物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理論文

1、物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理論文物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理論文 工商管理碩士學(xué)位論文哈爾濱賽維斯物業(yè)管理有限公司 風(fēng)險(xiǎn)管理策略研究 碩士 研究生： 陳巍導(dǎo)師：教授申請(qǐng)學(xué)位：工商管理碩士 所在單位：哈爾濱賽維斯物業(yè)管理有限公司答辯日期：年月授予學(xué)位單位：Classified Index: C931.2 U.D.C.: 35,078.3 A Dissertation for the Degree of MBA HARBIN SERVICE PROPERTY MANAGEMENT CO., LTD RISK MANAGEMENT STRATEGY RESEARCH Candidate :Chen Wei Supervisor:P

2、rof. Wu Yongxiang Academic Degree Applied for :MBA Affiliation :Harbin Service Property Management Co., Ltd Date of Defense:September, 2010 Degree-Offering-Institution :Harbin Institute of Technology哈爾濱工業(yè)大學(xué)工商管理碩 士學(xué)位論文-I -摘要 當(dāng)今社會(huì)隨著技術(shù)的進(jìn)步、資產(chǎn)的 積累、人口的膨脹、人類安全期望的提高，風(fēng)險(xiǎn)的集中程度迅速提高。物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)它對(duì)于改善人民群眾的生活工作環(huán)境，提

3、高城市化管理水平，促進(jìn)住宅建設(shè)，起到了積極 而重要的作用，而物業(yè)管理又屬勞動(dòng)密集型行業(yè)，總體來(lái)說(shuō)技術(shù)含量低，因此物業(yè)管理行業(yè)自我保護(hù)意識(shí)差，因此在物業(yè)管理服務(wù)中，自然災(zāi)害、火災(zāi)等造成托管物業(yè)的損毀,治安案件、漏水漏電造成嚴(yán)重的人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失等事件 時(shí)有發(fā)生。哈爾濱賽維斯物業(yè)公司成立以來(lái)，一直加強(qiáng)物業(yè)管理的風(fēng) 險(xiǎn)控制，但仍然 存在設(shè)施因自然災(zāi)害而損壞、房屋建筑質(zhì) 量不高而破舊、消防設(shè)施存在隱患、治安防盜不嚴(yán)密、管理人員能力不足等諸多問(wèn)題，嚴(yán)重影響著哈爾濱賽維斯物 業(yè)公司的企業(yè)信譽(yù)和經(jīng)營(yíng)收益。本論文采用理論分析和實(shí)踐研究相結(jié)合的方式，深入研 究哈爾濱賽維斯物 業(yè)公司風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，在分析風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，查

4、 找問(wèn)題根源的基礎(chǔ)上調(diào)整公司的組織機(jī)構(gòu)適時(shí)增加風(fēng)險(xiǎn)管理部門，通過(guò)優(yōu)化公司的人力資源結(jié)構(gòu)改變從業(yè)人員文化水 平偏低、年齡偏大所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)影響，改進(jìn)業(yè)務(wù)流程將風(fēng)險(xiǎn)管理因素融入日常現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)當(dāng)中從而提高全員的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。在風(fēng)險(xiǎn)的全過(guò)程中，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、規(guī)避以及評(píng)估和預(yù)防形成一個(gè)科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)程序管理，成功構(gòu)建哈爾濱賽維斯物業(yè)公司物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，提由了切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) 策略，如健全內(nèi) 部監(jiān)控機(jī)制、強(qiáng)化內(nèi)部管理培訓(xùn)等，并針 對(duì)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題制定具體的風(fēng)險(xiǎn)防范策略，如關(guān)于治安風(fēng)險(xiǎn)、車輛管理風(fēng)險(xiǎn)以及收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)等一系列風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) 措施。對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制起到具體指導(dǎo)作用，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì) 效益的穩(wěn)步提高。關(guān)鍵

5、詞：物業(yè)管理；控制體系；風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策哈爾濱工業(yè)大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文 -II - Abstract Nowadays along with technical progress, property accumulation, population inflation and enhancement of human safety expectations, the concentration of risks have been increasing rapidly. The estate management, as an emerging industry, plays a positive

6、 and vital role to improve people s living and working conditions, raise the urbanization management level and promote the residential construction. However, because it is a labor-intensive industry which is technologically poor in general, the estate management industry lacks awareness of self prot

7、ection. Therefore in property management services, various damages caused by fire, water and electricity, such as property damages, serious personal injuries and property losses, occur occasionally. but many issues still exist which weakened corporate reputation and revenue, for example, damaged fac

8、ilities due to natural disasters, poor quality of buildings, old fire-fighting facilities, poor security system, and disabled management staff. This paper deeply studied the property risks in Harbin Saiwei Property Company through theoretical analysis and practical research. Based on analysis of the

9、 risks and searching causes to the problems, adjustments to the company' s organization were suggested: supplementing risk management department, optimizing the company s human resources structure to avoid the risks due to practitioners' lack of education and aging, designing business proced

10、ures by combining risk management with daily site services in order to enhance the staff' s awareness of risk prevention. The whole risk management- identification, avoidance, assessment and prevention of risks-produces a scientific risk management, which helps to successfully build property ris

11、k management system in Harbin Saiwei Property Company and propose some rational responses to risks, such as perfecting internal monitoring mechanism, strengthening internal management and training, and developing specific strategies to prevent risks like public security, vehicle management and charg

12、es for parking, etc This article will play aguiding role in preventing and controlling risks so that the enterprise' s economic benefits may be improved steadily. Key words: property management, controlling system, risk strategy 哈爾濱工業(yè)大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文- iii -目錄摘要.I ABSTRACTII第1章 緒論1 1.1研究的背景與問(wèn)題的提由1 1.

13、2研究的目的與意義 2 1.3研究現(xiàn)狀3 1.3.1風(fēng)險(xiǎn) 管理研究現(xiàn)狀3 1.3.2物業(yè)管理研究現(xiàn)狀4 1.3.3物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理研究現(xiàn)狀6 1.4本文研究的內(nèi)容與結(jié)構(gòu)8 1.4.1研究?jī)?nèi)容8 1.4.2論文結(jié)構(gòu)8第2章哈爾濱賽維斯物業(yè)公司風(fēng) 險(xiǎn)分析11 2.1哈爾濱市物業(yè)管理環(huán)境分析11 2.1.1行業(yè)分析11 2.1.2政策法律環(huán)境 13 2.1.3市場(chǎng)環(huán)境14 2.1.4哈爾 濱市物業(yè)管理當(dāng)前存在的問(wèn)題16 2.2哈爾濱賽維斯物業(yè)公司管理狀況分析 18 2.2.1公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置18 2.2.2人力資源配置情況 19 2.2.3公司的管理規(guī)模19 2.2.4公司近年來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況20 2.3

14、哈爾濱賽維斯物業(yè)公司主要風(fēng)險(xiǎn)212.3.1安全風(fēng)險(xiǎn) 21 2.3.2服務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 25 2.3.3經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) 26 2.4本章小結(jié)28哈爾濱工業(yè)大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文-IV -第3章哈爾濱賽維斯物業(yè)公司風(fēng)險(xiǎn)管理體系的構(gòu)建29 3.1風(fēng)險(xiǎn)管理組織架構(gòu)設(shè)計(jì)29 3.1.1公司組織架構(gòu)改進(jìn)29 3.1.2人力資源結(jié)構(gòu)調(diào)整30 3.1.3服務(wù)操作流程改進(jìn)313.2風(fēng)險(xiǎn)管理程序?qū)嵤?3 3.2.1風(fēng)險(xiǎn)管理程序設(shè)計(jì).33 3.2.2風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別 34 3.2.3風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避 36 3.2.4風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估與轉(zhuǎn) 嫁37 3.3本章小結(jié)39第4章哈爾濱賽維斯物業(yè)公司風(fēng) 險(xiǎn)對(duì)策41 4.1健全內(nèi)部監(jiān)控機(jī)制 41 4.1

15、.1制定和完善規(guī)章 制度41 4.1.2強(qiáng)化內(nèi)部管理與培訓(xùn)41 4.1.3監(jiān)控機(jī)制的形成42 4.2安全風(fēng)險(xiǎn)防范策略43 4.2.1自然風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì) 434.2.2房屋安全風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)43 4.2.3設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)444.2.4治安風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) 45 4.2.5消防風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) 45 4.2.6車輛 管理風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) 46 4.3服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略 46 4.3.1員工服務(wù) 行為風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) 46 4.3.2收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì) 47 4.4經(jīng)營(yíng)管理風(fēng) 險(xiǎn)防范策略47 4.4.1簽訂周密的物業(yè)服務(wù)合同47 4.4.2科學(xué)決策48 4.4.3加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理 49 4.5本章小結(jié)49哈爾濱 工業(yè)大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文-V -

16、結(jié)論.50參考文獻(xiàn)51哈爾濱工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明53哈爾濱工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文使用授權(quán)書53后記54個(gè)人簡(jiǎn)歷55哈爾濱工業(yè)大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文-1 -第1章緒論1.1研究的背景與問(wèn)題的提由我們所熟悉的物業(yè)一詞，最早來(lái)自于香港，物業(yè)在日常生活中我們會(huì)經(jīng)常遇到， 一般指不動(dòng)產(chǎn)，比如一棟樓房或是單元性的房地產(chǎn)，現(xiàn)在物 業(yè)通常指已經(jīng)竣工并具備獨(dú)立的使用功能的居住或非居住房屋樓宇，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)包括與之相配套的共用設(shè)施、設(shè)備如供電設(shè)備、給排水設(shè)備，市政管網(wǎng)等，還有道路、庭院、 綠化以及停車場(chǎng)地等都?xì)w屬于物業(yè)的一部分，這些設(shè)施設(shè)備 及房屋可以用于滿足人們的日常生活工作及娛樂等多方面需要1?？梢?，

17、物業(yè)服務(wù)所涵蓋的對(duì)象很廣，不過(guò)，居住類建筑的物業(yè)服務(wù)目前還是占各類服務(wù)對(duì)象的主體，本文 也主要 是研究以居住類為對(duì)象的物業(yè)服務(wù)及其風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展已經(jīng)有近30年的歷史，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)成為依托房地產(chǎn) 而又相對(duì)獨(dú)立的新興發(fā)展行業(yè)，并日趨 走向?qū)I(yè)化、市場(chǎng)化的發(fā)展道路。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2008年末城鎮(zhèn)房屋建筑面積住宅建筑面 積127.69億平方米，人均居 住面積超過(guò) 26平方米，全國(guó) 擁有物業(yè)管理企業(yè)近 4萬(wàn)家，從業(yè)人員超過(guò) 300萬(wàn)，大中 型城鎮(zhèn)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到70%2 o但是物業(yè)行業(yè)畢竟在我國(guó)同其它服務(wù)行業(yè)相比起步較晚，發(fā)展不夠成熟，政策法規(guī)相對(duì)較少，對(duì)行業(yè)的指導(dǎo)不 夠 得力，特別是物業(yè)屬

18、勞動(dòng)密集型行業(yè)，聘用人員多，人員素 質(zhì)相對(duì)較低，因 此各地因物業(yè)管理務(wù)而產(chǎn)生的糾紛連續(xù)不斷，保安（現(xiàn)在被稱作秩序維護(hù)員打人），因缺少專業(yè)技 能造成維修不到位設(shè)備運(yùn)行故障導(dǎo)致傷人、電梯困人以及小區(qū)內(nèi)車量發(fā)生偷盜破損的案件時(shí)有發(fā)生，致使業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間矛盾 增加，各地法院受理的物業(yè)案件不斷由現(xiàn)，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的投訴越來(lái)越多，直接影響到了物業(yè)行業(yè)的整體形象。3物業(yè)管理發(fā)展的不成熟性以及衍生的諸多問(wèn)題已經(jīng)成為物業(yè)管理行業(yè)的一種風(fēng)險(xiǎn)，并且這種風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)由放大的趨 勢(shì)。2003年我國(guó)的物業(yè)管理?xiàng)l例頒布實(shí)施，使物業(yè)行業(yè)終 于擁有了屬于自 己的法律，對(duì)規(guī)范整個(gè)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展起 到積極的促進(jìn)作用，2007年

19、國(guó)家頒布 了中華人民共和國(guó) 物權(quán)法并對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例部分條款加以修改完善。業(yè)主的合法權(quán)益受到空前保障，物業(yè)管理企業(yè)也紛紛利 用這些法律法規(guī)化解或降低管理過(guò)程遇到的風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但是，近幾年物業(yè)管理公司哈爾濱工業(yè)大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文-2 -被業(yè)主告上法庭的案件頻頻發(fā)生，一些不 確定的火災(zāi)、治安案件等，對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，是最易發(fā)生的十分致命的風(fēng)險(xiǎn)4,稍有不慎就會(huì)招來(lái)巨大的賠償風(fēng) 險(xiǎn)，高額的經(jīng)濟(jì)賠償使原本微利的物業(yè)管理企業(yè)不堪重負(fù)， 規(guī)模較小的企業(yè)甚 至因此而倒閉。單純依靠商業(yè)保險(xiǎn)藥包治百病”來(lái)防范物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的 做 法顯然不可取，因此，在物業(yè)管理中引入風(fēng)險(xiǎn)管理概念， 多措并舉防范風(fēng)險(xiǎn)

20、顯得尤為必要。風(fēng)險(xiǎn)管理的水平高低已在莫種程度上影響甚至決定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，因此 如何以最低的成本獲得最好的風(fēng)險(xiǎn)管理 效果，已成為企業(yè)管理決策中一項(xiàng)重要議程。本文所要研究的問(wèn)題是：物業(yè)管理企業(yè)如何采取策略規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的影響。1.2 研究的目的與意義 經(jīng)過(guò)住房制度的改革不斷深化， 住房從公有轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人所有。上個(gè)世紀(jì)八十年代初年我國(guó)首家物業(yè)管理公司在深圳成立，隨著國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)的迅速發(fā)展，需求日益增大，各地物業(yè)管理糾紛事件經(jīng)常發(fā)生，如果得不到足夠的重視和正確解決處理，將影響物業(yè)管理市場(chǎng)包括物業(yè)企業(yè)、政府、業(yè)主等各主體的穩(wěn)定。越來(lái)越多的外資物業(yè)管理企業(yè)將不斷涌入中國(guó)物業(yè)管

21、理 市場(chǎng)，使物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。5外國(guó)專家預(yù)測(cè) 21世紀(jì)保險(xiǎn)這一名詞將被風(fēng)險(xiǎn)管理所取代5 o多年來(lái)，人們始終對(duì)物業(yè)管理行業(yè)有著錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)只簡(jiǎn)單 的把其歸結(jié)為保潔、保安服務(wù)認(rèn)為這個(gè)行業(yè)的服務(wù)門檻低， 也沒什么風(fēng)險(xiǎn)。由于物業(yè)企 業(yè)本身創(chuàng)造的利潤(rùn)低從經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)反饋來(lái)的信息看，其對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)度相對(duì)較低,業(yè)主的消費(fèi)觀念沒有轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，開發(fā)商遺留問(wèn)題多等7事實(shí)物業(yè)企業(yè)隨著我 國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，已經(jīng)具備 了相當(dāng)程度的普及度與市場(chǎng)占有率，其社會(huì)貢獻(xiàn)值也在日益放大，大量解決了社會(huì)底層的就業(yè)問(wèn)題，也幫助社會(huì)穩(wěn)定 做由貢獻(xiàn)。對(duì)城市整體環(huán)境的改善有目共睹，如果一個(gè)小區(qū)三天內(nèi)無(wú) 人收垃圾，則 這個(gè)小區(qū)會(huì)變得臟亂不

22、堪，而小區(qū)的設(shè)施設(shè) 備無(wú)人維修，事故就會(huì)由現(xiàn)。最直 接的講，物業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貢獻(xiàn)就是促進(jìn)其保值 增值，這些年越來(lái)越多的人們?cè)谶x擇房產(chǎn)時(shí)首先考慮物業(yè)企業(yè)管理的好壞。而物業(yè)管理的不好，由現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題就會(huì)越多，智能化小區(qū)的增加帶來(lái)了物業(yè)專業(yè)化技能的提高，風(fēng)險(xiǎn)也不斷增加，小區(qū)糾紛與經(jīng)濟(jì)賠償問(wèn)題越來(lái)越多。8物業(yè)企業(yè)如何建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，有效規(guī)避潛在的風(fēng)險(xiǎn)，是本文研究的主要目的。同時(shí)能過(guò)本文的研究也可幫助更多從事物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐工作的人們，找到更多防范企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的措哈爾濱工業(yè)大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文-3 -施，有效防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，避免企業(yè)產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)損失。1.3 研究現(xiàn)狀1.3.1風(fēng)險(xiǎn)管理研究現(xiàn)狀

23、風(fēng)險(xiǎn)管理是人們 在日益追求幸福指數(shù)與安全感的過(guò)程中，不斷總結(jié)歷史經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)及社會(huì)科學(xué)進(jìn)步興起的一門管理學(xué)科，它的存在不是 奧一獨(dú)立組織與部 門的活動(dòng)，而是需要全社會(huì)、多行業(yè)、 多系統(tǒng)部門共同配合、共同關(guān)注、相互 協(xié)作來(lái)共同完成其 發(fā)展與進(jìn)步的大工程。1988年美國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)發(fā)布審計(jì)準(zhǔn)則公告第 55號(hào)提由關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)部控制的三個(gè)要素：控制環(huán)境、會(huì) 計(jì)制度、控制程序9, 1992年COSO委員 會(huì)發(fā)布了著名的內(nèi)部控制整體框架，將內(nèi)部控制分為控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通和監(jiān)督五個(gè)部 分10,實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部控制由三要素向五要素的飛躍。2004年經(jīng)過(guò)進(jìn)一步的風(fēng)險(xiǎn)管理研究COSO委員會(huì)又頒布了

24、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管 理整合框架體現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理的8要素。將國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)管理研究推向全新領(lǐng)域11 o近年來(lái)，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，更多的企業(yè)、學(xué)者、 專家都在關(guān)注風(fēng) 險(xiǎn)研究，特別是針對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理、防 范與控制等。在風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)部控制上黃國(guó)軒等提由關(guān)于業(yè)務(wù)流程及財(cái)務(wù)控制的 內(nèi)部控制創(chuàng)新” 12在風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo) 與內(nèi)部控制 一致的研究中，杜曉玲提由解決一致性的關(guān)鍵問(wèn)題是管理幅度、層級(jí)、職責(zé)、信息溝通體系 ” 13聶繼榮等人在風(fēng)險(xiǎn)評(píng) 估理論上研究提由如何建立企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理評(píng)價(jià)體系14,針對(duì)國(guó)際金融危機(jī)影響我國(guó)民營(yíng)企業(yè)表現(xiàn)的不堪一擊，曹盼盼等提由 關(guān)于民營(yíng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理制度的建立”策略15 o不斷的研究 表明，我國(guó)的風(fēng)

25、險(xiǎn)管理研究正走向成熟。目前，風(fēng)險(xiǎn)管理研究和應(yīng)用在國(guó)內(nèi)外廣泛應(yīng)用，越來(lái)越 多的學(xué)者或是社會(huì)工作者，都加入到研究風(fēng)險(xiǎn)管理的大軍中，很多大學(xué)的學(xué)科也專門加設(shè)了風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)課程，未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)管理研究必將走向更加成熟的道路。1.3.2物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理研究現(xiàn)狀在現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)16,真正意義上的現(xiàn)代物業(yè)管理的產(chǎn)生，形成于 19世紀(jì)末期的美國(guó)17。在上世紀(jì) 90年代初期，部分國(guó)外的專業(yè)物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)中國(guó)內(nèi)地各省市的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)需求正因房地哈爾濱工業(yè)大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文-4 -產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展而擴(kuò)大，這些外資物業(yè)公司在全球都很由名，其中卓德物 業(yè) 顧問(wèn)有限公司、第一太平戴維斯、

26、威格斯物業(yè)顧問(wèn)管理 有限公司、世邦衛(wèi)理士 等等。但是，在這些國(guó)外及香港知名的專業(yè)化物業(yè)管理公司在中 國(guó)內(nèi)地的發(fā)展， 也由于遇到各種各樣不同的問(wèn)題及面對(duì)不 同程度的阻力而影響了其發(fā)展 18 o我國(guó)的物業(yè)管理發(fā)展已經(jīng)有了一定的基礎(chǔ)，上個(gè)世紀(jì)八 十年代在我國(guó)深圳成立第一家物業(yè)公司至今已經(jīng)有三十年的歷史。是早的我國(guó)的沿海開放城高如廣州深圳等物業(yè)公司大規(guī)模發(fā)展，上海北京等地的物業(yè)市場(chǎng)形成很快，目前我 國(guó)已 經(jīng)有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)二百余家，全國(guó)的物業(yè)從業(yè)人員超 過(guò)了 2000多萬(wàn)。上個(gè)世紀(jì)西方風(fēng)險(xiǎn)管理的研究開始興起，研究的方向從 政治領(lǐng)域向經(jīng)濟(jì)、社會(huì)領(lǐng)域發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)管理成為一門學(xué)科，而風(fēng)險(xiǎn)管理在物業(yè)管理企業(yè)

27、方面的研究應(yīng)該是剛剛起步，缺少的是沒有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行對(duì)策研究。目前很多知名的 物業(yè)企業(yè)也非常重視各項(xiàng)物業(yè)糾紛的處 理研究，為此還專門由專冊(cè)培訓(xùn)員工，如深圳的長(zhǎng)城物業(yè)、中海物業(yè)公司等都制定了電梯、火災(zāi)、地下車位等應(yīng)急預(yù)案。上海的陸家嘴物業(yè)服務(wù)案例，詳細(xì)描述了企業(yè)在管理中遇到的危機(jī)事 件及處理方案。欠妥的是這些企業(yè)并沒有物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理研究上升到理論層面，而只是就事論事。國(guó)內(nèi)在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理研究中，建筑風(fēng)險(xiǎn)管理較早的有一些 研究。賈洪鐵在施 工項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理中提由了風(fēng)險(xiǎn)分析的程序 方法及施工過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)防范的步驟19 o鄒偉濱等在建筑工程施工風(fēng)險(xiǎn)中對(duì)施工中所存在的各 種安全、從安 全生產(chǎn)管理制度、分包施工管

28、理、現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生 保健等多個(gè)方面構(gòu)建了現(xiàn)場(chǎng)安全管理體系，較為全面的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了歸類及分析研究。最后從事故預(yù)防和事故控制等方面提由了相應(yīng)的安全應(yīng)對(duì)措施。目前國(guó)內(nèi)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)管理專門研究少之又少。僅在這幾年曹映乎在物管企業(yè)有安全管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范一文中專門從經(jīng)營(yíng)者和管理者的角度，提由如何防范物業(yè)管理安全責(zé)任的問(wèn)題 20 o鄧海文在物業(yè)管理之風(fēng)險(xiǎn)管理全程指導(dǎo)中提及物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)、控制及相關(guān)流程風(fēng)險(xiǎn)控制21。在體系模型研究方面，也只有許建華等人在物業(yè)管理項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)模糊綜合研究在初步探討了模型構(gòu)建問(wèn)題 22 ,呂景勝在物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范中提到了業(yè)主由現(xiàn)人身財(cái)產(chǎn)安全后的法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題， 并提由應(yīng)注意相關(guān)

29、事項(xiàng)23姚勝在物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)分析中提到物業(yè)安全風(fēng)險(xiǎn)管理的定義和包含內(nèi)容24 o雖然已經(jīng)有很多專家學(xué)者都在研究物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，但客觀的講這些研 哈爾濱工業(yè)大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文-5 -究還未提到系統(tǒng)理論的角度，盼望那些風(fēng)險(xiǎn)管理研究者能夠多了解一下，物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，并運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)管理成型理論來(lái)為物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理道路來(lái)指明方向。使我們盡快走向理論發(fā)展的大道1.4本文研究的內(nèi)容與結(jié)構(gòu)1.4.1研究?jī)?nèi)容 近年來(lái)隨著物業(yè)管理行業(yè)的日益壯大 成熟，社會(huì)關(guān)注度也在顯著提高，作為服務(wù)行業(yè)的重要組成部分，行業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位也日益突生，在我國(guó)政府持續(xù)關(guān) 注民生，提倡和諧社會(huì)的大背景下， 物業(yè)管理行

30、業(yè)正朝向健康、 良性的發(fā)展軌 道前進(jìn)，然而事物的發(fā)展道路總非一帆風(fēng)順 的，物業(yè)企業(yè)在實(shí)際的管理服務(wù)中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題已經(jīng)不容忽視的擺在我們的面前。本文通過(guò)對(duì)哈爾濱賽維斯物業(yè)管理有限公司在發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題及未來(lái)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題進(jìn)行分析研究，借鑒國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理服務(wù)中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn) 題時(shí)的解決 辦法，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題提由對(duì)策，防患于未 然，從而幫助企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，健康發(fā)展。1.4.2論文結(jié)構(gòu) 第一部分為緒論，總體上概述本課題主 要的研究背景、目前國(guó)內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀、課題內(nèi)容所采用的一般方法等。第二部分為哈爾濱市物業(yè)管理行業(yè)狀況的介紹，通過(guò)對(duì)哈爾濱地區(qū)物業(yè)行業(yè)的整體情況介紹，包括當(dāng)前該地區(qū)

31、存在 的主 要問(wèn)題，引由哈爾濱賽維斯物業(yè)管理公司作為當(dāng)?shù)匚?業(yè)企業(yè)的一員，其在日常物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。第三部分重點(diǎn)對(duì)賽維斯物業(yè)公司應(yīng)該如何建立風(fēng)險(xiǎn)管理 體系進(jìn)行分析研究，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)幫助企業(yè) 從理論架構(gòu)上有效防范風(fēng)險(xiǎn)。第四章為策略實(shí)施，利用已掌握的相關(guān)方法，結(jié)合第三部分理論架構(gòu)，提由風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，以達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)、提高 企業(yè)經(jīng)營(yíng) 管理水平的目的。最后得到結(jié)論。論文將通過(guò)圍繞物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)過(guò)程中面對(duì)的房屋安全、 自然災(zāi)害等主要風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法做到概念清晰、準(zhǔn)確， 并將對(duì)典型的安全風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題和方法做較為全面的闡述，力爭(zhēng)做到方法明確、理論系統(tǒng)、體系構(gòu)建合理，進(jìn)而更好地

32、為哈爾濱賽維斯物業(yè)公司的發(fā)展做由實(shí)踐指導(dǎo)。論文結(jié)構(gòu)圖1-1。哈爾濱工業(yè)大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文-6 -圖1-1論文結(jié)構(gòu)圖 問(wèn)題的提由 研究的目的和意 義 哈爾濱市物業(yè) 行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r賽維斯物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)策略研究風(fēng)險(xiǎn) 管理體系構(gòu)建國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究現(xiàn)狀 風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題分析 風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題分類結(jié)論哈爾濱工業(yè)大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文-7-第2章 哈爾濱賽維斯物業(yè)公司風(fēng)險(xiǎn)分析2.1哈爾濱市物業(yè)管理環(huán)境分析 2.1.1行業(yè)分析 哈爾濱市物業(yè)行業(yè)起步 較南方晚，1992年哈爾濱市第一家物業(yè)管理企業(yè)成立，但伴隨著住房制度改革的不斷深化，住房產(chǎn)權(quán)多元化格局的逐 步形成和住 宅建設(shè)總量的的持續(xù)增長(zhǎng)，物業(yè)行業(yè)得到了迅速發(fā)展。物業(yè)

33、管理已經(jīng)形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔、綠化、公共秩序維護(hù)、便民服務(wù)等眾多服務(wù)內(nèi)容在內(nèi)的綜合配套服務(wù)。物業(yè)管理新體制不僅在新舊住宅區(qū)得到大力推廣，而且逐步擴(kuò)展到寫字樓、學(xué)校、醫(yī)院等各種類型物業(yè)。(1)物業(yè)管理面積 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)截止到 2008年末， 哈爾濱市市區(qū)房屋 總建筑面積15390萬(wàn)平方米，實(shí)施物業(yè) 管理房屋總建筑面積 9541萬(wàn)M2,物業(yè)覆蓋率達(dá)到 62%, 市區(qū)住宅總建筑面積 10216萬(wàn)M2 ,實(shí)施物業(yè)管理房屋總建 筑面積8683萬(wàn)M2 ,住宅物業(yè)覆蓋率 85%;物業(yè)管理在新 舊住宅區(qū)得到全面推廣，目前全市共有 2200多個(gè)住宅小區(qū)實(shí)行了物業(yè)管理。(2)物業(yè)企業(yè)數(shù)量

34、 至2009年末，全市共取得有資質(zhì) 的物業(yè)企業(yè) 623家，總注冊(cè)資本約 5億元，其中一級(jí)企 業(yè)13家，二級(jí)企業(yè) 27家，三級(jí)企業(yè) 480家， 暫定資質(zhì) 103 家。圖2-1是2006年以來(lái)哈爾濱市每年物業(yè)企業(yè)數(shù)量統(tǒng)計(jì)， 顯示該行業(yè)發(fā)展迅猛25 o圖2-1哈爾濱市 2006-2009年物業(yè)企業(yè)發(fā)展數(shù)量 0 100 200 300 400 500 600 700 2006200720082009 2006 2007 2008 2009哈爾濱工業(yè)大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文-8 - (3)從業(yè)人員規(guī)模目前哈爾濱市物業(yè)管理從業(yè)人員已經(jīng)突破50000人， 其中58%為企業(yè)下崗再就業(yè)員工，女性員工比 例53%

35、,多數(shù)女性員工為物業(yè)保潔員，男性員工占 47%,多數(shù)男性員工為秩序維護(hù)員及維修工；物業(yè)企業(yè)管理人員占從業(yè)人員數(shù)量的 10%左右，大約有 3000人。目前員工人數(shù)在 1000人以 上的企業(yè)有 8家，均為一級(jí) 資質(zhì)企業(yè)，總?cè)藬?shù)占到從業(yè)人員數(shù)量的16%;員工 人數(shù)在500人以上的企業(yè)(不含 1000人以上)大約有 14家，總 人數(shù)占從業(yè)人 員數(shù)量的14%左右，員工人數(shù)在100人以上 的企業(yè)大約有 150家，總?cè)藬?shù)占從 業(yè)人員數(shù)量的 30%, 100 人以下的企業(yè)數(shù)量大約有450家左右，總?cè)藬?shù)占從業(yè) 人員數(shù)量的40% o(4)管理規(guī)模 在哈爾濱市已實(shí)施物業(yè)管理的2200多個(gè)住宅小區(qū)，其中管理面積在 1

36、0萬(wàn)M2以上的小區(qū)有513個(gè)，其中管理面積超過(guò)30萬(wàn)M2中大 型住宅小區(qū)有178 個(gè)。從管理的檔次劃分，目前哈爾濱市收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在每月1元/M2以上的中高檔小區(qū)有 400多個(gè)約占小區(qū)數(shù)量的20%,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在每月 0.3元/ M2以下的小區(qū)有 780個(gè)左右，占 38%,管理面積超過(guò) 100萬(wàn)M2的物業(yè)企 業(yè)有12家，管 理面積超過(guò) 30萬(wàn)M2的物業(yè)企業(yè)有 98家，管理面積在 10至30萬(wàn)M2的物業(yè)公司有 180多家，管理面積在 10 萬(wàn)M2以下的物業(yè)公司有 300多 家。還有個(gè)別的企業(yè)只管理1萬(wàn)M2左右的小區(qū)，這樣的企業(yè)也有30家左右。表2-1為哈爾濱市現(xiàn)有物業(yè)小區(qū)規(guī)模與分布情況 物業(yè) 管理面積小區(qū)

37、數(shù)量物業(yè)企業(yè)數(shù)量中高檔小區(qū)數(shù)量100萬(wàn)M2 以上 282 30 萬(wàn) M2 以上 1789862 10-30 萬(wàn) M2513185153 10 萬(wàn) M2 以下 1539332196 合 計(jì) 2232595413 (5)經(jīng)營(yíng)狀況根據(jù)表2-2哈爾濱市房產(chǎn)住宅局2009年末物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)哈爾濱工業(yè)大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文-9 -統(tǒng)計(jì)報(bào)表反映，哈爾濱市物業(yè)費(fèi)年收入總量大約在6億元,而損額就已經(jīng)達(dá)到5000萬(wàn)以上，虧損企業(yè)的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到40%,經(jīng)營(yíng)形勢(shì)不容樂觀。表2-2 2009年哈爾濱市物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入統(tǒng)計(jì)表經(jīng)營(yíng)收入企業(yè)數(shù)量平均利潤(rùn)率虧損企業(yè)數(shù)量虧損額(萬(wàn))500萬(wàn)以上 177.8%00 100-500

38、萬(wàn) 1894.5%411600 50-100 萬(wàn) 2671.7%1352900 50 萬(wàn)以下 1500.5%77580 合 計(jì) 6233.3%2535080 2.1.2政策法律環(huán)境近幾年來(lái)哈爾濱市根 據(jù)國(guó)家、省相關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合本地實(shí)際，陸續(xù)由臺(tái) 了關(guān) 于物業(yè)管理方面的多項(xiàng)政策法規(guī)。見下表2-3:表2-3哈爾濱市物業(yè)政策法規(guī)一覽表制定時(shí)間法規(guī)文件名 稱主要內(nèi)容與作用2004年哈爾濱市物業(yè)管理規(guī)定與國(guó)家條例相對(duì)應(yīng)，對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)管理作詳細(xì)規(guī)定，更適合本地方操作2006年 哈爾濱市住宅專項(xiàng)維修資金管理試行辦法 對(duì)維修資金的交納、使用與管理作 由明確 規(guī)定，為住宅大中修提供資金與法律保障2006年

39、關(guān)于加強(qiáng)哈爾濱市物業(yè)管理工作的若干意見對(duì)四位一體”化物業(yè)管理提由要求，促進(jìn)了和諧區(qū)建設(shè)，形成齊抓共管局面2006年物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法規(guī)范項(xiàng)目管理必走招投標(biāo)程序、避免暗箱操作，促進(jìn)建管分離，有利于市場(chǎng)的健康 發(fā)展哈爾濱工業(yè)大學(xué)工商管理碩士學(xué) 位論文-10 -續(xù)表2-3 2007年物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管 理試行辦法建立誠(chéng)信企業(yè)檔案管理、接受社會(huì)監(jiān)督，促 進(jìn)物業(yè)企業(yè)守法經(jīng)營(yíng) 2007年住宅物業(yè)消防管理辦法加 強(qiáng)消防管理，提高小區(qū)的消防防范水平2007年 業(yè)主大會(huì)成立指導(dǎo)文件匯編指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的召開，促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)的成立與發(fā)展，發(fā)揮業(yè)主參與物管作用2007年 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則業(yè)主規(guī)約示范文本規(guī)范

40、業(yè)主大會(huì)行為，明確業(yè)主規(guī)約的內(nèi)容范圍，對(duì)業(yè)主自治管理起到規(guī)范作用2008年哈爾濱市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)指導(dǎo)意見建立質(zhì)價(jià)相符物業(yè)收費(fèi)體系，推動(dòng)住宅物業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程，有利于價(jià)格機(jī)制的形成 這些政策法規(guī)的由臺(tái)，在很大程度上 促進(jìn)了行業(yè)發(fā)展，規(guī)范了物業(yè)管理行為，但 相對(duì)我國(guó)物業(yè)市 場(chǎng)相對(duì)成熟的發(fā)達(dá)地區(qū)還尚有較大差距，主要表現(xiàn)在政策法 規(guī) 的由臺(tái)無(wú)法與當(dāng)前整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展需求以及物業(yè)行 業(yè)由現(xiàn)的新問(wèn)題相適應(yīng)，即政策法規(guī)相對(duì)滯后，例如針對(duì)小 區(qū)停車場(chǎng)的管理問(wèn)題、物業(yè)項(xiàng)目的退由問(wèn)題等。2.1.3 市場(chǎng)環(huán)境 物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境是由政府、物業(yè)企業(yè)、開 發(fā)企業(yè)、業(yè)主共同組成的，特別物業(yè)企業(yè)與業(yè)主作為這個(gè)市場(chǎng)的主體，近年來(lái)，

41、哈爾濱市政府相關(guān)部門著力推進(jìn)本市物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境的改善。(1)業(yè)主大會(huì)成立情況哈爾濱市近年來(lái)不斷加大業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 的組建指導(dǎo)力度，至2009年末，有270 個(gè)小區(qū)業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)在哈爾濱住房保障局備案。占全市住宅小區(qū)總數(shù)的15%左右。這個(gè)比例盡管仍然偏低，但相對(duì)于2008年前已經(jīng)有了巨大的進(jìn)步。物業(yè)市場(chǎng)期盼更多的業(yè)主大會(huì)盡快成立，以此推動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)的全面普及。(2)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制通過(guò)全面推進(jìn)物業(yè)管理項(xiàng)目前期招 投標(biāo)工作，實(shí)現(xiàn)市 場(chǎng)有序競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展，目前 已經(jīng)完成批準(zhǔn)住宅小區(qū)物業(yè)招投標(biāo)及協(xié)議選聘物業(yè)項(xiàng)目192 個(gè)。哈爾濱市目前每年通過(guò)市場(chǎng)選擇物業(yè)的小區(qū)數(shù)量大約哈爾濱工業(yè)大學(xué)工商管理

42、碩士學(xué)位論文 -11 - 60余個(gè)，其中5 萬(wàn)M2以上的小區(qū)均通過(guò)招投標(biāo)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理， 5萬(wàn)M2以 下 的小區(qū)則通過(guò)協(xié)議招標(biāo)選擇物業(yè)管理企業(yè)，另外，由于業(yè)主維權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)，二次以上選聘物業(yè)企業(yè)的小區(qū)逐步增多，僅 2009年全年就有 32個(gè)小區(qū)通過(guò)業(yè) 主大會(huì)選聘 了新物業(yè)公司實(shí)施管理，由此促進(jìn)了物業(yè)企業(yè)通過(guò)提高服務(wù) 與管理水平來(lái)參與物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。(3)市場(chǎng)供給狀況 根據(jù)近三年來(lái)的數(shù)據(jù)顯示，目前哈 爾濱市每年的房地產(chǎn)開發(fā)新增物業(yè)面積在400萬(wàn)M2 ,新增小區(qū)數(shù)量在 70個(gè)左右，帶來(lái)至少 1000個(gè)就業(yè)崗位，物 業(yè)總產(chǎn)值每年增加 5000萬(wàn)。物業(yè)行業(yè)社會(huì)貢獻(xiàn)度與經(jīng)濟(jì)地位越來(lái)越大。同時(shí)，隨著國(guó)企改革主

43、輔分離措施的實(shí)施以及物業(yè)覆蓋率 的不斷提 升，每年還會(huì)有近百萬(wàn)平米的既有住宅小區(qū)進(jìn)入 物業(yè)市場(chǎng)，通過(guò)招投標(biāo)或業(yè)主大會(huì)選擇等形式選定信譽(yù)較好的物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。隨著哈爾濱市不斷擴(kuò)大城市規(guī)模，北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣發(fā)展戰(zhàn)略的深入實(shí)施，住宅小區(qū)的開發(fā)規(guī)模與水平都會(huì)有進(jìn)一步的提高，物業(yè)供給市場(chǎng)在未來(lái)的幾年內(nèi)都會(huì)保持 持續(xù)的快速增長(zhǎng)。(4)物業(yè)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r哈爾濱市的物業(yè)企業(yè)發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，從物業(yè)企 業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員數(shù)量、管理面積以及 企業(yè)規(guī)?？?，處于全國(guó)同行業(yè)的中等水平，特別是哈爾濱菱建物業(yè)、景陽(yáng)物業(yè)以及辰能物業(yè)等一級(jí)資質(zhì)物業(yè)企業(yè)其管理水平與企業(yè)知名度在全國(guó)都有一定的影響，一級(jí)企業(yè)的數(shù) 量也位于全國(guó)大中 城市的中上水平，但目前哈爾濱市的物 業(yè)企業(yè)主要呈現(xiàn)一頭重的格局，發(fā)展相對(duì)不夠均衡，主要表現(xiàn)在少數(shù)的一級(jí)、二級(jí)大型物業(yè)企業(yè)在物業(yè)市場(chǎng)處于主導(dǎo) 地位，管理了哈爾濱市近 50%的物業(yè)管理面積，優(yōu)質(zhì)高檔項(xiàng) 目也占據(jù)