房地產開發(fā)類貸款

1、第六章 房地產開發(fā)類貸款6.1 概述6.1.1 定義房地產開發(fā)類貸款是指用于土地一級開發(fā)、房屋建造過程中所需建設資金的貸款，包括土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款。房地產開發(fā)貸款按貸款用途分為住房開發(fā)貸款、經(jīng)濟適用住房（安居工程）開發(fā)貸款（含科教文衛(wèi)單位經(jīng)濟適用住房建設貸款）、商業(yè)用房開發(fā)貸款、高等院校學生公寓建設貸款及其他房地產開發(fā)貸款等。6.1.2 對象房地產開發(fā)貸款的對象為經(jīng)工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的房地產開發(fā)企業(yè)和利用單位自有土地建設經(jīng)濟適用住房的企（事）業(yè)法人。土地儲備貸款的對象為政府土地儲備機構，即經(jīng)縣級及縣級以上人民政府批準成立的，受政府委托代表政府實施土地收購、儲備和出

2、讓前期工作的法人機構，包括政府土地儲備中心和承擔政府土地儲備職能的企（事）業(yè)。6.1.3 條件6.1.3.1 借款人條件借款人除符合本手冊第一篇第二章信貸業(yè)務基本操作流程2.1.1.2我行公司類客戶的基本條件外，還應具備下列條件：1.借款人為房地產開發(fā)企業(yè)或具有房地產經(jīng)營開發(fā)資格的企業(yè)的：（1）應具有建設行政主管部門核準的房地產開發(fā)企業(yè)資質證書或具有承擔貸款項目開發(fā)建設的資格；（2）如接受其他單位委托進行房地產開發(fā)建設，還要求與業(yè)主單位正式簽訂房地產開發(fā)建設工程合同。2.借款人為事業(yè)單位的：（1）經(jīng)主管機關核準登記，具有事業(yè)法人資格，取得事業(yè)法人登記證；（2）實行獨立核算，有健全的管理機構；（

3、3）按規(guī)定辦理年檢手續(xù)，年檢合格。3.土地儲備機構還需要具備以下條件：（1）所在城市經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，財政狀況良好，具有良好的政府信譽。房地產市場化程度高，房地產經(jīng)營機制較健全，財產抵（質）押、招標、拍賣、掛牌出售、權屬登記等行為規(guī)范。房地產市場容量大，具有良好的發(fā)展前景，土地有一定的升值潛力；（2）對所轄城區(qū)土地一級市場具有較高的壟斷經(jīng)營地位，所經(jīng)營土地納入近期開發(fā)建設規(guī)劃，列入政府土地儲備決策機構制定的年度計劃，并持有相應地塊的收購、儲備和出讓前期工作的批文，具有土地儲備機構自身資金總體安排計劃；所收購、儲備和擬出讓的土地主要用于經(jīng)營性設施建設，地段區(qū)位較好；所從事土地收購、儲備和出讓前期工作

4、等經(jīng)營活動符合國家和地方有關法律法規(guī)和政策；（3）具有與所經(jīng)營的土地收購、儲備和出讓前期工作業(yè)務量相匹配的資本金或專用基金，實行統(tǒng)收統(tǒng)支的政府土地儲備中心應經(jīng)當?shù)卣猓軌蚋鶕?jù)土地儲備量的增加從土地收益中提取一定比例的留存收益，逐步增加資本金或專用基金。（4）能提供合法、足值的抵押物。6.1.3.2 貸款項目條件1.貸款項目經(jīng)可行性研究論證，能夠有效滿足當?shù)刈》块_發(fā)市場的需求，市場前景較好；2.貸款項目已經(jīng)納入國家或地方房地產開發(fā)建設計劃，其立項文件完整、真實、有效，能夠進行實質性開發(fā)；3.貸款項目工程預算和施工計劃符合國家和當?shù)卣挠嘘P規(guī)定；4.貸款項目的工程預算投資總額能夠滿足項目完

5、工前由于通貨膨脹和不可預見等原因追加預算的需要；5.貸款項目的基礎設施、公共設施建設配套，項目建成后，能及時投入正常使用；6.貸款項目的自有資金投入不少于總投資的35%；單位職工集資建房，集資額達到項目總投資的30%以上并存入貸款行專戶；如集資所建住房被本單位職工預訂，預付購房款須達到20%，并已存入貸款行專戶；對單幅土地的土地儲備貸款金額最高不超過該幅土地的收購、儲備及出讓前期工作成本的80%或者土地評估價值的70%（以兩者較低額為準）。6.1.4 期限及利率房地產開發(fā)貸款期限一般為13年（含），土地儲備貸款最長為2年，高等院校學生公寓建設貸款最長為10年。貸款利率及計結息方式：應根據(jù)中國人

6、民銀行和中國建設銀行的有關定價政策確定，并在借款合同和貸轉存憑證中載明。6.2 操作程序房地產開發(fā)類貸款操作程序可分為受理、調查評價、審批、發(fā)放、貸后管理五個環(huán)節(jié)。6.2.1 受理6.2.1.1 提交材料借款人除提交第一篇第二章信貸業(yè)務基本操作流程2.1.1.3規(guī)定的公司類客戶基本材料外，還應提交下列材料：1.建設行政主管部門核準的房地產開發(fā)企業(yè)資質證書或承擔貸款項目開發(fā)建設的批準文件；2.申請貸款項目的有關材料，主要包括項目建議書、可行性研究報告及批準文件、項目年度投資計劃、擴初設計以及批準文件、項目建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設工程開工許可證。如已獲得商品房屋

7、銷（預）售許可證等文件，也應同時提供；3.項目開發(fā)建設自有資金落實的證明文件、資料；4.項目租售方案及有效的收益分配協(xié)議；5.如貸款項目收益不足以償還銀行貸款本息，還應提供經(jīng)有權部門批準的可用于還款的其他資金來源證明。6.如借款人接受其他單位委托進行房地產開發(fā)建設，還應提供與業(yè)主單位正式簽訂的房地產開發(fā)建設工程合同；7.申請政策性房地產開發(fā)類貸款的借款人，還應提供住房資金管理中心出具給貸款行的委托貸款通知書。8.申請土地儲備貸款的借款人，應提供機構縣級及縣級以上人民政府批準成立的，受政府委托代表政府實施土地收購、儲備和出讓前期工作的有關文件。6.2.1.2 初步審查 參照第一篇第二章信貸業(yè)務基

8、本操作流程2.1.1.4的要求進行初步審查，并重點審查以下幾項內容： 1.借款人是否具有進行房地產開發(fā)建設的資格；2.借款人開發(fā)建設資格批準文件是否在有效期內；3.貸款項目是否經(jīng)有權機關批準。項目建議書、可行性研究報告及批準文件、項目年度投資計劃、擴初設計以及批準文件等是否完備、有效；4.項目建設條件是否落實（1）貸款項目是否列入國家或地方政府的建設計劃；（2）經(jīng)濟適用住房是否列入國家經(jīng)濟適用住房（安居工程）建設計劃；（3）有無建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、土地使用權證、建設工程開工許可證；（4）土地出讓、轉讓手續(xù)是否辦妥，科研機構、大專院校、文化團體和衛(wèi)生醫(yī)療單位利用自有土地自建經(jīng)

9、濟適用房的，是否擁有劃撥土地的國有土地使用證；（5）開發(fā)項目的文件是否完整、真實、有效，是否能進行實質性開發(fā)建設；（6）貸款項目有無商品房屋銷（預）售許可證；借款開發(fā)的項目是否具備房屋預（銷）售條件，其預（銷）售前景是否良好；（7）自有資金投入是否已經(jīng)達到貸款項目總投資35%以上；科研院所、大專院校、文化團體和衛(wèi)生機構用自有土地自建經(jīng)濟適用住房的，是否擁有項目總投資20%以上的自籌資金；（8）貸款項目承建人與借款申請人是否相符；（9）貸款項目與中國建設銀行信貸業(yè)務申請書中的用途是否一致；（10）申請政策性房地產開發(fā)類貸款的借款人是否提供了住房資金管理中心出具的委托我行貸款的文件。（11）申請土

10、地儲備貸款的借款人，是否提供機構縣級及縣級以上人民政府批準成立的，受政府委托代表政府實施土地收購、儲備和出讓前期工作的有關文件。（12）對單幅土地的土地儲備貸款金額是否超過該幅土地的收購、儲備及出讓前期工作成本的80%或者土地評估價值的70%（以兩者較低額為準）。6.2.2貸前調查房地產開發(fā)類貸款的調查評價包括客戶信用評級、項目評價、擔保評價三部分內容。6.2.2.1 客戶信用評級在充分考慮房地產開發(fā)類貸款客戶特點的基礎上，參照本手冊第三篇第一章客戶信用評級的相關規(guī)定辦理。6.2.2.2 業(yè)務評價對房地產開發(fā)類貸款項目應進行評估，對已授予一般授信額度的客戶或貸款期限在三年（含）以下、貸款額占項

11、目總投資50%以下的房地產貸款項目，可進行簡要項目評估。6.2.2.2.1 房地產開發(fā)類貸款項目評估在評估過程中，應根據(jù)房地產開發(fā)貸款的特點，評估以下幾個方面的內容：1.項目主要關系人資信評估（1）借款人及項目主要關系人資信評估要通過對借款人及項目主要關系人（如其母公司、主要投資人）的經(jīng)營情況、財務狀況、信用情況的考察，對其資信狀況進行綜合分析。應評價借款人主營業(yè)務開展情況，近三年開發(fā)量、竣工量、銷售量、竣工產品合格率、優(yōu)良率、銷售率；目前企業(yè)的規(guī)劃項目、在建項目的開發(fā)規(guī)模、開發(fā)進度；企業(yè)近三年的銷售業(yè)績，在同行業(yè)中所處的競爭地位及競爭能力。（2）對借款人及項目主要關系人的資信評估，應按照客戶

12、信用評級有關要求，在對借款人、項目主要關系人進行客戶評價的基礎上，從客戶信用評級報告中摘錄有關內容，列表綜合反映企業(yè)名稱、企業(yè)經(jīng)營情況、財務情況、評信狀況等。（3）對所評估的貸款項目，須針對項目各關系人之間的產權及其他控制關系，繪制項目有關各方關系樹形圖，并作文字說明。2. 項目概況和建設情況評估（1）項目概況和建設情況評估要對項目建設的基本情況、建設條件、實施進程、設計施工監(jiān)理情況、環(huán)境保護條件等進行綜合論證分析。（2）項目建設的基本情況評估。要調查項目的地理位置、四至、用途、主要建設指標（占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使用年限等）、總投資和資金來源

13、、計劃開工和竣工時間、開發(fā)期限以及項目所在地區(qū)有關房地產開發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展狀況和環(huán)保政策等，并分析投資該項目是否符合國家產業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略及建行信貸投向政策等。（3）項目建設條件評估。要調查項目是否得到政府有關部門的立項批復，明確土地使用權獲取的方式、使用年限，核查房地產開發(fā)相關證件：包括國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程開工許可證等。審核企業(yè)自有資金是否達到項目總投資的35%，考察項目的動遷安置計劃，施工期間原材料、動力、水等條件的保障程度，項目建設及投入使用后所需的水、電、燃氣、供熱等條件是否落實，是否享有政府有關優(yōu)惠政策。如果是經(jīng)濟適用住房項

14、目，還要審核項目是否列入國家建設計劃和信貸指導計劃。（4）項目建設實施進程評估。要對申請貸款項目從立項、可行性研究報告及批復、下達規(guī)劃任務、征地拆遷、規(guī)劃設計及批復、取得建設工程開工許可證直至開工、竣工、銷售的進展情況評估。對未開工項目要掌握其開、竣工時間及進度安排；對已開工項目要說明工程建設的形象進度、投資完成情況、各項資金到位情況，未到位資金及原因，項目預計竣工時間，取得商品房預（銷）售許可證的要說明預（銷）售情況；對調整投資的項目要著重說明設計變更、概預算調整等文件的批復情況，調整概預算后資金缺口和相應的資金落實方案以及調整可能對施工進度、成本、銷售情況的影響。（5）項目建設的設計、施工

15、、監(jiān)理情況評估。要調查項目工程建設的招投標方式是否符合有關部門的規(guī)定；調查分析設計、施工企業(yè)和建設監(jiān)理企業(yè)的資質等級、資信業(yè)績。（6）項目建設的環(huán)境保護條件評估：要調查項目建設地區(qū)的環(huán)境狀況，分析項目是否可能引起周邊生態(tài)環(huán)境的變化，審查項目為環(huán)保所采取的措施、環(huán)境影響評價報告的批復情況及當?shù)丨h(huán)保主管部門對該項目的環(huán)保要求。3. 項目市場情況評估項目市場情況評估要求貸款調查評估人員通過對房地產投資環(huán)境、項目市場定位、房地產經(jīng)營方式的分析，通過市場調查與預測，對房地產貸款項目的市場競爭能力、銷售前景作出判斷。（1）房地產投資環(huán)境評估。要了解項目所在地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、自然資源等方面的情況，調查項

16、目所在區(qū)域的自然條件、城市規(guī)劃、基礎設施、交通便利程度、文化教育條件、醫(yī)療衛(wèi)生條件、金融保險條件、民風民俗條件及社區(qū)服務條件等方面情況；預測國家及地方的經(jīng)濟政策和產業(yè)政策、已經(jīng)發(fā)生或將要發(fā)生的重大事件及當?shù)氐刭|、水文、噪聲、空氣污染等因素對房地產開發(fā)項目的影響程度以及本項目對周邊環(huán)境的影響。（2）項目市場定位評估。要根據(jù)房地產項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價項目的市場定位的準確性；針對項目物業(yè)類型（如居住、商業(yè)、辦公和其他等物業(yè)類型）及其特點進行分析，以判斷評估項目所具有的檔次及其面向的主要消費群體。（3）房地產產品經(jīng)營方式評估：要通過對開發(fā)項目的資金壓力、開發(fā)商自身的經(jīng)

17、營能力以及房地產產品的市場接受程度等內容的了解，分析房地產項目采取出售(包括預售)、出租(包括預租、短租或長租)、自營（指出售、出租以外的經(jīng)營方式）等不同的經(jīng)營方式的市場情況。（4）房地產市場狀況評估，應在房地產投資環(huán)境調查與預測的基礎上進行，具體內容包括：供求狀況分析。要分析項目所在地的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產市場發(fā)育程度，項目主要消費或使用群體的收入水平、居住水平以及對同類項目的需求情況及變化趨勢；周邊地段具有相似用途、規(guī)模、檔次、價格、設計的房地產項目（包括已完成的項目、在建的項目、已審批立項的項目、潛在的競爭項目）的供給狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。價格分析。要對周邊地

18、段同類房地產商品的售價、租金和租售情況進行分析。成本分析。要分析同類房地產開發(fā)和經(jīng)營的成本、費用、稅金的種類及其支付的標準和時間等。項目競爭能力分析。要分析和評價項目在地段、設計、質量、環(huán)境、配套設施、建設進度、營銷策略、物業(yè)管理、企業(yè)品牌等方面與周邊區(qū)域同類項目的比較優(yōu)勢，綜合得出項目在市場上的競爭能力。項目銷售前景分析。要調查項目的銷售策略、銷售方案、銷售渠道等銷售措施的制定和落實情況，分析和評價其可行性，估算出項目未來各時段內的租售進度安排、租售面積及租售價格水平。4. 項目投資估算與融資方案評估房地產項目總投資主要包括開發(fā)建設投資，出租、自營的房地產項目還要包括經(jīng)營資金。開發(fā)建設投資是

19、指在開發(fā)期內完成房地產產品開發(fā)建設所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費、開發(fā)間接費用、管理費用、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費等。經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于該項目日常經(jīng)營的周轉資金，是企業(yè)流動資產和流動負債的差額分攤到該項目的部分。進行項目投資估算分析和審查，要分析各項項目工程內容和成本費用是否齊全，有無任意擴大取費范圍和提高標準，擴大投資規(guī)模；分析投資估算中有無漏項、少算或人為壓低造價等情況；分析投資構成比例合理與否。在此基礎上，調整項目成本費用，填列項目總投資估算表和開發(fā)產品成本估算歸集表。（1）房

20、地產項目土地費用應該包括為取得房地產項目用地而發(fā)生的費用，主要有下列幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉讓土地的土地轉讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。（2）房地產項目前期工程費用應包括項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文、地質勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。（3）基礎設施建設費應包括進行項目基礎設施建設所發(fā)生的費用，具體包括建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路工程、供水、供電、通訊、供氣、供暖、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施等建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。（4）建筑安裝工程費應包括建造

21、房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設備采購費用和安裝工程費用等。在項目評估階段，建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似框算法、概算指標估算法、概預算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算。（5）公共配套設施建設費應包括居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非盈利性的公共配套設施(又稱公建設施) 的建設費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。（6）開發(fā)間接費用應包括房地產開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。（7）管理費用應包括房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。（8）財務費用應包括

22、房地產開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要包括借款和債券的利息、金融機構手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他財務費用。（9）銷售費用應包括房地產開發(fā)企業(yè)在銷售房地產產品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務費及預售許可證申領費等。（10）開發(fā)期稅費應包括項目所負擔的與房地產投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用，主要包括：土地使用稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權費、綠化建設費、電話初裝費、分散建設市政公用設施建設費等。各項稅費應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標

23、準估算。（11）其他費用應包括：臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。（12）不可預見費應根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3一7估算。對項目資金來源的評估，應對項目資金來源的合理性、可靠性進行分析論證。房地產項目的資金來源通常包括自有資金、預租售收入及銀行貸款和其他資金來源四種渠道。對開發(fā)項目資金來源的評估主要側重于對我行貸款以外的其他資金來源的合理性、可靠性進行評估。（1）項目自有資金為借款人/項目發(fā)起人、其他關系人對項目投入的資本金。評估自有資金，對已到位資金，須

24、審查驗資情況；對未到位資金，結合各投資者提供的財務報表和分年度資金安排承諾函，分析近三年財務變動，了解投資者債務及其在建或擬建項目資金運用，確定投資者可用于本項目的資金數(shù)額及分年度計劃。對以實物、工業(yè)產權、非專利技術或土地使用權作價出資的非債務類資金進行評估，主要審查是否經(jīng)過有資格的資產評估機構進行評估，估價方法是否符合法律、法規(guī)的要求，所占比例是否符合有關規(guī)定。（2）預租售收入應包括房地產產品的預期銷售收入、租金收入和土地轉讓收入等。評估預租售收入，要根據(jù)項目的工程進度計劃以及項目租售計劃，在對附近區(qū)域同物業(yè)類型的租售情況（包括價格、租售率）進行調查的基礎上進行。（3）銀行貸款是指借款人/項

25、目發(fā)起人的銀行貸款和發(fā)行債券、融資租賃及其他需要付息還本的資金。評估銀行貸款，重點考察借款人獲得除我行貸款以外的其他金融機構貸款的數(shù)額、融資條件及資金到位安排，分析結構比例是否符合國家和我行有關規(guī)定。（4）在對項目各項資金來源進行調查分析的基礎上，確定項目切實可行的融資計劃，填列投資計劃與資金籌措表。5. 財務效益評估財務效益評估應在進行基礎財務數(shù)據(jù)測算與分析的基礎上，根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度及有關規(guī)定，測算財務效益評估指標，考核項目的盈利能力。（1）基礎財務數(shù)據(jù)包括項目總投資、計算期、成本與費用、租售價格、租售率、經(jīng)營收入、經(jīng)營稅金及附加、利潤總額與利潤分配等。項目評估時應對房地產項目經(jīng)營方案、

26、各項基礎財務數(shù)據(jù)的確定進行認真、細致、科學的預測和審查，并說明確定的理由和依據(jù)。（2）房地產項目經(jīng)營方案的審查，審查的內容應包括：借款人的出售、出租、自營等計劃(以下簡稱經(jīng)營計劃)是否符合政府有關房地產租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相結合；房地產項目經(jīng)營計劃中是否包括擬租售的房地產類型、時間和相應的數(shù)量、租售價格、租售收入及收款方式等內容；經(jīng)營房地產的類型和相應的數(shù)量，是否在房地產項目可供經(jīng)營的房地產類型、數(shù)量的基礎上確定，并考慮了經(jīng)營期內房地產市場可能發(fā)生的變化對租售數(shù)量的影響；租售價格的測算是否考慮了政治、經(jīng)濟、社會等宏觀環(huán)境、市場供求狀況，以及已建成的、正在建設的和潛在的競爭項目

27、對房地產項目租售價格的影響，并與位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例相比較。通過對租售方案的審查，確定其是否客觀合理，并進一步對其進行修正。（3）項目計算期包括項目建設期和經(jīng)營期，確定項目計算期應充分考慮開發(fā)商的經(jīng)營業(yè)績和實力，考核承擔項目策劃、設計、施工企業(yè)的實力，考慮市場供求狀況、資金供應以及項目的房屋、土地使用權年限等因素。（4）經(jīng)營成本與費用估算。應在對經(jīng)營成本與費用各細項進行調查分析的基礎上，確定合理的項目經(jīng)營成本與經(jīng)營費用，并填列經(jīng)營成本與費用估算表。（5）開發(fā)產品成本是指房地產項目產品建成時，投放于某項房地產產品的開發(fā)建設投資。當房地產項目有多種產品時，可分別估算每種產品的

28、成本費用，但應注意開發(fā)建設投資在不同開發(fā)產品之間的合理分攤。（6）經(jīng)營成本是指經(jīng)營（包括出售、出租、自營）房地產產品時，由開發(fā)產品成本分攤至當期的開發(fā)產品成本及當期經(jīng)營所需的運營費、管理費等。對于分期收款的房地產項目，房地產銷售成本和出租經(jīng)營成本可按其當期收入占全部銷售收入和租金收入的比率，計算本期應結轉的經(jīng)營成本。（7）運營費用應包括以出租或自營方式獲得收益的房地產項目在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用。主要包括：管理費用、銷售費用等。（8）修理費用應包括以出租或自營方式獲得收益的房地產項目在項目經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費等。 （9）房地產項目收入估算。房地產項目的收入應包括房地產產品的銷

29、售收入、租金收入和自營收入。在對房地產項目各項收入進行審查、調整的基礎上，填列經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。租售收入等于可供租售的房地產數(shù)量乘以單位租售價格。應注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響；空置期(項目竣工后暫時找不到客戶的時間)和租售率對租售收入的影響；規(guī)劃設計的原因導致不能租售面積比例增大對租售收入的影響。自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產為其進行商業(yè)和服務業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。在進行自營收入估算審查時，應充分考慮目前已有的商業(yè)和服務業(yè)設施對房地產項目建成后產生的影響，以及未來商業(yè)、服務業(yè)市場可能發(fā)生的變化對房地產項目產生的影響。分析審查確

30、定收款方式是否應考慮了房地產交易的付款習慣和慣例，以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。（10）應根據(jù)項目投資計劃、資金籌措計劃及經(jīng)營收入與支出計劃，編制全部投資現(xiàn)金流量表和損益表。（11）項目全部投資現(xiàn)金流量表應反映房地產項目開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計算各項評價指標，進行房地產項目財務盈利能力分析。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎，用以計算全部投資財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標，考察房地產項目全部投資的盈利能力。（12）損益表應反映房地產項目開發(fā)經(jīng)營期內各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率等評價指標。利潤總額的計

31、算公式如下：利潤總額經(jīng)營收入一經(jīng)營成本一管理費用一銷售費用一財務費用一經(jīng)營稅金及附加一土地增值稅 經(jīng)營收入銷售收入+租金收入+自營收入銷售收入土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入租金收入出租房租金收入+出租土地租金收入經(jīng)營稅金及附加營業(yè)稅+城市維護建設稅+教育費附加經(jīng)營成本土地轉讓成本+商品房銷售成本+配套設施銷售成本+出租房經(jīng)營成本（13）盈利能力分析，應計算投資利潤率、財務凈現(xiàn)值及財務內部收益率等指標，并與行業(yè)的基準水平相比較，分析判斷項目的盈利能力。投資利潤率，是指項目年平均利潤總額與項目總投資的比率，計算公式為：投資利潤率建設經(jīng)營期年平均利潤總額/項目總投資×100

32、銷售利潤率，是指項目年平均利潤總額與項目年均銷售收入的比率，計算公式為：銷售利潤率建設經(jīng)營期年平均利潤總額/建設經(jīng)營期年平均銷售收入×100財務凈現(xiàn)值，指將項目方案各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到同一時點的凈效益累加現(xiàn)值。計算公式為： 計算期；r折現(xiàn)率，取建設銀行規(guī)定的五年期貸款利率加一個百分點； 第年的凈現(xiàn)金流量；CI指現(xiàn)金流入量，包括：項目經(jīng)營（包括租售和自營）收入、回收固定資產余值、回收流動資金等部分；CO指現(xiàn)金流出量，包括固定資產投資、流動資金投入、經(jīng)營成本、銷售稅金及附加、所得稅等部分；根據(jù)需要可在現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩類中增減內容。財務內部收益率是指項目在計算期內各年凈現(xiàn)金流量差額現(xiàn)值

33、累計等于零的折現(xiàn)率，它反映項目所占用資金的盈利水平，計算公式為： IRR- 財務內部收益率（14）貸款償還能力分析，應計算貸款償還期、利息保障倍數(shù)、本息保障倍數(shù)等指標，分析判斷項目的貸款償還能力。貸款償還期指從借款人支用第一筆借款之日起到還清全部借款本息之日止的時間，即：貸款償還期（年）貸款償還完畢的年份貸款開始支用的年份當年償還貸款數(shù)額/當年可用于還款的資金。對于除本貸款項目外無其他在建項目的借款人，單純以本貸款項目投產后自身效益中的可用部分用于還貸，填列項目貸款償還期計算表，測算項目貸款償還期作為貸款償還期指標；對新建項目外借款人有在建項目，除了測算項目貸款償還期外，還應綜合考察借款人各類

34、還貸資金來源和各類債務負擔，填列企業(yè)綜合貸款償還期計算表，計算企業(yè)綜合貸款償還期，作為貸款償還期的另外一個指標。項目貸款償還期，應以新建項目投產后自身效益中可用于還貸的資金償還項目自身全部貸款本息所需要的時間。亦即以項目建成投產后可用于還款的利潤、無形資產及遞延資產等攤銷費及其他還款資金償還貸款本金和利息所需要的時間。企業(yè)綜合貸款償還期，應以在測算貸款償還期時，將借款人各類還貸資金和各類債務負擔綜合考察，分析所需還款時間。各類還貸資金包括借款人已有現(xiàn)金流量、未來可具備的現(xiàn)金流量，及項目建成后可新增的現(xiàn)金流量。各類債務負擔包括此筆貸款本息、原有債務本息或其他可能承擔的債務本息負擔。采用企業(yè)綜合貸

35、款償還期法測算時，須關注借款人償還目前已有負債的能力；充分考慮信貸項目新增效益是否可能部分或全部用于償還借款人原有或可能發(fā)生的其他負債。分析在項目自身不盈利或盈利能力不足的情況下，借款人用整體效益償還債務的能力；及在借款人效益欠佳，但項目盈利能力較好情況下，項目效益用于償還借款人其他負債的能力。（15）利息保障倍數(shù)，應作為考核借款人償還銀行貸款利息能力的重要指標，通過逐年計算借款人在項目經(jīng)營期的利息保障倍數(shù)，對借款人償還貸款利息的能力作出判斷。利息保障倍數(shù)的計算公式為：若做了客戶現(xiàn)金流量預測，則，利息保障倍數(shù)=經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額/（當年財務費用+當年未記入財務費用的借款利息支出）若沒有做現(xiàn)金

36、流量預測，則，利息保障倍數(shù)=凈利潤+折舊+攤銷+財務費用-（應收及預付款項增加+存貨增加-應付及預收款項增加）/（當年財務費用+當年未記入財務費用的借款利息支出）（16）本息保障倍數(shù)，應作為考核借款人償還銀行貸款本息能力的重要指標，通過逐年計算借款人在項目經(jīng)營期的本息保障倍數(shù)，對借款人償還貸款本息的能力作出判斷。本息保障倍數(shù)的計算公式為：若做了客戶現(xiàn)金流量預測，則，本息保障倍數(shù)=經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額/（當年到期的貸款本金+當年財務費用+當年未記入財務費用的借款利息支出）若沒有做現(xiàn)金流量預測，則，本息保障倍數(shù)=凈利潤+折舊+攤銷+財務費用-（應收及預付款項增加+存貨增加-應付及預收款項增加）/（

37、當年到期的貸款本金+財務費用+當年未記入財務費用的借款利息支出）6.不確定性分析房地產項目不確定性分析應分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能對貸款償還帶來的風險。房地產項目不確定性分析主要包括盈虧平衡點分析、敏感性分析?？蛇M行不確定性分析的因素主要有：租售量、租售價格、出租率、開發(fā)周期、項目總投資等。在對項目不確定性進行分析的基礎上，須對項目的風險點作出判斷并盡可能提出防范風險，控制項目不確定性的措施。（1）盈虧平衡點分析。盈虧平衡點（BEP）是指項目在利潤為零，保持不盈不虧時的臨界點，可用銷售量、銷售價格、銷售額表示，一般用銷售率表示，其盈虧平衡點的計算公式為： C BEP

38、（銷售率） = - （ PT）S 式中： C 總成本費用 P 單位銷售價格 T 單位經(jīng)營稅金及附加 S 總可售面積 （2）敏感性分析應列圖表分析各種變化因素對投資利潤率、內部收益率、貸款償還期等各主要評估指標波動的影響程度，確定項目的抗風險能力。評估中須根據(jù)項目具體情況，對敏感性因素如租售價格、出租銷售量、工期、總投資等進行單因素、多因素敏感性分析，以了解影響項目財務效益的最敏感因素，預測項目的潛在風險和抗風險能力。敏感性分析中，影響項目內部收益率、貸款償還期的主要因素波動幅度可取該因素當前值或未來最可能值的正負向變動5、10和20計算。對利用外資達投資總額30以上的項目應將匯率作為敏感性因素

39、進行敏感性分析。7.銀行效益與風險防范措施評估銀行效益評估應采用定性和定量的分析方法，具體分析項目資金在我行結算情況及帶給銀行的相關效益。（1）資金結算量評估。應分析借款人或項目在建設銀行開立基本結算戶或資金分流情況，分析因此為我行增加的資金結算量。（2）相關效益評估。反映銀行從貸款中獲得的間接利益，房地產項目貸款的相關效益主要包括：對個人住房貸款業(yè)務和建筑業(yè)貸款業(yè)務的作用。重點分析房地產項目貸款是否可以為建設銀行帶來個人住房貸款的優(yōu)質房源，是否可以通過貸款置換減少我行對建筑業(yè)發(fā)放的用于為借款人開發(fā)項目墊資的不良貸款。對中間業(yè)務的作用。考察項目為我行帶來的中間業(yè)務收入的增長，如代理房地產貸款、

40、個人住房貸款抵押物保險業(yè)務收入等，對政策性住房信貸業(yè)務的影響。項目建設中和建成后建設銀行的結算業(yè)務增長情況，主要包括項目的使用者（如住宅業(yè)主、寫字樓的租戶、商業(yè)營業(yè)用房的商戶）給建設銀行帶來的結算業(yè)務增長。（3）風險防范措施評估。應對借款人提供的保證、抵押、質押等貸款擔保措施的可行性進行分析，并分析項目貸款具有哪些主要風險，采取什么措施降低、規(guī)避、分散風險。保證措施評估，主要對保證人的主體資格和償債能力進行分析。對保證人的主體資格進行評估。主要審查保證人是否符合擔保法的有關規(guī)定，是否經(jīng)國家工商行政管理機關核準登記并辦理年檢手續(xù)，信用良好，經(jīng)營活動是否正常，有無重大債權、債務糾紛等。對保證人的償

41、債能力進行評估。主要分析保證人的資信、財務狀況，進行代償能力現(xiàn)實狀況評估和代償能力變動趨勢分析，計算和分析保證限額、保證率指標?？疾毂ＷC人現(xiàn)金流量和盈利能力，判斷保證人是否具備代償債務的能力。抵押措施評估，應對抵押人、抵押物、抵押物價值等進行評估審查。對抵押人的主體資格進行評估。主要審查提供抵押物的借款人或第三人是否是依法對抵押物享有所有權或處分權的法人、其他組織或個人，產權證明文件上的產權所有權人或處分權人是否與抵押人一致，抵押是否經(jīng)有權機構批準，以共有財產為抵押物的，應有抵押人對該財產共同占有的證明及其他共有人同意以該財產設定抵押的證明。對抵押物的審查。主要審查抵押物是否符合擔保法的規(guī)定，

42、是否具有堅固耐用、容易變現(xiàn)、價值穩(wěn)定的特點，以及抵押人是否將已設定抵押的價值部分再作抵押。對抵押物進行評估。主要審查抵押物的評估機構是否具有評估資格，是否經(jīng)建設銀行認可；評估報告是否合法、真實、科學；評估物與抵押物的品種、數(shù)量是否相符；抵押的時間是否接近評估基準日，是否在評估有效期內。在此基礎上，計算抵押率，并判斷其是否合理：抵押率一般不能超過70%，對通用性差、變現(xiàn)能力差、容易貶值的抵押物，其抵押率是否偏高。抵押率的計算公式為： 本次貸款本息總額本次貸款抵押率= - ×100% 抵押物評估價值額 以本抵押物為抵押的貸款本息總額累計貸款抵押率= -×100% 抵押物評估價值

43、額 本次貸款本息總額優(yōu)先受償?shù)盅郝? - ×100% 抵押物優(yōu)先受償價值額質押措施評估，應對出質人、質押財產、質押財產價值進行評估。對出質人的主體資格進行評估。主要審查出質人是否是依法對質押財產享有所有權或處分權的法人、其他組織或個人，質押財產權利證明文件上的權利所有權人或處分權人是否與出質人一致，質押是否經(jīng)國有資產管理部門、公司董事會等有權機構批準，以共有財產為質押財產的，應有出質人對該質押財產共同占有的證明及其他共有人同意以該財產設定質押的證明。對質押財產的審查。主要審查質押財產是否符合擔保法的規(guī)定，是否屬于可質押的范圍，是否具有易估價、易變現(xiàn)、易保管的特點，權利證明文件是否真實

44、、合法、有效。對質押財產價值進行評估。主要審查質押財產的評估機構是否具有評估資格，是否經(jīng)建設銀行認可；評估報告是否合法、真實、科學；評估物與質押財產的品種、數(shù)量是否相符；質押的時間是否接近評估基準日，是否在評估有效期內。在此基礎上，計算質押率，并判斷其是否合理，審查質押率是否考慮了各類質押擔保的不同情況，對通用性差、變現(xiàn)能力差、容易貶值的質押財產，其質押率是否偏高。8.總評估（1）應對借款人基本情況、項目建設情況、市場狀況、項目投資估算及資金來源籌措、項目財務效益、項目建設的環(huán)保情況、銀行效益與風險防范措施及項目的經(jīng)濟、社會經(jīng)濟效益等方面做綜合性論述。（2）應對貸款項目當前存在的有關問題進行闡

45、述，并提出建議及解決措施。（3）應對貸款項目提出最終評估結論，就是否發(fā)放貸款、貸款的金額、條件、期限、利率等提出明確的意見。6.2.2.2.2 房地產開發(fā)類貸款項目簡要評估進行簡要項目評估，應主要包括以下內容：1.借款人資信評估（1）借款人基本情況（借款人名稱、法定代表人、經(jīng)營范圍、開發(fā)資質、信用等級、注冊資本及各股東單位投資等有關情況）。（2）借款人經(jīng)營情況調查分析借款人近三年來主要開發(fā)項目的運作情況（介紹借款人開發(fā)的主要業(yè)績及主要開發(fā)的項目情況），逐個分析項目銷售及資金回籠情況及項目經(jīng)營的經(jīng)驗和教訓。 （3）借款人財務狀況對借款人的財務報表進行分析，說明借款人資產負債表中資產方主要科目的情

46、況，特別是存貨、應收帳款、預付帳款、其他應收款的情況，重點是這些資產的質量和變現(xiàn)能力；負債方主要科目的情況，特別是預收帳款、應付帳款、其他應付款的情況，重點是這些商業(yè)負債的支付壓力；分析有關財務指標，對借款人長期償債能力、短期償債能力和盈利能力做出分析判斷；分析借款人在銀行間的融資記錄，說明借款人融資能力、條件和信譽）。2.項目概況和建設情況評估（1）項目基本情況 (說明項目的地理位置、用途、主要建設指標、總投資和開發(fā)期)。（2）項目建設條件（調查項目建設是取得政府有關部門的批準文件的名稱和時間及主要內容，明確土地使用權的獲取方式（如協(xié)議轉讓、竟拍、與其他客戶合作等）及土地款的支付情況和資金來

47、源）。（3）項目建設實施進程評估（調查項目的實際進展情況，并對工程資金進度、形象進度、時間進度計劃和實際進展情況，并進行分析）。（4）項目的設計、施工、監(jiān)理情況評估（主要分析上述單位的資質、業(yè)績，并對本項目設計水平、施工質量等做出分析預測）。3.項目市場情況評估（1）項目投資環(huán)境評估（主要對項目所在地區(qū)有關房地產開發(fā)的政策、發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展狀況，以及項目周邊自然和人文環(huán)境、教育條件、城市基礎設施及物業(yè)配套的計劃和進度等情況進行分析）。（2）項目市場定位評估（根據(jù)房地產項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價項目市場定位的準確性，判斷項目的檔次及其面向的主要消費群體）。（3）項目租售

48、情況評估總體供求情況(分析項目所在區(qū)域同類物業(yè)的總體供求情況)。周邊主要競爭項目情況(對周邊地段同類房地產的規(guī)模、檔次、設計、環(huán)境、配套、建設進度、物業(yè)管理、租售情況、成本等情況進行分析，并選擇至少三個同類物業(yè)，列表綜合反映其租售情況)。項目競爭能力分析（與本區(qū)域同類項目做比較，本項目的優(yōu)勢與劣勢）。銷售方式分析（開發(fā)商自己銷售，還是委托銷售代理公司銷售，開發(fā)商以往的銷售經(jīng)驗及代理公司主要銷售的樓盤和業(yè)績）：銷售前景分析（說明意向定購情況及滾動開發(fā)項目前一期開發(fā)和銷售以及資金回籠情況，并根據(jù)上述情況和對周邊項目情況的分析，對項目的租售計劃，包括租售時間、租售價格、租售率等做出科學合理的判斷（要

49、致意經(jīng)濟適用房項目要注意考慮價格上限限制的因素），并在此基礎上列表逐年測算項目租售收入）。4.項目財務效益評估（1）房地產項目總投資預測分析。分析項目總投資及構成投資估算有無漏項，投資構成是否合理，并測算各項費用,列表說明估算依據(jù)。（2）項目資金來源評估。分析項目資金來源渠道及可靠性。（3）項目損益預測。按照各年份經(jīng)營收入占總經(jīng)營收入的比例，將項目總投資分攤進各年而得各年份的房地產開發(fā)成本，并據(jù)此列表測算項目損益。（4）項目投融資計劃評估。根據(jù)項目投資計劃及企業(yè)融資計劃，制訂項目分年度資金來源及運用表。（5）項目有關財務效益指標。依據(jù)上述結算結果，計算得出項目投資利潤率和貸款償還期及盈虧平衡點

50、。5.銀行效益與風險防范措施評估。測算資金結算量，進行相關效益評估。6.風險防范措施評估（1）項目風險評估。分析項目的政策風險、市場風險、資金風險、法律風險，并針對風險因素提出銀行防范風險的瑣事和建議。（2）貸款擔保措施評估。7.項目評估結論與貸款建議。通過對上述指標進行分析，得出評估結論與貸款建議（對貸款與否及貸款金額、期限、還款計劃提出具體建議）。6.2.2.3 擔保評價參照本手冊第三篇第三章信貸擔保的方法、要求、內容對客戶提出的擔保人和擔保物進行調查和評價。6.2.2.4 撰寫調查評價報告信貸人員根據(jù)對借款人調查評估結果撰寫調查評價報告。調查評價報告由客戶信用評級報告、項目評估報告（見附

51、件3-6-1）或項目簡要評估報告（見附件3-6-2）、擔保評價報告三部分組成。6.2.3 審批參照本手冊第一篇第二章信貸業(yè)務基本操作流程2.1.3的要求進行。 6.2.4 發(fā) 放參照本手冊第一篇第二章信貸業(yè)務基本操作流程2.1.4的要求進行。在貸款支用時，要特別注意以下問題：1. 嚴格按照項目建設的工程進度付款；2. 要求借款人提供工程建設合同、建設單位的付款通知書、材料供應合同、設備采購合同等有關文件，作為支用貸款的依據(jù)；3. 借貸雙方約定我行貸款與其他資金按比例投入開發(fā)建設項目的，應審核其他資金投入的落實情況。4. 必要時要求借款人對貸款項目辦理有效的建設工程保險。（1）應到建設銀行指定的保險機構辦理保險。（2）在償還全部貸款本息之前，借款人應逐年向保險公司辦理房屋意外災害保險。6.2.5 貸后管理6.2.5.1 貸后檢查參照本手冊第三篇第五章信貸資產檢查的要求進行。6.2.5.2 回收、展期與借新還舊參照本手冊信貸業(yè)務基本操作流程2.1.5.2、2.1.5.3 、2.1.5.4有關回收、展期與借新還舊的要求進行。6.2.5.3 不良貸款管理參照本手冊第三篇第七章不良信貸資產經(jīng)營管理的要求進行。6.2.5.4 檔案管理參照本手冊第