上述合同于簽訂當(dāng)日由廣東省寶安縣福永鎮(zhèn)法律服務(wù)所見(jiàn)證。 2022年7月28日，福星公司、富山寶公司與福永公司(具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì))簽訂合作開(kāi)發(fā)“三星別墅”合同書(shū)，約定福星公司、富山寶公司提供開(kāi)發(fā)用地及建設(shè)資金，福永公司投入管理技術(shù)，以福永公司的名義共同開(kāi)發(fā)涉案項(xiàng)目，項(xiàng)目稱(chēng)為“三星別墅”(后經(jīng)批準(zhǔn)更名為“金銀城”項(xiàng)目)，總建筑面積為28萬(wàn)平方米。福永公司協(xié)助福星公司、富山寶公司辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及工程建設(shè)

34、的各項(xiàng)手續(xù)，房產(chǎn)內(nèi)、外銷(xiāo)售及產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，編制房產(chǎn)銷(xiāo)售計(jì)劃、確定房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格等，費(fèi)用全部由福星公司、富山寶公司承擔(dān)。福永公司從房產(chǎn)銷(xiāo)售總額中提取6作為經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)，其余盈益全部歸福星公司、富山寶公司所有，項(xiàng)目三年內(nèi)完成建設(shè)。 2022年2月22日，福星公司與富山寶公司又簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議約定：福星公司以1913625億元的價(jià)格將其按協(xié)議應(yīng)得商住樓面積的25轉(zhuǎn)讓給富山寶公司。雙方一致同意組建物業(yè)管理公司，以富山寶公司為主，福星公司派員參加，共同管理，物業(yè)的合作管理為50年，起止期以原協(xié)議的約定為準(zhǔn)；共同管理之賓館、商場(chǎng)鋪位是雙方共同之固定資產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)及利潤(rùn)分成福星公司占35，富山 篇三：房地產(chǎn)合同糾

35、紛違約金 案例 房地產(chǎn)合同糾紛違約金 案例 合同違約是指違反合同債務(wù)的行為，亦稱(chēng)為合同債務(wù)不履行。這里的合同債務(wù)，既包括當(dāng)事人在合同中約定的義務(wù)，又包括法律直接規(guī)定的義務(wù)，還包括根據(jù)法律原則和精神的要求，當(dāng)事人所必須遵守的義務(wù)。僅指違反合同債務(wù)這一客觀(guān)事實(shí)，不包括當(dāng)事人及有關(guān)第三人的主觀(guān)過(guò)錯(cuò)。各個(gè)國(guó)家合同法對(duì)違約行為形態(tài)的劃分都是不一樣的。以下是辦公室王老師今天要與大家分享的：房地產(chǎn)合同糾紛違約金相關(guān)案例。內(nèi)容僅供參考，歡迎閱讀! 合資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同違約金糾紛案例解析： 上訴人遼寧省投資集團(tuán)有限公司因與被上訴人遼寧李世房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同違約金糾紛一案，不服沈陽(yáng)市和平區(qū)人

36、民法院 2022和民合初字第478號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2022年11月28日立案，由審判員白云良任審判長(zhǎng)并主審，與審判員高子丁、代理審判員王大鵬組成合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了公開(kāi)開(kāi)庭審理，上訴人投資公司委托代理人徐馳、王昱，被上訴人李世公司委托代理人欒嚴(yán)峰到庭參加訴訟，現(xiàn)已審理終結(jié)。 原審法院查明：投資公司訴李世公司合資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同結(jié)算糾紛一案于2022年11月12日在沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院立案，投資公司要求返還投資款743.1萬(wàn)元、遲延履行違約金及利息，沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院于2022年3月15日作出(2022)沈民(2)房初字第258號(hào)民事判決，該判決已生效。關(guān)于李世公司的違約金責(zé)任

37、，該裁判文書(shū)作出了如下論述：由于2022年協(xié)議書(shū)明確約定，如李世公司未在約定的時(shí)間內(nèi)向投資公司支付價(jià)款，則按未給付金額的日萬(wàn)分之五向投資公司支付違約金，因此李世公司應(yīng)向投資公司承擔(dān)支付違約金的違約責(zé)任，且當(dāng)事人約定日萬(wàn)分之五的違約金亦不屬于中華人民共和國(guó)合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過(guò)分高于造成的損失的情況。李世公司雖提出最高法院有關(guān)于違約金標(biāo)準(zhǔn)的司法解釋?zhuān)瑧?yīng)按司法解釋標(biāo)準(zhǔn)給付違約金，但最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問(wèn)題的批復(fù)、最高人民法院關(guān)于修改最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問(wèn)題的批復(fù)的批復(fù)均是指當(dāng)事人沒(méi)有約定逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)而依據(jù)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，而本

38、案雙方當(dāng)事人明確約定按日萬(wàn)分之五計(jì)算違約金，不屬于沒(méi)有約定違約金標(biāo)準(zhǔn)。 故李世公司以按司法解釋確定違約金標(biāo)準(zhǔn)的理由不能成立。由于當(dāng)事人的前述違約金的約定屬于遲延履行違約金，根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第一百一十四條第三款當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)的規(guī)定，李 世公司承擔(dān)違約金責(zé)任后仍須繼續(xù)給付合同價(jià)款。由于雙方約定的是分期付款，故違約金的計(jì)算方式亦應(yīng)分別計(jì)算，即其中247萬(wàn)元的違約金從2022年5月21日起計(jì)算，另247萬(wàn)元從2022 年6月21日起計(jì)算，其余249.1萬(wàn)元從2022年7月21日計(jì)算。由于投資公司起訴所主張的違約金系計(jì)算到2022年10月30日，

39、訴訟中投資公司亦未增加訴訟請(qǐng)求，根據(jù)不告不理的民事訴訟原則，本院對(duì)發(fā)生在2022年10月31日后的違約金不予處理，即根據(jù)投資公司的訴訟請(qǐng)求本案的違約金計(jì)算截止日期為2022年10月30日。最后判決李世公司給付投資公司743.1萬(wàn)元的遲延履行違約金482700元。上述事實(shí)，有投資公司向法庭提供的(2022)沈民(2)房初字第258號(hào)民事判決書(shū)副本等證據(jù)材料及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述筆錄在卷佐證，經(jīng)開(kāi)庭質(zhì)證，予以確認(rèn)。 原審法院認(rèn)為：投資公司要求李世公司基于違反合資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同給付遲延履行違約金的訴訟請(qǐng)求已經(jīng)沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院作出生效判決，李世公司在該次訴訟中提出違約金過(guò)高的抗辯理由雖未得到法院支持，

40、但并不能據(jù)此證明投資公司可以依據(jù)該判決的認(rèn)定增加違約金數(shù)額另行訴訟，投資公司在該訴訟中請(qǐng)求的違約金標(biāo)準(zhǔn)及期限、數(shù)額是在訴前預(yù)知訴訟風(fēng)險(xiǎn)前提下的選擇，在法院支持其違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)后另行增加違約金數(shù)額進(jìn)行訴訟，不符合相關(guān)法律對(duì)違約金性質(zhì)、目的的規(guī)定，也不符合民事訴訟程序的效益性原則，投資公司本次訴訟的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有合同依據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。依據(jù)中華人民共和國(guó)民事訴訟法第六十四條一款之規(guī)定，判決駁回投資公司訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)12810元由投資公司負(fù)擔(dān)。 上訴人投資公司不服一審判決，向本院提起上訴稱(chēng)：上訴人投資公司與被上訴人李世公司間的合資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛已由沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院依法判決，案件已

41、進(jìn)入執(zhí)行程序。該判決確認(rèn)李世公司確系違約，在判令李世公司繼續(xù)履行合同的同時(shí)，對(duì)違約金部分以雙方合同約定的按未給付金額的日萬(wàn)分之五作為計(jì)算違約金的標(biāo)準(zhǔn)。由于投資公司是于2022年10月末提起訴訟，所以對(duì)2022年10月以后被上訴人是否仍繼續(xù)違約等事實(shí)難以確定，因此在訴訟中僅主張了截止到2022年10月30日的違約金，而對(duì)該日之后新產(chǎn)生的違約金在當(dāng)時(shí)無(wú)法主張。 因此，沈陽(yáng)中級(jí)法院判決：由于投資公司起訴所主張的違約金系計(jì)算到2022年10月30日，訴訟中投資公司亦未增加訴訟請(qǐng)求，根據(jù)不告不理的民事訴訟原則，本院對(duì)發(fā)生在2022年10月30日后的違約金不予處理，即根據(jù)投資公司的訴訟請(qǐng)求，本案的違約金計(jì)

42、算截止日期為2022年10月30日。對(duì)上述判決顯然可以看出，沈陽(yáng)中級(jí)法院僅僅是因?yàn)橥顿Y公司對(duì) 2022年10月31日以后新產(chǎn)生的違約金未在該訴中同時(shí)主張，因而未加以審理，這并不代表投資公司對(duì)2022年10月31之后產(chǎn)生的違約金已經(jīng)放棄，更不是沈陽(yáng)中級(jí)法院對(duì)新產(chǎn)生的這部分違約金已經(jīng)進(jìn)行審理并予以駁回。正是由于投資公司對(duì)這部分新違約金未告，沈陽(yáng)中級(jí)法院對(duì)新產(chǎn)生的違約金未理，所以投資公司完全有權(quán)通過(guò)另行訴訟對(duì)產(chǎn)生的新債務(wù)加以主張。我國(guó)民事訴訟法第十三條明確規(guī)定：當(dāng)事人有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)處分自己的民事權(quán)利和訴訟權(quán)利。 本案中，投資公司在沈陽(yáng)中級(jí)法院訴訟中對(duì)2022年10月31日以后新產(chǎn)生的、在訴訟

43、當(dāng)時(shí)還難以確定的違約金未予主張，是當(dāng)事人依法有選擇地行使自己的訴訟權(quán)利、處分民事訴訟權(quán)利的一種體現(xiàn)，并未違反法律的禁止性規(guī)定。這與違背民事訴訟效益性原則的惡意纏訴、拆訴、分訴有本質(zhì)上的區(qū)別。沈陽(yáng)中級(jí)法院的判決中一再?gòu)?qiáng)調(diào)其判決確定的違約金截止到2022年10月30日，對(duì)當(dāng)事人當(dāng)時(shí)未主張的后產(chǎn)生的違約金未進(jìn)行審理，本身就體現(xiàn)了對(duì)當(dāng)事人依法選擇行使自己的訴訟權(quán)利的一種尊重，也是對(duì)當(dāng)事人有權(quán)依法選擇通過(guò)另行起訴或其他途徑來(lái)主張后續(xù)違約金的一種肯定。投資公司對(duì)新產(chǎn)生的違約金(新債務(wù))另行起訴，正是當(dāng)事人對(duì)訴訟權(quán)利的合法行使。一審法院以效益性原則為由駁回投資公司的訴訟請(qǐng)求，是對(duì)投資公司實(shí)體權(quán)利和訴訟權(quán)利的

44、無(wú)理剝奪，缺乏法律依據(jù)。 我國(guó)合同法中規(guī)定的違約金是對(duì)合同當(dāng)事人不履行合同或履行合同不符合約定等違約行為的一種懲罰，其產(chǎn)生的事實(shí)依據(jù)是違約、產(chǎn)生的法律依據(jù)是法律規(guī)定或當(dāng)事人的有效約定。本案中，雙方約定如被上訴人未在約定期限內(nèi)付款，則按未給付金額的日萬(wàn)分之五給付違約金。這是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，而且該違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)為生效判決所肯定。如果被上訴人未在約定期限內(nèi)支付上訴人全部款項(xiàng)，上訴人就有權(quán)按上述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收違約金。 因此，從2022年10月31日至今，被上訴人李世公司仍然未向上訴人支付欠款，其違約行為一直繼續(xù)，上訴人對(duì)新產(chǎn)生的這部分違約金作為該合同的新債務(wù)加以主張，

45、既有事實(shí)依據(jù)，也符合合同的約定、更有法律依據(jù)，不存在一審法院認(rèn)為的違背法律對(duì)違約金性質(zhì)和目的的規(guī)定的問(wèn)題，一審法院據(jù)此駁回投資公司訴訟請(qǐng)求明顯錯(cuò)誤。在本案中上訴人投資公司在起訴中所主張的2022年10月31日以后新產(chǎn)生的違約金仍然是依據(jù)合同約定的上述違約金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出來(lái)的，所以在被上訴人李世公司至今未還清欠款的情況下，其違約天數(shù)在增加，就必然會(huì)產(chǎn)生新的違約金。這當(dāng)然不是對(duì)法院已經(jīng)認(rèn)定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的擅自增加;相反，恰恰是依據(jù)和執(zhí)行了法院所認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)。因此，不存在一審法院認(rèn)為的在法院確定了違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)后，新增加違約金數(shù)額另行起訴的問(wèn)題。 因此，上訴人依據(jù)已經(jīng)為法院生效判決所確認(rèn)的、也為被上訴人所承認(rèn)

46、的繼續(xù)違約的事實(shí)、依據(jù)雙方合同明確約定的、已為法院生效判決所肯定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)對(duì)由于被上訴人后續(xù)違約所新產(chǎn)生的違約金(新債務(wù))依法起訴，事實(shí)清楚、證據(jù)充分。請(qǐng)求撤銷(xiāo)一審判決，改判被上訴人支付上訴人從2022年10月31日至實(shí)際還清全部欠款之日止的違約金(至2022年5月30日的違約金為780225元)并由被上訴人承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。 被上訴人李世公司答辯稱(chēng)： 原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求維持原判。 本院查明：2022年10月12日，遼寧華廈飯店作為甲方與作為乙方的李世公司簽訂協(xié)議書(shū)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)2022年協(xié)議書(shū))，約定：一、甲方將飯店土地使用權(quán)作價(jià)1716萬(wàn)元(占地面積2332平方米)和前期

47、工程款2760萬(wàn)元(含甲方已付工程款1360萬(wàn)元，四建二公司執(zhí)付工程款1400 萬(wàn)元)，總計(jì)4476萬(wàn)元作為同乙方合作聯(lián)建遼寧華廈大酒店工程的投資。對(duì)乙方的合作投資，在工程結(jié)束后，以甲乙雙方認(rèn)可的審計(jì)中介機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)評(píng)估報(bào)告為依據(jù)確定，并明確雙方的投資比例;二、對(duì)補(bǔ)辦、續(xù)辦工程手續(xù)發(fā)生的費(fèi)用，均由乙方墊付資金。其中應(yīng)由甲方負(fù)擔(dān)的部分，從甲方的投資額中抵減;應(yīng)由雙方共同承擔(dān)的部分，作為乙方的工程投資;三、對(duì)乙方已替甲方償還的債務(wù)，經(jīng)甲方與債權(quán)單位確認(rèn)后，可以抵減甲方的投資額;四、本協(xié)議簽字蓋章后，即為生效，對(duì)以前就本工程與乙方在2022年9月1日簽署的聯(lián)合投資續(xù)建遼寧華廈大酒店協(xié)議書(shū)、2022年12月1日簽署的聯(lián)合投資續(xù)建遼寧華廈大酒店補(bǔ)充協(xié)議、2022年12月28日簽署的協(xié)議書(shū)等有關(guān)協(xié)議同時(shí)廢除。 2022年12月10日