普羅旺斯可研報告成果

1、房地產項目投資可行性研究分析報告第一部分；項目概況；1,項目名稱；普羅旺斯2,項目建設單位；綿陽市圣鼎房地產開發(fā)有限公司3,項目規(guī)模及性質；該項目總用地25286.15 nf （約38畝）是政府 城市建設規(guī)劃中“濕地公園”建設的配套居住項目“水韻生態(tài)家園” 的主要項目之一4,項目研究工作依據；，土地使用權出讓文件，建設項目規(guī)劃方案，建設規(guī)劃審查意見，項目可行性分析報告，安縣房地產市場現狀及發(fā)展預測5,項目研究工作概況；研究工作由綿陽市圣鼎房地產開發(fā)有限公司主持，于2010年9月10日開始，于2010年9月30日結束。參加人員有；公司領導、財 務、房地產、工程造價、房地產營銷、市場調研等相關人員

2、。項目研 究從市場前景分析、項目可行性分析、多方案綜合評價三個方面進行。 通過研究對項目的可行性有了一個理性的認識和客觀把握。第二部分；項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析1,城市建設總體規(guī)劃描述安縣新縣城位于江秀路花芟段，江秀路從花芟新城區(qū)穿城而過。距綿陽城區(qū)經遼寧大道13公里，經綿安快速通至綿陽道8公里。安縣 花芟鎮(zhèn)城區(qū)已納入綿安同城化規(guī)劃管理。安縣城市建設總體規(guī)劃是在安縣縣城異地遷建的背景下在安縣花 芟鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設規(guī)劃的基礎上按縣級城市規(guī)模重新編制的。新縣城建設規(guī)劃功能分區(qū)共分為老城區(qū) （原花芟鎮(zhèn)城區(qū)）、新城區(qū) （新縣城主城區(qū)）、工業(yè)開發(fā)區(qū)三大板塊。新縣城主城區(qū)是新縣城城市建設規(guī)劃核心部分，規(guī)劃立意創(chuàng)新，

3、 脫離了傳統街市舊俗。主城區(qū)分為行政服務區(qū)、文化休閑活動區(qū)、居 住區(qū)、濱河景觀綠地等功能分區(qū)，商業(yè)主要以日用商品、餐飲休閑娛 樂、菜市場等社區(qū)服務呈點狀分布。居住區(qū)以江秀路（銀河大道）為 主軸，行政中心為圓心呈扇狀輻射。凸顯了綿陽后花園宜居城市特點。 2,所在區(qū)域政策、經濟及產業(yè)環(huán)境項目所在地屬新興縣域經濟，地震前其經濟主體主要是農業(yè)產業(yè) 化經濟，工業(yè)主要有建材、化工、造紙業(yè)。安縣旅游資源豐富，有一 定旅游產業(yè)基礎。安縣礦產資源豐富，是礦產資源輸出大縣。隨著綿 安同城化建設提速、震后工業(yè)援建項目啟動，震后援建資金輸入，城 鎮(zhèn)基礎設施和小城鎮(zhèn)建設、新農村建設等，為安縣產業(yè)經濟發(fā)展開創(chuàng) 了史無前例

4、的歷史機遇，加速了新縣城城市化建設進程。也同時加快 了安縣房地產業(yè)的發(fā)展。3,項目所在地住宅市場及區(qū)域分布情況從商品房增長情況看；2003年縣城搬遷開始歷時8年，已開發(fā) 的大型住宅小區(qū)共22個（期）。開發(fā)面積突破767600 nf ,近6000套（ 平均增加750套/年、開發(fā)量95800 m2/年，年增長近10萬平米。從商品房分布情況來看；住宅小區(qū)以江秀路（銀河大道）為主軸, 行政中心為圓心呈扇狀分布。前階段開發(fā)的小區(qū)主要集中在銀河大道 以北地區(qū)，內環(huán)線主要有長興現代城、廣廈景園、恒豐苑、宏豐苑、 千佛小區(qū)、新城花園、益豐小區(qū)、華豐苑、電力小區(qū)、銀都寶座和安 江花園。外環(huán)線主要有華西世紀苑、麗

5、景云天、發(fā)豪桂苑、安州花園、 格蘭春天、新盛名城、龍康花園和華泰小區(qū)。2010年商品房開發(fā)區(qū)域 隨濕地公園建成向東（水韻生態(tài)家園）發(fā)展，形成水韻生態(tài)家園 與銀都寶座、華西世紀苑東、北呼應競爭發(fā)展的局面。從房地產業(yè)發(fā)展狀況看；商品房開發(fā)無論是量還是價格、品質、 土地出讓價格和拍賣競爭程度都呈穩(wěn)定上升趨勢，商品住宅由多層向 高層發(fā)展，商品房的品質由滿足一般居住需求向改善居住環(huán)境方向發(fā) 展。隨著遼安大道建成、江秀公路貫通、綿安快速通道開工建設，綿 安同城化建設提速、城市公共基礎設施在震后有了跨越式的提升，安 縣新縣城（花芟）作為綿陽城市后花園的宜居區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯，由此 可以展望，在未來5-10年內

6、安縣新縣城的房地產業(yè)還將繼續(xù)保持較好 的發(fā)展勢頭，房地產市場需求將保持一定的增長速度。第三部分；項目地塊分析；1、項目區(qū)位分析該項目位于縣城核心區(qū)東面，是政府城市建設規(guī)劃重點項目“水 韻生態(tài)家園”的主要項目之一，位于該區(qū)域 A區(qū)，是唯一緊臨行政中 心的地塊，也是距濕地公園主景區(qū)最近、接觸面最寬的地塊。該地塊東臨安昌河于濕地公園緊鄰；南臨擬開發(fā)B地塊；西臨規(guī)劃道路與D地塊和廣播電視中心相鄰；北臨已建成道路與安縣衛(wèi) 生局辦公樓相鄰。項目北側行政中心辦公區(qū)、道路、濕地公園、濱 河路等基礎設施已全部建成，濕公園住宅區(qū)地開發(fā)用地已全部出讓 即將開發(fā)。該地塊從北順濕地公園向南環(huán)抱，與濕地公園溶為一體，得天

7、 獨厚，自然天成。盡享園林風光與遠離喧囂的寧靜。2,項目交通分析；該地塊位于新縣城主城區(qū)，東面距有江秀路和綿安快速通道500米、西面距遼寧大道1500米、行政區(qū)道路貫通至該地塊，1路公交線 路及站點已建成投入營運，道路暢通、寬敞，整潔。車輛、行人出入 方便，是一個交通發(fā)達、成熟的地塊。3,項目人流分析；該項目位于江秀路（銀河大道）南側。由于緊鄰行政區(qū)，上班時 間人流多以辦公、辦事人員為主，車流量相對集中。假期時間人員和 車流相對稀少。隨著“韻生態(tài)家園”項目啟動，將徹底改變這一現狀。 該項目規(guī)劃用地263畝，住宅建設規(guī)模達56萬M ,將增加居住人口2.6萬人，7600戶，達到新城區(qū)規(guī)劃居住人口總

8、量的 26 %屆時將形 成居住人員、辦公辦事人員、游玩休閑人員（濱河休閑帶、濕地公園） 相對集中的區(qū)域。人員日流量將達到30000人次，車流量將達到日500輛次。第四部分；項目開發(fā)條件分析該項目是城市建設規(guī)劃重點項目，區(qū)域景觀（濕地公園），基礎配套設施（道路）基本完成，道路暢通，公交線路和站點已投入營運， 施工用水電正在落實，。項目建設規(guī)劃方案已通過綿陽市規(guī)劃局專家評 審，前期開發(fā)資金已基本落實。目前擬進入辦理土地出讓手續(xù)、 立項、 地勘、施工圖方案細化、施工圖設計、施工招標等前期準備工作環(huán)節(jié)， 開發(fā)條件基本成熟。第五部分；市場分析1,競爭對手分析；在同期開發(fā)或已先期開發(fā)尚未開始預售的項目中，

9、有競爭潛力的 樓盤主要有銀都寶座高層、華西世紀苑兩個項目，其它樓盤均已售完。 華西世紀苑在環(huán)境和品質方面不具備可比性。最具競爭潛力的項目是 銀都寶座。就環(huán)境和樓盤品質而言，銀都寶座雖不具可比性但其樓盤 規(guī)模以及項目區(qū)位、土地成本占有一定優(yōu)勢，在市場競爭方面將占據 一定的市場份額。其主要購買力是解決居住問題的中等收入消費群體 和部分投資性消費群體。其購買欲望相對務實。區(qū)位、樓盤規(guī)模、售 價是他（她）們決策的誘因，而環(huán)境、品質居其次。2,市場需求分析在未來5-10年內安縣新縣城的房地產業(yè)還將繼續(xù)保持較好的發(fā) 展勢頭，房地產市場需求將保持一定的增速。剛性需求、改善居住條 件、居住環(huán)境的消費群體和投資

10、性購買力將支撐和拉動房地產業(yè)穩(wěn)定 發(fā)展。經濟適用房、廉租房，普通住房消費，高品質住宅將分割住房 市場占有份額。本項目的主要目標消費群體是中高收入群體和投資性 消費群體，將吸引本地和綿陽地區(qū)部分追求高品質住房消費購買力。新婚單位員工；家庭支持首付，按揭購房。占 10%改善居住環(huán)境和條件的城市高收入群體。占 30%農村離鄉(xiāng)致富高收入群體。占20%綿陽市區(qū)含高新區(qū)部分改善居住環(huán)境的多套自住后備住房。占 10%其它投資性購房。占30%3,房屋價格分析從2003年縣城搬遷起安縣房地產市場經由了政府干預下的被動畸形業(yè)態(tài)到逐步回歸理性走向成熟的過程。已開發(fā)竣工的樓盤先后清盤。8年內商品房開發(fā)總量達到了 88

11、萬平米，年平均銷售量達到了 11 萬平米。住宅價格從低于成本價的 600元/ ttf一路飄升至現在的3100 元/ itf左右，銷售價格上漲了 5.1倍。商品房價格年平均上漲300元/ m2。以近三年市場成交狀況分析；銷售總量達到237800 itf ,年平均銷 量80000 m2。銷售價格由2400元增長至（J 3100元，增幅700元/ m2o年 平均增長230元/ m2土地成本由2003年每畝15萬元增長至2010年的200萬/畝。商品房的開發(fā)成本由2003年的800元/ttf上升至2010年的3300元/由此可以預測，商品房價格受土地出讓價格的影響，商品房銷售價格增幅不會減弱更不會降低

12、。未來的3- 5年內商品房的開發(fā)量和售價將保持現有的增速，年開發(fā)量保持在8到10萬平米左右、商品房 售價年增長200 - 300元/ ttf,銷售價格達到3700元-3900元/ ttf左右。 第六部分；市場定位1,產品定位；基于市場區(qū)隔和市場細分原則和項目的優(yōu)勢資源，“普羅旺斯”項目擬定位于高檔生態(tài)園林社區(qū)2,價格定位；均價3600元一3800元/ m2第七部分；機會與挑戰(zhàn)1, 項目優(yōu)勢分析；該項目位于新縣城核心區(qū)濕地公園住宅區(qū)內。是新縣城建設總體規(guī)劃中建設和打造以濕地公園為依托的水韻生態(tài)家園的重要組成部分，該項目鄰江、臨園、鄰行政區(qū)、規(guī)模大、品質高，交通方便，其環(huán)境不可替代，可以打造成不可

13、復制的高品質項目。2, 項目劣勢分析；該項目的劣勢是土地成本過高，經濟效益低于房地產開發(fā)平均利潤，投資成本高于其它項目。同先期取得土地資源的其它項目相比不 在同一起跑線上，價格空間彈性受限制。3,項目機會分析已開發(fā)的大部分樓盤均已清盤或僅剩尾盤綿安同城建設提速將提升區(qū)域優(yōu)勢，促進住房消費震后經濟拉動區(qū)域經濟發(fā)展，致富群體增加，生活水平提高城市基礎設施建設超前，城市化功能日趨完善上列表明，順應發(fā)展勢頭，抓住機遇投資房地產業(yè)有其可行性和 必要性。4,項目威脅分析；國家對房地產業(yè)的政策調控力度直接影響投資性住房消費購買 力，在一定程度上限制和制約投機性住房投資，增加了市場需求的不 確定性，從而給房地

14、產投資帶來威脅。5,風險；受政策影響，商品房銷售市場的不確定性增加了房地產開發(fā)企 業(yè)融資難度，增加了投、融資成本。增加了資金回籠的風險和資金鏈 安全風險。第八部分；項目規(guī)劃方案；按照規(guī)劃設想，擬將該項目打造成川西北高品質、高品位的居住 社區(qū)，項目景觀環(huán)境與濕地公園景觀融為一體，車輛與地上園區(qū)內景 觀隔離，地下停車場漏空自然采光，舒適通暢。園區(qū)內擬以薰衣草為 主打綠地，著力打造歐式自然景觀和建筑品質。做追求居住環(huán)境、提 升居住品質的發(fā)動機和典范。項目擬開發(fā)26層電梯公寓7棟，建筑面積約68900 m2共695套， 4層景觀洋房（躍層）11棟，建筑面積約8192 m2共44套，總戶數744 套，住

15、宅總面積77092.55 itf。開發(fā)電梯公寓一層商業(yè)服務用房 2406.77 m2o商務會所1200 nf。小區(qū)物業(yè)配套用房 450 m2o地上建筑總面積 81149,32 m2o地下車庫17200 m?、可停放車輛499輛。第九部分；項目財務與經濟指標1,投資估算及資金籌措；該項目計劃總投資3.48億，資金來源自籌（其中自有資金 3000 萬、借款2500萬、銷售收入2.93億投入）。2,項目測算房屋平均成本價3450/nf,可銷售面積81149,32/ m2,暫定銷售價 格，景觀洋房5000元/ 電梯公寓3800元/ m2,商鋪6500元/ nf ,地 下車位5萬元/個，預計銷售總收入3

16、.6億元。項目總成本3.48億元， 可上交國家稅收1200萬元，實現稅后利潤900萬元。3,財務評價A.獲利性評價成本利潤率；7.08銷售禾I潤率；5.22B.信譽評價流動比率；1.08杠桿比率；1.1C.靜態(tài)獲利分析投資收益率（R） ; 104.64投資回收期（Pt） ; 1.5D.動態(tài)獲利分析財務凈現值（1C=20%; 3701.44財務凈現值率（FNPVR）; 770.35E,風險評價盈虧平衡分析；當投資成本和銷售價格不變的情況下，銷售達到 73000 nf為盈虧平衡點。敏感性分析；a變動因素一；當投資增加5%銷售減少5%收益減少42% b變動因素二；當銷售增加5%投資減少5%收益增加6

17、5% 第十部分；項目綜合評價結論；該項目是城市建設規(guī)劃重點項目，區(qū)域景觀（濕地公園）等基礎 配套設施（道路）基本完成，公交線路和站點已投入營運，開發(fā)條件 基本成熟。項目建設規(guī)劃方案已通過綿陽市規(guī)劃局專家評審，前期開 發(fā)資金已基本落實。項目規(guī)劃設想和方案，項目可行性分析、財務預 算和項目評估表明；該項目的實施有其必要性和可行性，有一定的經 濟效益和社會效益。1 .經濟評價；一般2 .社會評價；優(yōu)3 .環(huán)境評價；優(yōu)第十一部分；項目存在問題與建議1,存在的問題；該項目的實施還需要政府職能部門的高效支持；如城市大配套項目（供電、供氣、供水），這是任何一家開發(fā)企業(yè)都不能解決的問題。目前國家對房地產業(yè)特別

18、是商品房市場的政策調控對投資性住房需求有重要影響，該項目有一定的銷售壓力和資金壓力。目前已開盤或已開工的其它項目不少，面臨同業(yè)競爭壓力。如華西世紀苑、銀都寶座等。2,建議；從項目規(guī)劃、設計、環(huán)境、品位、營銷、定價、銷售策略、特別是 戶型、材料、使用功能等方面全方位打造高品質項目特色。注重營銷策略，加大宣傳力度，凸顯項目優(yōu)勢與特色。從性價比各方面確立競爭優(yōu)勢，提升市場競爭力。關注國家產業(yè)政策，控制開發(fā)節(jié)奏，嚴密關注市場變化和銷售進度與預期的差異，適時調整開發(fā)計劃，避免出現資金斷鏈的局面。第十二部分；項目實施計劃1,項目開發(fā)進度項目計劃于1011年1月破土動工，分階段、分期實施，計劃兩年 內基本完成。第一期；啟動階段，開發(fā)景觀洋房 1-5棟、商務會所、電梯公寓 1-3棟。（2011年1月至2011年6月）第二期；突破階段，開發(fā)景觀洋房6-11棟、電梯公寓4-7棟。（2011年7月至2011年12月）第三期；攻堅階段，