房隨地走地隨房走

1、所謂“房隨地走”就是指某塊土地的土地使用權(quán)（建設(shè)用地使用權(quán)）被買(mǎi)賣(mài)處分時(shí)，該土地上的房屋等建筑物及其附屬設(shè)施也隨之一并轉(zhuǎn)讓。反過(guò)來(lái)， 建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施被轉(zhuǎn)讓處分時(shí)，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè) 施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)也要一并處分，即所謂“地隨房走”。有關(guān)這一點(diǎn)，擔(dān)保法、房地產(chǎn)管理法和物權(quán)法第146條、147條均作了明確規(guī)定。雖然我國(guó)法律強(qiáng)調(diào)“房地一體”，但在司法實(shí)踐中，由于土地和房屋在我 國(guó)絕大部分地區(qū)都實(shí)行分別登記制度， 土地使用權(quán)變動(dòng)由土地管理部門(mén)負(fù)責(zé) 登記，而房屋則由房產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)登記，造成了兩種權(quán)利在事實(shí)上的分離。 土地使用權(quán)和地上建筑物分屬于不同的權(quán)利主體的情形大量存

2、在。因而很難避免土地和地上建筑物分別被處分的情況。物權(quán)法第10條要求房地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記，這樣原來(lái)的分別登記和統(tǒng)一登記之間就發(fā)生了沖突，特別是在擔(dān)保法狀態(tài)下因?yàn)槟闶欠謩e登記，房屋抵押權(quán)歸房產(chǎn)管理部門(mén)，土地 使用權(quán)抵押歸土地管理部門(mén)，也就是說(shuō)，如果實(shí)踐中出現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押進(jìn)行 了分別登記，怎么辦某開(kāi)發(fā)商，在某地買(mǎi)來(lái)一塊土地使用權(quán)，自己蓋了一幢寫(xiě)字樓。蓋完之后， 要開(kāi)發(fā)另外一個(gè)樓盤(pán)時(shí)沒(méi)有錢(qián)了， 就準(zhǔn)備向工商行借五千萬(wàn)。工商行讓其出 具擔(dān)保，開(kāi)發(fā)商說(shuō)沒(méi)問(wèn)題，自己這塊地價(jià)值一個(gè)億，于是就用土地使用權(quán)作 擔(dān)保。工商行想土地使用權(quán)擔(dān)保這個(gè)數(shù)也夠了，擔(dān)保法還規(guī)定了房屋雖然沒(méi)有約定擔(dān)保登記，但是它要跟著土地走。所

3、以工商行就同意了，并和開(kāi) 發(fā)商簽訂了抵押合同，而且把土地使用權(quán)在土地管理部門(mén)辦理了抵押權(quán)登記。資金貸出來(lái)了之后，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)五千萬(wàn)不夠，于是就想要 和建行再簽訂一個(gè)抵押貸款合同。也就是用這幢寫(xiě)字樓再去簽訂抵押合同， 準(zhǔn)備借三千萬(wàn)，建行開(kāi)始不同意，認(rèn)為土地使用權(quán)已經(jīng)抵押了，房子應(yīng)當(dāng)跟 著地走的。但開(kāi)發(fā)商說(shuō)跟工商行簽訂合同的時(shí)候是用土地使用權(quán)作抵押的， 寫(xiě)字樓并沒(méi)有抵押，對(duì)此，工商行是同意的。這個(gè)寫(xiě)字樓怎么也能拍賣(mài)七、 八千萬(wàn)，于是建行也同意了，并在房屋管理部門(mén)簽訂了房屋抵押權(quán)登記。后 由于各種原因開(kāi)發(fā)商不能如期還款，引發(fā)了訴訟。面對(duì)這樣一起土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分別抵押而且分別登記的情

4、況，法院該如何確認(rèn)兩個(gè)合同的效力，又該如何處理呢對(duì)這個(gè)問(wèn)題的處理，司法實(shí)踐中法院通常有三種不同的判法。第一種判法 是認(rèn)為兩個(gè)合同都無(wú)效。這塊地抵押了但房子沒(méi)有隨著走，建行的那個(gè)也是， 你抵押了房子，但是地沒(méi)有跟著走。所以都違反了房隨地走，地隨房走這一 強(qiáng)制性的原則。第二種判法是認(rèn)為第一個(gè)合同有效。因?yàn)榈氐盅航o銀行，上 面的寫(xiě)字樓也就隨著它走的。 但建行的合同什么都沒(méi)有，還強(qiáng)行弄了一個(gè)寫(xiě) 字樓抵押，這就違反了原則，所以工行的有效，建行的無(wú)效。第三種判法是 認(rèn)為兩個(gè)合同都有效，兩個(gè)抵押權(quán)也都有效，只不過(guò)把它理解為房和地不是 分別抵押，它是一個(gè)集合抵押。擔(dān)保法第 42條和物權(quán)法第180條 第2款，都

5、強(qiáng)調(diào)以上財(cái)產(chǎn)可以一并抵押，這就是典型的集合抵押，也有學(xué)者 認(rèn)為這是個(gè)共同抵押，也就是把房和地作為一個(gè)集合物進(jìn)行抵押。因?yàn)槭窍?抵押給工商行，然后又抵押給建行，這個(gè)時(shí)候一個(gè)集合體上存在著兩個(gè)抵押權(quán)，按照先登記優(yōu)于后登記的原則，將來(lái)拍賣(mài)的時(shí)候一體拍賣(mài)，先還工商行， 剩下的再還建行。我個(gè)人傾向于第三種判法。但是應(yīng)當(dāng)對(duì)房和地分別進(jìn)行評(píng)估， 一體拍賣(mài)后， 也應(yīng)當(dāng)分別清償。之所以進(jìn)行房和地的分別評(píng)估，是因?yàn)榉亢偷剡€是可以分開(kāi)的。物權(quán)法第200條明確規(guī)定：土地使用權(quán)雖然抵押了，新增房屋并不成為抵押物，只 不過(guò)在拍賣(mài)的時(shí)候要把房屋隨著地一起拍賣(mài)，房屋拍賣(mài)款并不用于受償，這就充分說(shuō)明房和地是可以分開(kāi)的；之所以在

6、一體拍賣(mài)后要分別清償而不是先 還工商行再還建行，是因?yàn)閷?lái)萬(wàn)一房和地都貶值了，只夠還工行，那建行 可以說(shuō)一分錢(qián)都得不到，這個(gè)時(shí)候?qū)ㄐ芯褪遣还降?。房隨地走，地隨房走強(qiáng)調(diào)的原則只有兩點(diǎn)，第一點(diǎn)就是權(quán)利轉(zhuǎn)移的時(shí)候一 定要隨著轉(zhuǎn)移。在拍賣(mài)的時(shí)候不能說(shuō)先賣(mài)地再賣(mài)房子，這是不可以的。第二 點(diǎn)就是權(quán)利最終歸屬要保證同一個(gè)權(quán)利主體。拍買(mǎi)人不能甲說(shuō)要地，乙說(shuō)要房子。所以要同時(shí)拍賣(mài)，同時(shí)只能有一個(gè)人。只要保證了這一點(diǎn)就符合了房 隨地走，地隨房走的精神。理解了這兩點(diǎn)也可以把為什么新增房屋也要隨之拍賣(mài)的問(wèn)題解釋得很清楚。無(wú)論集合抵押還是分別抵押都不違反房隨地走，地隨房走的原則。這樣 在處理上面工行和建行案子的時(shí)候

7、，就可以很公平的解決了。地如果評(píng)了 4000萬(wàn)，最后拍賣(mài)的時(shí)候只拍賣(mài)了 3000萬(wàn)，工行雖然是5000萬(wàn)的債權(quán)你 也只能得到3000萬(wàn)。房子評(píng)估的時(shí)候可能是 8000萬(wàn)，拍賣(mài)的時(shí)候是5000 萬(wàn)，或者拍賣(mài)行2000萬(wàn)就把它歸建行。這兩個(gè)案子按照合同走，其實(shí)完全是公平的，而且并沒(méi)有違反房隨地走，地隨房走的原則。這樣既符合了房地 雙向統(tǒng)一的規(guī)則，同時(shí)又符合雙方當(dāng)事人簽訂合同的意思表示。因?yàn)楣ば兄唤邮芡恋厥褂脵?quán)抵押，建行也同意只接受房屋抵押。 至于工行說(shuō)當(dāng)時(shí)簽訂土 地使用權(quán)的時(shí)候擔(dān)保法和物權(quán)法規(guī)定這個(gè)房子要跟我一并走的，但 是有一點(diǎn)，它只是說(shuō)視為抵押，但是畢竟房子沒(méi)有登記，建行把房屋登記了， 在沒(méi)有出現(xiàn)建行的時(shí)候，工商行用土地使用權(quán)單獨(dú)抵押的時(shí)候， 為了讓房隨 地走可以把未登記的抵押權(quán)視為登記了， 將來(lái)你優(yōu)先受償。但是現(xiàn)在建行在 房屋上設(shè)立抵押權(quán)了