城市住房管理問題

1、三、城市住房管理問題三、城市住房管理問題p主要知識點主要知識點（一）房地產(chǎn)知識簡介（二）住房領(lǐng)域的市場失效（三）住房保障和政府失靈（四）保障性住房建設(shè)的融資問題（一）房地產(chǎn)知識簡介（一）房地產(chǎn)知識簡介概念（一）房地產(chǎn)知識簡介（一）房地產(chǎn)知識簡介2. 房地產(chǎn)的屬性 物理屬性 不可移動性、異質(zhì)性、耐用性經(jīng)濟屬性 區(qū)位、經(jīng)濟壽命長、稀缺性雙重屬性：投資+消費屬性（一）房地產(chǎn)知識（一）房地產(chǎn)知識簡介簡介3. 房地產(chǎn)市場的概念 指買賣雙方在某個特定的地理區(qū)域內(nèi)，于某一特定的時間段內(nèi)達成的所有房地產(chǎn)交易的總和。（一）房地產(chǎn)知識簡介（一）房地產(chǎn)知識簡介4.房地產(chǎn)業(yè)的概念 從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等企

2、業(yè)的總稱。 （一）房地產(chǎn)知識簡介（一）房地產(chǎn)知識簡介5.城市土地制度改革歷程1954 五四憲法時期實行生產(chǎn)資料的多種所有制，包括 “個體勞動者所有制”和“資本家所有制”，都受憲法承認與保護，所以城市居民的民地與私房，無論自住還是出租，在法律上都不成問題。1956 中共中央書記處二局發(fā)出關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及社會主義改造的意見，提到“一切私人占有的城市空地、街基地等地產(chǎn)，經(jīng)過適當辦法，一律收歸國家”，開啟了城市土地國有化的進程。（一）房地產(chǎn)知識簡介（一）房地產(chǎn)知識簡介5.城市土地制度改革歷程1967 國家房管局、財政部、稅務(wù)總局答復(fù)關(guān)于城鎮(zhèn)土地國有化請示提綱的記錄就明確：“對(城市)土地

3、國有化問題，中央在1956年已有原則指示，到十年后的今天提出要把土地收歸國有不是太早而是太晚了”，“無論什么空地(包括旗地)，無論什么人的土地(包括剝削者、勞動人民)都要收歸國有。 憲法第6條 “國家可以依照法律規(guī)定的條件，對城鄉(xiāng)土地和其他生產(chǎn)資料實行征購、征用或者收歸國有” 。1982 憲法第一次宣布城市的土地屬于國家所有。（一）房地產(chǎn)知識簡介（一）房地產(chǎn)知識簡介5.城市土地制度改革歷程1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點1984年廣東、重慶開始征收土地使用費1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地1990年中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例19

4、91城市房屋拆遷管理條例2001城市房屋拆遷管理條例2011國有土地上房屋征收與補償條例（一）房地產(chǎn)知識簡介（一）房地產(chǎn)知識簡介6. 我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段：理論突破與試點起步階段(1978至1991年)非理性炒作與調(diào)整推進階段(1992至1997年)相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1998至2003年）價格持續(xù)上揚，多項調(diào)控措施出臺的新階段(2004年2014)黃金時代進入白銀時代（2015年至今）課堂練習(xí)： 住房服務(wù)是公共物品嗎？ 它應(yīng)該由誰來生產(chǎn)和提供？市場（開發(fā)商）、政府、社會組織？（二）住房領(lǐng)域的市場失效1. 住房市場失效的定義 在成本和有限收入的約束下，城市住宅市場不會準確無誤地發(fā)揮功能提

5、供最佳數(shù)量和質(zhì)量的住宅以滿足消費者的需求。 個人消費品的分配方式： 拍賣、排隊輪候、行政配給、武力競爭。 匈牙利經(jīng)濟學(xué)家科爾內(nèi)（二）住房領(lǐng)域的市場失效1. 住房數(shù)量短缺 二、住房領(lǐng)域的市場失效2. 住房質(zhì)量低劣 二、住房領(lǐng)域的市場失效3. 住房空置 二、住房領(lǐng)域的市場失效4. 住房領(lǐng)域的分配不公與歧視問題 （二）住房領(lǐng)域的市場失效5. 低收入者難以獲得銀行商業(yè)的信貸； 房屋抵押貸款條件：房屋抵押貸款條件：p 具有中華人民共和國國籍和完全民事行為能力的自然人;p 持有有效的身份證明文件;p 具有穩(wěn)定、合法的收入來源;p 抵押房產(chǎn)有房地產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)明晰，可上市流通;p 銀行規(guī)定的其他條件;p 商品住

6、宅的抵押率最高可達 70%（二）住房領(lǐng)域的市場失效6. 住宅生產(chǎn)者幾乎不會主動提供面向低收入者的住宅 （二）住房領(lǐng)域的市場失效7. 住宅建設(shè)中的地塊整合無法實現(xiàn)； （二）住房領(lǐng)域的市場失效8. 住宅市場信息不對稱 （二）住房領(lǐng)域的市場失效9.房地產(chǎn)泡沫p20年代美國佛羅里達的房地產(chǎn)泡沫p90年代日本的房地產(chǎn)泡沫p亞洲金融危機時期，東南亞國家和香港等地的房地產(chǎn)泡沫p90年代海南和北海的房地產(chǎn)泡沫p美國的“次貸”危機 （二）住房領(lǐng)域的市場失效10. 我國住房市場制度尚不完善 （二）住房領(lǐng)域的市場失效11.區(qū)域性供求不匹配 （三）住房保障和政府失靈保障性住房發(fā)展歷程1994 國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制

7、度改革的決定 國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 國家十二五規(guī)劃綱要提出建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套 （三）住房保障和政府失靈2. 住房保障產(chǎn)品 （三）住房保障和政府失靈3. 保障房建設(shè)滯后的基本事實p 2003-2008 保障房銷售面積在3300萬平方米窄幅波動p2011-2013年底，我國城鎮(zhèn)保障性安居工程累計開工2490萬套，基本建成1577萬套p 廉租房、公共租賃房建設(shè)受冷遇p 廣大農(nóng)民工未納入住房保障范圍p 保障性住房選址不當造成空置保障房現(xiàn)象的出現(xiàn) （三）住房保障和政

8、府失靈3. 住房保障領(lǐng)域的政府失靈現(xiàn)象p 權(quán)力尋租現(xiàn)象 “業(yè)務(wù)尖兵”從巔峰跌落安徽省天長市保障性住房發(fā)展中心原主任張殿竹貪污、受賄案（三）住房保障和政府失靈3. 住房保障領(lǐng)域的政府失靈現(xiàn)象p負保障現(xiàn)象 （三）住房保障和政府失靈3. 住房保障領(lǐng)域的政府失靈現(xiàn)象p地方政府對保障房建設(shè)積極性不高 （三）住房保障和政府失靈3. 住房保障領(lǐng)域的政府失靈現(xiàn)象p對商品房的擠出效應(yīng)p 半市民化現(xiàn)象p 居住隔離現(xiàn)象p 住房保障政策與城鎮(zhèn)化水平的不匹配 （四）保障房建設(shè)融資渠道政府投入是保障性住房建設(shè)資金的基層p 財政資金 單位：億元p 土地出讓金收益 包括北京、上海、重慶、成都等22個城市從土地出讓凈收益中提取的廉住房保障資金比例未達到要求。（2010年審計數(shù)據(jù)）1. 住房公積金增值收益2008200920102011201216847080217131787（四）保障房建設(shè)融資渠道2. 銀行貸款是主要籌資渠道p 商業(yè)銀行貸款 例如：公共租賃房建設(shè)貸款利率未基準利率的0.9倍，還對貸款提供貼息安排。p 政策性銀行貸款 2011年，住建部和國開行簽署開發(fā)性金融支持保障性安居工程建設(shè)合作協(xié)議。p住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點p外資銀行貸款p對融資平臺貸款（四）保障房建設(shè)融資渠道3. 其他融資渠道通過探索創(chuàng)新作為補充p 債券融資 政府債、企業(yè)