國際高爾夫項(xiàng)目市場調(diào)研及初步定位報(bào)告

1、遠(yuǎn)洋巴南國際高爾夫項(xiàng)目市場調(diào)研及初步定位報(bào)告2010年11月呈：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2報(bào)告索引第一部分：房地產(chǎn)市場調(diào)研宏觀市場 12P低密度物業(yè)市場 29P高爾夫物業(yè)市場 80P區(qū)域市場 105P第二部分：客戶調(diào)研重慶高端客戶調(diào)研 119P國際高爾夫客戶調(diào)研 135P頂級客戶定向調(diào)研 147P 中端及外地客戶補(bǔ)充調(diào)研 160P第三部分: 初步定位建議項(xiàng)目定位 169P物業(yè)發(fā)展建議 180P報(bào)告合計(jì) 207P3為保證項(xiàng)目的定位和策劃能夠順利進(jìn)行，基于對項(xiàng)目的理解和工作內(nèi)容的看法，我們確定主要目標(biāo)如下：l項(xiàng)目的第一目標(biāo)：打造重慶的頂級住宅。了解重慶市高端客群中不同層級客戶的購房特征、購房動(dòng)機(jī)、心理特征等。論證

2、項(xiàng)目打造符合最高端客群需求的可行性。l階段工作重點(diǎn)：確立項(xiàng)目最終的細(xì)分客戶群，挖掘出其客戶特征與需求特征，結(jié)合項(xiàng)目特征，提出實(shí)施思路和方案。圍繞著這個(gè)目標(biāo)，克而瑞的工作主要分為：l重慶市房地產(chǎn)，特別是高端物業(yè)的發(fā)展趨勢、競爭態(tài)勢。l了解重慶市范圍內(nèi)頂級購房客的特征、購房特征及動(dòng)機(jī)等。l找出項(xiàng)目地理區(qū)域第一圈層的客戶群，了解此類高端購房群體的自身特征、購房特征以及動(dòng)機(jī)。前言1、研究目的42010.11.1511.2511.2511.28項(xiàng)目客戶定位及初步物業(yè)發(fā)展建議 工作內(nèi)容項(xiàng)目發(fā)展背景研究宏觀背景重慶房地產(chǎn)市場區(qū)域房地產(chǎn)市場重慶低密度物業(yè)研究問卷調(diào)查 客戶深訪主要工作最終成果v 高端項(xiàng)目客戶地

3、圖地塊分析區(qū)域競爭分析高端客戶定向研究問卷調(diào)查、客戶深訪v 項(xiàng)目客戶定位v 初步產(chǎn)品定位 2、進(jìn)度安排前言5第二部分：客戶調(diào)研第三部分6D7-1/01日月公司用地D9-3/ 01D7-3/01D4-3/02D7-1/01D7-2/01D6-4/02D6-5/02住宅：用地面積123畝建筑面積42597 容積率0.52半山住宅用地占地213畝建筑面積74013容積率0.52臨溪住宅：用地面積29.6畝建筑面積15785 容積率0.8商業(yè)：用地面積50畝；建筑面積26119 ；容積率0.8球場中央住宅用地：用地面積14.7畝；建筑面積5098 ；容積率0.52臨街看球場住宅用地用地面積254.9畝

4、；建筑面積241299 ；容積率1.42 高爾夫項(xiàng)目，包含建設(shè)用地和高爾夫球場兩部分。 建設(shè)用地561畝，建筑面積36萬方。 球場1142畝，18洞，標(biāo)準(zhǔn)72桿。注：球場南邊藍(lán)色虛線框?yàn)榧磳⑸鲜械?59畝居住用地，容積率（0.5/0.5/1），建筑面積20萬方。項(xiàng)目概況7地段價(jià)值位于巴南區(qū)，是未來重慶市發(fā)展的重心。重慶二環(huán)時(shí)代使巴南區(qū)新增主城面積占總新增面積的1/4.同內(nèi)環(huán)高速、輕軌三號線相鄰，占據(jù)交通便利優(yōu)勢。到CBD約25分鐘；到機(jī)場約30分鐘；南山、南泉是重慶市中高端人群休閑度假的重要目的地。項(xiàng)目位于重慶主城南部，內(nèi)環(huán)以內(nèi)。8十里藍(lán)山：24萬方，包含洋房、別墅，銷售周期：2008-201

5、1年項(xiàng)目周邊不乏品牌開發(fā)商打造的高端住宅，有助于提升區(qū)域影響力。競爭樓盤特點(diǎn)：保利小泉?jiǎng)e墅片區(qū)高檔生態(tài)純別墅華宇小泉山莊小體量北美風(fēng)情別墅東海項(xiàng)目以洋房為主的品質(zhì)生活社區(qū)申燁太陽城區(qū)域內(nèi)大型綜合項(xiàng)目十里藍(lán)山山地別墅、洋房景觀生態(tài)項(xiàng)目保利小泉?jiǎng)e墅：8.3萬方，純獨(dú)棟別墅，銷售周期2009-2011年華宇小泉山莊：9萬方，純別墅，銷售周期2011-2013年東海項(xiàng)目：30萬方，洋房，銷售周期2011-2013年本案申燁太陽城：100萬方，包含洋房、高層，銷售周期：2006-2013年地塊資源9地塊資源半山高爾夫項(xiàng)目優(yōu)勢資源：高爾夫、半山、溫泉溫泉10項(xiàng)目屬性總結(jié)項(xiàng)目自身優(yōu)勢區(qū)域項(xiàng)目共享優(yōu)勢高爾夫：

6、近1142畝的高爾夫球場，經(jīng)過改造后，將成為項(xiàng)目核心的競爭優(yōu)勢之一。配套：溫泉、酒店以及配套商業(yè)，形成差異化。規(guī)模：561畝建設(shè)用地，共36萬方的高端住宅。地段：位于巴南區(qū)，屬主城范圍交通：輕軌三號線、內(nèi)環(huán)高速半山：建設(shè)用地依山就勢，可挖掘景觀面11第一部分 房地產(chǎn)市場調(diào)研12第二部分：客戶調(diào)研第三部分13重慶地處長江上游，是連接中國11個(gè)省市區(qū)，跨越東、中、西三大經(jīng)濟(jì)區(qū)，輻射近四億人的交匯點(diǎn)，對長江經(jīng)濟(jì)帶和西部經(jīng)濟(jì)區(qū)具有雙重聚散功能，其承東啟西的區(qū)位優(yōu)勢，是中國五大中心城市之一。重慶市幅員面積8.24萬平方公里，下轄40個(gè)行政區(qū)縣（自治縣），有19個(gè)區(qū)、21個(gè)縣。是中國目前行區(qū)面積最大、人口

7、最多、管理行政單元最多的特大型城市。 重慶 上海 廣州 北京 天津 北方、環(huán)渤海地區(qū)中心珠三角地區(qū)中心中西部地區(qū)中心東部中心重慶是中西部地區(qū)中部，國家五大中心城市之一，是長江中上游的經(jīng)濟(jì)中心、金融中心、物流中心。城市概況14n20002009年，重慶GDP每年均保持每年11%的高速增長，2009年GDP相當(dāng)于2000年的2.5倍。n2009年，重慶人均GDP超過3300元，增幅超過GDP增幅，標(biāo)志著重慶進(jìn)入新一輪發(fā)展高峰期。重慶市GDP增長基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，08年以后增長速度加快。未來五年仍然處于快速發(fā)展階段大于8%5%-8%4%-5%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展大于8000 4000-8000

8、800-4000 小于800 啟動(dòng)期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期GDP增速人均GDP增速中西部主要城市GDP對比重慶市人均GDP增長情況 09年重慶市GDP增幅14.9%，預(yù)計(jì)10年增幅15.9%重慶 GDP總量西部第一，增幅位居西部前列2009年重慶人均可支配收入超過1.7萬元重慶市近年來GDP增長情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局及各地方統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站城市概況15固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資分析數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，0208年占GDP投資比重接近30%。08年以后降低到25%以下。09年房地產(chǎn)投資增幅超過30%，房地產(chǎn)市場發(fā)展穩(wěn)定。l自1997年重慶直轄以來，全市固定資產(chǎn)投資快

9、速增長，為經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展打下了基礎(chǔ)；2010年1-9月固定資產(chǎn)投資累計(jì)為4338億元，預(yù)計(jì)年增幅在30%左右；l其中房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)1031億元，已超過09年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的80%，預(yù)計(jì)年增幅在20%左右。l同中西部主要城市對比來看，重慶市固定投資額和增長速度均處前列，已成為西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Α?6數(shù)據(jù)來源：重慶市國土房管局土地供求價(jià)：u08-10年土地均供大于求，年均供應(yīng)1153萬，年均成交量1010萬，u截止2010年9月，土地市場累計(jì)存量為626萬；近4年重慶土地市場供求價(jià)走勢圖土地市場172010年重慶土地供應(yīng)中住宅和工業(yè)用地的供給最為集中，超過總供應(yīng)土地宗數(shù)的70%；各區(qū)土地

10、供應(yīng)中兩江新區(qū)的渝北區(qū)土地成交量位于第一，兩江新區(qū)仍然是重慶房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。l2010年1-9月重慶主城八區(qū)土地供應(yīng)115宗，總占地面積722萬方，從用地性質(zhì)來看，住宅用地43宗，占比38%，商業(yè)工地11宗，占比10%，l從用地性質(zhì)來看，住宅和商業(yè)總體占比將近50%，土地市場總體供給結(jié)構(gòu)比較合理l從各區(qū)域土地的供應(yīng)情況看，渝北區(qū)供應(yīng)量最大共計(jì)33宗，占全市土地供應(yīng)量的29%，這與兩江新區(qū)的成立，區(qū)域快速發(fā)展緊密相關(guān)。l從土地供應(yīng)的用途上看，住宅和商業(yè)用地占比近半，說明全市的房地產(chǎn)發(fā)展快速，未來房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)會(huì)較大。土地市場18數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)，價(jià)格為建面價(jià)格，區(qū)域?yàn)橹鞒前藚^(qū)。商

11、品房市場商品房供求價(jià)：u02-10年商品房年均供應(yīng)1478萬，年均成交量1451萬，u截止2010年9月，重慶市主城八區(qū)商品房市場累計(jì)存量為842萬，共9.13萬套；u商品房價(jià)格：2009年商品房成交均價(jià)4332元/，2010年1-9月商品房成交價(jià)格為5265元/。2002-2010.9年重慶主城商品房價(jià)格走勢（建面）19重慶2010年1-10月商品房市場總供應(yīng)量為1539萬方，總成交量為1765萬方，供求比為0.87，成交均價(jià)為5808元/，較09年成交均價(jià)提高34%商品房市場數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)，價(jià)格為建面價(jià)格，區(qū)域?yàn)橹鞒前藚^(qū)。2002-06年市場去化平穩(wěn)，年均去化量在1200萬方左右

12、。07-10年，成交量大幅提升，除08年受金融危機(jī)的影響，市場成交低迷，其余三年商品房成交量均超過2200萬方，說明重慶近年來房地產(chǎn)市場需求量大，市場機(jī)遇好l2010年1-10月，重慶商品房累計(jì)交易為191484套/2242萬方，平均去化為19148套/224.2萬方/月。市場存量僅需5個(gè)月左右就能完成去化；l2009年商品房去化量主要是以08年的存量和09年的新增量為主，10年1-9月是以市場新增量和部分存量為主?？傮w來看，重慶房地產(chǎn)整體去化周期較短，市場去化速度較快。2011-2012年市場趨勢判斷年代2007200820092010.1-9成交套數(shù)（萬）17.3 12.7 25.7 19

13、.1 商品房市場212010年1-9月重慶各區(qū)域供應(yīng)情況圖各區(qū)供求狀況：無論從各區(qū)域供應(yīng)還是成交來看，2010年1-9月，三北區(qū)域是市場上最活躍的區(qū)域，其次西區(qū)的九龍坡區(qū)和沙坪壩區(qū)，再次為南岸區(qū)。2010年1-9月重慶各區(qū)域成交情況圖各區(qū)市場格局222010年1-9月主城區(qū)各類產(chǎn)品供應(yīng)比例2010年1-9月主城區(qū)各類產(chǎn)品成交比例各類產(chǎn)品供求狀況：無論從各類型產(chǎn)品供應(yīng)還是成交來看，1-3房是市場主力產(chǎn)品，洋房產(chǎn)品和別墅產(chǎn)品供應(yīng)量相對較少，成交也占比也相對較少，但供求基本平衡。數(shù)據(jù)來源：供應(yīng)數(shù)據(jù)為1-9月新增供應(yīng)數(shù)據(jù)，成交數(shù)據(jù)為備案數(shù)據(jù)。住宅產(chǎn)品線分析23房地產(chǎn)施工和竣工面積分析自1997年以來，

14、商品房和住宅施工面積逐年上升；商品房和住宅竣工面積波動(dòng)明顯，10年竣工面積大幅下滑。24宏觀政策2010.1.102010.4.172010.9.292010.11.3印發(fā)關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知。公積金新政強(qiáng)調(diào)，第二套住房公積金個(gè)人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%。首付款比例調(diào)整到30%及以上；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。對貸款購買第二套住對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不房的家庭，貸款首付款不得低于得低于50%，貸款利率不，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍倍.對

15、購買首套住房且套型建對購買首套住房且套型建筑面積在筑面積在90平方米以上的平方米以上的家庭，貸款首付款比例不家庭，貸款首付款比例不得低于得低于30%。商業(yè)銀行可。商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。停發(fā)放購買住房貸款。嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo).對二套房不再區(qū)分改善型和非改善型，一概執(zhí)行40%首付。2010年對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控此起彼伏，其中4月

16、份的“國十條”和9月的“國五條”是最為嚴(yán)厲的調(diào)控，市場走勢在政策的調(diào)控下波動(dòng)，加大了市場的觀望氣氛，但對于量價(jià)的影響尚不十分明顯，后市或許會(huì)進(jìn)一步加大調(diào)控力度。2010年國家重點(diǎn)政策25宏觀政策2010.1.182010.2.252010.5.22010.10.192010.11.192010.11.10上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，上調(diào)至16%。國內(nèi)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)至16.5%（上調(diào)0.5%）自5月10日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（17%）這是央行今年第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到18%，創(chuàng)歷

17、史最高值。這是央行年內(nèi)第五次宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,距離上次宣布調(diào)整僅過去9天。從2010年11月16日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣人存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（17.5%）。自20日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。l銀行方面，截至目前，央行本年內(nèi)已經(jīng)5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，央行通過提高銀行的存款準(zhǔn)備金率繼續(xù)收緊銀根，嚴(yán)防熱錢，堅(jiān)決抑制通脹。存款準(zhǔn)備金率的提高令開發(fā)商無法從銀行獲取足夠的貸款，將面臨較大的資金壓力，對于目前難降的房

18、價(jià)可能會(huì)起到一定抑制作用。l10月19日，央行時(shí)隔兩年來首次加息，此次警示性加息起到的預(yù)示作用遠(yuǎn)大于實(shí)際效用，并非直接針對房地產(chǎn)， 但無疑會(huì)給房地產(chǎn)市場帶來利空影響，加息將使樓市觀望氣氛更加濃重.2010年銀行重點(diǎn)政策26重慶房產(chǎn)契稅10月20日起施行新政 u 重慶市政府10月20日發(fā)布新聞稿稱，重慶市一手房與二手房交易將從20日起執(zhí)行契稅新政。新政策 u建筑面積144平方米（套內(nèi)面積120平方米）以上的住宅，按3%征收契稅； u建筑面積小于144平方米（含）的住宅，按1.5%征收契稅； u個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且屬家庭首套房的，契稅按1%收取。 舊政策 u個(gè)人購買套內(nèi)面積不超過1

19、44平方米的普通住房，契稅按1%征收； u超過144平方米的契稅按1.5%征收； u購買別墅的契稅按3%征收。重慶重要政策點(diǎn)評分析 契稅上調(diào)增加購房者的成本，對購房者的心理產(chǎn)生影響，預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場將出現(xiàn)觀望潮，以適應(yīng)新的政策，成交量預(yù)計(jì)會(huì)暫時(shí)下行，但還不足以讓房價(jià)形成拐點(diǎn)。宏觀政策27重慶重要政策點(diǎn)評u政策之一：“擬預(yù)售房屋8層樓以下的，應(yīng)完成主體建筑封頂；9層樓以上的，有兩個(gè)同步限制條件：一是已建房屋外形已完成8層，二是達(dá)到規(guī)劃批準(zhǔn)面積一半以上。換言之，9層以上樓房應(yīng)蓋完一半后才準(zhǔn)預(yù)售。不符合上述要求預(yù)售條件的，房管部門責(zé)令停止售房，退還預(yù)售款，并處以已收預(yù)付房款5%10%的罰款 ”。u政策

20、之二：”商品房房銷售將由原來按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)改為以建筑面積計(jì)價(jià)，交易契稅的征收以及擬開征的“特別房產(chǎn)稅”計(jì)稅指標(biāo)等也以建筑面積為計(jì)算基準(zhǔn)“。重慶房產(chǎn)未來可能執(zhí)行的政策 28l從重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等方面可以看出，重慶市房地產(chǎn)行業(yè)在未來5到10年仍將處于快速發(fā)展階段。l目前重慶市房地產(chǎn)市場整體良性發(fā)展，呈現(xiàn)“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的特征。宏觀市場小結(jié)29第二部分：客戶調(diào)研第三部分30低密度物業(yè)的定義：通常指市場上容積率在1.5以下的房地產(chǎn)項(xiàng)目，稱之為低密度物業(yè)；主要產(chǎn)品包括小高層、洋房、別墅產(chǎn)品。容積率物業(yè)類型小于0.5獨(dú)棟別墅0.5-0.6雙拼別墅（類獨(dú)棟）0.6-0.8聯(lián)排別墅0.

21、8-1.0疊拼別墅1.0-1.24+1、6+1花園洋房1.2-1.5電梯洋房、11F小高層低密度物業(yè)界定31編號區(qū)域項(xiàng)目名稱渝北區(qū)萬科渝園渝北區(qū)美利山渝北區(qū)奧山渝北區(qū)逸翠莊園渝北區(qū)龍湖江與城渝北區(qū)東原香山江北區(qū)金科太陽海岸沙坪壩區(qū)融城華府沙坪壩區(qū)龍湖東橋郡沙坪壩區(qū)維多利亞莊園沙坪壩區(qū)金科廊橋水鄉(xiāng)九龍坡區(qū)緹香小鎮(zhèn)九龍坡區(qū)西郊莊園九龍坡區(qū)上邦國際高爾夫九龍坡區(qū)協(xié)信彩云湖一號大渡口區(qū)晉愉碧怡林畔渝中區(qū)協(xié)信阿卡迪亞南岸區(qū)慶隆南山高爾夫南岸區(qū)南山一號南岸區(qū)28闕巴南區(qū)保利小泉?jiǎng)e墅重慶主城別墅項(xiàng)目主要集中在： 北部（以北部新區(qū)為主） 西部（以大學(xué)城和白市驛為主） 南部（南山、茶園和巴南為主）重慶主城主要在

22、售別墅項(xiàng)目分布示意圖別墅市場32本項(xiàng)目的市場競爭范圍鎖定為：重慶北部（江北、渝北和北部新區(qū)）、重慶西區(qū)（大學(xué)城、九龍坡和大渡口）和重慶南部（南岸和巴南）備注：別墅面積均為實(shí)際產(chǎn)權(quán)面積 重慶主城主要在售別墅項(xiàng)目分布示意圖北部西部南部本案別墅市場獨(dú)棟1.3-1.8萬/疊加0.7-1.1萬/，主力價(jià)格0.9萬/聯(lián)排1-1.7萬/，主力價(jià)格1.3萬/疊加0.8-1.5萬/，主力價(jià)格1萬/聯(lián)排1.5-2萬/，主力價(jià)格1.7萬/獨(dú)棟2-2.5萬/，主力價(jià)格2.2萬/聯(lián)排0.9-1.5萬/，主力價(jià)格1.2萬/33三北區(qū)域主力產(chǎn)品：獨(dú)立350-450-平米、聯(lián)排170-300平米項(xiàng)目價(jià)值：區(qū)位、品牌、品質(zhì)客戶

23、來源：三北和渝中60%、沙區(qū)15%代表項(xiàng)目：悠山郡、首金美利山、融科橡樹瀾灣大學(xué)城板塊主力產(chǎn)品：聯(lián)排200-250平米、疊加170-200平米項(xiàng)目價(jià)值：人文氛圍、升值潛力、品牌價(jià)值、客戶特征：三北40%、沙區(qū)30%、渝中20%代表項(xiàng)目：融城華府、金科廊橋水鄉(xiāng)九龍坡區(qū)主力產(chǎn)品：聯(lián)排200-350平米，疊加140-170平米項(xiàng)目價(jià)值：規(guī)模、性價(jià)比客戶來源：以九龍坡、大渡口客戶為主、少量來自沙坪壩區(qū)代表項(xiàng)目：常青藤緹香小鎮(zhèn)、上邦國際社區(qū)、協(xié)信彩云湖1號巴南區(qū)主力產(chǎn)品：聯(lián)排200-250平米，獨(dú)棟300-500平米項(xiàng)目價(jià)值：資源、性價(jià)比客戶來源：以九龍坡、大渡口客戶為主、少量來自沙坪壩區(qū)代表項(xiàng)目：藍(lán)光

24、十里藍(lán)山、保利小泉?jiǎng)e墅南山-茶園板塊主力產(chǎn)品：獨(dú)立300-500平米、聯(lián)排200-350平米項(xiàng)目價(jià)值：升值潛力、性價(jià)比、資源客戶特征：渝中區(qū)占10%，南岸、九龍坡各占30%，外地客戶各10%，其他區(qū)域占20%。代表項(xiàng)目：慶隆南山高爾夫、魯能領(lǐng)秀城、保利小泉?jiǎng)e墅主要?jiǎng)e墅板塊市場特征：首金美利山常青藤緹香小鎮(zhèn)融科橡樹瀾灣金科廊橋水鄉(xiāng)上邦國際社區(qū)融城華府藍(lán)光十里藍(lán)山保利小泉?jiǎng)e墅慶隆南山高爾夫坡嶺頓小鎮(zhèn)別墅市場34別墅市場時(shí)間供求比2007年1.112008年2.192009年1.172010.1-91.37合計(jì)1.32n 2007-2010.9別墅市場整體供求比為1.32；n從價(jià)格來看，2007-2

25、010.9月，別墅價(jià)格增長明顯。2007年至今，別墅市場供需保持相對平穩(wěn)。35典型項(xiàng)目容積率棟均占地組團(tuán)棟數(shù)主力面積使用面積常青藤人文別墅0.341-1.5畝獨(dú)立11-15棟340-480400-550保利高爾夫花園0.41-1.5畝最多30棟，最少2棟，多數(shù)10-15棟330-480330-480棕櫚泉國際花園0.331.5-2畝10-15棟420-460420-460保利小泉?jiǎng)e墅0.251-2畝6-7棟350-380420-430n 多以自然景觀為主要賣點(diǎn)，景觀資源優(yōu)勢較弱的則以人文為主要賣點(diǎn)。n 容積率在0.4以內(nèi)，每套房源占地在1-2畝。n 主力套內(nèi)面積在300平米以上，實(shí)際使用面積基

26、本在400平米以上。別墅市場36n 容積率在0.8-1之間，以多聯(lián)體別墅為主。n 主力面積在150-170平米，花園面積30-50平米為主。別墅市場項(xiàng)目名稱容積率面積拼接數(shù)花園面積融城華府0.8110-170最少4聯(lián)體，多以8-12聯(lián)體為主50逸翠莊園0.96103-166最小3聯(lián)體，多以12-18聯(lián)體為主20-60上邦國際高爾夫0.29140-170以4-8聯(lián)體為主20-4037項(xiàng)目名稱容積率面積拼接數(shù)花園面積綠地后洛可可0.98（含地下面積）270-340六聯(lián)為主，少量四聯(lián)、五聯(lián)60渝園0.9150-210五到十二聯(lián)排50-100美利山0.63290-382四至八聯(lián)為主125東原香山0.5

27、6160-230四至六聯(lián)為主176協(xié)信彩云湖1號0.75-0.83220-400五聯(lián)為主，少量獨(dú)立、雙拼30-40中海北濱1號0.68290-350四聯(lián)為主，雙拼為輔，少量五聯(lián)、六聯(lián)40-50n 容積率在0.6-0.9之間，以4-8聯(lián)排為主。n 主力面積在200-350平米，花園面積在50-150平米為主。別墅市場38n重慶別墅項(xiàng)目多以自然景觀為主要賣點(diǎn)，景觀資源優(yōu)勢較弱的則以人文為主要賣點(diǎn)。n目前市場上別墅項(xiàng)目依托的資源特征主要是以高爾夫、水景、人文、坡地（山地）為核心的單一資源，除此而外，賦予項(xiàng)目其他價(jià)值意義的賣點(diǎn)目前幾乎為空白，而本項(xiàng)目包含溫泉、高爾夫、水景、坡地的多重資源是市場眾多別墅

28、項(xiàng)目無法比擬的。慶隆南山高爾夫常青藤棕櫚泉協(xié)信彩云湖1號高爾夫別墅水景別墅人文別墅坡地別墅別墅市場資源特征別墅市場39n市場供應(yīng)和需求的主力為聯(lián)排別墅產(chǎn)品，占據(jù)約70%市場份額；n從產(chǎn)品緯度來說，疊加別墅、聯(lián)排別墅供小于求，獨(dú)立別墅則供求平衡。疊加別墅供求比0.96獨(dú)棟別墅供求比1聯(lián)排別墅供求比0.94主流類型別墅市場40n疊加別墅主力面積段150-170平方米；其中北部區(qū)域110-150平方米的產(chǎn)品比重較大，而西區(qū)則以140-170平方米為主，近兩年南部無疊加別墅供應(yīng)。n聯(lián)排別墅主力面積段在170-300平方米段。其中北部主力面積段在170-250平方米，西部和南部面積較大，集中在200-3

29、00平方米n獨(dú)棟別墅主力面積段在300-500平方米，其中北部供應(yīng)較少，西部主力在350-450平方米，而南部則以300-400平方米為主。西部和北部別墅面積緊湊南部別墅產(chǎn)品相對舒適別墅市場41p獨(dú)棟別墅單價(jià)段集中在12000-15000元/平方米，總價(jià)則集中在500-800萬。p疊加單價(jià)段集中在10000-12000元/平方米，總價(jià)段集中在150-250萬；p聯(lián)排別墅單價(jià)段集中在8000-12000元/平方米，總價(jià)集中在150-300萬；別墅市場42n獨(dú)棟別墅主力總價(jià)段在500-800萬n疊加別墅主力總價(jià)段100-250萬；其中北部區(qū)域150-250萬產(chǎn)品比重較大，而西區(qū)則以200以下為主，

30、近兩年南部無疊加別墅供應(yīng)。n聯(lián)排別墅主力總價(jià)段在150-300萬元。其中北部主力面積段在200-300萬元，西部250-300萬比重最大，而南部則集中在150-250萬元。別墅市場43p重慶別墅市場在2011年供應(yīng)量出現(xiàn)一波高峰值。p2012-2013年，別墅供應(yīng)量將有一個(gè)下滑期，市場競爭減弱，為別墅市場進(jìn)入機(jī)遇期。別墅市場44p獨(dú)棟供應(yīng)量保持平穩(wěn)，聯(lián)排和疊加在2011-2014年有一個(gè)供應(yīng)量下降期。p從區(qū)域分布看，北部區(qū)域別墅供應(yīng)量將會(huì)有一定的萎縮。p西部區(qū)域別墅供應(yīng)量較為穩(wěn)定。p南部區(qū)域別墅供應(yīng)量在2011-2014年將會(huì)有所增加。獨(dú)棟供應(yīng)量穩(wěn)定，聯(lián)排和疊加供應(yīng)在2012-2014年迎來一

31、個(gè)下滑期北部仍占主流地位，南部區(qū)域別墅供應(yīng)量逐年增長，區(qū)域內(nèi)的競爭加大別墅市場45主流競爭項(xiàng)目選取標(biāo)準(zhǔn) 所處區(qū)位板塊與本項(xiàng)目相似 存量及未推出體量大競爭區(qū)域在售項(xiàng)目別墅類別區(qū)域別墅項(xiàng)目梳理別墅類別區(qū)域別墅項(xiàng)目梳理聯(lián)排渝北區(qū)萬科渝園聯(lián)排南岸區(qū)南山1號疊加渝北區(qū)逸翠莊園聯(lián)排南岸區(qū)慶隆南山高爾夫疊加南岸區(qū)魯能領(lǐng)秀城聯(lián)排南岸區(qū)同景國際城疊加南岸區(qū)雨山前聯(lián)排南岸區(qū)雨山前疊拼九龍坡區(qū)上邦國際高爾夫聯(lián)排南岸區(qū)魯能領(lǐng)秀城疊拼九龍坡區(qū)北京城建熙城聯(lián)排渝中區(qū)協(xié)信阿卡迪亞疊拼沙坪壩區(qū)融城華府聯(lián)排九龍坡區(qū)上邦國際高爾夫疊拼南岸區(qū)天景雨山前聯(lián)排巴南區(qū)藍(lán)光十里藍(lán)山聯(lián)排渝北區(qū)奧林匹克花園奧山聯(lián)排江北區(qū)鵬潤藍(lán)海三期聯(lián)排渝北區(qū)

32、萬科渝園聯(lián)排江北區(qū)金科太陽海岸疊加渝北區(qū)逸翠莊園獨(dú)棟（類獨(dú)棟）九龍坡區(qū)常青藤緹香小鎮(zhèn)聯(lián)排渝北區(qū)融科橡樹瀾灣獨(dú)棟（類獨(dú)棟）南岸區(qū)慶隆南山高爾夫聯(lián)排沙坪壩區(qū)富力城維多利亞莊園獨(dú)棟（類獨(dú)棟）、聯(lián)排、疊拼九龍坡區(qū)上邦國際社區(qū)聯(lián)排沙坪壩區(qū)金科廊橋水鄉(xiāng)獨(dú)棟（類獨(dú)棟）南岸區(qū)28闕聯(lián)排沙坪壩區(qū)龍湖東橋郡獨(dú)棟（類獨(dú)棟）巴南區(qū)保利小泉?jiǎng)e墅別墅市場46從2009-2010年市場公開多次推盤的別墅項(xiàng)目分析得出，典型獨(dú)棟別墅平均每月去化套數(shù)約20套/月，去化面積約0.9-1萬/月，典型疊拼別墅平均每月去化套數(shù)約27套/月，去化面積約0.5萬/月，典型聯(lián)排別墅平均每月去化套數(shù)約22套/月，去化面積約0.6萬/月。備注：一

33、定周期內(nèi)，個(gè)別項(xiàng)目單次或少量推盤，對計(jì)算該類產(chǎn)品月均去化量的數(shù)據(jù)意義不大，因此以上項(xiàng)目是從2009-2010年間多次公開推盤的項(xiàng)目篩選得出。主流競爭項(xiàng)目歷史特征各項(xiàng)目推盤總結(jié)項(xiàng)目名稱別墅類型 面積區(qū)間熱銷面積價(jià)格（元/ ）去化速度（套/月）去化面積（萬/月）龍湖江與城聯(lián)排220、260、290220、260、2901800053 1.3上邦國際高爾夫聯(lián)排168-230168、1781000040 0.99龍湖東橋郡聯(lián)排178-260178、208、2241700030 0.6藍(lán)光十里藍(lán)山聯(lián)排210-350221、2531300017 0.4逸翠莊園聯(lián)排103-240166、1971000040

34、 0.8萬科渝園聯(lián)排120-1901781250017 0.31富力城維多利亞莊園疊加145-185145-1651100020 0.3慶隆南山高爾夫聯(lián)排209-430200-30040 1晉愉碧怡林畔聯(lián)排190-330190-2301500040 0.8上邦國際高爾夫疊拼140-160150、158800020 0.3融城華府疊拼120-2501231100045 0.7天景28闕獨(dú)棟310-5203102300020 0.7常青藤緹香小鎮(zhèn)獨(dú)棟390-500400-4601300020 0.8別墅市場47主流競爭項(xiàng)目歷史特征主流項(xiàng)目成交戶型交叉后配比通過典型別墅項(xiàng)目梳理，聯(lián)排別墅200-25

35、0、疊加150-200產(chǎn)品是市場主流面積段。別墅市場房型市場套數(shù)需求比例150-200200-250250-300300-400400-500500以上聯(lián)排別墅59.60%16.50%28.70%12.90%1.50%疊加別墅13.70%10.1%3.60%獨(dú)棟別墅26.70%15.80%10.30%0.60%聯(lián)排別墅以200-250為主要需求。疊拼別墅以150-200為主要需求。獨(dú)棟別墅以300-400為主要需求。48主流競爭項(xiàng)目歷史特征主流項(xiàng)目各推盤節(jié)點(diǎn)折后均價(jià)走勢2009-2010主流別墅項(xiàng)目各推盤節(jié)點(diǎn)折后均價(jià)走勢備注：一定周期內(nèi)，個(gè)別項(xiàng)目單次或少量推盤，對該類產(chǎn)品價(jià)格走勢的數(shù)據(jù)意義不大

36、，因此以上項(xiàng)目是從2009-2010年間多次公開推盤的項(xiàng)目篩選得出；價(jià)格為套內(nèi)價(jià)格，詳見明細(xì)表。從2009-2010年市場公開多次推盤的別墅項(xiàng)目價(jià)格走勢看出，由于別墅項(xiàng)目所在區(qū)域和項(xiàng)目自身成熟度的不同，各類別墅價(jià)格漲幅不一，總的來看，別墅由于其稀缺性，長期來看，具備較好的升值空間。別墅市場49備注：以上各項(xiàng)目別墅體量由各項(xiàng)目現(xiàn)有已知規(guī)劃進(jìn)行預(yù)估，周期最長大約至2014年左右，體量數(shù)據(jù)為預(yù)測值，僅供參考。p別墅共168萬方，其中聯(lián)排103萬方，疊加別墅35萬方，獨(dú)棟30萬方。p疊加別墅產(chǎn)品分布不一，從103-250平方米不等，p聯(lián)排別墅區(qū)域內(nèi)供應(yīng)比例最大，各項(xiàng)目主力面積段在170-300平方米段

37、，偏小面積段的產(chǎn)品在南部區(qū)域有市場機(jī)會(huì)。p獨(dú)棟別墅面積均在300平方米以上，主推年份在2011-2013年。項(xiàng)目名稱預(yù)計(jì)別墅供應(yīng)量供應(yīng)類型供應(yīng)周期主力面積龍湖江與城1獨(dú)棟2011-2012300-5003聯(lián)排2011-2013200-3001疊加2011-2012180-200上邦國際高爾夫8聯(lián)排2011-2014170-2502疊加2011-2012140-180龍湖東橋郡1聯(lián)排2011170-280天景28闕3.5獨(dú)棟2011300-500逸翠莊園10聯(lián)排2011-2013200-2605疊加2011-2012120-180魯能領(lǐng)秀城1獨(dú)棟2011-2013300-4008聯(lián)排2011-2

38、014200-3003疊加2011-2015160-250融城華府1疊加2011120-250奧林匹克花園奧山7聯(lián)排2011-2013200-2303獨(dú)棟2011-2013300-500萬科渝園6聯(lián)排2011-2012150-2002疊加2011-2012150-200金科廊橋水鄉(xiāng)8聯(lián)排2011-2014200-3003獨(dú)棟2012-2013300-4006疊加2011-2014150-200南山1號3.5聯(lián)排2011-2012200-300別墅市場50項(xiàng)目名稱預(yù)計(jì)別墅供應(yīng)量供應(yīng)類型供應(yīng)周期主力面積（）慶隆南山高爾夫5聯(lián)排2011-2012200-2502獨(dú)棟2011-2014300-500晉

39、愉碧怡林畔0.5聯(lián)排2011200-2402獨(dú)棟2011300-400金科太陽海岸10聯(lián)排2011-2014200-2502獨(dú)棟2012-2013300-4003疊加2011-2013150-250常青藤緹香小鎮(zhèn)10聯(lián)排2011-2014200-3007獨(dú)棟2011-2014300-5007疊加2011-2014180-300保利小泉?jiǎng)e墅5獨(dú)棟2011-2013300-500同景國際城3聯(lián)排2011-2013200-3002疊加2011-2013180-230鵬潤藍(lán)海三期1.3聯(lián)排2011200-300國奧村10聯(lián)排2011-2014200-2502獨(dú)棟2012-2013300-4002疊加2

40220海昌加勒比86/8聯(lián)排2011-2014180-3002獨(dú)棟2012-2013300-400別墅市場51p別墅集中在北部，西部和南部作為有力競爭區(qū)域。本案的競爭將集中在南部、北部和西部區(qū)域。p獨(dú)棟別墅供求基本持平，聯(lián)排和疊加別墅近年供應(yīng)略小于需求。p西部和北部別墅面積緊湊，南部別墅產(chǎn)品相對舒適。p疊加別墅主力面積段150-170平方米，主力總價(jià)段150-250萬。p聯(lián)排別墅主力面積段在170-300平方米，主力總價(jià)段在150-300萬元。p獨(dú)棟別墅主力面積段在300-500平方米，主力總價(jià)段在500-800萬元。p別墅供應(yīng)在2011-2014年迎來一個(gè)下滑期；但南

41、部區(qū)域別墅供應(yīng)量逐年增長，區(qū)域內(nèi)的競爭加大；p疊加別墅市場供應(yīng)量較少，存在市場機(jī)遇。市場小結(jié)產(chǎn)品小結(jié)競爭小結(jié)別墅市場52龍湖悠山郡北區(qū)南區(qū)西區(qū)洋房市場價(jià)格區(qū)間：0.75-1.3萬元/主力均價(jià)：0.85萬元/價(jià)格區(qū)間：0.65-1.2萬元/主力均價(jià)：0.85萬元/價(jià)格區(qū)間：0.75-1.5萬元 / 主力均價(jià)：1萬元/53年份年份新推新推套數(shù)套數(shù)上年上年存量存量年度年度供應(yīng)量供應(yīng)量年度總年度總消化量消化量供銷比供銷比200730461380442642881.03 20086163138630143901.44 200932431911515446201.12 2010.1-93688534422

42、231721.332007-2010.8花園洋房供需情況洋房主力供應(yīng)區(qū)為渝北區(qū)和巴南區(qū)，總體供應(yīng)略大于需求。區(qū)域新增供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)比例銷售套數(shù)銷售套數(shù)比例渝北區(qū)305844%353345%巴南區(qū)218732%220728%南岸區(qū)4426%7209%沙坪壩區(qū)4356%6008%九龍坡區(qū)4306%3895%江北區(qū)3826%3434%合計(jì)6934100%7792100%2009.1-2010.9主城區(qū)各區(qū)洋房供應(yīng)分布洋房市場54競爭范圍界定：競爭范圍的確定主要包含兩個(gè)層面：1、項(xiàng)目在地域競爭關(guān)系比較強(qiáng)的：南岸區(qū)、渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、巴南區(qū)；2、市場洋房產(chǎn)品供應(yīng)較為集中的區(qū)域：沙坪壩區(qū)（主要

43、是大學(xué)城板塊）、北部新區(qū)；以上區(qū)域市場與本項(xiàng)目存在不同程度的競爭關(guān)系，因此將以上區(qū)域共同納入分析。洋房市場552009.1-2010.9競爭區(qū)域洋房供求價(jià)走勢供應(yīng)41萬方，成交24萬，成交比例59%均價(jià)6049元/供應(yīng)50萬方，成交41萬，成交比例82%均價(jià)9259元/從2009.1-2010.9月洋房供求價(jià)走勢來看：u2010年（截止9月）供求比例大幅增加，2010年成交比例達(dá)到82%，超出09年23%，說明洋房需求量大幅度增加，重慶市場改善型需求升級；u09年洋房整體均價(jià)在6000元/左右運(yùn)行，到2010年1-9月成交均價(jià)達(dá)到9256元/，預(yù)計(jì)經(jīng)過一輪較快增長過程后，洋房價(jià)格將進(jìn)入平穩(wěn)增長

44、期。洋房市場562009年競爭區(qū)域洋房供求價(jià)走勢2010.1-9月競爭區(qū)域洋房供求價(jià)走勢從各區(qū)域近2年洋房供求價(jià)走勢來看：u從目前的供應(yīng)和成交來看，北部新區(qū)、巴南區(qū)是洋房產(chǎn)品供求的主力區(qū)域；u從競爭形勢來看，洋房類產(chǎn)品供應(yīng)量大，競爭相對激烈。洋房市場57樓層特征：u從供應(yīng)產(chǎn)品來看，洋房市場樓層特征為4-11層，u其中5F、6F（6+1F）、7F為市場供求主力產(chǎn)品；u11F小高層產(chǎn)品逐漸被賦予類洋房概念推出市場，并被市場所接受。2009-2010年競爭區(qū)域供應(yīng)洋房樓層特征2009-2010年競爭區(qū)域成交洋房樓層特征洋房市場58成交產(chǎn)品配比：從成交產(chǎn)品線來看，三房是市場成交主力，其次為四房，再次為

45、兩房產(chǎn)品，各房型成交主力面積段如下：面積段一房二房三房四房五房總計(jì)400.4%0.4%40-501.2%1.2%50-600.1%0.9%1.0%60-701.0%0.2%1.2%70-802.8%0.1%2.9%80-905.5%1.7%7.2%90-1101.8%21.3%23.0%110-13026.5%2.7%29.2%130-1504.5%11.0%15.5%150-1700.8%4.5%5.3%170-2001.3%5.4%1.9%8.6%200-2500.3%2.8%0.7%3.8%250-3000.6%0.0%0.6%300-4000.0%0.1%0.1%總計(jì)1.6%11.9%

46、56.7%27.0%2.8%100%2009.1-2010.9競爭區(qū)域洋房需求配比市場主流戶型配比將作為本項(xiàng)目洋房戶型配比修正基礎(chǔ)一房主流面積區(qū)間為60平米，其比例為1.6二房主流面積區(qū)間為70-90平米，其比例為9.3四房主流面積區(qū)間為130-200平米，其比例為20.9三房主流面積區(qū)間為90-130平米，其比例為45.8五房主流面積區(qū)間為200-250平米，其比例為1.9洋房市場59從在售項(xiàng)目典型潛在供應(yīng)來看，未來5年將陸續(xù)供應(yīng)438萬方洋房產(chǎn)品，其中主要集中在西區(qū)和南區(qū)。在售典型項(xiàng)目潛在供應(yīng)量區(qū)域潛在供應(yīng)量（萬）北區(qū)（北部新區(qū)）76西區(qū)（大渡口、沙坪壩、九龍坡）122南區(qū)（南岸、巴南）2

47、40洋房市場60容積率總建筑面積（萬方）項(xiàng)目數(shù)量洋房占比預(yù)估洋房建筑面積預(yù)估（萬方）1-1.526.7420.513.371.5-2248.17110.8198.542-2.5308.19110.7215.732.5-3300.0690.260.01合計(jì)883.1633487.65僅根據(jù)2009-2010年9月競爭區(qū)域成交土地但尚未面市的項(xiàng)目來看，u容積率1-3之間的項(xiàng)目33個(gè)，根據(jù)容積率的不同，洋房占比各不相同，預(yù)計(jì)洋房建筑面積將到達(dá)488萬平米，將在未來3-5年陸續(xù)面市，主要競爭來源于沙坪壩區(qū)大學(xué)城、九龍坡區(qū)以及巴南區(qū)，主力競爭項(xiàng)目是位于大學(xué)城的龍湖、金科項(xiàng)目。待開發(fā)項(xiàng)目潛在供應(yīng)量洋房市場

48、612011-2014年洋房供應(yīng)量預(yù)測2011-2014年各區(qū)供應(yīng)量預(yù)測根據(jù)目前競爭區(qū)域在售洋房項(xiàng)目和待開發(fā)土地洋房產(chǎn)品，共約925萬方潛在供應(yīng)量：u2013-2014年是供應(yīng)量較大的周期，2012年存在一定的市場空間；u分片區(qū)看，南區(qū)、北區(qū)潛在量集中在2011-2014年，西區(qū)土地潛在量集中在2013-2014年放量，就競爭來看，整體競爭壓力較大，市場風(fēng)險(xiǎn)較高。洋房市場62從2009-2010年市場公開多次推盤的洋房項(xiàng)目分析得出，典型洋房項(xiàng)目平均每月去化套數(shù)約50-60套/月，去化面積約0.8-1萬/月，從各次項(xiàng)目開盤當(dāng)天熱銷產(chǎn)品來看，面積段主要集中在80-150。主流競爭項(xiàng)目歷史特征各項(xiàng)目

49、推盤總結(jié)項(xiàng)目名稱面積區(qū)間熱銷面積價(jià)格（元/ ）去化速度（套/月）去化面積（萬/月）客戶特征保利江上明珠120-2401202.25 兩江新區(qū)客戶為主，少量渝中、沙坪壩客戶。以自住為主。中渝山頂?shù)?號145-2661451600073 1.30 保利高爾夫華庭135-220135930032 0.60 金科陽光小鎮(zhèn)80-24080-100750053 0.60 九龍坡、大坪片區(qū)首次改善型需求客戶。龍湖花千樹110-200110-120960037 0.60 龍湖老業(yè)主、兩江新區(qū)高端客戶為主。俊峰香格里拉58-16058-1201100070 0.90 沙區(qū)高端客戶、教師

50、人群山水天下80-140110-130720023 0.40 以南岸區(qū)、巴南區(qū)為主要來源區(qū)域。首改善性為主。投資客戶比例低10%。海昌加勒比60-11060-80920025 0.30 天景雨山前130-180132、1411300025 0.44 香緹卡納60-16090-120800040 0.45 藍(lán)光十里藍(lán)山100-160110-130800020 0.50 洋房市場63房型需求比例50-6060-7070-8080-9090-110110-130130-150150-170170以上二房18.30%0.8%3.6%6.2%7.7%三房67.30%4.00%29.40%30.00%3.

51、90%四房及以上14.40%11.20%2.50%0.70%洋房二房各面積段成交較為平均。三房的交叉面積段為90-130平米。四房的主力面積段為130-150平米。主流競爭項(xiàng)目歷史特征主流項(xiàng)目成交戶型交叉后配比通過典型洋房項(xiàng)目梳理，二房70-90、三房90-130， 130-150四房以上產(chǎn)品是市場主力面積段。洋房市場64主流競爭項(xiàng)目歷史特征主流項(xiàng)目各推盤節(jié)點(diǎn)折后均價(jià)走勢2009-2010主流洋房項(xiàng)目各推盤節(jié)點(diǎn)折后均價(jià)走勢備注：一定周期內(nèi)，個(gè)別項(xiàng)目單次或少量推盤，對該類產(chǎn)品價(jià)格走勢的數(shù)據(jù)意義不大，因此以上項(xiàng)目是從2009-2010年間多次公開推盤的項(xiàng)目篩選得出；價(jià)格為套內(nèi)價(jià)格，詳見明細(xì)表。從2

52、009-2010年市場公開多次推盤的洋房項(xiàng)目價(jià)格走勢看出，由于洋房價(jià)格基準(zhǔn)水平較高，典型洋房項(xiàng)目近一年整體呈現(xiàn)價(jià)格增長趨勢。洋房市場65備注：以上各項(xiàng)目洋房體量由各項(xiàng)目現(xiàn)有已知規(guī)劃進(jìn)行預(yù)估，周期最長大約至2014年左右，體量數(shù)據(jù)非精確值，僅供參考。主流洋房項(xiàng)目潛在供應(yīng)通過對目前在售項(xiàng)目洋房后期推量來看，總供應(yīng)量106.5萬方，市場供應(yīng)主要集中在2011-2013年左右，以三房、四房為主。項(xiàng)目名稱預(yù)計(jì)洋房供應(yīng)量（萬方）供應(yīng)周期主力面積主力戶型保利江上明珠152011-2013120-135四房、五房東原黃山大道東0.4201170-106三房龍湖江與城62011-2012110-150三房、四房

53、萬科緹香郡52011-2012110-130三房龍湖源著22011106-135三房、四房和泓四季102011-201380-130二房、三房、四房魯能領(lǐng)秀城102012-2014-金科陽光小鎮(zhèn)52011-201286-130二房、三房半山公館52011-2012125-160三房、四房俊峰香格里拉62011-2012110-150三房、四房龍湖U城152011-2013110-130三房、四房山水天下82011-2013118-170三房、四房銀翔翡翠谷82011-2012110-170三房、四房同景國際城102011-201480-130二房、三房融匯半島香緹卡納4201175-120二房

54、、三房藍(lán)光十里藍(lán)山22011110-140三房、四房中冶北麓原52012-201380-120二房、三房合計(jì)106.5洋房市場66項(xiàng)目洋房物業(yè)典型競爭項(xiàng)目推案情況2011年2012年2013年2014年2015年同景國際城，10萬，主力面積80-130俊峰香格里拉，6萬，主力面積110-150萬科緹香郡，5萬，主力面積110-130保利江上明珠，15萬，主力面積120-135金科陽光小鎮(zhèn)，5萬，主力面積80-130魯能領(lǐng)秀城，10萬東原黃山大道東，0.4萬，主力面積70-106江與城，6萬，主力面積110-150龍湖源著，2萬，主力面積100-130和泓四季，10萬，主力面積80-130半山公

55、館，5萬，主力面積125-160山水天下，8萬，主力面積110-170銀翔翡翠谷，8萬，主力面積110-170龍湖U城，15萬，主力面積110-130融匯半島，4萬，主力面積75-120藍(lán)光十里藍(lán)山，2萬，主力面積110-140中冶北麓原，4萬，主力面積80-120p2013年以后，南區(qū)市場競爭相對激烈，主要項(xiàng)目為魯能領(lǐng)秀城、同景國際城和融匯半島。洋房市場67競爭市場u從09-10年洋房市場價(jià)格來看，上漲2800元/，這是由于10年市場火熱，陸續(xù)有名企高端項(xiàng)目面市，拉高市場價(jià)格；價(jià)格產(chǎn)品u洋房產(chǎn)品以二房（70-80）、三房（90-130）、四房（130-150）為主力產(chǎn)品，其中三房占有絕對比例

56、；u洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)的舒適度優(yōu)于普通住宅產(chǎn)品，也是客群提升居住條件的重要原因。u市場去化較好的典型洋房項(xiàng)目，月均去化50-60套，0.8-1萬方/月；u洋房類產(chǎn)品競爭激烈，市場風(fēng)險(xiǎn)較大。洋房市場68小高層市場時(shí)間供求比2008年1.222009年1.00 2010.1-90.89 合計(jì)1.03n 2008-2010.9小高層市場整體供求比為1.03，市場供應(yīng)略大于需求，但整體基本持平；n 從時(shí)間緯度來看， 08年供過于求；09年供求基本穩(wěn)定； 2010年供不應(yīng)求；n 從價(jià)格來看，2008.1-2010.9，受區(qū)域結(jié)構(gòu)性影響，小高層價(jià)格呈現(xiàn)增長趨勢。2008年至今，小高層市場供應(yīng)略大于需求數(shù)據(jù)說明：

57、2010年統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間為9月30日69n戶型配比方面，小高層產(chǎn)品中，兩房比例占48%，約占市場總量的一半；三房比例占38%，也是市場主流產(chǎn)品之一。其他房型中，四房占8.13%，主要為板式小高層產(chǎn)品。兩房、三房為主流戶型，面積段則以60-70的兩房和90-110平方米的三房最為集中主力總價(jià)集中在40-80萬，且40-80萬分布均勻n產(chǎn)品面積段中，50-70平方米的比例累計(jì)占32%，主要為市場上的兩房產(chǎn)品，此外，90-100平方米的比例約占1/5，主要是三房產(chǎn)品。n產(chǎn)品總價(jià)段中，比例最大為40-60萬，所占比例累計(jì)超過四成，此外，總價(jià)在60-80萬的中高端產(chǎn)品比例和總價(jià)小于40萬的比例均占1/5。

58、小高層市場70n從面積分析：n一房面積段集中在60平方米以下n二房面積段集中在60-70平方米，比例占38%;n三房面積段集中在90-110平方米，比例占59%n四房面積段集中在110-130平方米，比例占76%n五房及以上戶型則在130平方米以上小高層產(chǎn)品主要滿足首改客戶之需n從總價(jià)分析：n60平方米以下產(chǎn)品主力總價(jià)在40萬以內(nèi)；n60-70平方米產(chǎn)品主力總價(jià)在40-50萬，占73%；n70-90平方米產(chǎn)品主力總價(jià)50-60萬；n90-130平方米產(chǎn)品主力總價(jià)在60-80萬；n130平方米以上的產(chǎn)品總價(jià)在80-100萬。小高層市場71p重慶小高層市場在2008-2014年之間，各年的供應(yīng)量基

59、本穩(wěn)定，保持在40-50萬方。小高層供應(yīng)穩(wěn)定，市場波動(dòng)較小在2013年，小高層市場競爭相對較弱，存在市場機(jī)會(huì)市場機(jī)遇期重慶小高層市場2008-2014年供應(yīng)趨勢小高層市場72主流競爭項(xiàng)目選取標(biāo)準(zhǔn) 所處區(qū)位板塊與本項(xiàng)目相似 存量及未推出體量大，去化階段與項(xiàng)目推出時(shí)間段有重合 項(xiàng)目區(qū)域板塊輻射力競爭區(qū)域在售項(xiàng)目區(qū)域小高層供應(yīng)項(xiàng)目區(qū)域小高層供應(yīng)項(xiàng)目渝北區(qū)龍湖江與城南岸區(qū)雅居樂國際花園渝北區(qū)萬科緹香郡南岸區(qū)渝能國際渝北區(qū)首創(chuàng)十方界南岸區(qū)融僑城一期渝北區(qū)保利高爾夫華庭南岸區(qū)山水天下渝北區(qū)恒大華府南岸區(qū)同景國際城九龍坡區(qū)恒大綠洲南岸區(qū)東原1891九龍坡區(qū)保利心語花園巴南區(qū)恒大城九龍坡區(qū)華潤24城巴南區(qū)藍(lán)光

60、十里藍(lán)山巴南區(qū)城南未來小高層市場73從2009-2010年市場公開多次推盤的小高層項(xiàng)目分析得出，典型小高層項(xiàng)目平均每月去化套數(shù)約60-70套/月，去化面積約0.7-1萬/月，從各次項(xiàng)目開盤當(dāng)天熱銷產(chǎn)品來看，面積段主要集中在60-130。備注：一定周期內(nèi)，個(gè)別項(xiàng)目單次或少量推盤，對計(jì)算該類產(chǎn)品月均去化量的數(shù)據(jù)意義不大，因此以上項(xiàng)目是從2009-2010年間多次公開推盤的項(xiàng)目篩選得出。項(xiàng)目名稱面積區(qū)間（）熱銷面積（）當(dāng)前售價(jià)（元/）去化速度（套/月）去化面積（萬/月）客戶特征保利高爾夫華庭100-230120-137850058 0.8江北、渝北區(qū)為主要來源區(qū)域?？蛻粢愿纳菩途幼橹饕徺I目的。恒