淺析建筑物區(qū)分所有權(quán)之業(yè)主的共有權(quán)探析

1、.淺析建筑物區(qū)分所有權(quán)之業(yè)主的共有權(quán)探析論文摘要 我國(guó)物權(quán)法對(duì)“建筑物區(qū)分所有權(quán)”做出了相關(guān)規(guī)定，那么作為“業(yè)主”所享有的共有權(quán)與“建筑物區(qū)分所有權(quán)”是何種關(guān)系，“業(yè)主”的共有權(quán)該如何保護(hù)？本文論述了“業(yè)主”的共有權(quán)的歸屬、行使主體，并提出了共有權(quán)的行使原則。 論文關(guān)鍵詞 區(qū)分所有權(quán) 業(yè)主 共有權(quán) 現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)展的熱潮以及由于城市化進(jìn)程的加快產(chǎn)生了非常復(fù)雜的建筑物區(qū)分所有權(quán)問題。建筑物區(qū)分所有權(quán)作為現(xiàn)代民法一項(xiàng)重要的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形式，目前已經(jīng)被世界各國(guó)的民事立法所普遍確立。我國(guó)物權(quán)法對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念作出了明確的規(guī)定。那么，什么是區(qū)分所有權(quán)？區(qū)分所有權(quán)的主體是哪些？區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)應(yīng)如

2、何行使及保護(hù)？等等，是筆者探討的主要問題。 一、共有權(quán)的歸屬業(yè)主 “業(yè)主”一詞，在中國(guó)古代已經(jīng)存在，傳來(lái)于香港地區(qū)，我國(guó)物權(quán)法第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章中的十四條條文均使用了“業(yè)主”一詞。既然我國(guó)物權(quán)法及相關(guān)法律法規(guī)高頻率的使用了“業(yè)主”一詞，那么“業(yè)主”一詞的內(nèi)涵及外延如何界定，與“業(yè)主”一詞相關(guān)的權(quán)利義務(wù)的合理輪廓該如何勾勒，就是民法學(xué)者必須完成的任務(wù)。 （一）房屋所有權(quán)人 我國(guó)物權(quán)法第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記?！钡谑鶙l規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！卑凑找陨弦?guī)定，擁有房屋產(chǎn)權(quán)登記證書的所有權(quán)人理所當(dāng)然的就是我國(guó)物權(quán)法規(guī)定

3、的“業(yè)主”。我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例第六條規(guī)定：“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主”，該規(guī)定與物權(quán)法的規(guī)定大體一致。 （二）非房屋所有權(quán)人的專有部分所有權(quán)人 如前所述，我國(guó)物權(quán)法關(guān)于“業(yè)主”的表述是“建筑物區(qū)分所有權(quán)人”，而物業(yè)管理?xiàng)l例的表述是“房屋所有權(quán)人”，筆者認(rèn)為“建筑物區(qū)分所有權(quán)”與“房屋所有權(quán)”雖然大體意思相同，但是物權(quán)法的規(guī)定明顯比物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定更加準(zhǔn)確，也更加反映了客觀事實(shí)，是我國(guó)立法進(jìn)步的體現(xiàn)。 傳統(tǒng)理論上，建筑物區(qū)分所有權(quán)包含專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)。專有權(quán)，指單個(gè)權(quán)利人對(duì)于專有部分的單獨(dú)所有權(quán)，房屋所有權(quán)只是專有權(quán)的一種類型。專有部分，指在構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，可以獨(dú)立使用的建筑物部分，其以構(gòu)

4、造上的獨(dú)立性和利用性為要件，而滿足這一要件的并不僅限于房屋。筆者認(rèn)為，若車庫(kù)、車位在客觀上能夠區(qū)分其范圍，能夠?qū)⑵鋮^(qū)分為一個(gè)獨(dú)立的專有部門，那么該車庫(kù)、車位的所有人人便可為“業(yè)主”。 綜上，筆者認(rèn)為若將物業(yè)管理?xiàng)l例第六條中的“房屋所有權(quán)人”修訂為“建筑物區(qū)分所有權(quán)人”，則物業(yè)管理?xiàng)l例便能與物權(quán)法保持一致，并可解釋實(shí)踐中存在的“車庫(kù)”、“車位”的所有權(quán)人的“業(yè)主”資格問題。 （三）已簽訂買賣合同、未辦理所有權(quán)登記但已合法占有專有部分的人 最高院區(qū)分所有權(quán)解釋第一條規(guī)定：“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所

5、稱的業(yè)主?！蔽覈?guó)物權(quán)法將“業(yè)主”范圍擴(kuò)張至所有權(quán)人之外，具有突破意義。 現(xiàn)實(shí)生活中，建設(shè)單位向買受人交付房屋后，可能還要經(jīng)歷一段時(shí)間，才能辦理房屋所有權(quán)登記。若在該段時(shí)間內(nèi)不承認(rèn)買受人的“業(yè)主”資格，那么買受人的權(quán)益將嚴(yán)重受損。因?yàn)椋谠摱螘r(shí)間內(nèi)，買受人與已登記的“業(yè)主”的實(shí)際需求和利益狀態(tài)并無(wú)二致，由此可見，最高院區(qū)分所有權(quán)解釋第一條將合法占有建筑物專有部分但未辦理所有權(quán)登記的買受人認(rèn)定為業(yè)主，是有理論和實(shí)踐依據(jù)的。 （四）建設(shè)單位（開發(fā)商） 建設(shè)單位在尚未銷售專有部分或者尚未向買受人交付房屋時(shí)，由于其此時(shí)是整棟建筑物的權(quán)利人，確定物權(quán)法意義上的“業(yè)主”身份就喪失了實(shí)際意義。若建設(shè)單位已經(jīng)將

6、整棟建筑物的房屋全部銷售完畢，那么其也當(dāng)然不享有物權(quán)法意義上的“業(yè)主”身份。但是，當(dāng)建設(shè)單位已經(jīng)銷售了部分專有部分并已經(jīng)交付，尚余部分房屋未銷售的情況下，此時(shí)建設(shè)單位是否是“業(yè)主”呢？筆者認(rèn)為答案是肯定的。部分學(xué)者認(rèn)為，此時(shí)認(rèn)定建設(shè)單位的“業(yè)主”身份有欠妥當(dāng)。 部分持反對(duì)意見的學(xué)者認(rèn)為建設(shè)單位并不是為了“生活消費(fèi)”的目的而持有物業(yè)的，其就當(dāng)然不具備“業(yè)主”資格。筆者認(rèn)為，此種觀點(diǎn)難稱妥當(dāng)。當(dāng)今社會(huì)，許多個(gè)人購(gòu)房者并不是為了“生活消費(fèi)”的目的而購(gòu)買房屋，恰恰相反，在我國(guó)現(xiàn)階段為了投資、保值或購(gòu)房出租而購(gòu)買房屋的個(gè)人大有人在，難道我們能將這些人排除在“業(yè)主”之外嗎？另外，我國(guó)物權(quán)法第七十條規(guī)定：“

7、業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)?！庇纱丝梢?，立法者在立意之初就是將“經(jīng)營(yíng)性用房”的所有權(quán)人這種非“生活消費(fèi)”目的的購(gòu)房者作為“業(yè)主”對(duì)待的。 另外，部分反對(duì)將建設(shè)單位作為“業(yè)主”對(duì)待的學(xué)者提出的一點(diǎn)擔(dān)憂是：由于建設(shè)單位掌控的專有部分面積較多，其可能在業(yè)主大會(huì)中利用這一優(yōu)勢(shì)，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。筆者認(rèn)為，建設(shè)單位在一定期間具有“業(yè)主”身份，這是必須的，也是正常的，學(xué)者的這種擔(dān)心有欠公道，我國(guó)物權(quán)法及建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋已經(jīng)對(duì)該問題給予了很好的解決。 我國(guó)物權(quán)法第七十六條規(guī)定了應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)并且規(guī)定在業(yè)主大會(huì)的討論中實(shí)施雙重多數(shù)決原則。 最高院區(qū)分所有權(quán)解釋第九

8、條規(guī)定：“業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。”從該法條內(nèi)容的本身可以看出，立法者已經(jīng)將尚有未出售或未交付專有部分的建設(shè)單位視為業(yè)主；并且，無(wú)論建設(shè)單位擁有的專有部分的面積有多大，房屋有多少套，在“業(yè)主”人數(shù)上只能算一人。這就從法律上消除了開發(fā)商利用房屋數(shù)量或面積優(yōu)勢(shì)通過于己有利而損害其他業(yè)主的決議的可能性。二、共有權(quán)的代表業(yè)主委員會(huì)的法律探討 （一）業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)法律規(guī)定 物權(quán)法第七十五條、物業(yè)管理?xiàng)l例第十條、第十五條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利來(lái)源于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)在法律范圍內(nèi)的

9、授權(quán)，它主要執(zhí)行事務(wù)性的工作，類似于委托。同時(shí)明確了業(yè)主委員會(huì)可以代表全體業(yè)主擔(dān)任物業(yè)服務(wù)合同的法定一方當(dāng)事人的角色。 （二）業(yè)主委員會(huì)的法律地位 2009年10月1日實(shí)施的最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)業(yè)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋對(duì)業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格已經(jīng)有了明確的確認(rèn)：一是明確了業(yè)主委員會(huì)的民事訴訟主體地位，即業(yè)主委員會(huì)既可以充當(dāng)原告，也可以充當(dāng)被告；二是明確了業(yè)主委員會(huì)參與民事訴訟的范圍，即限于與物業(yè)管理相關(guān)的法律關(guān)系糾紛，其在訴訟中的相對(duì)方當(dāng)事人主要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 從國(guó)內(nèi)外的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和可借鑒的處理方式而言，業(yè)主委員會(huì)有逐漸法人化的趨勢(shì)。業(yè)主委員會(huì)法人化適應(yīng)了現(xiàn)代物業(yè)管理

10、的趨勢(shì)：（1）業(yè)主委員會(huì)以自身法人身份對(duì)外實(shí)施法律行為，使其取得權(quán)利及簽訂契約極為便利；（2）使代表全體業(yè)主利益的業(yè)主委員會(huì)自身成為權(quán)利義務(wù)的歸屬點(diǎn)，從而增加了交易相對(duì)人的便利性和安全感，使業(yè)主成為物業(yè)管理中的“局中人”而非“旁觀者；（3）使其基于對(duì)于區(qū)分所有權(quán)建筑物的使用、管理所發(fā)生糾紛時(shí)可以代替業(yè)主對(duì)外進(jìn)行訴訟，維護(hù)權(quán)利業(yè)主的權(quán)益。 三、共有權(quán)的行使原則 任何權(quán)利的行使都必須遵守一定的原則才不至于被濫用，現(xiàn)代法律考慮到國(guó)家和社會(huì)公益以及善良風(fēng)俗已對(duì)物權(quán)的行使設(shè)置了越來(lái)越多的限制，共有權(quán)作為物權(quán)的一種，在行使過程中也應(yīng)遵循一定的原則： （一）法定原則 這一原則要求權(quán)利人在行使權(quán)利時(shí)必須遵守法

11、律的規(guī)定。就我國(guó)而言，就是要求區(qū)分所有權(quán)人嚴(yán)格按照物權(quán)法及其他法律規(guī)范對(duì)共有權(quán)行使的規(guī)定，不得超越法律的授權(quán)行使權(quán)利。 （二）約定原則 在不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定的前提下，全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人可以通過約定的方式行使權(quán)利，從而最大限度地發(fā)揮共有部分的價(jià)值。 （三）不得違反法律、社會(huì)公共利益、善良風(fēng)俗的原則 建筑物區(qū)分所有權(quán)人在行使共有權(quán)實(shí)現(xiàn)自身利益的同時(shí)要遵守法律的規(guī)定和善良風(fēng)俗，不能以維護(hù)自身利益而破壞社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 （四）整體效益優(yōu)先原則 共有權(quán)人在利用共有部分時(shí)也應(yīng)注意維護(hù)整個(gè)小區(qū)的利益，當(dāng)部分共有權(quán)人為了其利益而損害了整個(gè)小區(qū)的利益時(shí)，其他區(qū)分所有權(quán)人可以對(duì)侵害小區(qū)利益的共有權(quán)人提出抗辯。 建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種重要的有別于其他物權(quán)所有權(quán)類型，他突破了傳統(tǒng)民法上實(shí)行的一