(推薦)商業(yè)街商業(yè)策劃書

1、親愛的朋友，很高興能在此相遇！歡迎您閱讀文檔商業(yè)街商業(yè)策劃書，這篇文檔是由我們精心收集整理的新文檔。相信您通過閱讀這篇文檔，一定會有所收獲。假若親能將此文檔收 藏或者轉(zhuǎn)發(fā)，將是我們莫大的榮幸，更是我們繼續(xù)前行的動 力。商業(yè)街商業(yè)策劃書時間過得真快， 一段時間的工作已經(jīng)告一段落了， 我們又將 迎來新的希望， 新的工作內(nèi)容和目標(biāo)， 為此需要好好地進(jìn)行策劃， 寫一份策劃書了。 那么如何把策劃書做到重點突出呢？下面是小 編精心整理的商業(yè)街商業(yè)策劃書， 供大家參考借鑒， 希望可以幫 助到有需要的朋友。商業(yè)街商業(yè)策劃書篇 1商業(yè)策劃書， 也稱作商業(yè)計劃書，是指為一個商業(yè)發(fā)展計劃而做的書面文件。 它的目的很

2、簡單， 一 般商業(yè)策劃書都是以投資人或相關(guān)利益載體為目標(biāo)閱讀者， 從而 說服他們進(jìn)行投資或合作。一份好的商業(yè)計劃書，要使人讀后， 對下列問題非常清楚：1、公司的商業(yè)機會 ;2、創(chuàng)立公司，把握這一機會的進(jìn)程 ;3、所需要的資源 ;1 4、風(fēng)險和預(yù)期回報 ;5、對你采取的行動的建議。一、執(zhí)行總結(jié)是商業(yè)計劃的一到兩頁的概括。包括：1、本商業(yè) (business) 的簡單描述2、機會概述3、目標(biāo)市場的描述和預(yù)測4、競爭優(yōu)勢5、經(jīng)濟(jì)狀況和盈利能力預(yù)測6、團(tuán)隊概述7、提供的利益二、產(chǎn)業(yè)背景和公司概述1、詳細(xì)的市場描述，主要的競爭對手，市場驅(qū)動力2、公司概述應(yīng)包括詳細(xì)的產(chǎn)品 / 服務(wù)描述以及它如何滿足一 個

3、關(guān)鍵的顧客需求。3、一定要描述你的進(jìn)入策略和市場開發(fā)策略三、市場調(diào)查和分析這是表明你對市場了解程度的窗口。一定要闡釋以下問題：1、顧客2、市場容量和趨勢3、競爭和各自的競爭優(yōu)勢4、估計的市場份額和銷售額5、市場發(fā)展的走勢 （ 對于新市場而言，這一點相當(dāng)困難， 一定要力爭貼近真實 ）四、公司戰(zhàn)略闡釋公司如何進(jìn)行競爭，它包括三個問題1、營銷計劃 （定價和分銷 ; 廣告和提升 ）2、規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)計劃 （開發(fā)狀態(tài)和目標(biāo) ; 困難和風(fēng)險 ）3、制造和操作計劃 （操作周期 ; 設(shè)備和改進(jìn) ）五、總體進(jìn)度安排 公司的進(jìn)度安排，包括以下領(lǐng)域的重要事件1、收入2、收支平衡點和正現(xiàn)金流3、市場份額4、產(chǎn)品開發(fā)介

4、紹5、主要合作伙伴6、融資六、關(guān)鍵的風(fēng)險、問題和假定1、創(chuàng)業(yè)者常常對于公司的假定和將面臨的風(fēng)險不夠現(xiàn)實。2、說明你將如何應(yīng)付風(fēng)險和問題 （緊急計劃 ） 。3、在眼光的務(wù)實性和對公司的潛力的樂觀之間達(dá)成仔細(xì)的 平衡。七、管理團(tuán)隊1、介紹公司的管理團(tuán)隊。一定要介紹各成員與管理公司有 關(guān)的教育和工作背景。2、注意管理分工和互補。3、最后，要介紹領(lǐng)導(dǎo)層成員，商業(yè)顧問以及主要的投資人 和持股情況。八、企業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況一定介紹公司的財務(wù)計劃， 討論關(guān)鍵的財務(wù)表現(xiàn)驅(qū)動因素。 要討論如下幾個杠桿：1、毛利和凈利。2、盈利能力和持久性。3、固定成本、可變成本和半可變成本。4、達(dá)到收支平衡所需的月數(shù)。5、達(dá)到正現(xiàn)金流

5、所需的月數(shù)。九、財務(wù)預(yù)測1、包括收入報告，平衡報表，前兩年為季度報表，前五年 為年度報表。2、同一時期的估價現(xiàn)金流分析。3、突出成本控制系統(tǒng)。 十、假定公司能夠提供的利益 這是你的“賣點”，包括1、總體的資金需求。2、在這一輪融資中你需要的是哪一級。3、你如何使用這些資金。4、投資人可以得到的回報。5、你還可以討論可能的投資人退出策略。 商業(yè)計劃書應(yīng)注意哪些問題 ? 當(dāng)你在寫商業(yè)計劃的時候，應(yīng)該達(dá)到下列目標(biāo)：1、力求表述清楚簡潔。2、關(guān)注市場，用事實說話，因此需展示市場調(diào)查和市場容 量。3、解釋潛在顧客為什么會掏錢買你的產(chǎn)品或服務(wù)。4、站在顧客的角度考慮問題，提出引導(dǎo)他們進(jìn)入你的銷售 體系的策

6、略。5、在頭腦中要形成一個相對比較成熟的投資退出策略。6、充分說明為什么你和你的團(tuán)隊最合適作這件事。7、請你的 ' 讀者做出反饋。商業(yè)街商業(yè)策劃書篇 2 一、市場分析河池學(xué)院在近年來發(fā)展巨大， 東區(qū)由之前的附屬校區(qū)， 現(xiàn)在變成主校區(qū)。特別是逸夫樓、圖書館、新 1 棟教學(xué)樓的竣工。我 院共有教職工 642 人全日制在校生 8759 人。雖然分布在三個校 區(qū)，但是一半以上的同學(xué)住在東校區(qū)， 幾乎全部教職工和學(xué)生都 要到東區(qū)上課。 由此可見在河池學(xué)院東校區(qū)承包超市是非常值得 投資的。二、目標(biāo)客戶分析我們主要的目標(biāo)客戶是大學(xué)生， 下面我們分析一下大學(xué)生的 消費特點：由于大學(xué)生年齡較輕， 群體較

7、特別， 他們有著不同于社會其 他消費群體的消費心理和行為。 一方面， 他們有著旺盛的消費需 求，另一方面，他們尚未獲得經(jīng)濟(jì)上的獨立， 消費受到很大的制 約。消費觀念的超前和消費實力的滯后， 都對他們的消費有很大 影響。 特殊群體自然有自己特殊的特點， 同時難免存在一些非理 性的消費甚至一些消費的問題。 為了調(diào)查清楚大學(xué)生的消費情況， 我決定在身邊的同學(xué)中進(jìn)行一次消費的調(diào)研， 對大家的消費進(jìn)行 歸宗和分析。從調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，月費用 1000 元以上的人占 15%，月費用 700-1000 元的人，占 30%左右， 500-700 元的人占 40%，月費 用 500 元以下的人， 占 15%左右。

8、在這些學(xué)生之中，超過 50 的 學(xué)生擁有電腦、 約 90的大學(xué)生擁有手機， 因此網(wǎng)絡(luò)與通信費用 支出較以往在大學(xué)生的消費支出中占據(jù)了相當(dāng)大的份額。 當(dāng)代大 學(xué)生主要有以下幾支出：伙食費，買服飾，上網(wǎng)費，手機費，戀 愛等。由于上課時間早，很多同學(xué)來不及吃早餐。特別是從西區(qū)、 北區(qū)趕去東校區(qū)上課的。 路上排隊買東西的人也多。 很多同學(xué)都 餓肚子。經(jīng)過一個學(xué)期發(fā)現(xiàn)， 由于東區(qū)沒有商店， 許多同學(xué)課間的時 候跑去門口去買。很多同學(xué)會由于地點遠(yuǎn)， 懶得動等因素而沒有去。 經(jīng)過一些 隨即訪問，很多同學(xué)希望課間的時候在校園購買零食。 如：夏天 買水冰茶、等。冬天買熱騰騰玉米、奶茶等。三、競爭者分析河池學(xué)院北

9、門 1（也就是我們常說的后門）到也就是白龍公 園前面三角區(qū)，一直到北門（東校大區(qū)）開了各式各樣的店面。 如：飲食、復(fù)印店、奶茶店、便利店、文具點、飾品店等。晚上 還有許多小地攤。 五花八門應(yīng)有盡有， 這樣給我們東西照成一定 威脅。 除了必需品之外， 對其他產(chǎn)品和服務(wù)對我們都是很大的競 爭對手。由此我們要在特色方面提高，提高競爭力吸引消費者。四、商業(yè)街構(gòu)想由市場分析和競爭者分析得出： 校園商業(yè)街必須要產(chǎn)品完善齊全、服務(wù)好、具有校園特色吸引更多的消費者。一下幾個是校 園街必備的商鋪： 便利超市、 復(fù)印店、奶茶店、通訊代理繳費店、 文體店、護(hù)膚飾品店、格子鋪、自助洗衣店。（一）便利超市：1. 商品配

10、置的面積分配如果不分商品的類別品種， 假設(shè)每一平方米所能陳列的商品 品項數(shù)相同， 那么超級市場賣場內(nèi)各項商品的面積配置應(yīng)與消費 者支出的商品投向比例相同， 因此要較正確的確定商品的面積分 配，必須對來超市購物的的消費者的購買比例作出正確的判斷與 分析。下面是一份超級市場的商品面積分配的大致情況： 水果面 積 10-15%、食品 15-30%、日配品 25%、糖果餅干 10%、調(diào)味品南 北干貨 15%、小百貨與洗滌用品 15%、其他用品 10%。2. 商品位置的配置商品位置的配置應(yīng)該按照消費者購買每日所需商品的順序 作出動線的規(guī)劃， 也就是說， 要按照消費者的購買習(xí)慣和人流走 向來分配各種商品在

11、賣場中的位置。 一般來說， 每個人一天的消 費總是從“食”開始， 所以可以考慮以菜籃子為中心來設(shè)計商品 位置的配置。第一、面包及果菜部。 這一部門常常是超級市場的高利潤部 門，由于顧客在購買面包時，也會購買部分蔬菜水果，所以，面 包和果菜品可以采用島式陳列， 也可以沿著超級市場的內(nèi)墻設(shè)置。 在許多超級市場中， 設(shè)有面包和其他烘烤品的制作間， 剛出爐的 金黃色的、熱氣騰騰的面包， 常常讓顧客爽快地掏腰包?，F(xiàn)場制 作已成為超級市場的一個賣點。第二，冷凍食品部。冷凍食品主要用冷柜進(jìn)行陳列，它們的 擺放既可以靠近蔬菜， 也可以放置在購物通道的最后段， 這樣冷 凍食品解凍的時間就最短，給顧客的攜帶提供了

12、一定的便利性。第三，膨化食品部。膨化食品包括各種餅干、方便面等。這 類食品存放時間較長， 只要在保質(zhì)期內(nèi)都可以銷售。 它們多被擺 放在超級市場賣場的中央， 用落地式的貨架陳列。 具體布局以縱 向為主，突出不同的品牌，滿足顧客求新求異的偏好。第四，飲料部。飲料與膨化食品有相似之處，但消費者更加 注重飲料的品牌。 飲料的擺放也應(yīng)該以落地式貨架為主， 貨位要 緊靠膨化食品。第五， 奶制品部。超級市場中的顧客一般在其購 買過程的最后階段才購買容易變質(zhì)的奶制品， 奶制品一般擺放在 蔬菜水果部的對面。第六，日用品部。日用品包括洗滌用品、 衛(wèi)生用品和其他日 用雜品，一般擺放在超級市場賣場的最后部份， 采用落

13、地式貨架， 以縱向陳列為主。 顧客對這些商品持有較高的品牌忠誠度， 他們往往習(xí)慣于認(rèn)牌購買。 這類商品的各種價格方面的促銷活動， 會 使顧客增加購買次數(shù)和購買量。3. 超市出入口要大， 方便購買結(jié)算。 特別是課件高峰期的時 候，結(jié)算商品時間迅速否則引起顧客不滿甚至流失。（二）打印復(fù)印店具備完整的打印復(fù)印設(shè)備。 對制作學(xué)院社團(tuán)班級的獎狀、 證 書，工作證，收集各種簡歷、畢業(yè)論文、公文模板、學(xué)院各種活 動申請、總結(jié)等。（三）奶茶店一半柜臺， 一半桌椅的形式。 奶茶文化在校園風(fēng)靡是不容忽 視的。制作成本低，賣價高是奶茶店公開的秘密。奶茶味道是最 重要的。在沒有技術(shù)的情況下， 可以代理某個知名品牌?；?/p>

14、者和 有豐富經(jīng)驗的吧臺員工合作。（四）通訊代理學(xué)校是通訊客戶高度集中的群體， 據(jù)悉， 河池學(xué)院的移動客戶每個月為移動進(jìn)賬 20W目前校園網(wǎng)絡(luò)都是聯(lián)通的市場。聯(lián)通 和移動在河池學(xué)院勢均力敵。 由此兩家的代理權(quán)都要拿到， 這樣 每年的充值和開戶收益可觀。四、財務(wù)預(yù)算（由于缺乏實際的數(shù)據(jù)，這項我無法完成。 ） 10 五、收益評估（略）商業(yè)街商業(yè)策劃書篇 3 一、背景分析XX一期商街位于濠河之畔， 處于城市商業(yè)中心， 與繁華的 南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當(dāng) 前緣何一時難“熱”？在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此 進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，X X

15、期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。（一）、商街設(shè)計“先天不足”1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼XX街、XX路交 匯處，西鄰五星級大酒店， 原本屬于最能吸引公眾“眼球”、 最 宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺， 能給商街源源不斷注入人氣。 由于 當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計廣場的“旱式噴泉”、 “簡易花壇”， 而 沒有考慮廣場的商業(yè)價值， 如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、 吸納 大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景 觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央， 事實上成了阻礙游人 進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。 此外， 南入口的臺階亦與商街道路平坦

16、要求不相符， 也沒有考慮人性化的地面設(shè)計如殘疾人、 盲人通道3、 內(nèi)外街連接通道商用功能缺失街通往內(nèi)街的三個 通道，從商業(yè)功能設(shè)計上看實屬敗筆。 按照商業(yè)街區(qū)的布局要求， 街區(qū)內(nèi)主干道、 副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房， 以便使街區(qū)形成鱗次 櫛比的商店群。 這不僅能有效吸引顧客逛街購物， 易于催生和聚 集客流， 而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致， 如同上海豫園商 街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，xx一期 外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷” ，顧 客在街口看不到商業(yè)氣氛， 甚至不知道里面還有內(nèi)街； 一期與二 期之間的通道， 同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計店面房， 走在南大

17、街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。4、xx街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計過長，阻擋店門，不少顧 客入店購物因此要繞一大圈， 于是放棄了購買動機， 導(dǎo)致臨街店 鋪生意清淡。（二）、商街策劃“后天失調(diào)”1、xx廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強調(diào)個 性化的今天， 商街必須有自己的“靈魂”， 即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主 題°xx廣場商業(yè)街最早定位是“xx街”（很好），后來又定位于“xxx”很好，只是推廣很費力），如今準(zhǔn)備冠以“XX廣場步行街”（老土，沒有鮮明個性、目標(biāo)顧客也不清晰） 。由 于沒有精確、精準(zhǔn)的市場定位， 關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解

18、決了。2、xx廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”， 例如象XXX路、 XXX廣場、XXX步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、 商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒有配套，XX 廣場的“磁場效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱” 。3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理， 這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。 事實上，經(jīng)營XX廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機構(gòu)來“操盤” 運作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作”。X

19、X廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主” ，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟 動和培育市場的形象“炒作” ，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外， 我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠， 沒有從盡快 啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)， 例如， 商 街北口的 66 號（圓形） 、 68 號（尖頂）兩家首席店面房一直空 關(guān)，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。二、商街定位XX廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境， 根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好， 我們 作如下戰(zhàn)略定位：1、街名：XX廣場時

20、尚麗人街2、概念：xx廣場xx街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚 的商街，都市麗人尋夢的XXX。3、 廣告語：xx廣場/時尚麗人街與xx相約，與XX同行4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂5、商品： 主營國際國內(nèi)名牌服裝、 服飾、 化妝品、 珠寶、 眼 鏡、手表、休閑食品、工藝品等。6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的 商業(yè)街。三、招商策劃XX廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招 商需從下列幾個方面入手：（一）、發(fā)布招商公告我們計劃于4月中旬在XX晚報、XX電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹XX廣場時尚麗人街的市口

21、優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。（二）、舉辦招商信息發(fā)布會該招商信息發(fā)布會擬于 4月20日在毗鄰的XX飯店舉行， 出席的商戶為XX及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及XX國貿(mào)市場有意入駐XX廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在 100 人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：1、XX廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特優(yōu)勢 和前景展望；2、xxxxx街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包 括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。（三）、整合店鋪資源XX一期的店鋪均已出售， 投資者是否愿意委托我公司代理 招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價格 （或稱返 租報

22、價） ？舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前， 須由 XX房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。 一旦確定了哪些店鋪可供委托招商， 我們便可以對外開展 招商活動和引入商戶、 洽談租金。為了使XX一期商街盡快形成 良好的商業(yè)氛圍， 我們應(yīng)爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍， 并按 照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度， 寧可閑置也不愿出 租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)， 動員其站在全局利益、 長遠(yuǎn)利益的 高度盡快出租， 以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。 對目前正在尋 求轉(zhuǎn)租、 退租的商戶， 我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在 采取的舉措， 動員他們打

23、消念頭和恢復(fù)信心。 如果商戶仍然要轉(zhuǎn) 租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同 后再將該店鋪納入招商范圍。（四）、有關(guān)租金政策XX一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。 因此，我們在為業(yè)主代理招商前， 必須做好兩項重要工作： 第一， 我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明XX一期商街處于入市初期， 繁榮興旺需要有一個培育過程， 不能無 視市場承受能力開“天價” 。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導(dǎo) 致店鋪無人承租， 業(yè)主照常要背負(fù)購房貸款利息， 店鋪價值也很 難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設(shè)計比較符合 市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，XX期店鋪比較合適的租金是：外街店鋪：租金800 900元/ m2/年（經(jīng)測算，外街店鋪 平均售價12500元，平均面積200m2,購房投資約250萬元，購房貸款利