房產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)論文 房地產(chǎn)市場(chǎng)論文

1、房產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)論文房地產(chǎn)市場(chǎng)論文淺談我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)成因及其開展趨勢(shì)的客觀分析 【摘要】近幾年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)不斷飆升，土地價(jià)格也是“見風(fēng)漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)，原本應(yīng)該是基于人們購(gòu)置需求而存在和開展的一個(gè)載體，而人們的購(gòu)置能力顯然不可能永遠(yuǎn)達(dá)不到滿足，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)注定不可能永遠(yuǎn)火爆。近階段一來(lái)，由于投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)的大量介入，以及客觀存在的消費(fèi)者購(gòu)置需求也在增加，所以導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的一路高歌猛進(jìn)。這些不正常的市場(chǎng)表象，引發(fā)了國(guó)家的通貨膨脹，導(dǎo)致了泡沫經(jīng)濟(jì)的形成，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性開展。通過(guò)科學(xué)的分析方法，找到泡沫經(jīng)濟(jì)形成的原因，糾正房地產(chǎn)市場(chǎng)的錯(cuò)誤開展方向，使其進(jìn)入良性循環(huán)開展的軌跡。 【關(guān)鍵詞

2、】房地產(chǎn)；市場(chǎng)現(xiàn)狀；開展；良性循環(huán)；泡沫經(jīng)濟(jì) 1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀 1.1 經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀 2021年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超過(guò)10%，GDP上升為世界第二的國(guó)家，但是CPI也在持續(xù)不斷的攀升。在全國(guó)每一個(gè)城市，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格一升再升，生活用品漲了又漲，房屋價(jià)格也是成倍的翻番。誠(chéng)然，國(guó)際上我們有了世界第二的聲勢(shì)，我們有了經(jīng)濟(jì)大國(guó)的資本。但是回觀內(nèi)部，我們卻還有人口眾多的焦慮。所以我們的人均GDP只有世界的排名95，遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上中國(guó)臺(tái)灣的第37名，更不用說(shuō)世界前列的美國(guó)等，就連約旦、厄瓜多爾也都排在中國(guó)的前面。前100中，在中國(guó)后面的也僅僅是伯利茲城、突尼斯、波黑、薩爾瓦多和土庫(kù)曼斯坦而已。也就是說(shuō)，雖然中國(guó)的GD

3、P上去了，但是實(shí)際上人均的GDP卻還有很大的差距。這種情況下，如何保證全民的消費(fèi)力度？ 1.2 去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1.2.1 前期準(zhǔn)備工作情況 2021年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長(zhǎng)34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。 2021年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長(zhǎng)28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長(zhǎng)67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長(zhǎng)18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長(zhǎng)15.5%。 2021年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地

4、購(gòu)置面積18501萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.6%，土地購(gòu)置費(fèi)4221億元，同比增長(zhǎng)84.0%。 1.2.2 商品房銷售情況 2021年上半年，全國(guó)商品房銷售面積3.94億平方米。上半年，商品房銷售額1.98萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25.4%。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)20.3%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)91.5%和57.1%。 1.2.3 企業(yè)資金組成情況 2021年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源33719億元，同比增長(zhǎng)45.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款6573億元，增長(zhǎng)34.5%；利用外資250億元，增長(zhǎng)2.8%;企業(yè)自籌資金12410億元，增長(zhǎng)50.9%；其他資金14487億元，增長(zhǎng)47.9%。在其他

5、資金中，定金及預(yù)收款8064億元，增長(zhǎng)40.1%；個(gè)人按揭貸款4538億元，增長(zhǎng)60.4%。 1.2.4 各城市房?jī)r(jià)變化情況比擬 房屋銷售價(jià)格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。2021年6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。 2021年6月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比價(jià)格與上月持平，而5月份為上漲0.4%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價(jià)格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲15.2%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲18.0%。與上月相比，經(jīng)濟(jì)適

6、用房銷售價(jià)格持平；商品住宅銷售價(jià)格下降0.1%，其中普通住宅銷售價(jià)格與上月持平，高檔住宅銷售價(jià)格下降0.2%。 2021年6月份，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)。 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀形成的原因 近幾年來(lái)，樓市價(jià)格不斷攀升，房?jī)r(jià)成翻番的趨勢(shì)向上竄，究其原因，最主要的就是投資投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的幕后“推波助瀾。其中最典型的例子就是“溫州炒房團(tuán)，在前幾年，一個(gè)一百多人的溫州民間團(tuán)體進(jìn)入樓市。先是在上海3天買走100多套房子，致使5000多萬(wàn)現(xiàn)金直接砸向上海樓市。然后又使資金大舉進(jìn)入杭州、青島、重慶、沈陽(yáng)等城市，數(shù)以2

7、000億元的資金在以上城市翻江倒海，結(jié)果就是所到之處，房?jī)r(jià)直上云霄。另外在這些資金的帶動(dòng)下，局部老百姓的閑散資金也開始流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。以前的老百姓是把錢存在銀行，拿銀行那一點(diǎn)點(diǎn)利息了事。在房?jī)r(jià)高速提升的誘惑下，這些原本閑散的資金也被用到購(gòu)置房地產(chǎn)上。然后就坐等房產(chǎn)升值，或那么將購(gòu)置的房產(chǎn)用于出租。這樣，就更加劇了房源的緊缺，俗話說(shuō)：物以稀為貴。這又帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。如此惡性循環(huán)，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)。當(dāng)然，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)，也不僅僅就是因?yàn)槊耖g資金的入主這么簡(jiǎn)單。還比方房地產(chǎn)的投資資金來(lái)源因素、開發(fā)商以利潤(rùn)瓜分程度確定房屋價(jià)位、銀行利息占據(jù)大量利潤(rùn)空間等也都是房地產(chǎn)市場(chǎng)形成泡沫

8、經(jīng)濟(jì)的原因。 3 泡沫經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn) 首先是地產(chǎn)價(jià)格的泡沫。土地是不可再生資源，加之市場(chǎng)對(duì)土地的需求是永無(wú)止境的，在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)下，土地價(jià)格成倍、幾十倍的飛漲，導(dǎo)致近幾年屢屢出現(xiàn)的“天價(jià)地皮或那么“地皮王。其次是房屋空置泡沫。由于投資投機(jī)者的大勢(shì)介入，造成很多的空置房屋。前幾天開的兩會(huì)上，還有代表提出對(duì)3000多萬(wàn)套空置房實(shí)行高價(jià)收稅的措施。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，空置率超過(guò)10%的，就會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)。第三就是房?jī)r(jià)虛漲泡沫經(jīng)濟(jì)。由于開發(fā)商大多都是銀行貸款作為墊付資金，為了牟取暴利，人為抬高價(jià)格，形成泡沫經(jīng)濟(jì)?？傊?，一些不正常、不正規(guī)的開展，使得房?jī)r(jià)虛高，供求關(guān)系歪曲，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，連帶引起金融危機(jī)。

9、 4 基于房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀國(guó)家的應(yīng)對(duì)策略 2021年1月份到4月份，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了樓市調(diào)控政策。2021年4月17日，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)了新“國(guó)十條。這都是為了抑制城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，切實(shí)解決城市居民住房問(wèn)題的措施。國(guó)家還通過(guò)調(diào)整銀行利率，以及剛剛在各大城市出臺(tái)的“限購(gòu)令等，都是在對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。在各大城市，加緊建設(shè)“廉租房，大范圍建設(shè)“經(jīng)濟(jì)適用房，這都是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。特別是對(duì)“廉租房的大力推進(jìn)，是對(duì)廣闊低收入群體的一個(gè)住房保證，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)穩(wěn)定措施，同時(shí)，也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的一局部國(guó)有化。另外，在全國(guó)的局部農(nóng)村，實(shí)行“新農(nóng)村建設(shè)，“高山移民等等措施，也在解決人民的住房問(wèn)題，

10、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)宏觀調(diào)控。 5 今年來(lái)房?jī)r(jià)的變化分析 近幾年的樓市可謂是真正的火了好幾把，價(jià)格節(jié)節(jié)高升，建設(shè)面積不斷擴(kuò)大，銷售市場(chǎng)一片紅火，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)唱的都是紅臉。以重慶為例，2006年房?jī)r(jià)也就3000元/平米上下。到現(xiàn)在，地段稍差一點(diǎn)的地方6000元/平米算廉價(jià)的。要是豪華別墅區(qū)，價(jià)格都在20000元/平米以上。全國(guó)其他的各個(gè)大小城市，房?jī)r(jià)都是呈上漲的趨勢(shì)。但是總的來(lái)說(shuō)，大城市比中小城市漲幅要慢，每月同比上一年漲幅又要小一些。特別是在國(guó)家的各項(xiàng)政策不斷出臺(tái)過(guò)后，無(wú)論大小城市的房?jī)r(jià)增幅明顯降低。 6 房?jī)r(jià)不斷上漲的原因 隨著社會(huì)的進(jìn)步，國(guó)家的開展，人民的生活水平越來(lái)越高，收入也在逐年增加。

11、人們都希望改善自己的生活條件，提高自己的生活質(zhì)量，所以建設(shè)好，生活配套設(shè)施完善的新建社區(qū)就被人們更加青睞。在大城市，越來(lái)越多的外來(lái)人口的涌入，也更加需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的加快開發(fā)建設(shè)。很多投資投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，在很大程度上對(duì)房?jī)r(jià)的上漲也起了決定性的作用。在一些小的城市，隨著對(duì)農(nóng)村的大力改造，“高山移民，“新農(nóng)村建設(shè)等措施的實(shí)行，使很大一局部農(nóng)村人口口袋鼓起來(lái)了，也需要更好的生活醫(yī)療條件了，對(duì)城市注入新的血液的同時(shí)，也就大大增加了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。當(dāng)然，原因都是多方面的，沒有哪一個(gè)原因是獨(dú)立存在。每一個(gè)原因相互聯(lián)系，相互牽制，又相互影響。 7 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的科學(xué)表象 房地產(chǎn)的價(jià)格決定

12、因素很多，分析價(jià)格變化規(guī)律是很復(fù)雜的問(wèn)題，考慮到實(shí)際的情況以及市場(chǎng)的瞬間變化性，不可能得出其變化的精確路徑。但是，結(jié)合市場(chǎng)開展的自然規(guī)律，觀察已有的房地產(chǎn)價(jià)格變化表，再考慮到實(shí)際的市場(chǎng)信息，得出房地產(chǎn)價(jià)格變化的大致走勢(shì)是沒有問(wèn)題的。 首先，從短時(shí)間的表象是不能看出房地產(chǎn)價(jià)格的變化的。近幾年的房地產(chǎn)價(jià)格不斷飛漲，很容易就給人們一個(gè)假象，那就是房地產(chǎn)價(jià)格只有一直上漲，沒有下跌的時(shí)候的。而事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣也是要遵循市場(chǎng)開展自然規(guī)律，也是建立在社會(huì)供求關(guān)系根底上。不斷建設(shè)的房地產(chǎn)，一旦供求關(guān)系趨于平衡，就不會(huì)有價(jià)格的上漲了。其次，房地產(chǎn)價(jià)格是圍繞一個(gè)均衡值上下波動(dòng)的。通貨膨脹時(shí)常伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，

13、而通貨膨脹又影響著房地產(chǎn)價(jià)格變化是否正常。也就是說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的過(guò)程中，一直都有通貨膨脹在影響著房地產(chǎn)價(jià)格的變化。只是這種影響有時(shí)不是很明顯，有時(shí)卻很是明顯。所以一個(gè)國(guó)家要做的就是預(yù)防通貨膨脹。除開通貨膨脹的因素不考慮，對(duì)于一個(gè)國(guó)家或那么地區(qū)來(lái)說(shuō)，如果各項(xiàng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制比擬完善，那么，這個(gè)國(guó)家或那么地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格將處于一個(gè)長(zhǎng)期的均衡值。 具體而言，我國(guó)現(xiàn)階段造成房?jī)r(jià)虛高的原因不外一下幾種：一是城市建設(shè)形成的拆遷戶。新城市在建設(shè)，很多的老舊房子需要撤除，重新建設(shè)到達(dá)新城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。這就出現(xiàn)了很多拆遷戶，拆遷戶需要新的住房，必須得買。二是高收入群體換房。隨著原來(lái)對(duì)住房的分配福利住房逐漸向自主購(gòu)房為主的轉(zhuǎn)變，高收入群體原來(lái)的分配住房或那么早期購(gòu)置的商品房不能滿足他們的生活需要了，需要換購(gòu)新的商品住房。三就是隨著擴(kuò)招浪潮畢業(yè)生的走向社會(huì)，也需要相當(dāng)數(shù)量的住房，雖然他們的支付能力有限，但是為了結(jié)婚成家，不惜背上沉重的房貸壓力也要買房。正式基于此，我國(guó)目前的房?jī)r(jià)才居高不下。但是隨著這些群體購(gòu)房的逐漸飽和，對(duì)住房的需求將會(huì)越來(lái)越小，慢慢趨于平穩(wěn)。所以，長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)的走勢(shì)還是會(huì)遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在均衡值上下小范