2011某四線城市住宅底商營(yíng)銷策劃案

1、2021/8/61Copyright 2011By GTP此份文件是鑫潤(rùn)三能為洋瀾國(guó)際康城項(xiàng)目所準(zhǔn)備,未經(jīng)鑫潤(rùn)三能許可不得向第三方透露或用于其它目的Yang Lan international Kangcheng project marketing planning report02011.102021/8/62商業(yè)環(huán)境分析PART ONE宏觀政策概覽區(qū)域商業(yè)觀察區(qū)域發(fā)展展望區(qū)域客群研判項(xiàng)目本體分析PART TWO項(xiàng)目現(xiàn)狀分析基礎(chǔ)指標(biāo)分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉項(xiàng)目整體定位PART THREE項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目營(yíng)銷策略PART FOUR營(yíng)銷戰(zhàn)略選擇項(xiàng)目推售

2、策略項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略項(xiàng)目推廣策略2021/8/63商業(yè)環(huán)境分析項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目營(yíng)銷策略宏觀政策概覽區(qū)域商業(yè)觀察區(qū)域發(fā)展展望區(qū)域客群研判2021/8/64住宅地產(chǎn)發(fā)展趨緩商業(yè)地產(chǎn)投資利好住宅地產(chǎn)市場(chǎng)2010年的三輪調(diào)控以及2011年的“新國(guó)八條”以堅(jiān)決遏制過(guò)快上漲“為總體基調(diào)，對(duì)市場(chǎng)需求有較大沖擊，方向性意義較強(qiáng)。 使住宅市場(chǎng)的投資空間進(jìn)一步緊縮商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)2010年1-12月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓開(kāi)發(fā)投資完成額分別達(dá)到5,598.84、1,806.55億元，分別增長(zhǎng)33.90%和31.2%；2010年1-12月商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓銷售額分別達(dá)到5,354.02、2,148.81億元，分

3、別增長(zhǎng)46.3%和31.2%，達(dá)到近年來(lái)最高水平。2021/8/65長(zhǎng)江天下商業(yè)街華堂景苑底商黃金水岸丹桂路商業(yè)鄂城區(qū)社區(qū)商業(yè)典型案例概述長(zhǎng)江天下商業(yè)街鄂州首條風(fēng)情步行街 ，但由于沒(méi)有良好的運(yùn)行管理倒致業(yè)態(tài)凌亂，人氣一直沒(méi)有得到提升虹橋天城底商以宜安居、吉骨小館、中國(guó)銀行等知名商家入駐成為洋瀾路商業(yè)新亮點(diǎn)黃金水岸丹桂路商業(yè)商戶入駐率尚佳，以商品質(zhì)商務(wù)休閑產(chǎn)業(yè)輔以社區(qū)服務(wù)類商業(yè)為主華堂景苑底商以主力店武商量販入駐為契機(jī)，帶動(dòng)社區(qū)服務(wù)類產(chǎn)業(yè)入駐，已成為城南商圈核心虹橋天城底商鄂州現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)以“地段”優(yōu)劣為衡量指標(biāo)，多數(shù)發(fā)展商沒(méi)有良好運(yùn)營(yíng)理念，業(yè)態(tài)無(wú)規(guī)劃2021/8/66商業(yè)名稱所屬區(qū)域租售情況租

4、售價(jià)格主力面積層高（首層）業(yè)態(tài)規(guī)劃東方名居菜園頭已推未售2萬(wàn)/平米40-605.8米未限定馳恒之城菜園頭未發(fā)售未定不詳6米未限定瀾庭國(guó)際菜園頭已推未售2萬(wàn)406米未限定恒馳公館菜園頭未發(fā)售未定40-605.8米未限定金色港灣菜園頭未發(fā)售未定40-505.8米未限定聚龍名都城北剩余2400平米整體銷售5800整體6米未限定古城明珠城北未發(fā)售未定整體6米購(gòu)物中心長(zhǎng)江天下城北剩余3600平米整體招租租45元/平米整體5.8米休閑、餐飲金鳳凰城南在售租20-25元/平米40-905.8米未限定洋瀾湖1號(hào)城南在售1.6萬(wàn)705-6米未限定竹林廣場(chǎng)城南未發(fā)售未定不詳6米已招入華潤(rùn)蘇果南國(guó)名門城南未發(fā)售未定

5、不詳6米未限定吳都春天城南已售罄三層均價(jià)7000整體6米未限定鄂城區(qū)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目一覽表2021/8/67洋 瀾 路迎 賓 大 道 昌樂(lè)路黃龍路濱 湖 南 路壽 昌 大 道城南區(qū)域主要路段業(yè)態(tài)分布濱湖南路匯集城南餐飲、娛樂(lè)名店、大中型超市、輔以家居裝飾、汽車銷售產(chǎn)業(yè)，是城南業(yè)態(tài)最為豐富的道路洋瀾路復(fù)合業(yè)態(tài)，有世博、玉龍錦等餐飲名店，以及宜安居為主的建材產(chǎn)業(yè)，輔以社區(qū)服務(wù)業(yè)迎賓大道社區(qū)服務(wù)型自由業(yè)態(tài)為主，經(jīng)營(yíng)商戶以中等檔次為主壽昌大道以低檔裝飾建材類產(chǎn)業(yè)為主符以個(gè)別社區(qū)超市，商戶零散，但業(yè)態(tài)單一昌樂(lè)路/黃龍路以小型社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主符以部分小型裝飾建材類產(chǎn)業(yè)本案城南商業(yè)業(yè)態(tài)無(wú)規(guī)劃，缺乏合理運(yùn)營(yíng)，商

6、業(yè)檔次難以提高2021/8/68城南區(qū)域各路段租金情況一覽除濱湖南路以外，其它路段租金售價(jià)水平均處低位，多數(shù)路段租金以18-22元/平方米居多2021/8/69小 結(jié)2021/8/610u8+1城市圈建設(shè)：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)客源流入，提升整體消費(fèi)能力交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，有利于突破地域限制，實(shí)現(xiàn)城市間人口流動(dòng)配套同網(wǎng)建設(shè)，降低異地置業(yè)生活成本，加快人口流動(dòng)速率u鄂州城市規(guī)劃：主城區(qū)核心輻射功能提升，對(duì)郊鎮(zhèn)形成集聚效力主城區(qū)與郊鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)依存度提升，加強(qiáng)了城市向心力內(nèi)外交通路網(wǎng)優(yōu)化對(duì)接，加速了郊鎮(zhèn)及周邊客源向主城區(qū)城市發(fā)展2021/8/611城南發(fā)展鄂州的行政服務(wù)辦公及中央居住區(qū)（CLD） 正在崛起

7、的新城市中心2021/8/612小 結(jié)城市發(fā)展增速，1+8城市圈一體化建設(shè)為客源擴(kuò)容創(chuàng)造了條件。城南區(qū)域發(fā)展迅猛，城市規(guī)劃一體化進(jìn)程為我項(xiàng)目商業(yè)氛圍營(yíng)造創(chuàng)造了有利條件2021/8/613鄂州樓盤客源職業(yè)構(gòu)成匯總身份特質(zhì)市場(chǎng)比例規(guī)模以上企業(yè)主身份神秘資產(chǎn)難以估計(jì)不超過(guò)2%私營(yíng)業(yè)主有一定資產(chǎn)住宅一套以上超出35%政府和事業(yè)單位官員擁有公車各種灰色收入接近15%企事業(yè)中高層和技術(shù)骨干有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)希望有一定投資渠道20-30%新“鄂州人”及其他對(duì)價(jià)格敏感對(duì)地段概念不強(qiáng)烈10%左右隨著城區(qū)具備投資屬性的物業(yè)放量，投資客比例上揚(yáng)2021/8/614商圈消費(fèi)者預(yù)判偶得客戶群游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群本

8、項(xiàng)目及周邊社區(qū)業(yè)主城南區(qū)域社區(qū)住戶，及企事業(yè)單位白領(lǐng)城市其它區(qū)域消費(fèi)者其它地區(qū)來(lái)鄂州游玩的客戶商圈消費(fèi)者，以立足康城，輻射城南為主 2021/8/615商業(yè)環(huán)境分析項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目現(xiàn)狀分析基礎(chǔ)指標(biāo)分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘2021/8/616斌湖南路壽昌大道古城路鳳凰南路迎賓大道文苑路項(xiàng)目西部項(xiàng)目南部項(xiàng)目東部項(xiàng)目東部項(xiàng)目現(xiàn)狀迎賓大道商業(yè)緊鄰壽昌大道，中間區(qū)域?yàn)閱蚊娼謪^(qū)，目前區(qū)域環(huán)境相對(duì)較為惡劣，以散戶經(jīng)營(yíng)為主，沒(méi)有形成較為良好的商業(yè)氛圍,未來(lái)在區(qū)域的逐漸發(fā)展中，商業(yè)氛圍會(huì)不斷提升;2021/8/617基礎(chǔ)指標(biāo)總建筑面積21340.25 建筑結(jié)構(gòu)框架層數(shù)兩層，一層開(kāi)

9、間 約4進(jìn)深約16層高一層3.5-4.2、二層3-4.2街面長(zhǎng)度約400米左右商業(yè)本體特征呈現(xiàn)大體量，街面長(zhǎng)，多間數(shù)兩層布局，開(kāi)間略小進(jìn)深較長(zhǎng)，框架結(jié)構(gòu)空間可變性強(qiáng)；2021/8/618W劣勢(shì)S優(yōu)勢(shì)0機(jī)遇T威脅區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?，未?lái)商鋪增值速度快；項(xiàng)目周邊配套及生活環(huán)境正在逐步完善中；洋瀾國(guó)際康城和周邊中高檔社區(qū)為本項(xiàng)目商業(yè)部分提供了消費(fèi)客群；項(xiàng)目住宅在本市已經(jīng)形成良好的形象口碑，具備社會(huì)基礎(chǔ)；項(xiàng)目產(chǎn)品自身結(jié)構(gòu)為框架建構(gòu)且內(nèi)部空間規(guī)整，便于各種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)；項(xiàng)目周邊目前還存在小土山和少量的民房，且位于城南的相對(duì)南端的位置，短期內(nèi)難以形成商業(yè)氛圍；項(xiàng)目周邊商業(yè)集群多以汽車美容及社區(qū)型基礎(chǔ)商業(yè)業(yè)態(tài)為主，

10、業(yè)態(tài)較為低端，業(yè)態(tài)突破難度較大；目前壽昌大道東段目前道路障礙物較多，無(wú)公交線路且人流車流量較小；壽昌大道 幾乎所有小區(qū)都有大量商鋪空置，甚至整體空置；項(xiàng)目產(chǎn)品本身開(kāi)間小，進(jìn)深長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)難度較大；項(xiàng)目處于壽昌大道和迎賓大道兩條主干道交匯處，未來(lái)鄂州南大門，未來(lái)發(fā)展利好有利于提升項(xiàng)目未來(lái)價(jià)值；區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)較為低端、規(guī)模較小且無(wú)特色，項(xiàng)目可以在統(tǒng)一形象，規(guī)范檔次方面尋求突破口，出類拔萃；1+8城市圈的發(fā)展為本項(xiàng)目的銷售帶來(lái)新機(jī)遇；未來(lái)輕軌的開(kāi)通會(huì)提升項(xiàng)目地段價(jià)值；區(qū)域未來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度較慢，改造難度較大，很難在預(yù)想時(shí)間內(nèi)建設(shè)完成；目前區(qū)域現(xiàn)存項(xiàng)目較多，商業(yè)體量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)社區(qū)入住率低

11、，難以達(dá)到預(yù)計(jì)合理的人口密度，支撐項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)；目前壽昌大道正式開(kāi)通時(shí)間很難預(yù)計(jì)；該區(qū)域的住宅小區(qū)大部分入住率較低，很難判斷區(qū)域人口的成熟時(shí)間；2021/8/619價(jià)值挖掘梳理南城未來(lái)核心強(qiáng)勢(shì)城市資源即買高快收益經(jīng)典簡(jiǎn)約立面南城成熟社區(qū)框架靈動(dòng)空間不限購(gòu)高回報(bào)占據(jù)品質(zhì)地標(biāo)投資者經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者2021/8/620商業(yè)環(huán)境分析項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目客群定位2021/8/621項(xiàng)目商業(yè)沿壽昌大道和項(xiàng)目西側(cè)路段布局，呈現(xiàn)出一條較為狹長(zhǎng)的線型商業(yè)街，屬于社區(qū)型商業(yè)街和區(qū)域級(jí)商業(yè)街的中間者；因此本項(xiàng)目的操作按“商業(yè)街區(qū)”的操作形式進(jìn)行。2021/8/6

12、22根據(jù)以上對(duì)鄂州各個(gè)城區(qū)的商業(yè)調(diào)查分析，及本項(xiàng)目的商業(yè)特性綜合研判，我們對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)屬性定位如下：南 城 地 標(biāo) 性 核 心 商 街u南城：定位區(qū)域?qū)傩?、新城區(qū)u地標(biāo)：確立項(xiàng)目的地位屬性，功能性、排他性u(píng)核心：確立項(xiàng)目地位屬性，昭示性和未來(lái)商業(yè)地段價(jià)值u商街：點(diǎn)明規(guī)模、業(yè)態(tài)屬性和未來(lái)發(fā)展2021/8/623案名建議洋瀾新天地洋瀾國(guó)際康城南區(qū)商業(yè)街u洋瀾：依托洋瀾國(guó)際康城地標(biāo)，品質(zhì)住宅形象提升商業(yè)社會(huì)知名度；u新：定位區(qū)域性，新城區(qū)城市未來(lái)發(fā)展機(jī)遇，強(qiáng)調(diào)地段未來(lái)價(jià)值；u天地：區(qū)域內(nèi)較大社區(qū)商業(yè)體量，營(yíng)造和提升本區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀，開(kāi)啟財(cái)富引擎；南城潛力股財(cái)富新引擎2021/8/6242021/8/

13、6252021/8/6262021/8/6272021/8/6282021/8/629店鋪包裝做店鋪統(tǒng)一店招示意，作為商鋪銷售前期的形象包裝2021/8/6302021/8/631光環(huán)境形象塑造2021/8/632外場(chǎng)環(huán)境美化塑造2021/8/633外場(chǎng)環(huán)境美化塑造2021/8/634外場(chǎng)環(huán)境美化塑造2021/8/635本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)承擔(dān)的功能1、滿足大規(guī)模社區(qū)配套及區(qū)位需求確定商業(yè)規(guī)模的下限、業(yè)態(tài)選擇2、增加項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系，促進(jìn)項(xiàng)目銷售確定項(xiàng)目成為“南城副中心，城市美好生活”重要的組成部分3、營(yíng)造項(xiàng)目亮點(diǎn)，形成城市界面打造城南區(qū)域副中心商圈 。都市化、品質(zhì)化的區(qū)域商業(yè)名片4、項(xiàng)目利潤(rùn)的重要來(lái)源形

14、成一個(gè)“市場(chǎng)消費(fèi)點(diǎn)”基本需求價(jià)值體系城市界面利潤(rùn)貢獻(xiàn)2021/8/636項(xiàng)目主營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī) 模汽修服務(wù)汽車美容、汽車修理等37%家居建材家居建材、裝飾設(shè)計(jì)33%社區(qū)服務(wù)副食百貨、電信營(yíng)業(yè)廳、繳費(fèi)廳及取款等25%其他特色餐飲，休閑類5%根據(jù)以上本區(qū)域的業(yè)態(tài)分析得出項(xiàng)目所定位業(yè)態(tài)功能身份是區(qū)域整合者，順應(yīng)新區(qū)發(fā)展的特性，結(jié)合投資客、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者三者之間的關(guān)系的來(lái)促成商業(yè)的順利銷售；2021/8/637本項(xiàng)目商業(yè)客戶定位依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果和商業(yè)科學(xué)理論綜合研判，本將商業(yè)目標(biāo)客群分為投資客群、經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)者，根據(jù)自身不同的特性進(jìn)行系統(tǒng)劃分；目標(biāo)客群投資客經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者本地經(jīng)濟(jì)實(shí)力人群（鄂州市）外地經(jīng)濟(jì)實(shí)力人

15、群（相鄰城市）其他投資客本地專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主外地商人需求經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所本項(xiàng)目住宅業(yè)主的經(jīng)營(yíng)需求本區(qū)域現(xiàn)有居住人群的剛性消費(fèi)本區(qū)域未來(lái)居住人群刺激消費(fèi)次級(jí)區(qū)域人群的特別消費(fèi)2021/8/638商業(yè)環(huán)境分析項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目戰(zhàn)略選擇項(xiàng)目推售策略項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略項(xiàng)目推廣策略2021/8/639品質(zhì)化發(fā)展南城品質(zhì)商業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者非行業(yè)老大，中小規(guī)模市場(chǎng)社區(qū)綜合商業(yè)街的提升者次/非主流市場(chǎng)努力改變市場(chǎng)規(guī)則強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)形成自身特色借助已有市場(chǎng)企圖以小克大以價(jià)格為自身優(yōu)勢(shì)我們既要滿足社區(qū)商業(yè)需求，同時(shí)提升街區(qū)品質(zhì)達(dá)到輻射周邊區(qū)域的商業(yè)目的2021/8/640總思路：先易后難，租售并舉先易后難，先聚人

16、氣先期推出周邊已有一定商業(yè)氛圍的單位，先聚集人氣，同時(shí)為后期推售累積客戶。租售并舉，相輔相成租售并舉有利于項(xiàng)目物業(yè)盡快投入運(yùn)營(yíng)。租為售服務(wù)，讓投資購(gòu)買者收益可見(jiàn)，同時(shí)，為項(xiàng)目的銷售帶來(lái)旺盛人氣。 目前市場(chǎng)租售態(tài)勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目的影響較大，相當(dāng)體量的商鋪目前空置，且目前壽昌大道整體沒(méi)有商業(yè)氛圍可言，因此商業(yè)還需要一定時(shí)間的培育過(guò)程，現(xiàn)階段實(shí)現(xiàn)全面銷售的可能性較低2021/8/641第一階段：租售并舉招租貨量：壽昌大道，南大門以西的22棟、24棟共計(jì)19間商鋪，以及西側(cè)25棟、33棟共計(jì)41間商鋪招租業(yè)態(tài)：裝飾建材、汽車美容推售貨量：14棟、13棟、19棟共計(jì)53間商鋪首批出貨裝飾建材裝飾建材汽車美容汽

17、車美容裝飾建材裝飾建材汽車美容汽車美容2021/8/642第二階段：乘勝追擊招租貨量：壽昌大道，南大門以西的22棟、24棟共計(jì)19間商鋪繼續(xù)招租推售貨量：西側(cè)25棟、33棟共計(jì)41間商鋪帶租約銷售。（該批貨量面積小，總價(jià)低適合二批出貨）三批出貨三批出貨二批出貨二批出貨第三階段：全線飄紅此時(shí)壽昌大道段商鋪大部均已出租或出售，在這個(gè)階段全部商鋪進(jìn)行對(duì)外公開(kāi)發(fā)售（當(dāng)前租戶有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)），以獲取最大開(kāi)發(fā)利潤(rùn)2021/8/643市場(chǎng)導(dǎo)向原則：采取市場(chǎng)比較法結(jié)合租金反推法來(lái)預(yù)測(cè)項(xiàng)目首層商鋪銷售均價(jià)，首層定價(jià)選取參照的項(xiàng)目為：東方名居、瀾庭國(guó)際、吳都春天、洋瀾湖1號(hào)共四個(gè)在售項(xiàng)目。動(dòng)態(tài)變化原則：價(jià)格制定并非

18、一成不變，而是根據(jù)銷售進(jìn)度和銷售業(yè)績(jī)不斷調(diào)整。持續(xù)上調(diào)原則：后期商鋪發(fā)售的價(jià)格適當(dāng)上調(diào)，給投資者以項(xiàng)目升值潛力感覺(jué)。升幅視投資者可接受的心理價(jià)格以及市場(chǎng)價(jià)格水平而定。 2021/8/644商業(yè)區(qū)域因素直接比較表區(qū)域因素 權(quán)重估價(jià)對(duì)象東方名居瀾庭國(guó)際吳都春天洋瀾湖一號(hào)商圈成熟程度 0.310.80.70.70.9交通條件 0.210.80.70.750.9配套設(shè)施 0.210.90.80.750.95環(huán)境條件 0.110.80.70.750.9城市規(guī)劃 0.210.850.90.850.9小計(jì)110.830.760.7550.91商業(yè)個(gè)別因素直接比較表 個(gè)別因素 權(quán)重 估價(jià)對(duì)象 東方名居瀾庭國(guó)際

19、吳都春天洋瀾湖一號(hào)規(guī)劃設(shè)計(jì) 0.210.90.80.80.9經(jīng)營(yíng)管理 0.210.60.60.80.7地理位置 0.310.80.70.750.9臨街狀況 0.310.750.80.850.85小計(jì) 110.7650.730.80.845市場(chǎng)比較法演算2021/8/645本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格市場(chǎng)比較法綜合修正系數(shù)表 項(xiàng)目名稱修正因素 估價(jià)對(duì)象 東方名居瀾庭國(guó)際吳都春天洋瀾湖一號(hào)首層實(shí)價(jià)（元/m2） 2000016000首層約1100016000銷售情況修正 10.40.410.6銷售時(shí)間修正 10.80.80.70.8區(qū)域因素修正 10.830.760.7550.91個(gè)別因素修正 10.7650.7

20、30.80.845本項(xiàng)目相對(duì)價(jià)格 (元/m2) 1397510760895112622本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格市場(chǎng)比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 項(xiàng)目名稱修正因素 估價(jià)對(duì)象東方名居瀾庭國(guó)際吳都春天洋瀾湖一號(hào)本項(xiàng)目相對(duì)價(jià)格 (元/m2) 1397510760895112622權(quán)重 0.150.150.40.3加權(quán)后的相對(duì)價(jià)格（元/m2） 2096.2516143580.43786.6本項(xiàng)目商業(yè)銷售價(jià)格(元/m2) 11077 市場(chǎng)比較法演算2021/8/646市場(chǎng)比較法復(fù)合加權(quán)得出：首層商鋪均價(jià)為11,077元/取整11,100元/2021/8/647臨街商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查表位置商鋪名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)面積（平方米）租金

21、單價(jià)（元/月）壽昌大道領(lǐng)秀汽車裝飾汽車美容7018梁子湖一品蟹社區(qū)服務(wù)10018紳達(dá)裝飾裝飾家居8018寶豐酒業(yè)社區(qū)服務(wù)13016廣源平價(jià)建材五金建材9018鑫達(dá)汽車裝飾汽車美容9016鼎盛裝飾裝飾家居12013迎賓大道旺旺糧油副食社區(qū)服務(wù)6038中國(guó)移動(dòng)社區(qū)服務(wù)4040紫晶蘭朵社區(qū)服務(wù)4040貝貝佳母嬰生活館社區(qū)服務(wù)12040濱湖南路九鼎裝飾裝飾家居9036雅佳裝飾裝飾家居7027藍(lán)天餐廳餐飲15033四個(gè)菜館餐飲38030收益還原法2021/8/648根據(jù)調(diào)查，我們綜合周邊一樓商業(yè)平均租金水平約為26元/平米/月。社區(qū)底商投資的年回報(bào)率一般在5-7%之間，我們?nèi)≈虚g值6%為推算依據(jù)。收益還

22、原法售價(jià)表臨街商鋪平均租金年收益率首層參考均價(jià)（元/m2 ）266%5200市場(chǎng)租金反推售價(jià)得出：首層商鋪均價(jià)為5,200元/2021/8/649根據(jù)復(fù)合市場(chǎng)比較法、收益還原法兩種定價(jià)方法，同時(shí)結(jié)合鄂城各市場(chǎng)群與臨街獨(dú)立商鋪培育周期，分別給予0.7、0.3復(fù)合加權(quán)，本項(xiàng)目首層建議銷售均價(jià)為：111000.7+52000.3=9330元/結(jié)合我公司先進(jìn)操盤手法上調(diào)10%的溢價(jià)利潤(rùn)調(diào)整為10263元/，取整10,300元/。(以上定價(jià)建議為首層整體均價(jià)，具體各商鋪銷售價(jià)格視棟位置、商鋪位置、商鋪面積等參數(shù)有所不同）2021/8/650市場(chǎng)比較依據(jù)項(xiàng)目二層售價(jià)價(jià)格規(guī)律備注吳都春天約7000元/平米1

23、層：2層=1：0.5根據(jù)慣用理論法則推算，其三層打包價(jià)平均7000元/平米售出瀾庭國(guó)際報(bào)價(jià)8000元/平米1層：2層1：0.6二層整體出售，實(shí)際成交價(jià)格預(yù)計(jì)可大幅壓低社區(qū)商業(yè)理論定價(jià)規(guī)律參照物同區(qū)域住宅均價(jià)首層商鋪均價(jià)規(guī)律約1.5倍約0.6倍結(jié)合本案實(shí)際情況，結(jié)合市場(chǎng)表現(xiàn)和理論定價(jià)原則得出本案商業(yè)二層商鋪售價(jià)計(jì)算系數(shù)值為二層之樓層系數(shù)值為0.60，即二層商鋪均價(jià)為:6,200元/2021/8/651第一階段第二階段第三階段第四階段先易后難，租售并舉是本案的總體營(yíng)銷思路。本項(xiàng)目總體量較大，因此， 以實(shí)效為主，將提升物業(yè)人氣和集聚商業(yè)人氣為本案推廣的核心重點(diǎn)。以品牌形象，樹(shù)立關(guān)注焦點(diǎn)（品牌形象構(gòu)建期）構(gòu)建品質(zhì)形象，塑造關(guān)注焦點(diǎn)（核心賣點(diǎn)展示期）提煉項(xiàng)目形象高度，以全面的賣點(diǎn)形成強(qiáng)銷（強(qiáng)銷期）延伸品質(zhì)價(jià)值形象（促銷期）2021/8/652銷售階段劃分 時(shí) 間11-12月 12月下旬 2012年1月 -4月 2012年5月 -10月 2012年10月 -2013年 周 期 導(dǎo)入期 準(zhǔn)備 60天 認(rèn)購(gòu)/開(kāi)盤 強(qiáng)銷期 第二波強(qiáng)銷