房地產(chǎn)項目開發(fā)完全手冊

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)完全手冊目 錄一、征地1、地理位置”，”，”，”2、地質(zhì)地貌狀況，”，”，”，”,3、土地面積及紅線,4、四鄰狀況,5、交通狀況,6、土地權(quán)屬狀況,7、土地性質(zhì),8、地表建筑、構(gòu)筑狀況,9、城市配套,10、周邊環(huán)境,11、時事政策,12、土地價格，”,，13、征地手續(xù),14、土地 SWO分析,15、可行性論證,16、開發(fā)能力評判,17、實施征地,二、項目前期1、立項管理,2、文物審批及處理,3、地質(zhì)勘察,4、全程營銷（前期策劃）,5、方案審批,6、施工圖設(shè)計，”，”，”7、人防審批,8、抗震審批,9、消防審批,10、綠化審批,11、城市配套審批（水、電、污、市政、暖、煤氣、弱電等

2、）12、建筑商與監(jiān)理方選擇,13、材料商選擇,14、其他合作商選擇,15、節(jié)能評定,16、融資及房貸等級資信,三、規(guī)劃管理1、征地前規(guī)劃管理,2、建審規(guī)劃管理,3、施工規(guī)劃管理,4、期間變更規(guī)劃管理,5、測繪管理,四、報建管理1、報建申請,2、施工圖審核,3、工程類別,4、招投標管理,5、抗震（前期已辦）,6、質(zhì)量監(jiān)督委托,7、監(jiān)理備案,8、安全監(jiān)督審批，,，10、 建設(shè)工程社會保險審批，”，”11、職工意外傷害保險，,12、水泥用散審批,13、砂石審批,14、 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批，,15、施工許可審批,五、預(yù)售及申報房貸1、預(yù)售審批,2、銀行申報房貸審批,3、公基金貸款申報審批,4、信用擔

3、保合作,六、施工管理1、土建工程,2、水電暖通安裝工程,3、物業(yè)配置配套及裝飾裝修標準4、 單位房屋預(yù)售面積的提供,5、施工合同管理,6、材料合同管理,7、監(jiān)理公司管理,8、圖紙管理,9、階段驗收管理,七、竣工管理1、 建筑工程竣工規(guī)劃驗收,2、 建筑工程竣工消防驗收，,3、 建筑工程竣工人防驗收,4、建筑工程竣工綠化驗收5、建筑工程竣工質(zhì)量驗收6、驗收資料管理,7、竣工房產(chǎn)測繪,八、財務(wù)管理1、征地,2、項目前期,3、規(guī)劃管理,4、報建管理,5、預(yù)售及申報房貸,6、施工管理,7、竣工驗收管理,8、財務(wù)管理,?籌資管理,?成本與費用管理,?銷售收入管理,?分配管理,九、全程營銷（后期營銷推進管

4、理）1、 銷售周期劃分及控制,2、各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實施3、各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計及發(fā)布實施4、銷售培訓管理,5、客戶積累與管理,6、 銷售組織與日常管理,7、項目二次策劃營銷, 十、銷售合同管理1、指定律師及專員確定合同及認購書的基本內(nèi)容 2、 列舉合同及認購書的可選擇性擴容空間”，”，3、合同及認購書的簽訂,4、 銷售合同與財務(wù)的銜接,5、銷售合同與階段性促銷的銜接,6、銷售合同的履約監(jiān)控,7、 銷售合同的存檔備案管理,十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理1、按相關(guān)法規(guī)規(guī)定結(jié)合合同約定進行產(chǎn)權(quán)登記備案（辦理大證），2、分戶房產(chǎn)證辦理,3、 轄區(qū)派出所及辦事處戶籍登記備案, 十二、物業(yè)管理1、物業(yè)

5、管理公司的選擇,2、 物業(yè)管理公司與經(jīng)營管理的兼容性，,，3、 物業(yè)管理公司介入項目時機,，4、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容策劃、組織機構(gòu)、資質(zhì)匹配與取費標準 ,5、 對銷售人員進行物業(yè)管理培訓,6、 對準業(yè)主進行物業(yè)管理公關(guān)服務(wù)，,，7、項目開發(fā)期間合理建議,8、 物業(yè)管理服務(wù)可參照的所有法律法規(guī),9、 制定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準責,10、 提供項目銷售過程所需物業(yè)管理資料,11、物業(yè)交接工作,12、物業(yè)維修工作,十三、物資與材料采購1、主材采購,2、輔材與安裝工程”，”，”，”十四、相關(guān)法律事務(wù)1、 建立完善的合同管理體系，”，”，”,2、建立律師項目跟蹤制,3、對即時性公告、通知、催辦單的管理4、

6、零法律糾紛計劃,一、征地1、地理位置：?明確路段建筑社區(qū)備案編號，以確定項目具體地點。?轄區(qū)公安部門門牌編號情況，存在變更、新增、戶籍等問題。?確定知名參照物。?確定周邊較近學校、醫(yī)院、幼兒園、菜市場、超市、銀行等生活服務(wù)機構(gòu)。2、地質(zhì)地貌狀況：?防止地質(zhì)問題，提高施工開挖等成本。?防止地下管網(wǎng)對施工的影響。?地下人防等設(shè)施。?文物問題。?地下水位高度，確定基礎(chǔ)方案等。3、土地面積及紅線：?相關(guān)規(guī)劃規(guī)范。?地塊規(guī)劃要點。4、四鄰狀況：?四鄰描述。?四鄰現(xiàn)有設(shè)施使用狀況。?四鄰建筑物、構(gòu)筑物的退讓與采光條件。?四鄰經(jīng)濟發(fā)達程度與環(huán)境可利用性。5、交通狀況：?直接交通干線情況（公交線路、的士站等）

7、。?城市交通要素（火車站、長途汽車站、飛機場等）。?1公里范圍內(nèi)的主次城市道路情況，紅綠燈設(shè)置情況。?近期城市規(guī)劃待實施的規(guī)劃道路。?區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃分析。?區(qū)內(nèi)與區(qū)外交通連接分析。?確定出行與“回家”的交通便利程度。6、土地權(quán)屬狀況：? 土地權(quán)屬明晰程度。?是否存在債權(quán)債務(wù)糾紛。?是否存在質(zhì)押或抵押情況。7、土地性質(zhì)：?城市土地連片規(guī)劃情況。?本地塊用地性質(zhì)的彈性。?連片規(guī)劃改造政策分析。?原土地方獲取土地方式與征地形式分析。8、地表建筑、構(gòu)筑狀況：?可再利用或短期利用分析。（施工用房、材料庫、短期租賃）?拆遷方案及可享受政策。（舊城連片改造、都市村莊等）?安置方案及可享受政策。（舊城連片改造、

8、都市村莊等）?建筑原材料的再生利用情況。?達到三七通一平的條件與成本分析。9、城市配套：?城市大配套。（水、電、暖、煤氣、電信、有線電視、垃圾環(huán)衛(wèi)、市政開口等）?商業(yè)狀況。（購物、租賃狀況） ?文化教育。?醫(yī)療衛(wèi)生。?自然綠化景觀及休閑場地。?金融服務(wù)。?娛樂、餐飲、住宿、辦公。?行政機關(guān)。（派出所、辦事處、行政辦公等）?生活服務(wù)。（干洗店、郵政局、美容美發(fā)等）?歷史文化、人文區(qū)位因素。10、周邊環(huán)境：?人口密度與劃類。?區(qū)域城市定位。?空氣指數(shù)與城市排污能力。?綠化情況。?人流分析。（流動、流駐、留住）11、時事政策：?金融政策。?城市 GDP旨數(shù)變動。?房地產(chǎn)開發(fā)政策。12、土地價格：?城

9、市類別基準價格。?可參照性周邊地價。?回遷補償分析。?相關(guān)土地稅收。13、征地手續(xù)：?已成型的獲取方式。（拍賣、掛牌、轉(zhuǎn)讓、招投標）?未成型的可選擇方式分析。?相關(guān)手續(xù)費用。?相關(guān)辦理程序。?征地周期性。14、土地SWO分析：?項目地塊的優(yōu)勢。?項目地塊的劣勢。?項目地塊的機會點。?項目地塊的威脅及困難點。15、可行性論證：?虛擬投資分析。?虛擬收益分析。?相關(guān)營銷策劃機構(gòu)介入。16、開發(fā)能力評估：?技術(shù)實力評估。?資金實力評估。（財務(wù)分析）?經(jīng)營能力評估。（行政資源的可利用性）?管理能力評估。?資源能力評估。（聯(lián)合 開發(fā)、投資合作、建筑主材合作）?開發(fā)能力結(jié)論。17、實施征地二、項目前期1、

10、立項管理：?立項手續(xù)的辦理。（直接辦理、立項變更）?投資規(guī)模的確定。（對后期各類報批的影響以及費用核算標準） ?政策的可利用管理。（舊城改造、重點工程、都市村莊改造等） 政策的收集; 手續(xù)的辦理（如申請舊城改造與重點工程）；此項應(yīng)在征地前同原地主方協(xié)調(diào)辦理完，在征地中已有政策體現(xiàn)。?開工報告辦理。（重點工程、具備招投標、質(zhì)量監(jiān)督條件）2、文物審批及處理：?征地前對其文物遺址等因素進行調(diào)研。?徹底辦理不留隱患。（存在刑事責任）?該手續(xù)直接影響到 項目推進，應(yīng)首要辦理。3、地質(zhì)勘察：?對地質(zhì)要有較深入的研究，防止動工后的阻礙與增加成本。?對地埋管網(wǎng)要有深入了解，減少施工與改造障礙。?對原人防設(shè)施的

11、處理。（依照人防法及有關(guān)設(shè)計規(guī)范）4、全程管理（前期策劃）：?項目定位。 項目市場定位；A、類比競爭樓盤的調(diào)研（含意向樓盤）B、一手市場調(diào)研C、項目要素調(diào)研（如配置等）D、綜合評判 區(qū)域定位； 主力客戶群定位； 功能定位； 建筑風格定位； 商業(yè)部分定位；A、主題定位B、經(jīng)營管理定位C、業(yè)種D、業(yè)態(tài)?項目價值分析。 項目經(jīng)濟價值； 項目品牌價值； 項目社會價值； 項目價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的比重； 項目可提升價值分析；A、建筑風格和立面的設(shè)計、材質(zhì)B、獨特的戶型與結(jié)構(gòu)C、環(huán)境D、配套E、物業(yè)管理F、形象包裝與組合營銷策劃G品牌 價值實現(xiàn)的大環(huán)境因素；A、經(jīng)濟金融因素B、政策因素C、城市規(guī)

12、劃前景因素D、人文理念的發(fā)展因素?項目定價模擬。 項目目標收益與最大收益， 項目綜合成本預(yù)估； 均價的確定（類比價值，有效需求成本加價）； 項目中具體單位的定價模擬（分層、分套）；A、差異性定價（類型、采光系數(shù)、朝向景觀、樓層）B、確定系數(shù)C、確定幅度 價格策略報告；?項目投資可行性分析。 可變成本變動時對利潤的影響； 銷售價格變動時對利潤的影響；?投資風險分析。 項目風險性評價；A、價值提升及其實現(xiàn)的風險性B、規(guī)劃、設(shè)計是否是以提升 項目同周邊項目的類比價值C、項目全程營銷策劃的成功性 資金運作風險性；A、減少資金占用比例，加速周轉(zhuǎn)，降低財務(wù)成本B、 開發(fā)節(jié)奏把握，以盡量少的資金占用啟動項目

13、C、銷售推進把握，最短時間回籠資金 經(jīng)濟政策風險；A、對近幾年國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢分析B、國家地方相關(guān)房地產(chǎn)政策的出臺以及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)C、金融時政前瞻性與可借鑒性分析?開發(fā)節(jié)奏建議；影響開發(fā)節(jié)奏的基本因素；A、政策法規(guī)B、金融政策C、地塊狀況因素D、發(fā)展商整體開發(fā)水平E、資金投放量與回收要求F、營銷因素與價格策略G市場供求因素H、入市時間項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測；A、項目開發(fā)整體推進計劃B、項目銷售整體推進計劃C、預(yù)測結(jié)論D、項目結(jié)束后的總結(jié)?項目規(guī)劃設(shè)計。項目地塊進以項目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標市場（包括組裝市場潛在需求）為出發(fā)點，對行總體規(guī)劃布局，確定建筑風格與色彩計劃，緊緊圍

14、繞目標客戶選定主力戶型與補充戶型，引導室內(nèi)裝修風格, 并對項目的環(huán)藝設(shè)計進行充分提示。 總平面規(guī)劃；A、可實施性（規(guī)劃法規(guī)）B、周邊條件的允許性C、可增容性（未來填充余地） 建筑空間布局；A、建筑立面與色彩計劃，三維實景效果B、功能分區(qū)示意效果及說明（商業(yè)、轉(zhuǎn)換層、標準層、大堂、核心筒、消防通道、停車場、會所等） 道路系統(tǒng)布局；A、區(qū)內(nèi)（人車分流、出入口）B、區(qū)外連接（出入口）C、項目地塊所在區(qū)域未來發(fā)展狀況及兼容擴容性D、停車場引道與行車線路（停車場與主體建筑之間的通行及安防） 綠化系統(tǒng)布局；A、園藝綠化，景觀設(shè)計B、澆灌系統(tǒng)、水景系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保潔系統(tǒng)、運動系統(tǒng)（泳池）C、投資預(yù)算與管理

15、成本分析 公建與配套系統(tǒng)；A、同市政大配套的兼容與降低實施成本（就近、使用安全性）B、公建設(shè)計及提示C、前期營銷、施工使用與后期物管使用的兼容性D、按物業(yè)條例規(guī)定所必備的物管公建與使用場地用房E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等F、垃圾箱與清污設(shè)施G郵件箱與供奶箱等 項目施工程序；A、先造景后建房，隨建房統(tǒng)一實施交付B、確保施工與銷售看房同步及安全性C、施工安全防護與形象包裝D、施工程序確保先期物業(yè)交付后的抗干擾與獨立性 建筑風格定位；A、項目總體建筑風格的構(gòu)思B、建筑色彩計劃C、建筑外立面裝飾及材料D、根據(jù)戶型及布局對外立面的提示E、對頂部、群樓、平臺、出入口等設(shè)計提示 主力戶型選擇；

16、A、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較B、項目業(yè)態(tài)分析及 項目戶型配置比例C、主力戶型設(shè)計提示D、商業(yè)戶型布局設(shè)計提示E、寫字樓平面設(shè)計提示F、得房率分析 空間布局裝飾概念設(shè)計；A、室內(nèi)空間布局提示（裝飾方案）B、公共空間主題選擇（裝飾效果）C、庭院景觀及商業(yè)廣場、步行街實景提示D、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風格構(gòu)想E、地塊已有自然環(huán)境利用F、項目人文環(huán)境的營造 營銷示范單位裝修設(shè)計（樣板房）；A、完全情景化，大戶型不易復雜，小戶型增加裝飾及功能展示B、根據(jù)項目規(guī)模及可再生性確定樣板間裝飾投資C、集中對個性功能優(yōu)勢體現(xiàn)，合理回避或遮蓋設(shè)計與結(jié)構(gòu)中的不足D、背景音樂、燈光、道具、人氣、生活化（住宅類）均起到提升感

17、觀認知，加之銷售導購以及房間保潔員的說 明與服務(wù)，提升理性認知程度E、各房間及功能間概念設(shè)計F、提供多種情調(diào)風格的裝修提示，滿足不同需求口味G合理回避裝飾裝修標準附屬設(shè)計；A、燈光系統(tǒng)（立面、綠化園林、售樓處、公建、大堂、內(nèi)廊、樓梯、道路照明、廣告牌、形象墻）B、背景音樂指導（廣場音樂、樣板房背景音樂、售樓中心背景音樂）C、營造與引導未來生活方式（ VIP會員、會所服務(wù)、商業(yè)配套等）項目質(zhì)量工期策劃營銷；A、 樹立發(fā)展商嚴格遵守質(zhì)量工期理念，提高項目的信譽度、美譽度B、進而上升到企業(yè)品牌戰(zhàn)略，提高企業(yè)知名度與成熟度C、及時對已購房產(chǎn)加以進度通告D、任何原因引起的施工間斷，在工期無法彌補的情況下

18、，及時書面告知準業(yè)主形象策劃;A、項目名稱（總名稱與細分名稱）B、標志C、標準色D、標準字E、工地環(huán)境視覺包裝F、售樓中心包裝設(shè)計G展板、沙盤等道具設(shè)計H、售樓中心家具I、促銷禮品J、導視牌K銷售人員包裝L、印有標識的辦公用品（口杯、筆、稿紙、信封等）?營銷推廣策劃。營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進行的營銷推廣進行整體、系統(tǒng)策劃的超前決策，是專業(yè)化運作的流程。 區(qū)域市場動態(tài)分析（項目基本要素、定位、供求狀況、競爭因素等）； 項目賣點的薈萃及物業(yè)優(yōu)劣勢分析與對策； 目標客戶群定位分析； 價格定位及策略；A、結(jié)合項目本質(zhì)與市場定位確定價格定位B、價格策略（價格總趨勢）C、價格戰(zhàn)術(shù)（優(yōu)惠幅度及階

19、段促銷） 入市時機規(guī)劃；A、根據(jù)報批報建推進B、結(jié)合項目施工進度C、結(jié)合房地產(chǎn)銷售周期規(guī)律D、結(jié)合重要節(jié)假日及地方性城市活動 廣告策略；A、廣告總體策略與階段性劃分B、廣告形式的配比（直接、間接等）C、廣告主題D、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)E、廣告效果監(jiān)控、評估、修正（指標t銷售額、利潤、市場與占有率、品牌形象等）F、入市前印刷品與廣告品設(shè)計制作如：購房須知、價格表、銷控表、樓書、海報折頁、認購書、合同書、交房標準即配置清單、物業(yè)管理內(nèi)容、名 片、相關(guān)表格等。H、廣告支出監(jiān)控I、媒體組合J、公關(guān)活動與相關(guān)儀式策劃K軟性宣傳 人員配備與管理；A、參與銷售過程所需哪些人員B、銷售與綜合培訓C、管理與傭金制度D、

20、制訂銷售手冊如：批文證照、營業(yè)執(zhí)照、樓宇說明書（項目統(tǒng)一說詞、戶型圖、會所及公建內(nèi)容、交樓標準、建筑材料）、價目表、利率表、購房辦理程序、購房付費一覽表、產(chǎn)權(quán)證辦理程序及費用、入住流程、入住收費明細表、物業(yè)管 理收費標準等。E、合同文本女口：預(yù)定書（內(nèi)部認購書）、合同文本、抵押合同、公積金借款合同、商業(yè)借款合同、保險合 同、公證書等。 客戶管理系統(tǒng);A、電話接聽登記表B、新老客戶檔案表C、銷售日、周、月報表D、已成交客戶檔案表（臺帳）E、應(yīng)收帳款控制表F、保留樓盤控制表 銷售組織與日常管理；A、組織與激勵B、工作流程5、方案審批：?項目總規(guī)劃方案審批。?建筑單位方案審批。?方案招投標。6、施工

21、圖設(shè)計7、人防審批：?立項、總平方案后進行人防實施方案申報。?得到批準批復后委托有資質(zhì)設(shè)計院進行設(shè)計（同施工圖同步）。?修建人防地下室審批（或易地建設(shè)審批）。?人防實施階段。?驗收。8、抗震審批9、消防審批10、綠化審批11、城市配套審批（水、電、污處理、市政、環(huán)衛(wèi)、暖、煤氣、弱電等） ?市政施工管理。?市政道路開口管理。12、建筑商與監(jiān)理公司選擇13、材料商選擇14、其他合作單位選擇?物業(yè)管理。?經(jīng)營管理公司（商業(yè)、寫字樓）。?裝修商。?綠化園藝。15、節(jié)能評定16、融資及房貸資信等級評定三、規(guī)劃管理1、征地前規(guī)劃管理：? 項目選址t選址意見書。?建設(shè) 項目用地規(guī)劃審批t用地定線坐標圖、規(guī)劃

22、設(shè)計條件通知書。 申領(lǐng)建設(shè) 項目規(guī)劃設(shè)計條件； 重點工程批復等文件在提交范圍；?項目規(guī)劃總平面設(shè)計方案審批T用地規(guī)劃總平面布置圖。?核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 未取得此證，用地批準文件無效； 本證有效期6個月； 改變原用地規(guī)劃的按改變申請程序進行辦理；2、建審規(guī)劃管理：?建筑工程定位審批t建筑工程定位批件有效期6個月T規(guī)劃設(shè)計要點。?建筑工程設(shè)計方案審批。報項目方案設(shè)計兩套（總平圖及相應(yīng)航測地形圖上總平圖、平、立、剖圖）。?建筑工程施工圖設(shè)計審批。?核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃批準書。3、施工規(guī)劃管理（施工驗收管理）：?基槽或樁孔驗線規(guī)劃管理。?基礎(chǔ)驗線規(guī)劃管理。4、施工期間變更規(guī)劃管理5、測繪管理四、報建

23、管理（建委）1、報建申請（甲方）2、施工圖審批（甲方）3、工程劃類別（甲方）4、招投標管理（甲、乙方）5、抗震審批（甲方）6、質(zhì)量監(jiān)督委托（甲方）7、監(jiān)理備案審批（監(jiān)理方）8、安全監(jiān)督審批（乙方）9、墻改審批（甲方）10、建筑工程社會保險審批（甲方）11、職工意外傷害保險（乙方）12、水泥用散審批（根據(jù)承包及主材供應(yīng)形式而定審批方，原則上為乙方）13、砂石審批（乙方）14、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批15、施工許可審批（甲方）領(lǐng)取施工許可證五、預(yù)售及申報房貸1、預(yù)售申請：?按預(yù)售管理辦法投資達到25鳩上。施工許可證。?具備土地證、用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃批準書、?有明確價格備案。?商品房物業(yè)管理方

24、案備案（物業(yè)大修基金）。?房管測繪部門對預(yù)售面積進行核準。2、銀行申報貸款審批：?市場處辦理預(yù)售卡及備案。?銀行申報（注意規(guī)劃批準房屋屬性）。3、公積金貸款申報審批4、信用擔保合作六、施工管理1、土建工程：?組織落實現(xiàn)場折遷準備工作。?組織落實現(xiàn)場三通一平工作。?實測現(xiàn)場征地紅線用地面積。?核查楓葉商務(wù)廣場占地范圍總平面定位。?核查北美風情一條街及酒店式公館戶型規(guī)劃。?擬定施工現(xiàn)場總平面布置圖。? 了解當?shù)亟ú墓?yīng)、運輸通道機械租賃相關(guān)信息。?擬定主體工程平立剖面細部規(guī)劃方案。?選定參建單位、設(shè)計規(guī)劃單位、施工圖設(shè)計單位。?選定甲級施工單位及建設(shè)監(jiān)理單位。 選定勘察設(shè)計單位，尋求合作伙伴。對參

25、建單位進行業(yè)績考察。 建立健全各級崗位責任制，實行目標管理。編制項目管理辦法。 建立項目總體方案的審查審批認可制度。工程部根據(jù)批復的總體進度計劃編制細部程序。 工程總體網(wǎng)絡(luò)施工進度計劃； 單項工程施工進度計劃； 分部工程施工進度計劃； 月進度計劃；施工管理。 建立工期管理的檢查體系； 建立施工過程記錄，分包工期計劃落實的匯報制度； 施工過程控制，工期預(yù)測，改進措施； 嚴格施工組織設(shè)計，施工方案審批制度； 嚴格按施工組織設(shè)計及作業(yè)標準組織施工； 建立健全施工技術(shù)交底制度，實行程序化管理； 特殊施工過程的控制；A、對那些質(zhì)量性能指標不能通過其后的檢驗或試驗完全判定或施工后無法檢測，只能通過破壞性檢

26、驗才能判斷 其質(zhì)量的施工過程，必須采取特殊的檢驗措施。例如：地下室防水工程、挖孔灌注樁砼程，承重鋼結(jié)構(gòu)的焊接工 程等。B、需采取特殊檢驗的工程，參建單位要對特殊過程的施工能力實施預(yù)先鑒定。應(yīng)從人才素質(zhì)、設(shè)備性能、材料質(zhì)量、施工方法、施工監(jiān)理檢查環(huán)節(jié)等五個方面進行預(yù)先鑒定，由責任工長填寫“特殊過程能力預(yù)先鑒定報告”經(jīng)項目技術(shù)負責人批準后實施，工程部技術(shù)人員應(yīng)及時檢查和監(jiān)督。 技術(shù)核定單和土地洽商單及設(shè)計變更審簽；工程部經(jīng)理和相關(guān)專業(yè)主管人應(yīng)認真核對經(jīng)監(jiān)理公司批復后的技術(shù)核定單，工地洽商單及設(shè)計變更單， 并與設(shè)計單位進行溝通確認后，組織施工。2、水電暖通安裝工程：?新項目定位后要及早與有關(guān)市政部門

27、溝通。電業(yè)局； 自來水公司; 熱力公司； 有線電視臺； 電信局； 煤氣公司；新項目應(yīng)申報所需容量、進線方式、方位等以及時合理安排供水、供電、通訊、有線電視、供熱、供煤氣線路的接口入戶位置；在符合市政部門專業(yè)條款要求的情況下，盡量縮短線路，避免相互影響重復開挖布線，便于施工及維修，極大限度的降低工程施工費用。?吸取其它小區(qū)在 開發(fā)時的重復設(shè)計，以及施工工序不合理造成的重復開挖反復施工，造成浪費。 高壓配電室雙電源進線設(shè)計，必須經(jīng)電業(yè)局生計科認可后才能送電。因此，高壓供電部分應(yīng)委托電業(yè)局進行設(shè)計。 自來水的收費根據(jù)用途不同，其收費價格也不同，我們可以把雙水源進小區(qū)時，分為生活用水和商業(yè)用水兩條線計

28、量，在小區(qū)內(nèi)調(diào)整供水管道以合理節(jié)省用水費用。 熱力管道接口與熱交換站的路徑越短越好，可以減少熱損耗，同時盡量避開其它管道。 小區(qū)內(nèi)的排水管道的坡度和管徑在符合設(shè)計要求的情況下，應(yīng)盡量加大一點，留點富余量。 小區(qū)的化糞池最好采用生物化糞池（例如：通元花園、613所、雅賽城），可以減少沉淀物，降低常期維護清淤費用。 安裝大型設(shè)備所預(yù)留的吊裝孔，應(yīng)方便施工，防止設(shè)備吊裝時產(chǎn)生碰傷，例如高低開關(guān)柜，變壓器水泵等設(shè)施。 電氣設(shè)備以及強弱電橋架，管道井的施工應(yīng)注意防水、防潮，杜絕滲漏水隱患。 上下水管道穿樓板面處接縫不嚴密極易產(chǎn)生滲水隱患，衛(wèi)生間，廚房樓面應(yīng)作好防水層，應(yīng)設(shè)砼泛水沿，應(yīng)考慮管道熱脹冷縮現(xiàn)象

29、，易造成樓面微裂縫。分戶計量表，最好設(shè)置在管道井內(nèi)；如放在戶內(nèi)時，最好安裝磁卡 表，以便于物業(yè)公司后期管理。?建議本小區(qū)實行直供電，當工程完成后，將電力設(shè)備移交給供電局管理，這樣既不用安排電工配電室值班， 又不再承擔電損耗和后期設(shè)備維護費用。?如果商務(wù)樓按復式樓中樓設(shè)計時，應(yīng)考慮消防噴淋的安裝要求，要留設(shè)上水管線布置空間，應(yīng)事先申報消防設(shè)施布線施工做法，避免重復施工。并應(yīng)考慮衛(wèi)生間位置及上下水管道的安裝高度。?中央空調(diào)的送風管道入戶安裝要合適，吊頂凈空高度要嚴格核定落實，力求設(shè)計合理。?采用分戶計量時，暖氣管道戶內(nèi)串聯(lián)時最好走明管；埋地時應(yīng)加設(shè)套管， 如用鋁塑管時接口一定要連接牢固。管道井內(nèi)安

30、裝計量表時應(yīng)保證各部件便于檢修維護。?地下車庫、水泵房、配電房等其地面應(yīng)防止積水，防止被淹水患出現(xiàn)，應(yīng)設(shè)置排水溝及積水坑，設(shè)排水自動泵。地下室外墻應(yīng)設(shè)高側(cè)窗通風良好。?供電線路應(yīng)采用三相五線制，力求安全可靠。?小區(qū)內(nèi)的安防監(jiān)控探頭應(yīng)在一樓交通廳，電梯轎箱內(nèi)，地下車庫及出入口處，小區(qū)主入口和商場處設(shè)置。七、竣工驗收管理1、建筑工程竣工規(guī)劃驗收：?竣工測繪。?建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格通知書。?施工圖加蓋“規(guī)劃驗收合格章”。?換發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。?辦理資料歸檔。2、消防驗收：?消防產(chǎn)品資料。?電氣消防安全測試報告（委托電氣供應(yīng)商辦理）。?核發(fā)驗收意見書。3、人防工程驗收：退還相關(guān)保證金。4、綠化

31、驗收5、質(zhì)量驗收（綜合）：?綜合驗收資料備案。?竣工備案證書t辦理房屋權(quán)屬登記。6、竣工驗收資料管理：?向規(guī)劃、建委提供備案資料。?公司內(nèi)部資料存檔（含圖紙）。?向物業(yè)公司或業(yè)主委員會移交全套竣工驗收資料（含圖紙）。7、竣工房產(chǎn)測繪：?單體房產(chǎn)總面積測繪控制圖測量繪制。?分產(chǎn)控制圖測繪。八、財務(wù)管理1、征地：正確核算征用土地新發(fā)生的各項費用，包括土地征地費、耕地占用稅、勞動力安置費以及原有建筑物的拆遷補償費等項支出。2、項目前期：根據(jù)項目初步可行性研究報告及 項目初步規(guī)劃，開展經(jīng)濟效益分析與預(yù)測，確定投資報酬率及目標利潤率。3、規(guī)劃管理：在開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計階段，應(yīng)當編制和審核設(shè)計概算和施工圖

32、預(yù)算，以便控制開發(fā)建設(shè)的總投資。4、報建管理：對項目報告建審批新發(fā)生的稅金與費用應(yīng)分項設(shè)帳，按建設(shè)項目的受益對象正確分攤。5、預(yù)售及申報房貸：?根據(jù)與客戶簽訂的購房意向書，收取購房定金，為客戶開據(jù)收款收據(jù)， 并以客戶為核算對象， 統(tǒng)一歸集入“其他應(yīng)付款”帳戶，待正式合同簽訂后，客戶支付首付款或分期付款，財務(wù)人員為客戶開據(jù)銷售發(fā)票，轉(zhuǎn)入“預(yù)收帳款”帳戶核算。?客戶根據(jù)合同，支付首付款后，財務(wù)人員為客戶開據(jù)銷售發(fā)票，由經(jīng)銷部負責到協(xié)議銀行辦理按揭貸款，財務(wù)人員接銀行通知后，應(yīng)及時據(jù)實入帳，正確核算個貸本息，并定期與經(jīng)銷部銷售合同管理人員核對，及時清理欠款。6、施工管理：根據(jù)設(shè)計概算和施工圖預(yù)算，編

33、制各項費用支出計劃或預(yù)算，以便控制各項成本費用，在開發(fā)項目建設(shè)過程中，對于發(fā)生的各項費用支出，應(yīng)以概算、預(yù)算和計劃為依據(jù)，進行嚴格的審核；根據(jù)審核后的支出憑 證，按照規(guī)定的程序和方法進行歸集和分配。7、竣工驗收管理：項目竣工驗收后，財務(wù)部應(yīng)會同工程部對施工單位的決算報告進行審核，根據(jù)三方認可的決算數(shù)據(jù)確定工程建設(shè)總支出，與已付工程款，代付材料款的差額列入“應(yīng)付帳款XXX施工單位”進行債務(wù)核算。8、財務(wù)管理：?籌資管理。根據(jù)公司的投資要求，在充分挖掘公司內(nèi)部資金潛力的基礎(chǔ)上，做好資金需求量的預(yù)測，適度籌集資金，在籌資 過程中應(yīng)合理選擇資金來源，對比各籌資方式的資金成本，力求使公司總的資金成本達到

34、最低，適度舉債，合理 確立自有資金和借入資金的比例，降低財務(wù)風險。?成本與費用管理。成本費用的核算包括費用開支的核算與開發(fā)產(chǎn)品成本的形成的核算兩部分內(nèi)容。費用開支的核算是對發(fā)生的各種費用進行審核和控制，并按其經(jīng)濟用途加以歸集和分配；而開發(fā)產(chǎn)品成本形成的核算就是計算各 開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。根據(jù)成本費用的性質(zhì)可分為直接費、間接費和期間費三部分。直接費用按發(fā)生在工程開發(fā)的不同階段分為土地征用及拆遷補償費，前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費和公共配套設(shè)施費；間接費用是指發(fā)生在施 工現(xiàn)場或基層生產(chǎn)單位，同時為眾多工程服務(wù)的現(xiàn)場管理費、維修費、服務(wù)費、臨時設(shè)施攤銷費、低值易耗品推 銷費、固定資產(chǎn)折舊費

35、等； 期間費用則是指不隨 開發(fā)生產(chǎn)量的增減而增減， 一般保持較穩(wěn)定發(fā)生的行政總部的管 理費用，理財活動產(chǎn)生的財務(wù)費用和產(chǎn)品銷售發(fā)生的銷售費用。 土地征用及拆遷補償費；根據(jù)征用土地過程中發(fā)生的土地購置費、耕地占用稅、勞動力安置費以及原有建筑物品拆遷補償費等項支出，據(jù)實登記入帳，若是一宗土地上同時 開發(fā)兩個項目的，應(yīng)按各受益對象新占建設(shè)場地面積或建筑面積比例在其受益 對象上予以分配，計算公式如下：分配率=土地征用及拆遷補償費十各受益對象占用建設(shè)場地面積之和（或建筑面積之和）某受益對象應(yīng)承擔的土地征用及拆遷補償費=該對象新占建設(shè)場地面積或建筑面積X分配率 前期工程費；前期工程費指發(fā)生的一般勘察費、測

36、繪費、設(shè)計費及可行性研究費用，前期工程費一般能分清其承受對象，可直接計入其產(chǎn)品成本，但若新發(fā)生的前期工程費應(yīng)由兩個以上的項目分擔，則應(yīng)按照一定的分配標準在其受益對象 上予以分配。 基礎(chǔ)設(shè)施費；基礎(chǔ)設(shè)施費批三通一平、七通一平的建設(shè)支出，以及環(huán)衛(wèi)、綠化等配套建設(shè)，如果新耗費的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費應(yīng)有幾個項目共同承擔，則應(yīng)按各 項目的基礎(chǔ)設(shè)施預(yù)算或建筑面積的比例將其予以分配。 建筑安裝工程費；建筑安裝工程費是指為 開發(fā)項目而支付給外包施工單位的建筑安裝工程費，內(nèi)容包括材料費、 人工費、機械使用費、其他直接費用及間接費用，若主要材料由 開發(fā)公司供應(yīng)，在為施工單位結(jié)算進度款時應(yīng)從已完工程決算造價中扣除已代付的

37、材料款。此項費用應(yīng)按單項工程施工預(yù)算進行控制開支，分項核算。 公共設(shè)施配套費；對于能有償轉(zhuǎn)讓的 開發(fā)小區(qū)的公共配套設(shè)施建設(shè)費，如消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等發(fā)生的支出，應(yīng)分配計入它為之服務(wù)的商品房或建設(shè)場地的開發(fā)成本之中，具體分配方法有兩種：A、 如果配套設(shè)施與商品房建設(shè)同步，所發(fā)生的公共配套設(shè)施費能分清由哪一個項目承擔，則新發(fā)生的公共配套 設(shè)施可直接計入該 項目的成本之中。B、 如果配套設(shè)施與商品房建設(shè)不同步或者雖然同步但應(yīng)由兩個以上的開支項目承擔，則發(fā)生的公共配套設(shè)施費應(yīng)先在配套設(shè)施 項目上歸集成本，然后再按各受益 項目的建筑面積或預(yù)算造價，預(yù)算成本的比例予以分配。?銷售收入管理。

38、?分配管理。九、全程營銷（銷售實施階段）1、銷售周期劃分及控制：?銷售周期。 內(nèi)部認購期； 開盤試銷期； 銷售擴張期； 強勢銷售期； 掃尾清盤期；?各階段的銷售實施細則及廣告宣傳方案。?各階段的銷控與推廣方案。?人員配備與資料配給。2、各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實施3、各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計及發(fā)布實施4、銷售培訓管理5、客戶積累與管理6、銷售組織與日常管理7、項目二次策劃營銷8、房屋交付管理：?物業(yè)與經(jīng)營管理公司的適時介入。?交房策劃方案。 交房日期； 交房活動策劃； 交房公證公告及書面通知簽收下發(fā)； 交接程序及資料（詳見后物業(yè)管理部分）；十、銷售合同管理及按揭轉(zhuǎn)抵押的辦理1、由律師及專員

39、確定合同及認購書范本：?合同書、認購書的內(nèi)容組成完善，涉及配置、戶型圖等一律加蓋公章并有業(yè)主簽字認可。?隨合同提供客戶服務(wù)手冊（含購房、辦證、稅費、物業(yè)交接等說明）。?工程部提供完善的配置清單與戶型圖。?注意土地證的內(nèi)容填寫（總參與五四零八廠土地證為兩個）?認購書要有明確時限與責任限制。?認購收據(jù)與發(fā)票的管理。2、列舉合同書與認購書可選擇性擴容空間：針對購房者有可能提出的要求有允許簽訂的范圍，由我方總監(jiān)控制。3、合同書與認購書的簽訂:?由誰來進行合同書及認購書的簽訂。?簽訂與付款的約定與履行程序。?簽訂與簽訂后的內(nèi)部管理程序。4、銷售合同與財務(wù)的銜接：?形成銷售合同與認購書臺帳（本人及家人聯(lián)系

40、方式、地址、貸款資料提供與審核情況等）。?形成客戶付款交費臺帳（房款、手續(xù)費、大修基金、發(fā)票及收據(jù)）。?形成貸款戶臺帳。 開戶基本情況（開戶行、開戶日期、開戶名、開戶帳號）； 還貸基本情況（起止日、月利息、月本金、月還款期限）； 不良貸款記錄（以往、新貸）；?階段性促銷活動臺帳。 促銷活動讓利問題； 促銷活動優(yōu)惠措施等；5、銷售合同與階段性促銷的銜接：?制定階段性促銷要結(jié)合基本合同內(nèi)容制定（不能超越基本合同）。?階段性促銷是否要在合同書或認購書中體現(xiàn)，還是另訂補充協(xié)議。?補充協(xié)議的簽訂。 內(nèi)容的確定； 補充協(xié)議監(jiān)控也納入購房合同的監(jiān)控體系；?補充協(xié)議及認購書對購房者的違約責任注明，標準不能脫離

41、基本合同約定。6、銷售合同的履行監(jiān)控：?結(jié)合銷售各類臺帳，形成監(jiān)控程序，每日進行監(jiān)控及時處理。?通過銷售合同監(jiān)控，對工程及物業(yè)進度也進行監(jiān)控，及時對銷售合同履行進行督促，制定督促單（對工程、 物業(yè)、業(yè)主），并嚴格簽收與備案。?建立業(yè)主履行監(jiān)控執(zhí)行程序后，形成文案資料，及時送達（送達、掛號郵件等）并存檔，以使出現(xiàn)法律糾紛時有證據(jù)可查。?對營銷公司的日常規(guī)范性工作進行監(jiān)控管理，杜絕糾紛隱患。7、銷售合同的存檔備案管理：?簽訂合同或認購書如何存檔，專人保管及按程序查詢。?存檔前完善各類行政審批（備案、抵押等），嚴格按程序辦理，防止退房帶來不便。?對合同復印出處嚴格登記。?對業(yè)主因購房需由公司出據(jù)相關(guān)

42、證明形成申請及登記制度，由業(yè)主本人形成書面申請，并經(jīng)負責領(lǐng)導審批后 出據(jù)。十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理1、嚴格按法律法規(guī)規(guī)定進行產(chǎn)權(quán)登記備案：?合同交付及權(quán)屬交付期限要科學合理。 施工周期； 竣工驗收期； 測繪期； 權(quán)屬登記周期（竣工后 90日內(nèi)）；?合理安排測繪審核。 認購、預(yù)售前將面積委托權(quán)威機構(gòu)預(yù)審； 竣工期提前安排測繪，必要時可由業(yè)主參與； 測繪有明確結(jié)果后，以書面告知業(yè)主，并將辦證有關(guān)說明書面告知業(yè)主；2、分戶證辦理：?分戶土地證辦理。?分戶房產(chǎn)證辦理。3、配合物業(yè)公司進行小區(qū)戶籍備案：?何轄區(qū)派出所提供的有關(guān)備案資料。?同派出所、辦事處形成小區(qū)業(yè)主辦理指南（戶口、社會保障等）。十二、物業(yè)管理

43、1、物業(yè)管理公司的選擇:?物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。?物業(yè)管理人力資源。?物業(yè)服務(wù)取費。?物業(yè)服務(wù)等級。?物業(yè)服務(wù)品牌。?物業(yè)企業(yè)區(qū)域合作優(yōu)勢。?物業(yè)企業(yè)的綜合素質(zhì)。?物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展評定。2、物業(yè)管理公司與經(jīng)營管理的兼容性：?商業(yè)部分的租賃管理。?商業(yè)的經(jīng)營性管理。?寫字樓的租賃管理。3、物業(yè)管理公司介入 項目的時機：項目與經(jīng)?物業(yè)公司結(jié)合 項目情況與開發(fā)商的理念，首先要拿出物業(yè)管理的全方位策劃與管理報告，包括服務(wù) 濟分析。（可采取公開招標）。?開發(fā)企業(yè)結(jié)合物業(yè)全方位策劃與管理報告，提供與之相匹配的物業(yè)硬件。?確定物業(yè)在 項目哪個階段可介入。 項目統(tǒng)籌階段介入； 項目建設(shè)期間的保安、保潔（樣版房、售

44、樓中心、商業(yè)廣場及綠化等）； 物業(yè)管理合同（前期委托階段）內(nèi)容的制訂與何時簽訂；4、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容策劃、組織機構(gòu)、資質(zhì)匹配、取費標準：?工程、設(shè)計、管理提前介入。?保潔服務(wù)。?綠化養(yǎng)護。?安全與交通管理。?三車及場地管理。?公用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護。?物業(yè)事務(wù)性管理。?檔案及數(shù)據(jù)管理。?知能化服務(wù)。?家政服務(wù)。多種經(jīng)營及服務(wù)開通。社區(qū)文化服務(wù)。與業(yè)主的日常問題。價格體系。人員構(gòu)成。資質(zhì)問題。5、對銷售人員進行物業(yè)管理培訓6、對準業(yè)主進行物業(yè)管理公關(guān)服務(wù)：?節(jié)假日賀卡等。?會員制有償保潔服務(wù)。?物業(yè)管理培訓課。 保姆班； 主婦培訓班； 專家類講座；7、項目開發(fā)期間向開發(fā)企業(yè)隨時提供建議8、提供物業(yè)管理可參照的相關(guān)法律法規(guī)9、制定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準責10、提供項目銷售過程所需物業(yè)管理資料：?質(zhì)量保證書（兩書之一）要注明保修起止日。?使用說明書（兩書之一）。?業(yè)主公約。?用戶手冊。?房屋交收流程。?入伙通知書。?入伙手續(xù)書（結(jié)合“客戶手冊”