物業(yè)公司物業(yè)前期介入四大階段243條優(yōu)化建議

1、物業(yè)前期顧問四大階段一、初始設(shè)計階段1. 設(shè)備機房中控室中控室和消防控制室合二為一。具備自然采光和通風。位置宜設(shè)置在小區(qū)相對居中位置。大型社區(qū)中控室數(shù)量宜設(shè)為一個，如必須設(shè)為多個時，應(yīng)設(shè)置一個總中控室，其他中控室信號聯(lián)網(wǎng)至總中控室內(nèi)。地面采用抗靜電地板，天棚輕鋼龍骨礦棉板（低于2.6米結(jié)構(gòu)頂）。配電室、發(fā)電機室、空調(diào)機房配電室、發(fā)電機房宜居中設(shè)置，控制其數(shù)量，但應(yīng)考慮噪音、電磁、排煙對住戶的影響。不應(yīng)設(shè)置在建筑的最底層，必須設(shè)置時其房間地面應(yīng)高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。其他設(shè)備房根據(jù)設(shè)計，有噪音和震動影響居民的設(shè)備房，應(yīng)遠離居民區(qū)，或采用減震降噪措施。商業(yè)配電室，冷凍站

2、設(shè)置獨立值班室。通風窗設(shè)防鼠網(wǎng)，電梯機房通風窗外設(shè)雨棚。配電房、電梯機房、中控室進出通道封堵及防鼠板。強弱電水井采用通開鑰匙。除設(shè)計消防通風系統(tǒng)外，設(shè)備房應(yīng)設(shè)置排風扇。底樓和正負零以下強弱電間的進出管溝和橋架除采用防火堵泥封堵外，還應(yīng)用無機堵泥對所有縫隙做再次密實性封堵，防止因室內(nèi)外溫差形成的結(jié)露現(xiàn)象對設(shè)備設(shè)施帶來的損壞。設(shè)備房墻地面地下室設(shè)備房墻面1.2米高墻磚，其余墻、頂面采用防潮膩子、防潮涂料。設(shè)備房地面均采用普通防滑地磚。有水設(shè)備房間設(shè)置排水溝及鑄鐵箅子。 2.出入口出入口在滿足規(guī)劃的同時，數(shù)量宜偏少。根據(jù)小區(qū)周邊公交港、商業(yè)等考慮人行出入口位置，同時方便業(yè)主出行及消費，帶動商業(yè)經(jīng)營。

3、車庫出入口宜直通市政道路，相對集中的別墅區(qū)宜與洋房、高層分開。如設(shè)置為多個車庫宜采用通道相連，盡可能減少小區(qū)內(nèi)設(shè)置車庫出入口，有條件的按特級車庫標準。商業(yè)、soho樓人、車出入口應(yīng)分開設(shè)置，車行出入口同時宜設(shè)置在大堂相鄰處，避免不好找出入口而導致車不入庫。形成收水口的組團大門等應(yīng)設(shè)置截水溝。3.生活、建筑垃圾收集點與住宅間距合適，應(yīng)考慮風向因素，一般間距住宅20-30米左右為宜。臭氣排放不影響住宅和商業(yè)。露天設(shè)置時景觀作美化處理、同時考慮除渣車的回車場地和高度。根據(jù)地域不同特點設(shè)置于地下室的，要考慮排風、除渣車的通行。設(shè)置照明、清潔水、排水溝，動力電源根據(jù)垃圾箱形式需要而定。一般一個項目設(shè)置一

4、個垃圾站，有條件宜居中，距項目最遠點不宜超過1.5KM，建筑垃圾點一般與生活垃圾站集中設(shè)置。4.院落圍墻圍墻盡量順直，以減少周界安防設(shè)施數(shù)量。高度不低于2.2米，縱向1.5米范圍內(nèi)無攀爬支撐點。鐵藝圍墻欄桿中空管型材料壁厚不低于3mm，頂部有矛尖。實體圍墻面層不使用淺色材料。不采用強度較低的圍網(wǎng)、柵欄等。5.人車交通流宜采用人車分流。車行宜直接進入車庫。樓棟與車庫設(shè)置相連通道。6.配套設(shè)施（學校、幼兒園、會所、泳池等）項目相對集中位置 。獨立管理，出入口單獨向小區(qū)外。面向小區(qū)外、水電氣單獨計量。會所宜辦理獨立產(chǎn)權(quán)，商業(yè)性質(zhì)。7.物業(yè)用房管理處、客戶中心一般合并設(shè)置在小區(qū)相對集中位置，客戶中心設(shè)

5、在平街層，面向小區(qū)外，有停車條件，客戶中心與管理處辦公主要房間有自然采光條件。配置專用的裝修接待室。工程、綠化、保潔用房考慮服務(wù)半徑宜設(shè)置在小區(qū)相對集中位置，可設(shè)置在地下或架空層，根據(jù)業(yè)態(tài)設(shè)值班點及保潔間，工程用房與配電室距離不宜太遠。保安用房需有采光條件，根據(jù)小區(qū)面積可集中或分開設(shè)置，數(shù)量以1-2個點為宜，對業(yè)主影響小，宜設(shè)置獨立向外的出入通道。過渡性物業(yè)用房位置根據(jù)實際考慮，但需考慮永久性用房建成之前的管理使用需要。預留自然通風良好且不影園區(qū)觀感的庫房被服晾曬空間。8公共衛(wèi)生間、保潔間公共衛(wèi)生間高層公寓樓在一層設(shè)置。每組團設(shè)置。社區(qū)商業(yè)根據(jù)服務(wù)半徑考慮。商業(yè)每層設(shè)置一組（考慮服務(wù)半徑，以1

6、20米為宜，平街層不設(shè)置）。出入口門崗附近無公用衛(wèi)生間的應(yīng)在門崗設(shè)置衛(wèi)生間。集中商業(yè)除首層外的其他樓層設(shè)置衛(wèi)生間。保潔間高層公寓樓每棟大堂或架空層設(shè)置。花園洋房每個組團設(shè)置。別墅每組團設(shè)置。商業(yè)每層設(shè)置（考慮服務(wù)半徑，以120米為宜）。社區(qū)商業(yè)根據(jù)服務(wù)半徑考慮。面積4平米，設(shè)拖布池，5孔插座，照明。二、施工圖紙階段1.土建部分車庫圖紙設(shè)計出入口車道長于10米坡道設(shè)置3道截水溝（入口與環(huán)境交界處、中部滴水檐處、底部與車庫地坪交界處），雨量較大的地區(qū)做適當增加。坡度8%的車道，宜考慮減震、防滑措施。宜采用雙組分改性樹脂剛玉混合防滑減震材料。車庫排水溝排水溝采用混凝土澆筑，高分子合成材料水箅子。管溝

7、防返水與設(shè)備房相連的管溝應(yīng)采用防滲水和返水措施。車庫雨污井、提排采用防臭井蓋。提排設(shè)置超高水位報警信號到中控室（提排不能設(shè)置在業(yè)主產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)）。提排泵坑蓋采用輕質(zhì)材料。必須采用水泥蓋的其提排井蓋應(yīng)利于方便開啟，重量不得超過50kg ，且應(yīng)設(shè)置提升著力掛件（或孔）。深度大于1.2米的必須設(shè)計爬梯。進出車庫擋墻上的管線孔或套管應(yīng)有效封堵。出入口均應(yīng)設(shè)置帶色環(huán)的限高桿并配置限高標示。各防火分區(qū)卷簾門應(yīng)設(shè)置限高標示（雙行道在卷簾門兩邊均應(yīng)設(shè)置）。關(guān)注柱網(wǎng)間車位布置的合理性（凈間距一般在8米左右為宜）。車庫排風井宜在公共景觀、樓棟山墻，并弱化處理，避免對住戶影響。設(shè)備房平面布置方便維修及日常保養(yǎng)。配電房

8、位置不影響住宅。重要設(shè)備房，如配電室、發(fā)電機房、集中空調(diào)機房等不宜設(shè)置在最底層，必須設(shè)置在最底層時設(shè)備房地面應(yīng)高出房間外300mm-500mm左右。管井及樓層設(shè)備間管井及設(shè)備間的檢修通道應(yīng)設(shè)在公共區(qū)域。管井設(shè)置排水及防水（樓層內(nèi)設(shè)置保潔取水點的管井墻地面均應(yīng)作滿防水，規(guī)避結(jié)露現(xiàn)象造成的墻面返潮至戶內(nèi)）。2.建筑強電光源選擇及控制回路光源選擇及控制見附件。樓道燈具安裝距地應(yīng)低于3米。公共區(qū)域照明燈具，高度宜低于4米，利于維修。紅外感應(yīng)開關(guān)（延時時間60180s可調(diào)，感應(yīng)距離3米，感應(yīng)角度115°）。發(fā)電機發(fā)電機保障性負荷：普通電梯、排污泵、生活水泵、高層建筑樓梯照明、值班照明、游泳池照

9、明、物管辦公室照明、門崗照明、車管系統(tǒng)、保安系統(tǒng)電源、 機房照明、幼兒園、影院、環(huán)境照明容量的50、部分大型商鋪的備用用電，負荷計算時考慮需用系數(shù)和同時系數(shù)。大型商業(yè)應(yīng)單獨設(shè)置發(fā)電機，供電范圍為消防負荷和保障性負荷，發(fā)電機容量選擇時按最大可能消防負荷和保障負荷的較大值選取。2.2.2 UPS電源：中控室及安防系統(tǒng)滿足24小時使用。2.2.3 應(yīng)急燈盒：設(shè)備房設(shè)應(yīng)急燈。2.2.4 發(fā)電機與市電的聯(lián)動：市電停電發(fā)電機自動啟動、自動投入，市電來后發(fā)電機延時3分鐘停止。 2.2.5 集中商業(yè)商鋪應(yīng)急照明電源與備用電源分開設(shè)置，雙電源轉(zhuǎn)換設(shè)置在商鋪內(nèi)。3.建筑弱電戶內(nèi)對講門機主干線IP到單元/單元進戶為

10、總線。信息發(fā)布功能。各門崗門機和管理機可以同時呼叫不同單元總線住戶。對講話機斷線、短路斷電及數(shù)據(jù)線路不通時可以在線檢測、自診自檢功能。蓄電池滿足戶內(nèi)對講及報警停電后繼續(xù)使用24小時。信號分支器具有隔離保護功能。對講分機、信號分支器一個項目預留5套備品備件以滿足維修替代使用。系統(tǒng)具備屏蔽住戶分機呼叫管理中心功能。戶內(nèi)報警軟件即時（延時2S）顯示戶內(nèi)報警信息（如房號、報警類型）并聲音提示。報警時彈出戶內(nèi)相關(guān)信息。戶內(nèi)報警控制器一鍵布防、密碼撤防，軟件并有記錄。軟件支持報警控制器在線檢測（控制器斷線、掉電、短路等故障軟件即時文字、聲音提示）。軟件數(shù)據(jù)自動備份/恢復、報警記錄自動覆蓋。監(jiān)控設(shè)備攝像機實

11、時監(jiān)視（1、4、9、16分割顯示），2CIF格式畫質(zhì)錄像存儲30天。能自動或手動切換，在畫面上應(yīng)有攝像機的編號、地址和時間顯示。報警發(fā)生時相關(guān)監(jiān)視視頻閃爍提示并同時彈出全屏顯示。主機支持視頻移動偵測、攝像機畫面丟失報警。軟件支持按時間、通道查詢錄像信息。硬盤錄像機宜支持全D1錄像格式。支持不少于50臺的以太網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，支持雙碼流網(wǎng)傳。支持各類報警、實時及錄像信息上傳。在第三方電腦使用播放軟件能顯示地址和錄像時間。圍墻應(yīng)設(shè)置攝像輔助照明，光源安裝不能正對攝像機，選用發(fā)散光源。中控室監(jiān)視器選擇專業(yè)純平監(jiān)視器。周界報警報警時聯(lián)動打開對應(yīng)圍墻探測燈和彈出對應(yīng)攝像機畫面。圍墻高度不宜低于2.2米，技防與物防

12、安裝間隙不大于0.4米。軟件即時（延時2S）顯示周界報警信息（報警編號）并聲音提示。報警時彈出電子地圖信息。軟件布撤防、旁路防區(qū)，軟件并有記錄。軟件支持報警模塊在線檢測（控制器斷線、掉電、短路等故障軟件即時文字、聲音提示）。軟件數(shù)據(jù)自動備份/恢復、報警記錄自動覆蓋。4.給排水部分保潔取水點高層住宅首層、頂層及每隔10層設(shè)置。4.1.2 SOHO樓首層、頂層及每隔3層設(shè)置。4.1.3 寫字樓每層設(shè)置?；▓@洋房每單元首層（或負一層）設(shè)置。4.1.5 別墅在環(huán)境中設(shè)置（與綠化取水點合用）。4.1.6 車庫每層設(shè)置保潔取水點且墻柱立面應(yīng)貼1.2米×1.2米的瓷磚（100米以內(nèi)居中設(shè)置，大于1

13、00米的車庫間距6080米設(shè)置,管徑不低于20。洋房可以與設(shè)置在負一層的樓棟保潔取水點合用。）。4.1.7 水泵房、中控室、中央空調(diào)機房、屋面冷卻塔和濕式報警閥間應(yīng)在房間內(nèi)或附近設(shè)置保潔取水點。綠化保潔供水供水系統(tǒng)采用環(huán)網(wǎng)供水，主管管徑不低于DE63。每小環(huán)網(wǎng)供水系統(tǒng)覆蓋景觀面積宜在2萬平米左右給水管分級控制，小環(huán)網(wǎng)之間應(yīng)連通并設(shè)置閥門。采用成品快速取水閥，快速取水閥前設(shè)置球閥。每50米靠路邊設(shè)置，景觀面積20平米以上的綠地應(yīng)采用噴灌方式。5.景觀部分水體數(shù)量及體量水體數(shù)量及體量在不影響景觀設(shè)計效果的前提下，宜少不宜多。水容量大于25立方米應(yīng)采用循環(huán)系統(tǒng)。大于M3設(shè)置水泵房、凈化設(shè)備?；厮軕?yīng)

14、設(shè)閥門。大于200M3的水體設(shè)置加壓設(shè)施接入綠化管網(wǎng)，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。水體每級及泵坑底部設(shè)排水、排水管設(shè)閥門、排水管徑考慮排水時間不超過30分鐘。泵坑不設(shè)在水體內(nèi)。采用時鐘控制，未設(shè)置泵房的水體應(yīng)集中控制，控制箱結(jié)合照明控制箱設(shè)在門崗處。園區(qū)排水設(shè)計單體建筑排至景觀和車庫頂板的雨水應(yīng)有組織排放。車庫頂板應(yīng)有兩套組織排水，地表水采用排水溝排放，滲透水（飽和水）采用盲溝或地漏形式排放。道路兩邊的花池必須做防水和組織排水。游泳池及配套用房對外有經(jīng)營條件，宜與會所集中設(shè)置。周邊不宜種植易落葉和根須發(fā)達的喬灌木植物。深水區(qū)與淺水區(qū)分開、游泳池與環(huán)境采用安全分隔。游泳池設(shè)置加壓設(shè)施接入綠化

15、管網(wǎng)，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。泳池四周設(shè)置痰槽。采用系統(tǒng)吸污。更衣間、淋浴間、更衣柜、足洗池。三、工程建設(shè)階段1.土建部分商業(yè)及住宅煙道豎向煙道不能直角轉(zhuǎn)彎。煙道應(yīng)伸向屋頂高空排放，同時應(yīng)離住宅距離大于20米。頂端煙帽設(shè)置應(yīng)利于排煙、具備防雨水進入功能。經(jīng)過住宅臥室、客廳等功能房間時應(yīng)具有隔熱、防漏煙功能。商業(yè)煙道不宜設(shè)置在共墻上。宜多豎向煙道，少橫向煙道，在裙樓屋面設(shè)置坡向截面大的煙道匯集排放。洋房、別墅均設(shè)置排煙道?？照{(diào)機安裝位置空調(diào)位尺寸滿足該房間面積對應(yīng)功率的常見空調(diào)室外機尺寸。裝飾百葉正投影間距宜不低于10cm（采用其他形式百葉要利于室外機散熱排風）。空調(diào)位附近應(yīng)設(shè)置有組織排

16、放冷凝水的排水系統(tǒng)（應(yīng)能收納冬夏季排放的冷凝水），空調(diào)機位設(shè)置地漏，空調(diào)擱板做防水且泛水高度不低于10cm，向地漏找坡?？照{(diào)外機位設(shè)置不低于兩面進出風，排風面與機位同寬?？照{(diào)機位設(shè)計時應(yīng)考慮在自有使用權(quán)范圍內(nèi)出入安裝(增加的側(cè)回風百葉設(shè)置為可開啟的活動門，方便安裝和維修）。上海地區(qū)靠近公共通道的外機位必須距地2.2米設(shè)置。分體式空調(diào)機位的墻面必須采用實心砌體，滿足空調(diào)外機墻面安裝的強度。連接內(nèi)外機的冷媒管長度控制在3米內(nèi)，最大不得超過4米（杭州地區(qū)必須控制在3米內(nèi)）。戶式中央空調(diào)室外主機宜選擇頂排風式的機型，避免側(cè)排風對植物和相鄰住戶的影響。結(jié)構(gòu)設(shè)計時應(yīng)設(shè)計好戶內(nèi)外管線安裝通道的預留預埋。室外

17、機位必須設(shè)置排水接口。預留主機安裝時的運輸通道。交付標準安裝到位的空調(diào)系統(tǒng)，控制器安裝在室內(nèi)。2.建筑強電維修、社區(qū)活動電源及節(jié)日彩燈電源維修電源：商場、住宅公共區(qū)域、環(huán)境按50米間距設(shè)置220V16A五孔檢修插座。主出入口、園區(qū)干道或業(yè)主活動相對集中的廣場等處設(shè)置節(jié)日或園區(qū)活動電源，容量大小應(yīng)根據(jù)位置優(yōu)勢來確定，一般為380V 1030kw。公區(qū)電纜不能通過業(yè)主私有產(chǎn)權(quán)的區(qū)域或商鋪內(nèi)。圍墻照明線纜敷設(shè)及轉(zhuǎn)線井不宜設(shè)置在圍墻外。公用電纜井不能面向商鋪內(nèi)開門。計量表的標示：應(yīng)采用防脫落、防掉色的材料制作。建筑光彩照明光彩照明安裝位置及方式、容量、控制回路、燈具樣式及對客戶影響的建議。光彩照明不宜

18、安裝在外墻上，應(yīng)安裝在屋面女兒墻上，利于維護。3.建筑弱電巡更系統(tǒng)軟件實時顯示巡更計劃執(zhí)行情況，正常、未到巡更記錄（在線巡更）。巡更計劃（巡更路線、巡更點、時間可靈活組合）編輯。軟件能查詢巡更人員的日期、時間、地點、姓名或代號等數(shù)據(jù)。超時、漏點等非正常信號語音或聲光提示，并自動調(diào)出非正常信息。軟件支持在線巡更點在線檢測（巡更點故障軟件即時文字、語音提示）。軟件數(shù)據(jù)自動備份/恢復、報警記錄自動覆蓋。車管系統(tǒng)軟件實時顯示車輛進出信息及圖片。系統(tǒng)具有語音提示、LED顯示、人工圖像對比功能。道閘具有防抬桿、桿臂一體化、帶準確平衡系統(tǒng)。出入口有防砸車裝置。道閘起桿到啟桿完畢2S，刷卡到啟桿完畢4S。終端

19、機支持信息處理功能。3.3 門禁系統(tǒng)車閘系統(tǒng)、人行道閘、門禁等采用一卡通，可分別設(shè)置權(quán)限。軟件實時顯示并記錄各出入口刷卡信息，能按時間、卡片、人員查詢歷史信息。對卡授權(quán)、發(fā)行、掛失、解掛、補發(fā)、更換、回收，錄入和刪除，以及查詢持卡人的相關(guān)資料。3.4.背景音樂系統(tǒng)能播放CD、MP3等格式的音樂。調(diào)節(jié)各分區(qū)音量并監(jiān)聽，聲音清晰、通透，但不吵人。4.給排水消防末端試水裝置、閥門位置消防末端放水閥應(yīng)設(shè)在公區(qū)有排水的位置。信號碟閥和水流指示器、消火栓環(huán)狀管網(wǎng)閥門宜設(shè)置在公共區(qū)域。下沉式花園排水設(shè)置有組織排水。采用提排排水時，提排井應(yīng)設(shè)在公共區(qū)域，設(shè)置超高水位報警信號到中控室。5暖通部分戶式中央空調(diào)室外

20、機安裝基座與住宅結(jié)構(gòu)分離，避免共振。應(yīng)選擇在隱蔽區(qū)域，避免安裝在陽臺。天然氣管網(wǎng)餐飲商鋪天然氣調(diào)壓箱至商鋪內(nèi)的管道安裝完成。住宅區(qū)的調(diào)壓箱設(shè)置在公共區(qū)域，不設(shè)置在業(yè)主私家花園內(nèi)。保安宿舍、游泳池、會所設(shè)置天燃氣表，并配置燃氣鍋爐。道保溫材料空調(diào)風管及吊頂內(nèi)的排煙管采用離心玻璃棉保溫，冷凍和冷凝水管采用橡塑保溫。屋面上的冷卻水管采用橡塑保溫，同時用鍍鋅板做外防護。柴油發(fā)電機尾氣管及熱水鍋爐煙道要求保溫，采用復合硅酸鹽，熱水鍋爐煙道保溫后用鍍鋅板做外防護。（六）景觀部分A、景觀圍墻樣式193、圍墻盡量順直，以減少周界安防設(shè)施數(shù)量。194、高度不低于2.2米，縱向1.5米范圍內(nèi)無攀爬支撐點。195、

21、鐵藝圍墻欄桿中空管型材料壁厚不低于3mm，頂部有矛尖。196、實體圍墻面層不使用淺色材料。B、康體娛樂設(shè)施197、獨立設(shè)置的網(wǎng)球、籃球等有安全風險的運動項目，須有效安全防護措施。198、設(shè)施于景觀中的健身娛樂設(shè)施，按每200米半徑范圍內(nèi)設(shè)置一組且不影響景觀和業(yè)主的私密性。地面設(shè)置安全地膠，與園區(qū)的通道之間用丁步石連接。安裝牢固且入土埋設(shè)的構(gòu)件應(yīng)做防腐處理。應(yīng)設(shè)置器材使用須知告示牌。C、硬景鋪裝199、石材選擇：耐臟、防滑。200、花臺等外表面材料：不宜采用涂料或淺色涂料。201、車道及露天停車場：宜采用瀝青路面，如采用磚鋪貼，磚厚度不低于5CM。202、軟景內(nèi)有人員經(jīng)過的位置設(shè)丁步石。D、公區(qū)

22、設(shè)施設(shè)備203、位置要求：非業(yè)主使用的設(shè)備設(shè)施（如公區(qū)水表、車庫通風井、天然氣調(diào)壓箱、配電箱等）或室外消防栓不能安裝在業(yè)主產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)。四、項目驗收階段（一）土建部分A、房間幾何尺寸檢查204、天棚是否平整，誤差是否在規(guī)范要求內(nèi)。205、墻面是否豎直，陰陽角是否垂直，窗臺是否有大小頭。206、地面水平度檢查是否符合規(guī)范要求。B、墻面空鼓裂紋檢查206、墻面空鼓情況檢查，并進行修補。207、裂紋檢查，確定不是結(jié)構(gòu)性裂紋，并對裂紋進行修補。C、門窗安裝及成品保護情況檢查208、檢查門窗安裝情況，開閉是否平順，及時調(diào)節(jié)209、門窗型材是否有劃痕，玻璃是否有劃痕，如果超過規(guī)范，需進行更換210、門窗型材，入戶門是否有撞傷變形，需及時進行返廠。（二）強電安裝部分驗收A、強電配電箱安裝情況檢查211、配電箱各線路是否接線正確，保證不出現(xiàn)短路情況。212、配電箱開關(guān)排布是否美觀，整齊。B、各房間強電安裝檢查213、各房間強電是否貫通，強電穿墻和穿管情況是否規(guī)范。214、插座是否安裝美觀，電路是否通暢。（三）弱電安裝部分驗收A、弱電配電箱情況檢查215、弱電配電箱安裝位置是否合適，安裝是否穩(wěn)固，有無破損。216、弱電項目是否齊全， 、網(wǎng)絡(luò)、電視等有無漏接。B、戶內(nèi)對講和安防設(shè)備情況檢查。217、戶內(nèi)對講設(shè)備是否安裝到位，包括位置