房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估知識(shí)

1、n房地產(chǎn)估價(jià)的必要性房地產(chǎn)估價(jià)的必要性n估價(jià)原則估價(jià)原則n房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n房地產(chǎn)估價(jià)的必要性房地產(chǎn)估價(jià)的必要性n （一）理論上（一）理論上n 房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二性和價(jià)值高大性，房地產(chǎn)市場(chǎng)是“不完全市場(chǎng)”。經(jīng)濟(jì)學(xué)上，同時(shí)具備下列8個(gè)條件者為“完全市場(chǎng)”：n（1）同質(zhì)商品，買(mǎi)者不在乎從誰(shuí)手里購(gòu)買(mǎi)； n（2）賣(mài)者和買(mǎi)者的人數(shù)眾多；n（3）賣(mài)者和買(mǎi)者都有進(jìn)入市場(chǎng)的自由；n（4）賣(mài)者和買(mǎi)者都有掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格； n（5）就成交總額而言，每個(gè)賣(mài)者和買(mǎi)者的購(gòu)銷(xiāo)額是無(wú)關(guān)緊要的；n（6）賣(mài)者和買(mǎi)者無(wú)串通共謀行為；n（7）消費(fèi)者要求總效用最大化，銷(xiāo)售者要求總利潤(rùn)

2、最大化；n（8）商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。 n 房地產(chǎn)作為商品，其本質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性違反了第一條和第四條，另外，盡管房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)旧頍o(wú)法移動(dòng)，違反了第八條，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)通常被視為典型的不完全市場(chǎng)。n 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)，因而不會(huì)自動(dòng)的形成眾人都容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格，同時(shí)由于有許多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成因素，并且在其判斷中要求有專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，所以，需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員提供市場(chǎng)信息，進(jìn)行替代市場(chǎng)的估價(jià)。n（二）現(xiàn)實(shí)上（二）現(xiàn)實(shí)上n（1）房地產(chǎn)交易的需要）房地產(chǎn)交易的需要n 房地產(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二性，差不多每宗房地產(chǎn)的價(jià)格都不相同；并且，由于一般單位或個(gè)人

3、不是專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)交易的，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情不易掌握， n所以，在房地產(chǎn)交易時(shí)往往需要請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供價(jià)格參考依據(jù)。n 例如，對(duì)于賣(mài)者來(lái)說(shuō)需要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，以確定合理的賣(mài)價(jià)，避免定價(jià)過(guò)低；對(duì)于買(mǎi)者來(lái)說(shuō)也需要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，以確定合理的買(mǎi)價(jià)，避免付款過(guò)多。n（2）房地產(chǎn)抵押的需要）房地產(chǎn)抵押的需要n 房地產(chǎn)不可移動(dòng)、不可隱藏、壽命長(zhǎng)久，具有保值增值性，是一種良好的用于提供債務(wù)履行擔(dān)保的物品，因此，在單位或個(gè)人向銀行申請(qǐng)借款時(shí)，銀行為了減少自身的風(fēng)險(xiǎn)，往往要求借款人以其房地產(chǎn)作為抵押物，同時(shí)，銀行的貸款額一般要低于該用于抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值。n（3）房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)男枰┓康禺a(chǎn)典當(dāng)

4、的需要n 出典人將自己的房地產(chǎn)讓與他人使用、收益，以獲得相當(dāng)于賣(mài)價(jià)的資金（典價(jià)），但保留該房地產(chǎn)的所有權(quán)，待日后有能力時(shí)可以返還典價(jià)回贖該房地產(chǎn)。n 而典權(quán)人則以支付低于買(mǎi)價(jià)的資金（典價(jià)），取得房地產(chǎn)的占有、使用和收益的權(quán)利，且日后還有取得房地產(chǎn)所有權(quán)的可能（當(dāng)?shù)錂?quán)期限屆滿(mǎn)后的一定期限內(nèi)出典人未返還典價(jià)回贖的，典權(quán)人即取得房地產(chǎn)的所有權(quán)）。n 這可同時(shí)滿(mǎn)足資金需要和用益需要，且資金使用者不付利息，房地產(chǎn)使用者不付租金，使出典人與典權(quán)人各得其所。典價(jià)的確定需要房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)提供參考依據(jù)。n（4）房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償?shù)男枰┓康禺a(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償?shù)男枰猲 房地產(chǎn)中的建筑物難免會(huì)發(fā)生自然災(zāi)害或意外事故，

5、如火災(zāi)、爆炸、地面突陷等而遭受損毀或滅失，從而需要保險(xiǎn)。n 房地產(chǎn)保險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要：n 一是在投保時(shí)需要評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值，為確定保險(xiǎn)金而提供參考依據(jù)；n 二是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后需要評(píng)估所遭受的損失或重置價(jià)格、重建價(jià)格，為確定賠償金額提供參考依據(jù)。n 其他方面的房地產(chǎn)損害賠償，如施工挖基礎(chǔ)不慎造成臨近房屋傾斜，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利行使的不當(dāng)限制（如錯(cuò)誤查封）造成權(quán)利人損害的，也需要房地產(chǎn)估價(jià)。n（5）房地產(chǎn)稅收的需要）房地產(chǎn)稅收的需要n 房地產(chǎn)稅收一般以房地產(chǎn)價(jià)值為課稅依據(jù)，為了掌握切實(shí)可靠的課稅依據(jù)，避免偷稅和課稅不公平，稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅義務(wù)人都需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。特別是稅務(wù)機(jī)關(guān)，要拿出科學(xué)公正的房地

6、產(chǎn)評(píng)估價(jià)值來(lái)說(shuō)服納稅義務(wù)人。n（6）房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償?shù)男枰┓康禺a(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償?shù)男枰猲 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的需要，除了靠空閑的房地產(chǎn)來(lái)解決，還需要以征用、拆遷的方式強(qiáng)行使用城鄉(xiāng)個(gè)人、集體、企業(yè)等正在使用的房地產(chǎn)，并給予原房地產(chǎn)所有者或使用者合理的補(bǔ)償。而確定這些補(bǔ)償金額，就需要房地產(chǎn)估價(jià)。n（7）處理房地產(chǎn)糾紛和有關(guān)法律案件的需要）處理房地產(chǎn)糾紛和有關(guān)法律案件的需要n 房地產(chǎn)糾紛，一類(lèi)是有關(guān)當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、交換、租賃、抵押、賠償、抵債、征用、拆遷、課稅等當(dāng)中有關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)值、價(jià)格、租金、賠償金額、補(bǔ)償金額等，持有不同的看法。n 解決這類(lèi)糾紛需要公正、權(quán)威的房地產(chǎn)估價(jià)，以提供有說(shuō)服力的、能讓糾紛

7、各方接受的價(jià)值、價(jià)格、租金、賠償金額、補(bǔ)償金額等參考依據(jù)。n 另一類(lèi)是遺產(chǎn)分配、公有財(cái)產(chǎn)分割等引起的糾紛。在某些情況下采用簡(jiǎn)單的實(shí)物分配或分割難于解決（如果這樣做就會(huì)破壞房地產(chǎn)的使用價(jià)值），特別是在許多n情況下房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上難以分割，而要做到合理的分配或分割，實(shí)際上是關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值形態(tài)的劃分，這就需要房地產(chǎn)估價(jià)。n 另外，對(duì)于各類(lèi)房地產(chǎn)違法行為，衡量違法情節(jié)輕重的參考依據(jù)之一，不僅是房地產(chǎn)的實(shí)物量，而且應(yīng)考慮房地產(chǎn)的價(jià)值量，這也需要房地產(chǎn)估價(jià)。n（8）企業(yè)合資、合作、合并、兼并、分立、買(mǎi)賣(mài)、）企業(yè)合資、合作、合并、兼并、分立、買(mǎi)賣(mài)、租賃經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、改制、上市、破產(chǎn)清算等的需租賃經(jīng)營(yíng)、承

8、包經(jīng)營(yíng)、改制、上市、破產(chǎn)清算等的需要。要。n 以土地、房屋作價(jià)或者為條件進(jìn)行合資、合作等情形大量存在，如一方出土地、房屋，另一方出資金、設(shè)備，然后依據(jù)一定比例確定雙方的利益分配；n 以土地為條件建住宅、辦公樓等也時(shí)常出現(xiàn)，如在合建房屋的情況下，一方出土地，另一方出資金，然后依據(jù)一定比例分配建成的房屋。n 在現(xiàn)實(shí)中有這種情形：一個(gè)企業(yè)之所以兼并另一個(gè)企業(yè)，主要的一個(gè)動(dòng)機(jī)是看中了被兼并企業(yè)的場(chǎng)地和房屋，以取得生產(chǎn)或生活發(fā)展的場(chǎng)所。所有這些都需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。n（9）房地產(chǎn)管理的需要）房地產(chǎn)管理的需要n 中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革將過(guò)去高度集權(quán)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)，相應(yīng)的對(duì)于各類(lèi)資產(chǎn)的管理從過(guò)去單純的

9、實(shí)物管理轉(zhuǎn)到重視價(jià)值管理，即不僅需要搞清楚資產(chǎn)的實(shí)物量，更需要搞清楚資產(chǎn)的價(jià)值量。n 故房地產(chǎn)管理也不能僅停留在有多少數(shù)量的土地和房屋上，更需要搞清楚這些房地產(chǎn)的價(jià)值量，它們的增值或貶值情況。這就需要房地產(chǎn)估價(jià)。n（10）其他方面的需要）其他方面的需要n 現(xiàn)實(shí)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要還有許多方面，如在房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)（拍賣(mài)底價(jià)）、抵債、拆遷補(bǔ)償、損害賠償?shù)裙纼r(jià)中，往往出現(xiàn)某一方對(duì)原房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果有異議，這就需要對(duì)原房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核或鑒定，所以也需要房地產(chǎn)估價(jià)。n 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的可行性研究到開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售等，也都離不開(kāi)房地產(chǎn)估價(jià)。有時(shí)還需要把房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格在土地

10、和建筑物之間進(jìn)行分配，這也需要房地產(chǎn)估價(jià)。n（一）合法原則n（二）最高最佳使用原則n（三）替代原則n（四）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則n（五）公平原則n估價(jià)原則估價(jià)原則n（一）合法原則（一）合法原則n 合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。n 合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面：n 1.在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件為依據(jù)?，F(xiàn)行的土地權(quán)屬證書(shū)有國(guó)有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項(xiàng)權(quán)力證明書(shū)四種，房屋權(quán)屬證書(shū)有房屋所有證、房屋共有權(quán)證和房屋他項(xiàng)權(quán)證n三種。統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)證書(shū)有房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證三種。n 2.在合法使用方面，應(yīng)以城

11、市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從其坐落位置、周?chē)h(huán)境等來(lái)看，適合用作商業(yè)用途，但也必須以居住用途為前提來(lái)估價(jià)；除非申請(qǐng)變更為商業(yè)用途，而且能夠獲得批準(zhǔn)。n 3.在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。n 處分方式包括買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等。n 4. 在其他方面，評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。n（二）最高最佳使用原則（二）最高最佳使用原則n 最高最佳使用必須符合四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)（1）法律上許可（2）技術(shù)上可能（3）經(jīng)濟(jì)上可行（4）價(jià)值最大化。這些標(biāo)準(zhǔn)通常有先后順序。n 另外，最高最佳使用不

12、是無(wú)條件的最高最佳使用，而是在法律（包括法律、行政法規(guī)、城市規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓合同等）許可范圍內(nèi)的最高最佳使用，這也是合法原則的要求。n 最高最佳使用具體包括最高最佳使用具體包括3個(gè)方面?zhèn)€方面:n（1）最佳用途（2）最佳規(guī)模（3）最佳集約度。n 最高最佳使用應(yīng)把握三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：最高最佳使用應(yīng)把握三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：n 1.收益遞增遞減原理n 收益遞增遞減原理揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系: n（1）收益遞減規(guī)律（邊際收益遞減原理）n 是在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。對(duì)于一宗土地來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)在對(duì)該宗土地的使用強(qiáng)度（如建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、建筑規(guī)模）超過(guò)一定限度后，收益開(kāi)始

13、下降。 n （2）規(guī)模的收益（規(guī)模報(bào)酬規(guī)律）n 假定以相同的比例來(lái)增加所有的投入量（即規(guī)模的變化），則產(chǎn)出量的變化有3種可能：收益不變、收益遞增、收益遞減。在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，一般是先經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模的收益遞增階段，然后經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模的收益不變階段，在經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模的收益遞減階段。n 2.均衡原理n 均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來(lái)判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。n3.適合原理n 適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定是否為最高最佳使用。它可以幫助確定最佳用途。n（三）替代原則（三）替代原則n 替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件

14、下的正常價(jià)格。n 類(lèi)似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象n具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。n替代原則對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)要求：替代原則對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)要求：n（1）如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)存在著價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。n（2）不能孤立的思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽擎。如：?jiǎn)尉鸵蛔诜康禺a(chǎn)的估價(jià)結(jié)果來(lái)看似乎有道理，但當(dāng)把它與其它房地產(chǎn)的價(jià)格或估價(jià)結(jié)果同時(shí)拿來(lái)看時(shí)卻顯得不合理，沒(méi)有一個(gè)合理的價(jià)格差。n

15、（四）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（四）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則n 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。n 不同估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同:n 1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。n 2.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。原則原則n3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)實(shí)狀況下的情形，是估價(jià)中最常見(jiàn)、最大量的，包括在建工程估價(jià)。n4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的情形，如評(píng)估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購(gòu)價(jià)格。n5.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)的情形，多出現(xiàn)于

16、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來(lái)建成后的價(jià)值。在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值就屬于這種情況。估價(jià)原則估價(jià)原則n 現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，可能同時(shí)存在著下列3種估價(jià)：n（1）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)實(shí)狀況下的估價(jià)，即該在建工程在現(xiàn)在這個(gè)樣子的價(jià)值是多少。n（2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過(guò)一段時(shí)間（如15個(gè)月）后將建成，而現(xiàn)在預(yù)售或預(yù)購(gòu)它的價(jià)值是多少。n（3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過(guò)一段時(shí)間（如15個(gè)月）后將建成，且在建成時(shí)的價(jià)值是多少。n（五）公平原則（五）公平原則

17、 為評(píng)估出公平合理的價(jià)值，估價(jià)人員應(yīng)本著下列假設(shè)進(jìn)行估價(jià)：各方當(dāng)事人均是理性的、精明的。其次，估價(jià)人員應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來(lái)考慮價(jià)格（又稱(chēng)“換位思考”），然后，估價(jià)人員再以專(zhuān)家的身份來(lái)反復(fù)、精細(xì)的權(quán)衡評(píng)估價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法n 成本法成本法n 收益法收益法n 假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n（一）市場(chǎng)比較法（一）市場(chǎng)比較法n概念概念：將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。n原理原理：1.替代原理替代原理n 房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格

18、可通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的已知成交價(jià)格來(lái)求取。n 2.大數(shù)定律大數(shù)定律 n 大量交易實(shí)例成交價(jià)格的綜合結(jié)果可作為正常市場(chǎng)價(jià)格的最佳指標(biāo)。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n適用對(duì)象適用對(duì)象：具有交易性的房地產(chǎn)。n使用條件使用條件：在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易。n步驟步驟：n1.搜集交易案例n2.選取可比實(shí)例n3.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)n4.進(jìn)行交易情況修正n5.進(jìn)行交易日期修正n6. 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正n7.求取比準(zhǔn)價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n1.搜集交易實(shí)例搜集交易實(shí)例n 搜集交易實(shí)例時(shí)，須搜集的內(nèi)容一般應(yīng)包括：n（1）交易雙方的基本情況和交易目的；n（2）交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況，如坐落、用

19、途、土地狀況、建筑物狀況、周?chē)h(huán)境、景觀等；n（3）成交日期；n（4）成交價(jià)格；n（5）付款方式；n（6）交易情況，如交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無(wú)隱價(jià)瞞價(jià)、急賣(mài)急買(mǎi)、人為哄抬、親友間的交易等特殊交易情況。n2.選取可比實(shí)例選取可比實(shí)例n可比實(shí)例的選取應(yīng)滿(mǎn)足以下8點(diǎn)：n（1）可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)。n（2）可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。主要分為:（a）居??；（b）商業(yè)；（c）辦公；（d）旅館；（e）工業(yè)；（f）農(nóng)業(yè)等。n（3）可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。一般分為:（a）鋼結(jié)構(gòu)；（b）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；（c）磚混結(jié)構(gòu)；（d）

20、磚木結(jié)構(gòu)；（e）簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。n（4）可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。n（5）可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。n（6）可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。n（7）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。n（8）可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格，或可修正為正常成交價(jià)格。n3.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)n（1）統(tǒng)一付款方式）統(tǒng)一付款方式n 估價(jià)價(jià)格以一次付清所需支付的金額為基準(zhǔn)，將分期付款的可比實(shí)例的成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清。n（2）統(tǒng)一采用單價(jià)）統(tǒng)一采用單價(jià)n 單價(jià)，通常為單位面積上的價(jià)格，其中土地除了單價(jià)，還可為樓面地價(jià)。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，可有不同的比較單

21、位。n如：倉(cāng)庫(kù)以單位體積為比較單位，停車(chē)場(chǎng)以每個(gè)車(chē)位為比較單位，旅館以每個(gè)房間或床位為比較單位。n（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位）統(tǒng)一幣種和貨幣單位n（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵）統(tǒng)一面積內(nèi)涵n 在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)，有按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也有按使用面積計(jì)價(jià)的。它們之間的換算如下：套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格建筑面積下的價(jià)格= 建筑面積下的價(jià)格= 套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格= 套內(nèi)建筑面積建筑面積使用面積下的價(jià)格使用面積建筑面積使用面積下的價(jià)格使用面積套內(nèi)建筑面積n（5）統(tǒng)一面積單位）統(tǒng)一面積單位n 平方米下的價(jià)格=畝下的價(jià)格666.67n 平方米下的價(jià)格=公頃下的價(jià)格10000n 平方米下的價(jià)格=平方英尺

22、下的價(jià)格10.764n 平方米下的價(jià)格=坪下的價(jià)格0.303n4.交易情況修正交易情況修正n 房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易中一些特殊因素的影響，而使其偏離正常的市場(chǎng)價(jià)格。交易中的特殊因素主要有下列幾方面：n（1）有利害關(guān)系人之間的交易。n（2）急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)的交易。n（3）交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。n（4）交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易。n（5）特殊交易方式的交易。如拍賣(mài)、招標(biāo)等。n（6）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。n（7）相鄰房地產(chǎn)的合并交易。n（8）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。n5.交易日期修正交易日期修正n 將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，并將

23、其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種調(diào)整稱(chēng)為交易日期修正。n6.房地產(chǎn)狀況修正房地產(chǎn)狀況修正n（1）區(qū)位狀況修正n 區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度（屬于估價(jià)對(duì)象以外的部分）、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。n（2）權(quán)力狀況修正n 權(quán)力狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：土地使用年限、城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。n（3）實(shí)物狀況修正n 實(shí)物狀況比較修正的內(nèi)容，對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，主要包括：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度（屬于估價(jià)對(duì)象之外的部分）、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素；對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō)，主要包括：新舊

24、程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。n7.求取比準(zhǔn)價(jià)格求取比準(zhǔn)價(jià)格n（1）求取某個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的某個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的方法na.直接比較修正公式 交易情況修正交易日起修正房地產(chǎn)狀況修正估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格 100 100 100=可比實(shí)例價(jià)格 正常市場(chǎng)價(jià)格實(shí)際成交價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格成交日期價(jià)格對(duì)象狀況價(jià)格實(shí)例狀況價(jià)格 上式中，交易情況修正的分子為100，表示以正常價(jià)格為基準(zhǔn)；交易日修正的分母為100，表示以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)；房地產(chǎn)狀況修正的分子為100，表示以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)。nb.間接比較修正公式： n 交易情況修正交易日期修正標(biāo)準(zhǔn)化修

25、正房地產(chǎn)狀況修正估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格 100 100 100 100=可比實(shí)例價(jià)格 正常市場(chǎng)價(jià)格實(shí)際成交價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格成交日期價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)狀況價(jià)格實(shí)例狀況價(jià)格對(duì)象狀況價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)狀況價(jià)格 上式中，標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實(shí)例房地產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得的分?jǐn)?shù)；房地產(chǎn)狀況修正的分母為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分子是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得的分?jǐn)?shù)。n（2）將多個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法。na.平均數(shù)n簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)n 把修正出的各個(gè)價(jià)格直接相加，再除以這些價(jià)格的個(gè)數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個(gè)價(jià)格。n加權(quán)算術(shù)平均

26、數(shù)n 把修正出的各個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格時(shí)，考慮到每個(gè)價(jià)格的重要程度不同，先賦予每個(gè)價(jià)格不同的權(quán)數(shù)，然后綜合出一個(gè)價(jià)格。nb.中位數(shù)n 把修正出的各個(gè)價(jià)格按從低到高或從高到低的順序排列，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時(shí)，位于正中間位置的那個(gè)價(jià)格為綜合出的一個(gè)價(jià)格；當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時(shí)，位于正中間位置的那兩個(gè)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個(gè)價(jià)格。nc.眾數(shù)n 眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值。nd.其他方法n 如分別去掉一個(gè)最高的價(jià)格和一個(gè)最低的價(jià)格，將余下的簡(jiǎn)單算術(shù)平均。n例：為評(píng)估某寫(xiě)字樓2002年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該寫(xiě)字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類(lèi)似寫(xiě)字樓的交易實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)表 可比實(shí)例A

27、可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 成交價(jià)格 5000 （元/m2） 600 （美元/m2 ） 5500 （元/m2 ） 成交日期2002年1月1日2002年3月1日2002年7月1日 交易情況 +2% +5% 3% 房地產(chǎn)狀況 8% 4% +6%n 在表的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。另假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2002年3月1日為1：8.5，2002年10月1日為1：8.3；該類(lèi)寫(xiě)字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2002年1月1日至2002年2月1日基本保持不變，20

28、02年2月1日至2002年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫(xiě)字樓2002年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格。n估算該寫(xiě)字樓2002年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格如下：n1. 計(jì)算公式:n 比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)n2. 比準(zhǔn)價(jià)格：n A=5000 (11%)3(1+5%)5 =6598.33(元/ m2)1001002100100 8n3. 比準(zhǔn)價(jià)格：n4. 比準(zhǔn)價(jià)格：n5. 將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則：n估計(jì)對(duì)象價(jià)格（單價(jià)）=（6598.33+6328.88+6192.31

29、）3n =6373.17 （元/m2）B=6008.5 (11%)2(1+0.5%)510010051001004=6328.88（元/ m2）C=5500 (1+0.5%)3 =6192.31（元/ m2 ）10010031001006n（二）成本法（二）成本法n1. 概念概念：成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。n2. 理論依據(jù)：理論依據(jù)：n（1）從賣(mài)方的角度來(lái)看）從賣(mài)方的角度來(lái)看：是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即賣(mài)方愿意接受的最低價(jià)格，不能低于他為開(kāi)發(fā)建造該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)。n（2）從買(mǎi)方的角度來(lái)看）從買(mǎi)方的角度來(lái)看：是替代原理

30、，即買(mǎi)房愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開(kāi)發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)。n3. 適用的對(duì)象：適用的對(duì)象：n 只要是新近開(kāi)發(fā)建造、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)， 以及化工廠(chǎng)、鋼鐵廠(chǎng)、發(fā)電廠(chǎng)、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶(hù)的特殊需要而開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價(jià)通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無(wú)法運(yùn)用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中。

31、通常也是采用成本法估價(jià)。n 運(yùn)用成本法估價(jià)值得注意的是：在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對(duì)效用有所作用才能形成價(jià)格；換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。n4. 成本法的操作步驟成本法的操作步驟n（1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；n（2）估算重新購(gòu)建價(jià)格；n（3）估算折舊；n（4）求取積算價(jià)格。n（1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料n房地產(chǎn)價(jià)格通常由下列6大項(xiàng)構(gòu)成：n土地取得成本n根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)取得土地的途徑分為下列3種：na.通過(guò)

32、征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等。nb.通過(guò)在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等；nc.通過(guò)在市場(chǎng)上：“購(gòu)買(mǎi)”取得的，如購(gòu)買(mǎi)政府出讓或其他開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購(gòu)買(mǎi)土地的價(jià)款和在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)（如n交易手續(xù)費(fèi)、契稅）等。 n開(kāi)發(fā)成本n在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng)：na.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用；nb.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的道路、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃Φ鹊慕ㄔO(shè)費(fèi)用；nc.建筑安裝工程費(fèi)，包括建造房屋及附屬

33、工程所發(fā)生的土建費(fèi)和安裝費(fèi)；nd.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；ne.開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)。n管理費(fèi)用n包括開(kāi)發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。n投資利息n包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無(wú)論他們的來(lái)源是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。n銷(xiāo)售稅費(fèi)na.銷(xiāo)售費(fèi)用（包括廣告宣傳、銷(xiāo)售代理費(fèi)）nb.銷(xiāo)售稅金及附加（包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）nc.其他銷(xiāo)售稅費(fèi)（包括應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)等）。n開(kāi)發(fā)利潤(rùn)n估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)：na.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的，即開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值土地取得成本開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)。nb

34、.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均潤(rùn)。nc.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算。n（2）估算重新購(gòu)建價(jià)格）估算重新購(gòu)建價(jià)格 n 重新購(gòu)建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤(rùn)之和。n（3）估算折舊）估算折舊n 估價(jià)上的折舊是各種原因所造成的價(jià)值損失，是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新購(gòu)建價(jià)格之間的差額。n考慮建筑物的折舊包括3個(gè)方面：na.物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊（自然經(jīng)過(guò)的老朽、正常使用的磨損、意外的破壞損毀、延遲維修的損壞殘存）nb.功能折舊功能折舊n 是指由于消費(fèi)觀念

35、變更，規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后或不適用所造成的其價(jià)值損失。nc.經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊n 是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價(jià)值損失，包括供給過(guò)量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府規(guī)劃變化等。n（4）求取積算價(jià)格）求取積算價(jià)格n 積算價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格折舊n 上述公式可運(yùn)用于下列3類(lèi)估價(jià)對(duì)象：n新開(kāi)發(fā)的土地；n新建的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）；n舊的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）。n 新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)n 例：某宗房地產(chǎn)的土地總面

36、積為1000m2，是10年前通過(guò)征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)平均每畝花費(fèi)18萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)重新取得該類(lèi)土地每平方米需要620元；地上建筑物的總建筑面積為2000m2，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為每平方米建筑面積600元，現(xiàn)時(shí)建造同類(lèi)建筑物每平方米建筑需要1200元，估計(jì)該建筑有八成新。試選用所給資料估算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。n 該題主要是注意重新構(gòu)建價(jià)格應(yīng)為估計(jì)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。在弄清了此問(wèn)題的基礎(chǔ)上，該宗房地產(chǎn)的價(jià)格估算如下：n 土地現(xiàn)值=6201000=620000（元）n 建筑物現(xiàn)值=1200200080%=1920000（元）n 估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)總價(jià)=620000+1920000=2540

37、000（元）n 估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)單價(jià)=25400002000=1270（元/m2） n（三）收益法（三）收益法n1. 理論依據(jù)：理論依據(jù)：預(yù)期原理n2. 適用的對(duì)象：適用的對(duì)象：由收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。n3. 收益法的操作步驟：收益法的操作步驟：n（1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料；n（2）估算潛在毛收入；n（3）估算有效毛收入；n（4）估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；n（5）估算凈收益；n（6）選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率或折現(xiàn)率；n（7）選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格。n4. 相關(guān)概念相關(guān)概念n潛在毛收入：潛在毛收入：假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀況下可獲得的收入。n有效毛收入：有效毛收入：由潛在毛收入扣除

38、空置、拖欠租金（延遲支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。n運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支付的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。n運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入之比。n實(shí)際收益：實(shí)際收益：在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般來(lái)說(shuō)它不能用于估價(jià)。n收益乘數(shù)：收益乘數(shù)：房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)。n5. 收益法估價(jià)時(shí)常用的估價(jià)公式：收益法估價(jià)時(shí)常用的估價(jià)公式：房地產(chǎn)凈收益資本化率1. 房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)價(jià)格2. 資本化率=房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)收益5. 收益乘數(shù)=（一）估價(jià)中的公式轉(zhuǎn)換3. 房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)價(jià)格資本化率4

39、. 房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)收益收益乘數(shù)n（二）已知收益與所求價(jià)格直接對(duì)應(yīng)下的估價(jià)（二）已知收益與所求價(jià)格直接對(duì)應(yīng)下的估價(jià)土地凈收益土地資本化率土地價(jià)格=建筑物凈收益建筑物資本化率建筑物價(jià)格=房地凈收益綜合資本化率房地價(jià)格=1. 由土地收益求取土地價(jià)格2. 由建筑物收益求取建筑物價(jià)格3. 由房地收益求取房地價(jià)格n（三）已知收益與所求價(jià)格不直接對(duì)應(yīng)下的估價(jià)（三）已知收益與所求價(jià)格不直接對(duì)應(yīng)下的估價(jià)n1. 由房地收益單獨(dú)求取土地價(jià)格房地凈收益-建筑物凈收益土地資本化率（1）土地價(jià)格=房地凈收益綜合資本化率（3）土地價(jià)格= 建筑物價(jià)格n（2）土地價(jià)格=房地產(chǎn)凈收益建筑物價(jià)格 建筑物資本化率土地資本化率n2

40、. 由房地收益單獨(dú)求取建筑物價(jià)格-房地凈收益 土地凈收益建筑物資本化率（1）建筑物價(jià)格=房地凈收益綜合資本化率（3）建筑物價(jià)格= 土地價(jià)格（2）建筑物價(jià)格=房地凈收益土地價(jià)格 土地資本化率建筑物資本化率n 例1：某旅館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30%，該旅館營(yíng)業(yè)平均每月花費(fèi)14萬(wàn)元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價(jià)為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營(yíng)業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30%；該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為10%。試選用所給資料估算該旅館的價(jià)值。n 年有效毛收入=30045365（120%）=394.20（萬(wàn)元）n 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=

41、394.230%=118.26（萬(wàn)元）n 年凈收益=394.2118.26=275.94（萬(wàn)元）n 旅館價(jià)值=275.9410%=2759.4（萬(wàn)元）n例2：n（一）估價(jià)對(duì)象概況：n 本估價(jià)對(duì)象是一座出租的寫(xiě)字樓；土地總面積12000m2；建筑物層數(shù)為地上22層、地下2層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；土地使用權(quán)年限為50年，從1996年5月15日起計(jì)。n（二）估價(jià)要求：n 需要評(píng)估該寫(xiě)字樓2001年5月15日的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。n（三）估計(jì)過(guò)程：n 1. 選擇估價(jià)方法。選擇估價(jià)方法。該宗房地產(chǎn)是出租的寫(xiě)字樓，為收益性房地產(chǎn)，適用收益法估價(jià)，故選用收益法。因其收益年限為有限年，故具體選用的收益法公式為：n

42、 V=n 2. 搜集有關(guān)資料。搜集有關(guān)資料。通過(guò)調(diào)查研究，搜集的有關(guān)資料如下:n （1）租金按凈使用面積計(jì)?？晒┏鲎獾膬羰褂妹娣e總計(jì)為31200m2，占總建筑面積的60%，其余部分為大廳、公共過(guò)道、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間、大樓管理人員用房、設(shè)備用房等占用的面積。n （2）租金平均每月每平方米35元。n （3）空房率年平均為10%，即出租率年平均為90%。n （4）建筑物原值5500萬(wàn)元。n （5）家具設(shè)備原值500萬(wàn)元。11(1)narrn （6）經(jīng)常費(fèi)平均每月10萬(wàn)元，包括人員工資、水電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費(fèi)用。n （7）房產(chǎn)稅按建筑物原值減扣30%后的余值的1.2%繳納（每年）。n

43、（8）其他稅費(fèi)約為月總收入的6%（每月）。n 3. 估算年有效毛收入。估算年有效毛收入。n 年有效毛收入=31200351290%n =1179.36（萬(wàn)元）n 4. 估算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。估算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。n （1）經(jīng)常費(fèi)：n 年經(jīng)常費(fèi)=1012=120（萬(wàn)元） 500 (1 4%)10年家具設(shè)備的折舊費(fèi)= =48（萬(wàn)元）n（2）房產(chǎn)稅：n 年房產(chǎn)稅=5500（130%）1.2%=46（萬(wàn)元）（3）家具設(shè)備折舊費(fèi)：采用直線(xiàn)折舊法計(jì)算每年家具設(shè)備的折舊費(fèi)。家具設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命推定平均為10年，殘值率為4%。n（4）其他稅費(fèi)：n 年其他稅費(fèi)=312003590%6%12=70.76（萬(wàn)元）n（5）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：n 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=（1）+（2）+（3）+（4）=284.76（萬(wàn)元）n 5. 計(jì)算年凈收益。計(jì)算年凈收益。n 年凈收益=年有效毛收入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用n =1179.36284.76n =894.6（萬(wàn)元）n 6. 確定資本化率。確定資本化率。資本化率確定為10%。n 7. 計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格。計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格。