淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目中工程造價控制的措施及方法

1、淺析房地產(chǎn)開發(fā)工程中工程造價控制的措施及方法 淺析房地產(chǎn)開發(fā)工程中工程造價控制的措施及方法 【摘 要】下文分析了建設(shè)工程從決策到設(shè)計和施工各階段對造價的影響,找出造價控制的重點因素.討論了房地產(chǎn)開發(fā)工程的決策階段、設(shè)計階段、實施階段分別需要采取的相關(guān)措施和方法,以盡量降低工程的工程造價。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā);造價控制；施工方案；工程變更；現(xiàn)場經(jīng)濟簽證 1 規(guī)劃決策階段工程造價的控制 決策階段各項技術(shù)經(jīng)濟決策對該工程的工程造價有很大影響,特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平確實定、建設(shè)地點的選擇、工藝評選、設(shè)備選用等.該階段控制造價的主要手段是在廣泛調(diào)查和分析開發(fā)工程可行性的根底上編制合理真實的投資估算. 1.

2、1 編寫可行性研究報告 可行性研究報告是決策的重要依據(jù),做好可行性研究報告的關(guān)鍵是做好市場調(diào)研,開發(fā)的工程是否有相應(yīng)的消費群體,深入了解開發(fā)工程所定位的業(yè)主們的需要,要確保工程是適應(yīng)開展要求的;做好效益研究,從投入、產(chǎn)出入手,解決工程在經(jīng)濟上的“合理性問題.既要符合所在城市的規(guī)劃要求,又要滿足使用功能,既要考慮功能分區(qū)和建筑物的間距要求,又要考慮最大限度地節(jié)約用地,盡量做到布置緊湊合理,充分利用地形地貌,降低地皮費用.可行性研究的深度要標(biāo)準(zhǔn)化和標(biāo)準(zhǔn)化,研究報告要確保真實性和科學(xué)性. 1.2 編制投資估算 投資估算是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)前期工作中的重要環(huán)節(jié)之一.它是研究、分析開發(fā)工程的經(jīng)濟效果的重要依

3、據(jù),也是決策的主要依據(jù). 在投資估算中,設(shè)計人員應(yīng)從工程規(guī)模和工程內(nèi)容上真實反映設(shè)計意圖、工程內(nèi)容,費用構(gòu)成應(yīng)齊全、合理,確保估算質(zhì)量.主要工藝要進行多方案比擬,設(shè)計方案不僅要技術(shù)上可行,而且經(jīng)濟上更應(yīng)合理.所以工程經(jīng)濟人員從建設(shè)方案的優(yōu)選開始,就應(yīng)該滲透到設(shè)計的全過程中去,按照工程造價管理的原那么,合理預(yù)測投資估算中各種動態(tài)因素的變化,盡可能打足投資不留缺口,這是編制投資估算工作的關(guān)鍵,也是下階段的重要依據(jù). 2 設(shè)計階段工程造價的控制 工程設(shè)計是房地產(chǎn)建設(shè)工程進行全面規(guī)劃和具體描述實施意圖的過程,是工程建設(shè)的靈魂,是處理技術(shù)與經(jīng)濟關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié),是確定與控制工程造價的重點階段. 2.1

4、優(yōu)化設(shè)計方案 專家指出,雖然設(shè)計費用占工程總投資的比例很小(1%2%),但它對工程造價的影響程度到達75%.搞好工程設(shè)計階段的造價控制是有效控制工程本錢的關(guān)鍵,重施工、輕設(shè)計的觀念必須克服,控制工程費用應(yīng)從設(shè)計抓起.因此,建設(shè)單位在審查設(shè)計單位的設(shè)計時,要重視設(shè)計方案的優(yōu)化,采用先進的技術(shù)方案和成熟的新技術(shù)、新工藝、新材料. 2.2 技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計階段的造價控制 方案設(shè)計招標(biāo)完成后,還要重視技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計.我國的建設(shè)工程中,一旦某個方案中標(biāo),在接下來的技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計過程中就缺少競爭機制,設(shè)計人員隨意加大梁柱截面,提高混凝土強度等級,增加配筋量,出現(xiàn)了不少設(shè)計不合理現(xiàn)象,致使投

5、資嚴(yán)重失控.在設(shè)計過程中采用限額設(shè)計是加強此階段監(jiān)督管理的有效手段,防止無謂的浪費.限額設(shè)計就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報告的投資估算控制初步設(shè)計,按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計,同時各專業(yè)在保證到達使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計,嚴(yán)格控制不合理變更,保證總投資額不被突破.控制概算不超過投資估算,主要對工程的設(shè)備、材質(zhì)控制,實行設(shè)計招標(biāo),增加競爭意識,降低本錢. a.單體在結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)計和布局上一定要合理,如樁距、柱網(wǎng)、框架梁的布置、板的布置等,并能夠滿足建筑分隔上的使用功能. b.在單體建筑中,各種材料、設(shè)備的選用要適當(dāng). c.在單體建筑設(shè)計中,注重根底與地基處理方

6、案的選擇.一般情況下地基與根底的工程造價約占工程總價的15%20%,此項費用較難控制,因為地質(zhì)條件千變?nèi)f化,因此選定方案非常重要.根底方案決定于地質(zhì)勘察情況、荷載大小,其選擇原那么是在保證滿足工程需要的前提下盡量選擇造價低的形式. d.在單體設(shè)計上,要控制整棟建筑的配筋率,當(dāng)然各種結(jié)構(gòu)和單體的配筋率大小不等。 但總體平均值大致如下:多層磚混結(jié)構(gòu)約20kg/m2;多層、小高層的框架結(jié)構(gòu)約3045kg/m2;高層框剪結(jié)構(gòu)約5070kg/m2.單體配筋率計算后,與以上指標(biāo)進行比擬,如配筋率超過以上指標(biāo),那么結(jié)構(gòu)太保守,配筋偏大,工程造價會增加,應(yīng)重新考慮修改設(shè)計方案來減小配筋.因此,通過認真計算比擬

7、其配筋率來合理調(diào)整結(jié)構(gòu)的配筋大小,最終確定最正確配筋率,從而降低工程造價. e.單體設(shè)計中,在容積率不變的情況下,單體建筑的使用率要提高.即套內(nèi)使用面積的大小要控制好,通常對于多層、小高層公攤系數(shù)約為1.1左右,高層約在1.2左右比擬合理.f.在單體設(shè)計中要結(jié)合開發(fā)工程的具體特點,圍繞開發(fā)商的開發(fā)理念及經(jīng)營模式、目的和利益,最終設(shè)計出切合本工程的單體工程. 3 實施階段工程造價的控制 工程工程的實施階段是建筑物實體形成階段,是人力、物力、財力消耗的主要階段.工程量大,涉及面廣,影響因素多,材料設(shè)備價格隨市場供求波動大.要提高工程質(zhì)量,控制工程造價,發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)的投資效益,就要在工程實施階段加

8、強工程建設(shè)工程的管理和監(jiān)督職能. 3.1 選擇合理的施工方案 對中標(biāo)的施工單位首先應(yīng)對其施工組織設(shè)計及作業(yè)方案認真審核,采用經(jīng)濟技術(shù)比擬方法進行綜合評審,要合理化、經(jīng)濟化,尤其涉及到圖紙以外增加的方案,一定在保證平安、質(zhì)量的前提下,用最經(jīng)濟的方案,從而降低工程本錢,減少工程變更和現(xiàn)場簽證,加強投資控制. 3.2 控制工程變更和現(xiàn)場經(jīng)濟簽證 在工程建設(shè)工程中,工程變更和現(xiàn)場簽證是不可防止的,但要進行有效控制.為防止施工圖設(shè)計中產(chǎn)生漏洞,除在審核圖紙時把關(guān)外,還應(yīng)在甲、乙方、設(shè)計單位的圖紙會審、設(shè)計單位的技術(shù)咨詢中盡量消除漏洞.設(shè)計變更應(yīng)盡量提前,變更發(fā)生得越早,損失越小,盡可能把設(shè)計變更控制在施

9、工階段初期,尤其對影響工程造價的重大設(shè)計變更,更要先比擬各個方案的優(yōu)劣,選擇最經(jīng)濟適用的方法,使工程造價得到有效控制. a.根底局部由于很多不可預(yù)料的因素,發(fā)生的圖紙外的簽證比擬多(土方、地下水排水、地下物的去除等),要嚴(yán)格把關(guān). b.對于現(xiàn)場簽證,要實行嚴(yán)格認真的逐級審核制,即造價工程師審核簽字,總監(jiān)理工程師及業(yè)主方工程經(jīng)理再審核簽字前方才有效. c.對于工程聯(lián)系單、圖紙會審、施工組織設(shè)計方案等要嚴(yán)格審核. 3.3 嚴(yán)格審核工程施工造價 根據(jù)方案進度和現(xiàn)場施工的實際進度,即時核定施工預(yù)算.對于實際有可能超出相應(yīng)施工單位報價的局部,要加以詳細分析,找出原因,調(diào)整或修正,對工程造價實施動態(tài)控制.

10、 a.各種單項工程造價嚴(yán)格控制在預(yù)算內(nèi).各種主要材料及設(shè)備的價格,如鋼筋、商品混凝土、水電主材設(shè)備等均應(yīng)控制在預(yù)算之內(nèi).盡量不突破,如果必須調(diào)整那么應(yīng)及時辦好現(xiàn)場材料、設(shè)備確實認手續(xù). b.對于施工單位未按設(shè)計施工圖完成的工程內(nèi)容,要辦理好相關(guān)手續(xù),在結(jié)算中予以扣減. c.工程工程的材料費一般占工程總造價的50%60%左右,材料費用是本錢控制的關(guān)鍵.建設(shè)單位為控制本錢及確保材料質(zhì)量,對某些材料可采用甲方指定或限價方式.在材料調(diào)差方面,主材及設(shè)備調(diào)低調(diào)高的局部都要認價,辦好相關(guān)手續(xù),結(jié)算時據(jù)實調(diào)差. d.結(jié)算審計時,對各個單項的工程量分別復(fù)核,同時對定額套項要嚴(yán)格審核,不出現(xiàn)漏項、增項及施工單位

11、套高不套低的現(xiàn)象. e.在工程竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)建立嚴(yán)格的結(jié)算審核制度,自身審核后,再送至專業(yè)審計單位進行二次審核,通過層層把關(guān),真實合理地反映工程造價,從而降低工程本錢. 3.4 工程造價的預(yù)算采用工程量清單報價 我國已參加WTO,正逐步嘗試實施國際通行的做法,2003年已發(fā)布GB50500-2003?建設(shè)工程工程量清單計價標(biāo)準(zhǔn)?,對于工程的發(fā)包應(yīng)采用工程量清單報價的方式,將工程本錢市場化,增加競爭意識,降低工程本錢,或在工程設(shè)計比擬完善的情況下,工程采用單方造價包干,限定所用材料的品牌、價格及包干范圍、內(nèi)容等,降低后期施工過程中的變更與簽證,從而降低工程本錢. 3.5 優(yōu)選專業(yè)分包,

12、防止壟斷性行業(yè)任意抬價 在工程建設(shè)中,對于工程承包方式,在不影響整個工程質(zhì)量、進度的前提下,盡量采用總包加專業(yè)分包制,即專業(yè)事由專業(yè)單位去做,從而降低中間環(huán)節(jié)和工程本錢.如土建主體工程應(yīng)與門窗工程、涂料工程、供電工程、消防工程、外裝工程分別承包,由各自專業(yè)單位進行承包,這樣能保證工程的質(zhì)量,同時降低工程本錢.有些特殊專業(yè)工種不得不委托帶有一定的壟斷性質(zhì)的專業(yè)施工單位承當(dāng),如變配電所安裝工程、通訊工程、煤氣工程等. 3.6 深入現(xiàn)場,收集和掌握施工有關(guān)資料 在工程施工過程中,審價人員和費用控制人員應(yīng)經(jīng)常深入施工現(xiàn)場,對照圖紙觀察施工情況,有時與監(jiān)理、總承包方及施工人員進行座談,了解、收集工程的有

13、關(guān)資料,及時掌握現(xiàn)場施工動態(tài),及時審核因設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等發(fā)生的費用,相應(yīng)調(diào)整和控制工程造價,并為最終的工程總結(jié)算提供依據(jù)和做好必要的準(zhǔn)備工作. 3.7 制定嚴(yán)密的合同條款 在國際慣例中,業(yè)主常常聘請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本,對承包商的制約條款幾乎到達無所不包的地步,防止施工單位上場后以工期緊、場地狹小、品牌型號不明確等為借口,進行各種各樣的索賠,隨著我國參加WTO,工程工程的管理也將逐步與國際接軌.例如施工單位常常會在工程的后期以工期緊為理由,要求增加工程費用,如果合同中寫明了合同報價,充分考慮了工期因素,不管采取何種趕工措施均不再調(diào)整報價的條款,就能有效地杜絕費用的增長.利用好“嚴(yán)密合同條款這一條,對可能發(fā)生的情況提前預(yù)計,多學(xué)習(xí)國外成熟的經(jīng)驗及合同條款.涉及到工程本錢方面的細節(jié)一定要嚴(yán)謹(jǐn),如工程取費標(biāo)準(zhǔn)、類別,主材、設(shè)備價格的認定方式、工程承包的范圍、內(nèi)容等均要在合同中明確規(guī)定. 4 結(jié)語 本文從三個大的方面談了房地產(chǎn)工程開發(fā)的工程造價控制,這三個方面相輔相成,缺一不可,對于具體的工程可以有所重.對于工程造價控制這個大課題,遠不止這些內(nèi)容能夠囊括,還需要具體問題具體分析,使之不斷完善成熟.總之,房地產(chǎn)開發(fā)中工程造價的控制,實質(zhì)就是運用科學(xué)技