二手房買賣交易流程

1、二手商品房交易流程。下面就以下幾個(gè)方面詳細(xì)解釋三級市場二手交易各個(gè)環(huán)節(jié) .第一 :交易流程 ;1. 買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同 ,然后到國土局查檔 , 交付定金2. 過戶 交納相關(guān)稅費(fèi) （ 如需贖樓的先贖樓 , 如買房需向銀行貸款的要申請銀行貸款 ）3. 領(lǐng)取新證 ,（ 如需向銀行貸款的要到銀行做抵押 , 簽署抵押合同 ）4. 很行放款給賣方5. 水電,煤氣,物業(yè)管理 ,有線收視 ,寬帶 ,電話等的過戶第二 ,是中介在進(jìn)行房交易時(shí)的操作規(guī)則 ,或者說是操作實(shí)務(wù)程序1. 房源信息和客戶信息的收集2. 中介方如何帶客戶看房 , 協(xié)助客戶尋找到中意的房 ; 中介如何幫助業(yè)主進(jìn)行宣傳推盤3

2、. 中介方如何促成買賣雙方的交易方法及專業(yè)技巧第三 :整個(gè)交易過程中所支付的稅費(fèi)額度及國家相關(guān)政策1. 購房款的支付方式及應(yīng)注意的事項(xiàng)2. 買賣雙方應(yīng)向國家相關(guān)部門交納的稅費(fèi) ; 中介行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第四 :如何正確處理爭議的問題1. 買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同 , 然后到國土局查檔 ,交付定金當(dāng)買賣雙方在中介的促成下簽署了三方交易合同（ 即中介公司提供的本公司的二手房的買賣交易合同 ,有三方均需簽名的后 , 應(yīng)同時(shí)到國土局查檔 .此舉的目的是為買房及中介方防范交易風(fēng)險(xiǎn)而作的.因?yàn)槿绻u方出來交易不實(shí)行為很有可能會出現(xiàn)交易糾紛 .查檔一是可以確認(rèn)該成交物業(yè)的權(quán)利人是否是簽約的人, 二

3、是確認(rèn)簽約的賣方是不是占該物業(yè)的全部所有份額, 三是確認(rèn)是否在銀行抵押 .在這個(gè)簽約的環(huán)節(jié) , 應(yīng)注意的問題有以下幾點(diǎn) :如果賣方權(quán)利人只有一個(gè)人名的話 , 中介和買房應(yīng)弄清此人是否已婚 ,如果已婚 ,其賣房 行為是否得到其配偶的同意支持 , 如果是的話 ,應(yīng)由夫妻同往簽署 ,如果另外配偶一方未能親 自到達(dá)共同簽約 , 最能是簽約人能同時(shí)出示配偶的親筆授權(quán)書 ,這樣防止婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)私自轉(zhuǎn)移 導(dǎo) 致交易最終不能成交的情況發(fā)生 .不然 ,中介方要承擔(dān)把關(guān)不嚴(yán) ,未有盡職盡責(zé)的責(zé)任 ,買方很 有可能會損失定金 ,甚至是首期款等 !在中介交易實(shí)務(wù)中 , 通常會出現(xiàn)因?yàn)榧庇诤瀱?, 而未能取得該物業(yè)另個(gè)一個(gè)

4、未在房產(chǎn)證 上登記姓名的人的書面授權(quán)書而促成三方交易 . 一旦出現(xiàn)權(quán)利人另外一方并不同意出售此 物業(yè)而導(dǎo)至向法院訴訟后 , 法院會宣布此合同無效的 , 買方就有可能帶來無心的麻煩和金錢損 失比如有些夫妻一方私自處理婚內(nèi)財(cái)產(chǎn) , 或是老公買給二奶的 ,后來要出售時(shí)被老婆知道 了, 告上法院再就是有些是朋友合買的房 , 現(xiàn)在深圳有大量未 婚同居者共同買房 ,房產(chǎn)證上寫上一個(gè)人的名字時(shí) , 很有可能被寫上名字的人利用這個(gè)便利 私自處置房產(chǎn)2. 過戶 交納相關(guān)稅費(fèi) （ 如需贖樓的先贖樓 ,如買房需向銀行貸款的要申請銀行貸款 ） 這個(gè)過戶如果按業(yè)主 （ 賣方） 的房產(chǎn)證是在銀行抵押的話 ,就要先贖樓 ,

5、也就是還清銀行的 欠款后 , 銀行歸還其房產(chǎn)證原證 , 這樣業(yè)主才擁有房產(chǎn)的 100% 份額 ,這樣才可以到國土局進(jìn) 行 正常交易過戶時(shí)要交納的稅費(fèi)情況又分以下幾種 :A. 原房產(chǎn)證登記時(shí)間到交易時(shí)間滿五年的,可以免去營業(yè)稅 , 同時(shí)也會免去城建維護(hù)費(fèi)和教育附加稅 ,否則將不得免除；如果即滿五年， 同時(shí)業(yè)主夫妻雙方在深圳范圍內(nèi)名下僅有唯一的這套房， 那么又可免除 個(gè)人所得稅，此時(shí)在新證上完全可以按成交價(jià)來填寫這樣的好處是，因?yàn)樯钲诘姆繚q的 快，而且人的流動性也大，沒準(zhǔn)哪天新業(yè)主也要賣房，這樣你的房產(chǎn)證價(jià)格高，有利于快點(diǎn) 出手，也可以賣個(gè)更好點(diǎn)的價(jià)格喲！當(dāng)然，你的新證的價(jià)格填寫的高了，契稅等 稅

6、費(fèi)會相應(yīng)增加一些， 但都是不多的， 可以考慮按成交價(jià)填寫喲， 這樣銀行貸款不論是現(xiàn)在 還是以后都有可能方便多貸喲應(yīng)交納的稅費(fèi)及費(fèi)率：契稅： 新證價(jià)格印花稅：新證價(jià)格（買賣雙方各付一半）交易見證費(fèi)：關(guān)外每平方元，關(guān)內(nèi)好象是每平方元查檔費(fèi)：元貼花稅：元營業(yè)稅：新證價(jià)格城建維護(hù)費(fèi)和教育附加費(fèi)是在產(chǎn)生營業(yè)稅的基礎(chǔ)上就有，否則無營業(yè)稅就沒有這些費(fèi) 用，費(fèi)率是營業(yè)稅的和個(gè)人所得稅： （新證價(jià)格原證價(jià)格原業(yè)主購房時(shí)產(chǎn)生的正當(dāng)稅費(fèi)和一定數(shù)額的裝修 費(fèi)，通常是原證價(jià)的）其中， 契稅和登記費(fèi)是在領(lǐng)取新證的時(shí)候才交付，所有費(fèi)用都是由銀行代收， 然后再拿銀行開的收據(jù)去國土局換取正試交稅發(fā)票關(guān)于免除營業(yè)稅和個(gè)人所得稅手

7、續(xù)的辦理：個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用年以上， 并且是家庭唯一生活用房取得的所得個(gè)人所得稅減免， 由產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓人在簽訂權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同并向國土房管部門遞交產(chǎn)權(quán)過戶申請后，在取得產(chǎn)權(quán)證之前， 向住房所在地的地稅局（稅務(wù)所）提出減免申請應(yīng)提交以下資料： 納稅人減免稅（費(fèi)）申請表 房屋產(chǎn)權(quán)人身份證、戶口簿戶口登記卡的原件、復(fù)印件房屋產(chǎn)權(quán)人或夫妻名義的，須提供結(jié)婚證原件、復(fù)印件 出售自用住房的合同、 國土房管部門產(chǎn)權(quán)過戶受理回執(zhí)的原件、復(fù)印件， 及房產(chǎn)證復(fù)印件 由市規(guī)劃與國土資源信息中心檔案部開具的房屋產(chǎn)權(quán)登記信息查詢證明產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓人戶口登記卡的婚姻狀況記載為 “已婚 ”的，應(yīng)同時(shí)提供配偶名義的房 屋產(chǎn)權(quán)登記信息查詢證明 稅

8、務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料4. 三方合同簽定的時(shí)候應(yīng)注意的事項(xiàng)5. 在過戶過程中買賣雙方應(yīng)配合的事項(xiàng) 如果，買賣雙方不通過中介過戶？怎么辦呢？ 賣方房產(chǎn)證在手，買方需要按揭?？梢园凑瘴艺f的交易流程去操作 . 不需要贖樓的 ,可以先與業(yè)主簽個(gè)雙方買賣合同 , 約定交易事項(xiàng) ,再查檔 , 把首期款放在銀行監(jiān)管 , 然后就去交易中心過戶呀 . 過完戶后 就去銀行辦理按揭申請 ,等你的新證出來時(shí) , 銀行也會通知你可貸款事項(xiàng)了 .等新證出來后就 拿到銀行作抵押 , 等銀行放款給原業(yè)主后 , 你們就去辦理水電煤氣 , 物業(yè)管理等的過戶事宜 呀.再來說第三個(gè)問題 :3. 領(lǐng)取新證 ,（ 如需向銀行貸款的

9、要到銀行做抵押 , 簽署抵押合同 ）新證在關(guān)外 , 按目前的政策是要 22 個(gè)工作日出來 , 關(guān)內(nèi)好象是 11 個(gè)工作日出來吧 . 新證領(lǐng)取時(shí)應(yīng)由新證上的權(quán)利人都到國土局去辦理領(lǐng)取手續(xù), 同時(shí)要交納契稅和登記費(fèi). 新證手領(lǐng)取手續(xù)比較簡單 . 如需到銀行按揭的 ,此時(shí)應(yīng)把新證拿到銀行辦理抵押手續(xù) ,向銀 行簽署抵押合同 . 同時(shí)放首期款給原業(yè)主 .15 個(gè)工作日后 （一般為自然日 ） 銀行就會放按揭的款給原業(yè)主 .這樣原業(yè)主就收到了全部 的房款 , 下一步就是辦理水電煤氣 , 物業(yè)管理費(fèi) , 收視費(fèi)的過戶手續(xù)了 . 當(dāng)然還有交房了 . 關(guān)于是先查檔還是先交定金這個(gè)問題 , 個(gè)人認(rèn)為 :就是在最好

10、是在簽訂合同之前就要查檔, 以確定業(yè)主是否真正的業(yè)主 , 是否擁有此套物業(yè)的 100% 產(chǎn)權(quán) （ 有時(shí)是朋友合買的 ）, 是否在抵押狀態(tài) , 如果可以的話最好是弄汪楚該物業(yè)業(yè) 主是以其它形式作為抵押物了通常這樣操作是不太現(xiàn)實(shí)的 , 因?yàn)闃I(yè)主一是怕麻煩 ,二是查檔會有一定的費(fèi)用 ,50 元,如果 交易不成 ,又沒有簽定合同 , 誰來承擔(dān)這個(gè)費(fèi)用 ?中介肯定不會的在中介的操作實(shí)務(wù)中 , 通常因?yàn)橹薪閷I(yè)主又有個(gè)實(shí)先的了解 ,而且在簽定合同的時(shí)候會 要求業(yè)主把房產(chǎn)證的原件或是復(fù)印件和銀行抵押合同拿來向買方和中介出示 , 這樣也是一個(gè) 初步的核查 . 所以多數(shù)是先簽定合同 ,業(yè)主收了買方的定金后買賣合

11、同成立了,中介在贖樓前或是過戶前都會帶業(yè)主去查檔的 . 因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候 ,費(fèi)用誰來出也確定了 .個(gè)人建議 ,最好是在簽定合同的當(dāng)天就去查檔 .通常在中介公司的操作是 : 在與業(yè)主簽定三房買賣協(xié)議的時(shí)候就會付一筆定金,以不超過成交額的 10% 為上限,當(dāng)然了,如果雙方愿意 ,可以多交 ,不過要注意風(fēng)險(xiǎn)的防范 ,以二萬到五 萬為宜 . 第二筆款是首期款 ,如果對方需要按揭的 ,通常都會存在首期款的問題 ,這時(shí)需要到 銀行做資金監(jiān)管 .等到新的房產(chǎn)證出來后 ,新的業(yè)主 （ 即買你房的人 ）拿到銀行做抵押后 ,銀行 會自動放款給原業(yè)主 . 第三筆款也就是最后一筆款是等銀行為新業(yè)主辦理了國土局抵押登 記后

12、就再放款給原業(yè)主此款就是新的業(yè)主向銀行貸款部分的尋筆款,此時(shí)全部購樓款支付完畢.舉例說明吧如果某物業(yè)成交價(jià)是 100 萬, 購樓者需向銀行貸款 50 萬.雙方協(xié)議在簽署交易合同時(shí)購者先向業(yè)主支付 2 萬元做為定金 , 那么支付方式為購樓款 = 定金+ 首期款 48 萬+ 購樓者向銀行貸款的 50 萬簽署三方合同時(shí) （業(yè)主 ,中介 ,買家）買家向業(yè)主支付定金 2 萬元過戶之前 （如果要贖樓的就要在業(yè)主贖樓之前 ） 買家就要先把首期款放在銀行做資金監(jiān)管48 萬元等新證出來后 , 買房者去領(lǐng)取新證后就拿到銀行做抵押 , 并向銀行簽署按揭合同 ,15 天后銀行放款 50 萬給原業(yè)主全部購房款支付完畢

13、現(xiàn)在說說在簽署三房協(xié)議或者說是雙方協(xié)議時(shí)應(yīng)注意的問題 :第一 : 如果合同之前都約定好了所有事項(xiàng)了 , 那么最主要的就是要約定付款的方式, 這是合同最主要的問題 ,這個(gè)問題約定好了 , 自然風(fēng)險(xiǎn)就不會存在了 .定金一定要交 , 如果不交定金 , 這合同等同于空文一張 , 任何一方肆意反悔都不會受到太 大的約束的 .一般以交易額最高限不超過 10% 為宜 ,最低不要低于一萬元 , 通常二到三萬元 合適. 如果是雙方私自成交的協(xié)議 , 定金最好是全部與首期款一起到銀行監(jiān)管 ,這樣如果業(yè) 主反悔了 ,買方也不會在追要定金時(shí)太被動 , 也可以有效的防范惡意交易行為 （有專門騙人定金的假業(yè)主 )首期款最

14、好是在買方要按揭的銀行做監(jiān)管 , 這樣銀行方會比較配合 , 也有些便利 .首期款 的放款最好是等對新的房產(chǎn)證出來后再放款給業(yè)主, 這也是與銀行的資金監(jiān)管協(xié)議內(nèi)容相一致的 . 不過,有時(shí)也有買方急著先拿到房的情況 ,這時(shí)最好是等到過完戶五日后考慮放款 . 因?yàn)榇藭r(shí)國土部門內(nèi)部操作也到了一定程度了 , 對雙方都較可靠安全了 . 切忌在沒有過戶之 前 就把首期款付給業(yè)主 , 如果這樣買方會很被動的 , 很會給一些不良交易的人有機(jī)可乘 做為業(yè)主 ,也不要要求人家還沒有過戶都付給你這么多錢, 要站在對方的立場上考慮 : 換作是你 , 你同意這樣做嗎 ?這里提醒一下做為業(yè)主的 ,一定要在過戶的時(shí)候 , 隨買家一起到銀行做按揭申請 ,并在三 日內(nèi)向銀行索要 "貸款承諾書 ", 這是你最后一筆款能否拿到的保障 .因?yàn)槿绻闶?中有了這個(gè)承諾書 ,就算買方不依合同約定去貸款 , 你也可以找銀行來負(fù)這個(gè)責(zé)任的 .再就是水、電、煤氣、物業(yè)管理、有線收視的過戶事宜。在雙方簽署合同之前后，一 定要搞清原業(yè)主的這些費(fèi)用的交付情況， 如果很久沒有人住過的