土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資、盈利模式上課講義

1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資、盈利模式探討一、前言 隨著二級(jí)市場(chǎng)拿地成本越來(lái)越高，萬(wàn)科、龍湖、恒大等房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)更多地介入到土地一級(jí)開(kāi)發(fā)之中， 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)逐漸趨向由政 府主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作。 我們集團(tuán)目前進(jìn)行的大連衛(wèi)星城土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目具有明顯的代表性。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)， 介入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)可以分享二級(jí)開(kāi)發(fā)無(wú)法 企及的利益，如從一級(jí)土地開(kāi)發(fā)本身獲利、分享土地增值收益、持有 部分公共建筑和為二級(jí)拿地鋪墊等。 其中， 盈利的關(guān)鍵在于嚴(yán)格控制 住各項(xiàng)成本費(fèi)用。 相比房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)， 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)面臨更大的不 確定性和風(fēng)險(xiǎn)性，譬如拆遷成本風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)期占用大量資金風(fēng)險(xiǎn)，以及 來(lái)自政府的違約風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)等等。

2、這就要求土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體有 效控制成本，優(yōu)化運(yùn)作流程，提升管理能力，同時(shí)妥善處理好與政府 方面的關(guān)系，準(zhǔn)確解讀政策法規(guī)，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。二、主要觀點(diǎn)1、由政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作模式是我國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要發(fā) 展趨勢(shì)。2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的贏利點(diǎn)包括從一級(jí)土地開(kāi)發(fā)本身獲利，分享 土地增值收益，持有部分公共建筑，為二級(jí)拿地鋪墊等。3、一級(jí)土地開(kāi)發(fā)獲利的關(guān)鍵是嚴(yán)格控制住各項(xiàng)成本費(fèi)用。 其中， 比重與控制難度最大的是征地拆遷費(fèi)用。4、具有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入企業(yè)，其土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)大都 集中在企業(yè)注冊(cè)地或主要發(fā)展區(qū)域， 它們通過(guò)充分發(fā)揮自身特定區(qū)域 內(nèi)的綜合優(yōu)勢(shì)，集中力量進(jìn)行房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。5、房企參與

3、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的策略包括：優(yōu)化運(yùn)作流程，提升管 理能力，有效控制成本；加強(qiáng)規(guī)劃能力、挖掘區(qū)域潛在的價(jià)值；把握 行業(yè)波動(dòng)周期，控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏。三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的典型模式 由于城市人口增加和社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不斷發(fā)展， 人們對(duì)城市土地的 需求不斷擴(kuò)大，而可供城市利用的土地又非常有限。同時(shí)，由于具有 特定用途的土地非常稀缺，所以，必須科學(xué)規(guī)劃和布局，以合理、高 效、經(jīng)濟(jì)的開(kāi)發(fā)利用土地。目前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要有以下幾種典型模式： 模式一：一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式 由于房地產(chǎn)行業(yè)明顯受制于政策因素， 因此大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往 往將一級(jí)土地整理和二級(jí)開(kāi)發(fā)相結(jié)合， 以獲取整體收益最大化。 這種 模式由企業(yè)主導(dǎo)， 所以在開(kāi)發(fā)初期

4、就確定進(jìn)行土地一級(jí)與二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi) 發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)， 在獲得一級(jí)開(kāi)發(fā)階段收益 的同時(shí)，既保證了企業(yè)未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展， 也保證了可獲取土地在未 來(lái)升值給企業(yè)帶來(lái)的二級(jí)開(kāi)發(fā)的優(yōu)厚收益。但該模式也存在一定的問(wèn)題， 如不利于政府控制市場(chǎng)地價(jià)， 政府 宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的能力降低等。 該模式在早期比較普遍， 近期可能 存在機(jī)會(huì)，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，其空間越來(lái)越窄。模式二：完全政府控制模式完全政府控制模式是指政府通過(guò)嚴(yán)格的計(jì)劃和規(guī)劃管理， 完全控 制熟地開(kāi)發(fā)及供應(yīng)市場(chǎng)，形成 “統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng) 一出讓、統(tǒng)一管理 ”的“五統(tǒng)一 ”格局。該模式完全由政府組織實(shí)施土 地一級(jí)開(kāi)發(fā)，僅以招標(biāo)方

5、式確定施工企業(yè)。這種模式可以保證政府完全控制地價(jià)， 土地開(kāi)發(fā)為熟地后的增值 收益不流失， 且土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律關(guān)系單純， 便于政府實(shí)施土地一級(jí) 開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)事務(wù)。 其主要缺陷是政府的土地開(kāi)發(fā)資金壓力較大， 融資 渠道窄。模式三：政府和法定機(jī)構(gòu)協(xié)作模式 政府和法定機(jī)構(gòu)協(xié)作模式是指由政府相關(guān)部門(mén)和政府投資成立 的開(kāi)發(fā)企業(yè)完全壟斷土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，如同 “一個(gè)渠道進(jìn)水、一個(gè)水池 蓄水、一個(gè)龍頭出水 ”，從而達(dá)到調(diào)控土地市場(chǎng)、配置土地資源、實(shí) 現(xiàn)土地增值歸國(guó)家所有的目的。模式四：由政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作模式由政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作模式是指政府 “抓兩頭，放中間 ”。“抓 兩頭”即由政府控制土地儲(chǔ)備計(jì)劃和供應(yīng)計(jì)劃，

6、 “放中間 ”，即充分利 用社會(huì)力量實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。按照國(guó)土部、財(cái)政部和央行于 2007 年聯(lián)合印發(fā)土地儲(chǔ)備管理 辦法規(guī)定，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)有權(quán)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、保護(hù)、管 理、臨時(shí)利用及為儲(chǔ)備土地、實(shí)施前期開(kāi)發(fā)進(jìn)行融資等活動(dòng)。國(guó)土部 2010年9月10日發(fā)文明確要求，在 2011 年3月底前，土地 儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須與其下屬和掛靠的從事土地開(kāi)發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)徹底 脫鉤，各地國(guó)土資源部門(mén)及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級(jí) 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。這意味著，未來(lái)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)將逐步向第四種模式即政府主導(dǎo)、 市場(chǎng)化運(yùn)作模式轉(zhuǎn)變。 這為房地產(chǎn)企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了基礎(chǔ) 與條件 。政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作模式是一級(jí)開(kāi)

7、發(fā)的主要趨勢(shì) 。 這種模式中， 政府根據(jù)土地市場(chǎng)調(diào)查確定土地需求狀況， 政府通 過(guò)招標(biāo)等方式確定具備資格的企業(yè)， 在合同規(guī)定的期限內(nèi)將計(jì)劃擬出 讓的土地開(kāi)發(fā)為符合土地出讓要求條件的熟地， 土地開(kāi)發(fā)完成經(jīng)驗(yàn)收 合格后，政府以招拍掛方式將 “熟地 ”進(jìn)行出讓?zhuān)⒂赏恋厥褂脵?quán)受 讓人支付土地受讓價(jià)款， 政府向土地受讓人移交土地并向一級(jí)開(kāi)發(fā)企 業(yè)支付一級(jí)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。由政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作模式在保證政府主導(dǎo)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的 基礎(chǔ)上能有效利用市場(chǎng)資源，減輕政府開(kāi)發(fā)資金壓力。四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資模式土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是資金密集型行業(yè)， 在一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中， 征地補(bǔ)償、 房屋拆遷、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施配套等都需要投入大量資

8、金，而且資 金需求量主要集中在征用土地和房屋拆遷等前期。當(dāng)開(kāi)發(fā)完成的土地不能馬上投入市場(chǎng)或者一時(shí)轉(zhuǎn)讓不出去時(shí)， 土 地就會(huì)產(chǎn)生持有成本，積壓資金，降低資金流動(dòng)性。儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)要繼續(xù)吸進(jìn)”土地，開(kāi)發(fā)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)，從而形成進(jìn)一步融資需求。 因此，資金是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的瓶頸和成功的關(guān)鍵因素之一?，F(xiàn)行的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資模式有以下四種：融資模式一：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)直接安排融資，并承擔(dān)融資安排中的 責(zé)任和義務(wù)。該模式基本流程為：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同， 并 承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)；金融機(jī)構(gòu)將資金撥付給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)； 土地 儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過(guò)招標(biāo)方式選擇一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，再將資金撥付給一級(jí)開(kāi)發(fā) 主體進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)

9、；土地開(kāi)發(fā)完成后，通過(guò)招拍掛方式將熟地轉(zhuǎn)讓給 二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)；二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)將土地出讓款一部分支付給土地儲(chǔ)備機(jī) 構(gòu)；最后由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將借款償還給金融機(jī)構(gòu)，并支付利息。融誑模式一流程圖這種融資模式的主要優(yōu)點(diǎn)是，整個(gè)融資過(guò)程與相關(guān)法規(guī)保持一致， 解決了二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)主體的資金拖欠問(wèn)題。 但是，土地儲(chǔ) 備機(jī)構(gòu)的融資能力受到較大制約。融資模式二：一級(jí)土地開(kāi)發(fā)主體直接融資，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)本身或 委托其他擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任該模式基本流程為：一級(jí)開(kāi)發(fā)主體與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同， 并 承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)；由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或者由其委托的擔(dān)保機(jī)構(gòu)提 供擔(dān)保；金融機(jī)構(gòu)將資金撥付給一級(jí)開(kāi)發(fā)主體， 由一級(jí)開(kāi)發(fā)主體

10、使用 該資金進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)；土地開(kāi)發(fā)完成后，通過(guò)招掛拍方式將熟地 轉(zhuǎn)讓給二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)；二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)將土地出讓款一部分支付給土地 儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)；再由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)支付給一級(jí)開(kāi)發(fā)主體， 用于彌補(bǔ)一級(jí)開(kāi) 發(fā)主體的開(kāi)發(fā)成本及額定收益；最后，一級(jí)開(kāi)發(fā)主體將借款償還給金 融機(jī)構(gòu)，并支付利息。這種融資模式雖然解決了二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)主體的資金 拖欠問(wèn)題，但并未解決金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和融資能力受到較大制約的 問(wèn)題。融資模式二流程圖I融資模式三：土地開(kāi)發(fā)主體自行安排融資并承擔(dān)融資安排中的責(zé) 任和義務(wù)。該模式基本流程為：一級(jí)開(kāi)發(fā)主體以自有資產(chǎn)抵押或信譽(yù)擔(dān)保， 與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)；機(jī)構(gòu)將資

11、金撥 付給一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，由一級(jí)開(kāi)發(fā)主體使用該筆資金進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)；土地開(kāi)發(fā)完成后，通過(guò)招拍掛方式將熟地轉(zhuǎn)讓給二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)；二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)將土地出讓款一部分支付給一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，用于彌補(bǔ)一級(jí)開(kāi) 發(fā)主體的開(kāi)發(fā)成本及額定收益；最后，由土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體將借款償 還給金融機(jī)構(gòu)，并支付利息。這種融資模式大大增加了企業(yè)的融資難度，抬高了進(jìn)入一級(jí)開(kāi)發(fā) 的門(mén)檻。但是，因?yàn)檫@個(gè)過(guò)程中需要由二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)向一級(jí)開(kāi)發(fā)主體 支付開(kāi)發(fā)費(fèi)用，就會(huì)常常發(fā)生拖欠現(xiàn)象。塾礙模式三流程圖融資模式四：一級(jí)土地開(kāi)發(fā)主體專(zhuān)門(mén)成立項(xiàng)目公司， 由項(xiàng)目公司 直接進(jìn)行融資，一級(jí)開(kāi)發(fā)主體提供擔(dān)保責(zé)任。該模式基本流程為：一級(jí)開(kāi)發(fā)主體專(zhuān)門(mén)成立項(xiàng)目公司，項(xiàng)

12、目公司 與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)；由項(xiàng)目公司投 資人為項(xiàng)目公司融資提供擔(dān)保；金融機(jī)構(gòu)將資金撥付給項(xiàng)目公司，由 項(xiàng)目公司使用該筆資金進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)； 土地開(kāi)發(fā)完成后，通過(guò)招 拍掛方式將熟地轉(zhuǎn)讓給二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)；二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)將土地出讓款一 部分支付給項(xiàng)目公司，用于彌補(bǔ)一級(jí)開(kāi)發(fā)主體的開(kāi)發(fā)成本及額定收益。這種融資模式可以通過(guò)幾家企業(yè)聯(lián)合組建項(xiàng)目公司的方式投標(biāo)獲得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，并擴(kuò)大項(xiàng)目公司的融資平臺(tái)。但仍然沒(méi)有避免 二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)拖欠一級(jí)開(kāi)發(fā)主體開(kāi)發(fā)費(fèi)用的問(wèn)題。辭資模式四流程囹五、政企協(xié)同，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的盈利模式在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)主體通過(guò)與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商，創(chuàng)造了多種盈

13、利模式。盈利模式一：從一級(jí)土地開(kāi)發(fā)本身獲利土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商通過(guò)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)本身獲利的關(guān)鍵， 在于嚴(yán)格控 制住各項(xiàng)成本費(fèi)用。在各項(xiàng)成本費(fèi)用中，比重與控制難度最大的是征地拆遷費(fèi)用， 雖 然政府有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，但在實(shí)際執(zhí)行中有難度。這就要求開(kāi)發(fā)商 具備較強(qiáng)的與當(dāng)?shù)卣?、居民、企事業(yè)單位進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)的能力， 在轉(zhuǎn)居安置等方面妥善解決當(dāng)?shù)卣娃r(nóng)民的后顧之憂， 同時(shí)能夠最 大限度地降低成本，實(shí)現(xiàn)多贏。整體成本費(fèi)用的控制在于系統(tǒng)周密的安排。 對(duì)于大面積的土地一 級(jí)開(kāi)發(fā)，需要分批次批地、征地和拆遷，因此應(yīng)嚴(yán)格控制整合各步驟 的節(jié)奏。例如，先蓋轉(zhuǎn)居房，原居民再搬遷，企業(yè)再征地拆遷，再安 置勞動(dòng)力，資金安排則

14、貫穿始終。通過(guò)各步驟的無(wú)縫銜接，使企業(yè)的 人員和資金效率達(dá)到最高， 政府和農(nóng)民的滿意度也達(dá)到最高。 一方集 團(tuán)大連市衛(wèi)星城已建成的部分商品房待售期較長(zhǎng)， 已經(jīng)占?jí)翰簧儋Y金， 其原因是一方面因地方政府承諾的基礎(chǔ)配套建設(shè)沒(méi)有及時(shí)跟上， 但另 一方面也與企業(yè)土地開(kāi)發(fā)時(shí)序沒(méi)有把握好，困難考慮不充分有關(guān)。盈利模式二：分享土地增值收益某些城市實(shí)行了在政府、 開(kāi)發(fā)商和原使用者等各個(gè)主體之間按一 定比例分享增值收益的機(jī)制。 這樣，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)創(chuàng)新性的開(kāi)發(fā)活 動(dòng)，最大限度地提升土地價(jià)值，從而獲得最大利益。該盈利模式的前 提在于當(dāng)?shù)卣姆窒頇C(jī)制、 一級(jí)開(kāi)發(fā)中的授權(quán)范圍， 以及分批出讓 計(jì)劃的安排。在土地一級(jí)開(kāi)

15、發(fā)中，能夠盡快實(shí)現(xiàn)土地增值的措施有：1、投資環(huán)境景觀。本質(zhì)是通過(guò)提高生態(tài)效益來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。其方式包括改造舊河道、變廢為寶，加強(qiáng)景觀和園林的規(guī)劃建設(shè)、美 化環(huán)境等。2、投資公共配套設(shè)施。本質(zhì)是通過(guò)提高社會(huì)效益來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效 益。其方式包括配套制冷及熱力供應(yīng)，地下綜合商城、停車(chē)場(chǎng)等等。第一期出讓引入品牌商業(yè)設(shè)施、酒店或知名學(xué)校、托幼等，帶動(dòng) 周邊地塊升值。實(shí)現(xiàn)一級(jí)和二級(jí)開(kāi)發(fā)互動(dòng)。例如大連衛(wèi)星城中天鵝湖酒店的建設(shè)、 環(huán)境的治理、 知名學(xué)校的 引進(jìn)、軌道交通的規(guī)劃及建設(shè)等，都是為提升土地價(jià)值。盈利模式三：持有部分公共建筑在前些年的某些城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中， 授權(quán)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體可 以投資公共配套設(shè)施，開(kāi)

16、發(fā)商則可以通過(guò)提供公共配套設(shè)施服務(wù)而獲 得長(zhǎng)期現(xiàn)金流。該盈利模式的前提在于是政府允許土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體 進(jìn)行部分配套的二級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，該盈利模式的最大挑戰(zhàn)在于對(duì)公共配套設(shè)施的投 資決策，以及后期的運(yùn)營(yíng)管理能力。一方集團(tuán)是否參與大連衛(wèi)星城的水、燃?xì)?、熱力供?yīng)以及污水處 理等公共配套設(shè)施服務(wù)，值得我們探討，該項(xiàng)目給企業(yè)提供了機(jī)會(huì)和 挑戰(zhàn)。盈利模式四：為二級(jí)拿地鋪墊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體通過(guò)與政府協(xié)商，出于主觀意愿或客觀原因，總是能夠創(chuàng)造一些條件讓一級(jí)開(kāi)發(fā)商取得部分二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。該盈利模式的前提是政府愿意讓一級(jí)開(kāi)發(fā)商取得一部分二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。該模式要求一級(jí)開(kāi)發(fā)商具有卓越的二級(jí)開(kāi)發(fā)能力，通過(guò)二級(jí)開(kāi)發(fā)

17、彌補(bǔ)一級(jí)開(kāi)發(fā)收益的不足，實(shí)現(xiàn)一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)的聯(lián)動(dòng)。六、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)面臨的風(fēng)險(xiǎn)相比房產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)面臨更大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性。風(fēng)險(xiǎn)一：開(kāi)發(fā)投入超出專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的基準(zhǔn)地價(jià)拆遷成本可能超過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的基準(zhǔn)地價(jià)， 而超出部分的 熟地”不能入市交易。如果政府不同意分享一級(jí)開(kāi)發(fā)的增值收益，則 開(kāi)發(fā)上面臨虧損風(fēng)險(xiǎn)。而物權(quán)法的實(shí)施及拆遷難度的增加，進(jìn)一 步加大了拆遷成本。風(fēng)險(xiǎn)二：長(zhǎng)期占用大量資金對(duì)于只是用于儲(chǔ)備的土地， 經(jīng)土地儲(chǔ)備中心驗(yàn)收后， 由其用自有 資金償付給開(kāi)發(fā)商，欠款風(fēng)險(xiǎn)加大。如果拆遷工作不順利，也會(huì)推遲 整個(gè)項(xiàng)目的完工時(shí)間。風(fēng)險(xiǎn)三：政府違約行為的風(fēng)險(xiǎn)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中， 地方政府的強(qiáng)勢(shì)地位是絕對(duì)的。 雖然開(kāi) 發(fā)企業(yè)可以通過(guò)多種法律文件進(jìn)行約束， 從而與政府方面的利益緊密 捆綁，但仍不能消除地方政府違約發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)四：政策風(fēng)險(xiǎn)與土地二級(jí)市場(chǎng)的 “招、拍、掛 ”及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，土地一級(jí)開(kāi) 發(fā)的政策不全面，全國(guó)性的政策規(guī)定比較原則，操作性不強(qiáng)。在地方 政府層面， 其政策風(fēng)險(xiǎn)因素主要為省、 市根據(jù)地方情況而改變有關(guān)土 地利用政策。七、應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)策略：1、優(yōu)化運(yùn)作流程，提升管理能力，有效控制成本 一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地整治和儲(chǔ)備過(guò)程中，涉及到征地、拆遷、基 建、土地出讓等諸多環(huán)節(jié)， 同時(shí)，一級(jí)開(kāi)發(fā)又是一個(gè)綜合性系統(tǒng)性工 程，涉及眾多和政府對(duì)口以及和外部合作單位