快捷酒店可行性研究報告合集

1、平江商務(wù)酒店綜合體項目可行性研究報告 報告部門：平江區(qū)國資經(jīng)營公司項目部報告日期：2009年12月28日目 錄第一章 投資概況 第一節(jié) 項目簡介第二節(jié) 投資方案第二章 項目背景和必要性 第一節(jié) 項目背景第二節(jié) 項目投資的必要性第三章 市場競爭分析第四章 項目實施計劃 第五章 風(fēng)險分析及應(yīng)對措施 第一節(jié) 主要風(fēng)險因素 第二節(jié) 主要風(fēng)險對策第六章 效益評價第一節(jié) 經(jīng)濟效益評價第二節(jié) 社會效益評價第三節(jié) 投資項目結(jié)論第一章 投資概況第一節(jié) 項目簡介一、項目概況1.項目名稱：平江商務(wù)酒店綜合體項目2.項目建設(shè)單位：平江區(qū)集體（國有）資產(chǎn)經(jīng)營公司3.項目地點：項目建筑位于婁門路318號（原平江醫(yī)院），地

2、處蘇州古城區(qū)的東北面，西面緊鄰護城河，東鄰蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)，建筑基本保持原有結(jié)構(gòu)形態(tài)，周邊多為居民新村，外部裝飾風(fēng)格陳舊，4、項目狀況：項目占地面積2687.28平方米，總建筑面積 7366.52平米（含地下停車場 3016.94平米）。項目資產(chǎn)為公司自有資產(chǎn)，目前空置。5.項目規(guī)模：按照快捷酒店進行改造，改造面積約4349.58平米，暫定客房約110間。6.投資估算及資金籌措：改造總投資約450萬元，改造資金由公司自籌。二、投資主體項目建設(shè)單位：公司是經(jīng)平江區(qū)人民政府批準成立的國有獨資企業(yè)。1998年在平江區(qū)工商局注冊登記，現(xiàn)注冊資金18183萬元。主要承擔(dān)政府授權(quán)的國有資產(chǎn)的經(jīng)營管理工作

3、。公司在平江區(qū)投資建設(shè)了桃花塢文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，博濟科技產(chǎn)業(yè)園等多個區(qū)重點建設(shè)項目。公司憑借多年專業(yè)運作經(jīng)驗及雄厚資金實力，在配合區(qū)政府進行業(yè)態(tài)調(diào)整，實施產(chǎn)業(yè)升級的過程中發(fā)揮了重要作用。第二節(jié) 投資方案一、項目投資項目總投資估算表（萬元）序號項 目投 資備注1結(jié)構(gòu)改造552外立面改造503公共部分裝飾754客房裝修1105電器設(shè)備556大堂裝飾157電力系統(tǒng)458消防系統(tǒng)209其他設(shè)備25總計450二、投資建設(shè)方案項目總投資約450萬元，計劃2010年初開始辦理施工前期準備工作，2010年3月能夠開工，2010年8月底前完成改造工作，9月投入試營業(yè)。第二章 項目背景和必要性第一節(jié) 項目背景一、宏

4、觀背景1、蘇州區(qū)位環(huán)境分析1.1 地理位置 蘇州位于中國經(jīng)濟最活躍的區(qū)域長江三角洲中心地帶，東臨上海，南連浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無錫相接，北枕長江，是距上海最近的中心城市。 蘇州位于中國兩大經(jīng)濟帶沿海經(jīng)濟帶和長江經(jīng)濟帶的交接處，是中國最富饒的地區(qū)之一。 1.2 面積蘇州全市總面積8488.42平方公里，其中蘇州市區(qū)面積1650平方公里，建成區(qū)108.6平方公里，古城區(qū)14平方公里。2、經(jīng)濟環(huán)境分析2005年，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值4026.5億元，按可比價計算年均增長15.5%。財政總收入716.7億元，年均增長35%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達17.8%。主要經(jīng)濟指標名列全國大中城市前茅

5、，5個縣級市全部進入“全國綜合實力百強縣（市）”前列。服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，增加值年均增長14.8%；現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)實現(xiàn)零售額占社會消費品零售總額的比重達到9.8%，旅游總收入年均增長23%。3、酒店業(yè)市場分析 我國酒店業(yè)目前發(fā)展十分迅速，據(jù)資料顯示到2008年底，全國住宿餐飲企業(yè)超過了330萬家，全年營業(yè)額達到17998億元，比上年同期增長了16.8%，與十五末相比，在年平均增長速度接近20%的情況下，總營業(yè)額增長了102.5%。人均消費也從2005年的680元增長到2008年的1348元，幾乎翻倍。另一方面， 05年以來，在來蘇旅游人數(shù)穩(wěn)步上升的背景下，蘇州星級飯店客房出租率卻呈現(xiàn)普遍下降趨勢，分

6、了杯中羹的正是中檔經(jīng)濟型酒店。經(jīng)濟型酒店轉(zhuǎn)眼開遍蘇城的大街小巷，不過2年多時間，市區(qū)僅平均200元左右的客房標間至少多了1000間。 這些新興的經(jīng)濟型酒店交通便利、設(shè)施現(xiàn)代、價格實惠、房間布局靈活，提供精簡的“有限服務(wù)”，借助周邊的餐飲、商場等設(shè)施來滿足客人需求，使酒店本身可以去除過多的功能。在2008年黃金周，以經(jīng)濟型酒店為代表的非星級飯店客房出租率為85，遠遠超過高級星級酒店的客房出租率。4、政策分析商務(wù)部發(fā)出關(guān)于加快住宿業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見，意見中強調(diào)指出住宿行業(yè)下一步發(fā)展的重點，即“經(jīng)濟型酒店”“綠色酒店”以及“自主品牌”。綜上所述，我們不難看出，從發(fā)展趨勢看，蘇州中檔經(jīng)濟型酒店，特別是主

7、題特色鮮明的中檔經(jīng)濟型商務(wù)酒店仍然具有發(fā)展空間。二、微觀環(huán)境項目位于婁門古城河畔。地處于蘇州平江區(qū)婁門路與莫邪路交匯之處，距離拙政園、獅子林、蘇州博物館、平江區(qū)歷史文化名街等著名旅游景點僅10分鐘路程，周邊公共設(shè)施完備，游客資源豐富。在交通上，緊靠交通要道北環(huán)路，東環(huán)路，西臨東北街，臨頓路，交通便捷，多路公交可到達市中心觀前街商業(yè)區(qū)。驅(qū)車可速達蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)，距離國際博覽中心、科文文化中心僅3公里。項目位置交通便捷，游客資源豐富，公共配套設(shè)施完備，正是開設(shè)中檔經(jīng)濟型快捷酒店的理想選擇。第二節(jié) 項目投資的必要性一、有利于提高公司的收益旅游業(yè)是蘇州市政府大力扶植的產(chǎn)業(yè)，也符合古城區(qū)的發(fā)展方向，

8、有利于提高服務(wù)業(yè)的比重。平江國資經(jīng)營公司無論是規(guī)模還是實力，在平江區(qū)內(nèi)都位列前茅。憑借公司現(xiàn)有的優(yōu)勢，改造后能夠?qū)⒖罩脟匈Y產(chǎn)最大限度的發(fā)揮效益，同時提升公司在項目運營方面的能力，有利于提升公司的市場競爭力，擴大公司的業(yè)務(wù)，提高公司的收益，促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。二、有利于提高公司的開發(fā)經(jīng)驗本項目如果成功實施，將是公司在平江區(qū)內(nèi)又一個成功運作的快捷酒店項目，為公司開發(fā)快捷酒店又一次提供了寶貴的經(jīng)驗。 三、有利于增加社會效益本項目投資完全符合平江區(qū)委、區(qū)政府提出的“文化為本、科技為用、商業(yè)為體、旅游為形”的發(fā)展戰(zhàn)略。在給公司帶來可觀的經(jīng)濟效益的同時，也能夠為社會帶來了效益，項目的實施將直接增加30多

9、個就業(yè)崗位，每年增加約50萬元的地方財政收入。第三章 市場競爭分析我國酒店業(yè)的發(fā)展始于涉外酒店，當時的酒店主要是接待國外的客商和游客，很少有中國人入住。從近幾年酒店的發(fā)展來看，在2008年前幾年時間里，豪華酒店成為中國酒店業(yè)競爭最為激烈的領(lǐng)域。但是隨著豪華酒店數(shù)量的迅速增加，豪華酒店的入住率卻在下降。相反，隨著現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展，普通人在商務(wù)、旅游等方面的酒店住宿需求越來越多，快捷酒店以它的方便、低價、快捷，異軍突起，很快成長為一支新興力量，在幾年時間內(nèi)就占據(jù)了市場80%左右的份額，而且這樣的趨勢仍將延續(xù)。項目地位核心商圈周邊，人流如織，無論旅游需求還是商務(wù)需求都很旺盛，經(jīng)過對周邊現(xiàn)有的一些快捷酒

10、店的調(diào)查，客房入住率都非常高，普遍達到了70%以上的水平。在節(jié)假日等特殊時期，更是一房難求。第四章 項目實施計劃一、投資實施計劃項目占地面積2687.28平方米，地上共二層建筑面積4349.58平米，地下共一層建筑面積3016.94平方米。地上一、二層 4349.58平米地下室 3016.94平米（約有60個停車位）總面積 7366.52平米扣除30%左右的公用面積，實際有效使用面積約為3044.7平米，初步框定改造后客房套數(shù)約110套。二、項目工程實施計劃由于項目設(shè)施老化，且原有建筑布局與快捷酒店嚴重不符，需要花大量時間和精力進行結(jié)構(gòu)改造與內(nèi)部裝飾。計劃邀請專業(yè)的設(shè)計公司對項目進行重新設(shè)計，

11、定位于2540歲之間的旅游人群為主。外立面設(shè)計要求醒目、大氣。內(nèi)部裝飾盡可能給人清爽、簡約的感覺。2009年11月2009年12月：完成項目工程可行性研究編制及報批工作；2009年12月2010年1月：完成項目工程的初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、審查；2010年2月：完成項目工程的施工前期的準備工作；2010年3月2010年7月：完成項目工程的全部改造和裝飾施工；2010年8月：完成整改，實現(xiàn)工程竣工驗收，并投入使用。2010年9月：開始試營業(yè)。項目實施計劃表序號計劃內(nèi)容2009年2010年11121234567891可研編制與審批2初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、審查3施工前期準備工作4工程的全部裝飾裝修工程

12、5工程竣工驗收并投入使用6開始試營業(yè)第五章 風(fēng)險分析及應(yīng)對措施第一節(jié) 主要風(fēng)險因素一、經(jīng)營風(fēng)險主要由快捷酒店自身運營出現(xiàn)問題而帶來的風(fēng)險。由于快捷酒店自身競爭力減弱，無法滿足市場需求，導(dǎo)致財務(wù)狀況惡化，無法持續(xù)經(jīng)營帶來的巨大風(fēng)險。二、行業(yè)風(fēng)險短期內(nèi)，周邊出現(xiàn)大量快捷式連鎖酒店，導(dǎo)致整個行業(yè)惡性競爭，公司投資建設(shè)的快捷酒店無法適應(yīng)競爭而陷入經(jīng)營困境的風(fēng)險。1、主要競爭對手 目前來看主要競爭對手為漢庭（東環(huán)路店），如家（拙政園店）等已經(jīng)存在的快捷酒店。漢庭和如家的主要市場為拙政園以西，輻射觀前街的客流，而本項目主要側(cè)重于由拙政園以東，園區(qū)或東環(huán)高架進入市區(qū)的客流。2、潛在競爭對手 由于位于黃金商圈

13、周邊，物業(yè)基本屬于飽和狀態(tài)，暫時未發(fā)現(xiàn)適合做快捷酒店的較大體量空置房屋。三、政策風(fēng)險或自然風(fēng)險旅游業(yè)發(fā)展形勢發(fā)生變化而產(chǎn)生的風(fēng)險，如受國家宏觀政策重大影響或突發(fā)自然災(zāi)害、流行疾病等影響，導(dǎo)致旅游業(yè)急劇萎縮，項目出現(xiàn)問題的風(fēng)險。第二節(jié) 主要風(fēng)險對策一、針對經(jīng)營風(fēng)險的對策1、加強對員工的培訓(xùn)力度，在服務(wù)品質(zhì)上下功夫，提高項目的口碑。2、加強產(chǎn)品的差異性，項目定位于2540歲的旅游客，他們與學(xué)生不同，不僅僅追求低價，對于品質(zhì)也有一定的追求。項目在設(shè)計上盡可能的貼近他們的需求，在細節(jié)上多下功夫。二、針對行業(yè)風(fēng)險的對策1、項目與主要競爭對手的市場有部分重合，但是應(yīng)該要看到，市場規(guī)模本身也在快速發(fā)展，來蘇

14、州旅游的人數(shù)不斷增加。項目本身與主要競爭對手存在差異競爭，分別滿足不同的客戶需求，且項目位于核心商圈周邊，客流量豐富，目前的快捷酒店數(shù)量仍無法完全滿足市場需求。因此，出現(xiàn)與主要競爭對手發(fā)生惡性競爭的風(fēng)險較小。2、除了本項目外，周邊暫時不存在適合開展同類項目的物業(yè)資產(chǎn)，短期內(nèi)不存在后續(xù)競爭者。三、針對政策風(fēng)險或自然風(fēng)險的對策近幾年來，國家宏觀政策對擴大內(nèi)需刺激消費，促進文化產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)發(fā)展扶持力度較大，未來出現(xiàn)政策導(dǎo)向變化的可能性幾乎較小，針對重大流行性疾病，國家的防控能力在不斷增強。因此，政策風(fēng)險或自然風(fēng)險較小。第六章 效益評價第一節(jié) 經(jīng)濟效益評價一、費用由于不考慮土地購置成本與工程建設(shè)成本，

15、成本僅包括改造裝飾成本，共計450萬元。需要說明的是，在預(yù)計快捷商務(wù)酒店改造項目投資時考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時間對投入的影響以及建筑原材料價格的可能變化。二、投資回報預(yù)測收入主要包括客房收入與餐廳出租收入，概算小計為每年5,281,550元。具體明細如下：1、客房收入為了便于測算，按照11間標準間進行概算：標準間 180.00元/日入住率 65%（市場調(diào)查周邊快捷酒店入住率70%左右）客房年收入=標準間日價格×標準間數(shù)×65%×365=180×110×65%×365=46975502、餐廳收入餐廳按照進行對外出租進行估算，按照8元/

16、天/平米來計算租金收入：收入=8×365×200=584000總收入=4697550+584000=5281550（廣告可能根據(jù)營銷策略來進行調(diào)整，因此廣告收入不進行計算）。三、成本1、物料成本物料成本主要包括客房費用、低值易耗品、布草費用、維修費用、廣告公關(guān)費用以及其他費用（如寬帶、員工餐費等），物料成本概算小計為每年1,070,250元。具體明細如下：客房費用=客房低值易耗品×客房數(shù)×365=15×110×365=602250低值易耗品=低值易耗/月×12=5000×12=60000布草費用=布草/月×

17、;12 =10000×12 =120000維修費用=維修費用/月×12 =2000×12 =24000廣告公關(guān)費用=廣告公關(guān)/月×12 =2000×12 =24000其它費用=其它費用/月×12 =20000×12 =240000客房費用 602250低值易耗品 60000布草費用 120000維修費用 24000廣告公關(guān)費用 24000其它費用 240000物料成本 1070250.002、人工成本人工成本按照30名員工數(shù)數(shù)及員工平均工資計算，員工平均工資按2000元/月計算： 人工成本 720,000.003、水電費估算

18、共計約為10萬元/年。4、總成本 物料成本 1,070,250 人工成本 720,000 水電費 100,000總成本 1,890,2505、營業(yè)稅營業(yè)收入的6% 約316,893四、回收周期由于項目資產(chǎn)為公司自有，項目支出不包括土地購置費用與工程建設(shè)費用。經(jīng)過概算，項目營業(yè)利潤約為每年300萬元，年凈利潤約為230萬元。不含建設(shè)期投資回收期約2年。第二節(jié) 社會效益評價本項目投資完全符合平江區(qū)委、區(qū)政府提出的“文化為本、科技為用、商業(yè)為體、旅游為形”的發(fā)展戰(zhàn)略。在給公司帶來可觀的經(jīng)濟效益的同時，也為社會帶來了效益，增加30多個就業(yè)機會，每年增加約50萬元的地方財政收入。第三節(jié) 投資項目結(jié)論本項

19、目具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，為公司開發(fā)快捷酒店提供了寶貴的經(jīng)驗，具有較好的收益預(yù)期，符合公司根本利益。綜上所述，建議批準實施該項目。商務(wù)酒店建設(shè)項目可行性報告2010-12-09第一章 總論 1、1 項目概況建筑主體為六+一層框架結(jié)構(gòu)。一樓是商業(yè)鋪面和酒店大堂。二層為餐廳和茶房三層至五層為客房?？筛脑炜头?4間。主要通道為電梯和步行樓梯，配備有消防通道一個。地下室有40個左右車位的停車場。大堂配置有總臺；大堂吧；行李寄存室；大堂副理；公衛(wèi)等，面積200m²左右；商業(yè)鋪面可辦理旅游票務(wù)和酒店商場面積500m²左右。二層配置多功能茶餐廳（酒吧演繹廳）面積200m&

20、#178;左右；茶房棋牌包間面積400 m²左右；商務(wù)中心一個（數(shù)碼港提供上網(wǎng)、文字處理、復(fù)印、掃描、刻錄等服務(wù)）面積40 m²左右。三層至五層配有客房84間（商務(wù)標間）電視、空調(diào)、光纖接口、淋浴房、開水器或飲水機等面積25 m²左右。六層為會務(wù)區(qū)和休閑娛樂區(qū)。配有會議室4個，大會議室1個面積160 m²左右，可容納150-180人；中型會議室1個面積80 m²左右，可容納60-80人；小型會議室2個面積40 m²左右，可容納20-30人；多功能廳一個200 m²左右。地理環(huán)境位于XX.口岸附近；臨近主干道；距機場一小時車程

21、；距火車站20多分鐘車程；人行通道橋工程橫跨XX河，連接福田口岸聯(lián)檢大樓和落馬洲支線管制站，是連接XX地鐵4號線和香港港鐵落馬洲支線的口岸樞紐工程；周邊有富裕小區(qū)。租賃期限及價格：5年1200萬1、2 項目提出的背景及建設(shè)必要性XX市作為口岸城市，連接大陸與香港，是新興的現(xiàn)代化城市。電子業(yè)、制藥產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)作為XX的支柱產(chǎn)業(yè)，頻繁的商旅活動帶動了XX酒店業(yè)的快速發(fā)展，知名連鎖酒店林立，高星級酒店（四星、五星）收入占XX酒店業(yè)總體收入的70%以上，代表了行業(yè)的總體水平，引領(lǐng)了XX酒店業(yè)發(fā)展。商務(wù)散客作為XX酒店業(yè)的主要客源，商務(wù)型酒店在XX所占比例高達85%以上，商務(wù)型酒店占高星級酒店的約90%

22、，XX南山區(qū)高星級酒店100%為商務(wù)型酒店。在此背景下，我們準備開發(fā)建設(shè)的商旅商務(wù)酒店無疑適時而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益。第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測2、1 商務(wù)式酒店的概念商務(wù)酒店是以商務(wù)客人而非旅游度假客人為主的酒店，一般認為商務(wù)客人的比例應(yīng)該不低于70%。與度假者相比，商務(wù)客對于酒店的選擇更挑剔，但同時也愿意為服務(wù)支付更高的價格。度假者希望的是在酒店找到家的感覺，追求的是“賓至如歸”，而對于日理萬機的商務(wù)客來說，酒店還要有宴會廳、會議室和商務(wù)中心。一家好的商務(wù)酒店通常有以下特點：位置好，距

23、離商務(wù)活動中心比較近（商務(wù)客人的時間通常很寶貴，不愿意在交通上花太多時間）；酒店的商務(wù)設(shè)備齊全；不低于四星級，由酒店管理集團統(tǒng)一管理。2、2 商務(wù)式酒店的流行趨勢商務(wù)酒店的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與傳統(tǒng)高檔酒店差不多。不同之處在于，商務(wù)酒店的服務(wù)對象更具有針對性，提供的服務(wù)內(nèi)容更具純粹性。它是傳統(tǒng)酒店的升級版。像住邦商務(wù)中心即將推出的商務(wù)版假日酒店，是“以高程度的商務(wù)配套，為繁忙的商務(wù)人士提供專業(yè)的商務(wù)服務(wù)”為全新定位，成為傳統(tǒng)酒店升級后的商務(wù)版代表。為了充分滿足現(xiàn)代商務(wù)人士在工作、生活、休閑三方面與“商務(wù)活動”及時協(xié)調(diào)的需要,這種商務(wù)酒店無論從產(chǎn)品設(shè)計上還是從專業(yè)服務(wù)上，完全圍繞“商務(wù)”的核心要求進行運

24、作。以住邦商務(wù)假日酒店為例，供量僅30套，全部都是五星級以上配置的超豪華套房，大大超過國家規(guī)定的五星級客房面積的標準。這種酒店與寫字樓同時開發(fā)的酒店社區(qū)形式，以最便捷的形式滿足了商務(wù)人士接待重要來訪客戶、駐京外籍工作人員的短期住宿等需求，有的高端客房還帶有會客廳，并且所有的客房均提供寬帶接口等全方位的商務(wù)辦公配置。在酒店服務(wù)方面,住邦計劃提供24小時服務(wù)，隨時接受酒店預(yù)定，甚至可能提供按小時出租，即使公司的老板、員工加班到很晚，也可以很方便的到酒店客房休息。同時，住邦特邀有著豐富酒店管理經(jīng)驗，旗下管理著國貿(mào)酒店、中國大飯店等多家高級酒店的國貿(mào)酒店管理公司進駐，負責(zé)酒店的經(jīng)營和服務(wù)，以及酒店預(yù)定

25、，以保證服務(wù)質(zhì)量，而消費卻比周邊的高檔酒店優(yōu)惠很多。先前投入使用的住邦商務(wù)酒店現(xiàn)在已進入緊張運作中，酒店的專業(yè)商務(wù)服務(wù)優(yōu)勢已經(jīng)充分的體現(xiàn)出來了，它更好的為各界商務(wù)人士服務(wù)。第三章 經(jīng)營策略3、1 經(jīng)營思路  整體定位為“中高檔商務(wù)型酒店”。一個由XX獨有經(jīng)濟特色；豐富的商業(yè)資源；方便快捷適用的配套功能和專業(yè)而個性的服務(wù)構(gòu)成的酒店。鎖定的消費群體為一是國內(nèi)差旅商務(wù)客人；二是國外自游人旅行的客人和留學(xué)生；三是途徑XX中轉(zhuǎn)的旅客；四是重點放在市內(nèi)的各型的商務(wù)會議；五是適當發(fā)展高端旅行團隊。從周邊情況分析。酒店應(yīng)該面向差旅散客和公司的業(yè)務(wù)人員。利用網(wǎng)絡(luò)宣傳和服務(wù)員良好的語言環(huán)境來吸引國外自游

26、人旅行的客人和留學(xué)生。開展接送服務(wù)吸引途徑XX中轉(zhuǎn)的旅客。對有會議需求的政府、職能部門、企事業(yè)單位進行定點宣傳和營銷，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策和經(jīng)辦人獎勵方案。與省內(nèi)和當?shù)刂眯猩缃⒎€(wěn)固的合作關(guān)系，爭取高端客源。發(fā)展大中型企業(yè)的協(xié)議入住和各種娛樂場所的鐘點房。在開業(yè)初期重點應(yīng)加強對外宣傳。開展網(wǎng)絡(luò)預(yù)定，可以與攜程網(wǎng)等專業(yè)網(wǎng)站合作，這在開業(yè)初期很有效。當然其他的營銷手段也必須去做。比如在車站、機場進行宣傳營銷，利用距離近，硬件環(huán)境好，爭取客房率的上升。同時推出系列酬賓活動和公益活動，結(jié)合活動在主要媒體上進行軟廣告的宣傳。在旅游境區(qū)投放適當?shù)膹V告。出租率達到一定的水平就會穩(wěn)定，想進一步提高收入只有加

27、強高端商務(wù)會務(wù)的推廣和營銷。能源消耗是一件大事情，也是未來支出的重點之一。是否從改造之初就考慮幾個方面的：空調(diào)選用分體空調(diào)（盡量選用功率較大的空調(diào)）并采用定時開關(guān)系統(tǒng)。水，最好考慮利用中水沖洗廁所。熱水采用太陽能和電輔熱結(jié)合的供熱方式，并一定要考慮回水系統(tǒng)，減少熱效和水資源的浪費。建立節(jié)能制度，培養(yǎng)服務(wù)人員的節(jié)約意識，節(jié)約上要以小看大，一點水，一度電，一根針，一條線，人人都是監(jiān)督員。人員的配置上注重一專多能，例如保安可以兼門童和行李生；服務(wù)班和衛(wèi)生班可以整合?？头康那鍜呖梢詤⒄沼嫾べY的方式，也可以在此基礎(chǔ)上承包，也可以承包給其他的酒店的客房部，或者是家政公司。設(shè)備可以承包給其他飯店的工程部，

28、也可以承包給個體經(jīng)營者。定位：中高檔商務(wù)酒店1.     三層至五層每層改造客房28間。過道為中檔地毯。2.     房間內(nèi)設(shè)置衛(wèi)生間。室內(nèi)為強化木地板，房間內(nèi)墻紙。3.     配制電視，空調(diào)，上網(wǎng)，照明燈功能。4.     外墻采用色彩明快的乳膠漆。5.     配套功能區(qū)方案待定。注：建議房間數(shù)量適當增加，減少不產(chǎn)生效益的配套功能。裝修要符合商務(wù)性質(zhì)消

29、費者的要求，要夠檔次，但也不能太奢華，應(yīng)大氣而有品位。同時降低預(yù)約入住包括（電話及網(wǎng)絡(luò)預(yù)約的住房費用）主要材料:鏡面,玻璃,墻紙,地毯,仿古地磚,皮紋墻磚,軟包,大理石等 商務(wù)風(fēng) 新概念 客房是酒店獲取經(jīng)營收入的主要來源，是客人入住后使用時間最長的，也是最具私密性的場所。而此次的設(shè)計則是對傳統(tǒng)酒店客房裝修風(fēng)格的重新理解。它區(qū)別于傳統(tǒng)酒店客房設(shè)計式樣單一，將多種元素融入其中。針對該酒店空間使用面積有限的情況下，通過設(shè)計上的多變與想象，在視覺上創(chuàng)造一種空間上無限延伸的想法。 針對酒店走道狹長的空間，通過在墻面與層頂大范圍使用黑茶鏡不僅改善了在空間視覺上的效果而且營造出一種時空遂道的感覺。走道墻面采

30、用仿草編墻紙，地毯的弧線圖案使得走道在整體效果上穩(wěn)重但又不失輕快。屋頂與房門采用白色做為基調(diào)，使得黑茶鏡與素雅墻紙的結(jié)合不會顯得過于沉悶。 由于該酒店對客源的定位在商務(wù)人士，且在空間上的使用面積有限。這就需要在延續(xù)傳統(tǒng)精華的基礎(chǔ)上又不落入俗套?？头吭谥黧w色調(diào)上采用較為穩(wěn)重的深色調(diào)和素雅的顏色。與走道一脈相承的是，為了避免壓抑，通過鏡面、玻璃及其他多元化的材料來軟化過于正式的色彩。使得顧客在入住時不僅有家的溫馨，而且在有訪客時又不失禮節(jié)。為滿足該商務(wù)酒店多元化、多樣性的需求，在把握大的風(fēng)格前提下，根據(jù)具體細節(jié)制定出不同的房型。每個房型不但滿足了客人對于單人房與雙人房的不同需求，而且在設(shè)計上都別具

31、風(fēng)格。3、2  人員配置如下：管理團隊： 執(zhí)行總經(jīng)理一名（負責(zé)全面工作，經(jīng)營策略的制定，對外聯(lián)絡(luò)溝通，對全年經(jīng)營成果負責(zé)）財務(wù)總監(jiān)一名  （負責(zé)財務(wù)監(jiān)督及管理，稅務(wù)的協(xié)調(diào)，報表的制作）保安隊長一名 （負責(zé)酒店安全工作和保安的管理，協(xié)調(diào)相關(guān)部門）營銷總監(jiān)一名（負責(zé)酒店的營銷宣傳，前臺管理，VIP接待，各項活動策劃組織，目標任務(wù)的完成）客房主管一名（負責(zé)酒店日常工作和管理）員工隊伍營銷經(jīng)理四名 （對外營銷宣傳，客戶維護，各種信息收集整理建檔）總臺服務(wù)員六名 (總臺接待加收銀，目標任務(wù)的完成)保安八名（車場樓層和各要害部位的巡視和管理）客房中心文員三名（接聽電話處理一般投訴和意見

32、收集反饋）客房中心服務(wù)員三名（查房，衛(wèi)生檢查和臨時打掃，解決一般問題）萬能工一名（水電維護，設(shè)施設(shè)備故障處理，能源控制）衛(wèi)生班六名   （客房清理，環(huán)境衛(wèi)生維護）注：以上正常配置，不包括餐廳娛樂等部門的人員配置，建議外包出去。服務(wù)要到位，企業(yè)高管層即使是私人聚會對吃飯喝酒也是很講究的，菜品應(yīng)突出自己的特色，比如可以粗糧細做、不要大魚大肉而應(yīng)該清淡可口，在做工上下功夫。服務(wù)員的素質(zhì)也很重要。應(yīng)該有良好的辦公基礎(chǔ)設(shè)施，如果條件允許最好有小型會議室能過滿足商務(wù)特性要求。 最后，建立長期的合作關(guān)系，比如可以吸收國企入股或者建立定點機構(gòu)來彌補酒店支出。3、3 酒店構(gòu)想房型及價格：套房

33、：418/間       4間單人間：198元/間    6間空調(diào)雙人間238元/間    70間三人間：298元/間        6間 注：多房型適合不同客戶需求，有利于提高酒店受眾面。 設(shè)備和服務(wù)：免費服務(wù)：閱覽室，淋浴間24小時熱水、影視放映（多功能廳定時放映）、行李寄存、代收郵件/包裹、吹風(fēng)機、旅行信息等有償服務(wù)：餐廳酒吧、自助洗衣、國際電話/傳真、各種車輛和設(shè)備的租賃、票務(wù)預(yù)定等3、4

34、操作步驟1與經(jīng)營方簽訂前期合作協(xié)議。2辦理相關(guān)手續(xù)。3簽訂正式合同6酒店管理公司進入7人員配置及人員培訓(xùn)8設(shè)備配置及采購9網(wǎng)絡(luò)宣傳和營銷11開業(yè)前的籌備及宣傳12進入正常營業(yè)，開展酬賓活動13正常經(jīng)營及后營銷3、5時間安排1與經(jīng)營方簽訂前期合作協(xié)議。2辦理相關(guān)手續(xù)。3簽訂正式合同。4組建籌備小組（酒店管理公司負責(zé)人，工程項目負責(zé)人，投資方負責(zé)人）（三周時間。如果第三項辦理順利的話時間可以縮短）5確定改造方案。（一周時間。方案可以與前三項同步進行）6酒店管理公司進入。（管理層人員到位，各類計劃方案落實）7人員配置及人員培訓(xùn)。8設(shè)備配置及采購。9網(wǎng)絡(luò)宣傳和營銷。（6-9項可以同步進行。三到四個月時

35、間。人員培訓(xùn)三個月酒店英語基本能滿足工作需要。計劃得當設(shè)備配置及采購不存在問題。網(wǎng)絡(luò)宣傳和營銷可以依附現(xiàn)有資源和人脈關(guān)系由專人負責(zé)計劃制定和實施。）10竣工驗收。11開業(yè)前的籌備及宣傳（一周時間。）12進入正常營業(yè)，開展酬賓活動。（三個月時間）13正常經(jīng)營及后營銷。第四章 投資估算與財務(wù)評價4、1    費用估計。每年固定成本-萬(租金）折舊-萬（按投資總額為-萬元，按3年折舊）財務(wù)-萬（貸款和資金利息）稅收-萬（營業(yè)收入的6%左右）工資-萬（員工和管理人員費用）能耗-萬（水電氣等費用）低耗-萬（一次性用品、茶葉等）洗滌-萬（床上用品，毛巾類的清洗）維修

36、-萬（維修的配件及專業(yè)維修的費用）營銷-萬（廣告宣傳，政策返利，業(yè)務(wù)開支，活動經(jīng)費等）培訓(xùn)-萬（員工和管理人員的學(xué)習(xí)培訓(xùn)）保險-萬（員工及管理人員的社會保險和酒店自身的各項保險）其他-萬（辦公用品，職能部門雜費等不可預(yù)計的費用）一年總費用約-萬元注：以上費用根據(jù)酒店實際配置計算。4、2    收入分析定位為“中高檔商務(wù)型酒店”。a.客房收入：改造后擁有客房84間?？头吭O(shè)計價格為260.00元（平均執(zhí)行價格）客房率保守估計為70%84間×260.00×360天=786.24萬元全年收入786.24萬元b.餐廳收入：承包費8000.0010000.

37、00每月全年約10萬左右c.房租收入：  旅游票務(wù)3000.00每月，全年約3.6萬  商場超市5000.00每月，全年約6.00萬d.會議室收入： 大會議室800.00每天，利用率20%全年約4.8萬 中會議室500.00每天，利用率20%全年約3.00萬 小會議室200.00每天，利用率20%全年約2.4萬多功能廳1000.00每天，利用率10%全年約3.00萬合計：13.2萬e.其他收入： 客房服務(wù)；食品飲料；商務(wù)收費；電話等 全年約6萬元各項總計：425.872萬元注：以上預(yù)測根據(jù)酒店發(fā)展情況有很大上升空間。第五章 投資估算和資金籌措5、1 投資估算總建設(shè)成本費用列項A、 土地費用：750萬（含過戶）B、 前期費用：200萬（含規(guī)劃設(shè)計、報建、勘探測量、水電配套）C、 土建及安裝（含園林、綠化、公共部分裝修、地下室工程）： 以1354元/平方米預(yù)，共2866萬D、 消防自動系統(tǒng)、集中供熱系統(tǒng)：240萬E、 公寓內(nèi)部精裝修費用：以667元/平方米計，共1412萬小計：5468萬元 其它開發(fā)費用列項：F、 管理費用：80萬G、 財務(wù)費用：330萬H、 銷售費用：70萬I、 開發(fā)期稅費：630萬 成本綜計6578萬 5、2 資金