公允價(jià)值模式在房地產(chǎn)行業(yè)的適應(yīng)性分析

1、公允價(jià)值模式在房地產(chǎn)行業(yè)的適應(yīng)性分析摘要：2021年CAS39準(zhǔn)那么實(shí)施3年以來(lái)，增強(qiáng)了公允價(jià)值模式在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中的可操作性，為其推廣提供了理論依據(jù)。但通過(guò)查閱A股房地產(chǎn)行業(yè)上市公司年報(bào)，得出采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的情況不容樂(lè)觀，進(jìn)而對(duì)公允價(jià)值的適應(yīng)性進(jìn)行研究。以華發(fā)股份為例，分析公允價(jià)值產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)后果，指出企業(yè)變更會(huì)計(jì)政策之后存在的問(wèn)題，并有針對(duì)性提出改進(jìn)對(duì)策，以期能進(jìn)一步完善企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么，促進(jìn)公允價(jià)值模式在房地產(chǎn)行業(yè)的廣泛應(yīng)用。關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值模式；房地產(chǎn)行業(yè)；CAS39中圖分類號(hào)：F27文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j ki.1672-3198.2021

2、.03.0301公允價(jià)值模式在房地產(chǎn)上市公司的困境截至2021年6月30日，滬深兩市房地產(chǎn)行業(yè)A股共有123家上市公司披露了年報(bào)，其中111家公司擁有投資性房地產(chǎn)，滬市62家，深市49家。采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的共有19家公司，其中滬市8家，深市11家，占A股市場(chǎng)持有投資性房地產(chǎn)工程上市公司總數(shù)的17.11%，而采用本錢模式后續(xù)計(jì)量的有92家，占比高到82.88%。可見(jiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司并不十分青睞于公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)，會(huì)計(jì)政策的變更顯得相當(dāng)謹(jǐn)慎。2021年CAS39準(zhǔn)那么在公允價(jià)值確實(shí)認(rèn)方法方面提供了理論上的指導(dǎo)，但在實(shí)踐中，沒(méi)有統(tǒng)一方法和確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，各房地產(chǎn)上市公司評(píng)估

3、公允價(jià)值的途徑存在差異。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，19家上市公司中有10家選擇專業(yè)評(píng)估法，占總數(shù)的53%；其次是市場(chǎng)類比法，選擇此法的公司數(shù)量為4家，比重到達(dá)21%；最少的是第三方調(diào)查報(bào)告法，只有2家公司，由于這種方法主觀性較強(qiáng)，很少公司予以關(guān)注，所占比重僅為10%；除此之外，余下3家占比16%企業(yè)并未披露相關(guān)信息?？梢?jiàn)，上市公司獲取公允價(jià)值的方法各異，將會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息缺乏可比性，不利于投資者了解企業(yè)真實(shí)情況；另外，會(huì)計(jì)政策易于人為干預(yù)，趨利避害的本能會(huì)驅(qū)使企業(yè)選擇利益最大化的方法，從而給監(jiān)管部門的管理工作帶來(lái)障礙。這是阻礙公允價(jià)值在房地產(chǎn)公司有效推廣的重要原因。2公允價(jià)值模式對(duì)華發(fā)股份的適應(yīng)性分析珠海華發(fā)實(shí)

4、業(yè)股份以下簡(jiǎn)稱華發(fā)股份是一家從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，主要產(chǎn)品是住宅、車庫(kù)及商鋪等。于2021年在上海證券交易所A股市場(chǎng)上市，股票代碼為600325。CAS3準(zhǔn)那么在2021年開(kāi)始實(shí)施，華發(fā)股份選擇本錢模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，但企業(yè)賬面未持有該資產(chǎn)工程。直到2021年7月CAS39準(zhǔn)那么公布，華發(fā)股份經(jīng)公司董事局會(huì)議審議通過(guò)，自當(dāng)年7月起對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量由原來(lái)的本錢模式改為公允價(jià)值模式，并首次將企業(yè)持有的局部房屋及建筑物轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，華發(fā)股份在此時(shí)點(diǎn)變更會(huì)計(jì)政策產(chǎn)生了哪些影響？值得我們進(jìn)行分析。2.1改善資本結(jié)構(gòu)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值變動(dòng)會(huì)直接影響投資性房地產(chǎn)的

5、賬面價(jià)值，進(jìn)而引起企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的變化。2021年華發(fā)股份轉(zhuǎn)變計(jì)量政策，由本錢模式改為公允價(jià)值模式，期末投資性房地產(chǎn)的期末公允價(jià)值達(dá)22.7億元，對(duì)總資產(chǎn)奉獻(xiàn)率到達(dá)3.37%，資產(chǎn)負(fù)債率為80.74%，相比本錢模式該財(cái)務(wù)指標(biāo)有所降低。另外，由表1可知，變更會(huì)計(jì)政策之后的年度，投資性房地產(chǎn)和總資產(chǎn)規(guī)模逐年增加，其對(duì)總資產(chǎn)的影響率分別為2.57%和2.07%；隨后兩年的總資產(chǎn)負(fù)債率分別為79.3%、79.6%，略有下降。這是由于計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換增加了投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，總負(fù)債變化幅度不大時(shí)，資產(chǎn)價(jià)值的提高可降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，從而向利益相關(guān)者傳遞了良好的財(cái)務(wù)信息。2.2提升收益隨

6、著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高位運(yùn)行，轉(zhuǎn)換計(jì)量模式后，不再對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)提折舊攤銷和減值準(zhǔn)備，且期末公允價(jià)值高出賬面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，從而增加企業(yè)利潤(rùn)。從表2可知，2021年華發(fā)股份采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)后，當(dāng)年度公允價(jià)值變動(dòng)高達(dá)1778.8萬(wàn)元，對(duì)凈利潤(rùn)影響率為20.95%；在以后各會(huì)計(jì)期間投資性房地產(chǎn)增量收益對(duì)企業(yè)凈利潤(rùn)的影響呈現(xiàn)出減弱的趨勢(shì)，但仍起到積極的作用，對(duì)凈利潤(rùn)奉獻(xiàn)率為1.15%、0.91%。可見(jiàn)，公允價(jià)值模式提高了企業(yè)利潤(rùn)水平，到達(dá)美化收益的效果。2.3強(qiáng)化籌資能力隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速開(kāi)展，經(jīng)營(yíng)規(guī)?？焖贁U(kuò)張，對(duì)公司的融資能力提出更高的要求。從表3可知，華發(fā)股份20

7、21年采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)后，短期借款為57.7億元，相比去年增長(zhǎng)509.29%；長(zhǎng)期借款到達(dá)192.85億元，同比上期增長(zhǎng)50.1%；總籌資額高達(dá)380.43億元，增長(zhǎng)率為81.33%。2021-2021年借款金額變動(dòng)幅度相對(duì)減小，總籌資額增長(zhǎng)率分別為50.85%、1.90%，但仍呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。由此可見(jiàn)，變更會(huì)計(jì)政策之后華發(fā)股份籌資能力大大增強(qiáng)。這是由于公允價(jià)值計(jì)量美化了企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，資產(chǎn)負(fù)債率變小，長(zhǎng)期償債能力增強(qiáng)，債權(quán)人的利益有所保障，有利于企業(yè)融通更多地資金需求。華發(fā)股份作為房地產(chǎn)上市公司的典型代表，變更投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策后，公允價(jià)值帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)影響對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)起到了“增肥效用

8、，可見(jiàn)這一計(jì)量屬性能有效的適應(yīng)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)開(kāi)展，但也應(yīng)注意到公允價(jià)值在實(shí)施過(guò)程中存在的一系列問(wèn)題。3公允價(jià)值模式在華發(fā)股份運(yùn)用中存在的問(wèn)題3.1利潤(rùn)與現(xiàn)金支付能力背離企業(yè)選擇公允價(jià)值模式時(shí)，高漲的房地產(chǎn)價(jià)格一定程度上會(huì)提升會(huì)計(jì)利潤(rùn)水平，但賬面的投資性房地產(chǎn)增量收益并不能為企業(yè)帶來(lái)實(shí)質(zhì)的現(xiàn)金流入，反而可能會(huì)增加潛在的現(xiàn)金流出，導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)與現(xiàn)金支付能力背離。3.1.1股利政策的困境企業(yè)股利分配一般與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)呈正相關(guān)，當(dāng)企業(yè)凈利潤(rùn)增加時(shí)，會(huì)向投資者傳遞良好的財(cái)務(wù)信息，通常投資者會(huì)要求企業(yè)分配紅利，且更傾向于現(xiàn)金股利分配。假設(shè)企業(yè)維持原股份支付，那么可能損害投資者信心，減少后續(xù)投資；假設(shè)企業(yè)決定

9、增加股利分配，勢(shì)必會(huì)擴(kuò)大現(xiàn)金流出。3.1.2管理層的利益驅(qū)動(dòng)當(dāng)企業(yè)的報(bào)表收益增加時(shí)，出于自利原那么，管理層要求提高貨幣薪酬待遇，特別是持股比例較高的管理者，企圖利用“白條利潤(rùn)獲取現(xiàn)金報(bào)酬，損害股東權(quán)益，從而增加管理層的私人利益。3.2潛在風(fēng)險(xiǎn)增加3.2.1經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加轉(zhuǎn)變投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式后，期末公允價(jià)值受市場(chǎng)環(huán)境、政策導(dǎo)向等因素制約，對(duì)凈利潤(rùn)的影響具有不確定性。華發(fā)股份變更會(huì)計(jì)政策年度，期末這局部未實(shí)現(xiàn)的收益大大改善了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果，增加企業(yè)利潤(rùn)，在以后的各會(huì)計(jì)期間公允價(jià)值對(duì)凈利潤(rùn)的影響仍然是積極的。但隨著價(jià)格的頻繁波動(dòng)，公允價(jià)值不可能一直持續(xù)上漲，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)就會(huì)引起利潤(rùn)大幅度波動(dòng)

10、，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生不利影響，從而增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。3.2.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加首先，籌資引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由表3可知，采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)之后，華發(fā)股份近年融資規(guī)模不斷擴(kuò)大，資金本錢不斷上升，2021年籌資本錢到達(dá)30.27億元，相比2021年上浮73.67%；隨后的兩年資金本錢分別到達(dá)44.45億元和42.98億元。一旦公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加，將導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法按期歸還借債及使用本錢，對(duì)公司的財(cái)務(wù)造成巨大沖擊；其次，市場(chǎng)波動(dòng)引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不穩(wěn)定變化，公允價(jià)值模式帶來(lái)的不確定性因素將會(huì)增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。3.3公允價(jià)值信息披露問(wèn)題3.3.1缺少租賃信息華發(fā)股份持有的投資性房地產(chǎn)均是

11、外租的房屋及建筑物，其收到的租金對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量具有重要影響，因此披露租賃信息尤為關(guān)鍵。在報(bào)表附注中，華發(fā)股份指出公允價(jià)值由聘請(qǐng)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行，在披露的具體事項(xiàng)上只涉及公允價(jià)值確認(rèn)依據(jù)、房地產(chǎn)名稱、總金額、抵押情況，沒(méi)有具體工程明細(xì)，也未披露有關(guān)房地產(chǎn)的租賃信息，如房地產(chǎn)承租人、合同租賃期、年租金收益、履約情況等。這是由于CAS39準(zhǔn)那么沒(méi)有強(qiáng)制要求企業(yè)披露投資性房地產(chǎn)的租賃信息，會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么的漏洞導(dǎo)致大多數(shù)企業(yè)未涉及與租賃相關(guān)的信息。3.3.2公允價(jià)值層次信息不完整2004年CAS39準(zhǔn)那么明確規(guī)定了采用公允價(jià)值的披露要求，主要有持續(xù)以公允價(jià)值計(jì)量的工程和金額、層次確實(shí)定、層次之間轉(zhuǎn)換的

12、金額及原因、估值技術(shù)和輸入值的描述性信息等。華發(fā)股份在附注中明確指出，投資性房地產(chǎn)采用持續(xù)第二層次公允價(jià)值計(jì)量出租建筑物，選擇收益法作為主要的估值技術(shù)，在資產(chǎn)負(fù)債表日聘請(qǐng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以此來(lái)確定公允價(jià)值。可見(jiàn)，華發(fā)股份披露內(nèi)容僅為輸入值的具體層次和估值技術(shù)，只公布了第二層次輸入值的范圍，房地產(chǎn)各明細(xì)工程的參數(shù)值、模型和估值程序等未具體化，對(duì)于CAS39規(guī)定的其他信息也未提及。4華發(fā)股份公允價(jià)值計(jì)量的改進(jìn)對(duì)策針對(duì)公允價(jià)值模式在房地產(chǎn)行業(yè)推廣不利的現(xiàn)狀，以及華發(fā)股份在實(shí)務(wù)應(yīng)用中存在的問(wèn)題，以下將從三個(gè)方面提出改進(jìn)措施。4.1加速房地產(chǎn)交易信息平臺(tái)升級(jí)建設(shè)加快房地產(chǎn)信息交易平臺(tái)

13、的升級(jí)建設(shè)，能有效的緩解公允價(jià)值信息不對(duì)稱問(wèn)題。房地產(chǎn)交易信息按照所在的不同商業(yè)圈、房地產(chǎn)規(guī)模等劃分，按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)外報(bào)告房地產(chǎn)交易信息，具體應(yīng)涉及房地產(chǎn)的建造面積、使用年限、交易時(shí)間及合同等重要信息，對(duì)外出租的房地產(chǎn)，還應(yīng)單獨(dú)公布租賃信息。通過(guò)信息數(shù)據(jù)庫(kù)的公開(kāi)化、透明化，從源頭上消除信息使用者和市場(chǎng)不對(duì)稱的現(xiàn)象；企業(yè)也能以較低的本錢獲取房地產(chǎn)公允價(jià)值，降低本錢支出，強(qiáng)化公允價(jià)值信息的可比性，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。4.2加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的頻繁波動(dòng)必然會(huì)增加潛在風(fēng)險(xiǎn)，因此華發(fā)股份應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，完善科學(xué)的決策機(jī)制。首先，建立經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。建立短期和長(zhǎng)期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，如編制現(xiàn)金流

14、量預(yù)算、改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系等，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的監(jiān)督，有效防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，強(qiáng)化管理層風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，完善風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事前、事中和事后的控制，并加強(qiáng)企業(yè)應(yīng)對(duì)能力。4.3強(qiáng)化信息披露4.3.1增加租賃信息租賃信息對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量非常關(guān)鍵，它涉及房地產(chǎn)的租賃使用情況以及資產(chǎn)的賬面價(jià)值。華發(fā)股份不僅應(yīng)按要求披露租賃資產(chǎn)的名稱、價(jià)值、計(jì)量范圍、抵押情況等，還應(yīng)參照IAS40要求充分的披露房地產(chǎn)的租賃信息。應(yīng)具體到明細(xì)工程，披露該工程的地理位置、承租人、租賃期、年租金收益等，還應(yīng)該列示租賃協(xié)議、履約狀況、租賃物的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)是否會(huì)改變等相關(guān)信息。華發(fā)股份作為大型房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該主

15、動(dòng)報(bào)告與房地產(chǎn)相關(guān)的租賃信息，以使投資者及時(shí)了解企業(yè)的實(shí)際獲利能力。4.3.2補(bǔ)充公允價(jià)值層次信息華發(fā)股份應(yīng)強(qiáng)化信息披露意識(shí)，自覺(jué)按照CAS39準(zhǔn)那么中對(duì)公允價(jià)值層次信息披露的規(guī)定，及時(shí)報(bào)告投資性房地產(chǎn)信息。除了披露公允價(jià)值計(jì)量層次和估值技術(shù)，還應(yīng)該補(bǔ)充完善以下信息：按投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)、特征、風(fēng)險(xiǎn)及公允價(jià)值計(jì)量的層次進(jìn)行合理的分組，并披露各組與報(bào)表工程相關(guān)的信息；補(bǔ)充公允價(jià)值第二層次具體輸入值，量化信息；對(duì)于估值技術(shù)，增加披露收益模型運(yùn)用的模型假設(shè)和估值程序等；完善第二層次估值技術(shù)和輸入值的其他描述性信息。層次之間涉及轉(zhuǎn)化，那么還需在附注中披露轉(zhuǎn)換前后的具體金額，指出層次轉(zhuǎn)換的原因、轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)及相關(guān)政策等。房地產(chǎn)公司擁有大量的房屋建筑物等資產(chǎn)，具有行業(yè)特殊性，因此管理層應(yīng)綜合考慮會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么及自身情況，靈活合理的采用公允價(jià)值。隨著宏觀政策環(huán)境的優(yōu)化以及企業(yè)管理