XX物業(yè)景香苑物業(yè)管理方案

1、物業(yè)管理方案景香苑深圳市金盛物業(yè)管理有限公司 （擬定名）目錄第一章公司簡(jiǎn)介 3第二章管理設(shè)想 4第三章管理人員的配備、培訓(xùn) 6第四章物業(yè)接管12第五章管理承諾13第六章財(cái)務(wù)收支預(yù)算18第一章 公司簡(jiǎn)介深圳市金盛物業(yè)管理有限公司 （擬定名） 是以中國(guó)物業(yè)界資深專 家 先生為核心， 匯聚物業(yè)界一批精英人士所創(chuàng)立的專業(yè)化物業(yè)管理 企業(yè)，現(xiàn)持全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)三級(jí)資質(zhì)證書(shū)， 是深圳物業(yè)行業(yè)頗具管 理實(shí)力和管理經(jīng)驗(yàn)的后起之秀。公司在行業(yè)理論指導(dǎo)下積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)， 建立了完善 的綜合管理體系，能夠根據(jù)不同區(qū)域、不同客戶、不同物業(yè)類型的實(shí) 際情況、服務(wù)需求及管理側(cè)重有針對(duì)性地調(diào)整應(yīng)用。 金盛物業(yè)秉承

2、“真 情服務(wù)每一天”的服務(wù)理念，在行業(yè)內(nèi)率先推廣并運(yùn)用了“首問(wèn)責(zé)任 制”管理模式，并全方位推行“七心級(jí)”服務(wù)工程，是業(yè)戶、發(fā)展商 和社會(huì)各界廣泛認(rèn)可的“三好企業(yè)” 。我們致力于創(chuàng)建民牌樓宇、創(chuàng) 立品牌物業(yè)， 不斷為社區(qū)樓盤(pán)增加新的亮點(diǎn)和價(jià)值， 最終與客戶共同 創(chuàng)造安全、時(shí)尚、 舒適的生活環(huán)境，不斷滿足和超越客戶日益增長(zhǎng)的 物業(yè)服務(wù)需求。公司建立了與國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)接軌的IS09001質(zhì)量保證體系，運(yùn)用 制度化、程序化、 標(biāo)準(zhǔn)化的管理手段，開(kāi)展科學(xué)的管理以提供優(yōu)質(zhì)的 服務(wù)。與此同時(shí)公司還建立了有效的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制， 使公司凝 聚了一大批物業(yè)管理各崗位的優(yōu)秀人才。 公司下設(shè)行政人事部、 財(cái)務(wù) 部、

3、物業(yè)部、工程綠化部、 企業(yè)發(fā)展部、惠州分公司、珠海分公司 （籌 備中）等，管理層專業(yè)技術(shù)骨干和管理人員持證上崗率100%。金盛物業(yè)熱忱歡迎社會(huì)各界人士、各界朋友對(duì)我司進(jìn)行指導(dǎo)并相互交流。第二章 管理設(shè)想以金盛物業(yè)成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)為依托，針對(duì)景香苑小區(qū)的特 色，我們擬定了以下的管理設(shè)想：一、 人性化管理1、嚴(yán)密的治安防范服務(wù)：我們將根據(jù)景香苑的實(shí)際情況，設(shè)計(jì) 出嚴(yán) 密、安全、高效的安全防范體系，通過(guò)先進(jìn)的安全監(jiān)控系統(tǒng)、高素質(zhì) 的保安隊(duì)伍、嚴(yán)格的管理制度，實(shí)現(xiàn)人防和技防的完美結(jié)合，確保業(yè) 主人身和財(cái)產(chǎn)的安全；2 、高效的清潔綠化服務(wù)：專業(yè)的清潔和消殺隊(duì)伍，為景香苑業(yè) 主精心打理、細(xì)心呵護(hù)每一寸生

4、活空間；專業(yè)的園林設(shè)計(jì)和養(yǎng)護(hù)，使 小區(qū)一年四季鮮花盛開(kāi)、 綠草盈盈；干凈整潔、綠意盎然的社區(qū)環(huán)境， 讓景香苑業(yè)主每一天都心曠神怡；3 、專業(yè)優(yōu)質(zhì)的工程服務(wù)：我們以專業(yè)的工程技術(shù)人員、完善的 工程設(shè)備，為小區(qū)業(yè)主提供 24 小時(shí)的維修服務(wù)；同時(shí)妥善維護(hù)小區(qū) 的公共設(shè)施和設(shè)備，確保和延長(zhǎng)公共設(shè)施設(shè)備的使用壽命；4 、完善美觀的 CIS 系統(tǒng)：接管后，我們將從小區(qū)的標(biāo)識(shí)導(dǎo)視系 統(tǒng)，綠化景觀的建造、各種銘牌的設(shè)計(jì)、管理人員的服裝等多方面統(tǒng) 一規(guī)劃，以展示小區(qū)別拘一格的品牌形象；二、透明化管理 管理處的財(cái)務(wù)公開(kāi)（物業(yè)管理費(fèi)、維修基金的收入及支出等） 、 人員公開(kāi)、管理制度公開(kāi)， 實(shí)行全方位的透明管理，并

5、隨時(shí)接受業(yè)主 及使用人查詢和監(jiān)督。讓業(yè)主明明白白交費(fèi)，明明白白受益。四、依法管理我們將嚴(yán)格按照 中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例 及深圳市物業(yè) 管理的有關(guān)法規(guī)、政策要求，以法律為準(zhǔn)繩，沿著法制的軌道進(jìn)行管 理和服務(wù)，決不做違法違章和損害業(yè)主利益的事。第三章 管理人員的配備、培訓(xùn)（一）人員的配備原則我們對(duì)管理人員的配備以有經(jīng)驗(yàn)、有知識(shí)、有技能、懂管理和具 有高度的服務(wù)意識(shí)為準(zhǔn)繩， 在此基礎(chǔ)上建立一支高素質(zhì)的物業(yè)管理從 業(yè)人員隊(duì)伍， 為景香苑物業(yè)管理創(chuàng)出優(yōu)質(zhì)品牌。 在小區(qū)管理人員配備 中，我們遵循如下原則：具有良好的職業(yè)道德觀念：愛(ài)崗敬業(yè)、誠(chéng)實(shí)守信、服務(wù)群眾、 奉獻(xiàn)社會(huì)。 在尊重人才的基礎(chǔ)上，既注重專業(yè)

6、技能，又注重思想品德，德 才兼?zhèn)洹?所有管理人員需參加物業(yè)管理專業(yè)上崗培訓(xùn)并取得合格證書(shū)， 保證 100%持證上崗。（二）人員配置情況1、管理處主任： 1 人2、收款員： 1 人3、客服人員： 3 人4、保安隊(duì)長(zhǎng)： 1 人5、保安班長(zhǎng)： 3 人（每班 8 小時(shí)，三班倒）6、保安員： 33人（每班 8 小時(shí)，三班倒）7、維修主管： 1 人8維修人員：6人9、清潔綠化主管：1人10、清潔綠化人員：14人共計(jì)64人。（三）管理處組織架構(gòu)圖（見(jiàn)下頁(yè)）管理處主任維安清（四）人員的培訓(xùn)1、培訓(xùn)目標(biāo)為了充分體現(xiàn)景香苑智能化、多功能的生活環(huán)境和金盛管理模式的典范，必須培養(yǎng)出一支踏實(shí)肯干、業(yè)務(wù)精通、具有良好服務(wù)

7、意識(shí)和 職業(yè)道德的物業(yè)管理隊(duì)伍，確保景香苑物業(yè)管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。（1）確立員工年度培訓(xùn)在 150 課時(shí)以上；（ 2）新員工培訓(xùn)率 100%，培訓(xùn)合格率 100%；（ 3）管理人員持證上崗率 100%；（ 4）特殊工種人員持證上崗率 100%；（ 5）員工年度培訓(xùn)率 100%，培訓(xùn)合格率 100%；（6）確立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)。2、培訓(xùn)方式（1）自學(xué)是提高學(xué)識(shí)和技術(shù)、 增長(zhǎng)知識(shí)才干的行之有效的方法， 金盛物業(yè)公司非常重視和鼓勵(lì)員工利用業(yè)余時(shí)間參與自身崗位相關(guān) 的專業(yè)培訓(xùn)班、大學(xué)自考班，學(xué)習(xí)時(shí)間給予安排和照顧。（2）自辦培訓(xùn)班。舉辦物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強(qiáng)和提 高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)

8、。（3）外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)。安排外派專業(yè)培訓(xùn)，管理人員及服務(wù)人員 選派參加行業(yè)主管部門(mén)組織的各項(xiàng)專業(yè)技能培訓(xùn)。（4）理論研討或?qū)ｎ}討論。針對(duì)物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、 典型案例及時(shí)請(qǐng)行業(yè)精英同管理層舉行專題研討會(huì)或?qū)ｎ}講座， 總結(jié) 探討具有超前意識(shí)的管理途徑或管理措施。（5）參觀學(xué)習(xí)。管理處組織全體員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu) 秀項(xiàng)目，開(kāi)拓視野，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。6）崗位輪訓(xùn)。通過(guò)崗位輪訓(xùn)，給員工提供晉升機(jī)會(huì)；通過(guò)人才橫向、縱向交流，達(dá)到“專職、多能”的目的，從而提高綜合素質(zhì)和人才培養(yǎng)的功能3、培訓(xùn)工作計(jì)劃為確保景香苑各項(xiàng)管理工作能按質(zhì)量完成，取得培訓(xùn)應(yīng)有的滿意效果，按培訓(xùn)的需求，制定以下計(jì)劃：崗前培訓(xùn)計(jì)劃如

9、下表:培訓(xùn)類別培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)方式培訓(xùn)考核公共知識(shí)培訓(xùn)全體 員 工公司簡(jiǎn)介；景香苑基本概況； 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)；員工守 貝公司規(guī)章制度；職業(yè)道 德；安全防火教育；禮儀禮 節(jié)的培訓(xùn)。集中培訓(xùn)個(gè)別培訓(xùn)筆試通過(guò)方能上崗管理干部培訓(xùn)主管物業(yè)管理崗位資格培訓(xùn)；主 管崗位職責(zé)培訓(xùn)；IS09001-2000質(zhì)量體系知識(shí)；質(zhì)量體系文件；現(xiàn)代物 業(yè)管理實(shí)務(wù)。外送培訓(xùn)集中培訓(xùn)管理員培訓(xùn)班長(zhǎng)領(lǐng)班物業(yè)管理崗位資格培訓(xùn)；各 專業(yè)崗位職責(zé)培訓(xùn)；公文寫(xiě) 作培訓(xùn)；服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)。集中培訓(xùn)個(gè)別培訓(xùn)普通員工操作層崗位職責(zé)培訓(xùn)；專業(yè)技能培集中培訓(xùn)筆試，實(shí)操考培訓(xùn)員工訓(xùn)；服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)。試通過(guò)方能上崗常規(guī)培訓(xùn)計(jì)劃如下表:培訓(xùn)類別培訓(xùn)

10、對(duì)象培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)方式周期培訓(xùn)考核公共知識(shí)培訓(xùn)全體 員 工禮儀禮節(jié)培訓(xùn)；物業(yè)管理基礎(chǔ) 知識(shí)；員工守則；職業(yè)道德；安全防火教育；IS09001-2000版質(zhì)量體系。集中培訓(xùn)每月培訓(xùn)一次每季度筆試一次管理干部培訓(xùn)主管（含物管員）IS09001-2000質(zhì)量體系知識(shí)； 質(zhì)量體系文件；現(xiàn)代物業(yè)管理 動(dòng)態(tài)；物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)及有 關(guān)法規(guī)；團(tuán)隊(duì)合作；公文寫(xiě)作， 電腦運(yùn)用，基礎(chǔ)英語(yǔ)。外送 培訓(xùn) 集中 培訓(xùn)每月培訓(xùn)一次每季度筆試一次管理員培訓(xùn)班長(zhǎng)領(lǐng)班IS09001-2000質(zhì)量體系知識(shí)；與崗位有關(guān)的質(zhì)量體系文件； 專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能培訓(xùn)；公 文寫(xiě)作培訓(xùn)。集中 培訓(xùn) 外送 培訓(xùn)每半月培 訓(xùn)一 次每季度 筆試實(shí) 操考

11、試 一次普通員工培訓(xùn)操作層員工與崗位有關(guān)的工作手冊(cè)；與崗 位有關(guān)的專業(yè)知識(shí)；專業(yè)技能 培訓(xùn)。集中培訓(xùn)每周培訓(xùn)一次每月筆試考試 一次，每季度實(shí)操考試 一次第四章物業(yè)接管第五章 管理承諾深圳市金盛物業(yè)管理有限公司為景香苑業(yè)主提供 58 項(xiàng)服務(wù)承 諾，并根據(jù)業(yè)主的意見(jiàn)和建議，隨時(shí)調(diào)整管理和服務(wù)過(guò)程中的行為。 一年達(dá)到省優(yōu)秀小區(qū)； 二年達(dá)到國(guó)家優(yōu)秀小區(qū)； 三年通過(guò)質(zhì)量體系論 證。一、客戶服務(wù)及基本目標(biāo)1、維護(hù)和改進(jìn)設(shè)施、設(shè)備的使用功能，提高物業(yè)管理的智能 化管理水平2、管理處實(shí)行 24 小時(shí)全天候服務(wù)，并公示服務(wù)聯(lián)系電話。3、管理處主任具有豐富的物業(yè)管理理論基礎(chǔ)和實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。4、有完善的物業(yè)管理方案。5

12、、在管理區(qū)域內(nèi)建立本企業(yè)的企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)： 服務(wù)理念、 行為規(guī)范（專業(yè)著裝、佩帶標(biāo)志、語(yǔ)言規(guī)范、文明服務(wù)） 、現(xiàn) 場(chǎng)標(biāo)識(shí)等。6、一線服務(wù)人員每年體檢一次，身體合格者方能上崗。7、適應(yīng)業(yè)主需求，開(kāi)展有償服務(wù)及代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目 及收費(fèi)價(jià)目。8、通過(guò)各種形式，如走訪住戶、召開(kāi)懇談會(huì)、進(jìn)行電話溝通 和問(wèn)卷調(diào)查等，每年與 50%以上業(yè)主作有效溝通，有效投 訴處理率 100%。9、建立完善的檔案管理制度（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理 檔案、業(yè)主資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等） 。 適應(yīng)業(yè)主需求，組織、配合開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)。10、建立健全財(cái)務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理費(fèi)、維修 基金的收支

13、賬目。11、按規(guī)定管理使用維修基金。12、應(yīng)急需求處理率達(dá)到 100%。13、每層公共區(qū)域照明燈損壞率不超過(guò) 3%。14、違章發(fā)生率 1%以下，處理率達(dá)到 100%。15、衛(wèi)生、消殺、環(huán)境、綠化國(guó)家級(jí)達(dá)標(biāo)率 100%。16、化糞池、雨水井、污水井完好率 100%。17、排水溝、明暗溝完好率 99%以上。18、專業(yè)人員培訓(xùn)合格率 100%。19、無(wú)重大火災(zāi)、刑事和交通事故。20、無(wú)機(jī)動(dòng)車丟失事件發(fā)生；21、無(wú)臟、亂、差現(xiàn)象發(fā)生。22、 每年進(jìn)行一次客戶滿意度調(diào)查，調(diào)查有效樣本覆蓋率 20% 業(yè)主滿意度達(dá) 90%以上，并對(duì)薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進(jìn)。23、按照中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例及深圳市物業(yè)管理的 有

14、關(guān)法規(guī)、政策的要求，進(jìn)行依法管理和服務(wù)，決不做損害 業(yè)主及違法、違章的事。24、管理處將積極研究、分析業(yè)主需求，急業(yè)主所急，想業(yè)主所 想，在充分挖掘業(yè)主潛在需求的基礎(chǔ)上，為業(yè)主提供增值性 服務(wù)及咨詢，變物業(yè)管理的被動(dòng)管理為主動(dòng)服務(wù)。二、房屋管理25、按有關(guān)法規(guī)、政策、規(guī)定和業(yè)主公約的約定對(duì)房屋及配套設(shè) 施進(jìn)行管理服務(wù)。26、房屋外觀（包括屋面、天臺(tái)）完好、整潔，外墻、公共樓梯 間的面磚、玻璃 等無(wú)污跡，無(wú)破損，涂料墻面定期粉刷。外墻及公共空間無(wú)亂張貼、亂涂、亂畫(huà)、亂懸掛現(xiàn)象；室外 招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。27、對(duì)違反規(guī)劃、私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、 阻止、報(bào)告并

15、協(xié)助有關(guān)部門(mén)依法處理。28、房屋裝修符合規(guī)定，有小區(qū)裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修 申請(qǐng)及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關(guān)材料，日 常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)等。對(duì)私改 亂拆管線、破壞房屋結(jié) 構(gòu)和損害他人利益現(xiàn)象及時(shí)勸止、報(bào)告。三、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)29、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，維護(hù)良好，無(wú)事故隱患。有設(shè)備臺(tái) 帳、運(yùn)行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。30、道路、停車場(chǎng)平整通暢，消防器材可隨時(shí)啟用，交通標(biāo)志齊 全規(guī) 范。31、路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率 98%以上，按規(guī)定時(shí) 間定時(shí) 開(kāi)關(guān)。32、維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場(chǎng)所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé) 任制明確，執(zhí)行良好。33、在接到相關(guān)部門(mén)停水、

16、停電通知后，按規(guī)定時(shí)間提前通知 用戶；34、小區(qū)出入口 24 小時(shí)立崗值班35、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施登記管理，并引導(dǎo)車輛出入和有序 停放；36、對(duì)小區(qū)的臨時(shí)出入人員實(shí)施出入證管理，進(jìn)行相應(yīng)的登記 和路徑指引；37、對(duì)火災(zāi)、水浸、刑事、交通事故等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù) 案（每年預(yù)演一次）。四、清潔、保潔服務(wù)小區(qū)公共場(chǎng)所、 公共綠地、 主次干道、房屋公共部位的保潔 （不 少于以下頻次）38、公共綠地、道路 1次 / 天清理39、室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、雕塑小品 1次 / 周擦拭40、水池、溝、渠、沙井 1次/ 天清理41、樓道地面 1次 / 周拖擦42、室內(nèi)信報(bào)箱、消防栓、過(guò)道門(mén)、扶手等公共設(shè)施 1 次

17、/ 天全 面43、洗手間每天配合清潔劑濕拖多次 30 分鐘保潔44、清潔完成后，清潔區(qū)域、部位無(wú)垃圾、雜物、異味，外觀整 潔、明亮；并進(jìn)行保潔巡查，確保無(wú)亂懸掛、亂丟棄、亂堆 放、亂貼亂畫(huà)等現(xiàn)象。45、合理布設(shè)垃圾桶，垃圾袋裝。46、定期消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲(chóng)孳生。47、小區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道保養(yǎng)1次 / 年全面疏通48、雨、污水井養(yǎng)護(hù)檢查 1 次/ 月，并視檢查情況進(jìn)行及時(shí)清掏49、化糞池檢查： 1次/月，清掏： 2次/年50、禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對(duì)違反者及時(shí)勸止、報(bào)告，并配合有 關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。51、飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)規(guī)定；對(duì)違反者及時(shí)勸止、報(bào)告，并 配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。五、綠化養(yǎng)

18、護(hù)管理52、草坪保持平整，高度不應(yīng)超過(guò) 10 公分，超過(guò)時(shí)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修剪53、草坪內(nèi)常年清除雜草，有效控制雜草孳生。54、花草樹(shù)木無(wú)枯死，發(fā)現(xiàn)死樹(shù)，應(yīng)在一周內(nèi)清除，并適時(shí)補(bǔ)種55、綠籬超過(guò)平齊線10公分時(shí)應(yīng)進(jìn)行修剪，綠籬根部無(wú)死枝枯 葉及雜物，當(dāng)天清除修剪廢棄物。56、造型樹(shù)木根據(jù)樹(shù)木品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，觀賞效 果良好。57、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，花草樹(shù) 木長(zhǎng)勢(shì)良好。58、綠化地設(shè)有宣傳牌，提示人們愛(ài)護(hù)綠化。第六章財(cái)務(wù)收支預(yù)算景香苑由建筑面積約9萬(wàn)平方米，本測(cè)算是按正常管理來(lái)計(jì)一、景香苑物業(yè)管理費(fèi)月收入預(yù)算序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)計(jì)算式總額（元）一住宅物管費(fèi)收入住宅可收費(fèi)面積約9萬(wàn)平米，管理費(fèi)按元/月.平米90000X72000二停車租金地下車位約200個(gè)，地下按150元/月.車，臨時(shí)停車5元/ 月車，實(shí)用率為60%日均 臨時(shí)停車按30輛計(jì)。月卡：200 X 150X 60%=1800（元臨時(shí)：30 X 5 X 30=4500元22500三收入合計(jì)94500、景香苑物業(yè)管理費(fèi)月支出預(yù)算序 號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)計(jì)算式總額（元/月）一工資福利 支出共64人1+2216161工資成本A+B+J52400A主任1人2500元/月2500B收款員1人1200元/月1200C客服人員3人1