整體設(shè)想及策劃

1、整體設(shè)想及策劃 項目概況：-該項目總建筑面積17474平方米，其中，地上14600平方米，地下2673平方米，消防訓(xùn)練塔201平方米。-地下1層，地上8層，建筑高度36.15米。-地下一層為車庫和設(shè)備用房，建筑面積2673平方米。-一層為交通支隊和消防支隊用房以及消防中隊警用車位、消防支隊食堂和餐廳一 個，建筑面積2973平方米。-二層為交通支隊和消防中隊用房，建筑面積2915平方米。-三層為交通支隊和消防支隊以及消防中隊用房，交通支隊和消防中隊食堂和餐廳各一個，建筑面積2915平方米。-四層為交通支隊和消防支隊用房及公共用房，建筑面積1324平方米。-五層為消防支隊和交通支用房，建筑面積12

2、64平方米。-六層為消防支隊用房，建筑面積1264平方米。-七層為網(wǎng)安大隊和消防支隊用房，建筑面積1264平方米。-八層為消防指揮中心和公共用房，建筑面積681平方米。-預(yù)計該辦公樓于2014年3月投入使用。-會議室：共5個，其中210平米的會議室1個可容納120人、100平方米的會議室1個可容納55人、81平米的會議室1個可容納43人、76平米的會議室1個可容納40人、57平米的會議室1個可容納30人。-停車場：地下停車場共有37個停車位供各單位使用，地上一層共有停車位8個（消防車專用），供消防中隊使用。-衛(wèi)生間：共16個，每層2個。綜上所述，針對此項目的特點， 考慮到物業(yè)服務(wù)性質(zhì)， 在人員

3、配備上考慮了休假替班人 員，總計項目人員51人，特殊崗位按物業(yè)要求實行24小時執(zhí)行，其他崗位按社會工作時間 測算。本項目服務(wù)對象為公安機關(guān)，且是新投入使用的辦公樓，服務(wù)性質(zhì)特殊，進出人員較雜，為給全體工作人員和消防官兵提供一個優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境，我公司以如上方面為前提，編制項目分析方案，具體如下：1、大興分局 肩負著轄區(qū)內(nèi)的消防安全管理和救援工作，保證好分局內(nèi)的基礎(chǔ)和后勤供應(yīng)（包括：供電、供水、消防系統(tǒng)的正常運行和環(huán)境衛(wèi)生的清潔等） 因本項目服務(wù)對象特殊，為24小時工作制，物業(yè)公司應(yīng)配合分局的特點合理安排好物業(yè)服 務(wù)人員，保障分局的正常運轉(zhuǎn)。是物業(yè)公司必須做到的。2、消防機關(guān)是軍事化管理單位，內(nèi)部

4、人員較為單一，主要是工作人員和消防官兵，因而服務(wù)和管理要求較高； 物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格控制員工錄用， 必須經(jīng)過政審合格之后， 方可上崗。 消防局內(nèi)所有工作人員和消防官兵的個人素質(zhì)和整體形象都是非常高尚和令人欽佩的，對于在管理過程中如何使物業(yè)公司為工作人員和消防官兵和來訪者提供高水準(zhǔn)的服務(wù)，展現(xiàn)消防機關(guān)的對外形象，同樣是物業(yè)公司應(yīng)做到的。3、衛(wèi)生整潔環(huán)境優(yōu)雅，營造良好的工作氛圍。努力營造干凈，整潔的辦公環(huán)境，辦公 樓內(nèi)大堂、走廊、衛(wèi)生間、樓梯間、電梯廳等公共區(qū)域及辦公區(qū)域的衛(wèi)生應(yīng)由保潔人員定崗、 定區(qū)域、定時與不定時相結(jié)合，進行清潔、消毒，做到干凈整潔，無衛(wèi)生死角。預(yù)防疾病傳播，協(xié)助政府有關(guān)部門做好重

5、大疫情的宣傳防治工作，及時清理垃圾和定期消殺滅蟲工作。關(guān)于會議服務(wù)，會服人員提前做好會前準(zhǔn)備工作，會中熱情周到服務(wù)，會后做好清潔消毒工作。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)花卉和綠植的管理，既美化環(huán)境又營造舒適的辦公氛圍。4、確保設(shè)施設(shè)備的正常運行，營造良好的辦公秩序。由于此辦公樓是新投入使用的，且智能化程度較高， 設(shè)備先進，這無疑對物業(yè)管理提出了更高的要求。例如：中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、電梯設(shè)備、電視天線系統(tǒng)、電熱水器、消防監(jiān)控、閉路監(jiān)控室、門禁監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇 自控系統(tǒng)設(shè)備等。工程部人員不僅要具有與之相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)知識，還要在日常服務(wù)中提高自己的專業(yè)技能，才能駕馭這些設(shè)備，并擔(dān)負起管理和維護設(shè)備系統(tǒng)的責(zé)任，保證水電

6、暖等系統(tǒng)正常運轉(zhuǎn)，為此項目工作人員提供舒適良好的工作環(huán)境。在工作中按規(guī)范程序操作使用設(shè)備，避免因操作不當(dāng)導(dǎo)致設(shè)備的提前損壞。建立設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護計劃、巡視、檢查養(yǎng)護記錄（月/年度），編制完備的設(shè)備檔案， 發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 通過規(guī)范專業(yè)的物業(yè)服務(wù)和節(jié)能環(huán)保措 施，延長其使用壽命，達到保值增值的目的。綜上所述，只有將安全、環(huán)境、設(shè)施設(shè)備這三方緊密相連，才能高水平的做好物業(yè)服務(wù) 工作。服務(wù)方案本公司已建立起科學(xué)嚴(yán)密的“三標(biāo)”管理體系(即ISO9001、ISO14001、GB/T28001 ),并在所管項目上成功運作， 管理服務(wù)運作的每一個行為都在體系中有明確的規(guī)范和界定，為我們的管理服務(wù)提供質(zhì)量

7、保證?？茖W(xué)化、合理化、專業(yè)化的人力資源配置，是確保本項目各項管理目標(biāo)得以實現(xiàn)的關(guān)鍵。我公司針對本項目將抽調(diào)一批骨干人員參與本項目的管理與運作，建立起一支高技能、 高效率的物業(yè)服務(wù)團隊，員工統(tǒng)一著裝、持證上崗，以良好的精神面貌，依據(jù)公司的管理制度，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 對入職人員進行專項培訓(xùn)，具有專業(yè)技能知識， 提升物業(yè)整體服務(wù)形象，實現(xiàn)保值、增值，為業(yè)主提供舒適、安全的辦公環(huán)境。特制訂以下服務(wù)方案：(一)、承接查驗方案：1、承接查驗的目的及原則：物業(yè)承接查驗工作是為了維護雙方的合法權(quán)益，明確業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司各自的責(zé)任， 實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定各自的權(quán)利和義務(wù)，確保物業(yè)具備正常的

8、使用功能。 我公司在確保辦公樓正常辦公的前提下，對辦公樓的清潔、綠化、安保及設(shè)備設(shè)施進行全面驗收及接管。在承接查驗時，我公司堅持實事求是、認(rèn)真細致的原則，防止出現(xiàn)驗收工作漏項情況的 發(fā)生。驗收過程中將出現(xiàn)的問題及時做好詳細的記錄，在確保物業(yè)管理正常運行的前提下， 針對不同情況采取相關(guān)的措施，在明確責(zé)任后，合理圓滿的解決承接查驗中存在的問題。2、承接查驗程序及驗收小組的職責(zé)：(1)確定承接查驗小組的負責(zé)人，由我公司管理本項目的項目經(jīng)理擔(dān)任，負責(zé)組織、 協(xié)調(diào)、安排物業(yè)整體承接查驗，解決查驗過程中發(fā)現(xiàn)問題的整改完善工作。(2)組成承接查驗小組，負責(zé)人做好驗收小組的培訓(xùn)以及承接查驗前的各項準(zhǔn)備工作。小

9、組成員由我總公司的工程部經(jīng)理、安保部經(jīng)理，客服部經(jīng)理以及各專業(yè)工程師、項目主管人員組成，對建筑物進行本體和公共設(shè)備設(shè)施承接查驗工作。(3)驗收小組與本項目業(yè)主確定驗收的時間，通知其做好交驗準(zhǔn)備。(4)物業(yè)管理文件、資料和圖紙在驗收時，驗收小組應(yīng)檢查其是否齊全及有效，如發(fā) 現(xiàn)問題應(yīng)以書面形式向業(yè)主提出。(5)物業(yè)管理文件、資料和圖紙驗收結(jié)束后，驗收小組負責(zé)人與本項目業(yè)主共同填寫 文件、資料和圖紙交接記錄表，并簽字確認(rèn)。(6)驗收小組應(yīng)對附屬設(shè)施逐層逐項進行驗收，檢查附屬設(shè)施是否完好，有無影響使 用和管理的情況，有無質(zhì)量問題等。(7)驗收小組在對物品及資產(chǎn)驗收時，應(yīng)按照原始清單到現(xiàn)場進行清點交接，

10、并做好 記錄及簽字確認(rèn)。(8)對驗收過程中出現(xiàn)的問題，驗收小組負責(zé)人應(yīng)與業(yè)主進行溝通，并提出處理意見及合理化建議。(9)做好遺留問題的工作。3、承接查驗內(nèi)容、要求及方法：(1)圖紙資料交接要求：仔細清點圖紙資料數(shù)量，交接雙方在圖紙資料移交清單簽字確認(rèn)。根據(jù)國家法律法規(guī)及地方標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)公司移交下列圖紙資料：1竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管線工程竣工圖等 資料，以及房屋管線布線圖。2物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。如：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等。3各種設(shè)備設(shè)施的隨機資料(包括：設(shè)備操作、使用說明書；設(shè)備維護保養(yǎng)說明書及 維修工藝要求；隨機圖冊

11、；設(shè)備產(chǎn)品樣本；出廠合格證明；出廠精度、性能檢驗記錄；裝箱 單；附件明細表；開箱查驗單；安裝調(diào)試記錄；安裝調(diào)試查驗記錄；安裝洽商記錄；進口設(shè) 備技術(shù)資料原件及翻譯文本等)。4與政府主管部門或供電、供水、燃氣等能源供應(yīng)企業(yè)簽訂的各種協(xié)議、合同、方案(圖紙)等(例如：高壓供電方案批準(zhǔn)書，供用電協(xié)議書，供電部門送電前配電室高壓及繼 電保護試驗記錄等)。5政府主管部門出具的各種檢驗、檢測報告及為出具檢驗檢測報告所必須的各種檢驗、 檢測記錄及或工作記錄。(2)房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗要求：承接查驗工作過程中所發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)公司統(tǒng)一記錄在設(shè)施設(shè)備接管查驗記錄表中，查驗工作完成后，參加查驗人員應(yīng)簽字確認(rèn)

12、，物業(yè)公司將設(shè)施設(shè)備接管查驗記錄 表分別報送各有關(guān)單位， 由建設(shè)單位根據(jù)問題的嚴(yán)重程度及現(xiàn)場實際情況，組織施工單位確認(rèn)整改完成時間， 整改工作結(jié)束后，由物業(yè)公司對整改情況進行檢查確認(rèn)，并報送各有關(guān)單位。1查驗范圍：A、房屋本體包括：地基基礎(chǔ)、梁、柱、板主體、頂棚、墻面、樓地面、門窗、樓梯、扶手，衛(wèi)生間供水、排污管道、地漏等。8公共設(shè)施包括：基礎(chǔ)設(shè)施、天臺、屋面避雷設(shè)施、消防設(shè)施、園區(qū)路燈、綠化、園 區(qū)道路、垃圾箱（房） 、車庫、檢查井和化糞池、明暗溝、踏步、臺階、水池、水箱和景觀、 等。2檢測查驗方法：按物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及國家有關(guān)規(guī)定進行承接查驗。（二）、日常管理服務(wù)方案：1、房屋日常養(yǎng)護維修房屋

13、日常養(yǎng)護維修是指為保持辦公樓（區(qū)）辦公室、會議室、接待室、公共區(qū)域、衛(wèi)生 間、地下車庫、走廊、屋面、外墻立面、廣場等的原有完好等級和正常使用，進行日常養(yǎng)護 和及時修復(fù)小損小壞等房屋維護管理工作。房屋管理及維修養(yǎng)護是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，制定詳細的檢查及保養(yǎng)計劃，通過檢查及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，確保辦公樓（區(qū)）房屋的完好等級和正常使用， 要愛護辦公樓內(nèi)的設(shè)施， 未經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)，不得對辦公樓結(jié)構(gòu)、 設(shè)施等進行改動；及時完成各項零星維修任務(wù)，合格率100%一般維修任務(wù)不得超過24小時；維護房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮 房屋的使用價值，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值。2、設(shè)備設(shè)施的日常運行及維護管理設(shè)備、設(shè)施

14、的正常運行是保障物業(yè)正常運行的基礎(chǔ)條件。重視對本項目設(shè)施設(shè)備的全面管理和維修，且制定詳細的應(yīng)急措施。建立健全設(shè)備設(shè)施檢查、巡視、維修、保養(yǎng)的管理及 檔案管理制度，制訂有效的節(jié)能降耗措施。（1）給排水設(shè)備運行維護1做好給排水設(shè)備的日常檢查巡視，保證給排水系統(tǒng)正常運行使用。每日對水泵控制 柜進行檢查，曝氣風(fēng)機、排水系統(tǒng)保持通暢，各種管道閥門保持完好，儀表顯示正確，確保 無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。2做好給排水系統(tǒng)、水泵、水質(zhì)處理和消毒裝置的日常檢查及維護工作，并做好記錄。3定期對給水設(shè)備（水箱、水池等）進行消毒、水質(zhì)檢測和年檢工作。4保持室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢。5設(shè)備出現(xiàn)故障時，維修人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)

15、場，維修合格率達到100%,一般性故障排除不過夜。（2）供電系統(tǒng)運行管理1配電室24小時值班，值班人員必須持證上崗，每班值班人員不少于2定期對變配電設(shè)備、設(shè)施進行清潔和巡查并做好記錄。3做好高（低壓）變（配）電柜的日常檢查及維護工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，確保其 運行正常，檢測標(biāo)記顯示準(zhǔn)確，變（配）電系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)自動切換正常。4確保高（低）壓變壓器運行正常，溫控顯示準(zhǔn)確，聯(lián)控動作正常。5確保變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作要 求。6定期對避雷設(shè)施進行安全檢查并登記，保證其完好、有效、安全。7定期對照明設(shè)施進行檢查及維護，并做好記錄，使其隨時處于有效待命狀態(tài)。（3）電梯

16、運行維修1保持電梯廳和轎廂的清潔。2保證空調(diào)通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)備完好。3定期對電梯進行日常檢查及維護，并做好記錄，保證電梯正常運行。4定期對電梯控制柜進行巡查，確保電梯正常運行。2人。5定期通知電梯維保單位對電梯進行年檢。（4）空調(diào)系統(tǒng)運行維護1做好空調(diào)機組的日常檢查工作，確保中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常，無超標(biāo)噪音和滴漏水 現(xiàn)象。2建立空調(diào)運行管理制度和安全操作規(guī)程；建立各項設(shè)備檔案。3定期添加軟化劑、除垢劑、除藻劑，保證水質(zhì)化驗達標(biāo)。4空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后，維修人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場維修， 并做好記錄，維修合格率100%。（5）電視天線系統(tǒng)的管理和維護1定期對辦公樓有線電視光纜系統(tǒng)進行檢

17、查、維護。2定期請有線電視臺對有線電視信號測量、調(diào)整。3保障辦公樓各終端點的正常使用。4電視天線系統(tǒng)出現(xiàn)故障后，與有關(guān)部門協(xié)調(diào)，及時維修排除；維修后經(jīng)調(diào)整、使用， 達到業(yè)主滿意。（6）電熱水器管理1每日對電熱水器外表進行清潔，保持潔凈、光亮，無污跡。2按時提供開水供應(yīng)，并及時加水，隨時保證供應(yīng)。3嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，按規(guī)范啟動、關(guān)閉，不發(fā)生安全方面的問題；每季度對電熱水器內(nèi)部進行一次清理水堿，無水垢并按規(guī)定定期更換濾芯。3、衛(wèi)生保潔管理日常保潔服務(wù)質(zhì)量直接影響到本項目的整體形象，高品質(zhì)的保潔服務(wù)，營造良好的辦公環(huán)境。管理規(guī)定及服務(wù)范圍如下：(1)清潔管理規(guī)定：1對保潔員實行嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)及考核制

18、度，考核合格后方可上崗。2保潔員按規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩戴工牌，禮貌服務(wù)。3根據(jù)本項目的布局與實際情況制訂完善而可行的工作計劃，且適時、及時、準(zhǔn)時的 進行清潔服務(wù)。4保潔員應(yīng)嚴(yán)格遵守操作流程及安全管理規(guī)定。5最大限度的減少對周圍環(huán)境以及本項目業(yè)主的影響。6制訂并實施可行的節(jié)能降耗措施。7針對惡劣天氣、自然災(zāi)害、疫情等情況制定出詳細的應(yīng)急預(yù)案以及處理措施。(2)清潔衛(wèi)生服務(wù)范圍：1公共區(qū)域衛(wèi)生保潔(包括：辦公樓大廳、大門、樓道、樓梯、衛(wèi)生間和辦公大廳及 上述部位內(nèi)所有設(shè)施用品及飾物)。2衛(wèi)生間保潔。3會議室保潔。4電梯間保潔。5外場保潔(主要包括庭院、大門前、室外停車場、通道、綠地等的衛(wèi)生管理工作)6外墻、外窗保潔(是指辦公樓、建筑物的外墻、外窗衛(wèi)生管理)。7地下車庫衛(wèi)生保潔。4、辦公樓消防監(jiān)控、閉路監(jiān)控室、門禁監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)運行管理(1)定期巡視、檢查辦公樓消防自動報警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、自控系統(tǒng)及閉路監(jiān)控系統(tǒng) 的日常運行，保證系統(tǒng)工作穩(wěn)定。(2)制定停電、強電磁干擾、系統(tǒng)故障無法排除等非正常狀態(tài)的維修計劃和應(yīng)急措施。(3)