2001年房地產(chǎn)估價案例與分析真題

1、 真題 2001 年房地產(chǎn)估價案例與分析真題問答題第 1 題：某估價公司于 1999年 8月 1日對一宗房地產(chǎn)進行了估價，估價目的為抵押貸 款，按當時正常市場價格評估的結果為 1000 萬元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主 800 萬元。 2001年 10月 1日，因該業(yè)主無力償還貸款，銀行申請，經(jīng)法院判決將 該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得扣除各項稅費后為 600 萬元，加上業(yè)主已償還給銀行 的部分本金及利息，業(yè)主仍欠銀行 100 萬元。為此，銀行要求估價公司賠償該 100 萬元的損失，而估價公司認為自己沒有責任。請問估價公司應如何說明自 己沒有責任和解釋其原因 ? 您的答案：參考答案：1銀行按估價值的八成貸款

2、給業(yè)主，對風險考慮不夠。2抵押估價時點為1999年8月1日，拍賣的時間為 2001年 10月1日，由于時間變化，房地 產(chǎn)價值會發(fā)生變化。3由于短期 （ 快速） 和強制性變現(xiàn)因素，拍賣價格可能會低于公開市場價值。4房地產(chǎn)拍賣所得扣除各項稅費后得款可能低于公開市場價值。5如果估價公司當時的估價結果是客觀合理的，就沒有賠償責任。詳細解答：第 2 題：某公司欲將其位于商業(yè)區(qū)的一棟自建 4 層廠房，轉(zhuǎn)讓給某集團改建為百貨超 市。根據(jù)該公司提供的房地產(chǎn)權證，該廠房為框架結構，建筑面積為6000m2，竣工日期為 1980年 5月?，F(xiàn)委托某估價公司評估其轉(zhuǎn)讓價格，請問該估價公司 應搜集哪些資料 ? 您的答案：

3、參考答案：1對該地區(qū)房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料。2有關估價對象的實物、權益、區(qū)位等資料。3了解城市規(guī)劃是否允許該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途。4如果城市規(guī)劃允許改變?yōu)樯虡I(yè)用途， 需了解商業(yè)用途下的類似房地產(chǎn)的租金、 售價等資料。5改變用途所需投入的改建費用等資料。6需要補交的土地使用權出讓金的標準等。詳細解答：第 3 題：您的答案：參考答案：1應優(yōu)先選用的估價方法是：收益法和比較法。 2因商場屬于收益性 房地產(chǎn)，應選用收益法作為其中一種估價方法。 3在市場交易實例比較多 的情況下，應選擇比較法為另一種估價方法。 4在兩種方法估價中均應考 慮租約租金對商場價格的影響。 有租約的租金收入用租約租金 租約期

4、 滿后的租金收入用客觀租金 現(xiàn)空置部分也要計客觀租金收入5將兩種方法的估價結果綜合，確定最終估價值。詳細解答：單項選擇題 第 4 題： 該項目整體拍賣時競買人的最可能出價為 () 。A. 已完工程的建筑費3000萬元+已交的土地使用權出讓金1400萬元B. 已完工程的建筑費3000萬元+已交的土地使用權出讓金1400萬元+需補交 的土地使用權出讓金 1500萬元C. 在建工程建筑物市場價值+ 土地市場價值7500萬元-需補交的土地使用權 出讓金 1500萬元D. 在建工程建筑物市場價值+ 土地市場價值7500萬元 參考答案： C 您的答案：答案解析：第 5 題： 該項目中甲方權益最可能的拍賣價

5、值為 () 。A. 在建工程建筑物市場價值X 30%+土地市場價值7500萬元-需補交的土地 使用權出讓金1500萬元)X 30%B. 在建工程建筑物市場價值X 30%+土地市場價值7500萬元-其中的土地使 用權出讓金部分 )X 30%+甲方分得部分未建工程建筑物預期市場價值C. 在建工程建筑物市場價值X 30%+土地市場價值7500萬元-需補交的土地 使用權出讓金1500萬元)X 30%甲方分得部分未建工程建筑物預期市場價值D .以上三種判斷都不對參考答案： B 您的答案：答案解析：第 6 題： 能否改建的最終批準權在 ()A. 政府房地產(chǎn)管理部門B. 政府規(guī)劃管理部門C. 政府土地管理部

6、門D. 上級總公司參考答案： B 您的答案：答案解析： 第 7 題： 評估時依據(jù)的建筑面積應為 ( )A. 460m2B. 600m2C. 1000m2D. 以上三個面積都不行參考答案： D 您的答案：答案解析：第 8 題： 該公司委托評估應選擇 ()A. 房地產(chǎn)管理部門B. 資產(chǎn)管理部門C. 有資格的房地產(chǎn)估價機構D. 驗資機構 參考答案： C 您的答案：答案解析：指錯題第 9 題：您的答案：2缺少產(chǎn)權4可比參考答案： 本題有下列之錯處及不足：1缺少土地使用性質(zhì)描述描述 3沒有說明房屋改變用途及重建是否經(jīng)政府有關部門批準實例 A 為拍賣，其交易情況一般需修正5可比實例 B 交易日期修正錯了6可比實例 B 可比性差， 修正幅度超過 20%，面積與估價對象差別太大7可比實例C選用匯率錯誤8 收益年限不應選取50年9.收益法只選擇一個參照物，客觀性不夠10全年收益天數(shù)按 300天計算錯誤11確定資本化率不能只參照一個實例 12.比準價格應為收益價格 13.未來發(fā)生的 投資利息中應包括在建工程投資的利息14.未來發(fā)生的利潤未計算15.超市應優(yōu)先選用收益法估價16.區(qū)域因素和個別因素描述不夠具體詳細解答：指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤第 10 題：您的答案： 參考答案：本題有以下之錯誤并需改正：1.有效毛收入計算有錯應為 =1500X 100X 12X 80%+200< 200